800.000 Euro sind überwiesen, der Notartermin abgeschlossen – doch im Grundbuchamt stoppt die Umschreibung des bebauten GbR-Grundstücks ganz plötzlich und ohne jede Vorwarnung. Seit dem 1. Januar 2024 stellt die neue Voreintragungspflicht selbst Firmen in Liquidation vor die Frage, ob ihre Verträge ohne Registereintrag überhaupt noch vollziehbar sind.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wie wirkt sich das MoPeG auf Grundstücksgeschäfte aus?
- Warum verlangt das Gesetz eine Voreintragung?
- Was argumentierten die Gesellschafter gegen den Eintragungszwang?
- Darf eine GbR ohne Registereintrag über ihr Grundstück verfügen?
- Welche Folgen hat das Urteil für Immobilienbesitzer?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die Voreintragungspflicht auch, wenn ich den Notarvertrag bereits im Jahr 2023 unterschrieben habe?
- Muss ich meine GbR registrieren, obwohl wir die Gesellschaft gerade auflösen und beenden wollen?
- Was kann ich tun, wenn ein Gesellschafter die notwendige Anmeldung zum Gesellschaftsregister verweigert?
- Wie gehe ich vor, wenn für die Registereintragung keine schriftlichen Gesellschaftsverträge mehr auffindbar sind?
- Kann ich eine neue Grundschuld eintragen lassen, ohne dass meine GbR im Gesellschaftsregister steht?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: V ZB 17/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Bundesgerichtshof
- Datum: 03.07.2025
- Aktenzeichen: V ZB 17/24
- Verfahren: Rechtsbeschwerde
- Rechtsbereiche: Gesellschaftsrecht, Grundbuchrecht
- Relevant für: GbR-Gesellschafter, Immobilienbesitzer, Notare
Eine GbR muss sich zwingend im Gesellschaftsregister eintragen, bevor sie Grundstücke auf ihre Gesellschafter überträgt.
- Das neue Gesetz fordert klare Informationen über die Gesellschafter im zentralen Register.
- Die Pflicht gilt für alle neuen Anträge beim Grundbuchamt seit Januar zweitausendvierundzwanzig.
- Das Gericht lehnt Ausnahmen für aufgelöste Firmen oder die Übertragung auf Gesellschafter ab.
- Das Grundbuchamt stoppt jede Übertragung ohne vorherige Anmeldung im neuen Gesellschaftsregister.
- Alte Verträge helfen nicht, wenn der Antrag erst nach dem Jahreswechsel beim Amt einging.
Wie wirkt sich das MoPeG auf Grundstücksgeschäfte aus?
Die Reform des Personengesellschaftsrechts hat die rechtliche Landschaft für Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) grundlegend verändert. Besonders betroffen sind Eigentümer von Immobilien, die ihre Vermögenswerte neu ordnen wollen. Ein aktueller Fall vor dem Bundesgerichtshof zeigt drastisch, welche Hürden das neue Gesetz aufbaut, selbst wenn die Beteiligten ihre Gesellschaft eigentlich nur noch abwickeln möchten.
Im Zentrum des Geschehens standen zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Schriftliche Gesellschaftsverträge existierten nicht, doch die Vermögenslage war eindeutig: Die erste Gesellschaft hielt ein Grundstück in Bütersworth, die zweite war Eigentümerin einer Immobilie in der Altstadt. Die Gesellschafter, zwei natürliche Personen, fassten einen Entschluss, der in der Praxis häufig vorkommt. Sie wollten ihre geschäftliche Verbindung beenden, die Gesellschaften auflösen und die Grundstücke direkt auf sich selbst als Privatpersonen übertragen.
Am 21. Dezember 2023, also kurz vor dem Jahreswechsel, begaben sich die Eigentümer zum Notar. Sie erklärten die Auflösung beider Gesellschaften und vereinbarten, die Immobilien je zur Hälfte auf sich selbst zu übertragen. Die notwendigen Auflassungserklärungen wurden abgegeben, die Bewilligungen erteilt. Alles schien in trockenen Tüchern. Doch der Teufel steckte im Detail – genauer gesagt im Kalender.
Der beauftragte Notar reichte den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst am 1. Februar 2024 beim Grundbuchamt ein. Zu diesem Zeitpunkt war das Personengesellschaftsrechtsmodernisierungsgesetz (MoPeG) bereits seit einem Monat in Kraft. Das Grundbuchamt reagierte prompt mit einer sogenannten Zwischenverfügung. Die Behörde weigerte sich, die Umschreibung vorzunehmen. Die Begründung: Die GbR müsse sich zunächst im neuen Gesellschaftsregister registrieren lassen und dann als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im Grundbuch stehen. Erst danach dürfe sie über die Grundstücke verfügen.
Für die Betroffenen bedeutete dies einen erheblichen Mehraufwand an Zeit und Kosten für eine Gesellschaft, die sie eigentlich gerade beerdigen wollten. Sie legten Beschwerde ein, scheiterten vor dem Oberlandesgericht Celle und zogen schließlich vor den Bundesgerichtshof.
Warum verlangt das Gesetz eine Voreintragung?
Der Gesetzgeber hat mit dem MoPeG zum 1. Januar 2024 eine Zäsur vorgenommen. Zuvor führte die GbR im Rechtsverkehr oft ein Schattendasein, was ihre Identität und Vertretungsbefugnis anging. Mit der Einführung des Gesellschaftsregisters sollte Transparenz geschaffen werden.
Zentral ist hierbei die Übergangsvorschrift des MoPeG, namentlich Artikel 229 § 21 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB). Diese Norm regelt, wie mit Altfällen umzugehen ist. Sie verknüpft das neue Registerrecht eng mit dem Grundbuchrecht. Das Ziel ist die sogenannte Subjektpublizität. Das bedeutet: Das Grundbuch soll nicht nur zeigen, *welches* Grundstück betroffen ist (Objekt), sondern auch zweifelsfrei ausweisen, *wer* genau der Eigentümer ist und wer für ihn handeln darf (Subjekt).
Früher reichte es, wenn die Gesellschafter einer GbR namentlich im Grundbuch standen. Das neue Recht verlangt mehr. Will eine GbR im Grundbuch ein Recht erwerben, verändern oder aufgeben, soll sie im Gesellschaftsregister eingetragen sein. Dies wird flankiert durch § 47 Absatz 2 der Grundbuchordnung (GBO) neuer Fassung.
Die Rechtslage ist deshalb brisant, weil sie einen faktischen Eintragungszwang schafft. Zwar besteht für die GbR grundsätzlich keine explizite Registrierungspflicht im BGB (§ 707 BGB spricht von einem Wahlrecht). Doch sobald Immobilien ins Spiel kommen, wird aus der Kür eine Pflicht. Ohne die Eintragung als eGbR ist die GbR im Grundstücksverkehr handlungsunfähig – sie wird „grundbuchgesperrt“.
Die entscheidende Frage im vorliegenden Fall war, ob dieser strikte Mechanismus auch dann greift, wenn die Gesellschaft gar nicht am Rechtsverkehr teilnehmen, sondern sich auflösen will. Ist die Pflicht zur Voreintragung auch bei der reinen Auseinandersetzung des Vermögens an die Gesellschafter zwingend? Oder schießt der Gesetzgeber hier über das Ziel hinaus?
Was argumentierten die Gesellschafter gegen den Eintragungszwang?
Die betroffenen Eigentümer wehrten sich vehement gegen die Forderung des Grundbuchamtes. Ihre Argumentation stützte sich auf den Zeitpunkt und den Sinn und Zweck der Regelungen.
Sie führten ins Feld, dass die notariellen Verträge bereits im Dezember 2023 unterzeichnet worden waren. Zu diesem Zeitpunkt galt das MoPeG noch nicht. Dass der Vollzug erst im Februar 2024 beantragt wurde, dürfe ihnen nicht zum Nachteil gereichen. Sie vertraten die Ansicht, dass die Übergangsvorschriften nicht stur angewendet werden dürften, wenn die materiell-rechtlichen Erklärungen bereits vor dem Stichtag vorlagen.
Ein weiterer Schwerpunkt ihrer Argumentation lag auf der Sinnhaftigkeit der Maßnahme. Die Eigentümer machten geltend, dass die Gesellschaften durch die Übertragung der Grundstücke – ihres einzigen Vermögens – ohnehin erlöschen würden. Es sei ein reiner Formalismus, eine „sterbende“ Gesellschaft erst mühsam in ein Register einzutragen, sie dann im Grundbuch umzuschreiben, nur um sie im nächsten logischen Schritt wieder zu löschen.
Sie verwiesen auf Stimmen in der juristischen Literatur, die für solche Fälle Erleichterungen forderten. Insbesondere zogen sie eine Parallele zum Erbrecht. Nach § 40 der Grundbuchordnung müssen Erben, die ein geerbtes Grundstück direkt weiterverkaufen, sich nicht erst selbst als Eigentümer eintragen lassen. Diese Erleichterung, so die Argumentation der Beschwerdeführer, müsse analog auch hier gelten. Wenn eine GbR ihr Vermögen an die Gesellschafter verteilt, sei das eine ähnliche Situation wie bei einer Erbengemeinschaft.
Das Grundbuchamt und später das Oberlandesgericht Celle hielten dagegen. Für sie war der Wortlaut des Gesetzes eindeutig. Die Ausnahmevorschrift, die alte Fälle schützt, greift nur, wenn der *Antrag* beim Grundbuchamt vor dem 1. Januar 2024 gestellt wurde. Das war hier nicht der Fall. Zudem existiere die GbR rechtlich so lange weiter, wie sie Vermögen hat. Bis zur letzten Sekunde der Eigentumsumschreibung ist die GbR Eigentümerin – und muss als solche den neuen Regeln entsprechen.
Darf eine GbR ohne Registereintrag über ihr Grundstück verfügen?
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs musste nun klären, ob das MoPeG Ausnahmen zulässt oder ob die Härte des Gesetzes gewollt ist. Die Entscheidung fiel eindeutig aus: Die Rechtsbeschwerde wurde zurückgewiesen. Die Karlsruher Richter bestätigten die Auffassung der Vorinstanzen in vollem Umfang.
Das Antragsdatum ist entscheidend
Zunächst räumte das Gericht mit der Hoffnung auf, der Dezember-Termin beim Notar könnte die Beteiligten retten. Die Übergangsvorschrift des Art. 229 § 21 Abs. 4 Satz 1 EGBGB ist hier präzise. Sie schützt nur solche Vorgänge vor den neuen Anforderungen, bei denen der Eintragungsantrag vor dem 1. Januar 2024 beim Grundbuchamt eingegangen ist.
Ein bloßes „Abgeben der Erklärungen“ beim Notar reicht nicht aus. Der Gesetzgeber hat bewusst auf den verfahrensrechtlichen Akt der Antragstellung abgestellt, um eine klare zeitliche Grenze zu ziehen. Da der Notar im vorliegenden Fall erst am 1. Februar 2024 tätig wurde, fielen die Gesellschaften voll in den Anwendungsbereich des neuen Rechts.
Keine analoge Anwendung des Erbrechts
Einen breiten Raum in der Urteilsbegründung nahm die Prüfung der Analogie zu § 40 GBO ein. Die Beschwerdeführer hatten gehofft, wie Erben behandelt zu werden, die sich die Voreintragung sparen können.
Der Bundesgerichtshof erteilte dieser Idee eine Absage. Eine Analogie – also die Übertragung einer Regel auf einen nicht geregelten Fall – setzt eine sogenannte planwidrige Regelungslücke voraus. Das Gericht muss erkennen, dass der Gesetzgeber einen Fall schlicht vergessen hat, den er bei konsequenter Umsetzung seines Plans eigentlich hätte regeln müssen.
Genau das lag hier nicht vor. Der Gesetzgeber hat das MoPeG und die damit verbundenen Änderungen im Grundbuchrecht über Jahre vorbereitet. Die Materialien aus dem Gesetzgebungsverfahren zeigen, dass man sich intensiv mit dem Umfang der Eintragungspflichten beschäftigt hat. Dass man § 40 GBO nicht auf GbR-Auseinandersetzungen ausgeweitet hat, war kein Versehen, sondern Absicht oder zumindest bewusste Hinnahme.
Zudem hinkt der Vergleich. Bei Erben vollzieht sich der Eigentumsübergang kraft Gesetzes im Moment des Todes (Gesamtrechtsnachfolge). Das Grundbuch wird unrichtig, ohne dass jemand etwas tut. Bei der Übertragung von GbR-Grundstücken an Gesellschafter handelt es sich dagegen um ein Rechtsgeschäft unter Lebenden. Es bedarf einer Auflassung und einer Eintragung, um das Eigentum zu übertragen. Die Interessenlage ist nicht deckungsgleich.
Keine teleologische Reduktion des Gesetzes
Auch den zweiten juristischen Rettungsanker, die teleologische Reduktion, verwarfen die Richter. Bei dieser Methode schränkt ein Gericht den Wortlaut einer Norm ein, weil der wörtliche Anwendungsbereich weiter geht, als es der Sinn und Zweck des Gesetzes erlaubt.
Die Richter stellten klar: Der Zweck des MoPeG ist die umfassende Registerpublizität. Die GbR soll aus dem Dunkelfeld herausgeholt werden. Dieser Zweck wird torpediert, wenn man Ausnahmen für „letzte Geschäfte“ zulässt.
„Der Wortlaut der Vorschrift, die Gesetzesmaterialien und der Gesetzgebungsprozess zeigten eine bewusste Entscheidung des Gesetzgebers, den Anwendungsbereich […] auszuweiten.“
Die Eintragungspflicht dient der Sicherheit des Rechtsverkehrs. Das Grundbuchamt muss zweifelsfrei prüfen können, ob die handelnden Personen wirklich die vertretungsberechtigten Gesellschafter sind. Das geht nach neuem Recht am sichersten über das Gesellschaftsregister. Ein Blick in das (oft veraltete) Grundbuch oder in privatschriftliche Verträge genügt den modernen Ansprüchen nicht mehr.
Die „sterbende“ Gesellschaft lebt noch
Das Argument, die Gesellschaft löse sich ohnehin auf, ließ der Senat nicht gelten. Rechtlich gesehen ist eine GbR nicht sofort tot, wenn die Gesellschafter die Auflösung beschließen. Sie tritt in ein Liquidationsstadium ein. Sie besteht so lange fort, wie noch Gesellschaftsvermögen vorhanden ist.
Solange die Grundstücke im Eigentum der GbR stehen, existiert die GbR. Um dieses Eigentum zu übertragen – auch an die eigenen Gesellschafter –, muss die GbR handeln. Und um im Grundbuch zu handeln, muss sie nach § 47 Abs. 2 GBO nF als eGbR eingetragen sein. Das ist der logische Zirkelschluss, aus dem das Gericht keinen Ausweg zuließ.
Eine „liquidationslose Vollbeendigung“, bei der die Gesellschaft ohne Abwicklungsphase sofort erlischt, funktioniert bei Grundstücken nicht auf diesem Wege. Da die Übertragung der Immobilie konstitutiv (rechtsbegründend) erst mit der Eintragung im Grundbuch wirksam wird, muss die Gesellschaft bis zu diesem Moment existieren und handlungsfähig bleiben.
Verfassungsrechtliche Unbedenklichkeit
Schließlich prüfte der Senat, ob diese Strenge verfassungswidrig sein könnte. Ist es zumutbar, Eigentümer zu zwingen, eine Gesellschaft zu registrieren, nur um sie abzuwickeln?
Ja, sagten die Richter. Der Gesetzgeber hat den Betroffenen eine mehr als zweijährige Vorbereitungszeit eingeräumt. Das MoPeG wurde lange diskutiert und mit ausreichend Vorlauf verabschiedet. Wer seine Immobilienangelegenheiten nicht vor dem 1. Januar 2024 geregelt (und den Antrag gestellt) hat, muss nun den formalen Weg gehen.
Der Mehraufwand an Kosten und Zeit ist gerechtfertigt durch das hohe Gut der Verkehrssicherheit und der Zuverlässigkeit öffentlicher Register. Es handelt sich um eine zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums.
Welche Folgen hat das Urteil für Immobilienbesitzer?
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs beseitigt letzte Unsicherheiten und bestätigt die strikte Linie des MoPeG. Für die Praxis hat dies weitreichende Konsequenzen.
Jede Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Eigentümerin oder Berechtigte an einem Grundstück ist, muss sich auf den Gang zum Gesellschaftsregister einstellen, wenn sie irgendeine Änderung im Grundbuch herbeiführen will. Das gilt nicht nur für den Verkauf an Dritte, sondern auch für interne Umstrukturierungen, die Übertragung auf Gesellschafter oder die Auseinandersetzung im Erbfall oder bei Scheidung.
Ein Eintrag in das Gesellschaftsregister ist damit faktisch zur Vorbedingung für die Verfügungsbefugnis über Immobilien geworden. Notare werden künftig noch penibler darauf achten müssen, dass GbRs vor Beurkundung von Grundstücksgeschäften den Status einer eGbR erlangt haben oder dieser Prozess parallel angestoßen wird.
Auch wenn Sie aktuell keinen Verkauf planen: Als Gesellschafter einer Immobilien-GbR sollten Sie die Registrierung als eGbR frühzeitig vornehmen. In der Praxis erleben wir regelmäßig, dass dringende Notverkäufe oder notwendige Finanzierungen (Grundschuldbestellungen) scheitern, weil die Registergerichte Wochen für die Ersteintragung benötigen. Ohne den Auszug aus dem Gesellschaftsregister ist Ihre GbR im Grundbuchverkehr faktisch eingefroren.
Das Argument „Wir lösen uns doch eh auf“ zieht nicht. Solange das Grundstück der GbR gehört, ist der Weg über das Register zwingend. Dies verursacht Notarkosten für die Registeranmeldung und Gerichtskosten für die Eintragung. Diese Kosten sind als notwendiges Übel der Rechtsform GbR im Immobilienbereich zu betrachten.
Warnung für laufende Verfahren: Wer noch alte Verträge aus dem Jahr 2023 in der Schublade hat, bei denen der Vollzugsanstrag beim Grundbuchamt noch nicht gestellt wurde, muss nachbessern. Ohne die Voreintragung der GbR als eGbR wird das Grundbuchamt den Eigentumswechsel nicht vollziehen. Der Fall zeigt eindrücklich, dass Stichtagsregelungen im Recht harte Grenzen ziehen – ein Tag Verspätung beim Antrag kann, wie hier geschehen, die gesamte rechtliche Abwicklung blockieren und verteuern.
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Experten Kommentar
Was oft übersehen wird: Die bürokratische Hürde liegt weniger in der Anmeldung selbst, sondern in der Aufarbeitung der Vergangenheit. Das wahre Nadelöhr sind meist fehlende oder veraltete Gesellschaftsverträge aus der Gründungszeit. Diese müssen für die Eintragung zur ‚eGbR‘ oft erst mühsam rechtssicher gefasst werden, was das eigentliche Vorhaben um Wochen verzögert.
Immobilienbesitzern rate ich dringend, diesen Prozess jetzt ohne Druck anzustoßen und nicht auf den Ernstfall zu warten. Sobald ein Käufer oder eine Bank involviert ist, fehlt schlicht die Zeit für wochenlange Registerverfahren. Ist der Kaufvertrag erst einmal in Sichtweite, ist es für die notwendige Strukturierung meist zu spät.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die Voreintragungspflicht auch, wenn ich den Notarvertrag bereits im Jahr 2023 unterschrieben habe?
JA. Die Voreintragungspflicht Ihrer GbR besteht auch dann fort, wenn der zugrundeliegende Notarvertrag im Jahr 2023 beurkundet wurde, der Antrag beim Grundbuchamt jedoch erst nach dem Jahreswechsel einging. Maßgeblich für die Befreiung von der Registrierungspflicht im Gesellschaftsregister ist ausschließlich der Zeitpunkt des amtlichen Antragseingangs bei der zuständigen Behörde und nicht das Datum der notariellen Unterschrift.
Die gesetzliche Grundlage für diese strikte zeitliche Abgrenzung findet sich in der Übergangsvorschrift des Artikels 229 § 21 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche. Nach dieser Bestimmung findet das alte Recht nur Anwendung, wenn der konkrete Eintragungsantrag vor dem Stichtag des 1. Januar 2024 vollständig beim Grundbuchamt vorlag. Da das MoPeG die Rechtsfähigkeit der GbR neu ordnet, verlangt das Grundbuchamt gemäß § 47 Absatz 2 GBO nunmehr zwingend die Voreintragung (die vorherige Registrierung der Gesellschaft im neuen Gesellschaftsregister). Zwischen der notariellen Beurkundung und der tatsächlichen Antragstellung durch den Notar vergehen oft mehrere Wochen, weshalb viele Ende 2023 geschlossene Verträge nun unter das neue Recht fallen.
Ein seltener Spezialfall liegt nur vor, wenn der Notar den Antrag zwar im Dezember 2023 versendet hat, dieser aber erst im neuen Jahr amtlich registriert wurde. Selbst in solchen Grenzfällen entscheidet jedoch laut ständiger Rechtsprechung allein der objektive Eingangsstempel der Behörde über die anwendbare Rechtslage für den jeweiligen Erwerbsvorgang. Ohne den Nachweis eines rechtzeitigen Eingangs vor dem Stichtag bleibt die Eintragung der Gesellschaft im Register eine zwingende Voraussetzung für jede weitere rechtliche Abwicklung des Immobiliengeschäfts.
Unser Tipp: Fordern Sie umgehend eine Bestätigung Ihres Notariats über das exakte Eingangsdatum des Antrags beim Grundbuchamt an, um Gewissheit über die Rechtslage zu erlangen. Beginnen Sie bei einem verspäteten Eingang unverzüglich mit der Anmeldung Ihrer GbR zum Gesellschaftsregister, um weitere Verzögerungen im Grundbuchvollzug zu vermeiden.
Muss ich meine GbR registrieren, obwohl wir die Gesellschaft gerade auflösen und beenden wollen?
JA. Auch eine GbR in Auflösung (Liquidationsgesellschaft) muss zwingend im Gesellschaftsregister eingetragen werden, sofern sie noch über Grundeigentum verfügt und dieses im Rahmen der Auseinandersetzung übertragen möchte. Da die Gesellschaft rechtlich erst mit der vollständigen Abwicklung ihres Vermögens erlischt, unterliegt sie bis zum letzten Moment der Abwicklung den geltenden formellen Anforderungen des modernisierten Personengesellschaftsrechts.
Die Notwendigkeit der Registrierung ergibt sich aus der Verknüpfung von Gesellschaftsrecht und Grundbuchrecht, da die GbR gemäß § 47 Absatz 2 GBO (Grundbuchordnung) nur dann Verfügungen treffen kann, wenn sie als eGbR eingetragen ist. Solange sich Grundstücke im Eigentum der Gesellschaft befinden, existiert diese juristisch fort und behält ihre Rechtsfähigkeit für den Zweck der Liquidation zwingend bei. Da eine Übertragung des Eigentums auf Dritte oder einzelne Gesellschafter eine aktive Verfügung darstellt, verlangt das Gesetz seit dem 1. Januar 2024 die vorherige Eintragung im neu geschaffenen Gesellschaftsregister. Ohne diesen formalen Schritt bleibt die Gesellschaft im Rechtsverkehr blockiert und kann das Grundbuchamt die notwendige Umschreibung des Eigentums mangels nachgewiesener Handlungsfähigkeit rechtmäßig verweigern.
Eine Ausnahme von dieser strikten Registrierungspflicht besteht lediglich dann, wenn die GbR über keinerlei registrierungspflichtiges Vermögen wie Grundstücke, Schiffe oder GmbH-Anteile verfügt und lediglich internes Barvermögen verteilt. Sobald jedoch Rechte betroffen sind, deren Inhaberschaft an öffentliche Register geknüpft ist, erzwingt der Gesetzgeber die Transparenz durch das Gesellschaftsregister zur Identitätsfeststellung aller handelnden Personen.
Unser Tipp: Beantragen Sie die Eintragung der Gesellschaft als eGbR zeitgleich mit dem Entwurf des Auseinandersetzungsvertrages bei einem Notar Ihrer Wahl zur Vermeidung zeitlicher Verzögerungen. Vermeiden Sie den Versuch, das Grundbuchamt durch einfache privatschriftliche Auflösungsbeschlüsse ohne Registereintragung zu überzeugen, da solche Anträge seit der Rechtsänderung zwingend kostenpflichtig zurückgewiesen werden.
Was kann ich tun, wenn ein Gesellschafter die notwendige Anmeldung zum Gesellschaftsregister verweigert?
Sie können die erforderliche Zustimmung Ihres Mitgesellschafters zur Eintragung in das Gesellschaftsregister gerichtlich einklagen und die Blockade dadurch effektiv auflösen. Die Mitwirkung an der Anmeldung stellt eine zwingende gesellschaftsrechtliche Pflicht dar, da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne diesen Schritt im Grundstücksverkehr vollständig handlungsunfähig bleibt. Sobald ein rechtskräftiges Urteil vorliegt, ersetzt dieses gemäß § 894 ZPO die verweigerte Willenserklärung des Gesellschafters gegenüber dem zuständigen Registergericht.
Diese Verpflichtung ergibt sich aus der sogenannten gesellschaftsrechtlichen Treuepflicht, die jeden Gesellschafter dazu anhält, den gemeinsamen Gesellschaftszweck zu fördern und notwendige Maßnahmen nicht grundlos zu behindern. Da die Eintragung im Gesellschaftsregister eine gesetzliche Voraussetzung für die Verfügung über Grundstücke ist, darf ein einzelner Gesellschafter den Prozess nicht durch einfache Verweigerung blockieren. Wenn die Gesellschaft aufgrund der fehlenden Registrierung eine wichtige Immobilie nicht verkaufen oder belasten kann, verletzt der blockierende Gesellschafter seine vertraglichen Pflichten gegenüber der gesamten Gemeinschaft. Ein solches Verhalten kann im Extremfall sogar zu erheblichen Schadensersatzansprüchen führen, falls der Gesellschaft durch die Verzögerung finanzielle Einbußen oder das Scheitern eines Geschäftsabschlusses entstehen. Das Gericht prüft in diesem Fall lediglich, ob die Registrierung für die Durchführung der laufenden Geschäfte oder die Abwicklung der Gesellschaft objektiv erforderlich ist.
In besonders eiligen Fällen, in denen ein unmittelbar bevorstehender Grundstücksverkauf durch die zeitliche Verzögerung zu scheitern droht, kann unter Umständen der Erlass einer einstweiligen Verfügung in Betracht gezogen werden. Allerdings ist hierbei zu beachten, dass Gerichte bei der Vorwegnahme der Hauptsache eher zurückhaltend agieren und eine sehr hohe Dringlichkeit sowie ein klarer Verfügungsanspruch zweifelsfrei nachgewiesen werden müssen. Eine grundlose Verweigerung ohne jegliche sachliche Rechtfertigung bietet jedoch kaum Aussicht auf Erfolg, da das Gesetz die Handlungsfähigkeit der eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts explizit zum Schutz des Rechtsverkehrs vorschreibt.
Unser Tipp: Setzen Sie dem blockierenden Gesellschafter schriftlich per Einschreiben eine letzte kurze Frist zur Mitwirkung beim Notar und kündigen Sie die gerichtliche Durchsetzung sowie mögliche Schadensersatzforderungen unmissverständlich an. Vermeiden Sie es, ohne rechtliche Absicherung zu lange abzuwarten, da eine gerichtliche Ersetzung der Willenserklärung geraume Zeit in Anspruch nehmen kann.
Wie gehe ich vor, wenn für die Registereintragung keine schriftlichen Gesellschaftsverträge mehr auffindbar sind?
Das Fehlen eines schriftlichen Gesellschaftsvertrags verhindert die Registrierung im neuen Gesellschaftsregister nicht. Die Anmeldung ist trotzdem möglich, wenn alle Gesellschafter die Eckdaten der Gesellschaft wie Name, Sitz und Gesellschafterliste gegenüber dem Notar einstimmig und korrekt versichern. Da eine GbR rechtlich auch mündlich oder durch bloßes gemeinsames Handeln wirksam entstehen kann, ist eine schriftliche Urkunde keine zwingende Voraussetzung.
Nach den gesetzlichen Regelungen des MoPeG ist die Vorlage einer schriftlichen Vertragsurkunde keine zwingende Bedingung für die Anmeldung zum Gesellschaftsregister gemäß § 707 BGB. Da für den Abschluss eines Gesellschaftsvertrags grundsätzlich Formfreiheit besteht, erkennt die Rechtsordnung auch mündlich getroffene Vereinbarungen oder über Jahre hinweg praktiziertes gemeinsames Handeln als rechtliche Grundlage an. In der notariellen Praxis fassen die Beteiligten die aktuell gültigen Verhältnisse der Gesellschaft einfach in der Anmeldeurkunde zusammen und versichern deren Richtigkeit an Eides statt. Der Notar dokumentiert diese übereinstimmenden Erklärungen rechtssicher, sodass das Registergericht die Eintragung auch ohne die ursprünglichen Gründungsdokumente auf Basis dieser aktuellen Statusfeststellung vornehmen kann.
Schwierigkeiten ergeben sich jedoch dann, wenn zwischen den Gesellschaftern Streit über den tatsächlichen Bestand der Mitglieder oder die exakten Beteiligungsverhältnisse herrscht. Ohne schriftlichen Vertrag muss die Identität der Gesellschafter durch andere Beweismittel zweifelsfrei nachgewiesen werden, da der Notar bei widersprüchlichen Angaben keine Beglaubigung der Anmeldung vornehmen darf. In solch komplexen Konstellationen kann eine vorherige interne Dokumentation oder eine förmliche Feststellung der Gesellschafterverhältnisse notwendig sein, um die für das Registergericht erforderliche Rechtssicherheit im Vorfeld der Anmeldung wiederherzustellen.
Unser Tipp: Erstellen Sie vor dem anstehenden Notartermin ein aktuelles Protokoll, welches von allen Beteiligten unterschrieben wird und die wesentlichen Stammdaten sowie den aktuellen Gesellschafterbestand der GbR eindeutig festhält. Vermeiden Sie es unbedingt, mit unklaren oder widersprüchlichen Informationen zum Termin zu erscheinen, da dies den gesamten Registrierungsprozess erheblich verzögert.
Kann ich eine neue Grundschuld eintragen lassen, ohne dass meine GbR im Gesellschaftsregister steht?
NEIN, eine neue Grundschuld kann ohne die vorherige Registrierung Ihrer GbR im Gesellschaftsregister rechtlich nicht mehr im Grundbuch eingetragen werden. Seit der Reform des Personengesellschaftsrechts am 1. Januar 2024 besteht für Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine zwingende Voreintragungspflicht bei sämtlichen Verfügungen über Immobilieneigentum.
Die gesetzliche Grundlage für diese strikte Blockade findet sich in der Neufassung der Grundbuchordnung, welche die Handlungsfähigkeit einer GbR an den Status als eingetragene Gesellschaft (eGbR) knüpft. Da die Bestellung einer Grundschuld eine belastende Verfügung über das Grundstück darstellt, verlangt das zuständige Grundbuchamt zwingend den Nachweis der Eintragung im Gesellschaftsregister. Ohne diese Registrierung fehlt es der Gesellschaft an der notwendigen materiell-rechtlichen Legitimation, um wirksame Erklärungen gegenüber dem Grundbuchamt abzugeben oder neue Rechte wirksam begründen zu lassen. Der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass die Grundbuchämter entsprechende Anträge bei fehlender Voreintragung ohne weiteren Spielraum zurückweisen müssen, um die Transparenz des Registers zu wahren. Die Identität der Gesellschafter und die Vertretungsverhältnisse müssen heute zweifelsfrei durch das Gesellschaftsregister belegt sein, bevor eine wertmindernde Belastung wie eine Grundschuld rechtssicher verbrieft werden kann.
Diese Pflicht greift zwingend auch dann, wenn die GbR das Grundstück bereits seit Jahrzehnten besitzt und bisher keine Änderungen im Gesellschafterbestand oder im Gesellschaftsvertrag vorgenommen wurden. Es gibt keine gesetzlichen Übergangsfristen für laufende Finanzierungsvorhaben, sodass selbst dringende Kreditabsicherungen sofort scheitern können, wenn die Umwandlung in eine eGbR nicht rechtzeitig durch einen Notar eingeleitet wurde.
Unser Tipp: Informieren Sie Ihren Bankberater umgehend über die rechtliche Notwendigkeit der Voreintragung und beauftragen Sie parallel einen Notar mit der Anmeldung der GbR zum Gesellschaftsregister. Vermeiden Sie es, der Bank eine sofortige Besicherung zuzusagen, da die Registereintragung je nach Region mehrere Wochen Bearbeitungszeit beanspruchen kann.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
BGH – Az.: V ZB 17/24 – Beschluss vom 03.07.2025
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