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Rechtsfolgen der Versagung der Grundstücksverkehrgenehmigung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 WLw 19/17 – Beschluss vom 14.06.2018

1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts Cottbus – Landwirtschaftsgericht – vom 11. Mai 2017, Az. 34 Lw 19/16, sowie des Bescheides des Landrates des Landkreises … vom 7. Juli 2016 – Gz. 32.4/30/16-0376 – der zwischen den Antragstellern zu 1. und 2. am 2. Mai 2016 geschlossene Grundstückskauf- und Tauschvertrag (UR-Nr. …/2016 der Notarin … in L… genehmigt.

2. Die Gerichtskosten beider Instanzen tragen die Antragsteller zu 1. und 2. jeweils zur Hälfte.

3. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 120.000 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragsteller wenden sich mit ihrer Beschwerde gegen die Zurückweisung ihres Antrages auf gerichtliche Entscheidung wegen Nichterteilung einer Grundstücksverkehrsgenehmigung für einen zwischen ihnen geschlossenen Kaufvertrag über landwirtschaftliche Grundstücke.

Der Antragsteller zu 1. schloss als Käufer am 2. Mai 2016 mit der Antragstellerin zu 2. als Verkäuferin einen notariellen Kaufvertrag (UR-Nr. …/2016 der Notarin … in L…) über den Erwerb folgender Flächen der Gemarkung W…, Blatt 143:

Flur 2 Flurstück 175 1,2364 ha,

Flur 2 Flurstück 183 1,0791 ha,

bebaut mit einem Einfamilienhaus,

Flur 2 Flurstück 248 2,7800 ha,

Waldgrundstück Flur 2 Flurstück 299 0,3290 ha,

Flur 2 Flurstück 378 0,1125 ha,

Flur 2 Flurstück 379 0,3375 ha.

Laut Kaufvertrag handelt es sich bei den Flächen um land- bzw. forstwirtschaftliche Flächen. Als Kaufpreis wurden 120.000 € vereinbart.

In derselben Urkunde ist als Teil B ein Grundstückstauschvertrag mit Auflassung geschlossen worden, bezogen auf die Flächen Gemarkung W…, Blatt 143,

Flur 2, Flurstück 41/2, 2,9674 ha,

die im Eigentum der Antragstellerin

zu 2. stand, und Flur 1 Flurstück 365, 1,5700 ha,

die im Eigentum des Antragstellers

zu 1. stand.

Das Flurstück 41/2 wird landwirtschaftlich genutzt und ist an die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft S… GmbH & Co KG bis zum 30. September 2020 verpachtet.

Die beurkundende Notarin beantragte am 11. Mai 2016 die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz beim Anhörungsberechtigten zu 1. als Genehmigungsbehörde. Durch Bescheid vom 18. Mai 2016 hat der Anhörungsberechtigte zu 1. die Frist zur Prüfung des Antrages nach § 6 Abs. 1 GrdstVG auf zwei Monate verlängert. Der Bescheid ist der beurkundenden Notarin am 20. Mai 2016 zugestellt worden.

Mit Bescheid vom 7. Juli 2016 ist die Grundstücksverkehrsgenehmigung für den Kauf der Flurstücke 175, 183, 248, 299, 378 und 379 sowie für den Tausch der Flurstücke 41/2 und 365 versagt worden. Der Bescheid ist dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller und der Notarin jeweils am 9. Juli 2016 zugestellt worden.

Zur Begründung des Bescheides hat der Anhörungsberechtigte zu 1. im Wesentlichen ausgeführt, die Größe der Flurstücke 248 und 41/2 überschreite die Genehmigungsfreigrenze. Der Kaufvertrag und der Tauschvertrag bedürften daher der Genehmigung. Der Erwerb des Flurstücks 41/2 durch den Antragsteller zu 1. begründe eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden. Der Antragsteller zu 1. sei kein Landwirt. Er habe im Rahmen der Anhörung erklärt, bei Beendigung der über die Flächen geschlossenen Pachtverträge einen landwirtschaftlichen Betrieb im Nebenerwerb einrichten zu wollen. Er habe aber weder ein Betriebskonzept vorgelegt noch Vorkehrungen zur Einrichtung eines Betriebes getroffen. Demgegenüber sei die derzeitige Pächterin, die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft C… GmbH, bereit und in der Lage, die Flächen zu erwerben, um ihren bisher geringen Eigenlandanteil zu erhöhen.

Mit ihrem dagegen gerichteten Antrag haben die Antragsteller geltend gemacht, der Antragsteller zu 1. sei als Nebenerwerbslandwirt bereits tätig, er habe sich auf den biologischen Anbau von Kartoffeln spezialisiert und verfüge bisher über eine Fläche von etwa 1 ha. Er beabsichtige, einen landwirtschaftlichen Betrieb aufzubauen und habe zu diesem Zweck dem zuständigen Finanzamt bereits zum 1. Juli 2016 die Aufnahme eines landwirtschaftlichen Betriebes angezeigt (Antrag vom 21. Juli 2016, Bl. 36 d. A.). Der Betrieb solle sich mit dem biologischen Anbau von Kartoffeln und der artgerechten biologischen Schweinezucht auf der Nahrungsgrundlage unbehandelter Kartoffeln befassen. Er soll ihm und seiner Familie einen nicht unerheblichen Eigentumszuwachs verschaffen. Die Erwerbsinteressentin sei entgegen den Ausführungen im Bescheid nicht die Pächterin. Dies sei die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft S… GmbH & Co KG. Der Pachtvertrag laufe noch bis zum Jahr 2020. Die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft S… GmbH verfüge über eigene Flächen von rund 400 ha und gepachtete Flächen von etwa 500 ha. Sie bestreiten den Aufstockungsbedarf der Bäuerlichen Produktionsgemeinschaft S… GmbH hinsichtlich des Eigenlandanteils und deren Bereitschaft und Fähigkeit, in den gesamten Kaufvertrag, der sich auch auf das bebaute Grundstück beziehe, einzutreten.

Der Anhörungsberechtigte zu 1. hat entgegnet, dass der Antragsteller im Genehmigungsverfahren angegeben habe, nach Beendigung der laufenden Pachtverträge entweder die Flächen erneut verpachten oder im Nebenerwerb selbst bewirtschaften zu wollen. Die Erwerbsinteressentin, die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft C… GmbH, bewirtschafte die Flächen in einem fünfjährigen Kulturlandschaftsprogramm ökologisch. Sie verfüge bisher nicht über Eigenland und sei daher dringend auf den Erwerb angewiesen. Der Antragsteller zu 1., der hauptberuflich Bauunternehmer sei, trage widersprüchlich vor. Da er einerseits einen bereits bestehenden landwirtschaftlichen Betrieb zu führen behauptet und andererseits eine entsprechende Tätigkeit zum 1. Juli 2016 angemeldet habe, sei nicht davon auszugehen, dass bereits leistungsfähige Landwirtschaft betrieben werde. Die bisher in seinem Eigentum stehenden Flächen seien verpachtet. Ein Betriebskonzept liege nicht vor. Obwohl die Flächen an die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft S… GmbH & Co KG verpachtet seien, würden sie tatsächlich von der Bäuerliche Produktionsgemeinschaft C… GmbH bewirtschaftet, die eng mit der Pächterin zusammenarbeite.

Das Landwirtschaftsgericht hat den Antrag mit dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass der Ankauf des Grundstücks durch den Antragsteller eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zur Folge habe, da der Antragsteller bisher nicht als Nebenerwerbslandwirt anzusehen sei und ein Konzept für die demnächst beabsichtigte Aufnahme einer landwirtschaftlichen Tätigkeit auch nicht vorgetragen habe. Sowohl die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft C… GmbH als auch die Bäuerliche Produktionsgemeinschaft S… GmbH & Co KG seien erwerbsbereit und – interessiert. Sie seien auch dringend darauf angewiesen, ihren Eigenlandanteil zu erhöhen. Die Antragsteller könnten sich insoweit nicht darauf beschränken, dies zu bestreiten.

Gegen den am 23. Juni 2017 zugestellten Beschluss wenden sich die Antragsteller mit ihrer am 24. Juni 2017 beim Amtsgericht eingelegten Beschwerde.

Sie tragen zur Begründung vor: Es bestünden weiterhin erhebliche Zweifel am Erwerbsinteresse der Bäuerlichen Produktionsgemeinschaft C… GmbH und der Bäuerlichen Produktionsgemeinschaft S… GmbH & Co KG sowie an deren Bedarf, den Eigenlandanteil aufzustocken. Die landwirtschaftliche Tätigkeit des Antragstellers zu 1. könne dadurch belegt werden, dass er bereits landwirtschaftliche Maschinen erworben habe, um auf 1 ha Kartoffeln anzubauen. Im letzten Jahr habe er die erste Ernte eingebracht. Sein Sohn habe ein Studium des Garten- und Landschaftsbaus absolviert. Es stehe dem Aufbau kleinerer landwirtschaftlicher Betriebe entgegen, wenn die Flächen jeweils nur an große Unternehmen übertragen würden. Seine schon vorhandene Tätigkeit und die Erweiterungsabsichten belegten seine landwirtschaftliche Tätigkeit. Die Aufstockungsbedürftigkeit erwerbsinteressierter Betriebe sei nicht belegt.

Sie begehren die Erteilung der grundstücksverkehrsrechtlichen Genehmigung des Grundstückskaufvertrages und Tauschvertrages vom 2. Mai 2016 (UR-Nr. 593/2016 der Notarin … in L…).

II.

Die Beschwerde ist nach § 22 Abs. 1 GrdstVG, §§ 1 Nr. 3, 9 LwVG, §§ 58 Abs. 1, 63 Abs. 2 Nr. 2 FamFG zulässig.

1.

Der Vertrag bedarf einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, da er eine gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG genehmigungsbedürftige Veräußerung von land- und forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken (§ 1 Abs. 1 GrdstVG) zum Gegenstand hat.

Jedenfalls zwei der veräußerten Grundstücke haben eine Fläche von mindestens zwei Hektar (vgl. § 1 AGGrdstVG, GVBl. Brbg. I/2006, S. 81). Das 2,78 ha große Flurstück 248 wird in Teil „A“ des Vertrages verkauft, die 2,9674 ha große Grünlandfläche Flurstück 41/2 wird im Wege des Tauschs von der Antragstellerin zu 2. veräußert.

2.

Für die Frage, ob die Genehmigungserteilung für den gesamten beurkundeten Vertrag oder für den Kauf und den Tausch jeweils isoliert zu beurteilen ist, gilt § 139 BGB. Danach bewirkt die Unwirksamkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts die Unwirksamkeit des gesamten Rechtsgeschäfts, wenn nicht anzunehmen ist, dass es auch ohne den unwirksamen Teil geschlossen worden wäre. Ist hier ein Teil des Vertrages infolge der fehlenden Grundstücksverkehrsgenehmigung schwebend unwirksam (vgl. RGZ 108, 91 (94); Düsing/Martinez/Martinez, GrdstVG, § 2 Rz. 4), erfasst dies im Zweifel den gesamten Vertrag, es sei denn, er wäre ohne den genehmigungsbedürftigen Teil geschlossen worden. Der Wille zum Abschluss eines einheitlichen Rechtsgeschäfts ist das entscheidende Kriterium. Es muss sich bei Auslegung der Erklärungen der Parteien unter Berücksichtigung der Verkehrssitte ergeben, dass die äußerlich getrennten Teile eines Rechtsgeschäfts miteinander stehen und fallen sollen (st. Rspr., BGH NJW-RR 2007, 395, juris Tz. 17).

Nach Anhörung der Antragsteller geht der Senat davon aus, dass der Tausch nicht ohne den Kaufvertrag vereinbart worden wäre und es sich mithin um einen einheitlichen Vertrag handelt, der lediglich in Bezug auf einen Teil der Leistung einen Tausch enthält.

Der Antragsteller zu 1. hat im Anhörungstermin am 14. Juni 2018 ausgeführt, dass er das bebaute Grundstück und die umliegenden Flurstücke, die zuvor den Eltern der Antragstellerin zu 2. gehört hätten, erwerben wollte. Mit Ausnahme des Flurstücks 183 seien die Flächen nicht bewirtschaftet worden. Auf dem Flurstück 183 halte der Ehemann der Antragstellerin zu 2. Schafe. Der Tausch habe dazu dienen sollen, der Antragstellerin zu 2. und ihrem Ehemann nach Verkauf des Flurstücks 183 eine andere, räumlich für sie günstig gelegene Weidemöglichkeit für die Schafe zu eröffnen, dies sei das von ihm an die Antragstellerin zu 2. zu übertragende Flurstück 365. Der Tausch wäre ohne den Erwerb des bebauten Grundstücks und der umliegenden Flächen nicht vereinbart worden. Dies bestätigte der Ehemann der Antragstellerin zu 2., der bevollmächtigt war, für sie im Anhörungstermin Erklärungen abzugeben.

Die Vereinbarung der Rechtsgeschäfte in einer Urkunde spricht ebenfalls dafür, dass die Rechtsgeschäfte nicht teilweise aufrecht erhalten werden sollten und dass der Ausgestaltung ein einheitlicher Wille zum Vertragsschluss zugrunde liegt, der durch eine Trennung der Vereinbarungen verändert würde (vgl. hierzu BGHZ 54, 71 (72)). Dass die Parteien den Kauf in „Teil A“, den Tausch in „Teil B“ und die Einräumung eines vertraglichen Vorkaufsrechts in „Teil C“ geregelt und jeweils die Einleitung „Wir schließen folgenden Vertrag“ vorangestellt haben, steht der Einheit der drei Rechtsgeschäfte vor dem Hintergrund der im Rahmen der Anhörungen geäußerten Überlegungen der Vertragsparteien nicht entgegen.

3.

Die Grundstücksverkehrsgenehmigung gilt nicht nach der Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG als erteilt. Der Anhörungsberechtigte zu 1. hat nach Eingang des Antrages und der Vertragsurkunde die Entscheidungsfrist wirksam auf zwei Monate verlängert. Die Fristverlängerung wurde innerhalb der Entscheidungsfrist gemäß § 6 Abs. 1 Satz 2 GrdstVG erklärt und ist der insoweit in Teil A, Ziffer X.1. und Teil B, Ziffer VIII.1. des Kaufvertrages (S. 18, S. 29 des Vertrages) bevollmächtigten Notarin rechtzeitig zugestellt worden (vgl. BGHZ 123, 1). Die Genehmigung ist versagt worden und der Bescheid dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragsteller und der Notarin am selben Tag innerhalb der verlängerten Frist zugestellt worden.

4.

Die Genehmigungserteilung richtet sich nicht nach § 9 Abs. 5 GrdstVG, § 4 RSG. Der Vertrag unterliegt nicht den Voraussetzungen, unter denen das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG ausgeübt werden kann. Demzufolge kann die Genehmigung, auch versagt werden, obwohl kein landwirtschaftlicher Betrieb veräußert wird, § 9 Abs. 5 GrdstVG.

a.

Eine landwirtschaftlich genutzte Fläche, die die Größe von mehr als 2 ha erreicht (§ 4 Abs. 1 RSG, § 2 Abs. 1 Satz 1 GrdstVG, § 1 AGGrdstVG), wird wirtschaftlich betrachtet hier nicht verkauft.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung gilt bei Veräußerung einer teils landwirtschaftlich, teils forstwirtschaftlich genutzten Fläche für die Beurteilung der Frage, ob der Vertrag dem siedlungsrechtlichen Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG unterliegt, der wirtschaftliche Grundstücksbegriff, der nach den Umständen des Einzelfalls anzuwenden ist (BGHZ 134, 166, juris Tz.9; BGHZ 93, 299). Die gebotene wirtschaftliche Betrachtungsweise hat danach zu fragen, ob bei einem überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstück der forstwirtschaftlich genutzte Teil deshalb auch dem Vorkaufsrecht unterfällt, weil das Gesamtgrundstück eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvollerweise nicht voneinander getrennt werden können (BGHZ 134, 166, a.a.O.) Entsprechendes gilt, wenn nicht ein einziges gemischt genutztes Grundstück, sondern mehrere kleinere landwirtschaftlich genutzte Grundstücke veräußert werden. Denn die katastermäßige Bezeichnung der Flächen ist für die wirtschaftliche Betrachtungsweise nicht ausschlaggebend.

Den Kern der verkauften Flächen bildet das mit einem Feldsteinhaus bebaute Flurstück 183. Das Flurstück 248, das größer als 2 ha ist, stellt überwiegend kein landwirtschaftlich genutztes Grundstück dar, es ist nach Einschätzung des Antragstellers zu 1. und des Ehemannes der Antragstellerin zu 2. zu etwa 3/4 bewaldet, 1/4 der Fläche ist Wiese. Der Anhörungsberechtigte zu 1. hat hierzu ausgeführt, dass nach seinen Informationen das Flurstück möglicherweise vollständig bewaldet sei. Die Grünlandflächen der Flurstücke 175 und 299 haben eine Fläche von 1,5654 ha (= 1,2364 ha + 0,3290 ha), die Ackerflächen der Flurstücke 378 und 379 eine Fläche von 0,45 ha (0,1125 ha + 0,3375 ha). Diese kleineren Flächen, die insgesamt eine landwirtschaftlich genutzte Fläche von gerade 2,0154 ha ergeben, liegen nach Mitteilung des Antragstellers zu 1., der der Anhörungsberechtigte zu 1. nicht entgegengetreten ist, im Umkreis von etwa 300 m um das bebaute Flurstück 183 herum, das bewaldete Flurstück 248 liegt etwa 500 m entfernt. Wirtschaftlich betrachtet ist mithin nicht von einer einheitlich zu bewirtschaftenden landwirtschaftlichen Fläche auszugehen.

b.

Das landwirtschaftlich genutzte Flurstück 41/2, das der Antragsteller zu 1. im Wege des Tauschs erwirbt, unterliegt ebenfalls nicht dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG. Es ist nicht durch Kaufvertrag veräußert, sondern ist Gegenstand einer Tauschvereinbarung.

5.

Die Genehmigung ist nicht nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdStVG zu versagen, da sie keine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zur Folge hätte.

Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Solche Maßnahmen zielen in erster Linie auf die Schaffung und die Erhaltung selbständiger und lebensfähiger landwirtschaftlicher Betriebe ab. Da Grund und Boden in der Land- und Forstwirtschaft der maßgebende Produktionsfaktor sind, aber nicht in unbeschränktem Umfang zur Verfügung stehen, soll der vorhandene landwirtschaftliche Grundbesitz in erster Linie den Landwirten zugute kommen und vorbehalten bleiben, die ihn selbst bewirtschaften. Eine ungesunde Verteilung liegt dem entsprechend regelmäßig dann vor, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt oder an einen im Nebenerwerb tätigen Landwirt veräußert werden soll, wenn dessen Betrieb nicht leistungsfähig ist, und ein Haupterwerbslandwirt das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt und zum Erwerb bereit und in der Lage ist (BGHZ 116, 348, 350; BGH NJW-RR 2011, 521, 522; NJW-RR 2015, 855, 856).

Hinsichtlich des überwiegend bewaldeten Flurstücks 248 hat der Anhörungsberechtigte zu 1. nicht vorgetragen, dass er einen erwerbsbereiten Forstwirt ermittelt hat, der dringend auf den Erwerb der Flächen angewiesen ist.

Hinsichtlich des im Wege des Tauschs veräußerten Flurstücks 41/2 ist eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden unter Berücksichtigung aller Umstände des Erwerbs hier abweichend von dem oben dargestellten Regelfall der ungesunden Verteilung von Grund und Boden nicht gegeben.

Der Kaufvertrag dient in erster Linie der Veräußerung des bebauten Grundstücks 183, das nach den Ausführungen des Antragstellers zu 1. auch nach Abriss des Feldsteinhauses Bauland bleibt und das er zu bebauen beabsichtigt. Der Antragsteller zu 1. hat erklärt, dass bei der Kaufpreisbildung etwa 6.000 bis 10.000 € / ha auf die landwirtschaftlich genutzten Flächen entfielen, für Waldgrundstücke seien Preise zwischen 2.000 € und 10.000 € / ha zu erzielen. Bringt man danach die landwirtschaftlichen Flächen mit 16.123,20 € (= 2,0154 ha x 8.000 €) und die Waldflächen mit 16.680 € (= 2,78 ha x 6.000 €) in Ansatz, entfällt auf das Gebäudegrundstück der überwiegende Teil des Kaufpreises von rund 87.000 €.

Der zusätzlich vereinbarte Tausch ist – wie oben ausgeführt – nur anlässlich des Verkaufs vereinbart worden, um für die auf dem Flurstück 183 gehaltenen Schafe des Ehemannes der Antragstellerin zu 2. eine räumlich gut zu erreichende Weidefläche zur Verfügung zu stellen. Die Schafhaltung, die noch nicht den Umfang einer nebenerwerbswirtschaftlichen Tätigkeit erreichen dürfte, wird mithin nicht durch den Tausch erst ermöglicht und damit zum mittelbaren Nachteil eines Landwirts neu gegründet, sie ist bereits vorhanden und wird lediglich auf das Flurstück 365 verlagert. Im Gegenzug erhält der Antragsteller zu 1. das verpachtete Flurstück 41/2. Die Motivation der Vertragsparteien liegt nicht in der beabsichtigten Verpachtung landwirtschaftlicher Flächen an Dritte oder der spekulativen Weiterveräußerung des Grundbesitzes, sondern ist durch das Interesse des Antragstellers zu 1. an der Bebauung des Hausgrundstücks motiviert. Der Antragsteller zu 1. ist seit längerer Zeit interessiert daran, dort zu bauen. Der Ehemann der Antragstellerin zu 2. und er kennen sich seit ihrer Kindheit und sind der Region eng verbunden. Unter Berücksichtigung dieser Umstände sieht der Senat die hier vorliegende Tauschvereinbarung als einen Ausnahmefall an, der einer ungesunde Verteilung von Grund und Boden nicht bewirkt, auch wenn – was der Senat nicht abschließend aufzuklären hat – ein erwerbsbereiter Landwirt auf den Flächenerwerb dringend angewiesen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 44 Abs. 1 LwVG; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 9 LwVG i. v. m. § 70 Abs. 2 FamFG) liegen nicht vor.

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