Rückbauanspruch bei einer eingetragenen Baulast: Wann Asphalt bleiben muss

Stellplatzbaulast kann Hindernis für Rückbau- und Herausgabeansprüche des Vermieters sein

Auf die Berufung wird das am 11.10.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Bielefeld teilweise abgeändert; die Beklagte bleibt verurteilt, den in ihrem Besitz befindlichen Teil des Grundstücks Gemarkung L., Flur N01, Flurstück N02, Y.-straße 00, X., 17.925 qm groß, wie durch Umrandung gekennzeichnet im nachfolgenden Katasterauszug (Anlage zum Pachtvertrag vom 25.01.1999; Anlage K 1 zur Klageschrift), derzeit genutzt als Parkplatz, von auf dem Parkplatz befindlichen Gegenständen zu räumen und an den Kläger herauszugeben,

im Übrigen wird die Klage abgewiesen, die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Zwangsvollstreckung des Klägers wegen der Räumung und Herausgabe durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000,00 Euro und wegen der Kosten in Höhe von 110% des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung wegen der Räumung und Herausgabe Sicherheit in Höhe von 25.000,00 Euro und wegen der Kosten Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet; der Kläger darf die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des nach dem Urteil vollstreckbaren Betrags abweisen, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Das seinerzeit als Hofstelle/landwirtschaftliche Fläche genutzte Grundstück Y.-straße 00 in X. (Flur N01, Flurstück N02; Gemarkung L., Blatt N04) befand sich Anfang 1999 im Eigentum von vier in Erbengemeinschaft stehenden Personen. Mit schriftlicher Vereinbarung vom 25.1.1999 „überließen“ sie der Beklagten aus diesem Grundstück eine (in der Anlage zur Vereinbarung näher gekennzeichnete) Teilfläche von ca. 17.000 m² „zu Zwecken der (..)schau“ als (Kfz-)Parkfläche „für die Dauer von 3 Jahren bzw. bis zur Wiederherstellung der vollen Ertragsfähigkeit“.

In der Vereinbarung heißt es u.a.:

…

Die Stadt X. wird nach Beendigung der (..)schau und bei trockener Witterung die vormalige Ertragsfähigkeit und die Steinfreiheit des Bodens wiederherstellen und das Grundstück im gepflügten Zustand übergeben.

…

Die (..)schau fand im Jahr 2000 statt. In den Folgejahren schlossen die Eigentümer und die Beklagte unter dem 20.6.2001, 14.6.2002, 16.7.2003 und 2.12.2005 „Zusatzvereinbarungen“ jeweils betr. die Verlängerung des Nutzungsverhältnisses.

Am 6./27.6.2006 übernahmen die Eigentümer eine Baulast in Bezug auf die Vorhaltung von 500 Kfz-Stellplätzen. Darin hieß es:

Wir … sind Eigentümer des Grundstücks Gemarkung L., Flur N01, Flurstück N02 (Grundbuch von L., Blatt N04).

Uns ist bekannt, dass die K. GmbH […] beabsichtigt, auf dem Grundstück L., Flur N01, Flurstück N03, einen Veranstaltungsplatz und Freiluftarena im K. Park zu errichten.

Wir übernehmen hiermit gegenüber der Bauaufsichtsbehörde die öffentlichrechtliche Verpflichtung, auf dem Nachbargrundstück 500 Kfz-Stellplätze zugunsten des Baugrundstücks ohne Einschränkung vorzuhalten und die Nutzung zuzulassen.

Der amtliche Lageplan mit Darstellung der Stellplatzflächen … ist Bestandteil dieser Erklärung … Die Baulast wurde in das Baulastenverzeichnis eingetragen und bekanntgegeben. Bei der Eigentümerin des begünstigten Grundstücks, der K. GmbH (im Folgenden: K.), handelt es sich um eine Zweckgesellschaft der beiden Städte Q. und X., die die Bewirtschaftung des (..)schau-Geländes fortführt.

Weitere „Zusatzvereinbarungen“ wurden zwischen der Beklagten und den jeweiligen Grundstückseigentümern am 20.11.2009, 28.09.2010, 12.12.2011 und am 10.1.2013 geschlossen. In der Vereinbarung vom 10.1.2013 wurde eine Verlängerung bis zum 30.9.2013 und ferner (unter Ziff. 2) eine stillschweigende Verlängerung „von Jahr zu Jahr“ für den Fall vorgesehen, dass nicht „unter Einhaltung einer Halbjahresfrist schriftlich gekündigt“ wird.

Auf dem Grundstück der K. waren zu nicht näher bekannten Zeitpunkten bauliche Anlagen, u.a. ein „Veranstaltungsplatz“ und eine „Freiluftarena“, geschaffen und Gebäude errichtet worden. Ende 2021 erwarb der Kläger von den (verbliebenen) Mitgliedern der Erbengemeinschaft deren Erbanteile in Kenntnis der Baulast und wurde damit Alleineigentümer (auch) der verpachteten Fläche. Mit Schreiben vom 31.3.2022 kündigte er die Vereinbarung über die Nutzung zum 30.9.2022. Mit schriftlichen Vereinbarungen vom 26.9.2022 und 6.4.2023 verlängerten die Parteien das Nutzungsverhältnis, zuletzt bis zum 30.4.2023. Auf das Schreiben des Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 24.05.2023 verweigerte die Beklagte die Herausgabe des Grundstücks.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, er könne nach der Beendigung des Nutzungsverhältnisses mit Ablauf des 30.4.2023 die Herausgabe und Wiederherstellung der überlassenen Fläche von der Beklagten verlangen; die von der Erbengemeinschaft übernommene Baulast stehe dem Herausgabeverlangen nicht entgegen.

Wegen der erstinstanzlich gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, die Ansprüche auf Räumung, Herausgabe und Wiederherstellung seien nicht durchsetzbar, da ihnen die Einwendung des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) entgegenstehe. Aufgrund der eingetragenen Baulast sei der Kläger nämlich verpflichtet, die Kfz-Stellplätze auf der betreffenden Fläche vorzuhalten. Sollte der Kläger dagegen verstoßen, werde die zuständige Bauaufsichtsbehörde zur Durchsetzung der Baulast einschreiten. Es sei auch davon auszugehen, dass die Baulast in ihrer Entstehung unabhängig von dem Pachtverhältnis sei.

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 11.10.2024 stattgegeben und dazu ausgeführt, der Kläger habe das Pachtverhältnis wirksam beendet; die Geltendmachung des Herausgabe- und Wiederherstellungsanspruchs stelle auch keine unzulässige Rechtsausübung dar. Das gelte auch in Anbetracht der Baulast, zumal die Vertragsparteien nach deren Übernahme noch im Jahr 2013 eine Kündigungsregelung getroffen hätten. Das Nutzungsverhältnis stelle im Übrigen die Grundlage für die Baulast dar, deren Fortbestand von der Existenz des Pachtverhältnisses abhänge (und nicht umgekehrt).

Unter dem 2.12.2024 erließ die Beklagte im Rahmen eines von ihr als Bauaufsichtsbehörde geführten bauaufsichtlichen Verwaltungsverfahrens nach Anhörung des Klägers eine für sofort vollziehbar erklärte und mit Zwangsgeldandrohung versehene Duldungsverfügung folgenden Inhalts:

Ihnen wird hiermit aufgegeben,

1. die Nutzung der 500 eingerichteten Kfz-Parkplätze, deren Nutzung durch die Baulast Nr. N05 … gesichert ist, zu dulden.

Gegen diese Verfügung hat der Kläger am 23.12.2024 Klage vor dem Verwaltungsgericht Minden erhoben (Az. 1 K 4487/24), mit der er geltend macht, die Beklagte habe die Duldungsverfügung missbräuchlich erlassen, nämlich um sich aus ihren privatrechtlichen Pflichten ihm gegenüber zu lösen. Eine Entscheidung des Verwaltungsgerichts Minden steht derzeit noch aus.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte die Abweisung der Klage weiter.

Sie führt aus, das Landgericht habe verkannt, dass die Baulast in ihrem Bestand nicht vom Willen privater Grundstückseigentümer abhängig sei. Auch bei der Frage des § 242 BGB sei der Aspekt der (fortbestehenden) Baulast maßgeblich. Der Anspruch des Klägers auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Grundstücksfläche sei daher auf Dauer nicht durchsetzbar. Dabei sei auch die Duldungsverfügung vom 2.12.2024 zu berücksichtigen; eine Pflicht der Bauaufsichtsbehörde zum Verzicht auf die Baulast (§ 85 Abs. 3 S. 2 BauO NRW) bestehe nicht, weil ein öffentliches Interesse an der Baulast weiterhin existiere. Die Beklagte meint, den Anträgen des Klägers stehe die Einwendung des Rechtsmissbrauchs (§ 242 BGB) entgegen, wie auch der BGH entschieden habe (Urt. v. 9.1.1981, Az. V ZR 58/79, NJW 1981, S. 980).

Die Beklagte beantragt, unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Bielefeld die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er stellt in Abrede, dass die Baulast die Durchsetzbarkeit seiner Ansprüche hindere.

Er bekräftigt seine Auffassung, dass die Baulast im vorliegenden Fall keine Einwendung des Rechtsmissbrauchs begründe. Das gelte insbesondere, weil die Beklagte mit der Bauaufsichtsbehörde identisch sei und sich selbst vertraglich verpflichtet habe, bei Ende des Vertragsverhältnisses das Grundstück zu räumen und den Parkplatz zurückzubauen. Nicht die Baulast hindere die Vertragserfüllung, sondern die vertragliche Verpflichtung hindere die Beklagte an der Durchsetzung der Baulast, soweit sie hierdurch nämlich ihre vertraglichen Pflichten verletzen würde. Ferner liege der Fall anders als der vom BGH (im Jahr 1981) entschiedene Fall, denn die Beklagte habe nicht substantiiert geltend gemacht, dass und weshalb eine Räumung des streitgegenständlichen Parkplatzes einen baurechtswidrigen Zustand begründe. Sie selbst habe eine Prüfung der Verkleinerung der Parkplatzflächen in Aussicht gestellt, woraus sich ergebe, dass die Vorhaltung von jedenfalls 500 Parkplätzen nach öffentlichem Recht nicht zwingend erforderlich sei.

Des Weiteren könne die erst in 2006 übernommene Baulast nicht für bereits im Jahr 2000 erteilte Baugenehmigungen „erforderlich“ gewesen sein, woraus sich „zwingend“ ergebe, dass auch der Fortbestand der Baulast für die Aufrechterhaltung der Baugenehmigungen und den Betrieb der K. nicht erforderlich sei. Die Beklagte treffe eine sekundäre Darlegungslast in Bezug auf den Umfang des aktuellen öffentlichen Interesses am Fortbestand der Baulast, der sie nicht nachgekommen sei.

Schließlich scheitere der Einwand des Rechtsmissbrauchs gegen ein Herausgabeverlangen nach der Rechtsprechung des BGH jedenfalls daran, dass der durch die Baulast begünstigte Nachbar – hier also die K. – die Zahlung einer angemessenen Nutzungsvergütung verweigere (BGH, Urt. V ZR 204/82, BGHZ 88, 97, 102). Das letzte Angebot der Beklagten zur Zahlung eines monatlichen Entgelts von 1.500,00 Euro sei unzureichend und bleibe hinter einem marktüblichen Nutzungsentgelt, das bei mindestens 5.000,00 Euro monatlich liege, zurück.

Ohnehin könne allenfalls der Antrag auf Entfernung der Bodenbefestigung nebst steinfreier Verfüllung im Widerspruch zur Baulast stehen. Diese verlange hingegen nicht, gerade der Beklagten die Fläche als Kfz-Parkplatz zu überlassen.

Aus der Duldungsverfügung selbst lasse sich der Dolo-agit-Einwand im Übrigen nicht herleiten, weil sie selbst wegen Rechtsmissbrauchs und inhaltlicher Unbestimmtheit rechtswidrig sei.

Die Beklagte hat auf einen Hinweis- und Auflagenbeschluss des Senats näher zur Erteilung der Baulast vorgetragen und ferner dargestellt, welche Baugenehmigungen „für den K. Park“ erteilt worden seien. Sie trägt vor, „für den Veranstaltungsplatz und die Freiluftarena im K. Park“ sei im Jahre 2002 ein Bauantrag (Aktenzeichen 30.LN.14/02) eingereicht, doch sei das Baugenehmigungsverfahren eingestellt worden; die Bauaufsichtsbehörde gestatte seither den Betrieb. Die K. sei bereit, unverzüglich einen neuen Bauantrag zu stellen, um die „baurechtlichmateriell zulässige Nutzung auch formell zu legalisieren, wenn die Nutzung der durch die Baulast gesicherten 500 Parkplätze dauerhaft möglich“ bleibe „und die Fläche nicht zurückgebaut werden“ müsse.

Die Beklagte verweist darauf, dass die K. nach wie vor den Landschaftspark u.a. zu Veranstaltungen nutze, womit auch weiterhin „ein Bedarf an Stellplätzen und auch ein Bedarf an einer baurechtlichen Sicherung dieser Stellplätze“ bestehe.

Sie bekräftigt die Auffassung, die Baulast sei wirksam und „baurechtlich bedeutsam“. Ob die 500 Stellplätze für die Nutzung des Veranstaltungsgeländes bzw. der Freiluftarena im Sinne der BauO NRW notwendig gewesen seien oder über die für die Erteilung einer Baugenehmigung zwingend erforderliche Mindestanzahl hinausgingen, ändere an der wirksamen Entstehung der Baulast nichts. Unerheblich sei auch, ob eine Baulast im Zuge eines konkreten Baugenehmigungsverfahrens von der Bauaufsichtsbehörde gefordert werde oder ob die Eigentümer – unaufgefordert – von sich aus die Eintragung einer Baulast zu einem beliebigen Zeitpunkt beantragten.

Das öffentliche Interesse am Fortbestand einer Baulast könne nur in den Fällen verneint werden, in denen die bauaufsichtlichen Belange, wegen derer die Baulast bestellt worden sei, nicht mehr sicherungsbedürftig oder sicherungsfähig seien; baurechtswidrige Zustände dürften durch den Verzicht nicht geschaffen werden. Dieser Sicherung bedürfe es nur dann nicht mehr, wenn die tatsächlichen oder rechtlichen Grundlagen entfallen seien, weil etwa das begünstigte Grundstück gar nicht mehr bebaut werden solle oder der maßgebliche Bebauungsplan geändert worden sei. Hier habe sich indes weder die tatsächliche noch die öffentlichrechtliche Situation im Vergleich zum Zeitpunkt der grundstücksbezogenen Baulastübernahme verändert.

Es lasse sich auch nicht – im Wege der gebotenen Auslegung – feststellen, dass die Baulast nicht grundstücks-, sondern nur vorhabenbezogen gewährt worden sei, eine Einschränkung setze eine eindeutige Klarstellung voraus (OVG NRW, Beschl. vom 7.12.2009, Az. 7 A 3150/08). Selbst wenn die Baulast „vorhabenbezogen“ erteilt worden wäre, sei maßgeblich, dass der „Veranstaltungsplatz“ und die „Freiluftarena“ nach wie vor betrieben würden und den Stellplatzbedarf hätten. Mit einem Verzicht auf die Baulast entstünde ein baurechtswidriger Zustand.

Der Kläger meint, aus den angeführten Baugenehmigungen ergebe sich nicht, ob und ggf. in welchem Umfang deren Bestand „von der Fortführung des Parkplatzes abhängig“ sei. Vielmehr sei davon auszugehen, dass eine solche Abhängigkeit nicht bestehe; das gelte auch für die „Fortführung des Freizeitparks K.“. Die Beklagte räume vielmehr selbst ein, dass es an einer Baugenehmigung „für den Parkplatz“ bislang fehle, es sich also um einen „Schwarzbau“ handele. An einer Aufrechterhaltung dieses bauordnungswidrigen Zustands bestehe kein Interesse.

Der Kläger meint, die Behauptung, Bestandteil des Nutzungskonzeptes des Freizeitparks seien die 500 durch Baulast gesicherten Stellplätze auf seinem Grundstück, sei unsubstantiiert und unzutreffend. Ohnehin sei nicht jeder „Bestandteil“ zwingend erforderlich, so dass die Beklagte mit ihrer Behauptung, 500 Stellplätze seien Bestandteil eines Nutzungskonzepts, eine diesbezügliche Notwendigkeit nicht einmal behauptet habe.

Die – ohnehin präkludierte – Behauptung der Beklagten, die K. sei bereit, einen „neuen Bauantrag“ zu stellen und eine solche Nutzung sei materiellbaurechtlich zulässig, werde bestritten. Die Beklagte behaupte selbst, ein solcher Bauantrag solle nur gestellt werden, wenn die Nutzung der Parkplätze durch die K. als Eigenbetreiberin dauerhaft möglich bleibe, worauf kein Anspruch bestehe. Der Erfolg der Berufung der Beklagten in Bezug auf sein Rückbaubegehren hätte einen dauerhaft formell bauordnungswidrigen Zustand zur Folge. Im Übrigen habe der (aus dem Amt scheidende) Bürgermeister F. mit seiner E-Mail vom 23.10.2025 selbst mittelbar bekundet, dass kein öffentliches Interesse an der Fortsetzung des Parkplatzbetriebs bestehe.

Die Beklagte verteidigt die Auffassung, wonach ein öffentliches Interesse an der Baulast bestehe, und zwar unabhängig von der genehmigungsrechtlichen Situation des Veranstaltungsplatzes und der Freiluftarena. Sie verweist darauf, dass der Parkplatz (als Bauvorhaben) am 12.3.2024 genehmigt worden sei. In dem 2002 initiierten – und nicht weitergeführten – Baugenehmigungsverfahren sei eine Stellplatzberechnung vorgenommen worden, danach seien 500 Stellplätze zu sichern.

Der Senat hat im Verhandlungstermin am 3.11.2025 Einsicht in die Akte betr. die Baulast genommen und die Geschäftsführerin U. der K. als Zeugin vernommen. Wegen ihrer Aussage wird auf den Berichterstatter-Vermerk verwiesen. Wegen der Einzelheiten des Vortrags der Parteien wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze und der zu den Akten gereichten Anlagen Bezug genommen. Der Kläger hat sich innerhalb der ihm gewährten Stellungnahmefrist mit Schriftsätzen vom 5. und 20.11.2025 geäußert; die Beklagte hat ihre Rechtsposition mit Schriftsatz vom 27.11.2025 (erneut) dargelegt.

B.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat teilweise Erfolg.

I. Die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Urteils ist zweifelhaft, weil es bzgl. des zu räumenden und herauszugebenden Teils des Grundstücks auf eine Anlage K1 zur Klageschrift verweist, die dem Urteil nicht beigefügt worden ist. Insoweit kommt jedoch eine Berichtigung des Urteils gem. § 319 ZPO durch das Berufungsgericht in Betracht (OLG München, Urt. vom 18.1.2008, Az. 5 U 2059/08, Zöller/Feskorn, ZPO, 35. Aufl., § 319 Rn. 11), die der Senat im Rahmen seiner teilweisen Abänderung des Urteils vornimmt.

II. Der Antrag des Klägers auf Räumung (von auf dem Parkplatz befindlichen Gegenständen) und Herausgabe der näher bezeichneten Fläche hat Erfolg.

1. Der Herausgabeanspruch ergibt sich aus §§ 546 Abs. 1, 581 Abs. 2 BGB, wobei es nicht darauf ankommt, ob es sich bei der „Vereinbarung“ zwischen den (seinerzeitigen) Grundstückseigentümern und der Beklagten um ein Miet- oder ein Pachtverhältnis handelte, und ferner aus § 985 BGB.

a) Der Anspruch ist aufgrund der Beendigung des Nutzungsverhältnisses mit Ablauf des 30.4.2023 entstanden.

b) Die Beklagte kann sich zur Abwehr des Räumungs- und Herausgabeanspruchs nicht auf die Baulast berufen.

Unabhängig von dem Charakter einer Baulast als einer öffentlichrechtlichen, der Bauaufsichtsbehörde gegenüber eingegangenen Verpflichtung (z.B. BGH, Urt. vom 27.6.2025, Az. V ZR 150/24, NZM 2025, S. 882, Rn. 11) begründet sie im vorliegenden Fall bezüglich des Herausgabeanspruchs auch keine Einwendung über § 242 BGB. Zwar kann der Herausgabeanspruch eines Baulastpflichtigen (aus § 985 BGB) im Einzelfall wegen der Baulast undurchsetzbar werden, weil seine Realisierung gegen Treu und Glauben verstieße (s. BGH, Urt. vom 9.1.1981, Az. V ZR 58/79, NJW 1981, S. 980, 982; s.a. BGH, Urt. vom 27.6.2025, a.a.O., Rn. 12). Das ist hier jedoch nicht anzunehmen, weil allein der mit der Herausgabe eintretende Besitzübergang an der Fläche auf den Kläger an der Nutzbarkeit der darauf befindlichen Parkplätze für die Besucher des Geländes der K. nichts ändert. Der Kläger kann den Parkplatz zukünftig selbst bewirtschaften oder durch einen Dritten bewirtschaften lassen (ob er dazu aufgrund der Baulast öffentlichrechtlich verpflichtet ist, sei dahingestellt). In dem vom BGH entschiedenen Fall (Urt. vom 9.1.1981, a.a.O.) hingegen hätte die dort verlangte Räumung und Herausgabe der Garage eine Nutzung durch den (dortigen) Baulastbegünstigten unmöglich gemacht.

2. Der Kläger hat ferner aus § 546 Abs. 1 BGB in Verbindung mit der Regelung in der Vereinbarung vom 25.1.1999 einen inhaltlich beschränkten Räumungsanspruch, nämlich lediglich insoweit, als sich auf der Oberfläche des Geländes Gegenstände (etwa nachträglich installierte Einrichtungen zur Parkplatzbewirtschaftung oder – ggf. auch rechtswidrig – abgestellte Fahrzeuge) befinden. Auch diesem Anspruch steht die Baulast aus den genannten Gründen nicht entgegen.

III. Die weitergehenden Anträge des Klägers auf „Räumung“ im Sinne der Entfernung der als Parkplatz errichteten Bodenbefestigung und auf „steinfreie Verfüllung des Bodens“ haben indes keinen Erfolg.

Diese Ansprüche ergeben sich zwar aus der „Vereinbarung“ vom 25.1.1999 zum geschuldeten Zustand der Fläche bei Rückgabe in Verbindung mit § 546 Abs. 1 BGB (zur Herleitung des „Räumungsanspruchs“ aus den vertraglichen Abreden BGH, Urt. vom 27.6.2018, Az. XII ZR 79/17, NJW-RR 2018, S. 1103, Rn. 20). Ihnen steht aber wegen der übernommenen Baulast die dauerhafte Einrede des § 242 BGB entgegen.

1. Der Entscheidung des BGH vom 9.1.1981 (Az. V ZR 58/79, NJW 1981, S. 980, 982) ist zu entnehmen, dass die Durchsetzung eines zivilrechtlichen Anspruchs (dort offenbar eines Herausgabeanspruchs des Baulastpflichtigen aus § 985 BGB bezüglich einer Garage) nicht zu einem baurechtswidrigen Zustand führen darf, obwohl der Anspruchsteller eine Baulast (Nachweis einer Garage auf seinem Grundstück) übernommen hatte. Die Entscheidung ist ferner dahin zu verstehen, dass ein Herausgabeverlangen trotz bestehender Baulast bereits dann treuwidrig sein kann, wenn die Erfüllung der Baulast auf dem begünstigten Grundstück selbst zwar nicht „unmöglich“, aber nur unter erheblichen Aufwendungen möglich wäre, von denen die Baulast gerade dispensieren sollte.

a) Hingegen vermag der Senat den Urteilen des BGH vom 27.6.2025 (a.a.O.) und vom 24.1.2025 (Az. V ZR 51/24, NZM 2025, S. 226, Rn. 11) auch unter Berücksichtigung der Erwägungen des Klägers im Schriftsatz vom 5.11.2025 nicht zu entnehmen, dass er sich von jeglicher „Einwirkung“ einer Baulast (über § 242 BGB) auf privatrechtliche Rechtsverhältnisse, auch jenseits der Entstehung von Wegerechten, distanzieren möchte. Die genannten Urteile des BGH vom 27.6.2025 und vom 24.1.2025 betreffen die Frage, ob eine Baulast (über § 242 BGB) eine zivilrechtliche Duldungspflicht in Bezug auf das Begehen bzw. Befahren eines Grundstücks begründen kann, und zwar jenseits der tatbestandlichen Voraussetzungen für ein Notwegerecht (§ 917 BGB), und verneinen diese Frage nunmehr. Demgegenüber betraf das Urteil des BGH vom 9.1.1981 (a.a.O.) die andere Frage, ob die Durchsetzung eines zivilrechtlichen Anspruchs zu einem baurechtswidrigen Zustand führen darf, dessen Eintritt die Übernahme der Baulast verhindern sollte. In einer solchen Konfliktsituation will der BGH, wie er in seiner Entscheidung vom 27.6.2025 (Rn. 12) deutlich macht, die Anwendbarkeit des § 242 BGB zur Begründung eines Rechtsmissbrauchs nicht kategorisch ausschließen, sondern von einer Einzelfallwürdigung abhängig machen.

b) Soweit der BGH (im Urt. vom 27.6.2025, a.a.O.) einen „Herausgabeanspruch“ erwähnt, der Gegenstand der Entscheidung aus dem Jahr 1981 war, ist dies nach Auffassung des Senats nicht abschließend zu verstehen. Die Heranziehung des § 242 BGB bleibt vielmehr immer dort zu erwägen, wo die Durchsetzung zivilrechtlicher Ansprüche trotz einer vom Gläubiger übernommenen Baulast zu einem baurechtswidrigen Zustand auf Seiten des Baulast-Begünstigten führt oder führen kann. Das ist hier zwar nicht im Hinblick auf den – schuldrechtlichen oder dinglichen – Herausgabeanspruch des Klägers der Fall (s. oben Ziff. II.), wohl aber in Bezug auf seinen Antrag auf Beseitigung des Parkplatzes/Wiederherstellung der Ackerfläche.

c) Entgegen der Auffassung des Klägers erschöpft sich dieser (Wiederherstellungs-)Anspruch auch nicht in einem (zivilrechtlichen) Unterlassungsanspruch des Klägers (als Kehrseite eines in der Tat zu verneinenden Duldungsanspruchs der Beklagten auf Weiternutzung der Parkplätze). Lediglich einem solchen (zivilrechtlichen) Unterlassungsanspruch des Klägers ließe sich gem. der Auffassung des BGH im Urt. vom 27.6.2025 die Existenz der Baulast über § 242 BGB nicht entgegensetzen, weil die Baulastübernahme keinen zivilrechtlichen Duldungsanspruch des Baulastbegünstigten schaffen kann. Dass ein solcher Unterlassungsanspruch des Klägers besteht, hat der Senat auch bereits seiner Entscheidung zum Räumungs- und Herausgabeanspruch (unter Ziff. II.) zugrunde gelegt. Der hier in Rede stehende Wiederherstellungsanspruch des Klägers geht jedoch – wie auch der in der Entscheidung vom 9.1.1981 erwähnte Herausgabeanspruch – über ein bloßes Unterlassungsbegehren hinaus.

2. Nach den unter Ziff. 1. dargelegten Maßstäben ist auch im vorliegenden Fall die Einwendung des § 242 BGB begründet, weil die Durchsetzung des zivilrechtlichen Anspruchs entgegen der wirksam bestellten Baulast (unter lit. a)) jedenfalls zur materiellen Baurechtswidrigkeit – mit der Gefahr behördlicher Eingriffe in die Nutzbarkeit des (realisierten oder geplanten) Bauvorhabens – führen kann (unter lit. b)) und weil diese Baurechtswidrigkeit nur durch Maßnahmen des Baulastbegünstigten abgewendet werden kann, die mit erheblichen Aufwendungen verbunden sind, die ihm durch die Baulast gerade abgenommen werden sollten (unter lit. c)).

a) Die Baulast ist im Jahre 2006 von den (damaligen) Eigentümern wirksam übernommen worden.

aa) Die Beklagte hat die formell ordnungsgemäße Abgabe der Erklärungen (§ 83 Abs. 2 BauO NRW a.F.) durch Vorlage der betreffenden Akte im Termin am 3.11.2025 belegt. Der Senat hat auch an der Wahrung der Form wegen der Bezugnahme auf den als Anlage beigefügten amtlichen Lageplan keine Bedenken. Der Kläger seinerseits stellt die Wirksamkeit der Baulastübernahme nicht mehr in Abrede.

bb) Die Beklagte verweist ferner zu Recht darauf, dass sich der Baulastübernahme eine „Vorhabenbezogenheit“ nicht entnehmen lässt. Selbst wenn sich eine solche (inhaltliche) Einschränkung aber – im Hinblick auf die in der Baulasterklärung erwähnten Bauvorhaben „Veranstaltungsplatz“ und „Freiluftarena“ – ergäbe, wäre die „Vorhabenbezogenheit“ gewahrt, weil diese Bauvorhaben umgesetzt worden sind.

cc) Eine Abhängigkeit der Baulast vom Fortbestand der Nutzungsvereinbarung ergibt sich aus der Baulastübernahme nicht. Zwar mögen die seinerzeitigen Eigentümer bei Übernahme der Baulast davon ausgegangen sein, dass sie vom Fortbestand der „Vereinbarung“ mit der Beklagten zur Überlassung der Teilfläche abhänge, doch handelt es sich dabei um eine Vermutung. Es ist weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass die seinerzeitigen Eigentümer (sämtlich) eine derartige Bedingung oder auch nur „Geschäftsgrundlage“ für die Baulastübernahme erkennen ließen und dass die Beklagte – als Adressatin der Baulasterklärung – dies wahrgenommen hätte. Möglich ist ebenfalls, dass die seinerzeitigen Eigentümer die Baulast (lediglich) in Erwartung einer dauerhaften Vermietung/Verpachtung der Flächen – und zwar unabhängig vom konkret bestehenden Überlassungsvertrag – übernommen haben. Eine derartige „Geschäftsgrundlage“ hätte der Kläger in der Folgezeit im Übrigen selbst mit seiner Kündigung entfallen lassen. Ferner ging aus der Baulasterklärung eindeutig hervor, dass Begünstigte der Baulast nicht die Beklagte selbst, sondern die K. sein würde. Damit konnten die Baulast-Übernehmer nicht davon ausgehen, dass eine etwaige (stillschweigende) Bedingung der Begünstigten gegenüber wirksam sein würde. Die gleichwohl erklärte Übernahme der Baulast spricht dafür, dass sie nicht von der Nutzungsvereinbarung mit der Beklagten abhängig sein sollte. Zu bedenken ist an dieser Stelle auch, dass die praktische Umsetzung der Baulast nicht voraussetzt, dass gerade die Beklagte den Parkplatz bewirtschaftet, sondern dies auch durch den jeweiligen Eigentümer selbst (oder einen Dritten in dessen Auftrag) erfolgen kann.

b) Mit der Erfüllung des Anspruchs des Klägers auf Beseitigung der Parkplätze/Wiederherstellung der Ackerfläche (Räumung im weiteren Sinne) liegt zumindest nahe, dass die (realisierten) Bauvorhaben „Veranstaltungsplatz“ und „Freiluftarena“ materiell baurechtswidrig würden, weil erforderliche Stellplätze nicht zur Verfügung stehen.

aa) Dass der „Veranstaltungsplatz“ und die „Freiluftarena“ baurechtlich auch nach gegenwärtiger Rechtslage (StellplatzVO NRW) überhaupt den Nachweis von Stellplätzen erfordern, stellt auch der Kläger nicht in Abrede, so dass (jedenfalls) mit dem Rückbau der gesamten Parkplatzanlage ein baurechtswidriger Zustand einträte.

bb) Die – ausreichende – Gefahr baurechtlicher Unzulässigkeit tritt im Übrigen auch dann ein, wenn nur ein Teil der 500 Stellplätze entfernt würde. Das ist der Fall, weil auch gegenwärtig die behördliche Einforderung eines Nachweises von 500 Stellplätzen in Betracht kommt und in diesem Umfang nicht offensichtlich rechtswidrig wäre.

Auch nach der aktuellen Verordnung über notwendige Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder (StellplatzVO NRW) bzw. der Anlage zur Verordnung über notwendige Stellplätze für Kraftfahrzeuge und Fahrräder (Teil A Nummer 4.2) ist ein Kontingent von ca. 500 Parkplätzen nachzuweisen, falls mit einer Besucherzahl von 5.000 gerechnet wird. Dass dies jedenfalls für einzelne Veranstaltungen (z.B. „Schlagerfestival“ oder bestimmte „Märkte“) realistisch ist und von Veranstaltern auch angestrebt wird, ist der glaubhaften Aussage der Geschäftsführerin der K. zu entnehmen. Soweit sie bekundet hat, dass (manche) Veranstalter mit einer Zahl von 3.000 bis 4.000 Besuchern rechnen, ist das nicht als fixe Obergrenze zu verstehen. Vielmehr liegt es nahe, dass bauordnungsrechtlich etwa auch unter Berücksichtigung eines „Sicherheitszuschlags“ von einer Besucherzahl von (maximal) 5.000 ausgegangen werden darf. Dabei kommt es weder darauf an, dass Veranstaltungen mit 5.000 Besuchern im Jahr 2024 nicht stattgefunden haben und mit ihnen auch nicht regelmäßig zu rechnen ist, noch dass sich „Festivals“, die vor allem eine solche Anzahl (gleichzeitiger) Besucher erwarten lassen, (bislang) nicht als prägend für die von der K. betriebenen Einrichtungen im Landschaftspark erwiesen haben.

cc) Unerheblich ist, dass die Beklagte bei der Bearbeitung des Bauantrags der K. im Zeitraum 2002/2003 ausweislich des vorgelegten „Bearbeitungsbogens“ eine Veranstaltungsbesucherzahl von 1.500 zugrunde gelegt und bei einem (damaligen) Schlüssel von 1 Stellplatz für je 3 Besucher einen Stellplatzbedarf von 500 ermittelte. Denn auch nach dem mittlerweile geänderten Stellplatzschlüssel ergibt sich aufgrund der (für einzelne Veranstaltungen) erwarteten höheren Besucherzahlen kein gesichert geringerer Stellplatzbedarf.

dd) Gleichfalls unerheblich ist, dass in Bezug auf den „Veranstaltungsplatz“ sowie die „Freiluftarena“, wegen derer ein Stellplatznachweis zu führen wäre, bislang keine Baugenehmigungen erteilt worden sind. Das Genehmigungsverfahren kann jederzeit wieder aufgenommen werden.

Der Kläger kann mithin auch nichts daraus herleiten, dass es vor 2006 lediglich zu einer bauaufsichtsrechtlichen „Vorprüfung“ des „Veranstaltungsplatzes“ und der „Freiluftarena“ gekommen ist und dass die Beklagte (als Baugenehmigungsbehörde) seinerzeit wegen der zum Zeitpunkt der Vorprüfung noch nicht nachgewiesenen Stellplätze offenbar keine Genehmigungshindernisse sah. Selbst wenn im Nachhinein – und ohne dass es bereits zur Entstehung der Baulast gekommen wäre – Baugenehmigungen erteilt worden wären, wovon der Kläger nunmehr offenbar in seiner Stellungnahme vom 20.11.2025 ausgeht, entfiele deshalb nicht ein nach materiellem Baurecht erforderlicher Stellplatznachweis.

c) Schließlich kann sich der Kläger nicht darauf berufen, dass die K. die zur (sicheren) Vermeidung materiellrechtlicher Bauordnungswidrigkeit notwendigen Stellplätze auf dem eigenen Grundstück nachweisen könnte. Ein solcher Nachweis wäre mit größeren Umgestaltungen des Areals verbunden, die nicht nur erhebliche Kosten verursachten, sondern auch die Gefährdung der bisherigen Akzeptanz des Geländes mit sich brächten. Auch dies hat die Beklagte plausibel dargestellt, jedenfalls indem sie sich eine entsprechende Bekundung der Zeugin U. in der Verhandlung vom 3.11.2025 (konkludent) zu Eigen gemacht hat.

3. Der Einwendung des § 242 BGB im Hinblick auf die Baulast stehen auch sonstige vom Kläger genannte Aspekte nicht entgegen:

a) Sein Argument, der Einwand des Rechtsmissbrauchs könne allenfalls dem Baulast-Begünstigten selbst zustehen, hier also der K., und nicht der Beklagten, trifft nach Auffassung des Senats nicht zu. Zur Begründung eines Rechtsmissbrauchs kann es genügen, dass der Kläger mit seinem Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsverlangen seine Verpflichtung aus der Baulast gegenüber der Beklagten verletzt (s.a. BGH, Urt. vom 9.1.1981, a.a.O.).

Abgesehen davon ist die Beklagte als Mitgesellschafterin der K. auch als von der Baulast mittelbar begünstigt anzusehen.

b) Soweit der Kläger ferner meint, gegenüber der ausdrücklich privatrechtlich bzw. vertraglich geregelten Rückbaupflicht könne die Einwendung des Rechtsmissbrauchs ohnehin nicht erhoben werden, bleibt unberücksichtigt, dass er mit der Baulastübernahme seinerseits eine – insoweit öffentlichrechtliche – Verpflichtung eingegangen ist. Diese Verpflichtung kann in Widerspruch zu den Ansprüchen des Klägers aus dem Überlassungsvertrag stehen und auch die Einwendung des § 242 BGB begründen.

4. Ferner entfällt die Einwendung des § 242 BGB nicht im Hinblick auf einen Anspruch des Klägers gegen die Beklagte, auf die Baulast zu verzichten (§ 85 Abs. 3 S. 2 BauO NRW in der Fassung vom 21.7.2018: „Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.“). Sollte ein Verzichtsanspruch bestehen, handelte die Beklagte allerdings selbst rechtsmissbräuchlich, wenn sie sich gleichwohl noch auf die Baulast beriefe.

Doch liegen die Voraussetzungen für einen Verzicht nicht vor, weil ein Wegfall des öffentlichen Interesses am Fortbestand der Baulast jedenfalls gegenwärtig nicht feststellbar ist.

a) Ein öffentliches Interesse besteht bereits deshalb, weil die Baulast-Begünstigte (K.) zur Herstellung der – derzeit angesichts des nicht zu Ende geführten Baugenehmigungsverfahrens fehlenden – formellen und materiellen Bauordnungsmäßigkeit des „Veranstaltungsplatzes“ und der „Freiluftarena“ Stellplätze – und zwar möglicherweise durchaus im Umfang von 500 – nachzuweisen hat und für diesen Nachweis auf das Nachbargrundstück (des Klägers) zurückgreifen muss, wenn sie nicht umfangreiche und ggf. sogar die Akzeptanz des Geländes gefährdende Baumaßnahmen vornehmen will. Das ist ihr angesichts der Existenz der Baulast nicht zumutbar. Bereits deshalb besteht auch ein öffentliches Interesse an der Baulast, abgesehen davon, dass die K. letztlich (überkommunale) Gemeinwohlinteressen verfolgt.

b) Die Behauptung des Klägers, die Baulast werde „nicht mehr benötigt“, lässt sich dem Vortrag der Beklagten nicht entnehmen.

Die Beklagte hat – in Person ihres damaligen Bürgermeisters – in der Verhandlung vor dem Senat am 5.6.2025 sinngemäß lediglich erklärt, die gesamten Parkplätze (nur) „an Spitzentagen“ zu benötigen. Eine Äußerung des Bürgermeisters dahingehend, es bestehe kein öffentliches Interesse „an der Fortsetzung des Parkplatzbetriebes auf dem Grundstück des Klägers“ mehr, hat auch der Senat nicht wahrgenommen. Auch in seiner E-Mail vom 23.10.2025 (Anl. BE1 zum Schriftsatz des Kläger-Vertreters vom 27.10.2025) zeichnet der scheidende Bürgermeister F. ein mögliches Szenario „ohne größere Veranstaltungen“ lediglich für den Fall, dass die Parkplätze auf dem Grundstück des Klägers entfielen.

Ein öffentliches Interesse (im Sinne des § 85 Abs. 3 S. 2 BauO NRW) ist vielmehr schon dann anzunehmen, wenn die Parkplätze in ihrer Gesamtheit nur sporadisch benötigt werden.

5. Schließlich ist nicht ersichtlich, dass sich die Geltendmachung der Baulast durch die Beklagte aus anderen Gründen als rechtsmissbräuchlich darstellt:

a) Der Kläger beruft sich darauf, die Beklagte instrumentalisiere die Baulast, um zielgerichtet auf ein Privatrechtsverhältnis (bei Identität der Mieterin und der Bauaufsichtsbehörde) einzuwirken, handele also willkürlich, um sich durch die Geltendmachung öffentlichrechtlicher Befugnisse ihren privatrechtlichen Verpflichtungen auf Wiederherstellung des Pachtobjekts zu entziehen.

Diesem Argument ist nicht zu folgen, weil zu berücksichtigen ist, dass die Beklagte ihre öffentlichrechtlichen Aufgaben unbeeinflusst von privatrechtlichen Verpflichtungen wahrzunehmen hat. Die Beklagte agiert im vorliegenden Fall in einer Doppelrolle als (ehemalige) Mieterin/Pächterin und als Behörde. Die öffentlichrechtlichen Vorschriften sind von ihr anzuwenden, auch wenn sie damit auf ein zugleich bestehendes privates Rechtsverhältnis einwirkt. Dessen Berücksichtigung kann nur im Rahmen eines etwaigen Beurteilungsspielraums (hier etwa bzgl. des Begriffs des öffentlichen Interesses) oder eines Ermessens erfolgen. Dass in der Geltendmachung der Baulast der Beurteilungsspielraum fehlerhaft wahrgenommen worden ist oder ein Ermessensfehler (etwa in Gestalt eines Ermessensausfalls oder eines Fehlgebrauchs) liegt, ist nicht zu erkennen.

b) Der Beklagten ist die Geltendmachung auf die Missbräuchlichkeit des Wiederherstellungsanspruchs wegen der Baulast auch nicht deshalb abgeschnitten, weil sie – wie der Kläger unter Hinweis auf das Urteil des BGH vom 8.7.1983, Az. V ZR 204/82, BGHZ 88, S. 97, 102 meint – nicht bereit ist, ein angemessenes Entgelt für die Nutzung zu zahlen.

Die Aussage des BGH (a.a.O.), wonach sich die dortigen Kläger/Baulastpflichtigen für ihr Unterlassungsbegehren (der Nutzung von Parkplätzen) gegenüber den Wohnungseigentümern auf dem begünstigten Grundstück auch darauf stützen könnten, dass die (dortigen) Beklagten nicht zur Zahlung einer angemessenen Stellplatzmiete bereit seien, betrifft ausschließlich die zivilrechtliche Ebene. Übertragen auf den vorliegenden Fall könnte der Kläger also die (zivilrechtliche) Weiternutzung durch die Beklagte von der Vereinbarung der Zahlung eines höheren Entgelts abhängig machen. Über den „Gehalt“ der Baulast bzw. ihre Auswirkungen auf einen Wiederherstellungsanspruch gegenüber dem Mieter/Pächter ist damit nichts gesagt.

c) Es begründet auch keinen sog. dolo-agit-Einwand gegenüber der Beklagten, dass sie selbst eine Duldungsverfügung erlassen hat. Diese Duldungsverfügung belegt, dass die Baubehörde auf der Baulast besteht und auf sie nicht verzichten wird (s.a. BGH, a.a.O., Urt. vom 9.1.1981). Anhaltspunkte für ein willkürliches Verhalten liegen nicht vor. Die vom Kläger gerügten inhaltlichen Mängel der Verfügung (mangelnde Bestimmtheit) sind vom Verwaltungsgericht, nicht aber vom Senat zu prüfen.

Die weitere Frage, ob die Duldungsverfügung mit einem Anspruch des Klägers auf Wiederherstellung der Ackerfläche unvereinbar ist und ob den Anträgen des Klägers auf Beseitigung des Parkplatzes bzw. der Wiederherstellung der Ackerflächen deshalb jedenfalls nicht vorbehaltlos stattgeben werden könnte, solange die Duldungsverfügung existiert, stellt sich daher nicht.

6. Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass im Fall des Wegfalls des öffentlichen Interesses am Fortbestand der Baulast der sich aus der Vereinbarung in Verb. mit § 546 Abs. 1 BGB ergebende Anspruch auf Entfernung der Bodenbefestigung und auf steinfreie Verfüllung des Bodens erneut zu prüfen sein dürfte.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO; der Senat bemisst die wirtschaftliche Bedeutung des Wiederherstellungsantrags (Entfernung der Bodenbefestigung und steinfreie Verfüllung) etwa doppelt so hoch wie die des Herausgabeantrags. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst. Die Sache hat entgegen der Auffassung des Klägers keine grundsätzliche Bedeutung, vielmehr handelt es sich um einen singulären Fall, weil die Beklagte zugleich Pächterin und Bauaufsichtsbehörde ist. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung verlangen eine Befassung des Bundesgerichtshofs nicht.