Pachtvertragsentwurf – Vollständigkeit wenn noch Parameter fehlen?

LG Bremen, Az.: 4 T 667/16, Beschluss vom 31.01.2019

1. Der Antrag der Antragstellerin, im Wege der gerichtlichen Entscheidung die Kostenberechnung des Antragsgegners gemäß Rechnung Nr. […] vom 09.08.2016 in der nunmehrigen Gestalt der mit Schriftsatz des Antragsgegners vom 10.08.2017 übersandten Kostenberechnung mit der Nummer […] vom 10.08.2017 aufzuheben, wird zurückgewiesen.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Antragstellerin wendet sich mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die im Tenor dieser Entscheidung genannte Kostenrechnung des Antragsgegners, mit der dieser ihr gegenüber die Fertigung eines Urkundenentwurfs für einen Pachtvertrag bei vorzeitiger Beendigung des Beurkundungsverfahrens berechnete.

Dem liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Pachtvertragsentwurf – Vollständigkeit wenn noch Parameter fehlen?
Symbolfoto: TeroVesalainen/ Bigstock

Die Antragstellerin beabsichtigte im Jahr 2015 unter Beteiligung verschiedener Vertragspartner die rechtliche Umstrukturierung der [Sportanlage X]. In diesem Zusammenhang entwickelte sie in Zusammenarbeit mit dem Antragsgegner ein Konzept für die Umstrukturierung und beauftragte in diesem Zusammenhang den Antragsgegner mit dem Entwurf und der Beurkundung mehrerer Verträge. Streitgegenstand ist der Entwurf eines Pachtvertrags zwischen der Antragstellerin und der [Sportanlage X] Grundstücksgesellschaft mbh & Co KG. Den ersten Entwurf stellte der Antragsgegner der Antragstellerin am 13.11.2015 per Email zur Verfügung. Mit Schreiben vom 18.11.2015, 17.12.2015 und 22.12.2015 äußerte die Antragstellerin Änderungswünsche, welche der Antragsgegner in den Entwurf einarbeitete.

Im Januar 2016 befand sich der Antragsgegner im Urlaub. Er gab der Antragstellerin seine private Emailadresse, unter der er im Urlaub erreichbar war, bekannt, damit weitere Abstimmungen hinsichtlich des Pachtvertrags auch während seines Urlaubs mit ihm erfolgen konnten. Die Parteien vereinbarten, dass der Antragsgegner per Email und Telefon erreichbar sein werde.

Im Büro des Antragsgegners war außer ihm die Notarin [C] tätig; außerdem war der weitere Beteiligte zum Notarvertreter bestellt. Da die Antragstellerin keine Bearbeitung des Vertragswerkes durch die Notarin [C] wünschte, sollte Ansprechpartner vor Ort der weitere Beteiligte sein. Dieser war allerdings vom 18.01.2016 bis zum 22.01.2016 aufgrund eines Lehrgangs kanzleiabwesend.

Am 06.01.2016 traf sich der Vertreter der Antragstellerin, Herr [I], in anderer Angelegenheit mit Notarin [C] und bat sie dennoch, einige Änderungen in den Pachtvertrag einzuarbeiten. Am 07.01.2016 übersandte das Büro des Antragsgegners den wunschgemäß geänderten Vertragsentwurf als pdf-Dokument.

Am 18.01.2016 bat die Antragstellerin um Übersendung des Vertragsentwurfs als Word-Dokument. Diesen übersandte das Büro des Antragsgegners am 25.01.2016.

Am 18.01.2016 teilte die Antragstellerin dem Antragsgegner über dessen private E-Mail-Adresse mit, dass sie, da der weitere Beteiligte in dieser Woche keine Zeit habe, benötigte Handelsregistervollmachten bei dem Notar [G] beurkunden lasse werde. Die Finanzierung stehe und es gehe voran (Email vom 18.01.2016, Anlage K3, Bl. 27).

Am 28.01.2016 teilte die Antragstellerin dem Antragsgegner ebenfalls über dessen private E-Mail-Adresse mit, dass sie den Entwurf des Pachtvertrags nunmehr mit Notar [G] abstimme, da sie mit dem „Bodenpersonal“ des Antragsgegners vor Ort Probleme habe. Sie benötige einen aktualisierten Entwurf, um diesen der Gesellschafterversammlung vorlegen zu können (Email vom 28.01.2016, Anlage K4, Bl. 28).

Die Antragstellerin trägt vor, dem Antragsgegner sei bekannt gewesen, dass sich die am Projekt [Sportplatz] Beteiligten um die Jahreswende 2015/16 in intensiven Verhandlungen befunden hätten, die je nach Ergebnis der Verhandlungen auch zügig in einem geänderten Vertragsentwurf umgesetzt werden sollten, da ein straffer Terminplan einzuhalten war und die geänderten Entwürfe vorab von einer Reihe nicht unmittelbar Beteiligter, wie z.B. den Aufsichtsgremien der Gesellschaften genehmigt werden mussten. Sie habe im Büro des Antragsgegners in dieser Zeit die Auskunft erhalten, der weitere Beteiligte habe keine Zeit, sodass sie gezwungen gewesen sei, einen anderen Notar zu beauftragen.

Dieser habe seine Tätigkeit den Beteiligten ebenfalls in Rechnung gestellt, so dass Kosten angefallen seien, die bei alleiniger Bearbeitung durch den Antragsgegner nicht angefallen wären. Folglich könne der Antragsgegner seine Gebühren nicht mehr beanspruchen.

Hinsichtlich der Höhe der verlangten Gebühr sei des Weiteren zu berücksichtigen, dass der Vertragsentwurf des Antragsgegners nicht vollständig gewesen sei, da noch weitere Abänderungen in der Gesamtabstimmung erforderlich gewesen seien. Auch habe es sich auch nicht um eine komplexe Angelegenheit gehandelt. Der Pachtvertrag sei für sich genommen ein relativ einfacher Standardpachtvertrag. Die Abstimmung des Gesamtvertragswerks führe nicht zu einer besonderen Komplexität des einzelnen Vertrags.

Ferner ist die Antragstellerin der Auffassung, der geltend gemachte Gebührenanspruch stehe dem Antragsgegner auch deshalb nicht zu, weil er es versäumt habe, die Antragstellerin über den „billigsten Weg“ der Vertragserstellung aufzuklären. Im Hinblick darauf, dass keine Beurkundungsbedürftigkeit des Pachtvertrages bestanden habe, hätte der Antragsgegner zunächst die Antragstellerin über anfallenden Kosten, die hier deutlich oberhalb der Wahrnehmungsgrenze liegen, informieren müssen. Gleichzeitig hätte er ihr alternativ anbieten müssen, den Pachtvertrag als Rechtsanwalt zu fertigen und anbieten können, seinen Aufwand nach dem entstandenen Zeitaufwand abzurechnen. Bei Vertragsverhältnissen mit einem größeren Gegenstandswert sei es gängige Praxis, dass nicht auf der Grundlage des RVG, sondern nach Zeitaufwand abgerechnet wird. Unterstellte man, dass für den Vertragsentwurf und dessen Anpassungen maximal 20 Arbeitsstunden notwendig gewesen wären, wäre bei einem angemessenen Stundensatz von 250,00 € netto ein rechtsanwaltlicher Gebührenanspruch von rund 5.000,00 € netto entstanden, der nur etwa 1/3 des jetzt geltend gemachten Gebührenanspruchs betragen hätte.

Die Antragstellerin beantragt sinngemäß, die Kostenberechnung des Antragsgegners gemäß Rechnung Nr. […] vom 09.08.2016 in der nunmehrigen Gestalt der mit Schriftsatz des Antragsgegners vom 10.08.2017 übersandten Kostenberechnung mit der Nummer […]vom 10.08.2017 durch gerichtliche Entscheidung aufzuheben.

Der Antragsgegner beantragt, den Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen.

Er trägt vor, es sei von vornherein bekannt gewesen, dass er im Januar verreisen werde und die Antragstellerin habe keine Bedenken gehabt. Tatsächlich hätten im Januar 2016 auch keine dringenden Verhandlungen bezüglich des Pachtvertrags angelegen. Die Gesellschafterversammlung, für die Antragstellerin den aktualisierten Entwurf wünschte, hätte auch ohne konkreten Entwurf informiert werden können.

Der von ihm erstellte Entwurf sei bereits vollständig gewesen und die Angelegenheit auch aufgrund der notwendigen Gesamtabstimmung komplex.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Die Kammer hat gemäß § 128 Abs. 1 GNotKG Stellungnahmen der Dienstaufsicht zur Originalkostenberechnung wie zur Korrekturrechnung vom 10.08.2017 eingeholt und die Stellungnahmen den Beteiligten übermittelt und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

Des Weiteren hat die Kammer, da sich der Vorstand der Bremer Notarkammer an der Erstellung eines Gutachtens gem. § 128 Abs. 1 S. 2 GNotKG gehindert sah, in Absprache mit den Verfahrensbeteiligten ein Gutachten gem. § 128 Abs. 1 S. 2 GNotKG der Notarkammer Celle eingeholt und dieses den Beteiligten übermittelt und Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.

II.

Der Antrag ist gemäß §§ 127 ff. GNotKG zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

1.

Das Verfahren ist nicht gemäß § 240 ZPO, trotz des am 04.09.2018 über das Vermögen der Antragstellerin eröffnete Insolvenzverfahren (AG [X], [Az.]) unterbrochen. Grundsätzlich tritt in einem Verfahren, in dem, wie vorliegend nach § 130 Abs. 3 GNotKG, das FamFG gilt, im Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Beteiligten keine Unterbrechung ein (BeckOK ZPO/Jaspersen, 31. Ed. 1.12.2018, ZPO § 240 Rn. 2-2.24; übertragbar insoweit auch: KG Berlin, Beschluss vom 10.11.1987, Az.: 1 W 2414/87, Notarkostenbeschwerdeverfahren nach KostenO und FGG).

2.

Der Antrag auf Aufhebung der streitbefangenen Rechnung durch gerichtliche Entscheidung ist gemäß § 127 GNotKG statthaft. Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung und Grundlage des Verfahrens ist dabei die im laufenden Verfahren vom Antragsgegner erteilte Korrekturrechnung (OLG Frankfurt, Beschluss vom 06.12.2012. Az.: 20 W 270/12, Rdz. 8, zit. nach juris Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 127 Rd. 22). Die Einwendungen, die die Antragstellerin mit ihrem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Rechnung in ursprünglicher Gestalt erhoben hat, wenden sich auch gegen die Rechnung in jetziger Gestalt, da diese sich durch die Berichtigung nicht erledigt haben.

3.

Der zulässige Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung hat in der Sache keinen Erfolg. Die nunmehr formell den Anforderungen des § 19 GNotKG entsprechende und rechnerisch korrekte Rechnung ist auch sachlich richtig.

2.3.1

Die Antragstellerin hat gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG die nach den §§ 92, 97, 99 GNotKG i.V.m. Ziffer 21302 KV GNotKG nebst Nebengebühren entstandenen Kosten der Entwurfsfertigung zu tragen. Der Antragsgegner hat gem. Nr. 21302 KV GNotKG zutreffend eine 2,0 Gebühr in Ansatz gebracht.

Da es nicht zur geplanten Beurkundung gekommen ist, hat sich die Beurkundungsgebühr nach Ziffer 21300 KV GNotKG mit einem festen Gebührensatz auf die Gebühr Nr. 21302 KV GNotKG mit einem Gebührensatzrahmen von 0,5 – 2,0 ermäßigt. Rahmengebühren sind gem. § 91 Abs. 1 GNotKG vom Notar im Einzelfall unter Berücksichtigung des Umfangs der erbrachten Leistung nach billigem Ermessen zu bestimmen. War der Entwurf bei Abbruch des Beurkundungsverfahrens bereits vollständig, so ist gem. § 92 Abs. 2 GNotKG die Höchstgebühr festzusetzen. Wann ein Entwurf vollständig ist, richtet sich vor allem nach dem Entwurfsauftrag. Was nicht beantragt ist, spielt für die Frage der Vollständigkeit keine Rolle. Der Notar muss das ggf. laienhaft vorgetragene Regelungsziel erfassen, auslegen und sich daran orientieren. Er muss alle ihm zur Verfügung gestellten Informationen auswerten und ggf. im Entwurf berücksichtigen. Fehlen tatsächliche Angaben (zB Anschriften, Geburtsdaten, der Kaufpreis, etc), die der Notar nicht selbst in zumutbarer Weise feststellen kann und die in der Beurkundung ergänzt werden können, ist eine vollständige Entwurfsfertigung dennoch gegeben, weil die Verwendbarkeit des Entwurfs für die Beteiligten gegeben ist (Korintenberg/Diehn, 20. Aufl. 2017, GNotKG § 92 Rn. 40-44). Allgemein kann ein Entwurf auch dann als vom Notar „vollständig gefertigt“ angesehen werden, wenn dieser noch „planmäßige“ Lücken bzw. nicht dem Notar zuzurechnende Auslassungen enthält. Entscheidendes Merkmal ist, ob der Notar die ihm von den Beteiligten zur Verfügung gestellten Informationen vollständig verarbeitet hat, der Notar ohne weitere Angaben durch die Beteiligten also keine weiteren Entwurfstätigkeiten entfalten kann. Sind die von den Beteiligten gelieferten Daten unvollständig, so muss der Entwurf zwangsläufig ergänzungsbedürftige Lücken enthalten. Gleiches gilt, wenn der Auftraggeber des Entwurfs bewusst Regelungen offen halten will, etwa weil noch Verhandlungsbedarf mit einem Vertragspartner besteht oder noch keine Entscheidung in der Sache getroffen ist. Hat der Notar die bis dahin feststehenden Daten bei der Entwurfsfertigung verwertet, liegt demnach dennoch eine „vollständige Fertigung“ vor, auch wenn der Entwurf für sich betrachtet noch keine abschließende Regelung enthält (BeckOK KostR/Bachmayer, 24. Ed. 1.12.2018, GNotKG § 92 Rn. 59-60.1). Hier war der vom Antragsgegner erstellte Vertragsentwurf vollständig in diesem Sinne. Die noch offenen Passagen (etwa genauer Pachtbeginn, Begriff der Fertigstellung der Anlage, Ende der Bauarbeiten) waren planmäßig ungeregelt und von den Vertragsparteien im Zuge der weiteren Verhandlung zu füllen. Auch dass im weiteren Abstimmungsprozess der Vertragsparteien weitere Änderungen gewünscht wurden, steht der Vollständigkeit des Erstentwurfs nicht entgegen. Diese Rechtsauffassung der Kammer geht einher mit den Ausführungen des Vorstandes der Notarkammer Celle aus deren Gutachten vom 15.11.2018.

Der Geschäftswert von 4.949.856,00 € ist zutreffend und wird von der Antragstellerin nicht angegriffen.

Auch die Nebengebühren sind zutreffend nach dem GNotKG berechnet.

3.2

Dem hieraus dem Antragsgegner erwachsenen Gebührenanspruch des Antragsgegners steht nicht der Einwand unrichtiger Sachbehandlung entgegen. Der Antragsgegner ist als Rechtsanwalt und Notar nicht verpflichtet, seinem Mandanten anzubieten, günstiger als Anwalt auf Stundenhonorarbasis zu arbeiten. Die Abrechnung einer anwaltlichen Tätigkeit nach Gegenstandwert nach dem RVG wäre teurer gewesen.

3.3

Der hieraus dem Antragsgegner erwachsene Gebührenanspruch ist auch nicht teilweise durch eine Aufrechnung gem. §§ 387 ff. BGB erloschen. Im Verfahren nach §§ 127 ff. GNotKG wird überwiegend die Aufrechnung mit materiell-rechtlichen Schadensersatzansprüchen gegen den Notar aus Amtspflichtverletzungen als zulässig angesehen (OLG Hamm NotBZ 2004, 197; KG DNotZ 1996, 132; BayObLG DNotZ 1984, 110; OLG Schleswig JurBüro 1997, 436; OLG Frankfurt JurBüro 1989, 1132; Korintenberg/Tiedtke, 20. Aufl. 2017, GNotKG § 21 Rn. 8-9). Der Antragstellerin steht jedoch kein Schadensersatzanspruch wegen Amtspflichtverletzung gem. § 19 Abs. 1 BNotO gegen den Antragsgegner zu. Die Antragstellerin wirft dem Antragsgegner vor, dass er weder selbst noch durch einen Vertreter für sie erreichbar war und sie deshalb einen anderen Notar beauftragen musste, wodurch ihr zusätzliche Kosten in Höhe von 3.827,50 € entstanden seien.

Es ist jedoch nicht ersichtlich, dass ein pflichtwidriges Verhalten des Antragsgegners ursächlich für diese Kosten war. Die Verfahrensbeteiligten hatten für die Urlaubszeit des Antragsgegners vereinbart, dass dieser per Email und Telefon erreichbar sein sollte. Die Antragstellerin hat jedoch nicht versucht, auf diesem Weg Kontakt zu ihm aufzunehmen, um die begehrten Vertragsänderungen in den Entwurf aufnehmen zu lassen. Nur die Mitteilung, dass nunmehr ein anderer Notar beauftrag werde, wurde per Mail übersandt. Es ist nicht ersichtlich, dass die Abstimmung der Vertragsänderung nur mit einem Vertreter vor Ort möglich gewesen wäre, nachdem die Parteien zuvor vereinbart hatten, dass insoweit weiterhin der Antragsgegner per Email und Telefon zur Verfügung stehen sollte. Des Weiteren ist nicht nachvollziehbar, warum sich die Antragstellerin für die ersten Änderungswünsche in der Urlaubszeit des Antragsgegners an Notarin [C] wandte, die die Änderungen auch wunschgemäß umsetzte und an die Antragstellerin übermittelte, dann aber aufgrund der bloßen Mitteilung, der weitere Beteiligte habe keine Zeit, sich an ein anderes Notarbüro wandte. Soweit für die Antragstellerin in der Zeit der Abwesenheit des weiteren Beteiligten ein konkreter nur vor Ort zu erfüllender Beratungsbedarf hinsichtlich des Pachtvertrags bestanden hat, hätte sie den Antragsgegner hierüber zunächst informieren müssen, so dass dieser entsprechende Vorkehrungen hätte treffen können. Ohne einen solchen Hinweis konnte der Antragsgegner davon ausgehen, dass sich die Antragstellerin sich weiterhin an ihn oder die Notarin [C] wenden würde, wie die Parteien es zwar nicht ausdrücklich vereinbart hatten, wie es die Antragstellerin aber tatsächlich gehalten hatte.

4.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 130 Abs. 2 GNotKG, 81 Abs. 1 FamFG. Das Verfahren ist gerichtskostenfrei (vgl. Fackelmann/Heinemann, GNotKG, 1. Aufl., § 127 Rn. 54; Korintenberg/Sikorra, GNotKG, 20. Aufl., § 127 Rn. 53). Die Entscheidung über die Tragung der außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 GNotKG, 81 Abs. 1 FamFG. Gründe, die es geraten erscheinen lassen, der einen Seite die außergerichtlichen Kosten der anderen Seite ganz oder zum Teil aufzuerlegen, gibt es nicht.