Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Notarkosten unter dem Kostenprivileg: Ein Fallbeispiel im Detail
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wie berechnet sich die Höhe einer Notarkostenrechnung?
- Welche Voraussetzungen müssen für das Kostenprivileg bei landwirtschaftlichen Betrieben erfüllt sein?
- Welche Rechtsmittel stehen gegen eine Notarkostenrechnung zur Verfügung?
- Wie wirkt sich eine Verpachtung auf das Kostenprivileg aus?
- Wann ist der Geschäftswert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Deggendorf
- Datum: 22.09.2022
- Aktenzeichen: 21 OH 34/21
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren über Notarkostenrechnung
- Rechtsbereiche: Notarkostenrecht
Beteiligte Parteien:
- Antragstellerin: Die Antragstellerin hat eine Beschwerde gegen die Notarkostenrechnung eingereicht. Sie argumentiert, dass das Kostenprivileg des § 48 I GNotKG anwendbar sei, da das landwirtschaftliche Anwesen an ihren Schwiegersohn verpachtet wurde und von beiden Eheleuten geführt wird.
- Notar: Der Notar hat die Kostenrechnung auf Basis eines Geschäftswerts von 1.885.492,00 EUR erstellt und Gebühren in Höhe von 10.000,07 EUR in Rechnung gestellt.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Die Antragstellerin erhielt ein landwirtschaftliches Anwesen von ihrer Mutter, das ursprünglich am 01.01.2014 an sie und später an ihren Schwiegersohn verpachtet wurde. Der Notar stellte eine Rechnung für die Beurkundung dieser Übertragung aus, gegen die die Antragstellerin beschwerte, mit der Begründung, es hätte das Kostenprivileg nach § 48 I GNotKG angewendet werden sollen.
- Kern des Rechtsstreits: Der Streitpunkt liegt in der Frage, ob das Kostenprivileg des § 48 GNotKG anwendbar ist, obwohl der Betrieb nicht unmittelbar durch die Antragstellerin, sondern durch ihren Schwiegersohn geführt wird.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung wurde als unbegründet zurückgewiesen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass das Kostenprivileg nach § 48 GNotKG nicht anwendbar ist, da eine unmittelbare Fortführung des Betriebs durch die Antragstellerin nicht gegeben ist. Dies ist eine zwingende Voraussetzung für die Anwendung des Privilegs laut Gesetz. Der Betrieb wurde an einen Dritten verpachtet, was die Anwendung des § 48 GNotKG ausschließt.
- Folgen: Die beanstandete Notarkostenrechnung bleibt bestehen. Die Entscheidung wurde gerichtsgebührenfrei erlassen, und jede Partei trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst. Das Urteil verdeutlicht, dass das Privileg des § 48 GNotKG nur greift, wenn der Erwerber den Betrieb selbst fortführt.
Notarkosten unter dem Kostenprivileg: Ein Fallbeispiel im Detail
Die Notarkostenrechnung ist ein zentrales Element in der rechtlichen und finanziellen Planung von notarielle Dienstleistungen. Ein wichtiger Bestandteil dieser Kostenstruktur ist das Kostenprivileg des § 48 Abs. 1 des Gesetzes über die Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare (GNotKG). Dieses Privileg sorgt dafür, dass bestimmte Gebühren ermäßigt werden oder ganz entfallen können, was für Bürger und Unternehmen von großer Bedeutung ist, um die Notarkosten transparent und nachvollziehbar zu gestalten.
Ein klar gegliedertes Verständnis der Gebührenordnung für Notare ist entscheidend, um die Notarkosten effektiv zu ermitteln. Die Gebührenstruktur kann variieren, was manchmal zu Unsicherheiten führt, insbesondere beim Empfang eines Gebührenbescheids. Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt und analysiert, der die Umsetzung des Kostenprivilegs in der Notarkostenrechnung beleuchtet.
Der Fall vor Gericht
Notarkostenstreit: Landwirtschaftliches Anwesen ohne Kostenprivileg übertragen
Das Landgericht Deggendorf hat eine Beschwerde gegen eine Notarkostenrechnung in Höhe von 10.000,07 EUR zurückgewiesen. Die Klägerin hatte die Kostenberechnung für die notarielle Beurkundung eines Übergabevertrags angefochten, mit dem sie ein landwirtschaftliches Anwesen von ihrer Mutter übernommen hatte.
Geschäftswert von 1,88 Millionen Euro rechtmäßig angesetzt
Die Notarkostenrechnung basierte auf einem Geschäftswert von 1.885.492,00 EUR. Nach Auffassung der Klägerin hätte das sogenannte Kostenprivileg nach § 48 GNotKG zur Anwendung kommen müssen, wodurch sich die Gebühren erheblich reduziert hätten. Sie begründete dies damit, dass sie den Betrieb bereits seit 2014 als Pächterin geführt habe. Lediglich aus sozialrechtlichen Gründen sei der Betrieb ab April 2018 an ihren Ehemann verpachtet worden.
Keine unmittelbare Betriebsfortführung durch die Erwerberin
Das Gericht stellte klar, dass für die Anwendung des Kostenprivilegs die unmittelbare Fortführung des Betriebs durch den Erwerber selbst zwingend erforderlich sei. Im vorliegenden Fall war das Anwesen jedoch an den Ehemann der Erwerberin verpachtet, wobei die Klägerin laut Übergabevertrag Kenntnis vom Pachtvertrag hatte und nach der Besitzübergabe anstelle der Veräußerin in diesen eintrat.
Verpachtung schließt Kostenprivileg aus
Ein verpachteter Betrieb, der auch nach der Übergabe verpachtet bleibt, erfüllt nach Ansicht des Gerichts nicht die Voraussetzungen für das Kostenprivileg. Dies gilt auch bei einer innerfamiliären Verpachtung. Das Gericht stützte sich dabei auf den Willen des Gesetzgebers, der eine Privilegierung ausdrücklich ausschließt, wenn ein Betrieb zum Zeitpunkt des Geschäfts nicht vom Eigentümer bewirtschaftet, sondern überwiegend verpachtet wird.
Vollmacht ersetzt keine eigene Betriebsführung
Auch der Einwand der Klägerin, sie handle im Betrieb auf Basis einer Vollmacht zur Vornahme sämtlicher landwirtschaftlichen Geschäfte sowie einer Bankvollmacht, konnte nicht überzeugen. Das Gericht stellte klar, dass bei Ausübung einer Vollmacht ein Handeln für einen Dritten und nicht im eigenen Namen vorliege. Da somit eine gesetzlich vorgegebene Voraussetzung für das Kostenprivileg fehle, sei der Geschäftswert zu Recht mit dem Verkehrswert des übergebenen Grundbesitzes angesetzt worden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil stellt klar, dass das Kostenprivileg für landwirtschaftliche Betriebe bei der Berechnung von Notarkosten nur dann gilt, wenn der Erwerber den Betrieb unmittelbar selbst fortführt. Eine Verpachtung des Betriebs – auch an Familienmitglieder – schließt die Anwendung des Privilegs aus. Auch eine Vollmacht zur Geschäftsführung reicht nicht aus, da sie kein Handeln im eigenen Namen darstellt. Der Geschäftswert muss in solchen Fällen nach dem vollen Verkehrswert berechnet werden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie einen landwirtschaftlichen Betrieb übernehmen und dabei von günstigeren Notarkosten profitieren möchten, müssen Sie den Betrieb selbst und unmittelbar weiterführen. Eine Verpachtung an Ihren Ehepartner oder andere Familienangehörige – auch aus sozialversicherungsrechtlichen Gründen – führt zum Verlust des Kostenprivilegs. Die Notarkosten werden dann auf Basis des vollen Verkehrswerts berechnet, was wie im vorliegenden Fall zu erheblichen Summen von mehreren tausend Euro führen kann. Die bloße Mitarbeit im Betrieb oder eine Vollmacht zur Geschäftsführung reichen nicht aus, um die vergünstigten Gebühren zu erhalten.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie berechnet sich die Höhe einer Notarkostenrechnung?
Die Höhe der Notarkosten wird bundesweit einheitlich durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Eine freie Preisgestaltung durch den Notar ist nicht möglich, da er gesetzlich zur Erhebung der vorgeschriebenen Gebühren verpflichtet ist.
Grundlagen der Berechnung
Der Notar berechnet die Gebühren nach zwei wesentlichen Faktoren: dem Geschäftswert und dem Gebührensatz. Bei einem Kaufvertrag ist der Geschäftswert beispielsweise der Kaufpreis, bei Generalvollmachten das Bruttovermögen des Vollmachtgebers.
Gebührensätze für verschiedene Tätigkeiten
Die Höhe des Gebührensatzes hängt von der Art des Rechtsgeschäfts ab:
- Bei einseitigen Erklärungen wird eine einfache Gebühr (1,0) berechnet
- Für Verträge und Beschlüsse fällt eine doppelte Gebühr (2,0) an
- Betreuungs- und Vollzugstätigkeiten werden meist mit einem Gebührensatz von 0,5 berechnet
Konkrete Gebührenermittlung
Die endgültige Gebühr ergibt sich aus der Multiplikation des jeweiligen Geschäftswerts mit dem entsprechenden Hebesatz. Die Beurkundungsgebühr umfasst dabei die gesamte Beratung durch den Notar, die Entwurfsfertigung sowie die eigentliche Beurkundung.
Zusätzliche Kostenbestandteile
Neben der Grundgebühr können weitere Kosten entstehen:
- Schreibauslagen (Dokumentenpauschale) von etwa 0,15 € pro Seite
- Auslagen für Telefon und Porto
- Gesetzliche Umsatzsteuer von 19%
Das System ist dabei sozial ausgewogen gestaltet: Notare führen viele kleinere Amtstätigkeiten ohne kostendeckende Gebühr durch, was durch höhere Gebühren bei größeren Geschäften ausgeglichen wird.
Welche Voraussetzungen müssen für das Kostenprivileg bei landwirtschaftlichen Betrieben erfüllt sein?
Das Kostenprivileg nach § 48 Abs. 1 GNotKG ermöglicht eine deutlich günstigere Berechnung der Notar- und Gerichtsgebühren bei der Übertragung landwirtschaftlicher Betriebe.
Grundvoraussetzungen
Ein land- oder forstwirtschaftlicher Betrieb mit Hofstelle muss an eine oder mehrere natürliche Personen übergeben oder zugewendet werden. Die Übertragung muss dabei im Rahmen einer Hofübergabe oder Zuwendung erfolgen, nicht bei einem regulären Verkauf.
Fortführungskriterien
Der Erwerber muss zwei zentrale Bedingungen erfüllen:
Die unmittelbare Fortführung des Betriebs durch den Erwerber selbst muss beabsichtigt sein. Nach aktueller BGH-Rechtsprechung ist auch eine familiäre Arbeitsteilung zulässig – beispielsweise wenn der Betrieb an Familienangehörige verpachtet wird und gemeinsam bewirtschaftet wird.
Der Betrieb muss unmittelbar nach der Übergabe einen nicht nur unwesentlichen Teil der Existenzgrundlage des zukünftigen Inhabers bilden.
Bewertungsgrundlage
Bei Erfüllung der Voraussetzungen wird der Geschäftswert für die Gebührenberechnung auf maximal das Vierfache des letzten Einheitswerts begrenzt. Dies entspricht meist nur 10% bis 30% des tatsächlichen Verkehrswerts. Ab 2025 wird aufgrund der Grundsteuerreform eine neue Bewertungsgrundlage eingeführt.
Besondere Anwendungsfälle
Eine Verpachtung des Betriebs an Familienangehörige ist für das Kostenprivileg nicht schädlich, wenn der Erwerber bei der Bewirtschaftung selbst aktiv mitwirkt. Dies gilt auch bei einer bereits vor der Übertragung bestehenden Verpachtung an Familienangehörige.
Welche Rechtsmittel stehen gegen eine Notarkostenrechnung zur Verfügung?
Gegen eine Notarkostenrechnung können Sie einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim zuständigen Landgericht stellen. Das Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat, ist für diese Entscheidung zuständig.
Fristen und formale Anforderungen
Die Antragsfrist ist streng begrenzt: Der Antrag muss vor Ablauf des Kalenderjahres gestellt werden, das auf das Jahr folgt, in dem die vollstreckbare Ausfertigung der Kostenberechnung zugestellt wurde. Wenn Sie beispielsweise die vollstreckbare Ausfertigung im Juni 2024 erhalten, läuft die Frist bis zum 31.12.2025.
Inhaltliche Voraussetzungen
Der Antrag kann sich gegen verschiedene Aspekte der Kostenberechnung richten:
- Die Höhe der berechneten Gebühren
- Die Zahlungspflicht an sich
- Die Verzinsungspflicht
- Die Erteilung der Vollstreckungsklausel
Verfahrensablauf
Das Landgericht hört vor seiner Entscheidung die Beteiligten und die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars an. Bei Rahmengebühren oder öffentlich-rechtlichen Verträgen wird zusätzlich ein Gutachten des Vorstands der Notarkammer eingeholt.
Der Antrag auf gerichtliche Entscheidung hat keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet, dass die Zahlungspflicht zunächst bestehen bleibt. Das Gericht kann jedoch auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung anordnen.
Wie wirkt sich eine Verpachtung auf das Kostenprivileg aus?
Bei der Verpachtung eines landwirtschaftlichen Betriebs ist für das Kostenprivileg nach § 48 GNotKG entscheidend, an wen verpachtet wird und wie die Bewirtschaftung erfolgt.
Verpachtung innerhalb der Familie
Bei einer Verpachtung an Familienangehörige bleibt das Kostenprivileg erhalten, wenn der Betrieb arbeitsteilig und in gemeinsamer Verantwortung bewirtschaftet wird. Dies gilt etwa bei der Verpachtung an den Ehegatten oder andere enge Familienangehörige, sofern der Übernehmer bei der Bewirtschaftung selbst aktiv mitwirkt.
Verpachtung an Dritte
Eine Verpachtung an fremde Dritte führt dagegen zum Verlust des Kostenprivilegs. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Übernehmer nur als Verpächter auftritt und keine eigene landwirtschaftliche Tätigkeit ausübt. Die bloße Ankündigung, den Betrieb nach Ablauf des Pachtverhältnisses selbst bewirtschaften zu wollen, reicht nicht aus.
Zeitpunkt der Verpachtung
Der Zeitpunkt der Betriebsübernahme ist maßgeblich für die Beurteilung. Besteht bereits zum Zeitpunkt der Übergabe eine Verpachtung an Dritte und wird diese fortgeführt, entfällt das Kostenprivileg. Eine unmittelbare Beendigung des Pachtverhältnisses und Aufnahme der Eigenbewirtschaftung ist erforderlich, um das Privileg zu erhalten.
Anforderungen an die Fortführung
Für die Anwendung des Kostenprivilegs muss der Betrieb einen nicht nur unwesentlichen Teil der Existenzgrundlage des Übernehmers bilden. Die „unmittelbare Fortführung“ verlangt die Übernahme der fachlichen Aufsicht und eigenverantwortliche Leitung der Geschäfte. Dies ist auch bei einer arbeitsteiligen Bewirtschaftung mit Familienangehörigen möglich.
Wann ist der Geschäftswert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen?
Der Geschäftswert entspricht grundsätzlich dem Verkehrswert, außer es greift eine gesetzliche Privilegierung wie bei land- und forstwirtschaftlichen Betrieben nach § 48 GNotKG.
Grundregel der Wertermittlung
Bei normalen Immobiliengeschäften wird der Verkehrswert als objektiver Maßstab herangezogen. Dieser wird von einem Sachverständigen unter Berücksichtigung von Lage, Ausstattung und Zustand ermittelt.
Besonderheit bei landwirtschaftlichen Familienbetrieben
Bei der Übertragung landwirtschaftlicher Familienbetriebe gilt eine kostenrechtliche Privilegierung. Der Geschäftswert wird hier nicht nach dem vollen Verkehrswert bemessen, sondern nach einem reduzierten Wert. Diese Privilegierung gilt auch bei familieninterner Verpachtung des Betriebs, wie der BGH kürzlich entschieden hat.
Bewertungsmethoden im Detail
Der Verkehrswert kann durch verschiedene Methoden ermittelt werden:
- Das Sachwertverfahren bewertet die Immobiliensubstanz und addiert den Bodenrichtwert.
- Das Ertragswertverfahren berücksichtigt die potenziellen Einnahmen, besonders bei Gewerbeimmobilien.
- Das Vergleichswertverfahren zieht ähnliche Immobilien als Bewertungsmaßstab heran.
Wenn Sie eine nicht-landwirtschaftliche Immobilie erwerben, wird der Geschäftswert für die Notarkosten nach dem vollen Verkehrswert berechnet. Der Verkehrswert stellt dabei eine objektive Bewertungsgrundlage dar, die den tatsächlichen Marktwert der Immobilie widerspiegelt.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Kostenprivileg
Eine gesetzliche Vergünstigung nach § 48 GNotKG, die bei der Übertragung bestimmter Vermögenswerte (wie landwirtschaftliche Betriebe oder Unternehmen) die Notarkosten erheblich reduziert. Voraussetzung ist, dass der Erwerber den Betrieb unmittelbar selbst fortführt. Dies soll Betriebsübergaben innerhalb der Familie erleichtern und die Fortführung von Unternehmen fördern. Wird ein Betrieb allerdings verpachtet oder nicht selbst bewirtschaftet, entfällt diese Vergünstigung.
Geschäftswert
Der für die Berechnung von Notar- und Gerichtsgebühren maßgebliche Wert eines Rechtsgeschäfts. Bei Immobilien wird meist der Verkehrswert (aktueller Marktwert) als Geschäftswert angesetzt. Nach diesem Wert berechnen sich die Gebühren nach einer gesetzlichen Tabelle. Ein höherer Geschäftswert führt zu höheren Gebühren. Beispiel: Bei einem Geschäftswert von 1,88 Millionen Euro ergeben sich Notarkosten von etwa 10.000 Euro.
Übergabevertrag
Ein notariell beurkundeter Vertrag, mit dem Vermögenswerte (meist Immobilien oder Betriebe) zu Lebzeiten an die nächste Generation übertragen werden. Anders als beim Testament erfolgt die Übertragung bereits zu Lebzeiten des Übergebers. Häufig werden darin auch Bedingungen wie Wohnrechte oder Versorgungsleistungen für den Übergeber festgelegt. Geregelt in §§ 516 ff. BGB als besondere Form der Schenkung.
Verkehrswert
Der Preis, der für eine Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach ihrer Beschaffenheit, Lage und sonstigen Eigenschaften zu erzielen wäre. Er wird auch Marktwert genannt und ist maßgeblich für die Berechnung von Notargebühren, wenn kein Kaufpreis vereinbart wurde. Die Ermittlung erfolgt durch verschiedene Bewertungsverfahren nach § 194 BauGB und wird oft von Sachverständigen vorgenommen.
Pachtvertrag
Ein Vertrag, durch den der Verpächter dem Pächter den Gebrauch und die Nutzung einer Sache oder eines Rechts gegen Entgelt (Pacht) überlässt. Anders als bei der Miete darf der Pächter auch Früchte und Erträge (z.B. landwirtschaftliche Erzeugnisse) ziehen. Geregelt in §§ 581 ff. BGB. Bei landwirtschaftlichen Betrieben gelten zusätzlich die Sondervorschriften des Landpachtrechts.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 127 GNotKG: Dieser Paragraph regelt den gerichtlichen Antrag auf Entscheidung bezüglich der Notarkostenrechnung. Er ermöglicht es einer Person, die mit einer Rechnung des Notars unzufrieden ist, eine gerichtliche Überprüfung der Kosten vorzunehmen. Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin diesen Paragraphen genutzt, um ihre Beschwerde gegen die Notarkostenrechnung einzureichen, was als statthaft und zulässig anerkannt wurde.
- § 48 GNotKG: Nach diesem Paragraphen können unter bestimmten Voraussetzungen Gebührenprivilegien für den Erwerb von Betriebsvermögen gewährt werden, wenn der Erwerber beabsichtigt, den Betrieb unmittelbar selbst fortzuführen. Im vorliegenden Fall versuchte die Antragstellerin, diese Privilegierung in Anspruch zu nehmen. Das Gericht entschied jedoch, dass die Voraussetzungen nicht erfüllt waren, da die unmittelbare Fortführung des Betriebs nicht gegeben war.
- § 96 GNotKG: Dieser Paragraph regelt die Bewertung des Geschäftswertes für die Bestimmung der Notarkosten. Der Geschäftswert ist entscheidend für die Höhe der zu zahlenden Gebühren. In dem Fall wurde festgestellt, dass der Geschäftswert von 1.885.492,00 EUR korrekt angesetzt wurde, was die Grundlage für die korrekte Berechnung der Notarkosten darstellt.
- § 10 GNotKG: Dieser Paragraph legt fest, dass Notargebühren mit der Beendigung des Verfahrens fällig werden. Es wird klargestellt, dass die Fälligkeit der Gebühren nicht von der Rechnungsstellung abhängt. Im vorliegenden Fall trat die Fälligkeit der Gebühren bereits bei der Unterzeichnung der Niederschrift ein, was entscheidend für die rechtliche Bewertung der Kostenerhebung war.
- § 19 GNotKG: Hier wird das Zitiergebot für die Notarkostenrechnung geregelt, welches Vorschriften zur ordnungsgemäßen Darstellung der Gebühren und Auslagen enthält. Das Gericht stellte fest, dass die beanstandete Notarkostenrechnung in formaler Hinsicht fehlerfrei ist und dem Zitiergebot entspricht. Dies war wichtig, um die Rechtmäßigkeit der Kostenrechnung zu bestätigen.
Das vorliegende Urteil
LG Deggendorf – Az.: 21 OH 34/21 – Beschluss vom 22.09.2022
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