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Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung durch Gemeinde

LG Hamburg – Az.: 351 O 1/15 – Urteil vom 06.01.2017

1. Die Festsetzung des Bodenwerts in dem Bescheid vom 26. Januar 2015 wird von 189 Euro/qm auf 210 Euro/qm abgeändert und die dem Beteiligten zu 1) zu zahlende Entschädigung wird von 17.388,– Euro auf 19.320,– Euro abgeändert. Im Übrigen wird der Antrag auf gerichtliche Entscheidung des Beteiligten zu 1) vom 25. Februar 2015 zurückgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen der Beteiligte zu 1) 90 % und die Beteiligte zu 2) 10 %.

3. Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der jeweilige Kostenschuldner kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% der festzusetzenden Kosten abwenden, falls nicht der jeweilige Kostengläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Der Beteiligte zu 1) wendet sich gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2) an der ca. 92 m² großen Teilfläche des Grundstücks K. Straße … (Flurstück … der Gemarkung E. – im Folgenden Teilfläche und Grundstück genannt).

Die Teilfläche sowie ein ca. 5 m breiter parallel zur K. Straße verlaufender unmittelbar südwestlich angrenzender Streifen des Grundstücks liegen im Geltungsbereich des Teilbebauungsplans … betreffend die K. Straße, festgestellt am 12. November 1954 (Blatt 6). Der Teilbebauungsplan trifft für die Teilfläche die Festsetzung Neue Straßenfläche. Der angrenzende Grundstücksstreifen wird als von jeglicher Bebauung freizuhaltende Fläche festgesetzt. Der übrige Grundstücksteil liegt im Geltungsbereich des Baustufenplans E. vom 14. Januar 1955, der diesen Grundstücksbereich als Wohngebiet mit zweigeschossiger geschlossener Bauweise festsetzt. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob der Teilbebauungsplan funktionslos geworden ist. Weder der Baustufenplan E. noch der Teilbebauungsplan … verfügen über eine Begründung.

Das Grundstück ist mit einem alten Haus bebaut. Die Teilfläche ist unbebaut und wird als Vorgarten genutzt. Die ursprünglich im Grundbuch eingetragene Beteiligte zu 3) veräußerte das Grundstück mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 16. Dezember 2014 für einen Kaufpreis von 580.000,– Euro an den Beteiligten zu 1). Im Kaufvertrag ist vereinbart, dass das auf dem Grundstück stehende Haus auf Abbruch verkauft wird (S. 2 des Kaufvertrags). Eine Vertragsurkunde ging bei der Beteiligten zu 2) am 18. Dezember 2014 ein.

Mit Schreiben vom 29. Dezember 2014 teilte die Beteiligte zu 2) den Beteiligten zu 1) und 3) mit, dass sie beabsichtige, ihr Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auszuüben. Außerdem unterbreitete sie das Angebot, die Teilfläche freihändig zu kaufen, wobei sie vorbehaltlich der Zustimmung der Kommission für Bodenordnung einen Kaufpreis von 17.388,– Euro basierend auf dem Bodenrichtwert für eine eingeschossige Einzelhausbebauung anbot. Daraufhin teilte der Beteiligte zu 1) am 2. Januar 2015 telefonisch mit, dass er nicht zu einem freihändigen Verkauf bereit sei.

Mit Bescheid vom 26. Januar 2015, den Beteiligten zu 1) und 3) jeweils am 28. Januar 2015 zugestellt, übte die Beteiligte zu 2) ihr Vorkaufsrecht an der Teilfläche aus. Zur Begründung führte sie aus, dass der Teilbebauungsplan … für die Teilfläche eine Nutzung für öffentliche Zwecke, nämlich als Straßenfläche, festsetze und die Verwirklichung dieser Planung nach wie vor erforderlich sei. Die Teilfläche sei unbebaut und werde als Freifläche genutzt. Die Nutzung entspreche damit nicht den Festsetzungen des Teilbebauungsplans. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertige die Ausübung des Vorkaufsrechts. Der zu zahlende Betrag bemesse sich nach § 28 Abs. 4 BauGB nach den Vorschriften über die Enteignungsentschädigung (§§ 99 ff. BauGB). Dieser Betrag werde unter Anwendung der Differenzwertmethode ermittelt und betrage bei einem Bodenwert von 189 Euro/m² 17.388,– Euro.

Am 25. Februar 2015 hat der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung bei der Beteiligten zu 2) gestellt. Zur Begründung trägt er vor, dass die Festsetzung „Neue Straßenfläche“ in dem Teilbebauungsplan … funktionslos geworden sei. Denn die Umsetzung dieser Festsetzung sei nach heute geltenden rechtlichen Maßstäben ausgeschlossen. Sie würde aller Voraussicht nach zu einer Steigerung der Verkehrskapazität führen. Dadurch würden die Grenzwerte des Luftreinhalterechts und die zulässigen Verkehrslärmwerte nach der 16. BImSchV überschritten. Dass eine Verbreiterung der Fahrbahn auf eine echte Vierspurigkeit derzeit nicht beabsichtigt sei, habe die Beteiligte zu 2) bislang nur unsubstantiiert behauptet. Die Vergleichsverhandlungen seien aus Sicht des Beteiligten zu 1) maßgeblich daran gescheitert, dass sich die Beteiligte zu 2) nicht zu einem dauerhaften Ausschluss des Ausbaus hin zu einer echten Vierspurigkeit verpflichten wolle. Unabhängig davon sei die Umsetzung des Teilbebauungsplans auch aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse ausgeschlossen. Der Beteiligten zu 2) stünden die hierfür notwendigen Flächen nicht vollständig zur Verfügung. Vielmehr habe die Beteiligte zu 2) auf dem unmittelbar angrenzenden Nachbargrundstück K. Straße …, Flurstück …, vor ca. zwei bis drei Jahren ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt. Aus welchen Gründen das Vorkaufsrecht auf diesem Grundstück nicht ausgeübt worden sei, sei unerheblich. Maßgeblich sei allein, dass aufgrund der dadurch fehlenden Flächen in der unmittelbaren Umgebung die im Plan vorgesehene Verwendung nicht mehr möglich sei. Darüber hinaus fehle es auch am notwendigen Gemeinwohlinteresse. Aus der Zweckbindung des Vorkaufsrechts ergebe sich, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht lediglich zu Vorratszwecken ohne Bezug zu einer städtebaulichen Maßnahme ausüben dürfe. Dies wäre hier aber der Fall. Die Beteiligte zu 2) verfolge keine konkreten Pläne zum Ausbau der Verkehrsfläche. Ihr stehe die unmittelbar angrenzende Teilfläche des Grundstücks K. Straße nicht zur Verfügung und es sei auch nicht erkennbar, dass die Beteiligte zu 2) beabsichtige, die benötigten Flächen alsbald zu erwerben, was aber nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts notwendig sei. Weiterhin sei der Bescheid ermessensfehlerhaft. Er enthalte keine ausreichenden Ermessenserwägungen und setze sich nicht mit den Einzelheiten des Falles auseinander. Die Beteiligte zu 2) habe sich insbesondere nicht damit auseinandergesetzt, dass das unmittelbar angrenzende Nachbargrundstück nicht für das geplante Straßenbauvorhaben zur Verfügung stehe. Auch habe sie die Belange des Beteiligten zu 1) nicht hinreichend berücksichtigt. Das vorhandene Gebäude auf dem Grundstück solle nämlich – entgegen der Angabe im Kaufvertrag – bestehen bleiben. Der Beteiligte zu 1) beabsichtige, das Haus erneut zu Wohnzwecken zu vermieten. Zwar habe er dies nicht vorgetragen, dies hätte die Beteiligte zu 2) aber im Rahmen ihrer Amtsermittlungspflichten herausfinden müssen. Wenn man davon ausginge, dass das Bestandsgebäude erhalten bleibe, würde die öffentliche Verkehrsfläche unmittelbar an die Stufen zum Grundstück des Beteiligten zu 1) angrenzen. Dies würde zu unzumutbaren Beeinträchtigungen der Bewohner des Hauses führen. Jedenfalls müsse das Gericht bei der Beurteilung der Rechtmäßigkeit des Bescheides berücksichtigen, dass der Beteiligte zu 1) plane, das Bestandsgebäude zu erhalten und zu vermieten. Auch würde dem Restgrundstück durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilfläche das Baurecht entzogen. Denn wenn die Erweiterung der K. Straße nicht zeitnah erfolgen werde, werde dem Grundstück die Erschließung genommen, weil es nicht mehr unmittelbar an eine Verkehrsfläche angrenzen würde. Insoweit seien dingliche Sicherungen und eine Baulast erforderlich. Des Weiteren sei die Ausübung des Vorkaufsrechts unverhältnismäßig. Das private Interesse des Beteiligten zu 1), von einer Erweiterung der Verkehrsflächen verschont zu bleiben, überwiege das Gemeinwohlinteresse der Planverwirklichung. Schließlich sei der von der Beteiligten zu 2) zu zahlende Betrag fehlerhaft berechnet worden. Die Ausführungen zur Höhe der Entschädigung seien zu unbestimmt. Außerdem sei der falsche Bezugspunkt gewählt worden. Entgegen der gesetzlichen Anforderungen sei nicht auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts, sondern auf den Zeitpunkt der Entstehung, also den Zeitpunkt des Inkrafttretens des Teilbebauungsplans, abgestellt worden. Auch seien bei der Differenzberechnung die individuellen Umstände des betroffenen Grundstücks, insbesondere die Nachteile durch den Entzug der Teilfläche, nicht berücksichtigt worden.

Der Vertreter des Beteiligten zu 1) beantragt, den Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 26. Januar 2015 über die Ausübung des Vorkaufsrechts betreffend eine 92 m² große Teilfläche des Grundstücks K. Straße …, Flurstück … der Gemarkung E., aufzuheben.

Die übrigen Beteiligten haben keine Anträge gestellt.

Die Beteiligte zu 2) trägt vor, dass die Verwirklichung der Planung des Teilbebauungsplans … nach wie vor erforderlich sei. Zwischen der Bundesautobahn 7 und dem E.er Platz sei dieses Stück der K. Straße der einzige Abschnitt, in dem der Teilbebauungsplan … noch nicht durch neueres Bebauungsplanrecht gemäß Baugesetzbuch überschrieben worden sei. Alle benachbarten, wesentlich aktuelleren Bebauungspläne würden von einem Ausbau des Straßenquerschnitts in gleicher Größenordnung ausgehen. In der Vergangenheit habe die Beteiligte zu 2) in der unmittelbaren Nachbarschaft (vor den Flurstücken …, …, … und … der Gemarkung E.) bereits die für den Straßenausbau benötigten Grundstücksflächen erworben. Der vorhandene Straßenquerschnitt entspreche nicht den heutigen Ansprüchen an eine sichere Verkehrsabwicklung sowohl für den motorisierten fließenden Verkehr (unechte Vierstreifigkeit) als auch für den Rad- und Fußgängerverkehr (viel zu schmal). Ein kombinierter Park/Baumstreifen zur Sicherung der Erschließung und Aufenthaltsqualität sei derzeit überhaupt nicht vorhanden. Eine Verbreiterung der Fahrbahn auf maximal vier Regelfahrstreifen sei derzeit nicht beabsichtigt, aber Nebenflächen müssten dringend ausgebaut/verbessert werden. Der vorhandene sehr schmale Gehweg solle zur besseren Führung des Fußgänger- und Radverkehrs im Seitenraum verbreitert werden, um den Fußgänger- und Radverkehrsanteil zu erhöhen und damit die Lärm- und Schadstoffbelastung zu verringern. Dies könne auch in kurzen Bauabschnitten sinnvoll sein. Ausbaumaßnahmen an den Nebenflächen ohne Verlegung der Fahrbahnkante würden keine zusätzlichen Immissionen auslösen. Des Weiteren würde nur in die Vorgartenfläche, nicht aber in die Gebäudesubstanz eingegriffen. Die Eingangstreppe müsste an den neuen Gehweg angepasst werden, unabhängig davon, ob das Gebäude abgerissen werde oder nicht. Die Ausführungen zur Funktionslosigkeit der Festsetzung des Teilbebauungsplans seien unsubstantiiert. Es bleibe unklar, weshalb die Verkehrskapazitäten zunehmen würden. Dem Restgrundstück würde durch die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht das Baurecht entzogen. Durch die Ausübung des Vorkaufsrechts ändere sich die planungsrechtliche Erschließung nicht. Eine dingliche Absicherung und eine Baulast seien nicht erforderlich, denn die neue Straßenfläche werde zeitnah innerhalb von etwa drei Monaten gewidmet werden. Der zu zahlende Betrag sei im Ausgangsbescheid ausführlich begründet worden. Der aktuelle Bodenrichtwert für 1000 m² große Grundstücke bei Ein- und Zweifamilienhausbebauung im Bereich des Kaufgrundstücks betrage gemäß Bodenrichtwertkarte 270 €/m². Grundlage für den Wert sei die Bodenrichtwertkarte Stand: 31. Dezember 2013. Bei Anwendung der Differenzwertmethode berechne sich der Wert der Teilfläche wie folgt: alte Größe 1100 m² x 262,62 Euro/m² = 288.882,– Euro, neue Größe 1008 m² x 269,38 Euro/m² = 271.535,04 €, was einen Differenzwert von 17.346,96 Euro und einen aufgerundeten Bodenwert von 189,– Euro/m² ergebe.

Für die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verwaltungsakte verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Der Antrag des Beteiligten zu 1) ist zulässig (1.), aber nur in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet (2.).

1. Der Antrag des Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 217 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist zulässig. Insbesondere ist der ordentliche Rechtsweg gegeben und die Baulandkammer ist sachlich zuständig, denn Gegenstand des Antrags auf gerichtliche Entscheidung ist die mit Bescheid der Beteiligten zu 2) vom 26. Januar 2015 erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 28 Abs. 4 BauGB (vgl. OLG Hamburg, Beschl. v. 5.7.2001, 1 BaulW 2/01, juris Rn. 7). Auch die Monatsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB wurde eingehalten, da der Beteiligte zu 1) am 25. Februar 2015 gegen den ihm am 28. Januar 2015 zugestellten Bescheid Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat.

2. Der Bescheid der Beteiligten zu 2) über die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach rechtmäßig (a). Die Höhe der Entschädigung begegnet allerdings Bedenken (b).

a) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist dem Grunde nach formell (aa) und materiell rechtmäßig (bb).

aa) Das Vorkaufsrecht ist von der Beteiligten zu 2) gemäß § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB fristgemäß binnen zwei Monaten nach der Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt worden.Die Urkunde des Kaufvertrags ging bei der Beteiligten zu 2) am 18. Dezember 2014 ein und sie hat das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 26. Januar 2015, den Beteiligten zu 1) und 3) am 28. Januar 2015 zugestellt, ausgeübt.

Die Beteiligte zu 2) hat mit ihren Angaben in dem angefochtenen Bescheid dem formellen Begründungserfordernis der § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB und § 39 Abs. 1 HmbVwVfG genügt. Da es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugleich um eine Ermessensentscheidung handelt, hat die Angabe des Verwendungszwecks auch für die Begründung dieser Entscheidung Bedeutung. In § 24 Abs. 3 Satz 2 BauGB ist vor diesem Hintergrund lediglich eine fachspezifische (Mindest-)Begründungspflicht zu sehen, die durch die allgemeine Regelung in § 39 Abs. 1 Satz 3 HmbVwVfG ergänzt wird (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, juris, Rn. 30). Daraus folgt im Grundsatz die Pflicht der Gemeinde, die Ermessensgesichtspunkte offenzulegen und zu erläutern, weshalb sie sich gerade für den Erwerb des betroffenen Grundstücks entschieden hat. Dabei hat sie neben dem Verwendungszweck des Grundstücks auch die Abwägung des Für und Wider der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennen zu lassen oder andere Alternativen im Rahmen ihres Ermessensspielraums zu diskutieren.

Entgegen den Einwänden des Beteiligten zu 1) genügt der angefochtene Bescheid der Beteiligten zu 2) jedoch auch dieser erweiterten Begründungspflicht: Denn bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt es sich um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 31, m.w.N.).In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts in aller Regel durch das Allgemeinwohl gedeckt, so dass nur in besonderen Ausnahmesituationen eine zusätzliche Erläuterung erforderlich ist. Der Verleihung eines Vorkaufsrechts für ein Grundstück zur Verwirklichung einer im Bebauungsplan festgesetzten Nutzung für öffentliche Zwecke ist der Wille des Gesetzgebers eingeschrieben, dass dieses Vorkaufsrecht im Regelfall ausgeübt wird. Da dem Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur diejenigen Flächen im Geltungsbereich eines Bebauungsplans unterliegen, für die eine Nutzung für öffentliche Zwecke (oder für Ausgleichsmaßnahmen nach § 1a Abs. 3 BauGB) festgesetzt worden ist, wird ihr Erwerb regelmäßig aus sachlichen Gründen für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich sein. Dies bedarf keiner besonderen Begründung.

Der Einwand des Beteiligten zu 1), dass sich die Beteiligte zu 2) nicht damit auseinandergesetzt habe, dass unmittelbar angrenzende Grundstücksflächen für die Straßenerweiterung nicht zur Verfügung stünden, greift nicht durch, weil nicht ersichtlich ist, weshalb die angrenzenden Flächen der Beteiligten zu 2) dauerhaft nicht zur Verfügung stehen werden. Insbesondere führt die ggf. in der Vergangenheit nicht erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts bei benachbarten Grundstücken nicht dazu, dass der öffentliche Zweck nicht mehr verwirklicht werden kann. Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung).

Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) war die Beteiligte zu 2) außerdem nicht verpflichtet, sich mit der Nutzung seines Grundstücks und der Möglichkeit, dass das Bestandsgebäude bestehen bleibt, auseinanderzusetzen. Denn Gründe, die in der Sphäre des Betroffenen liegen, die dieser aber nicht vorgetragen hat, und die sich der Behörde nicht aufdrängen mussten, müssen von ihr bei der Ermessensausübung auch nicht erörtert werden (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 32, m.w.N.). Eine Ermessensentscheidung wird nicht dadurch rechtswidrig, dass die Behörde einen Sachverhalt nicht berücksichtigt hat, den der Betroffene selbst hätte vorbringen müssen. Vorliegend hat der Beteiligte zu 1) in der Anhörung durch die Beteiligte zu 2) nicht erklärt, dass er beabsichtige, das Bestandsgebäude weiterhin zu nutzen. Die Beteiligte zu 2) hatte auch keine Anhaltspunkte für eine Weiternutzung des Bestandsgebäudes, weil im notariellen Kaufvertrag vom 16. Dezember 2014 vereinbart wurde, dass das auf dem Grundstück stehende Haus auf Abbruch verkauft wird.

bb) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist auch materiell rechtmäßig. Die Tatbestandsvoraussetzungen des Vorkaufsrechts liegen vor [(1)] und die Beteiligte zu 2) hat das ihr zustehende Ermessen fehlerfrei ausgeübt [(2)].

(1) Der Beteiligten zu 2) steht auf der Grundlage des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ein Vorkaufsrecht zu. Danach steht der Gemeinde ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken im Geltungsbereich eines Bebauungsplans u.a. dann zu, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt ist. Dies ist hier der Fall:

(a) Es liegt ein wirksamer Kaufvertrag über die Teilfläche des Grundstücks vor und das Vorkaufsrecht kann sich auf Teile eines (Buch-)Grundstücks beschränken(vgl.OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, a.a.O., Rn. 33).

(b) Der Teilbebauungsplan … betreffend die K. Straße, der nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleitet wurde (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 28.10.1993, Bf II 41/92, juris, Rn. 23), trifft für die Fläche, für die das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, die Festsetzung „Neue Straßenfläche“. Diese Festsetzung, die auf § 1 des Bebauungsplangesetzes von 1923 beruht, ist mit der Festsetzung der Verkehrsfläche i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB vergleichbar und stellt eine Fläche mit öffentlicher Zweckbestimmung dar.

Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) ist diese Festsetzung nicht funktionslos geworden. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts kann eine bauplanerische Festsetzung funktionslos sein, wenn und soweit sich die Sach- oder die Rechtslage nachträglich so verändert hat, dass ein Planvollzug auf unüberschaubare Zeit ausgeschlossen erscheint und diese Tatsache so offensichtlich ist, dass ein in ihre Fortgeltung gesetztes Vertrauen keinen Schutz verdient (hierzu und zum Folgenden: BVerwG, Beschl. v. 9.10.2003, 4 B 85/03, juris, Rn. 8 Urt. v. 18.11.2004, 4 CN 11/03, juris, Rn. 33 f., jeweils m.w.N.). Ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist für jede Festsetzung gesondert zu prüfen. Dabei kommt es nicht auf die Verhältnisse auf einzelnen Grundstücken an. Entscheidend ist vielmehr, ob die jeweilige Festsetzung geeignet ist, zur städtebaulichen Ordnung i.S.d. § 1 Abs. 3 BauGB im Geltungsbereich des Bebauungsplans einen wirksamen Beitrag zu leisten. Die Planungskonzeption, die einer Festsetzung zugrunde liegt, wird nicht schon dann sinnlos, wenn sie nicht mehr überall im Plangebiet umgesetzt werden kann. Erst wenn die tatsächlichen Verhältnisse vom Planinhalt so massiv und so offenkundig abweichen, dass der Bebauungsplan insoweit eine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag, kann von einer Funktionslosigkeit die Rede sein. Das setzt voraus, dass die Festsetzung unabhängig davon, ob sie punktuell durchsetzbar ist, bei einer Gesamtbetrachtung die Fähigkeit verloren hat, die städtebauliche Entwicklung noch in einer bestimmten Richtung zu steuern.Bloße Zweifel an der Verwirklichungsfähigkeit des Plans reichen für die Annahme eines unüberwindlichen Hindernisses nicht aus. Ein Bebauungsplan tritt wegen nachträglicher Funktionslosigkeit nur dann außer Kraft, wenn offenkundig ist, dass er als Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung nicht mehr tauglich ist.

Gemessen an diesem Maßstab ist die Festsetzung „Neue Straßenfläche“ im Teilbebauungsplan … nicht funktionslos und damit unwirksam geworden. Eine Umsetzung dieser Festsetzung erscheint weiterhin möglich.

(aa) Der Einwand des Beteiligten zu 1), dass die Festsetzung funktionslos geworden sei, weil sie im Rahmen des Teilbebauungsplans … ausschließlich getroffen worden sei, um die K. Straße vierspurig auszubauen und ein solcher Ausbau gegen Luftreinhalte- und Lärmschutzvorschriften verstoße und damit unzulässig sei, dringt nicht durch. Die Beteiligte zu 2) hat im Verfahren dargelegt, dass der konkrete Anlass für die Ausübung des Vorkaufsrechts die Erweiterung des Fahrrad- und Gehwegs sein soll. Fahrrad- und Gehweg gehören zu den öffentlichen Wegen i.S.d. Hamburgischen Wegegesetzes (HWG – vgl. § 30 Abs. 1 Nr. 1 HWG) und damit zu den Verkehrsflächen i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB. Ein solcher Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs begegnet keinen Bedenken im Hinblick auf Luftreinhalte- und Lärmschutzvorschriften.

Dass die Beteiligte zu 2) im Wege des Vergleichsschlusses nicht bereit ist, dauerhaft einen vierspurigen Ausbau der K. Straße im streitgegenständlichen Abschnitt auszuschließen, ändert nichts an diesem Ergebnis. Denn dafür, dass eine Festsetzung in einem Bebauungsplan ein Instrument für die Steuerung der städtebaulichen Entwicklung bleibt, genügt es, dass zumindest eine rechtlich unbedenkliche Möglichkeit der Verwirklichung dieser Festsetzung besteht. Dies ist hier in Bezug auf die Festsetzung als Straßenfläche der Fall, denn die Fläche kann zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs genutzt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die Entwicklung des zukünftigen Straßenverkehrs (z.B. weitere Verbreitung von Elektrofahrzeugen oder anderer emissionsarmer Antriebsarten) nicht absehbar erscheint und dass sich bei geänderten Antriebsarten die Luftschadstoff- und Lärmbelastung durch den Straßenverkehr deutlich verringern könnte, was dann wiederum gegen einen dauerhaften Ausschluss des Ausbaus der Fahrbahnen sprechen könnte.

Selbst wenn diese Nutzung zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs nicht das Motiv des Plangebers für die Festsetzung der „Neuen Straßenfläche“ im Zeitpunkt des Erlasses des Teilbebauungsplans gewesen sein sollte (mangels Begründung des Teilbebauungsplans lässt sich das Motiv des Plangebers allerdings nicht sicher bestimmen), ist dies unbedenklich. Denn entscheidend für die Auslegung der Festsetzung „Neue Straßenfläche“ ist die subjektiv im Zeitpunkt der Planung bestehende Vorstellung des Plangebers nur dann, wenn sie in der Festsetzung erkennbar Ausdruck gefunden hat. Denn der Inhalt eines Bebauungsplans bestimmt sich allein nach den in ihm getroffenen Festsetzungen, den ihm beigegebenen Erläuterungen und der maßgebenden gesetzlichen Grundlage (Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, Baugesetzbuch, Stand: Mai 2016, § 9, Rn. 14). Dabei sind bei der Auslegung von Festsetzungen in nach § 173 Abs. 3 BBauG übergeleiteten Plänen – wie dem vorliegenden Teilbebauungsplan, der auf dem Bebauungsplangesetz von 1923 beruht (vgl. OVG Hamburg, Urt. v. 28.10.1993, Bf II 41/92, juris, Rn. 23) – die aktuell geltenden rechtlichen Grundlagen (Baunutzungsverordnung, § 9 BauGB) als Maßstab zur Konkretisierung heranzuziehen, soweit dies aufgrund der Unbestimmtheit der ursprünglichen gesetzlichen Grundlagen oder zur Erfassung damals nicht geregelter aber städtebaulich relevanter Nutzungstypen erforderlich ist (OVG Hamburg, Urt. v. 10.4.1997, Bf II 72/96, juris, Rn. 61 ff.). Vor diesem Hintergrund ist die Nutzung der Flächen zum Ausbau des Fahrrad- und Gehwegs von der Festsetzung „Neue Straßenfläche“ erfasst. Weder aus dem Teilbebauungsplan … noch aus dem zugrundeliegenden Bebauungsplangesetz ergibt sich, dass mit Straßenflächen nur die Fahrbahnen gemeint waren. Unter Heranziehung des § 9 Abs. 1Nr. 11 BauGB und des Hamburgischen Wegegesetzes zur weiteren Konkretisierung zeigt sich, dass zu den Straßenflächen auch die Fahrrad- und Gehwege gehören.

(bb)Entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) ist die Festsetzung auch nicht aufgrund der geänderten Eigentumsverhältnisse funktionslos geworden. Selbst wenn die Beteiligte zu 2) auf dem Grundstück K. Straße …, Flurstück …, das unmittelbar an das Grundstück des Beteiligten zu 1) angrenzt, vor ca. zwei bis drei Jahren ihr Vorkaufsrecht nicht ausgeübt haben sollte, führt dies nicht dazu, dass die Umsetzung des Teilbebauungsplans dauerhaft ausgeschlossen ist.Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung). Davon unabhängig hat die Beteiligte zu 2) darauf hingewiesen, dass ein Ausbau auch in kurzen Bauabschnitten sinnvoll sei. Schließlich müssen die für die Verwirklichung der im Plan enthaltenen Festsetzungen notwendigen Flächen der Beteiligten zu 2) bei Ausübung des Vorkaufsrechts noch nicht vollständig zur Verfügung stehen. Es genügt, wenn die Flächen zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 37; Stock in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautz-berger, a.a.O., § 24, Rn. 64).

Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass nach dem von dem Beteiligten zu 1) nicht bestrittenen Vortrag der Beteiligten zu 2), an dessen Richtigkeit auch sonst keine Zweifel bestehen, alle benachbarten, wesentlich aktuelleren Bebauungspläne von einem Ausbau des Straßenquerschnitts der K. Straße in gleicher Größenordnung ausgehen und dass die Beteiligte zu 2) in der Vergangenheit bereits die für den Straßenausbau benötigten Grundstücksflächen in der unmittelbaren Nachbarschaft (vor den Flurstücken …, …, … und … der Gemarkung E.) erworben hat. Dies zeigt, dass die Beteiligte zu 2) gewillt ist, den Straßenausbau entlang der K. Straße weiterhin durchzuführen.

(c) Ein Abwendungsrecht des Käufers nach § 27 Abs. 1 BauGB besteht gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 1 BauGB nicht, da es sich vorliegend um ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB handelt.

(d) Die Ausübung des Vorkaufsrechts ist, wie in § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB vorausgesetzt, durch das Wohl der Allgemeinheit gerechtfertigt. An die Ausübung des Vorkaufsrechts sind nicht die gleichen strengen Anforderungen zu stellen wie an die Zulässigkeit einer Enteignung gemäß § 87 Abs. 1 BauGB (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 36, m.w.N.). Die verschiedenen Regelungen beruhen auf der unterschiedlichen Intensität des Eingriffs in zivile Rechtspositionen. Im Falle des Vorkaufsrechts erleidet der Verkäufer keinen zwangsweisen Zugriff auf sein Eigentum, vielmehr ist er zu dessen Aufgabe freiwillig bereit; allerdings muss er sich gegebenenfalls gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 BauGB auf den Verkehrswert des Grundstücks verweisen lassen. Für den Käufer äußert sich die privatrechtsgestaltende Wirkung der Ausübung des Vorkaufsrechts darin, dass sein Anspruch auf Übereignung des Grundstücks nicht mehr erfüllt werden kann. Das Wohl der Allgemeinheit rechtfertigt vor diesem Hintergrund die Ausübung des Vorkaufsrechts, wenn der gesetzlich vorausgesetzte Erwerbsgrund das Interesse der Kaufvertragsparteien an freier Disposition überwiegt. In aller Regel ist diese Voraussetzung erfüllt, wenn der Erwerb des Eigentums – wie hier – zur Verwirklichung einer Nutzung für öffentliche Zwecke erfolgt. Der von dem Beteiligten zu 1) auch gegen das Bestehen eines Allgemeinwohlinteresses vorgebrachte Einwand, dass der beabsichtigte Ausbau der K. Straße auf absehbare Zeit ausgeschlossen sei, greift aus den im Rahmen der Erörterung der Funktionslosigkeit der Festsetzungen des Teilbebauungsplans … genannten Gründen [s.o. (b)] nicht durch.

Entgegen der Ansicht des Vertreters des Beteiligten zu 1) folgt aus der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts – insbesondere aus dem Beschluss vom 25. Januar 2010 (4 B 53/09, juris) – nicht, dass die Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nur dann rechtmäßig ist, wenn alsbald damit zu rechnen ist, dass das gemeindliche Planungskonzept umgesetzt wird. In diesem Beschluss hat das Bundesverwaltungsgericht ausgeführt, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB) in zeitlicher Hinsicht Grenzen unterliegt (BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, a.a.O., Rn. 8):

„Das öffentliche Wohl rechtfertigt die Inanspruchnahme des Grundstückseigentümers nur dann, wenn die Gemeinde alsbald diejenigen (weiteren) Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um das städtebauliche Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, zu verwirklichen. Der Gesetzgeber hat die Befugnisse der Gemeinden erweitert, damit diese einem akuten Wohnraummangel begegnen können. Im Regelfall wird dies die alsbaldige Aufstellung eines entsprechenden Bebauungsplans gebieten …“.

Dieser Beschluss gibt für den vorliegenden Sachverhalt jedoch nichts her, weil er nicht zum gemeindlichen Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, sondern zum Vorkaufsrecht im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ergangen ist. Im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB ist es gerade nicht erforderlich, dass die Flächen alsbald planungsgemäß verwendet werden (Stock: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 24, Rn. 67). Vielmehr kann das Vorkaufsrecht im Gegensatz zur Enteignung durch das Wohl der Allgemeinheit auch dann gerechtfertigt sein, wenn die benötigten Grundstücksflächen nicht sofort, sondern erst zu einem späteren Zeitpunkt benötigt werden (VGH München, Urt. v. 6.2.2014, 2 B 13.2570, juris, Rn. 16). Die unterschiedlichen Anforderungen an die zeitliche Nähe der Umsetzungshandlungen bei den Vorkaufsrechten nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 5 BauGB beruhen darauf, dass im Rahmen des Vorkaufsrechts nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB noch kein wirksamer Bebauungsplan vorliegt. Mit der Einführung des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB ermöglichte der Gesetzgeber die Vorverlagerung der Ausübung des Vorkaufsrechts in das Stadium, in dem nur ein Flächennutzungsplan und noch kein Bebauungsplan vorhanden ist. Damit verfolgte er das Ziel, die Befugnisse der Gemeinden zu erweitern, damit diese auf einen akuten Wohnraummangel reagieren können (BVerwG, Beschl. v. 25.1.2010, a.a.O., Rn. 5 ff.). Diese Vorverlagerung der Ausübung des Vorkaufsrechts ist aber nur dann von dem vom Gesetzgeber verfolgten Ziel, Wohnbauland bereit zu stellen, gerechtfertigt, wenn die Gemeinde alsbald Schritte vornimmt, die erforderlich sind, um dieses Ziel zu verwirklichen, also insbesondere einen Bebauungsplan aufzustellen. Eine vergleichbare zeitliche Begrenzung ist beim Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB nicht erforderlich, weil in diesen Fällen ein wirksamer Bebauungsplan bereits vorliegt. Unabhängig davon lassen sich die unterschiedlichen Anforderungen an die zeitliche Nähe der Umsetzungshandlungen auch damit begründen, dass es die Gemeinde im Rahmen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 BauGB selbst in der Hand hat, alsbald die nächsten Schritte einzuleiten, nämlich einen Bebauungsplan aufzustellen. Hingegen hat sie es im Rahmen des Vorkaufsrechts gemäß § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB regelmäßig nicht selbst in der Hand, die nächsten Schritte alsbald einzuleiten, wenn es – wie vorliegend – um ein Vorhaben geht, für das mehrere Grundstücke bzw. Grundstücksteile von unterschiedlichen Eigentümern benötigt werden. Denn in diesen Fällen ist die Gemeinde zur Umsetzung der öffentlichen Zwecke, derentwegen die betroffenen Flächen im Bebauungsplan zur Nutzung für öffentliche Zwecke festgesetzt wurden, in der Regel auf den Erwerb aller Flächen angewiesen. Insofern ist sie zum Erwerb der weiteren Flächen als nächste Schritte auf die Verkaufsabsichten der Eigentümer der betroffenen Grundstücke angewiesen, wenn sie nicht zum (stärker belastenden) Mittel der Enteignung greifen möchte.

(2) Der angefochtene Bescheid weist – entgegen der Ansicht des Beteiligten zu 1) – keine Ermessensfehler auf. Die Entscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts liegt gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB im Ermessen der Gemeinde (hierzu und zum Folgenden: OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 39, m.w.N.). Ob die gesetzlichen Ausübungsvoraussetzungen erfüllt sind, beurteilt sich nach den konkreten Erwägungen der Gemeinde im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts. Nach § 223 Satz 1 BauGB kann der Antrag auf gerichtliche Entscheidung insoweit nur darauf gestützt werden, dass die Entscheidung rechtswidrig ist, weil die gesetzlichen Grenzen des Ermessens überschritten sind oder von dem Ermessen in einer dem Zweck der Ermächtigung nicht entsprechenden Weise Gebrauch gemacht worden ist. Zu den rechtserheblichen Ermessensfehlern gehört auch der Fall, dass die Behörde den ihr zu Gunsten eines Beteiligten eingeräumten Ermessensspielraum nicht erkannt und somit überhaupt keine Ermessenserwägungen angestellt hat.

Anhaltspunkte für einen kompletten Ermessensausfall sind nicht gegeben. Zwar enthält der Bescheid vom 26. Januar 2015 keine Ausführungen zur Ermessensausübung. Jedoch handelt es sich bei der Ausübung des Vorkaufsrechts in den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB – wie vorliegend – um eine intendierte Entscheidung, die im Regelfall keine (weiteren) Ermessenserwägungen mehr erfordert, sofern kein Ausnahmefall vorliegt [s.o. aa)]. Dass die Beteiligte zu 2) nicht davon ausging, zur Ausübung des Vorkaufsrechts verpflichtet zu sein, ergibt sich u.a. aus ihrem Schreiben vom 29. Dezember 2014 an die Beteiligten zu 1) und 3), in dem sie ausführt, dass sie „erwägt“, das Vorkaufsrecht auszuüben. Ihr war also bewusst, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts von ihrer eigenen Ermessens abhing.

Dass ein Fall des Ermessensfehlgebrauchs vorliegt, sich die Beteiligte zu 2) bei Ausübung des Vorkaufsrechts von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen, hat der Beteiligte zu 1) nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Entgegen der Rechtsansicht des Beteiligten zu 1) war die Ausübung des Vorkaufsrechts auch nicht unverhältnismäßig. Die Ausübung des Vorkaufsrechts war geeignet, das Ziel zu erreichen, das Eigentum an der für den Ausbau der K. Straße (insbesondere des Fahrrad- und Gehwegs) benötigten Teilfläche zu erwerben. Die Ausübung war auch erforderlich, weil der Beteiligten zu 2) kein milderes gleich effektives Mittel zur Verfügung stand. Insbesondere war der Beteiligte zu 1) nicht zu einem freihändigen Verkauf bereit. Schließlich war die Ausübung des Vorkaufsrechts auch angemessen. Die gegen die Angemessenheit (Verhältnismäßigkeit im engeren Sinn) vorgebrachten Einwände des Beteiligten zu 1) greifen nicht durch:

Erstens ist nicht ersichtlich, dass die angrenzenden Flächen der Beteiligten zu 2) dauerhaft nicht zur Verfügung stehen werden. Insbesondere führt die ggf. in der Vergangenheit nicht erfolgte Ausübung des Vorkaufsrechts bei benachbarten Grundstücken nicht dazu, dass der öffentliche Zweck nicht mehr verwirklicht werden kann [s.o. aa)]. Denn der Beteiligten zu 2) bleibt es unbenommen, die für die Straßenerweiterung benötigten Flächen auf anderem Wege zu erlangen (z.B. durch freihändigen Erwerb oder Enteignung).

Zweitens ist eine Überschreitung der Luftschadstoff- und Lärmgrenzwerte keine zwingende Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts, da der Beteiligten zu 2) eine Verwendungsmöglichkeit in Form des Ausbaus des Fahrrad- und Gehwegs zur Verfügung steht, die nicht zu einer solchen Überschreitung führen wird. Sollte sich die Beteiligte zu 2) entgegen ihrer Angaben im vorliegenden Verfahren dazu entschließen, die Fahrbahn für den Kraftfahrzeugverkehr zu erweitern, kann sich der Beteiligte zu 1) dagegen ohne Einschränkung mit dem Verweis auf mögliche Immissionsgrenzwertüberschreitungen wehren. Diese möglichen Grenzwertüberschreitungen stellen aber keine Folge der Ausübung des Vorkaufsrechts dar, sondern wären die Folge einer (gesondert anfechtbaren) Planungsentscheidung der Beteiligten zu 2) zur Frage der Verwendung der Teilfläche.

Drittens ist der Vortrag des Beteiligten zu 1), dass die Ausübung des Vorkaufsrechts sich unverhältnismäßig auf das Bestandsgebäude auswirken werde, weil die beiden unteren Stufen der Zuwegung zum Gebäude auf der Straßenfläche enden würden und das Haus unmittelbar an der Grenze zu der Straßenfläche stehen würde, schon unsubstantiiert. Denn der Beteiligte zu 1) hat lediglich behauptet, dass er das Bestandsgebäude weiter nutzen wolle. Einzelheiten oder gar Belege für diese Behauptung – wie etwa längerfristige Mietverträge für das Bestandsgebäude – hat er nicht vorgelegt. Vor diesem Hintergrund und angesichts der Angabe im notariellen Kaufvertrag, dass das Gebäude auf Abbruch verkauft werde, dürfte es sich dabei lediglich um eine Schutzbehauptung handeln. Unabhängig davon weist die Beteiligte zu 2) zu Recht darauf hin, dass im Fall der Straßenerweiterung nur in die Vorgartenfläche, nicht aber in die Gebäudesubstanz eingegriffen würde. Nur die Eingangstreppe müsste an den neuen Gehweg angepasst werden. Diese Anpassung der Eingangstreppe beeinträchtigt den Beteiligten zu 1) nicht unzumutbar. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass der Teilbebauungsplan … seit über 60 Jahren eine Erweiterung der Straßenflächen und zusätzlich einen ca. 5 m breiten Streifen, der von Bebauung freigehalten werden soll, auf dem Grundstück des Beteiligten zu 1) vorsieht. Insoweit konnte der Beteiligte zu 1) kein schutzwürdiges Vertrauen auf das unveränderte Fortbestehen des Bestandsgebäudes entwickeln.

Viertens wird dem Grundstück des Beteiligten zu 1) – entgegen der Ansicht seines Prozessbevollmächtigten – durch den Erwerb der Teilfläche durch die Beteiligte zu 2) nicht die Erschließung entzogen. Die Erschließung gemäß § 30 BauGB umfasst regelmäßig den hinreichenden Anschluss eines Baugrundstücks an das öffentliche Straßennetz (vgl. Mitschang in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 13. Auflage 2016, § 30 Rn. 21). Dieser hinreichende Anschluss an das öffentliche Straßennetz wird durch die bloße Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Beteiligte zu 2) nicht beeinträchtigt. Vielmehr grenzt das Grundstück des Beteiligten zu 1) auch nach Ausübung des Vorkaufsrechts unmittelbar an die Straßenfläche. Denn die Ausübung des Vorkaufsrechts dient gerade dazu, die Teilfläche künftig als Straßenfläche zu nutzen. Eine Baulast oder eine dingliche Sicherung – wie sie der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) fordert – wäre nur erforderlich, wenn nicht die Beteiligte zu 2) als Inhaberin des Wegeeigentums (§ 4 Abs. 1 Satz 1 HWG), sondern eine dritte Person Eigentum an der Teilfläche erworben hätte. Dass im Rahmen der von der Beteiligten zu 2) geplanten baulichen Umgestaltung der erworbenen Teilfläche zur Erweiterung der bestehenden Straßenfläche die Erschließung beeinträchtigt werden könnte (z.B. durch Änderungen an der Höhenlage), wirkt sich auf die Rechtmäßigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts nicht aus. Insoweit müsste sich der Beteiligte zu 1) gegen die konkret die Erschließung beeinträchtigenden Maßnahmen wenden und würde es ihm ggf. offenstehen, eine Entschädigung gemäß § 38 HWG zu verlangen.

Schließlich hat der Beteiligte zu 1) nicht vorgetragen und ist auch sonst nicht ersichtlich, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts gegen Art. 3 Abs. 1 GG verstoßen könnte. Die bloße Tatsache, dass die Beteiligte zu 2) bei benachbarten Grundstücken in der Vergangenheit ggf. das ihr zustehende Vorkaufsrecht nicht ausgeübt hat, stellt keine verfassungsrechtlich problematische Ungleichbehandlung dar, da die Beteiligte zu 2) gesetzlich nicht verpflichtet ist, ihr Vorkaufsrecht auszuüben und nicht ersichtlich ist, dass sie sich bei ihren Entscheidungen darüber, ob sie das jeweilige Vorkaufsrecht ausübt, von sachfremden Erwägungen hat leiten lassen.

b) Die in dem Bescheid festgesetzte Entschädigungshöhe ist rechtswidrig. Allerdings hat die Beteiligte zu 2) die Höhe der Entschädigung für die Ausübung des Vorkaufsrechts zutreffend auf der Grundlage des § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB bestimmt. In den Fällen des § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB bestimmt die Gemeinde den an den Verkäufer zu zahlenden Betrag gemäß § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB nach den Vorschriften des Zweiten Abschnitts des Fünften Teils des Baugesetzbuchs (§§ 93 ff. BauGB), wenn der Erwerb des Grundstücks für die Durchführung des Bebauungsplans erforderlich ist und es nach dem festgesetzten Verwendungszweck enteignet werden könnte.Dabei reicht es aus, wenn feststeht, dass das Grundstück zu irgendeinem späteren Zeitpunkt entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans enteignet werden könnte (OLG Hamburg, Urt. v. 11.7.2012, 1 U 1/11 Baul, Rn. 41 f., m.w.N.). Dies ist der Fall. Der Erwerb der Teilfläche durch die Beteiligte zu 2) ist für die Durchführung des Teilbebauungsplans … erforderlich, weil zum einen das Hamburgische Wegegesetz grundsätzlich davon ausgeht, dass Verkehrsflächen im Eigentum der Freien und Hansestadt Hamburg stehen (vgl. § 4 HWG). Zum anderen ist eine dauerhafte funktions- und sachgerechte Nutzung und Unterhaltung nur gesichert, wenn der Gemeinde auch das Eigentum an der Verkehrsfläche zusteht.

Auch die Anwendung der §§ 93 ff. BauGB durch die Beteiligte zu 2) ist nicht zu beanstanden. Sie geht von dem richtigen Ansatz im Rahmen des § 95 Abs. 1 BauGB aus, dass der Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücksteils zugrunde zu legen ist und hat mit der Differenzwertmethode die richtige Wertberechnungsmethode angewendet. Denn nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lassen sich bei Teilenteignungen von Grundstücken die Nachteile, die der Eigentümer durch den Verlust der Teilfläche erleidet, im Regelfall am sichersten nach dem Unterschiedsbetrag bemessen, um den der Wert des Restgrundstücks nach der (Teil-)Enteignung hinter dem Wert des Gesamtgrundstücks vor der Enteignung zurückbleibt (BGH, Urt. v. 26.10.1972, III ZR 78/71, juris, Rn. 9).

Jedoch hat die Beteiligte zu 2) den Bodenwert im Rahmen der Differenzwertmethode fehlerhaft berechnet. Denn für die Preisbemessung ist der Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts maßgebend (BGH, Urt. v. 18.4.1991, III ZR 79/90, juris, Rn. 13). Zwar hält es die Kammer aus Gründen der Praktikabilität, Verwaltungsvereinfachung und um zusätzliche ggf. kostenintensive Gutachten – auch im Interesse der Beteiligten – zu vermeiden, grundsätzlich für vertretbar, dass die Beteiligte zu 2) bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe im Rahmen der § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB auf die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 5 BauGB) der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH-http://www.geoportal-hamburg.de/boris) abstellt. Wenn sie dies tut, ist sie allerdings gehalten, den jeweils bei der Ausübung des Vorkaufsrechts aktuellen Bodenrichtwert heranzuziehen. Die Beteiligte zu 2) hat das Vorkaufsrecht mit Bescheid vom 26. Januar 2015 ausgeübt. Deshalb hätte sie die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 – und nicht wie vorliegend geschehen zum Stichtag 31. Dezember 2013 – zugrunde legen müssen. Dies gilt auch dann, wenn der Beteiligten zu 2) bei der Ausübung des Vorkaufsrechts im Januar 2015 die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 im Rahmen der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) noch nicht zur Verfügung gestanden haben sollten. Denn wenn die Bodenrichtwertkarte im Januar 2015 aufgrund der Analyse der Verkaufsfälle des Jahres 2014 noch nicht aktualisiert gewesen sein sollte, wäre die Beteiligte zu 2) verpflichtet gewesen, beim Gutachterausschuss die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31. Dezember 2014 für das betroffene Grundstück nachzufragen. Auf diese Nachfrage wäre der Gutachterausschuss gemäß § 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB verpflichtet gewesen, der Beteiligten zu 2) den besonderen Bodenrichtwert zum von ihr gewünschten Zeitpunkt mitzuteilen (vgl. Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 196, Rn. 92).

Vor diesem Hintergrund setzt die Kammer die Entschädigungshöhe zum relevanten Stichtag des 31. Dezember 2014 anhand eines Bodenwerts von 210 Euro/qm auf 19.320,– Euro fest. Denn im Rahmen der Differenzmethode sind für das 1100 m² große Gesamtgrundstück zu diesem Stichtag im Rahmen der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) ein Bodenrichtwert von 291,80 Euro/qm und für das nach Ausübung des Vorkaufsrechts 1008 m² große Grundstück ein Bodenrichtwert von 299,31 Euro/qm anzusetzen. Die Differenz der beiden Werte vor und nach Ausübung des Vorkaufsrechts ergibt 19.275,52 Euro (291,80 Euro/qm x 1100 m² = 320.980 Euro – 299,31Euro/qm x 1008 m² = 301.704,48 Euro). Aus dieser Differenz ergibt sich ein Bodenwert von aufgerundet 210 Euro/qm (19.275,52 Euro / 92 m²).

Die Kammer ist gemäß § 226 Abs. 2 Satz 1 BauGB berechtigt, den Bescheid vom 26. Januar 2015, der eine Geldleistung betrifft, zu ändern (vgl. OLG Frankfurt, Urt. v. 25.9.1997, juris, Rn. 49). Eine Überraschungsentscheidung zu Lasten der Beteiligten zu 2) scheidet aus, weil die Beteiligte zu 2) in ihrem Bescheid und im laufenden Verfahren zu erkennen gegeben hat, dass sie sich zur Berechnung der Entschädigungshöhe an den jeweils zum Stichtag geltenden Bodenrichtwerten gemäß der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) orientieren will. An diesen Werten hat sich auch die Kammer orientiert.

Entgegen der Ansicht des Prozessbevollmächtigten des Beteiligten zu 1) kommt es im Rahmen der Entschädigung nach den Grundsätzen der Differenzwertmethode grundsätzlich nicht auf die individuellen Umstände des konkreten Grundstücks an. Aus den bereits genannten Gründen (Praktikabilität, Verwaltungsvereinfachung und Vermeidung ggf. kostenintensiver Gutachten) darf die Beteiligte zu 2) bei der Bestimmung der Entschädigungshöhe im Rahmen der § 28 Abs. 4 Satz 1 BauGB i.V.m. §§ 93 ff. BauGB die zum Stichtag des 31. Dezember eines Jahres bezogenen allgemeinen Bodenrichtwerte (§ 196 Abs. 1 Satz 1 bis 5 BauGB) der Bodenrichtwertkarte (Boris.HH) heranziehen. Unabhängig davon hat der Prozessbevollmächtigte des Beteiligten zu 1) nicht substantiiert dargelegt, weshalb sich der Wert des Grundstücks durch die Ausübung des Vorkaufsrechts für die Teilfläche, die seit Inkrafttreten des Teilbebauungsplans … am 12. November 1954 als „Neue Straßenfläche“ ausgewiesen ist, ändern sollte. Sollte sich der Wert des Grundstücks durch die Ausweitung der Verkehrsfläche verändert haben, dann wäre diese Änderung schon aufgrund dieser Festsetzung im Teilbebauungsplan … und nicht erst durch die Ausübung des Vorkaufsrechts erfolgt.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 221, 228 BauGB i.V.m. § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO. Die Beteiligte zu 2) hat in Höhe von 90% obsiegt (17.388,– / 19.320,– Euro = 0,9). Der Beteiligte zu 1) erhält 1932,– Euro mehr und obsiegt in Höhe von 10% (1.932,–/19.320,–).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 221 BauGB i.V.m. §§ 708 Nr. 11, 711 Sätze 1 und 2 sowie 709 Satz 2 ZPO.

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