Rechtseintragung für mehrere gemeinschaftlich im Grundbuch

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Gesamtberechtigung im Grundbuch: OLG Bamberg klärt Fragen zur Eintragung

Eine Rechtseintragung für mehrere gemeinschaftlich im Grundbuch ist eine rechtliche Konstruktion, die durchaus komplexe Fragen aufwerfen kann. Wenn beispielsweise mehrere Personen gemeinsam ein Grundstück oder eine Immobilie erwerben, stellt sich oft die Frage, wie deren Rechte und Pfl am Grundbuch eingetragen werden sollen. Grundsätzlich eröffnet das Gesetz hier verschiedene Möglichkeiten, etwa die Eintragung als Gesamtberechtigte oder als Miteigentümer. Entscheidend sind dabei die konkreten Umstände des Einzelfalls und die Wünsche der Beteiligten. In der Praxis kommt es nicht selten zu Schwierigkeiten, die gerichtlich geklärt werden müssen. Ein aktuelles Urteil des Oberlandesgerichts Bamberg bietet interessante Einblicke in diese Thematik und zeigt, wie Gerichte mit solch komplexen Grundbuchfragen umgehen.

✔ Der Fall vor dem OLG Bamberg

Erbauseinandersetzung durch Vorausvermächtnis und Eigentumsverschaffung

In einer notariellen Urkunde vom 12.05.2022 veräußerte der Antragsteller zu 1) seinen im Alleineigentum stehenden Grundbesitz an die Antragstellerin zu 3). Im Gegenzug räumte diese dem Antragsteller zu 1) ein Wohn- und Versorgungsrecht als Leibgeding an einer auf dem Grundstück befindlichen Wohnung ein. Zur Löschung dieses Rechts sollte im Todesfall des Antragstellers zu 1) dessen Todesnachweis ausreichen.

Die notariell beurkundete Vereinbarung sah zudem vor, dass ab der geplanten Eheschließung des Antragstellers zu 1) mit der Antragstellerin zu 2) auch dieser das Wohn- und Vorsorgerecht zustehen soll, welches allerdings im Falle einer rechtskräftigen Scheidung dieser gegenüber erlöschen würde. Ausdrücklich sollte beiden Antragsberechtigten dabei nur ein einziges Recht als Gesamtberechtigte im Sinne des § 428 BGB zustehen.

Grundbuchamt verweigert Eintragung aufgrund rechtlicher Bedenken

Das Grundbuchamt hatte auf Antrag des beurkundenden Notars die Eintragung insgesamt zurückgewiesen. Es begründete dies damit, dass hier eine Bestellung von Wohn- und Vorsorgerechten für mehrere Personen vorliege, die im Falle der Antragstellerin zu 2) sowohl aufschiebend als auch auflösend bedingt sei. Eine Gesamtberechtigung nach § 428 BGB entstehe damit erst künftig und könne gegebenenfalls auch wieder erlöschen.

Hiergegen legten die Antragsteller Beschwerde ein. Sie argumentierten, dass von Anfang an nur ein einzelnes Recht bewilligt und zur Eintragung beantragt worden sei. Lediglich die Ausübungsbefugnis solle vorübergehend zwei verschiedenen Personen zustehen, was durch aufschiebende und auflösende Bedingungen geregelt wurde. Eine Alternative oder sukzessive Berechtigung mehrerer Personen sei nicht gegeben.

OLG Bamberg weist Grundbuchamt zur Eintragung an

Das OLG Bamberg gab der Beschwerde der Antragsteller statt und wies das Grundbuchamt an, die beantragte Eintragung vorzunehmen. Nach Auffassung des Gerichts besteht das vom Erstgericht angenommene Eintragungshindernis nicht.

Eine Eintragung eines Rechts für mehrere Personen gemeinschaftlich ist grundsätzlich nach § 47 Abs. 1 GBO möglich. Ebenso kann eine Gesamtberechtigung im Sinne des § 428 BGB eingetragen werden. Schließlich ist auch eine gestaffelte Berechtigung, etwa unter einer aufschiebenden Bedingung, keineswegs ausgeschlossen.

Aufschiebend und auflösend bedingte gemeinschaftliche Berechtigung zulässig

Entscheidend war für das OLG, dass hier nach der Auslegung des Gewollten in der Zeit zwischen Eintritt der aufschiebenden und vor Eintritt der auflösenden Bedingung eine einheitliche und gemeinsame Rechtsausübung beider Berechtigter stattfinden soll. Dies werde praktisch in der gemeinsamen Wohnungsnahme zum Ausdruck kommen.

Der Eintritt der aufschiebenden Bedingung lässt sich durch Vorlage einer Heiratsurkunde, derjenige der auflösenden Bedingung durch Nachweis einer rechtskräftigen Scheidung belegen. Unsicherheiten über die dingliche Rechtslage sind daher nicht zu befürchten.

Ein Bedarf an der Bestellung mehrerer unabhängiger selbstständiger Rechte besteht hier nach Ansicht des Senats nicht. Eine solche Eintragung ist zudem von der Rechtsprechung anerkannt, auch wenn sie in der Literatur teilweise aus dogmatischen Gründen in Frage gestellt wird. Angesichts der Auslegungsvorschrift des § 49 GBO zur Vermeidung einer „Grundbuchüberfüllung“ ist ein praktischer Mehrwert darin nicht zu erkennen.

✔ FAQ – Häufige Fragen: Gemeinschaftliche Grundbucheintragung

Welche Möglichkeiten gibt es, ein Recht für mehrere Personen gemeinsam im Grundbuch einzutragen?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, ein Recht für mehrere Personen gemeinsam im Grundbuch einzutragen. Diese Optionen basieren auf den gesetzlichen Regelungen des deutschen Rechts und bieten unterschiedliche Gestaltungsmöglichkeiten je nach den individuellen Bedürfnissen der Eigentümer.

Miteigentum nach Bruchteilen ist eine häufige Form der gemeinschaftlichen Grundbucheintragung. Hierbei wird das Eigentum an einer Immobilie ideell geteilt, das heißt, jeder Miteigentümer besitzt einen bestimmten Bruchteil des gesamten Eigentums. Diese Anteile werden im Grundbuch eingetragen und können unterschiedlich groß sein, je nach Vereinbarung der Eigentümer. Beispielsweise könnte eine Eintragung lauten: „Anna Müller zu 1/2 Anteil und Lukas Schmidt zu 1/2 Anteil“. Jeder Miteigentümer kann über seinen Anteil frei verfügen, jedoch nur im Rahmen der gemeinschaftlichen Verwaltung des gesamten Eigentums.

Gesamthandseigentum ist eine weitere Form der gemeinschaftlichen Grundbucheintragung, die vor allem bei Erbengemeinschaften und Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) Anwendung findet. Im Gegensatz zum Miteigentum nach Bruchteilen gehört das Eigentum hier der Gemeinschaft als Ganzes, und die einzelnen Mitglieder können nicht über ihre Anteile separat verfügen. Entscheidungen über das Gesamthandseigentum müssen gemeinschaftlich getroffen werden. Ein typisches Beispiel ist die Erbengemeinschaft, bei der die Erben gemeinsam über das Nachlassvermögen verfügen.

Wohnungseigentum bietet eine spezielle Form der gemeinschaftlichen Grundbucheintragung, bei der das Eigentum an einer Wohnung und ein Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum des Grundstücks und des Gebäudes erworben werden. Diese Form des Eigentums wird durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Jeder Wohnungseigentümer hat das exklusive Eigentum an seiner Wohnung (Sondereigentum) und einen Anteil am Gemeinschaftseigentum, wie dem Treppenhaus oder dem Dach. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums erfolgt durch die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), die regelmäßig Versammlungen abhält, um über gemeinschaftliche Belange zu entscheiden.

Bruchteilsgemeinschaft und Gesamthandsgemeinschaft unterscheiden sich in der Art und Weise, wie die Eigentümer über ihre Anteile verfügen können. Während bei der Bruchteilsgemeinschaft jeder Miteigentümer über seinen Anteil frei verfügen kann, ist dies bei der Gesamthandsgemeinschaft nicht möglich. Hier können die Eigentümer nur gemeinsam über das Gesamteigentum verfügen. Diese Unterschiede sind wichtig, um die passende Form der gemeinschaftlichen Grundbucheintragung zu wählen, die den Bedürfnissen und Zielen der Eigentümer entspricht.

Die Wahl der geeigneten Form der gemeinschaftlichen Grundbucheintragung hängt von den individuellen Umständen und den rechtlichen sowie praktischen Anforderungen der Eigentümer ab. Es ist ratsam, sich bei der Entscheidung von einem Fachanwalt oder Notar beraten zu lassen, um die beste Lösung für die spezifische Situation zu finden.

§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils

• § 47 Abs. 1 GBO: Ermöglicht die Eintragung eines Rechts für mehrere gemeinschaftlich im Grundbuch. Dies ist zentral, da es die Grundlage für die gemeinsame Eintragung des Wohn- und Vorsorgerechts der Antragsteller darstellt.
• § 428 BGB: Regelt die Gesamtberechtigung mehrerer Personen an einem Recht. Im vorliegenden Fall wird dies angewandt, um das Wohn- und Vorsorgerecht der Antragsteller zu sichern, auch wenn es aufschiebend und auflösend bedingt ist.
• § 133 BGB und § 157 BGB: Bestimmen die Auslegung von Willenserklärungen. Hier relevant für die Auslegung der notariellen Urkunde und die Feststellung, dass eine einheitliche Rechtsausübung der Berechtigten gewollt ist.
• § 49 GBO: Ausnahmevorschrift zur Vermeidung der „Überfüllung“ des Grundbuchs. Wird herangezogen, um die Auslegung von Dienstbarkeiten und Reallasten zu erleichtern.
• BGHZ 46, 260: Ein Urteil des Bundesgerichtshofs, das die Möglichkeit der Eintragung einer Gesamtberechtigung gemäß § 428 BGB bestätigt. Dient als rechtliche Grundlage für die Entscheidung des OLG Bamberg.
• Rechtsbeschwerde: Nicht zugelassen gemäß § 78 Abs. 1 und Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 GBO. Dies bedeutet, dass die Entscheidung des OLG Bamberg endgültig ist.
• Kostenentscheidung: Entfällt gemäß § 25 Abs. 1 GNotKG. Diese Regelung wird herangezogen, um die Kostenfrage im Beschwerdeverfahren zu klären.
• Aufschiebende und auflösende Bedingung: Konkrete Bedingungen, unter denen die Rechte wirksam werden oder erlöschen, durch Vorlage öffentlicher Urkunden (Heiratsurkunde, Scheidungsnachweis) zu belegen. Diese Bedingungen sind entscheidend für die rechtliche Durchsetzbarkeit der eingetragenen Rechte.

⬇ Das vorliegende Urteil vom OLG Bamberg

OLG Bamberg – Az.: 10 Wx 8/23 – Beschluss vom 15.05.2023

1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts Forchheim vom 11.04.2023, Az. OE-1040-4, aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die beantragte Eintragungen vom 15.06.2022 aus der Urkunde Nr. xxx/2022 des Notars A. vom 12.05.2022 vorzunehmen.

3. Von der Kostenentscheidung wird abgesehen.

4. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Mit notarieller Urkunde vom 12.05.2022 veräußerte der Antragsteller zu 1) in seinem Alleineigentum stehenden Grundbesitz an die Antragstellerin zu 3). Im Gegenzug bewilligte diese dem Antragsteller zu 1) ein Wohn- und Versorgungsrecht als Leibgeding an einer auf dem Grundbesitz befindlichen Wohnung. Für den Fall des Todes des Antragstellers zu 1) ist zur Löschung dessen Todesnachweis ausreichend.

Nach den notariell beurkundeten Bestimmungen soll ab der von dem Antragsteller beabsichtigten Eheschließung mit der Antragstellerin zu 2) auch dieser das Wohn- und Vorsorgerecht zustehen, im Falle der rechtskräftigen Scheidung dieser gegenüber erlöschen. Ausdrücklich soll beiden Antragsberechtigten als Gesamtberechtigte i. S. d. § 428 BGB „nur ein Recht“ zustehen.

Nach rechtlichem Hinweis auf diesbezügliche Bedenken gegen die Eintragbarkeit hat das Erstgericht die vom Notar namens und im Auftrag der Antragsteller beantragte Eintragung insgesamt zurückgewiesen. Es liege eine Bestellung von Wohn- und Vorsorgerechten für mehrere Personen vor, die im Falle der Antragsberechtigten zu 2) sowohl aufschiebend wie auch auflösend bedingt bestellt worden seien. Eine zur Eintragung vorgesehene Gesamtberechtigung i. S. d. § 428 BGB werde damit aber erst künftig entstehen und gegebenenfalls auch wieder erlöschen.

Hiergegen richtet sich die Beschwerde mit der Argumentation, dass von vornherein nur ein einzelnes Recht bewilligt und auch zur Eintragung beantragt worden sei, dessen Ausübungsbefugnis nur, sowohl aufschiebend wie auch auflösend bedingt, also vorübergehend, zwei verschiedenen Personen zustehen soll. Eine Konstellation einer Alternativ- oder Sukzessivberechtigung sei nicht gegeben.

Das Erstgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die zulässige Beschwerde ist begründet.

Das vom Erstgericht angenommene Eintragungshindernis besteht nicht.

Die Eintragung eines Rechts für mehrere gemeinschaftlich ist nach Maßgabe von § 47 Abs. 1 GBO möglich.

Die Eintragung einer Gesamtberechtigung i. S. d. § 428 BGB ist ebenfalls möglich (vgl. BGHZ 46, 260; Reetz, in: Hügel, BeckOK-GBO, § 47 Rn. 40).

Schließlich ist eine gestaffelte Berechtigung, auch unter einer aufschiebenden Bedingung, keineswegs ausgeschlossen (vgl. Reetz, in: Hügel, BeckOK-GBO, § 47 Rn. 49).

Den Antragstellern ist vorliegend darin beizutreten, dass es angesichts der jedenfalls nach entsprechender Auslegung des in der notariell beurkundeten Vereinbarung Gewollten (§§ 133, 157 BGB) in der Zeit ab Eintritt der aufschiebenden und vor Eintritt der auflösenden Bedingung zu einer einheitlichen und gemeinsamen Rechtsausübung beider Berechtigten kommen soll, die rein praktisch in der gemeinsamen Wohnungsnahme ihre Ausprägung finden wird.

Der Nachweis des Eintritts der aufschiebenden Bedingung wird absehbar durch Vorlage einer entsprechenden öffentlichen Urkunde über die wirksame Verheiratung zu erbringen sein. Ebenso wird durch Vorlage einer öffentlichen Urkunde über eine etwaige rechtskräftige Scheidung der Eintritt der auflösenden Bedingung nachzuweisen sein. Unsicherheiten über die dingliche Rechtslage sind insoweit nicht zu befürchten.

Ein praktischer Bedarf an der Bestellung mehrerer, voneinander unabhängiger, selbstständiger Rechte lässt sich vorliegend nicht ersehen. Die schon von der Rechtsprechung des Reichsgerichts (RGZ 76, 89 ff.; RGZ 128, 246) sowie auch der Obergerichte (z. B. KG, DNotZ 1937, 330; BayObLG DNotZ 1978, 238; OLG Frankfurt, RPfleger 1978, 213) anerkannte Eintragung wird zwar in Teilen der Literatur aus rein dogmatischen Gründen in Frage gestellt (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020, Rn. 261c). Ein praktischer Mehrwert lässt sich angesichts der Ausnahmevorschrift des § 49 GBO nicht ersehen. Danach kann zur Auslegung von Dienstbarkeiten und Reallasten als Leibgedinge oder Ähnlichem ergänzend zum Grundbucheintrag auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden kann, um eine „Überfüllung“ des Grundbuchs zu vermeiden (vgl. BGH, Beschl. v. 24.11.1978 – V ZB 6/76 -, juris, Rn. 16).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (§ 25 Abs. 1 GNotKG; e contrario zu Nr. 14510 und Nr. 14511 KV-GNotKG; vgl. Kramer, in: Hügel, BeckOK-GBO, 48. Edition, § 77 Rn. 42).

Damit bedarf es keiner Verfahrenswertfestsetzung.

Die Zulassung der Rechtsbeschwerde ist nicht geboten (§ 78 Abs. 1 i. V. m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 oder Nr. 2 GBO).