Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Grundstückskauf geplatzt: Verkäufer fordert Haus und Land zurück
- Der geplante Hauskauf: Ein Vertrag und seine Tücken
- Zahlung bleibt aus: Der Verkäufer zieht die Reißleine
- Streit vor Gericht: Hatten die Käufer ein Recht, die Zahlung zu verweigern?
- Das Urteil des Landgerichts: Klare Entscheidung zugunsten des Verkäufers
- Warum das Gericht so entschied: Der Rücktritt war wirksam
- Kein Recht zur Zurückhaltung: Die Käufer konnten Mängel nicht beweisen
- Die Folgen des Rücktritts: Was die Käufer nun tun müssen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Warum ist bei Problemen mit einem Immobilienkaufvertrag oft der Gang vor Gericht unvermeidbar?
- Was passiert, wenn ein Notarvertrag über ein Grundstück wegen Nichtzahlung rückgängig gemacht wird?
- Welche Rolle spielen das Grundbuch und eine Auflassungsvormerkung, wenn ein Immobilienkauf scheitert?
- Welche ersten Schritte kann ich unternehmen, wenn mein Vertragspartner eine vertragliche Pflicht nicht erfüllt?
- Was bedeutet es, wenn ein Gericht ein Urteil fällt und es als vorläufig vollstreckbar erklärt wird?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 O 919/20 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Aurich
- Datum: 22.03.2021
- Aktenzeichen: 5 O 919/20
- Verfahrensart: Teilurteil
- Rechtsbereiche: Bürgerliches Recht (insbesondere Kaufvertragsrecht und Rücktrittsrecht)
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Der Verkäufer eines Grundstücks. Er wollte von einem notariellen Kaufvertrag zurücktreten, da die Käufer den fälligen Kaufpreis nicht gezahlt hatten. Er beantragte die Herausgabe des Grundstücks, die Löschung bestimmter Grundbucheinträge der Käufer und Auskunft über die von den Käufern gezogenen Nutzungen.
- Beklagte: Die Käufer des Grundstücks. Sie hatten den Kaufpreis nicht gezahlt und behaupteten, ihnen stehe ein Zurückbehaltungsrecht zu. Dies begründeten sie mit angeblichen Pflichtverletzungen des Verkäufers, wie mangelnder Legalisierung des Objekts, nicht gesicherter Erschließung und Bauabweichungen.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Am 30.03.2019 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag über ein Grundstück. Nachdem die Beklagten den fälligen Kaufpreis trotz Fristsetzung nicht zahlten, erklärte der Kläger den Rücktritt vom Vertrag und forderte die Herausgabe des Grundstücks.
- Kern des Rechtsstreits: Zentral war die Frage, ob der Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten war, weil die Beklagten den Kaufpreis nicht zahlten. Die Beklagten beriefen sich auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel am Grundstück und mangelnder Erschließung.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Landgericht Aurich verurteilte die Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks, zur Erteilung von Löschungsbewilligungen für die zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechte und zur Auskunft über die gezogenen Nutzungen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass der Kläger wirksam vom Kaufvertrag zurückgetreten war, da die Beklagten den fälligen Kaufpreis trotz Fristsetzung nicht zahlten. Ein von den Beklagten behauptetes Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel am Grundstück wurde durch die Beweisaufnahme nicht bestätigt.
- Folgen: Aufgrund des wirksamen Rücktritts müssen die Beklagten das Grundstück zurückgeben, die zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechte löschen lassen und Auskunft über die seit der Übergabe erzielten Einnahmen aus dem Grundstück geben.
Der Fall vor Gericht
Grundstückskauf geplatzt: Verkäufer fordert Haus und Land zurück
Ein Haus oder ein Grundstück zu kaufen, ist für die meisten Menschen eine große Entscheidung und eine erhebliche Investition. Doch was passiert, wenn nach dem Vertragsabschluss Probleme auftreten und der Käufer den vereinbarten Preis nicht zahlt? Kann der Verkäufer dann einfach vom Vertrag zurücktreten und sein Eigentum zurückfordern? Genau um einen solchen Fall ging es in einer Entscheidung des Landgerichts Aurich.
Das Gericht musste klären, ob ein Verkäufer berechtigt war, einen notariellen Kaufvertrag (ein Vertrag über einen Grundstückskauf, der von einem Notar beurkundet werden muss, um gültig zu sein) rückgängig zu machen, weil die Käufer den Kaufpreis nicht überwiesen hatten. Die Käufer wiederum meinten, sie müssten nicht zahlen, weil mit dem Grundstück angeblich etwas nicht in Ordnung sei.
Der geplante Hauskauf: Ein Vertrag und seine Tücken
Am 30. März 2019 unterzeichneten der Verkäufer und die Käufer bei einem Notar einen Kaufvertrag für ein Grundstück namens G1. Die Käufer hatten bereits etwa zwei Wochen vor diesem Termin die Baugenehmigung (die offizielle Erlaubnis der Behörde, ein Gebäude auf einem Grundstück errichten oder ändern zu dürfen) und die dazugehörigen Bauzeichnungen erhalten. Diese Genehmigung war ursprünglich am 8. August 2017 erteilt worden.
Ende April 2019 verzichtete die zuständige Gemeinde auf ihr gesetzliches Vorkaufsrecht (das Recht einer Gemeinde, unter bestimmten Bedingungen anstelle des vorgesehenen Käufers in einen Grundstückskaufvertrag einzutreten). Anfang Mai wurde dann eine Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer im Grundbuch eingetragen. Man kann sich das Grundbuch wie ein offizielles Verzeichnis vorstellen, in dem alle wichtigen Informationen zu einem Grundstück festgehalten sind, zum Beispiel wer der Eigentümer ist oder welche Rechte und Lasten darauf liegen. Die Auflassungsvormerkung ist darin eine Art Reservierung für die Käufer, die sicherstellt, dass das Grundstück nicht anderweitig verkauft wird, bis sie endgültig als Eigentümer eingetragen sind.
Gleichzeitig wurden Grunddienstbarkeiten (Nutzungsrechte an einem fremden Grundstück, z.B. ein Wegerecht) für das gekaufte Grundstück G1 über zwei Nachbargrundstücke (G2 und G3) eingetragen. Diese sollten den Zugang über eine bestimmte Straße ermöglichen. Auch ein Recht, einen PKW-Stellplatz auf einem weiteren Grundstück (G4) zu nutzen, wurde gesichert.
Der Kaufpreis betrug 149.500,00 Euro. Laut Vertrag sollte dieser spätestens am 1. September 2019 bezahlt werden. Allerdings gab es Bedingungen: Die Zahlung wurde erst fällig, nachdem a) die Auflassungsvormerkung für die Käufer im Grundbuch eingetragen war, b) die Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht verzichtet hatte und alle sonstigen nötigen Genehmigungen vorlagen und c) alle Unterlagen vorhanden waren, um das Grundstück von alten Belastungen zu befreien, die die Käufer nicht übernehmen wollten. Der Notar bestätigte mit einem Schreiben vom 7. Mai 2019, dass diese Bedingungen erfüllt seien und der Kaufpreis somit zum 1. September 2019 fällig werde. Im Juni wurde noch eine alte Buchgrundschuld (ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das meist zur Absicherung eines Kredits dient) über 20.000 Euro gelöscht, die nicht von den Käufern übernommen werden sollte.
Zahlung bleibt aus: Der Verkäufer zieht die Reißleine
Am 4. Oktober 2019 wurde das Grundstück an die Käufer übergeben, was in einem Übergabeprotokoll (ein Dokument, das die Übergabe einer Sache festhält, oft mit Zustand und Zubehör) bestätigt wurde. Die Käufer konnten das Grundstück also bereits nutzen. Doch was war mit dem Kaufpreis? Der floss nicht.
Der Verkäufer wartete einige Zeit, doch als immer noch kein Geld einging, setzte er den Käufern mit einem Schreiben vom 8. Januar 2020 eine Frist: Sie sollten den Kaufpreis bis zum 21. Januar 2020 zahlen. Aber auch diese Frist ließen die Käufer verstreichen, ohne zu zahlen.
Daraufhin erklärte der Verkäufer mit Schreiben vom 22. Januar 2020 den Rücktritt vom Kaufvertrag. Das bedeutet, er wollte den Vertrag auflösen, so als hätte es ihn nie gegeben. Gleichzeitig forderte er die Käufer auf, ihm den Besitz (die tatsächliche Verfügungsgewalt) an dem Grundstück bis zum 31. Januar 2020 zurückzugeben, alle Schlüssel zu übergeben und die Auflassungsvormerkung im Grundbuch löschen zu lassen. Dafür sollten sie eine Grundbuchfähige Löschungsbewilligung (eine formal korrekte Erklärung, die für das Grundbuchamt notwendig ist, um eine Eintragung zu löschen) vorlegen. Auch diese Frist verstrich, ohne dass die Käufer reagierten. Zusätzlich hatten die Käufer zwischenzeitlich eine eigene Finanzierungsgrundschuld (eine Grundschuld zur Absicherung ihres eigenen Kredits für den Hauskauf) eintragen lassen. Der Verkäufer forderte sie auf, auch diese bis zum 14. Februar 2020 löschen zu lassen oder eine entsprechende Löschungsbewilligung zu schicken – ebenfalls ohne Erfolg.
Streit vor Gericht: Hatten die Käufer ein Recht, die Zahlung zu verweigern?
Da die Käufer weder zahlten noch das Grundstück zurückgaben oder die Einträge im Grundbuch löschen ließen, zog der Verkäufer vor das Landgericht Aurich. Er verklagte die Käufer auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks G1. Außerdem verlangte er von ihnen die Erteilung der grundbuchfähigen Löschungsbewilligungen für die Auflassungsvormerkung und für ihre eigene Grundschuld.
Zusätzlich reichte der Verkäufer eine sogenannte Stufenklage ein. Das ist eine Klage, bei der man schrittweise vorgeht. Zuerst verlangte er Auskunft darüber, welche gezogenen Nutzungen (Vorteile, die jemand aus einer Sache zieht, z.B. Mieteinnahmen) die Käufer aus dem Grundstück seit der Übergabe am 4. Oktober 2019 erzielt hatten. In einem zweiten Schritt wollte er, dass die Käufer die Richtigkeit dieser Angaben an eidesstattlicher Versicherung (eine förmliche Erklärung vor Gericht oder Notar, bei der man versichert, die Wahrheit gesagt zu haben) bestätigen, und im dritten Schritt die Herausgabe dieser Nutzungen.
Die Käufer beantragten, die Klage abzuweisen. Sie argumentierten, sie hätten ein Zurückbehaltungsrecht. Das ist das Recht, eine eigene Leistung (hier die Zahlung des Kaufpreises) so lange zurückzuhalten, bis der andere Vertragspartner seine Pflichten erfüllt hat. Man kann das vergleichen mit einer Situation, in der man ein bestelltes Gerät erst bezahlen möchte, wenn es fehlerfrei funktioniert. Die Käufer behaupteten, die Baugenehmigung vom August 2017 würde das Haus nicht richtig legalisieren (also rechtmäßig machen). Zudem sei die Erschließung des Grundstücks nicht gesichert. Unter Erschließung versteht man die Anbindung eines Grundstücks an öffentliche Wege sowie an Versorgungsleitungen wie Wasser, Strom und Abwasser. Ohne gesicherte Erschließung sei mit einer Nutzungsuntersagung (dem Verbot, das Grundstück oder Gebäude zu nutzen) und einem Widerruf (Rücknahme) der Baugenehmigung zu rechnen. Schließlich sei das Haus mit wesentlichen Abweichungen von der erteilten Baugenehmigung gebaut worden. Deshalb, so die Käufer, sei der Verkäufer gar nicht wirksam vom Vertrag zurückgetreten, da er diese Mängel selbst zu verantworten habe.
Das Urteil des Landgerichts: Klare Entscheidung zugunsten des Verkäufers
Das Landgericht Aurich fällte am 22. März 2021 ein sogenanntes Teilurteil. Das bedeutet, es wurde noch nicht über alle Punkte des Rechtsstreits endgültig entschieden (zum Beispiel über die Kosten des Verfahrens oder die weiteren Stufen der Stufenklage), aber über die wesentlichen Forderungen des Verkäufers.
Das Gericht verurteilte die Käufer dazu:
- Das Grundstück G1 geräumt an den Verkäufer herauszugeben.
- Dem Verkäufer eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung für die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung zu erteilen.
- Dem Verkäufer eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung für die von ihnen eingetragene Grundschuld zu erteilen.
- Als Gesamtschuldner (das heißt, der Verkäufer kann von jedem der Käufer die volle Leistung fordern, sie haften gemeinsam) Auskunft über die gezogenen Nutzungen aus dem Grundstück seit der Übergabe zu erteilen.
Das Urteil wurde für vorläufig vollstreckbar erklärt. Das bedeutet, der Verkäufer kann seine Ansprüche bereits durchsetzen, auch wenn die Käufer noch Rechtsmittel einlegen könnten. Allerdings musste der Verkäufer dafür eine Sicherheitsleistung (eine Art Kaution) in Höhe von 382.662,50 Euro hinterlegen.
Warum das Gericht so entschied: Der Rücktritt war wirksam
Das Gericht erklärte die Klage des Verkäufers für zulässig und begründet. Aber wie kam es zu dieser Einschätzung? Schauen wir uns die Argumente des Gerichts genauer an.
Die Käufer zahlten nicht: Eine klare Pflichtverletzung
Der Dreh- und Angelpunkt für einen Rücktritt vom Vertrag ist oft eine Pflichtverletzung (ein Verstoß gegen vertragliche Pflichten) der anderen Seite. Hier war klar: Gemäß § 2 des Kaufvertrages war der Kaufpreis spätestens am 1. September 2019 fällig. Alle Bedingungen dafür, wie die Eintragung der Auflassungsvormerkung und der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht, waren erfüllt. Der Notar hatte die Fälligkeit auch offiziell mitgeteilt. Trotzdem zahlten die Käufer keinen Cent. Das war eine eindeutige Verletzung ihrer Hauptpflicht aus dem Kaufvertrag.
Fristsetzung und Rücktrittserklärung: Alles korrekt abgelaufen
Bevor man von einem Vertrag zurücktreten kann, weil der andere nicht leistet (hier: nicht zahlt), muss man ihm in der Regel eine angemessene Frist zur Leistung setzen. Das hat der Verkäufer getan, indem er den Käufern mit Schreiben vom 8. Januar 2020 eine Frist bis zum 21. Januar 2020 setzte. Da die Käufer auch bis zum Tag der Urteilsverkündung nicht gezahlt hatten, waren die Voraussetzungen für einen Rücktritt nach § 323 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) (das zentrale Gesetzbuch des deutschen Privatrechts) erfüllt. Die Rücktrittserklärung selbst erfolgte dann mit Schreiben vom 22. Januar 2020, wie es § 349 BGB vorschreibt.
Kein Grund für die Zahlungsverweigerung: Was die Zeugen aussagten
Die Käufer hatten ja eingewandt, der Verkäufer selbst habe Pflichten aus dem Vertrag verletzt, weshalb der Rücktritt unwirksam sei (ein juristisches Prinzip, das manchmal als „tu quoque“ – „du auch“ – bezeichnet wird, und im § 242 BGB im Grundsatz von Treu und Glauben verankert ist). Wenn der Verkäufer selbst vertragsbrüchig gewesen wäre, hätte er möglicherweise nicht zurücktreten dürfen. Doch hatten die Käufer mit ihren Behauptungen Recht?
Das Gericht führte eine Beweisaufnahme durch, das heißt, es sammelte Beweise, um die strittigen Punkte zu klären. Insbesondere wurden zwei Zeugen vernommen: ein Mitarbeiter der Gemeinde D. (nennen wir ihn Zeuge J.) und ein Mitarbeiter des Bauamtes (nennen wir ihn Zeuge P.). Die Beweislast (die Pflicht, Tatsachen zu beweisen) für die vom Verkäufer angeblich begangenen Pflichtverletzungen lag bei den Käufern. Sie mussten das Gericht also davon überzeugen, dass ihre Vorwürfe zutrafen.
Der Zeuge J. von der Gemeinde bestätigte, dass Baugenehmigungen für Doppelhäuser erteilt worden waren. Die Gemeinde hatte ihr Einvernehmen (Zustimmung) dazu gegeben, allerdings unter dem Hinweis auf einen Erschließungsvertrag (ein Vertrag, der die Erschließung eines Baugebiets regelt) aus dem Jahr 2014. Zwar sei dieser Vertrag noch nicht umgesetzt worden, aber eine juristische Prüfung habe ergeben, dass ein Rücktritt von diesem Vertrag nicht einfach sei. Kürzlich habe der Vertragspartner der Gemeinde sogar erklärt, die Erschließung nun angehen zu wollen. Die Gemeinde hatte zwar überlegt, dem Gemeinderat einen Rücktritt vom Vertrag zu empfehlen, falls der Partner untätig bliebe, aber das war noch nicht geschehen, und die Entscheidung des Gemeinderats war offen.
Der Zeuge P. vom Bauamt bestätigte, dass die Baugenehmigung vom August 2017 weiterhin wirksam sei. Er räumte ein, dass es bei den Stellplätzen und der Zuwegung/Erschließung Abweichungen von der Genehmigung gab. Das Gelände sei erhöht und befestigt worden, sodass der Zugang nun anders erfolgen müsse als ursprünglich geplant. Hierfür sei ein Änderungsantrag (ein Antrag zur Genehmigung von Änderungen an einem bereits genehmigten Bauvorhaben) nötig, der aber bisher nicht gestellt worden sei. Die Gebäude selbst seien aber nicht das Problem. Ganz entscheidend war seine Aussage: Solange der Erschließungsvertrag bestehe, sei die Erschließung gesichert – und dieser Vertrag bestand noch. Das Erfordernis eines Änderungsantrags für die Stellplätze mache die Baugenehmigung nicht unwirksam.
Aus diesen Zeugenaussagen schloss das Gericht: Es lag eine wirksame Baugenehmigung für das Objekt vor, und auch die Erschließung war gesichert. Die Käufer hatten nicht beweisen können, dass der Verkäufer zum entscheidenden Zeitpunkt irgendwelche Vertragspflichten verletzt hatte. Die Tatsache, dass der Partner der Gemeinde die Erschließung angehen wollte und von dem Erschließungsvertrag nicht zurückgetreten worden war, bedeutete für das Gericht, dass die Erschließung gesichert ist – auch wenn es Diskussionen über die genaue Art und Weise gab. Und ein eventuell nötiger Änderungsantrag für die Parkplätze? Der änderte nichts an der Gültigkeit der Baugenehmigung für die Häuser.
Da die Käufer die Nichtzahlung des Kaufpreises zu vertreten hatten (d.h. sie waren dafür verantwortlich), war der Rücktritt des Verkäufers wirksam.
Kein Recht zur Zurückhaltung: Die Käufer konnten Mängel nicht beweisen
Die Käufer hatten ja behauptet, sie dürften die Zahlung verweigern (§ 320 BGB), weil die Baugenehmigung das Objekt nicht legalisiere und die Erschließung nicht gesichert sei. Diese Behauptung, so das Gericht, sei nach der Beweisaufnahme nicht bewiesen. Im Gegenteil: Das Gericht war überzeugt, dass die Baugenehmigung das Objekt legalisiert und die Erschließung gesichert ist. Da die Käufer, die hierfür die Beweislast trugen, ihre Behauptungen nicht untermauern konnten, stand ihnen kein Zurückbehaltungsrecht zu. Folglich waren zum Zeitpunkt der Fälligkeitsmitteilung durch den Notar alle Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises gegeben, insbesondere lagen alle erforderlichen Genehmigungen vor.
Die Folgen des Rücktritts: Was die Käufer nun tun müssen
Was bedeutet ein wirksamer Rücktritt vom Vertrag konkret? Nach § 346 Absatz 1 BGB sind die empfangenen Leistungen zurückzugewähren und die gezogenen Nutzungen herauszugeben.
Daraus ergab sich für die Käufer erstens die Pflicht, das Grundstück G1 zu räumen und an den Verkäufer zurückzugeben. Zweitens mussten sie die grundbuchfähigen Löschungsbewilligungen erteilen, sowohl für die zu ihren Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung als auch für die von ihnen selbst eingetragene Grundschuld. Denn das Prinzip der Rückgewähr besagt, dass Leistungen grundsätzlich so zurückgegeben werden müssen, wie sie empfangen wurden – also das Grundstück frei von diesen Einträgen.
Und was ist mit den Nutzungen, die die Käufer möglicherweise aus dem Grundstück gezogen haben, zum Beispiel durch Vermietung? Auch diese müssen herausgegeben werden. Da der Verkäufer aber nicht genau wissen konnte, welche Nutzungen die Käufer hatten, hat er zunächst einen Anspruch auf Auskunft. Diesen Anspruch leitet das Gericht aus § 242 BGB (Treu und Glauben) ab. Es ist ein anerkannter Rechtsgrundsatz, dass jemand Auskunft verlangen kann, wenn er über den Umfang seines Rechts im Ungewissen ist und der andere die Auskunft leicht geben kann. Durch den Rücktritt entsteht zwischen Verkäufer und Käufer ein sogenanntes Abwicklungsverhältnis, das eine solche Auskunftspflicht begründet. Über die weiteren Stufen der Klage des Verkäufers – also die eidesstattliche Versicherung und die Herausgabe der Nutzungen selbst – wurde in diesem Teilurteil noch nicht entschieden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Nicht-Zahlung des Kaufpreises berechtigt den Verkäufer nach angemessener Fristsetzung zum Rücktritt vom Kaufvertrag, selbst wenn bereits eine Grundstücksübergabe erfolgt ist. Käufer können die Zahlung nur verweigern, wenn sie konkrete und beweisbare Mängel nachweisen können – vage Befürchtungen über mögliche künftige Probleme mit Baugenehmigungen oder Erschließung reichen dafür nicht aus. Ein wirksamer Rücktritt führt dazu, dass alle empfangenen Leistungen zurückgewährt werden müssen, einschließlich der Räumung des Grundstücks und der Löschung aller Grundbucheinträge. Das Urteil verdeutlicht, dass Grundstückskäufer ihre vertraglichen Zahlungspflichten ernst nehmen müssen und nicht auf unbewiesene Spekulationen über mögliche Rechtsprobleme setzen sollten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Warum ist bei Problemen mit einem Immobilienkaufvertrag oft der Gang vor Gericht unvermeidbar?
Ein Immobilienkaufvertrag ist ein Rechtsgeschäft von großer Tragweite. Es geht um hohe Werte und um das Eigentum an unbeweglichen Gütern wie Grundstücken oder Gebäuden. Deshalb gibt es im deutschen Recht besondere Regeln, die bei Streitigkeiten oft den Weg vor Gericht erforderlich machen.
Die besondere Bedeutung von Immobilien und das Grundbuch
Immobilien sind keine gewöhnlichen Güter. Ihr Eigentum wird in einem öffentlichen Verzeichnis, dem sogenannten Grundbuch, festgehalten. Das Grundbuch ist wie ein öffentliches Register, das für jeden einsehbar ist und genau aufzeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte (wie Hypotheken oder Wegerechte) daran bestehen.
Damit das Eigentum an einer Immobilie wirksam übertragen werden kann und rechtlich geschützt ist, muss die Eigentumsänderung im Grundbuch eingetragen werden. Ein Immobilienkaufvertrag muss zudem immer von einem Notar beurkundet werden. Dieser Notarvertrag und die spätere Eintragung im Grundbuch sind wichtige Schutzmechanismen.
Warum ein Gericht bei Uneinigkeit nötig wird
Stellen Sie sich vor, es gibt ein Problem mit einem Immobilienkaufvertrag: Vielleicht hat der Käufer nicht bezahlt, oder der Verkäufer weigert sich, die Immobilie zu übergeben, oder es sind schwere Mängel aufgetaucht, die die Parteien nicht einvernehmlich lösen können.
- Keine Einigung der Parteien: Wenn sich Käufer und Verkäufer bei einem Problem nicht einigen können, braucht es eine neutrale und übergeordnete Instanz, die die Streitfrage verbindlich klärt. Privatpersonen haben nicht die Befugnis, die Einhaltung eines Vertrages oder dessen Rückabwicklung einfach zu erzwingen, wenn der Vertragspartner nicht kooperiert.
- Verbindliche Feststellung des Rechts: Nur ein staatliches Gericht kann rechtskräftig feststellen, welche Partei im Recht ist und welche Ansprüche bestehen, oder ob der Vertrag unwirksam ist. Ein solches gerichtliches Urteil ist bindend und muss von allen Parteien befolgt werden. Ohne diese gerichtliche Klärung bleibt die Rechtslage unklar und streitig.
- Durchsetzung von Ansprüchen und Grundbucheinträgen: Wenn beispielsweise ein Vertrag rückgängig gemacht werden soll, muss das Eigentum im Grundbuch wieder auf den ursprünglichen Eigentümer zurückgeschrieben werden. Dies kann nicht einfach privat veranlasst werden, wenn eine Partei nicht mitwirkt. Nur ein Gericht kann durch ein Urteil die Löschung oder Neueintragung im Grundbuch anordnen. Auch die Räumung einer Immobilie oder die Durchsetzung von Zahlungen kann nur durch ein gerichtliches Urteil erreicht und dann staatlich vollstreckt werden.
Kurz gesagt: Bei Problemen mit Immobilienkaufverträgen, bei denen die Parteien keine gemeinsame Lösung finden, ist der Gang vor Gericht oft unvermeidbar, weil nur ein Gericht verbindliche Entscheidungen treffen und deren Durchsetzung gewährleisten kann, insbesondere wenn es um die Eintragungen und Änderungen im Grundbuch geht. Das Gericht stellt sicher, dass das Recht durchgesetzt wird und schafft klare, unumstößliche Verhältnisse.
Was passiert, wenn ein Notarvertrag über ein Grundstück wegen Nichtzahlung rückgängig gemacht wird?
Wenn ein Käufer die im Notarvertrag vereinbarte Zahlung für ein Grundstück nicht leistet, hat der Verkäufer unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten. Dieser Rücktritt führt nicht dazu, dass der Vertrag von Anfang an unwirksam wird. Stattdessen verwandelt er sich in ein sogenanntes Rückabwicklungsverhältnis. Das bedeutet: Die ursprünglichen Pflichten, wie die Übergabe des Grundstücks und die Zahlung des Kaufpreises, erlöschen und werden durch neue Pflichten ersetzt – nämlich die Pflicht, bereits empfangene Leistungen zurückzugeben.
Was bedeutet „Rücktritt“ rechtlich?
Der Rücktritt ist ein gesetzlich geregeltes Recht (§§ 323, 346 ff. Bürgerliches Gesetzbuch, kurz BGB), das es einer Vertragspartei ermöglicht, sich von einem Vertrag zu lösen, wenn die andere Partei ihre Pflichten, wie zum Beispiel die Kaufpreiszahlung, nicht erfüllt. Dies geschieht in der Regel erst, nachdem dem Käufer eine Nachfrist zur Zahlung gesetzt wurde und diese Frist ergebnislos verstrichen ist. Für Sie als interessierten Laien ist wichtig zu verstehen: Der Rücktritt ist ein Gestaltungsrecht, das durch eine Erklärung gegenüber dem Vertragspartner ausgeübt wird. Es löst die vertraglichen Pflichten in die Zukunft auf und begründet die Pflicht zur Rückgabe.
Welche Folgen hat der Rücktritt für Käufer und Verkäufer?
Beim Rücktritt von einem Grundstückskaufvertrag ergeben sich für beide Seiten klare Konsequenzen:
- Rückgabe des Grundstücks: Der Käufer ist verpflichtet, das Grundstück an den Verkäufer zurückzugeben. Dies beinhaltet auch die Rückabwicklung der Eintragung im Grundbuch. Denn der Eigentumsübergang an einem Grundstück wird erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam. Ist der Käufer bereits als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss er in die Löschung seiner Eintragung und die Wiedereintragung des Verkäufers einwilligen.
- Rückzahlung des Kaufpreises: Hat der Käufer bereits (Teil-)Zahlungen geleistet, muss der Verkäufer diese erhaltenen Beträge vollständig an den Käufer zurückzahlen.
- Ausgleich von Vorteilen und Kosten: Es kann auch zu einem Ausgleich für gezogene Nutzungen oder entstandene Aufwendungen kommen. Wenn der Käufer das Grundstück beispielsweise schon nutzen konnte, muss er dem Verkäufer unter Umständen einen Wertersatz für diese Nutzung zahlen. Umgekehrt können dem Käufer unter Umständen bestimmte notwendige Aufwendungen für das Grundstück erstattet werden. Notarkosten und Grunderwerbsteuer, die bereits angefallen sind, müssen ebenfalls geregelt werden; dies hängt oft von vertraglichen Vereinbarungen und der jeweiligen Situation ab.
Die Rolle des Gerichts und der Rechtsprechung
Oftmals läuft die Rückabwicklung nicht reibungslos ab, insbesondere wenn eine Partei nicht kooperiert oder Uneinigkeit über die genauen Pflichten besteht. In solchen Fällen kann es notwendig sein, dass eine der Parteien Klage vor Gericht erhebt.
- Ein Gerichtsurteil kann dann die Rückabwicklung zwangsweise durchsetzen, zum Beispiel indem es den Käufer zur Zustimmung für die Löschung seiner Grundbucheintragung verpflichtet. Ein solches Urteil schafft Rechtssicherheit und klärt die Verpflichtungen der Parteien verbindlich.
- Die Rechtsprechung – das sind die Entscheidungen, die Gerichte in ähnlichen Fällen getroffen haben und die als Orientierung dienen – spielt dabei eine wichtige Rolle. Sie interpretiert die allgemeinen gesetzlichen Regelungen des BGB und wendet sie auf konkrete Lebenssachverhalte an. So entsteht ein detaillierteres Bild davon, wie das Recht in der Praxis angewendet wird und welche Verfahren zu einem Urteil führen. Ohne ein Gerichtsurteil, wenn sich die Parteien nicht einigen können, kann die vollständige rechtliche Klärung der Rückabwicklung schwierig sein.
Welche Rolle spielen das Grundbuch und eine Auflassungsvormerkung, wenn ein Immobilienkauf scheitert?
Das Grundbuch ist wie das Gedächtnis oder der Personalausweis einer Immobilie. Es ist ein amtliches Register, das öffentlich geführt wird und wichtige Informationen über ein Grundstück enthält: Wer ist Eigentümer, welche Lasten (wie Hypotheken oder Wegerechte) darauf liegen oder welche Rechte Dritte an dem Grundstück haben. Für Sie als potenziellen Käufer bietet das Grundbuch höchste Rechtssicherheit, da Sie sich darauf verlassen können, was dort steht.
Das Grundbuch: Was es ist und wofür es da ist
Stellen Sie sich vor, Sie möchten eine Immobilie kaufen. Bevor Sie tatsächlich Eigentümer werden, ist der Verkäufer noch der offizielle Eigentümer im Grundbuch. Das Grundbuch zeigt auf, wer aktuell welche Rechte an einem Grundstück hat. Es ist in Abteilungen unterteilt, die Auskunft über Eigentümer, Belastungen und Lasten geben. Jede Änderung der Eigentumsverhältnisse oder die Eintragung einer Belastung muss im Grundbuch vermerkt werden, um rechtlich wirksam zu sein. Dies schafft Transparenz und schützt alle Beteiligten vor bösen Überraschungen.
Die Auflassungsvormerkung: Schutz für den Käufer
Nachdem Sie und der Verkäufer den Immobilienkaufvertrag notariell beurkundet haben, wird im Grundbuch in der Regel eine sogenannte Auflassungsvormerkung eingetragen. Die Auflassungsvormerkung ist kein Recht, das Ihnen bereits das Eigentum verschafft, sondern sie sichert Ihren Anspruch auf Übertragung des Eigentums. Sie ist wie ein „Platzhalter“ oder eine „Reservierung“ im Grundbuch für Sie als Käufer.
Der Sinn dieser Vormerkung ist, dass sie Sie als Käufer umfassend schützt, noch bevor Sie als neuer Eigentümer eingetragen sind. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie nach Vertragsunterzeichnung noch an jemand anderen verkauft, mit weiteren Schulden belastet oder die Immobilie von seinen Gläubigern zwangsversteigert wird. Sollte der Verkäufer dies dennoch versuchen, wäre eine solche nachträgliche Eintragung dem Recht des Käufers aus der Vormerkung gegenüber unwirksam. Ihre Rechtsposition ist somit gesichert.
Wenn der Immobilienkauf scheitert: Die Bedeutung der Vormerkung
Manchmal kann ein Immobilienkauf aus verschiedenen Gründen scheitern, zum Beispiel wenn die Finanzierung platzt oder der Vertrag rückabgewickelt werden muss. In einem solchen Fall findet der eigentliche Eigentumsübergang nicht statt. Obwohl der Kaufvertrag gescheitert ist, bleibt die Auflassungsvormerkung zunächst im Grundbuch bestehen.
Dies stellt ein Problem für den Verkäufer dar, denn solange die Vormerkung eingetragen ist, ist sein Eigentumsrecht an der Immobilie weiterhin „blockiert“. Er kann die Immobilie nicht problemlos an einen neuen Käufer veräußern, da der alte Käufer durch die Vormerkung immer noch einen vermeintlichen Anspruch auf die Immobilie hätte.
Die Löschung der Vormerkung und die Rolle des Gerichts
Um die Immobilie wieder frei verfügen zu können, muss die Auflassungsvormerkung gelöscht werden. Im Idealfall erteilt der ursprüngliche Käufer seine Zustimmung zur Löschung, zum Beispiel im Rahmen einer notariellen Rückabwicklungsvereinbarung.
Kommt es jedoch zu keiner Einigung oder weigert sich der Käufer, die Löschungszustimmung zu erteilen – vielleicht, weil es Streit über die Rückabwicklung gibt oder er nicht erreichbar ist –, dann muss der Verkäufer in der Regel gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen. Das bedeutet, der Verkäufer muss ein Gerichtsverfahren anstrengen und den ursprünglichen Käufer auf Abgabe der Löschungsbewilligung verklagen. Erst wenn der Verkäufer ein Urteil erwirkt hat, das den Käufer zur Zustimmung verpflichtet, kann er mit diesem Urteil zum Grundbuchamt gehen und die Löschung der Vormerkung erzwingen. Dieses Urteil ersetzt dann die fehlende Zustimmung des Käufers.
Dies zeigt, wie wichtig das Zusammenspiel von Recht, Verfahren und Gericht ist, um auch in festgefahrenen Situationen klare Verhältnisse im Grundbuch wiederherzustellen und die Sicherung von Immobilienrechten zu gewährleisten.
Welche ersten Schritte kann ich unternehmen, wenn mein Vertragspartner eine vertragliche Pflicht nicht erfüllt?
Wenn eine Vertragspartei eine vereinbarte Leistung nicht erbringt, ist es wichtig, die richtigen Schritte zu kennen, um Ihre eigenen Rechte zu wahren. Stellen Sie sich vor, Sie haben ein Produkt bestellt und bezahlt, aber es wird nicht geliefert, oder eine beauftragte Dienstleistung wird nicht wie vereinbart ausgeführt.
Die Aufforderung zur Leistung mit Fristsetzung
Der erste und oft entscheidende Schritt ist, den Vertragspartner schriftlich aufzufordern, die ausstehende Leistung zu erbringen, und ihm dafür eine angemessene Frist zu setzen. Dies ist rechtlich als sogenannte „Mahnung mit Fristsetzung“ bekannt. Diese Frist ist wichtig, denn sie zeigt, dass Sie dem Vertragspartner eine letzte Chance geben, seinen Pflichten nachzukommen.
- Warum eine Frist setzen? Die Fristsetzung ist in vielen Fällen eine Voraussetzung dafür, dass Sie später weitere Rechte, wie den Rücktritt vom Vertrag oder den Anspruch auf Schadensersatz, geltend machen können. Ohne eine solche Frist bleibt der Vertrag in der Regel bestehen, und Sie können nicht einfach vom Vertrag zurücktreten.
- Was ist eine „angemessene Frist“? Die Länge der Frist hängt von der Art der Leistung ab. Für die Lieferung eines Standardprodukts kann eine kürzere Frist angemessen sein als für eine komplexe Dienstleistung, die mehr Zeit erfordert. Wichtig ist, dass die Frist dem Vertragspartner realistisch ermöglicht, die Leistung zu erbringen.
- Wichtige Ausnahme: Eine Fristsetzung ist in bestimmten Situationen nicht notwendig. Dies gilt zum Beispiel, wenn der Vertragspartner die Leistung ernsthaft und endgültig verweigert oder wenn eine Leistung zu einem festgelegten Termin (Fixgeschäft) erfolgen sollte und dieser Termin nicht eingehalten wurde, sodass die Leistung danach für Sie nutzlos ist. Auch bei einer sogenannten „relativen Fixschuld“, also wenn ein Termin oder eine Frist zwar nicht zwingend für die Erfüllung ist, die Leistung aber zu einem bestimmten Zeitpunkt erfolgen sollte und bei Nichteinhaltung nun nicht mehr erfüllbar ist, kann eine Fristsetzung entbehrlich sein.
Die Rücktrittserklärung nach Fristablauf
Wenn die von Ihnen gesetzte Frist abgelaufen ist und die Leistung weiterhin nicht erbracht wurde, können Sie in der Regel vom Vertrag zurücktreten. Der Rücktritt ist eine Erklärung, die Sie dem Vertragspartner mitteilen müssen. Er muss klar und eindeutig sein, zum Beispiel: „Hiermit trete ich wegen der Nichterfüllung vom Vertrag vom [Datum des Vertrags] zurück.“
- Wirkung des Rücktritts: Der Rücktritt führt dazu, dass der Vertrag rückabgewickelt wird. Das bedeutet, dass beide Parteien die empfangenen Leistungen zurückgeben müssen. Haben Sie beispielsweise bereits bezahlt, können Sie die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Wenn Sie bereits eine Teilleistung erhalten haben, müssten Sie diese ebenfalls zurückgeben.
- Wahlrecht: Anstatt vom Vertrag zurückzutreten, können Sie unter Umständen auch Schadensersatz statt der Leistung verlangen. Das bedeutet, Sie halten nicht mehr an der eigentlichen Leistung fest, sondern fordern einen Ausgleich für den entstandenen Schaden, weil die Leistung nicht erbracht wurde.
Dokumentation und Nachweisbarkeit
Es ist immer ratsam, alle Schritte und Kommunikationen schriftlich festzuhalten. Senden Sie Fristsetzungen und Rücktrittserklärungen so, dass Sie den Versand und den Empfang nachweisen können, zum Beispiel per Einschreiben mit Rückschein oder E-Mail mit Lesebestätigung. Dies schafft Klarheit und dient als Nachweis, falls es zu weiteren Auseinandersetzungen kommt. Durch diese strukturierten Schritte erhöhen Sie die Chance, Ihre Rechte durchzusetzen, sollte der Vertragspartner seiner Pflicht weiterhin nicht nachkommen.
Was bedeutet es, wenn ein Gericht ein Urteil fällt und es als vorläufig vollstreckbar erklärt wird?
Wenn ein Gericht ein Urteil fällt und dieses als „vorläufig vollstreckbar“ erklärt, bedeutet das, dass die obsiegende Partei – also die Partei, die das Gerichtsverfahren gewonnen hat – die im Urteil festgelegten Ansprüche bereits durchsetzen kann, obwohl das Urteil noch nicht endgültig ist. Der Begriff „rechtskräftig“ (endgültig und nicht mehr anfechtbar) ist hier entscheidend. Ein vorläufig vollstreckbares Urteil ist eben noch nicht rechtskräftig.
Sofortige Durchsetzung trotz möglicher Anfechtung
Für die Partei, die das Gerichtsverfahren gewonnen hat, ist die vorläufige Vollstreckbarkeit von großer praktischer Bedeutung. Sie muss nicht abwarten, ob die unterlegene Partei Rechtsmittel einlegt (z.B. Berufung oder Revision) und diese Verfahren möglicherweise über Monate oder Jahre dauern. Stattdessen kann sie die im Urteil zugesprochenen Ansprüche – zum Beispiel eine Geldforderung, die Herausgabe einer Sache oder die Vornahme einer Handlung – sofort geltend machen.
Stellen Sie sich vor, Ihnen wurde im Urteil ein bestimmter Geldbetrag zugesprochen. Wenn das Urteil vorläufig vollstreckbar ist, könnten Sie als Gewinnerin oder Gewinner des Prozesses einen Gerichtsvollzieher beauftragen, um die Forderung einzutreiben, oder eine Kontopfändung veranlassen. Dies ist möglich, obwohl die andere Partei möglicherweise noch Berufung gegen das Urteil einlegen wird.
Risiken und Schutzmechanismen
Die vorläufige Vollstreckbarkeit bringt aber auch Risiken mit sich – sowohl für die gewinnende als auch für die unterlegene Partei.
- Risiko für die gewinnende Partei: Wenn das Urteil in einer höheren Instanz (z.B. nach einer Berufung) später doch noch geändert oder aufgehoben wird, muss die Partei, die zwischenzeitlich vollstreckt hat, die erhaltenen Leistungen zurückgeben und eventuell zusätzlich den Schaden ersetzen, der der anderen Partei durch die Vollstreckung entstanden ist.
- Schutz durch Sicherheitsleistung: Um dieses Risiko für die unterlegene Partei abzufedern, erklärt das Gericht die vorläufige Vollstreckbarkeit oft nur gegen Sicherheitsleistung. Das bedeutet, die gewinnende Partei muss in der Regel einen bestimmten Geldbetrag (oft in Form einer Bankbürgschaft oder durch Hinterlegung bei Gericht) als Sicherheit hinterlegen. Diese Sicherheit dient dazu, mögliche Rückzahlungsansprüche oder Schadensersatzforderungen der unterlegenen Partei abzudecken, falls das Urteil später doch noch gekippt wird. Ohne diese Sicherheit kann die Vollstreckung möglicherweise nicht stattfinden oder nur unter bestimmten Auflagen.
- Schutz für die unterlegene Partei: Wenn Sie als unterlegene Partei mit einem vorläufig vollstreckbaren Urteil konfrontiert sind, haben Sie ebenfalls Möglichkeiten, sich zu schützen. Sie können zum Beispiel beantragen, dass die Vollstreckung gegen eine eigene Sicherheitsleistung eingestellt wird (sogenannter Vollstreckungsschutz). Oder Sie können die geforderte Leistung erbringen, um weitere Vollstreckungsmaßnahmen zu vermeiden, behalten sich aber die Rückforderung vor, falls das Urteil in der Berufung geändert wird.
Zusammenfassend sorgt die vorläufige Vollstreckbarkeit dafür, dass die im Urteil festgelegten Ansprüche schnell umgesetzt werden können, während gleichzeitig durch Mechanismen wie die Sicherheitsleistung versucht wird, die Risiken für alle Beteiligten zu minimieren, falls das Urteil später doch noch korrigiert werden muss.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Rücktritt vom Kaufvertrag
Der Rücktritt vom Kaufvertrag ist ein gesetzliches Recht, das es dem Verkäufer erlaubt, sich vom Vertrag zu lösen, wenn der Käufer seine vertraglichen Pflichten, beispielsweise die Kaufpreiszahlung, nicht erfüllt (§§ 323, 349 BGB). Dabei wird der Vertrag nicht von Anfang an ungültig, sondern die entstandenen Verpflichtungen werden rückabgewickelt: Der Käufer muss etwa das Grundstück zurückgeben, und der Verkäufer muss bereits erhaltene Zahlungen zurückerstatten (§ 346 BGB). Voraussetzung für einen wirksamen Rücktritt ist in der Regel, dass der Verkäufer dem Käufer zunächst erfolglos eine angemessene Frist zur Erfüllung seiner Leistung gesetzt hat.
Beispiel: Wenn ein Käufer den vereinbarten Kaufpreis nicht zahlt und nach einer gesetzten Frist weiter nicht zahlt, kann der Verkäufer den Vertrag kündigen und die Immobilie zurückfordern.
Auflassungsvormerkung
Die Auflassungsvormerkung ist eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung sichert, bevor dieser endgültig als Eigentümer eingetragen wird (§ 883 BGB). Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück zwischenzeitlich noch an jemand anderen verkauft oder mit weiteren Belastungen belegt. Die Vormerkung wirkt wie eine „Reservierung“ und schützt den Käufer vor rechtlichen Nachteilen bis zur endgültigen Umschreibung im Grundbuch.
Beispiel: Hat ein Käufer den Kaufvertrag unterschrieben, wird die Auflassungsvormerkung eingetragen, damit niemand dem Käufer das Grundstück noch wegschnappen kann, bevor er offiziell Eigentümer ist.
Grundbuchfähige Löschungsbewilligung
Eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung ist eine formal korrekte, schriftliche Erklärung einer Berechtigten oder eines Berechtigten, mit der die Zustimmung zur Löschung eines Eintrags im Grundbuch erteilt wird. Solche Einträge können zum Beispiel eine Auflassungsvormerkung oder eine Grundschuld sein. Ohne diese Zustimmung darf das Grundbuchamt die Eintragung nicht löschen. Die Löschungsbewilligung ist deshalb notwendig, um zum Beispiel Belastungen zu beseitigen und klare Eigentumsverhältnisse herzustellen.
Beispiel: Wenn ein Käufer die Auflassungsvormerkung löschen lässt, muss er zuvor eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung abgeben, damit diese Eintragung im Grundbuch entfernt werden kann.
Zurückbehaltungsrecht
Das Zurückbehaltungsrecht erlaubt es einer Vertragspartei, ihre eigene Vertragserfüllung vorübergehend zu verweigern, bis die andere Partei ihre Pflichten ordnungsgemäß erfüllt (§ 273 BGB). Dies dient dazu, sich vor Nachteilen zu schützen, wenn die andere Seite nicht richtig leistet. Im Grundstückskauf kann das beispielsweise bedeuten, dass der Käufer die Zahlung so lange zurückhält, bis ihm alle vereinbarten Genehmigungen vorliegen oder der Zustand der Immobilie vertragsgemäß ist.
Beispiel: Wenn ein Kunde ein defektes Gerät bekommt, kann er die Zahlung verweigern, bis das Gerät repariert oder ersetzt wurde – ähnlich kann ein Käufer beim Hauskauf die Zahlung zurückhalten, wenn wichtige Genehmigungen fehlen.
Stufenklage
Eine Stufenklage ist ein gerichtliches Verfahren, bei dem Ansprüche schrittweise geltend gemacht werden, um Streitigkeiten präzise zu klären. Das Gericht entscheidet dabei nacheinander über einzelne Teilansprüche, etwa zunächst über die Auskunftspflicht, danach über die Bestätigung der Richtigkeit und schließlich über die Herausgabe von Nutzungen oder Geldbeträgen. Dieses Verfahren ist besonders sinnvoll, wenn komplexe Sachverhalte vorliegen und erst der Umfang oder die Höhe eines Anspruchs festgestellt werden muss.
Beispiel: Der Verkäufer eines Hauses verlangt zuerst Auskunft über Mieteinnahmen, die der Käufer erzielt hat, dann verlangt er die Bestätigung dieser Angaben per eidesstattlicher Versicherung und schließlich die Herausgabe des Geldes.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 323 BGB (Rücktritt wegen nicht oder nicht vertragsgemäß erbrachter Leistung): Regelt die Voraussetzungen für einen Rücktritt vom Vertrag, insbesondere wenn eine Partei ihre vertraglichen Pflichten nicht erfüllt und eine angemessene Frist zur Leistungsetzung erfolglos verstrichen ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Verkäufer konnte wirksam vom Kaufvertrag zurücktreten, da die Käufer trotz Fälligkeit und Fristsetzung den Kaufpreis nicht zahlten.
- § 320 BGB (Einrede des nicht erfüllten Vertrags): Ermöglicht es einer Partei, die eigene Leistung zu verweigern, solange die Gegenleistung nicht erbracht wurde, sofern keine anderen Rechtsgründe entgegenstehen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Käufer behaupteten ein Zurückbehaltungsrecht wegen angeblicher Mängel, das Gericht verneinte dies mangels Beweis, weshalb die Zahlungspflicht bestand.
- § 873 BGB (Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch): Sichert dem Käufer eines Grundstücks durch Vormerkung im Grundbuch sein künftiges Eigentum und verhindert andere Verfügungen über das Grundstück. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Auflassungsvormerkung war wirksam eingetragen und löschte erst nach ordnungsgemäßer Rückabwicklung, was die Herausgabe durch die Käufer erforderte.
- § 929 S.1 BGB (Übergabe und Eigentumsübertragung bei beweglichen Sachen) in Analogie, § 873, § 925 BGB (Eigentumsübertragung bei Grundstücken): Bedingen für die Eigentumsübertragung, dass Vereinbarung, Einigung und Eintragung im Grundbuch erfolgen; bis dahin liegt nur Besitzübergabe vor. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Grundstück wurde zwar bereits übergeben (Besitz), doch wegen Nichtzahlung und Rücktritt blieb der Eigentumsübergang rechtlich unvollendet.
- § 346 Abs. 1 BGB (Rückgewähr der empfangenen Leistungen nach Rücktritt): Verpflichtet die Vertragsparteien nach Rücktritt zur Rückgabe der empfangenen Leistungen und zur Herausgabe gezogener Nutzungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Käufer mussten das Grundstück räumen, die Grundbuchseintragungen löschen und dem Verkäufer gezogene Vorteile (Nutzungen) herausgeben.
- Grundbuchordnung (GBO), insbesondere §§ 16, 19 GBO (Eintragungen, Löschung und Löschungsbewilligungen): Bestimmen die Eintragung, Verwaltung und Löschung von Rechten im Grundbuch, wobei Löschungen nur mit einer grundbuchfähigen Bewilligung möglich sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Käufer mussten eine grundbuchfähige Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung und eigene Grundschuld erteilen, um die Rechte des Verkäufers im Grundbuch wieder herzustellen.
Das vorliegende Urteil
Landgericht Aurich – Az.: 5 O 919/20 – Teilurteil vom 22.03.2021
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