Rechtmäßigkeit Ausübung Vorkaufsrecht nach Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen

Der Bescheid der Beklagten vom 17. August 2023 wird aufgehoben.

Die Beklagte trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe des zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Zwischen den Beteiligten ist die Rechtmäßigkeit der Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen (DSchG NRW) streitig.

Der Kläger ist Eigentümer der Grundstücke in der Gemarkung G. der Stadt G., Flur 26, Flurstücke 16 bis 20, die im Grundbuch von G. auf Blatt 4580 unter den laufenden Nummern N01 bis 10 eingetragen sind. Auf dem Flurstück 18, Z.-straße N01, befindet sich das als Hotel „J.“ in den 1920er Jahren errichtete Gebäude, das die Beklagte 1995 in ihre Denkmalliste eintrug.

2019 wurde eine Baulast die Flurstücke 16 bis 20 betreffend folgenden Inhalts in das Baulastenverzeichnis der Beklagten eingetragen: „Verpflichtung, dauernd zu dulden, dass die Flurstücke 16 – 20 der Flur 26, Gemarkung G., nur als eine Einheit genutzt werden und in bauordnungsrechtlicher und bauplanungsrechtlicher Hinsicht als ein Grundstück gelten. Im anliegenden Lageplan sind die Flurstücke gelb umrandet.“

Der Kläger veräußerte am 3. Mai 2023 durch notariell beurkundeten Kaufvertrag die Grundstücke an die Beigeladene.

Die Beklagte plante die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW und ließ sich hierzu durch einen Rechtsanwalt beraten, der darauf hinwies, dass anhand objektiver Anhaltspunkte die Befürchtung begründet sein müsse, dass der Erwerber seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommen könne oder wolle, mithin auf anderem Weg als der Ausübung des Vorkaufsrechts die Erhaltung des Denkmals nicht sichergestellt werden könne. Daran dürfte es zum damaligen Zeitpunkt fehlen. Es lägen keine näheren Erkenntnisse vor, die Zweifel an der Einhaltung der denkmalschutzrechtlichen Erhaltungspflichten durch den Erwerber nahelegten. Dies sei ggfls. im Rahmen einer Anhörung zu klären.

Der Haupt- und Finanzausschuss des Rates der Beklagten beschloss am 13. Juni 2023, „das Vorkaufsrecht für das Grundstück / Gebäude Z.-straße N01, Gemarkung G., Flur 26, Flurstücke 16, 17, 18, 19 und 20 nach § 31 DSchG NRW“ auszuüben. In der Beschlussvorlage ist zu der Begründung der Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeführt, dass das ehemalige Hotel „J.“ mit seiner denkmalgeschützten Fassade und weiteren Denkmälern ein das Stadtbild prägendes Ensemble bilde. Die Fassade des Gebäudes Z.-straße N01 liege im direkten Blickfeld eines jeden Gastes, der G. besuche und mit Bus oder Bahn anreise. So werde die Fassade für die Reisenden zur „Visitenkarte“ der Stadt. Darüber hinaus sei das Entrée der Stadt im Bereich des V.-straße der Auftakt zu den touristischen Zielen im Stadtgebiet. Der jetzige Zustand der Fassade und des dahinterliegenden Gebäudes mache einen vernachlässigten schlecht erhaltenen Eindruck. Diesen Eindruck nähmen Reisende wahr und das Interesse und die Motivation mehr von der Stadt zu sehen, könnten verloren gehen. Somit habe der Erhalt der Fassade und die Weiterentwicklung des Grundstücks Auswirkungen auf die Attraktivität der Stadt, auf die die Stadt G. durch den Erwerb des Grundstücks Z.-straße N01 Einfluss nehmen sollte. Da lediglich die Fassade denkmalgeschützt sei, biete das nicht zwangsläufig zu erhaltende dahinterliegende Gebäude und die bebaubare Fläche eine Vielzahl von Optionen in Nutzung und Gestalt das Entrée der Stadt attraktiv zu gestalten und durch die denkmalgerechte Instandsetzung der Fassade eine nachhaltige Aufwertung des Quartiers zu betreiben. Auch könnte der Standort weitere Orientierung formulieren, die touristischen Ziele besser anzubinden. Wie das Grundstück genutzt werden könnte, ist unter dem Punkt Nutzungsidee in der Beschlussvorlage umfassend beschrieben.

Die Beklagte teilte dem Kläger mit Schreiben vom 13. Juni 2023 mit, dass sie beabsichtigte das Vorkaufsrecht für das Grundstück Z.-straße N01 auszuüben und gab ihm die Möglichkeit, sich hierzu zu äußern. Infolgedessen fand ein Gespräch zwischen Vertretern der Beklagten, dem Kläger, Vertretern der Beigeladenen sowie einem Architekten am 28. Juni 2023 statt, in dem die ursprünglichen Pläne des Klägers sowie die Pläne der Beigeladenen erörtert wurden.

Am 30. Juni 2023 schlossen der Kläger und die Beigeladene einen Vertrag zur Aufhebung des abgeschlossenen Kaufvertrages über die veräußerten Grundstücke ab.

Ein weiterer von der Beklagten beauftragter Rechtsanwalt prüfte am 15. August 2023 den von der Beklagten verfassten Bescheidentwurf zur Ausübung eines Vorkaufsrechts und wies darauf hin, dass auf eine Klage der Bescheid aller Voraussicht nach aufgehoben werden würde. So sei fraglich, ob der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Beigeladenen wirksam gewesen sei. Im Vermerk zu dem Gespräch vom 28. Juni 2023 sei von einem (nicht beurkundetem) Vertrag über Inventar die Rede. Wenn der Abschluss beider Verträge miteinander stehen und fallen sollte, fehle es an einer wirksam beurkundeten Gesamteinigung. Das Beurkundungserfordernis erfasse alle Erklärungen der Parteien, die miteinander wirksam sein sollen. Nach der Rechtsprechung anderer Bundesländer zu dortigen Vorkaufsrechten, die von der Fassung her vergleichbar seien, dürfe mit der Ausübung des Vorkaufsrechts nur dann in den Erwerbsvorgang eingegriffen werden, wenn zu befürchten sei, dass der Erwerber die ihn treffende Erhaltungspflicht nicht nachkommen könne oder wolle, mithin auf anderem Wege die Erhaltung des Denkmals nicht sichergestellt werden könne. Dazu müssten nach dieser Rechtsprechung objektive Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass der Käufer seiner Erhaltungspflicht nicht nachkommen wolle oder dieses etwa aus finanziellen Gründen nicht könne. Die Darlegung dieser Gründe dürfte schwer fallen, wenn das Denkmal „stabil“ sei, es also nicht in seinem Bestand bedroht sei und es keiner Sicherungsmaßnahmen für seinen Erhalt bedürfe. Es bestehe hier also das Risiko, dass die Rechtsprechung nicht der alten Gesetzesbegründung folge. Dann dürfte es schwierig sein, die Ausübung inhaltlich zu rechtfertigen, zumal die Fassade auch eher einen untergeordneten Teil der Fläche einnehme, so dass man sich fragen könnte, warum für den Erhalt derselben das gesamte Areal erworben werden müsse.

Die Beklagte übte mit Bescheid vom 17. August 2023 gegenüber dem Kläger ein Vorkaufsrecht über das Grundstück Z.-straße N01 in G. aus. Das Vorkaufsrecht dürfe nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals ermöglicht werden solle, was hier der Fall sei. Nach der Kommentierung zur alten Vorschrift, die 1997 abgeschafft wurde, müsse der Erwerb durch die Gemeinde die Möglichkeit der dauernden Erhaltung eröffnen und diese dürfe nicht von vornherein aussichtslos sein. Nicht erforderlich solle sein, dass die Erhaltungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts bereits konkret feststünden. Mit dem Vorkaufsrecht solle der auf die dauernde Erhaltung ausgerichtete Handlungsspielraum der Gemeinde erweitert werden. Eine konkrete Gefährdung des Denkmals sei keine Voraussetzung. Das Motiv der Gefahrenabwehr sei zugunsten der jetzigen Regelung fallengelassen. Mit dem Erwerb des Denkmals werde die Gemeinde in die Lage versetzt, Denkmalpflege aktiv an dem erworbenen Denkmal zu betreiben. Nach dem Erwerb sei die Gemeinde in der Lage, den Status quo, der von dem bisherigen Eigentümer zu erhalten sei, mit eigenen denkmalpflegerischen Maßnahmen zu überwinden.

Hiergegen richtet sich die am 18. September 2023 erhobene Klage.

Der Kläger beantragt, den Bescheid der Beklagten vom 17. August 2023 aufzuheben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene stellt keinen Antrag.

Die Beklagte zweifelt am Rechtsschutzbedürfnis des Klägers.

Mit Beschluss vom 18. März 2024 hat die Kammer das Verfahren dem Berichterstatter als Einzelrichter zur Entscheidung übertragen. Hinsichtlich der näheren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Gerichtsakte sowie des Verwaltungsvorgangs der Beklagten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die als Anfechtungsklage i.S.d. § 42 Abs. 1 Satz 1 1. Fall der Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) statthafte und auch im Übrigen zulässige Klage (A.) ist begründet (B.).

A.

Entgegen der Auffassung der Beklagten fehlt es dem Kläger nicht an einem Rechtsschutzbedürfnis

Das Rechtsschutzbedürfnis ist zu verneinen, wenn der bei Gericht um Rechtsschutz Nachsuchende seine Rechtsstellung mit der begehrten gerichtlichen Entscheidung in keiner Hinsicht verbessern kann und die Inanspruchnahme des Gerichts deshalb als für ihn nutzlos erscheinen muss.

Vgl. BVerwG, Beschlüsse vom 9. Februar 1989 – 4 NB 1/89 -, juris, Rn. N01, und vom 25. Mai 1993 – 4 NB 50/92 -, juris, Rn. 10.

Hier deutet nichts darauf hin, dass der Kläger kein rechtlich schützenswertes Interesse an der Aufhebung des angefochtenen Bescheides haben könnte, da er nach seinem Vorbringen in der mündlichen Verhandlung mit der Beigeladenen diverse Nebenabreden zu dem Grundstückskaufvertrag geschlossen hatte, die hinfällig würden, wenn er das Grundstück an die Beklagte verkaufen müsste. Auch die Tatsache, dass sein Prozessbevollmächtigter die Klage bis wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung nicht begründet hatte, ist entgegen der Auffassung der Beklagten irrelevant, da eine Klage nach § 82 Abs. 1 Satz 3 VwGO nicht begründet werden muss. Unabhängig davon war im vorliegenden Fall eine Klagebegründung auch deshalb entbehrlich, da die die Rechtswidrigkeit des angefochtenen Bescheides begründenden Umstände der Beklagten durch die Stellungnahmen der von ihr hinzugezogenen Rechtsanwälte hinlänglich bekannt waren.

B.

Der Bescheid der Beklagten vom 17. August 2023 ist rechtswidrig und verletzt den Kläger in seinen Rechten, § 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO.

Gemäß § 31 Abs. 1 DSchG NRW in der seit dem 1. Juni 2022 geltenden Fassung steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich eingetragene Denkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, ein Vorkaufsrecht zu (Satz 1). Es darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals ermöglicht werden soll (Satz 2).

Aus § 31 Abs. 1 Satz 2 DSchG NRW folgt unter anderem, dass erst durch den Übergang des Grundstücks in das Eigentum der Gemeinde die Erhaltung des Denkmals möglich werden soll. Dies ist wiederum nur dann der Fall, wenn der Käufer offenkundig nicht gewillt oder nicht in der Lage ist, das Denkmal zu erhalten. Für eine solche Befürchtung muss es eine objektive Grundlage geben.

Vgl. Davydov, in: Davydov, Hönes, Ringbeck, Stellhorn, Denkmalschutzgesetz NRW, 7. Aufl., § 31, Rn. 4; Sächs. OVG – 1 A 1041/19 -, juris, Rn. 13 f.

Eine andere Zielsetzung der Gemeinde ist von § 31 DSchG NRW nicht gedeckt. Dies gilt insbesondere für die Absicht, das Grundstück für andere – nicht denkmalrelevante – Zwecke zu nutzen.

Vgl. Davydov, in: Davydov, Hönes, Ringbeck, Stellhorn, Denkmalschutzgesetz NRW, 7. Aufl., § 31, Rn. 5.

Entgegen der Auffassung der Beklagten können die Erwägungen in der Begründung des Entwurfs des DSchG NRW vom 4. Mai 1979 nicht maßgeblich sein, weil das Vorkaufsrecht der Gemeinden in der ursprünglichen Fassung des DSchG vom 11. März 1980 unter erleichterten Voraussetzungen ausgeübt werden konnte.

Bei der Entscheidung, das Vorkaufsrecht auszuüben, hat das zuständige Gemeindeorgan das ihm in § 31 Abs. 1 Satz 1 DSchG NRW eingeräumte Ermessen entsprechend dem Zweck der Ermächtigung auszuüben. Eine ordnungsgemäße Ermessensentscheidung setzt bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts voraus, dass nicht nur einzelne Entscheidungsgesichtspunkte ermittelt und dargestellt werden, sondern auch eine Gewichtung oder Abwägung des „Für und Wider“ der sich gegenüberstehenden öffentlichen und privaten Belange erkennbar ist oder andere Alternativen im Rahmen des Ermessensspielraums diskutiert werden.

Vgl. Davydov, in: Davydov, Hönes, Ringbeck, Stellhorn, Denkmalschutzgesetz NRW, 7. Aufl., § 31, Rn. N01; Bay. VGH, Urteil vom 30. März 2023 – 15 B 22.1761 -, juris, Rn. 16.

Ausgehend hiervon liegen die Voraussetzungen für die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht vor, weil der zwischen dem Kläger und der Beigeladenen abgeschlossene Grundstückskaufvertrag nicht wirksam war (I.) und es ungeachtet dessen an objektiven Anhaltspunkten dafür fehlt, dass die Beigeladene offenkundig nicht gewillt oder nicht in der Lage war, das Denkmal zu erhalten (II.). Es bedarf deshalb keiner Entscheidung, ob die Beklagte bzw. das zuständige Gemeindeorgan das Ermessen fehlerfrei im dargelegten Sinne ausgeübt hat.

I.

Den Vorkaufsfall nach § 31 Abs. 2 Satz 3 DSchG NRW i.V.m. § 463 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) begründet nur ein wirksamer Kaufvertrag. Hierunter fällt nicht der formungültige Vertrag.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs unterliegt auch eine im Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag getroffene Vereinbarung mit einem Dritten dem Erfordernis notarieller Beurkundung gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, wenn sie zwar für sich allein formlos gültig wäre, jedoch nach dem Willen der Parteien des Grundstückskaufvertrages mit diesem eine rechtliche Einheit bilden soll. Insoweit genügt, dass nur eine der Parteien einen solchen Willen erkennen lässt und ihn die andere Partei anerkennt oder wenigstens hinnimmt. Es muss bei Abschluss des Grundstückskaufvertrages die Nebenabrede bestehen, dieser Vertrag solle nur in Verbindung mit dem anderen Vertrag gelten. Dann ist der Grundstückskaufvertrag nur wirksam, wenn auch diese Nebenabrede gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB mitbeurkundet worden ist.

Vgl. BGH, Urteil vom 22. März 1991 – V ZR 318/89 -, juris, Rn. 12 f., m.w.N.; Ludwig, in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 311b BGB, Rn. 225, m.w.N.

Ausgehend hiervon ist die Kammer gemäß § 108 Abs. 1 Satz 1 VwGO davon überzeugt, dass zwischen dem Kläger und der Beigeladenen neben dem notariell beurkundeten Grundstückskaufvertrag auch ein Vertrag über das in dem Gebäude befindliche Inventar der Gastronomiebetriebe geschlossen wurde, weshalb keine weitere Aufklärung des Sachverhalts durch Anforderung eines etwaigen Vertragsdokuments angezeigt war. Denn auf diesen Inventarvertrag verwies der Kläger bereits in dem Gespräch zwischen den Beteiligten am 28. Juni 2023. In der mündlichen Verhandlung bezifferte der Kläger die Kaufpreissumme auf 95.000,00 EUR, was für ihn, neben weiteren Nebenabreden mit der Beigeladenen, der Anlass gewesen ist, sich gegen das von der Beklagten ausgeübte Vorkaufsrecht zu wenden. Hieraus ergibt sich zusammen mit dem Kaufpreis für das Grundstück eine Gesamtsumme von 900.000,00 EUR. Genau diesen Betrag unterbreitete der Prozessbevollmächtigte des Klägers im Klageverfahren zunächst der Beklagten als Vergleichsangebot für den Erwerb des Grundstücks, weshalb am Zustandekommen eines solchen Inventarvertrages kein Zweifel besteht.

Der Grundstückskaufvertrag zwischen dem Kläger und der Beigeladenen ist gemäß § 125 Satz 1 BGB formunwirksam, weil der Inventarvertrag nicht mitbeurkundet wurde. Denn es ist offensichtlich, dass der Grundstückskaufvertrag und der Inventarvertrag eine rechtliche Einheit im dargelegten Sinne bilden sollten.

II.

Selbst wenn ein wirksamer Grundstückskaufvertrag vorgelegten hätte, liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Beigeladene als Käuferin nicht gewillt oder nicht in der Lage war, das Denkmal zu erhalten. Auf diesen Umstand hatte bereits der von der Beklagten zu Rate gezogene Rechtsanwalt am 1. Juni 2023 hingewiesen und eine Klärung im Anhörungsverfahren angeregt. Eine solche Klärung durch die Beklagte erfolgte jedoch nicht. Im nachfolgenden Gespräch am 28. Juni 2023 stellte der Vertreter der Beigeladenen seine Pläne für das Gebäude Z.-straße N01 vor. Demnach sollte ein Hotel samt Restaurant und Café entwickelt werden. Entsprechende Zeichnungen des Architekten lagen vor. Nichts deutet darauf hin, dass die Verwirklichung der Pläne das Denkmal hätte beeinträchtigten können oder die Beigeladene sogar nicht gewillt war, das Denkmal zu erhalten. Vielmehr war aufgrund der Absicht, ein Hotel zu betreiben, zu erwarten, dass die vorhandene denkmalwertbegründende Hotelfassade gesichert und erhalten wird. Der von der Beigeladenen hinzugezogene Architekt schlug sogar ausweislich des Vermerks über das Gespräch vom 28. Juni 2023 vor, seine Pläne auch dem Rat vorzustellen. Die Beklagte ging der Frage, ob die Beigeladene nicht in der Lage oder nicht gewillt war, das Denkmal zu erhalten, nicht weiter nach, weil es offenbar keinerlei Anhaltspunkte hierfür gab. Auch auf den Vorschlag des Architekten, seine Pläne dem Rat vorzustellen, ging sie in dem Termin am 28. Juni 2023 nicht ein. Diese Umstände belegen, dass die Beklagte in ihren Erwerbsabsichten unabhängig von der Denkmaleigenschaft des auf dem Grundstück befindlichen Gebäudes und der Erhaltung des Denkmals festgelegt war und mit der Ausübung des Vorkaufsrechts ausweislich ihres Nutzungskonzepts nicht denkmalrelevante Zwecke verfolgte. Insbesondere die offenkundigen Absichten, den Tourismus zu fördern und die in der Beschlussvorlage dargestellten Nutzungsideen zu verwirklichen sowie die Ausführungen in dem Beschluss vom 13. Juni 2023 des Haupt- und Finanzausschusses (Bl. 40 der Verwaltungsakte) lassen keinen Zweifel daran, dass das Denkmal hier nur als Vorwand für die Ausübung des Vorkaufsrechts diente, aber seine Erhaltung – die nicht gefährdet gewesen ist – nicht maßgeblich war. Der Haupt- und Finanzausschuss beschloss die Ausübung des Vorkaufsrechts und sah darin, die einmalige Chance, das Stadtbild zu verbessern. In Kenntnis dessen, dass sich die „Rechtslag als nicht eindeutig“ darstellte, stellte der Bürgermeister fest, dass man es „dennoch versuchen könne, denn schließlich sei die Chance einmalig.“ Unter dem Deckmantel des Denkmalschutzes sollte hier das Stadtbild der Beklagten verbessert, der Tourismus gefördert und mit dem „Mobilitäts-Hub“ ein Verkehrs- und Umweltprojekt umgesetzt werden. Unter rechtsstaatlichen Gesichtspunkten ist dieses Vorgehen der Beklagten äußerst fragwürdig, insbesondere weil die von Art. 2 Abs. 1 des Grundgesetzes (GG) geschützte Vertragsfreiheit des Klägers sehenden Auges verletzt wird. Auch „einmalige Chancen“ dürfen Träger hoheitlicher Gewalt nur unter Beachtung der Grundrechte versuchen zu ergreifen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Es entspricht nicht der Billigkeit, der Beklagten gemäß § 162 Abs. 3 VwGO die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen aufzuerlegen, weil diese sich durch Verzicht auf einen eigenen Sachantrag keinem eigenen Kostenrisiko ausgesetzt hat, vgl. § 154 Abs. 3 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. § 709 Zivilprozessordnung (ZPO).