Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Herausforderungen bei Notarkosten: Ein Fallbericht zur Kostenübersicht
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wie werden die Notarkosten bei einer Hofübergabe grundsätzlich berechnet?
- Welche Voraussetzungen müssen für eine Gebührenermäßigung bei landwirtschaftlichen Betrieben erfüllt sein?
- Was kann man tun, wenn man die Notarrechnung für zu hoch hält?
- Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Fälligkeit bei der Berechnung der Notarkosten?
- Welche Besonderheiten gibt es bei der Hofübergabe innerhalb der Familie?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Deggendorf
- Datum: 22.09.2022
- Aktenzeichen: 21 OH 34/21
- Verfahrensart: Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 GNotKG
- Rechtsbereiche: Notarkostenrecht, Beurkundungskosten
Beteiligte Parteien:
- Antragstellerin: Die Person, die den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gegen die Höhe der Notarkostenrechnung eingereicht hat. Sie argumentierte, dass für die Bewertung das Kostenprivileg des § 48 I GNotKG hätte angewendet werden müssen, da das Anwesen von ihr und ihrem Ehemann bewirtschaftet wurde.
- Notar: Beurkundete einen Übergabevertrag, in dem die Antragstellerin ein Anwesen von ihrer Mutter zu Alleineigentum erhielt. Die Kostenrechnung des Notars wurde von der Antragstellerin als zu hoch empfunden.
- Notarkasse München: Gab eine Stellungnahme zu der Notarkostenrechnung ab.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Antragstellerin erhielt von ihrer Mutter ein landwirtschaftliches Anwesen übertragen und kritisierte die vom Notar in Rechnung gestellten Beurkundungsgebühren. Ihrer Meinung nach hätte das Kostenprivileg nach § 48 I GNotKG zur Anwendung kommen müssen.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob das Kostenprivileg des § 48 GNotKG aufgrund der angeblichen Fortführung des landwirtschaftlichen Betriebs durch die Antragstellerin und ihren Ehemann greifen kann.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 GNotKG wurde als unbegründet zurückgewiesen.
- Begründung: Das Kostenprivileg des § 48 GNotKG wurde nicht angewendet, da der Betrieb nicht unmittelbar durch die Erwerberin (Antragstellerin) fortgeführt wurde, sondern der Pachtvertrag mit ihrem Ehemann fortbestand. Eine unmittelbare Übernahme des Betriebs durch die Erwerberin ist zwingend erforderlich für die Anwendung des Privilegs.
- Folgen: Die Notarkostenrechnung bleibt bestehen. Die Entscheidung ist gerichtsgebührenfrei, und außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Herausforderungen bei Notarkosten: Ein Fallbericht zur Kostenübersicht
Die Notarkosten spielen eine entscheidende Rolle bei der Erstellung von rechtlich bindenden Dokumenten wie Übergabeverträgen, Schenkungsverträgen oder Erbverträgen. Diese Kosten können je nach Vertragsart und Wert der Immobilie stark variieren und sind in der Gebührenordnung für Notare festgelegt. Für viele ist die Notarkostenrechnung ein wichtiges Thema, da sie einen wesentlichen Teil der Gesamtkosten bei der Immobilienübergabe und beim Vertragsabschluss ausmacht.
Um eine transparente Kostenschätzung zu erhalten, nutzen viele den Notarkosten Rechner, der beispielhafte Notarkosten aufzeigt und eine Übersicht über die zu erwartenden Ausgaben bietet. Im folgenden Abschnitt wird ein konkreter Fall vorgestellt, der die Herausforderungen und Besonderheiten einer Notarkostenrechnung im Zusammenhang mit einem Übergabevertrag beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Streit um Notarkosten bei Hofübergabe: Keine Gebührenermäßigung bei verpachtetem Betrieb
Bei einer Hofübergabe im September 2020 entbrannte ein Streit um die Höhe der Notarkosten. Das Landgericht Deggendorf wies am 22. September 2022 den Antrag der neuen Eigentümerin auf Reduzierung der Notargebühren zurück. Die Notarkosten von 10.000,07 EUR für die Beurkundung eines landwirtschaftlichen Anwesens wurden als rechtmäßig bestätigt.
Keine Privilegierung bei Verpachtung des Hofes
Der zentrale Streitpunkt war die Anwendbarkeit des Kostenprivilegs nach § 48 GNotKG, das bei landwirtschaftlichen Betrieben unter bestimmten Voraussetzungen eine Gebührenermäßigung vorsieht. Die Antragstellerin hatte das Anwesen von ihrer Mutter übernommen, jedoch war der Betrieb an ihren Ehemann verpachtet. Nach der Übergabe sollte dieser Pachtzustand fortbestehen. Das Gericht stellte klar, dass die Gebührenermäßigung nur gewährt werden kann, wenn der Erwerber den Betrieb unmittelbar selbst fortführt.
Gesetzliche Grundlagen der Kostenberechnung
Das Gericht betonte, dass für die Wertberechnung der Zeitpunkt der Fälligkeit maßgebend ist. Bei Beurkundungsverfahren tritt diese mit der Unterzeichnung der Niederschrift ein. Zu diesem Zeitpunkt müssen alle Voraussetzungen für die Anwendung des Kostenprivilegs erfüllt sein. Die Notargebühren wurden auf Basis eines Geschäftswerts von 1.885.492,00 EUR berechnet, der dem Verkehrswert des übergebenen Grundbesitzes entspricht.
Rechtliche Bewertung der Verpachtung
Auch der Umstand, dass die neue Eigentümerin im Betrieb auf Basis einer Vollmacht tätig war, änderte nichts an der rechtlichen Bewertung. Das Gericht stellte klar, dass bei der Ausübung einer Vollmacht ein Handeln für einen Dritten vorliegt und nicht ein Handeln im eigenen Namen. Der Gesetzgeber habe ausdrücklich festgelegt, dass eine Privilegierung ausgeschlossen sein soll, wenn ein Betrieb zum Zeitpunkt des Geschäfts nicht vom Eigentümer bewirtschaftet wird, sondern verpachtet ist. Dies gelte auch bei einer innerfamiliären Verpachtung.
Bestätigung der Notarrechnung
Die formale Prüfung der Notarkostenrechnung ergab keine Fehler. Sie entsprach dem Zitiergebot des § 19 GNotKG und berechnete die Kosten auf Grundlage des korrekten Geschäftswerts. Da die Kostenberechnung nicht zum Nachteil der Antragstellerin von den gesetzlichen Vorgaben abwich, wurde ihr Antrag auf gerichtliche Entscheidung als unbegründet zurückgewiesen. Die Entscheidung erging gerichtskostenfrei, wobei jede Partei ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass die ermäßigten Notarkosten für landwirtschaftliche Betriebe nur gewährt werden, wenn der neue Eigentümer den Betrieb selbst und unmittelbar weiterführt. Eine Verpachtung – auch an Familienmitglieder – schließt diese Vergünstigung aus. Dies gilt selbst dann, wenn der Eigentümer mit Vollmacht im Betrieb mitarbeitet. Das Gericht bestätigt damit die strenge Auslegung des Gesetzes und schafft Klarheit für die Kostenberechnung bei der Hofübergabe.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie einen landwirtschaftlichen Betrieb übernehmen und dabei die Notarkosten senken möchten, müssen Sie den Betrieb nach der Übergabe selbst bewirtschaften. Verpachten Sie den Hof – auch an Ihren Ehepartner oder andere Familienangehörige – verlieren Sie den Anspruch auf die Gebührenermäßigung. Die Notarkosten werden dann auf Basis des vollen Verkehrswerts berechnet, was wie im vorliegenden Fall zu einer Rechnung von über 10.000 Euro führen kann. Diese Regelung gilt auch, wenn Sie selbst aktiv im Betrieb mitarbeiten, aber formal nicht als Bewirtschafter auftreten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie werden die Notarkosten bei einer Hofübergabe grundsätzlich berechnet?
Die Notarkosten bei einer Hofübergabe richten sich nach dem Geschäftswert des übergebenen Hofes und sind bundeseinheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
Privilegierte Berechnung für landwirtschaftliche Betriebe
Bei der Übergabe eines landwirtschaftlichen Betriebs gilt eine besondere Privilegierung: Der Geschäftswert beträgt maximal das Vierfache des letzten Einheitswerts des Hofes, wenn der Betrieb vom Übernehmer fortgeführt wird. Dies entspricht in der Regel nur 10% bis 30% des tatsächlichen Verkehrswerts und führt zu deutlich niedrigeren Notarkosten.
Berechnung bei zusätzlichen Gegenleistungen
Wenn Sie als Hofübernehmer neben der reinen Übernahme weitere Gegenleistungen erbringen, wie etwa:
- Altenteilsleistungen
- Wohnrechte
- Übernahme von Verbindlichkeiten
- Abfindungen an weichende Erben
werden diese dem Geschäftswert hinzugerechnet, sofern ihr Wert den vierfachen Einheitswert übersteigt.
Gebührensatz und Zusatzkosten
Der Notar berechnet für die Beurkundung des Hofübergabevertrags die doppelte Gebühr (2,0) nach der Tabelle B des GNotKG. Zu den reinen Notargebühren kommen noch die gesetzliche Umsatzsteuer sowie Auslagen für Grundbucheintragungen und behördliche Genehmigungen hinzu.
Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und können weder verhandelt noch unterschritten werden. Der Notar ist verpflichtet, die korrekten Gebühren zu erheben, und dies wird regelmäßig von Amts wegen überprüft.
Welche Voraussetzungen müssen für eine Gebührenermäßigung bei landwirtschaftlichen Betrieben erfüllt sein?
Im landwirtschaftlichen Bereich existieren verschiedene Arten von Gebührenermäßigungen, die an spezifische Voraussetzungen geknüpft sind.
Tarifermäßigung bei der Einkommensteuer
Die Tarifermäßigung nach § 32c EStG ermöglicht eine gleichmäßigere steuerliche Belastung bei schwankenden Erträgen. Für die Gewährung müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
- Es darf für negative Einkünfte im ersten Betrachtungsjahr kein Verlustrücktrag erfolgt sein
- Bei negativen Einkünften im zweiten oder dritten Betrachtungsjahr darf kein Verzicht auf Verlustrücktrag beantragt werden
- Der Betrieb darf nicht als Unternehmen in Schwierigkeiten eingestuft sein
- Eventuellen Rückforderungsanforderungen muss vollständig nachgekommen sein
Grundsteuerermäßigung für Wohnteile
Für Wohngebäude der Land- und Forstwirtschaft in Bayern und Niedersachsen ist eine Ermäßigung der Grundsteuermesszahl um 25 Prozent möglich, wenn:
- Die Wohnung vom Betriebsinhaber, seinen Familienangehörigen oder Altenteilern zu Wohnzwecken genutzt wird
- Die Wohnung sich in unmittelbarer Nähe zum landwirtschaftlichen Betrieb befindet
- Der Betriebsleiter mindestens vier bis sechs Wochen im Jahr für den Betrieb tätig ist
Kostenprivileg bei Gerichts- und Notarkosten
Das Kostenprivileg nach § 48 Abs. 1 GNotKG gilt ausschließlich bei:
- Übergabe oder Zuwendung eines land- oder forstwirtschaftlichen Betriebs mit Hofstelle
- Unmittelbarer Fortführung des Betriebs durch den Erwerber
- Berechnung der Gebühren nach dem Einheitswert statt nach dem Verkehrswert
Die Vergünstigungen entfallen, wenn der Betrieb verpachtet wird oder die Voraussetzungen nicht mehr erfüllt sind.
Was kann man tun, wenn man die Notarrechnung für zu hoch hält?
Wenn Sie eine Notarrechnung für zu hoch halten, können Sie zunächst formlos beim Notar nachfragen und um Aufklärung oder Korrektur der Rechnung bitten.
Gerichtliches Überprüfungsverfahren
Führt das Gespräch mit dem Notar zu keinem zufriedenstellenden Ergebnis, steht Ihnen der Weg einer gerichtlichen Überprüfung offen. Sie können beim zuständigen Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat, einen Antrag auf Überprüfung der Kostenberechnung stellen.
Der Antrag kann schriftlich oder mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle des Landgerichts gestellt werden. Dabei müssen Sie die vermeintlichen Fehler in der Rechnung konkret benennen und begründen.
Wichtige Fristen und Kosten
Für die Überprüfung der Notarrechnung gilt grundsätzlich keine Frist, solange der Notar keine vollstreckbare Ausfertigung der Kostenrechnung zugestellt hat. Nach Zustellung einer vollstreckbaren Ausfertigung können Anträge nur noch bis zum Ablauf des Kalenderjahres gestellt werden, das auf das Jahr der Zustellung folgt.
Das gerichtliche Überprüfungsverfahren ist kostenfrei. Es fallen keine Gerichtskosten an.
Rechtsmittel
Sind Sie mit der Entscheidung des Landgerichts nicht einverstanden, können Sie Beschwerde zum Oberlandesgericht einlegen. Eine weitere Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof ist nur möglich, wenn das Oberlandesgericht diese ausdrücklich zulässt.
Welche Rolle spielt der Zeitpunkt der Fälligkeit bei der Berechnung der Notarkosten?
Die Notarkosten werden unmittelbar mit der Beendigung des Verfahrens oder des Geschäfts fällig. Der Zeitpunkt der Fälligkeit markiert dabei den gesetzlich festgelegten Moment, ab dem die Notarkosten zu begleichen sind.
Entstehung und Berechnung
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie zum Zeitpunkt der Beurkundung. Der Gebührensatz wird nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet und beträgt für die Beurkundung des Kaufvertrags zwischen 1,0 und 1,5 Prozent des Kaufpreises.
Zahlungsmodalitäten
Nach der Beurkundung stellt der Notar die Rechnung, die üblicherweise innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu begleichen ist. Die Auslagen des Notars und bestimmte Sondergebühren werden dabei sofort nach ihrer Entstehung fällig.
Praktische Bedeutung
Der Fälligkeitszeitpunkt ist von der Kaufpreisfälligkeit zu unterscheiden. Während die Notarkosten direkt nach der Beurkundung zu zahlen sind, wird der Immobilienkaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind:
- Vorliegen aller erforderlichen Genehmigungen
- Eintragung der Eigentumsvormerkung im Grundbuch
- Klärung eventueller Vorkaufsrechte
Die Notarkosten sind dabei unabhängig vom späteren Schicksal des Kaufvertrags zu zahlen. Selbst wenn der Kaufvertrag später rückabgewickelt wird, bleiben die Notarkosten bestehen, da sie für die bereits erbrachte Dienstleistung anfallen.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Hofübergabe innerhalb der Familie?
Die Hofübergabe innerhalb der Familie unterliegt besonderen rechtlichen Regelungen. In Nordrhein-Westfalen, Niedersachsen, Hamburg und Schleswig-Holstein gilt die Höfeordnung, während in den anderen Bundesländern das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) zur Anwendung kommt.
Rechtliche Rahmenbedingungen
Bei der Hofübergabe innerhalb der Familie ist ein notariell beurkundeter Hofübergabevertrag erforderlich. Dieser Vertrag hat eine Doppelwirkung: Er regelt sowohl den Eigentumsübergang als auch die vorweggenommene Erbfolge.
Versorgung der Übergeber
Die Hofübergabe basiert typischerweise nicht auf einer einmaligen Geldzahlung. Stattdessen werden Altenteilsleistungen vereinbart, die die Versorgung der Übergeber sicherstellen. Dazu gehören üblicherweise:
- Wohnrecht auf der Hofstelle
- Finanzielle Versorgung durch den Übernehmer
- Persönliche Betreuungsleistungen
Steuerliche Aspekte
Der Gesetzgeber begünstigt die Übertragung von landwirtschaftlichem Eigentum bei Fortführung des Betriebes. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Schenkungs- und Erbschaftssteuer vermieden werden. Dafür muss der Betrieb mindestens 7 Jahre weitergeführt werden und die Lohnsumme darf in diesem Zeitraum nicht sinken.
Weichende Erben
Eine besondere Herausforderung stellt die Regelung der Abfindungsansprüche weichender Erben dar. Diese sollten bereits im Hofübergabevertrag festgelegt werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Abfindungszahlungen können allerdings steuerlich nicht abgesetzt werden.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Kostenprivileg
Ein besonderer Rechtsvorteil im Notarkostenrecht nach § 48 GNotKG, der bei landwirtschaftlichen Betrieben unter bestimmten Voraussetzungen eine Ermäßigung der Notargebühren ermöglicht. Diese Vergünstigung wird nur gewährt, wenn der neue Eigentümer den Betrieb selbst bewirtschaftet. Bei Verpachtung oder anderweitiger Überlassung an Dritte entfällt dieser Vorteil. Beispiel: Ein Landwirt übernimmt den elterlichen Hof und führt ihn persönlich weiter – hier greift das Kostenprivileg.
Geschäftswert
Der wirtschaftliche Wert eines Rechtsgeschäfts, der als Berechnungsgrundlage für Notargebühren und Gerichtskosten dient. Bei Immobilien wird meist der Verkehrswert (aktueller Marktwert) herangezogen. Dieser Wert bestimmt maßgeblich die Höhe der anfallenden Gebühren gemäß der Kostenordnung. Beispiel: Bei einer Hofübergabe mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro bildet dieser Betrag den Geschäftswert für die Berechnung der Notarkosten.
Beurkundung
Die offizielle Dokumentation und rechtliche Beglaubigung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar nach §§ 8 ff. BeurkG. Der Notar verliest dabei die Urkunde, klärt über rechtliche Folgen auf und stellt die Identität der Beteiligten fest. Durch die Beurkundung erhält das Dokument besondere Beweiskraft. Beispiel: Bei einer Hofübergabe wird der Übergabevertrag vom Notar verlesen, von allen Beteiligten unterschrieben und damit rechtswirksam beurkundet.
Zitiergebot
Eine gesetzliche Vorgabe nach § 19 GNotKG, die den Notar verpflichtet, in seiner Kostenrechnung alle angewandten Vorschriften genau anzugeben. Dies dient der Transparenz und Nachprüfbarkeit der Gebührenberechnung. Die Beteiligten können so nachvollziehen, wie sich die Kosten zusammensetzen. Beispiel: Der Notar muss in der Rechnung aufführen, nach welchen Paragrafen er die Grundgebühr, Zusatzgebühren oder eventuelle Ermäßigungen berechnet hat.
Verkehrswert
Der objektive Marktwert einer Immobilie, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielen lässt (§ 194 BauGB). Er dient als Basis für die Berechnung von Notargebühren und anderen Kosten. Beispiel: Ein Gutachter ermittelt für einen landwirtschaftlichen Betrieb unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ertragskraft einen Verkehrswert von 1,8 Millionen Euro.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 127 GNotKG: Dieser Paragraph regelt die gerichtliche Entscheidung über Gebührenstreitigkeiten im Bereich des Notars. Antragsteller können die Angemessenheit von Notarkosten anfechten. Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, der allerdings als unbegründet zurückgewiesen wurde.
- § 48 GNotKG: Hier wird das Kostenprivileg für bestimmte Übertragungen von Unternehmensvermögen behandelt. Um in den Genuss des Privilegs zu kommen, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein, wie beispielsweise die unmittelbare Fortführung des Betriebs durch den Erwerber. Im konkreten Fall konnte diese Bedingung nicht nachgewiesen werden, weshalb die Gebührenprivilegierung nicht zur Anwendung kam.
- § 10 GNotKG: Dieser Paragraph befasst sich mit der Fälligkeit der Notargebühren und die Definition, wann diese Gebühren entstehen. Die Gebühren werden fällig, wenn das notarielle Verfahren abgeschlossen ist. In dem Fall wurde festgestellt, dass die Gebühren mit der Unterzeichnung der Niederschrift fällig wurden, was die Argumentation der Antragstellerin bezüglich der Gebührenlast beeinflusst.
- § 96 GNotKG: Hier wird behandelt, wie der Geschäftswert für die Gebührenberechnung ermittelt wird. In der Entscheidung wurde festgestellt, dass der Geschäftswert korrekt mit dem Verkehrswert des übertragenen Grundstücks angesetzt wurde. Dies war eine der Kernaussagen, die zur Ablehnung des Antrags führte, da die Bewertung sich als zutreffend erwies.
- § 19 GNotKG: Dieser Paragraph stellt das Zitiergebot dar, welches vorschreibt, dass die Gebührenordnung in der Rechnung konkret angegeben werden muss. Die Entscheidung bestätigte, dass die Notarkostenrechnung formell fehlerfrei war und dem Zitiergebot entsprach, was die Rechtmäßigkeit der Gebührenforderung bekräftigte.
Das vorliegende Urteil
LG Deggendorf – Az.: 21 OH 34/21 – Beschluss vom 22.09.2022
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