LG Köln – Az.: 5 O 185/19 – Urteil vom 12.11.2019
Die Klage wird abgewiesen.
Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags.
Tatbestand
Der Kläger begehrt Schadensersatz aus Amtshaftung wegen behaupteter Pflichtverletzungen vor und in der Beurkundung eines Vertrages am 02.06.2015 zur UR-Nr. ####. Gegenstand des Vertrages war der Verkauf einer Eigentumswohnung im Haus Nstraße 5 vom Kläger an Frau Dr. M.
Im Mai 2015 führte der Kläger mit der späteren Käuferin Vertragsverhandlungen. Er informierte sie darüber, dass das Kaufobjekt noch mit Grundschulden belastet ist, die aufgrund eines bei der Kreissparkasse Köln laufenden Darlehens zum 30.06.2015 mit insgesamt ca. 84.700,00 EUR valutierten. Den bei der Kreissparkasse Köln bestehenden Darlehensvertrag hatte der Kläger widerrufen. Ob der Widerruf rechtlich wirksam war, wussten die Vertragsparteien nicht.
Am 28.05.2015 versandte die Mitarbeiterin des Beklagten einen Kaufvertragsentwurf. Der Entwurf enthielt in § 4 Ziffer 2 folgende Regelung:
„Der Verkäufer hat die Möglichkeit, die im Wohnungsgrundbuch Blatt ### in Abteilung III unter lfd. Nrn. 1, 2 und 4 eingetragenen Buchgrundschulden zu Gunsten der Kreissparkasse Köln in Köln bis zum 30. Juni 2015 zur Ablösung zu bringen. Für diesen Fall wird der Verkäufer den Notar zu gegebener Zeit schriftlich dazu auffordern – sofern erforderlich -, alle Löschungs- und Freigabeerklärungen einzuholen und für die Beteiligten entgegenzunehmen.
Sollte dem Verkäufer die Ablösung der Darlehen bis zum 30. Juni 2015 nicht gelingen und dem Notar hierüber keine schriftliche Mitteilung der Gläubigerin vorliegen, so übernimmt der Käufer zur vollständigen Entlastung des Verkäufers die eingangs genannten Grundpfandrechte jeweils nebst den zugrundeliegenden persönlichen Verbindlichkeiten nach dem Inhalt der jeweiligen Schuld- und Bestellungsurkunde mit Zinsen und allen sonstigen Nebenleistungen vom Übergabetag an.
Diese Belastungen valutieren nach Angaben der Beteiligten zum 30. Juni 2015 mit ca. 84.700,00 EUR.
Soweit übernommene Verbindlichkeiten zusätzlich durch ein abstraktes Schuldanerkenntnis oder Schuldversprechen gesichert sind, übernimmt der Käufer auch diese Verbindlichkeiten im Nennbetrag des jeweiligen Grundpfandrechtes und seiner Nebenleistungen.
Der Käufer übernimmt diese Verbindlichkeiten als Selbstschuldner derart, dass die Gläubigerin einen unmittelbaren Anspruch gegen den Käufer erlangt, gleichviel, ob die Gläubigerin den bisherigen Schuldner aus der Schuldhaft freigibt oder nicht.
Sollte die Gläubigerin aus Anlass der Schuldübernahme einmalige Leistungen fordern, so gehen diese zu Lasten des Käufers. Sollte ein Gläubiger die Schuldübernahme nicht genehmigen oder das Darlehen aus Anlass der Veräußerung kündigen, so erhöht sich der Barkaufpreis entsprechend und der Käufer hat das Darlehn aus dem Kaufpreis abzulösen. Eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung und sämtliche mit der Ablösung verbundenen Kosten gehen in diesem Fall zu Lasten des Verkäufers.
Der Notar hat den Verkäufer darauf hingewiesen, dass er bis zur Genehmigung der Schuldübernahme der Gläubigerin weiter haftet. […]“
Mit E-Mail vom 01.06.2015 beanstandete der Kläger den Inhalt des Vertragsentwurfs gegenüber der Kaufinteressentin und versandte eine Kopie der E-Mail an den Beklagten. Er wandte sich dagegen, dass aus dem Recht, eine Übernahme des Darlehens im Außenverhältnis mit der Bank zu vereinbaren, nunmehr plötzlich eine Verpflichtung des Klägers wurde, diese zu garantieren. Der Kläger bat die Kaufinteressentin, mit dem Notariat abzuklären, ob es sich in der Lage sieht, den Vertrag so zu ändern, dass sich das seitens der Parteien Gewollte darin befindet.
Am späten Nachmittag des Tages vor der Beurkundung rief die Käuferin den Kläger an und erklärte, sie habe mit der Sachbearbeiterin des Notariats vereinbart, dass die entsprechenden Vereinbarungen im Text geändert und dann am Beurkundungstag ein neuer, den Absprachen entsprechender Vertrag vorgelegt werden würde. Die Käuferin ließ dem Kläger eine Mail mit Kopie an das Notariat zukommen, worin sie ankündigte, dass das Notariat den Kaufvertrag noch einmal überarbeiten werde, so dass sie davon ausgehe, dass sie sich am Tag darauf beim Notar treffen werden.
Das Notariat legte am Beurkundungstag keinen neuen Vertrag vor. Der Kläger drohte mit dem Abbruch der Beurkundung. Der Beklagte schlug vor, die beanstandete Klausel zu streichen. Außerdem setzte er für den Besitzübergang das von den Vertragsparteien einvernehmlich gewünschte Datum „01.07.2015“ in § 9 des Vertrages ein. Dementsprechend wurde folgende Passage gestrichen:
„Sollte ein Gläubiger die Schuldübernahme nicht genehmigen oder das Darlehen aus Anlass der Veräußerung kündigen, so erhöht sich der Barkaufpreis entsprechend und der Käufer hat das Darlehn aus dem Kaufpreis abzulösen. Eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung und sämtliche mit der Ablösung verbundenen Kosten gehen in diesem Fall zu Lasten des Verkäufers.“
Der beurkundete Vertragsinhalt lautet auszugsweise wie folgt:
§ 4 Ziffer 3
„Kommt es zu einer Übernahme der vorerwähnten Belastungen, so wird der Notar beauftragt, den aktuellen Darlehensstand zum Ende des jeweiligen laufenden Monats bei der Kreissparkasse Köln schriftlich anzufordern. Die Beteiligten vereinbaren, dass der Kaufpreis sich bei der Übernahme der vorerwähnten Belastungen durch den Käufer um 5.700,00 EUR reduziert. Der Notar hat den Restkaufpreis nach Vorliegen aller erforderlichen Unterlagen zu ermitteln und diesen den Beteiligten mit Übersendung der zweiten Fälligkeitsmitteilung mitzuteilen.“
§ 4 Ziffer 4:
„Der zu ermittelnde Restbarkaufpreis (zweite Barkaufpreisrate) ist fällig und zahlbar innerhalb von 8 Kalendertagen nach Zugang der schriftlichen Mitteilung des Notars an die Beteiligten, dass:
a) die gemäß Ziffer 1. a) bis d) vom Notar zu bestätigenden Fälligkeitsvoraussetzungen eingetreten sind,
b) die Freigabe/Löschung aller vom Käufer nicht übernommenen Belastungen sichergestellt und die Ablösung aus dem Kaufpreisrestbetrag in Höhe von EUR 90.400,00 möglich ist oder ihm eine schriftliche Bestätigung der Gläubigerin dahingehend vorliegt, dass sie den Verkäufer – spätestens nach erfolgter Eigentumsumschreibung – aus der Schuldhaft in Ansehung der vom Käufer übernommenen Schuldverbindlichkeiten, welche durch die eingangs erwähnten Grundschulden Abteilung III lfd. Nrn. 1, 2 und 4 gesichert sind, entlassen wird.“
§ 9 Ziffer 1:
„Besitz, Nutzungen, Lasten und die Gefahr des zufälligen Unterganges oder der zufälligen Verschlechterung des Kaufobjektes, ferner die allgemeinen Verkehrssicherungspflichten sowie alle Rechte und Pflichten aus den Gebäudeversicherungen gehen auf den Käufer über am 01. Juli 2015, die vollständige Erfüllung der Verpflichtungen gemäß § 4 dieses Vertrages vorausgesetzt (wirtschaftlicher Übergang). Vom Verkäufer bereits im Voraus erbrachte, den Zeitraum ab Besitzübergang betreffende Zahlungen (z.B. Versicherungsprämien, Grundsteuer, sonstige lfd. Grundbesitzabgaben) sind ihm vom Käufer unverzüglich nach Besitzübergang und Feststellung zu erstatten.“
Der Kläger machte von der Möglichkeit, die grundpfandrechtlich abgesicherten Darlehen bis zum 30.06.2015 selbst abzulösen, keinen Gebrauch. Die Kreissparkasse Köln akzeptierte den Widerruf des Darlehensvertrages nicht. Mit Urteil vom 29.10.2015 wies das Landgericht Köln die vom Kläger gegen die Kreissparkasse Köln erhobene Zahlungsklage ab.
Die Kreissparkasse Köln informierte den Beklagten im Juli 2015 darüber, dass der Kläger weder auf den Widerruf des Darlehens verzichten noch das Vorfälligkeitsentgelt unter Vorbehalt der Rückforderung zahlen wollte.
Der Kläger ging nach der Beurkundung des Vertrages davon aus, nicht an einer Darlehensübernahme mitwirken zu müssen. Er war auch der Auffassung, dies sei im Kaufvertrag hinreichend klar zum Ausdruck gekommen. Er verwies die Käuferin darauf, die Darlehensübernahme mit der Kreissparkasse zu regeln. Die Käuferin machte die Mitwirkung des Klägers klageweise geltend.
Das Landgericht Köln und das OLG Köln vertraten die Auffassung, dass der Kläger eine Mitwirkungspflicht bei der Übertragung des Darlehens auf die Käuferin zu erfüllen und diese Pflicht verletzt habe, indem er nicht die Bedingungen erfüllt habe, die seitens der Kreissparkasse an eine Übernahme des Darlehens gestellt worden seien.
In dem von der Käuferin eingeleiteten Prozess zählte die Käuferin zur „vollständigen Erfüllung der Verpflichtungen gemäß § 3 dieses Vertrages“ auch ihre eigene Verpflichtung zur Schuldübernahme. Daraus zog sie die Schlussfolgerung, dass der „Übergabetag“ solange hinausgeschoben sei, bis sie die Verpflichtung zur Schuldübernahme erfüllt habe. Das Landgericht Köln schloss sich der vom Kläger vertretenen Auffassung an, wonach der wirtschaftliche Übergang nach den Abreden der Parteien auf den 01.07.2015 festgesetzt worden sei. Die für den wirtschaftlichen Übergang vorgesehene Bedingung der „vollständigen Erfüllung der Verpflichtungen gemäß § 4 dieses Vertrages“ sei eingetreten, nachdem der Kaufpreis zwischenzeitlich vollständig gezahlt und die Käuferin im Grundbuch eingetragen worden sei. Dass dies erst erheblich nach dem 01.07.2015 erfolgt sei, führe nicht zu einer Verlagerung des Zeitpunkts des wirtschaftlichen Übergangs. Die Parteien seien gemäß § 159 BGB verpflichtet, einander so zu stellen, als wäre die Bedingung zum Stichtag eingetreten. Dies ergebe sich bei Auslegung der vertraglichen Abreden (§§ 133, 157 BGB). Beiden Parteien sei erkennbar gewesen, dass das in § 4 vorgesehene Gesamtprocedere mit einiger Wahrscheinlichkeit nicht bis zum 30.06.2015 abgeschlossen sein würde, insbesondere nicht bei Ausschöpfung der dem Verkäufer gewährten Ablösungsmöglichkeit nach § 4 Ziffer 2 Abs. 1. Es sei nicht anzunehmen, dass die Bestimmung des § 9 Abs. 1 in diesem naheliegenden Fall keine Anwendung finden solle. Nach Auffassung des OLG Köln beständen für eine Rückbeziehung der Folgen bei Erfüllung der Voraussetzungen des § 4 des Kaufvertrages auf einen früheren Zeitpunkt im Wege der Auslegung der vertraglichen Vereinbarungen keine Ansatzpunkte. Nach dem Sinn und Zweck de s § 4 des Kaufvertrages sollte der wirtschaftliche Übergang auf die Käuferin erst dann erfolgen, wenn der Verkäufer in der Lage sein würde, ihr lastenfreies Eigentum am Kaufobjekt zu verschaffen bzw. die bestehenden Lasten von der Käuferin unter Anrechnung der Darlehensverbindlichkeiten auf den Kaufpreis übernommen werden könnten. Die Verpflichtungen des § 4 des Kaufvertrages seien erst am 31.05.2016 mit der Übernahme des Darlehens durch die Käuferin erfüllt worden. Das OLG Köln hielt an dieser Auffassung im Urteil fest und verwies zur Bekräftigung auf das Schreiben des Beklagten vom 07.04.2016. Darin hatte der Beklagte geäußert, es entziehe sich seiner Kenntnis, ob eine Übergabe erfolgt sei, da der Besitz gemäß § 9 des Kaufvertrages erst auf die Käuferin übergehe, wenn die Verpflichtungen gemäß § 4 des Kaufvertrages erfüllt seien.
Der Kläger hatte dem Beklagten in dem von der Käuferin eingeleiteten Prozess den Streit verkündet. Der Schriftsatz mit der Streitverkündung wurde dem Beklagten am 08.05.2018 zugestellt.
Im Wege der Widerklage machte der Kläger gegenüber der Käuferin die Erstattung von Belastungen geltend, die ihm im Zeitraum zwischen dem zumindest vom Kläger gewollten Tag des wirtschaftlichen Übergangs am 01.07.2015 bis zu dem vom OLG letztlich angenommen Tag des wirtschaftlichen Übergangs am 31.05.2016 entstanden waren. Dabei handelt es sich um Grundbesitzabgaben in Höhe von 211,00 EUR, Wohngeld in Höhe von 2.068,00 EUR und Darlehenszinsen in Höhe von 3.809,02 EUR. Auf die Positionen in dieser Reihenfolge verrechnete der Kläger Mieteingänge in Höhe von 4.185,23 EUR. Die Widerklage hatte in zweiter Instanz keinen Erfolg.
Der Kläger muss der Käuferin gerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 4.074,68 EUR und Gerichtskosten für die erste Instanz in Höhe von 2.718,00 EUR erstatten, wobei einer Erstattung noch nicht erfolgt ist. Dem Kläger selbst entstanden Anwaltskosten für die erste Instanz in Höhe von 3.340,07 EUR und für die zweite Instanz in Höhe von 2.340,96 EUR.
Der Kläger forderte den Beklagten mit Schreiben vom 31.01.2019 unter Fristsetzung zum 15.02.2019 ohne Erfolg auf, ein Schuldanerkenntnis dem Grunde nach abzugeben und seine Berufshaftpflichtversicherung anzugeben.
Der Kläger ist der Auffassung, der Beklagte habe während des Beurkundungstermins tiefgreifende Veränderungen am Vertragstext vorgenommen. Er behauptet, der Beklagte habe den Kläger gedrängt, dem abgeänderten Text zuzustimmen, ohne dem Kläger zuvor ausreichend Überlegungs- und Bedenkzeit zu geben. Die Folge davon sei gewesen, dass der Beklagte die vertraglichen Mitwirkungspflichten des Klägers beim Vollzug des Vertrages nicht in der Weise eindeutig und nicht in dem Sinne geregelt habe, wie es dem Willen des Klägers entsprochen habe.
Der Beklagte hafte dem Kläger allein schon deshalb für die dem Kläger entstandenen Schäden, weil er die Frist des § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG nicht eingehalten habe. Der Kläger habe die veräußerte Wohnung als privates Vermögen gehalten. Der Kläger habe das Darlehen, das Streitgegenstand im Verfahren 15 O 255/15 gewesen sei, nicht in eigener Person aufgenommen. Vielmehr habe es sich um ein Darlehen einer Kommanditgesellschaft gehandelt, deren Vermögen der Kläger mit einer Vereinbarung vom 30.09.2011 durch Anwachsung übernommen hatte.
Der Beklagte habe es versäumt, die Regelungen in dem Vertrag so klar und eindeutig abzufassen, dass eine Auslegung in dem von den beiden Gerichten vorgenommenen Sinne ausgeschlossen gewesen wäre. Der Kläger meint, er habe hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass eine Darlehensübernahme durch die Käuferin gerade nicht vom Kläger gewährleistet werden sollte. Es sollte in § 4 nur die Übernahme der den Grundpfandrechten zugrundeliegenden persönlichen Verbindlichkeiten des Klägers durch die Käuferin geregelt werden, nicht aber eine Verpflichtung des Klägers, der Käuferin eine Übernahme des Darlehens zu ermöglichen. Der Beklagte habe es versäumt, in dem notariellen Vertrag klarzustellen, dass die Käuferin keinen Anspruch auf Übernahme des klägerischen Darlehens besitzen sollte und der Kläger nicht verpflichtet sein sollte, an einer Übernahme seines Darlehens durch die Käuferin mitzuwirken. Eine Übernahme des Darlehens durch die Käuferin sei auch gar nicht möglich gewesen, da es der Käuferin als Verbraucherin gar nicht möglich gewesen wäre, in den Nichtverbraucher-Darlehensvertrag der Kommanditgesellschaft einzutreten.
Da die Käuferin die Verpflichtung zur Schuldübernahme gemäß § 4 Ziffer 2 Abs. 2 des Vertrages erst am „Übergabetag“ übernommen habe, habe sich nach der Logik der Käuferin der Zirkelschluss ergeben, dass die Käuferin die Verpflichtung zur Schuldübernahme erst dann übernehme, wenn sie diese bereits erfüllt habe. Die zu einem derartigen Zirkelschluss führenden vertraglichen Regelungen seien nicht korrekt aufeinander abgestimmt worden. Dass der Vertrag nicht hinreichend präzise abgefasst worden sei, werde bereits dadurch bestätigt, dass sich das Oberlandesgericht veranlasst gesehen habe, zur Rechtfertigung seiner Auslegung auf eine dem Vertragsschluss nachfolgende Äußerung des beurkundenden Notars zu verweisen. Aufgrund der Streitverkündung sei der Beklagte an die vom OLG vertretenen Auffassungen gebunden. Mit der vom Beklagten aufgenommenen Regelung, wonach der Besitzübergang die vollständige Erfüllung der Verpflichtungen gemäß § 4 dieses Vertrages voraussetzt, sei der vom Kläger gewünschte Zeitpunkt für den Besitzübergang wirkungslos geworden. Der Kläger habe das wirtschaftliche Risiko einer vom Beklagten angeführten „Vorleistung“ der Besitzverschaffung gering angesehen.
Der Beklagte hätte das Schreiben der Kreissparkasse Köln vom Juli 2015 zum Anlass nehmen können, gegenüber der Käuferin und der Kreissparkasse klarstellend zum Ausdruck zu bringen, dass die Käuferin im Kaufvertrag die Grundpfandrechte mit den zugrundeliegenden persönlichen Verbindlichkeiten zur vollständigen Entlastung des Verkäufers übernommen habe und der Verkäufer gemäß seinem vor und während des Beurkundungstermins zum Ausdruck gebrachten Willen nicht verpflichtet sei, an einer Übernahme des Darlehens durch die Käuferin mitzuwirken. Es sei davon auszugehen, dass die Käuferin und die Kreissparkasse nach einer solchen Klarstellung umgehend ein neues Darlehen vereinbart hätten.
Der Kläger behauptet, die gegen ihn festgesetzten Kosten gezahlt zu haben. Ferner behauptet er, der Käuferin vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 2.217,45 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 256,26 EUR erstattet zu haben.
Das Feststellungsinteresse folge daraus, dass der Kläger bislang noch nicht mit den Gerichtskosten der zweiten Instanz belastet worden sei.
Der Kläger beantragt,
1. den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 10.057,53 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 16.02.2019 zu zahlen.
2. den Beklagten zu verurteilen, an Frau Dr. M 6.792,68 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 04.12.2018 zu zahlen zur Freihaltung des Klägers aus dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Landgerichts Köln vom 31.01.2019 zum Aktenzeichen 7 O 9/16.
3. den Beklagten zu verurteilen, den Kläger von den Ansprüchen des OLG Köln zum Aktenzeichen 7 U 140/17 auf Zahlung von Gerichtskosten in Höhe von 1.068,00 EUR und der Frau Dr. M auf Erstattung dieser Gerichtskosten im Falle ihrer Bezahlung zuzüglich Zinsen freizuhalten.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Auffassung, die Klage sei bereits nicht schlüssig, da der Kläger nicht vortrage, wie der Vertrag durch den Beklagten selbst hätte gestaltet werden sollen. Letztlich bestehe der vom Kläger gegenüber dem Beklagten geltend gemachte angebliche Schaden aus Aufwendungen, die dem Kläger entstanden seien, weil er durch seine Verweigerungshaltung die Durchführung des Kaufvertrages verhindert habe, da er an der vertraglich vereinbarten Übernahme des Darlehens durch die Käuferin der Immobilie nicht mitgewirkt habe.
§ 17 Abs. 2a BeurkG sei nicht anwendbar, da der Kläger nicht als Verbraucher gehandelt habe. Unstreitig verneinte das Landgericht Köln das Vorliegen eines Widerrufsrechts mit der Begründung, es fehle an der Verbrauchereigenschaft des Klägers. Der Kläger sei Steuerberater und habe vor der streitgegenständlichen Beurkundung weitere drei Kaufverträge beurkundet. Wenn man die Verbrauchereigenschaft des Klägers verneine, läge ein Vertrag zwischen zwei Verbrauchern vor, auf den § 17 Abs. 2a BeurkG nicht anwendbar sei.
Während des Beurkundungstermins seien Konkretisierungen vorgenommen und die Vertragsgliederung angepasst worden. Die Systematik der Kaufpreiszahlung sei unverändert geblieben. Der Beklagte habe in § 4 auf Seite des Vertragsentwurfs die ursprüngliche Regelung unter Ziffer 1 als Ziffer 2 bezeichnet und die Gliederung der nachfolgenden Regelungen entsprechend angepasst. Die ursprünglich auf Seite 6 in Ziffer 3 vorgesehene Zahlung des Kaufpreisanteils habe der Beklagte als Ziffer 1 vorgezogen, da ihm dies systematisch als besser passend erschienen sei. Es sei der Wunsch des Klägers gewesen, dass die Käuferin das Darlehen übernehmen solle, sofern er nicht bis zum 30.06.2015 die dieses Darlehen absichernden Grundpfandrechte abgelöst habe. Die Änderung des Datums von September auf Juni habe dem Willen des Klägers entsprochen. Entsprechend sei in § 9 der Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten auf den 01.07.2015 festgelegt worden, also nach Beendigung des dem Kläger für die Ablösung der Grundpfandrechte zugebilligten Zeitraums. Im Übrigen sei die Regelung unverändert geblieben. Der Übergang finde erst nach Erfüllung sämtlicher Kaufpreisverpflichtungen der Käuferin gemäß § 4 des Vertrages statt.
Dass der wirtschaftliche Übergang des Objekts auf die Käuferin erst dann stattfinde, wenn die Käuferin ihren Verpflichtungen nachgekommen sei, habe im Interesse des Klägers gelegen. Ein vorzeitiger Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten auf die Käuferin hätte eine ungesicherte Vorleistung dargestellt. Die Käuferin hätte nämlich den Kaufgegenstand erhalten, ohne dass der Kaufpreis zuvor voll gezahlt worden wäre, da ein Teil des Kaufpreises durch die Schuldübernahme ausgeglichen werden sollte.
Die Regelungen über die Kaufpreiszahlung und den Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten auf die Käuferin seien eindeutig. Der Senat sei nicht aufgrund eines Schreibens des Beklagten zu seiner Auffassung gelangt, sondern erwähne lediglich, dass das Vertragsverständnis des Landgerichts und des Senats durch dieses Schreiben „letztlich“ bestätigt werde.
Dem Kläger sei aufgrund seiner Tätigkeit als Steuerberater die Konstruktion einer (befreienden) Schuldübernahme präsent gewesen. Ferner habe sich aus der Korrespondenz mit der Kreissparkasse ergeben, dass eine entsprechende Mitwirkung des Klägers erforderlich gewesen sei. Es sei nicht nachvollziehbar, warum der Kläger eine Mitwirkung verweigert habe. Eines gesonderten Hinweises hierauf im Vertragstext habe es nicht bedurft.
Die Streichung der Klausel, dass der Kläger eine etwaige Vorfälligkeitsentschädigung zu übernehmen habe, hätte keine Änderungen in § 9 des Vertrages nach sich ziehen müssen. Die Systematik des Vertrages habe vorgesehen, dass der Kläger bis zu einem bestimmten Zeitpunkt (30.06.2015) die Ablösung der Grundpfandrechte herbeiführen könne oder aber das Darlehen von der Käuferin übernommen werde, womit im Falle einer Ablösung dann auch die Vorfälligkeitsentschädigung von der Käuferin zu tragen gewesen wäre, wenn sie den Darlehensvertrag nicht weiter laufen lassen wollte. In § 9 sei lediglich vorgesehen, dass erst dann, wenn sämtliche Fälligkeitsvoraussetzungen vorlägen, der Übergang Besitz, Nutzen und Lasten stattfinde.
Die von dem Kläger geltend gemachten Schadenpositionen seien nicht durch die Vertragsgestaltung ausgelöst worden. Ausweislich des unstreitigen Tatbestand der landgerichtlichen Entscheidung vom 08.09.2017 habe die Kreissparkasse dem Kläger noch vor Ablauf des ihm in der Urkunde eingeräumten Zeitraums zur Ablösung der Grundpfandrechte am 17.06.2015 einen Vorschlag unterbreitet gehabt, wie die Schuldübernahme unter Ausklammerung der Frage der Wirksamkeit des ausgesprochenen Widerrufs abgewickelt werden könne. Der Kläger habe eine vorformulierte Erklärung unterschreiben sollen, mit der er die Schuldübernahme genehmigt gleichzeitig auf den Widerruf verzichtet hätte. Als er dies sei dem Kläger aber auch vorgeschlagen worden, dass die Vorfälligkeitsentschädigung durch den Kläger unter dem Vorbehalt der Rückforderung nach entsprechender gerichtlicher Klärung gezahlt werde. Beide Wege hätten zur Fälligkeit des Kaufpreises geführt, womit die Voraussetzungen für den Übergang Besitz, Nutzen, Lasten, geschaffen worden wären.
Dass bis zum Besitzübergang noch Darlehenszinsen gezahlt worden seien, habe nichts mit dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten zu tun, sondern damit, dass die Schuldübernahme durch den Kläger vereitelt worden sei.
Die Beklagte ist der Auffassung, es seien anderweitige Ersatzmöglichkeiten vorhanden. Der Kläger könne gegen die Kreissparkasse oder seinen Anwalt vorgehen.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Akteninhalt verwiesen. Die Akten – LG Köln 7 O 9/1e6 – waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet. Der Kläger hat unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt – insbesondere nicht aus § 19 BNotO – einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung von Schadensersatz. Es liegt bereits keine Pflichtverletzung des Beklagten im Zusammenhang mit dem Entwurf und Beurkundung des Kaufvertrages vom 02.06.2015 vor.
Der Kläger hat nicht dargelegt, dass die in § 4 des Kaufvertrages getroffene Regelung nicht den für den Beklagten zum Zeitpunkt der Beurkundung erkennbaren Willen der Parteien wiedergibt. Auch enthält die Regelung keine Unklarheiten.
Der Kläger hatte in seiner E-Mail vom 01.06.2015 bemängelt, dass er ausgehend vom ursprünglichen Entwurf des Beklagten eine Verpflichtung übernehmen würde, die Übernahme des Darlehens zu garantieren. Eine solche Garantie enthält der beurkundete Vertrag tatsächlich nicht. Wenn der Kläger eine Mitwirkung seinerseits vollständig ausschließen wollte, hätte er dies deutlicher gegenüber dem Beklagten zum Ausdruck bringen müssen. Dies trägt er nicht vor. Beanstandet wurde im Beurkundungstermin lediglich eine mögliche Belastung des Verkäufers mit einer etwaigen Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Klausel wurde gestrichen. Was der Kläger in Bezug auf den Regelungsgehalt einer Klausel annimmt, ist solange unerheblich, wie es nicht nach außen kundgetan wird.
Überdies setzte eine Übernahme des Darlehens, wie sie von den Vertragsparteien unstreitig für den Fall beabsichtigt war, dass der Widerruf des Darlehens nicht erfolgreich ist, zwangsläufig die Mitwirkung des Klägers voraus. Diesbezüglich führt das Oberlandesgericht Köln in seiner Entscheidung vom 22.11.2018 zutreffend aus:
„Soweit der Beklagte weiter einwendet, es habe für die Schuldübernahme durch die Klägerin nicht seiner – des Beklagten – Mitwirkung bedurft, greift auch dieser Einwand nicht durch.
Abgesehen davon, dass die für die befreiende Schuldübernahme erforderliche Genehmigung der Kreissparkasse Köln von dieser aus Gründen, die in der Person des Beklagten bzw. in dessen Gebaren lagen, verweigert wurde, war die Klägerin ihrerseits – wie vom Landgericht zutreffend angenommen – nicht verpflichtet, die Ablösung eines Darlehens (vor)zufinanzieren, dessen Bestand vom Beklagten, der seine auf Abschluss des Darlehensvertrages gerichtete Willenserklärung widerrufen hatte, in Abrede gestellt wurde. Vor dem Hintergrund der durch den Beklagten geschaffenen unklaren Rechtslage – der Widerruf erfasste auch den vom Beklagten im Jahr 2014 abgelösten Teil des Darlehensvertrages, weshalb der hiesige Beklagte vor dem Landgericht Köln (Az. 15 O 255/15) die Erstattung der im Zuge der Teilablösung erhobenen Vorfälligkeitsentschädigung (6.218,59 EUR) begehrte – spricht nichts dafür, dass die Klägerin zu einem früheren Zeitpunkt als geschehen gehalten gewesen wäre, Maßnahmen zu ergreifen, die die Kreissparkasse auf Grundlage einer die Wirksamkeit des Widerrufes negierenden Rechtsauffassung dem Beklagten angesonnen hatte. Im Übrigen verhält sich der Beklagte in diesem Zusammenhang widersprüchlich. Denn er hat in seiner Email vom 17. Juni 2015 (Anlage K 4) selbst die Sinnhaftigkeit einer von ihm hypothetisch angenommenen Darlehensablösung durch die Klägerin in Frage gestellt („warum auch immer“).
Auch aus der in § 4 Ziffer 3 KV für den Fall einer Belastungsübernahme durch die Klägerin vereinbarten Kaufpreisreduzierung um 5.700 EUR ergibt sich keine abweichende Würdigung. Denn dieser Regelung lag unstreitig die Vorstellung der Parteien zugrunde, die Kreissparkasse Köln werde die Schuldübernahme durch die Klägerin von der Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung abhängig machen. Die von der Kreissparkasse Köln in ihrer Email vom 17. Juni 2015 (Anlage K 4) vorliegend thematisierte Vorfälligkeitsentschädigung betraf indes nicht die Schuldübernahme durch die Klägerin, sondern vielmehr den zuvor durch den Beklagten erklärten Widerruf, den die Kreissparkasse zurückwies und allenfalls als Kündigung nach § 490 Abs. 2 BGB gelten lassen wollte unter Hinweis auf eine dann fällig werdende Vorfälligkeitsentschädigung; hierzu verhält sich die zwischen den Parteien getroffene vertragliche Regelung jedoch nicht.“
Der Kläger zeigt auch keine vertragliche Gestaltung auf, die der Beklagte stattdessen hätte vornehmen müssen und bei der keine Mitwirkungspflicht des Klägers bestanden hätte. In diesem Zusammenhang verkennt der Kläger, dass sowohl das Landgericht Köln als auch das Oberlandesgericht Köln den Schadensersatzanspruch der Käuferin gegen den Kläger gerade nicht auf eine Auslegung der vertraglichen Regelungen gestützt haben, sondern auf die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht zur Mitwirkung an der Umsetzung des notariellen Kaufvertrages. Das Oberlandesgericht hat ausgeführt, dass die vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten auch unter dem Gesichtspunkt des Schuldnerverzuges nach § 280 Abs. 2 in Verbindung mit § 286 BGB zu erstatten wären:
„Indem der Beklagte sich mit der E-Mail vom 17.06.2015 der von der Kreissparkasse für eine Genehmigung der Schuldübernahme zur Voraussetzung erhobenen Abgabe einer Verzichtserklärung des Beklagten bzw. alternativ einer Ablösung des Darlehens durch den Beklagten bei gleichzeitiger Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung „unter Vorbehalt einer nachträglichen Einigung bzw. einer gerichtlichen Klärung“ verweigerte und das damit einher gehende Hindernis der Abwicklung des Kaufvertrages sehenden Auges („Dann kann Frau Dr. Luecke-Giesler das Objekt eben nicht erwerben.“) in Kauf nahm, hat er seine eigenen Interessen über die berechtigten Interessen der ihm durch den Kaufvertrag verbundenen Klägerin gestellt und durch seine dokumentierte kompromisslose Haltung unmissverständlich kund getan, dass eine weitere Aufforderung zur Förderung der Vertragsabwicklung auf eine bloße – aussichtslose – Förmelei hinaus gelaufen wäre.“
Daraus folgt, dass – sofern eine Möglichkeit der Übernahme eines Darlehens besteht – auch stets eine vertragliche Nebenpflicht zur Mitwirkung an dieser Übernahme besteht.
Dementsprechend hat der Kläger keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten, die aus dem Verlust des Rechtsstreits Landgericht Köln 7 O 9/16 resultieren.
Der Kläger kann auch keinen Schadensersatz verlangen, weil die Regelung bezüglich des Besitzübergangs nicht dem für den Beklagten erkennbaren Parteiwillen entsprach. Es entspricht gängiger Vertragspraxis, dass der Besitz erst dann übergeht, wenn die Finanzierung des Kaufpreises gesichert ist. Wie der Beklagte zutreffend vorträgt, dient dies dem Schutz des Verkäufers. Der Kläger trägt vorliegend vor, dass ihm aus verschiedenen Gründen an einer Einhaltung des Zeitpunkts des Besitzübergangs gelegen war und dass er demgegenüber die Risiken eines vorzeitigen Besitzübergangs als gering einschätzte. Er trägt jedoch nicht vor, dass dem Beklagten diese Beweggründe bekannt waren bzw. der Kläger dem Beklagten gegenüber diese mitgeteilt hat. Vor diesem Hintergrund hatte der Beklagte keine Veranlassung, von der üblichen Vertragsgestaltung abzuweichen. Es würde vielmehr eine Pflichtverletzung darstellen, auf eine Sicherung des Verkäufers ohne weiteres zu verzichten.
Darüber hinaus hat der Kläger die Verschiebung des Besitzübergangs selbst zu verantworten, weil er seiner Mitwirkungspflicht nicht nachgekommen ist und damit den Eintritt der Voraussetzungen des § 4 selbst verhindert hat. Dem Kläger musste aufgrund der klar formulierten Regelung in § 9 des Kaufvertrages bewusst sein, welche Voraussetzungen für den Besitzübergang vorliegen müssen.
Sofern der Kläger seine Schadensersatzforderung auch auf eine Verletzung von § 17 Abs. 2 Satz 2 a Nr. 2 BeurkG stützt, liegt bereits keine Verletzung dieser Vorschrift vor. Es liegt nämlich bereits kein Verbrauchervertrag vor, da nach dem Vortrag des Klägers ein Vertrag zwischen Verbrauchern und nicht zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmer beurkundet wurde. Im Übrigen trägt der Kläger nicht vor, wie der Schaden aufgrund des behaupteten Verstoßes gegen § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG entstanden sein soll.
Nach alledem unterliegt die Klage der vollständigen Abweisung.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 709 Satz 1 und 2 ZPO.
Der Streitwert wird auf 17.918,21 EUR festgesetzt.
