Sanierungsrechtliche Genehmigung eines Grundstückskaufs bei Vertragsbeteiligung der Gemeinde

OLG Jena – Az.: 3 W 79/19 – Beschluss vom 16.04.2019

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts – Grundbuchamt – Nordhausen vom 19.02.2019 – Nichtabhilfeentscheidung vom 04.03.2019 – aufgehoben.

Das Grundbuchamt wird angewiesen, die beantragte Eintragung nicht aus den Gründen dieser Entscheidungen abzulehnen.

Gründe

I.

Mit Urkunde des verfahrensbevollmächtigten Notars vom 23.08.2018 (Ur.-Nr. …/…) veräußerte die Beteiligte zu 2 das im Betreff bezeichnete Grundstück, das in einem förmlichen Sanierungsgebiet liegt, an die Beteiligte zu 1. Die von dem Notar beantragte Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch hat das Grundbuchamt im Wege der Zwischenverfügung von der Vorlage einer Genehmigung der Gemeinde bzw. eines Negativattests nach § 144 BauGB abhängig gemacht. Dagegen richtet sich die vom Urkundsnotar für die Beteiligte zu 1 eingelegte Beschwerde, die geltend macht, die Veräußerung sei wegen der Beteiligung der Beteiligten zu 1 als Gemeinde nach § 144 Abs. 4 Nr. 1 BauGB nicht genehmigungsbedürftig; das habe das Grundbuchamt in eigener Zuständigkeit zu prüfen. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht vorgelegt.

II.

Die Beschwerde ist nach den §§ 71 ff. GBO an sich statthaft und auch sonst zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg, weil die Zwischenverfügung des Grundbuchamts zu Unrecht ergangen ist.

Soweit Verfügungen über Grundstücke aus Gründen des öffentlichen Interesses nur mit behördlicher Genehmigung vorgenommen werden dürfen, hat das Grundbuchamt sowohl eigenständig zu prüfen, ob der einzutragende Rechtsvorgang grundsätzlich sachlich und zeitlich dem Genehmigungszwang unterliegt als auch, ob ein Befreiungstatbestand oder eine Ausnahmeregelung besteht. Diese Prüfung hat es aufgrund der ihm vorliegenden Erkenntnisquellen vorzunehmen; zu eigenen Ermittlungen ist es weder verpflichtet noch auch nur berechtigt. Nur dann, wenn das Grundbuchamt die Genehmigungspflicht bejaht oder sie nach Prüfung der Sach- und Rechtslage für nicht völlig ausgeschlossen hält, darf es den Nachweis der Genehmigung oder eine Negativbescheinigung der Genehmigungsbehörde verlangen (allgemeine Auffassung; vgl. z.B. Demharter, GBO, § 19 Rn. 116, 117, 125; Munzig in: Keller/Munzig, KEHE Grundbuchrecht, § 20 Rn. 129 bis 141 jeweils m.w.N.). Dem folgt der Senat in ständiger Rechtsprechung (Rpfleger 1998, 109; Rpfleger 2010, 421). Im vorliegenden Fall konnte und musste das Grundbuch die Prüfung selbst vornehmen, weil es weiterer Ermittlungen nicht bedurfte. Die Genehmigungsfreiheit ergibt sich mit kaum zu überbietender Klarheit aus dem Gesetz. Nach § 144 Abs. 4 Nr. 1 BauGB bedürfen Vorhaben und Rechtsvorgänge im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, die an sich unter § 144 Abs. 1 und 2 BauGB fallen, der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde dann nicht, wenn die Gemeinde selbst als Vertragsteil beteiligt ist. So liegt es hier. Ob wie das Grundbuchamt in der Nichtabhilfeentscheidung meint die Gemeinde auch bei eigener Beteiligung zur Prüfung verpflichtet ist, ob das Vorhaben dem Sanierungszweck entspricht – das kann und darf das Grundbuchamt in der Tat nicht beurteilen – ist für die vorzunehmende Eintragung im Grundbuch ohne jeden Belang, weil davon weder die Wirksamkeit der Auflassung (§ 20 GBO) noch die der Eintragungsbewilligung (§ 19 GBO) abhängt. Die vom Grundbuchamt zum Beleg für seine Auffassung angeführte Entscheidung des OLG Frankfurt vom 09.12.1996 (20 W 479/95) ist ersichtlich nicht einschlägig, weil es dort anders als im vorliegenden Fall um die Frage ging, ob eine nach dem Gesetz erforderliche Genehmigung wegen Fristablaufs als erteilt gilt. Das kann das Grundbuchamt tatsächlich nicht ohne eigene Ermittlungen prüfen.

III.

Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist nicht veranlasst, weil für die erfolgreiche Beschwerde Gerichtsgebühren nicht entstehen und andere Beteiligte, denen außergerichtliche Kosten auferlegt werden könnten, nicht vorhanden sind. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde kommt von vornherein nicht in Betracht, weil die Beteiligten durch die Entscheidung des Senats nicht beschwert sind. Dieser Beschluss ist daher mit Rechtsmitteln nicht anfechtbar.