Skip to content

Notarkostenrechnung – Bewertung Geschäftsanteils einer vermögensverwaltend tätigen Gesellschaft

Symbolischer Kaufpreis von 1 Euro, aber horrende Notarkosten von fast 40.000 Euro – das Landgericht Düsseldorf bestätigt die Rechtmäßigkeit einer Notarrechnung bei der Übertragung eines Geschäftsanteils an einer Immobiliengesellschaft. Streitpunkt war die Bewertung des Geschäftswerts und die Frage, ob die Gesellschaft als operativ tätige Projektentwicklungsgesellschaft oder als vermögensverwaltende Objektgesellschaft einzustufen ist. Die Entscheidung hat weitreichende Folgen für die Berechnung von Notarkosten bei ähnlichen Transaktionen.

Das Wichtigste: Kurz & knapp

  • Es ging um die Überprüfung der Notarkostenrechnung für die Beurkundung eines Geschäftsanteilsabtretungsvertrags.
  • Die Antragstellerin und die betroffene Gesellschaft sind Teil einer Unternehmensgruppe, die Immobilienprojekte entwickelt.
  • Der strittige Punkt war die Bewertung des Geschäftsanteils für die Kostenrechnung.
  • Der Notar bewertete den Geschäftsanteil basierend auf dem Gesamtwert der Gesellschaft, was zu einer hohen Kostenrechnung führte.
  • Die Antragstellerin war der Meinung, dass die Bewertung anders erfolgen sollte, da die Gesellschaft vermögensverwaltend sei.
  • Das Gericht bestätigte die Bewertung des Notars, da die Gesellschaft überwiegend vermögensverwaltend tätig war.
  • Der Geschäftswert wurde nach dem Wert des verwalteten Grundstücks der Gesellschaft bemessen.
  • Die Entscheidung betonte, dass es auf die tatsächliche Tätigkeit der Gesellschaft ankommt, nicht auf den abstrakten Geschäftsgegenstand.
  • Es wurde festgestellt, dass die Gesellschaft im Wesentlichen ein Grundstück verwaltet und keine operativen Tätigkeiten ausführt.
  • Das Gericht entschied, dass die Kostenrechnung des Notars ordnungsgemäß und rechtmäßig war.

Falsche Notarkostenrechnung: Konsequenzen für vermögensverwaltende Gesellschaften

Die Notarkostenrechnung ist ein wichtiger Bestandteil der rechtlichen und wirtschaftlichen Abläufe bei der Bewertung von Geschäftsanteilen, insbesondere in vermögensverwaltend tätigen Gesellschaften. Die entsprechenden Kosten entstehen häufig im Zusammenhang mit gesellschaftsrechtlichen Transaktionen, wie etwa der Übertragung von Anteilen oder der Umwandlung von Gesellschaften. Ein zentrales Element dabei ist die ordnungsgemäße Dokumentation und Bewertung der Vermögenswerte, die nicht nur für die interne Buchführung, sondern auch für steuerliche Zwecke von Bedeutung ist.

Die richtige Ermittlung der Notarkosten spielt eine wesentliche Rolle, weil sie direkt die finanziellen Auswirkungen auf die Beteiligten beeinflussen kann. Insbesondere bei vermögensverwaltenden Gesellschaften, die oft komplexe Strukturen aufweisen, ist es wichtig, die Bewertungsmethoden und die entsprechenden rechtlichen Rahmenbedingungen zu verstehen. Neben den rein finanziellen Aspekten ist auch die Einhaltung der gesetzlichen Vorgaben entscheidend, um rechtliche Konflikte und unerwünschte Steuereffekte zu vermeiden.

Im Folgenden wird ein konkreter Fall vorgestellt, der diese Thematik behandelt und aufzeigt, wie eine falsche Kostenrechnung zu weitreichenden Konsequenzen führen kann.

Der Fall vor Gericht


Streit um Notarkosten bei Geschäftsanteilsübertragung

Das Landgericht Düsseldorf hat in einem Beschluss vom 31. Juli 2015 über die Rechtmäßigkeit einer Notarkostenrechnung entschieden. Der Fall drehte sich um die Übertragung eines Geschäftsanteils an einer Immobiliengesellschaft und die daraus resultierenden Gebühren für den beurkundenden Notar.

Hintergrund des Falls

Eine Projektgesellschaft der Immobilienbranche hatte einen Geschäftsanteil von 5,1% an einer GmbH für symbolische 1 Euro erworben. Diese Beteiligung diente als sogenannter „RETT-Blocker“, um Grunderwerbsteuer beim Verkauf der übrigen Anteile an einen Investor zu vermeiden. Der Notar beurkundete die Abtretung dieses Anteils an eine andere Gesellschaft der gleichen Unternehmensgruppe. Für die Beurkundung stellte er eine Rechnung über 39.118,99 Euro, basierend auf einem Geschäftswert von 12,75 Millionen Euro.

Kern der rechtlichen Auseinandersetzung

Die Antragstellerin, welche die Rechnung begleichen sollte, beanstandete die Höhe der Gebühren. Sie argumentierte, dass der Geschäftswert nach § 54 Satz 1 und 2 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) zu bestimmen sei. Ihrer Meinung nach handelte es sich bei der GmbH um eine operativ tätige Projektentwicklungsgesellschaft, weshalb ein deutlich niedrigerer Geschäftswert von rund 176.000 Euro anzusetzen sei.

Der Notar hingegen vertrat die Auffassung, dass § 54 Satz 3 GNotKG zur Anwendung kommen müsse. Er begründete dies damit, dass es sich bei der Gesellschaft um eine vermögensverwaltende Objektgesellschaft handle, deren Hauptvermögenswert eine bereits bebaute Immobilie sei.

Entscheidung des Gerichts

Das Landgericht Düsseldorf bestätigte die Kostenrechnung des Notars. In seiner Begründung führte das Gericht aus, dass die GmbH zum Zeitpunkt der Beurkundung tatsächlich als vermögensverwaltende Gesellschaft einzustufen war. Entscheidend sei nicht der im Handelsregister eingetragene Geschäftszweck, sondern die konkret entfaltete Geschäftstätigkeit im zeitlichen Zusammenhang mit der beurkundeten Anteilsübertragung.

Das Gericht stellte fest, dass die Gesellschaft über keine Arbeitnehmer verfügte und im Wesentlichen nur ein einziges Grundstück besaß. Die Bautätigkeit war zum Zeitpunkt der Beurkundung bereits weitgehend abgeschlossen. Das operative Geschäft beschränkte sich somit hauptsächlich auf den Besitz und die Vermietung des Immobilienvermögens, was typische vermögensverwaltende Tätigkeiten darstellen.

Bewertung des Geschäftsanteils

Aufgrund dieser Einordnung als vermögensverwaltende Gesellschaft war der Geschäftsanteil nach § 54 Satz 3 GNotKG zu bewerten. Der Wert des Gesellschaftsvermögens, der sich im Wesentlichen aus dem Verkehrswert der Immobilie ergab, wurde mit rund 152 Millionen Euro angesetzt. Da ein Anteil von 5% übertragen wurde, errechnete sich daraus ein Geschäftswert von 12,5 Millionen Euro für die Kostenberechnung des Notars.

Das Gericht bestätigte, dass in diesem Fall die Höchstregelung aus § 107 Abs. 2 GNotKG nicht greife. Die ursprünglich beanstandete Kostenrechnung wurde lediglich geringfügig auf 38.672,74 Euro korrigiert, da der Notar in einer berichtigten Fassung die erforderlichen Gesetzesangaben ergänzt hatte.

Die Schlüsselerkenntnisse


Die Entscheidung verdeutlicht, dass für die Einstufung einer Gesellschaft als vermögensverwaltend oder operativ tätig die tatsächliche Geschäftstätigkeit zum Zeitpunkt der Anteilsübertragung maßgeblich ist, nicht der Handelsregistereintrag. Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften bemisst sich der Geschäftswert für Notargebühren nach § 54 Satz 3 GNotKG am Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens, was zu erheblich höheren Kosten führen kann. Dies ist besonders bei Immobiliengesellschaften relevant, deren Hauptvermögenswert oft ein einzelnes Grundstück ist.


Was bedeutet das Urteil für Sie?

Wenn Sie Anteile an einer Immobiliengesellschaft erwerben oder übertragen, sollten Sie besonders vorsichtig bei der Einschätzung der Notarkosten sein. Das Gericht hat entschieden, dass für die Berechnung der Gebühren nicht der Kaufpreis oder Nennwert des Anteils ausschlaggebend ist, sondern der tatsächliche Wert des Gesellschaftsvermögens – in diesem Fall der Verkehrswert der Immobilie. Dies kann zu überraschend hohen Notarkosten führen, selbst wenn der Anteil nur symbolisch für 1 Euro übertragen wird. Achten Sie daher genau auf die aktuelle Geschäftstätigkeit der Gesellschaft und lassen Sie sich vor der Beurkundung die Berechnungsgrundlage der Notarkosten erläutern. Eine genaue Prüfung und offene Kommunikation mit dem Notar können helfen, kostspielige Überraschungen zu vermeiden.


FAQ – Häufige Fragen

Sie planen eine Geschäftsanteilsübertragung und fragen sich, welche Notarkosten auf Sie zukommen? In unserer FAQ-Rubrik finden Sie alle wichtigen Informationen rund um die Kosten bei der Übertragung von Geschäftsanteilen – verständlich erklärt und von einem erfahrenen Juristen geprüft.


Wie werden Notarkosten bei der Übertragung von Geschäftsanteilen berechnet?

Die Berechnung der Notarkosten bei der Übertragung von Geschäftsanteilen richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundsätzlich basieren die Gebühren auf dem Geschäftswert der zu übertragenden Anteile.

Gemäß § 54 GNotKG wird der Geschäftswert für die Übertragung von Geschäftsanteilen nach dem Eigenkapital der Gesellschaft bestimmt. Dies gilt auch für gemeinnützige GmbHs (gGmbHs), wie das Oberlandesgericht Rostock in einem Urteil bestätigt hat. Der Nominalwert oder Nennwert des Geschäftsanteils ist dabei in der Regel nicht maßgeblich.

Bei der Berechnung des Eigenkapitals werden die Verbindlichkeiten von den vorhandenen Vermögensgegenständen abgezogen, jedoch maximal bis zur Hälfte des jeweiligen Aktivvermögens. Dies bedeutet, dass selbst bei einer überschuldeten Gesellschaft ein positiver Geschäftswert angesetzt werden kann.

Die Notargebühren setzen sich aus verschiedenen Komponenten zusammen:

1. Beurkundungsgebühr: Diese richtet sich nach der Gebührentabelle des GNotKG und steigt mit zunehmendem Geschäftswert.

2. Zusätzliche Gebühren: Je nach Komplexität des Vertrags und zusätzlichen Leistungen des Notars können weitere Gebühren anfallen, beispielsweise für die Beschaffung behördlicher Genehmigungen oder die Einholung von Zustimmungen.

3. Auslagen: Hierzu zählen Schreibauslagen (Dokumentenpauschale), Telefon- und Portokosten.

4. Umsatzsteuer: Auf die Gebühren und Auslagen wird die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 19% erhoben.

Es ist wichtig zu beachten, dass der Notar verpflichtet ist, eine detaillierte Kostenrechnung zu erstellen und dem Kostenschuldner mitzuteilen. Diese Rechnung muss vom Notar unterschrieben oder mit seiner qualifizierten elektronischen Signatur versehen sein.

In bestimmten Fällen, wie bei der Gründung einer GmbH oder UG (haftungsbeschränkt), gibt es Sonderregelungen für die Notarkosten. Diese können je nach Konstellation zwischen etwa 105 Euro für eine Ein-Personen-UG und 630 Euro für eine Mehr-Personen-GmbH ohne Musterprotokoll liegen, jeweils zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer.

Bei Unstimmigkeiten über die Höhe der Notarkosten haben die Beteiligten die Möglichkeit, Rechtsmittel einzulegen. Dies kann in Form einer Erinnerung gegen den Kostenansatz oder einer Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswerts erfolgen.

Es ist zu beachten, dass die Notarkosten nur einen Teil der Gesamtkosten bei der Übertragung von Geschäftsanteilen ausmachen. Zusätzlich können Gerichtsgebühren für Eintragungen im Handelsregister sowie gegebenenfalls Steuern anfallen.

zurück


Welche Unterschiede gibt es bei der Bewertung von Geschäftsanteilen einer vermögensverwaltenden und einer operativ tätigen Gesellschaft?

Bei der Bewertung von Geschäftsanteilen einer Gesellschaft spielt die Art ihrer Tätigkeit eine entscheidende Rolle. Vermögensverwaltende und operativ tätige Gesellschaften unterscheiden sich in dieser Hinsicht grundlegend.

Eine vermögensverwaltende Gesellschaft konzentriert sich hauptsächlich auf die Verwaltung von Vermögenswerten wie Immobilien, Wertpapieren oder Beteiligungen. Ihr Wert leitet sich primär aus dem Wert dieser Vermögensgegenstände ab. Die Bewertung erfolgt oft nach dem Substanzwertverfahren, bei dem die einzelnen Vermögenswerte addiert und eventuelle Schulden abgezogen werden. Dieser Ansatz berücksichtigt den tatsächlichen Wert der vorhandenen Vermögensgegenstände.

Im Gegensatz dazu generiert eine operativ tätige Gesellschaft Einnahmen durch aktive Geschäftstätigkeit, sei es Produktion, Handel oder Dienstleistungen. Ihre Bewertung basiert häufig auf dem Ertragswertverfahren. Hierbei werden die zukünftig erwarteten Gewinne der Gesellschaft auf den gegenwärtigen Zeitpunkt abgezinst. Faktoren wie Marktposition, Wachstumspotenzial und Wettbewerbsfähigkeit fließen in die Bewertung ein.

Ein weiterer wichtiger Unterschied liegt in der steuerlichen Behandlung. Vermögensverwaltende Gesellschaften genießen unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vorteile. So können sie beispielsweise von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung profitieren, wenn sie ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten. Dies kann den Wert der Geschäftsanteile positiv beeinflussen.

Operativ tätige Gesellschaften unterliegen hingegen in der Regel der vollen Gewerbesteuerpflicht. Allerdings können sie oft von Abschreibungen auf Anlagevermögen und anderen betrieblichen Aufwendungen profitieren, was sich ebenfalls auf den Wert der Geschäftsanteile auswirkt.

Bei der Bewertung von Geschäftsanteilen einer vermögensverwaltenden Gesellschaft ist zudem die Zusammensetzung des Vermögens von großer Bedeutung. Handelt es sich beispielsweise um Immobilien, spielen Faktoren wie Lage, Zustand und Mieteinnahmen eine wichtige Rolle. Bei Wertpapieren sind Kursentwicklungen und Dividendenrenditen entscheidend.

Für operativ tätige Gesellschaften sind dagegen Kennzahlen wie Umsatz, EBIT (Earnings Before Interest and Taxes) oder Cashflow von größerer Relevanz. Auch immaterielle Werte wie Patente, Marken oder Kundenbeziehungen fließen stärker in die Bewertung ein.

Ein weiterer Aspekt ist die Liquidität der Geschäftsanteile. Anteile an operativ tätigen Gesellschaften, insbesondere wenn sie börsennotiert sind, können oft leichter gehandelt werden. Dies kann zu einer höheren Bewertung führen. Anteile an vermögensverwaltenden Gesellschaften sind häufig weniger liquide, was sich in einem Abschlag bei der Bewertung niederschlagen kann.

Die Risikobeurteilung stellt einen weiteren Unterschied dar. Vermögensverwaltende Gesellschaften gelten oft als risikoärmer, da ihr Wert hauptsächlich auf vorhandenen Vermögenswerten basiert. Operativ tätige Gesellschaften sind stärker von Marktentwicklungen und wirtschaftlichen Schwankungen betroffen, was zu einer höheren Risikoeinschätzung und möglicherweise niedrigeren Bewertung führen kann.

Schließlich spielt bei der Bewertung von Geschäftsanteilen einer vermögensverwaltenden Gesellschaft auch die Möglichkeit der Umwandlung in eine gewerblich tätige Gesellschaft eine Rolle. Dieses Potenzial kann den Wert der Anteile erhöhen, da es zusätzliche Optionen für die zukünftige Entwicklung der Gesellschaft eröffnet.

zurück

Was kann ich tun, wenn ich die Notarkostenrechnung für überhöht halte?

Wenn Sie die Kostenrechnung eines Notars für zu hoch halten, haben Sie mehrere Möglichkeiten, dagegen vorzugehen. Zunächst ist es wichtig zu wissen, dass die Gebühren für notarielle Leistungen im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) gesetzlich festgelegt sind. Notare dürfen ihre Preise nicht frei bestimmen.

Der erste Schritt sollte immer ein klärendes Gespräch mit dem Notar sein. Bitten Sie um eine detaillierte Erläuterung der Kostenberechnung. Oft lassen sich Missverständnisse auf diese Weise schnell ausräumen. Der Notar ist verpflichtet, Ihnen die Grundlagen seiner Berechnung zu erklären.

Sollte das Gespräch nicht zur Klärung führen, können Sie eine formelle Überprüfung der Kostenrechnung beantragen. Dazu wenden Sie sich an das Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Dies ist Ihr Recht nach § 127 Abs. 1 GNotKG. Ein entsprechender Hinweis sollte sich auf der Kostenrechnung des Notars befinden.

Bei der Anfechtung der Kostenrechnung ist es wichtig, konkrete Argumente vorzubringen. Prüfen Sie, ob der Notar möglicherweise einen zu hohen Geschäftswert angesetzt hat. Der Geschäftswert ist oft ausschlaggebend für die Höhe der Gebühren. Bei einem Erbvertrag beispielsweise richtet sich der Wert nach dem Vermögen des Erblassers.

Achten Sie auch darauf, ob die korrekten Gebührentatbestände aus dem Kostenverzeichnis des GNotKG angewandt wurden. Jede notarielle Tätigkeit hat einen spezifischen Gebührentatbestand, der die Grundlage für die Berechnung bildet.

Es ist ratsam, Ihre Einwände schriftlich zu formulieren und alle relevanten Unterlagen beizufügen. Dazu gehören die Kostenrechnung selbst, der zugrundeliegende Vertrag oder die Urkunde sowie alle Dokumente, die Ihre Argumentation stützen.

Beachten Sie die Fristen für die Anfechtung. In der Regel haben Sie ein Jahr Zeit, nachdem Sie Kenntnis von möglichen Anfechtungsgründen erlangt haben. Bei bestimmten Fällen, wie arglistiger Täuschung, kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen.

Wichtig ist auch zu wissen, dass die Überprüfung der Kostenrechnung selbst gebührenpflichtig sein kann. Die Kosten dafür richten sich nach dem Streitwert, also der Differenz zwischen der berechneten und der von Ihnen für angemessen gehaltenen Gebühr.

Sollte sich herausstellen, dass die Kostenrechnung tatsächlich fehlerhaft war, muss der Notar diese korrigieren. In manchen Fällen kann dies zu einer Rückerstattung bereits gezahlter Gebühren führen.

Bei der Bewertung von Geschäftsanteilen, insbesondere bei vermögensverwaltenden Gesellschaften, kann es zu komplexen Berechnungsfragen kommen. Hier ist besondere Sorgfalt geboten, da die korrekte Ermittlung des Geschäftswerts entscheidend für die Höhe der Notargebühren ist.

zurück


Welche rechtlichen Grundlagen bestimmen die Notarkosten bei der Geschäftsanteilsübertragung?

Die Notarkosten bei der Geschäftsanteilsübertragung werden durch das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Dieses Gesetz legt bundesweit einheitlich und abschließend die Gebühren und Auslagen für notarielle Tätigkeiten fest.

Für die Berechnung der Notarkosten bei einer Geschäftsanteilsübertragung sind insbesondere folgende Aspekte des GNotKG relevant:

Wertgebühren: Die Gebühren richten sich nach dem Wert des Gegenstands des Verfahrens oder des Geschäfts. Bei einer Anteilsübertragung ist dies in der Regel der Wert der übertragenen Geschäftsanteile.

Gebührenstaffelung: Das GNotKG sieht eine Staffelung der Gebühren vor, die vom Geschäftswert abhängt. Je höher der Wert, desto höher die Gebühr, wobei die Steigerung degressiv verläuft.

Mindestgebühren: Für bestimmte notarielle Tätigkeiten sind Mindestgebühren festgelegt. Bei der Geschäftsanteilsübertragung beträgt die Mindestgebühr in der Regel 15 Euro, es können aber auch höhere Mindestgebühren gelten.

Kostenverzeichnis: Im Kostenverzeichnis des GNotKG sind die spezifischen Gebühren für verschiedene notarielle Tätigkeiten aufgeführt. Für die Beurkundung einer Geschäftsanteilsübertragung ist in der Regel die Gebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG relevant.

Betreuungsgebühr: Zusätzlich zur Beurkundungsgebühr kann eine Betreuungsgebühr nach Nr. 22200 KV GNotKG anfallen, wenn der Notar nach der Beurkundung weitere Tätigkeiten vornimmt, wie etwa die Überprüfung der Kaufpreiszahlung.

Auslagen: Neben den Gebühren können Auslagen wie Schreibauslagen (Dokumentenpauschale), Porto und Telefon anfallen.

Umsatzsteuer: Auf die Notarkosten wird die gesetzliche Umsatzsteuer von derzeit 19% erhoben.

Für die konkrete Berechnung der Notarkosten bei einer Geschäftsanteilsübertragung ist der Wert der übertragenen Anteile entscheidend. Ein Beispiel: Bei einem Geschäftswert von 50.000 Euro für die Übertragung von GmbH-Anteilen würden sich folgende Kosten ergeben:

– Beurkundungsgebühr: 384 Euro

– Betreuungsgebühr: 96 Euro

– Vollzugsgebühr: 96 Euro

– Elektronischer Vollzug und XML-Strukturdaten: 57,60 Euro

– Nebenkosten (Dokumentenpauschalen und Auslagen): ca. 29,90 Euro

Die Gesamtkosten würden sich in diesem Fall auf etwa 663,50 Euro belaufen, zuzüglich der gesetzlichen Umsatzsteuer.

Wichtig: Der Notar ist verpflichtet, die im GNotKG festgelegten Gebühren zu erheben. Gebührenvereinbarungen, die von diesen gesetzlichen Vorgaben abweichen, sind nicht zulässig.

zurück


Wie beeinflusst der Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens die Notarkosten?

Der Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens hat einen direkten und signifikanten Einfluss auf die Höhe der Notarkosten. Die Notargebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet und richten sich primär nach dem Geschäftswert der zu beurkundenden Transaktion. Bei Gesellschaften wird hierfür der Verkehrswert des Gesellschaftsvermögens herangezogen.

Der Verkehrswert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Gegenstandes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Bei Gesellschaften umfasst dies den Wert aller Vermögensgegenstände abzüglich der Verbindlichkeiten. Die Ermittlung dieses Wertes kann komplex sein und erfordert oft eine fachkundige Bewertung, insbesondere bei größeren oder komplexeren Unternehmen.

Die Notarkosten steigen mit zunehmendem Verkehrswert, allerdings nicht linear, sondern in Stufen. Das GNotKG sieht eine Gebührentabelle vor, bei der die Gebühren mit steigendem Geschäftswert prozentual abnehmen. Dies bedeutet, dass die Notarkosten bei höheren Verkehrswerten zwar absolut steigen, aber relativ zum Wert geringer werden.

Für die Berechnung der Notarkosten ist der ermittelte Verkehrswert maßgeblich. Der Notar wendet auf diesen Wert die gesetzlich vorgeschriebenen Gebührensätze an. Typischerweise fallen für die Beurkundung eines Vertrages 2,0 Gebühren an, für die Beglaubigung von Unterschriften 0,2 Gebühren. Zusätzlich können weitere Gebühren für spezifische notarielle Tätigkeiten hinzukommen.

Bei vermögensverwaltenden Gesellschaften ist besonders zu beachten, dass der Wert des verwalteten Vermögens direkt in die Berechnung des Verkehrswertes einfließt. Dies kann zu erheblich höheren Notarkosten führen als bei operativ tätigen Unternehmen mit vergleichbarem Umsatz, aber geringerem Anlagevermögen.

Die genaue Höhe der Notarkosten kann im Vorfeld einer Transaktion vom Notar berechnet werden. Es ist ratsam, diese Kosten frühzeitig zu ermitteln und in die Gesamtkalkulation des Geschäfts einzubeziehen. In der Praxis belaufen sich die Notarkosten oft auf etwa 1,5% des Verkehrswertes, wobei dieser Prozentsatz bei sehr hohen Werten aufgrund der degressiven Gebührenstruktur sinken kann.

Wichtig ist zu beachten, dass der Notar an die gesetzlichen Gebührenvorgaben gebunden ist und diese nicht frei verhandeln kann. Eine Unterschreitung der gesetzlichen Gebühren ist dem Notar nicht gestattet. In bestimmten Fällen kann jedoch eine Überschreitung der Mindestgebühr vereinbart werden, wenn dies durch einen erhöhten Arbeitsaufwand gerechtfertigt ist.

zurück


Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

  • Geschäftsanteil: Ein Geschäftsanteil ist ein Teil des Kapitals einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Er verbrieft Mitgliedschaftsrechte und kann in der Regel frei übertragen werden. Im vorliegenden Fall geht es um die Übertragung eines Geschäftsanteils an einer Immobiliengesellschaft, was hohe Notarkosten verursacht hat.
  • Beurkundung: Die Beurkundung ist die amtliche Feststellung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Sie dient der Beweissicherung und Rechtsklarheit. Im vorliegenden Fall wurde die Abtretung des Geschäftsanteils beurkundet, was Notarkosten auslöste.
  • Notarkosten: Notarkosten sind Gebühren, die ein Notar für seine Tätigkeit erhebt. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich in der Regel nach dem Wert des Geschäfts. Im vorliegenden Fall waren die Notarkosten aufgrund des hohen Geschäftswerts erheblich.
  • Geschäftswert: Der Geschäftswert ist die Grundlage für die Berechnung der Notarkosten. Er richtet sich nach der Art des Geschäfts und kann unterschiedlich ermittelt werden. Im vorliegenden Fall wurde der Geschäftswert anhand des Verkehrswerts der Immobilie bestimmt, da es sich um eine vermögensverwaltende Gesellschaft handelte.
  • Vermögensverwaltende Gesellschaft: Eine vermögensverwaltende Gesellschaft ist eine Gesellschaft, deren Hauptzweck die Verwaltung eigenen Vermögens ist, beispielsweise durch Vermietung von Immobilien. Im Gegensatz zu operativ tätigen Gesellschaften steht bei ihnen nicht die aktive Geschäftstätigkeit im Vordergrund. Die Unterscheidung ist im vorliegenden Fall entscheidend für die Berechnung des Geschäftswerts und damit der Notarkosten.
  • Operativ tätige Gesellschaft: Eine operativ tätige Gesellschaft ist eine Gesellschaft, die aktiv am Wirtschaftsleben teilnimmt, z.B. durch Produktion oder Handel. Im vorliegenden Fall wurde diskutiert, ob die Immobiliengesellschaft als operativ tätig oder vermögensverwaltend einzustufen ist, da dies Auswirkungen auf die Berechnung der Notarkosten hat.

Wichtige Rechtsgrundlagen


  • § 54 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Dieser Paragraph regelt die Wertberechnung bei der Beurkundung von Geschäften, insbesondere bei Übertragungen von Geschäftsanteilen. Im vorliegenden Fall ist die Bestimmung des Geschäftswerts entscheidend für die Höhe der Notarkosten. Die unterschiedlichen Absätze des § 54 GNotKG bieten verschiedene Berechnungsmethoden je nach Art der Gesellschaft (operativ tätig oder vermögensverwaltend).
  • § 15 AktG (Aktiengesetz): Dieser Paragraph definiert den Begriff der verbundenen Unternehmen. Im vorliegenden Fall ist die Verbindung zwischen der Veräußerin und der erwerbenden Gesellschaft relevant, da dies Einfluss auf die Bewertung des Geschäftsanteils und somit auf die Notarkosten haben kann.
  • § 19 Abs. 3 GNotKG: Dieser Paragraph schreibt vor, dass der Notar in der Kostenrechnung die anzuwendenden Wertvorschriften angeben muss. Im vorliegenden Fall wurde diese Angabe in der ursprünglichen Rechnung beanstandet, was zu einer Korrektur der Rechnung führte.
  • § 107 Abs. 2 GNotKG: Dieser Paragraph regelt die Höchstgrenze für die Wertgebühr bei der Beurkundung von Geschäften. Im vorliegenden Fall wurde geprüft, ob diese Höchstgrenze greift, was jedoch verneint wurde.
  • § 97 Abs. 1 Satz 1 GNotKG: Dieser Paragraph legt fest, dass die Gebühren nach dem Geschäftswert berechnet werden. Im vorliegenden Fall ist die Bestimmung des Geschäftswerts der zentrale Streitpunkt zwischen den Parteien.

Das vorliegende Urteil

LG Düsseldorf – Az.: 19 T 152/14 – Beschluss vom 31.07.2015


* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

 

Die Kostenrechnung des Notars wird bestätigt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Antragstellerin und Beteiligte zu 2) ist eine Gesellschaft der Gruppe. Die Unternehmensgruppe betreibt eine Sparte, die sich mit der Projektentwicklung von Immobilien beschäftigt.

Bei der Gesellschaft GmbH handelt es sich um eine Projektgesellschaft im Zusammenhang mit Immobilien. Die Gesellschaft hat ein Stammkapital von 25.000,00 EUR und hält seit etwa fünf Jahren ein Grundstück.

Im Jahr 2012 erwarb die GmbH zum Preis von 1,00 EUR einen Geschäftsanteil an der Gesellschaft.

Der Beteiligte zu 1) beurkundete mit der Urkunde die Abtretung des zuvor von der GmbH erworbenen Anteils an der GmbH an die Antragstellerin. Der streitgegenständlichen Anteilsabtretung gingen schuldrechtliche Vereinbarungen voraus, in denen der Kaufpreis für die übertragenen Anteile von 1,00 EUR bestimmt wurde. Der mit Geschäftsanteil Nr. 4 bezeichnete Anteil hat einen Nennwert von 1.250,00 EUR, während zum Zeitpunkt der Abtretung die übrigen Geschäftsanteile mit einem Gesamtnennwert von 23.725,00 EUR von der Beteiligungs-GmbH gehalten wurden. Die Beteiligung der Antragstellerin als Minderheitsgesellschafterin erfolgte zur Vermeidung der Grunderwerbssteuer anlässlich des Verkaufs der (übrigen) Geschäftsanteile an einen Investor. Aus diesem Grund wurde der Antragstellerin bezogen auf das jeweilige Stammkapital der Gesellschaften in Höhe von 25.000 EUR jeweils ein Anteil in Höhe von 5,1% ( = 1.275,00 EUR) übertragen. Die Beteiligung der Antragstellerin wird als sog. RETT-Blocker (Real Estate Transfer Tax Blocker) bezeichnet. Bei der Veräußerin und der erwerbenden Beteiligten zu 2) handelt es sich um verbundene Unternehmen im Sinne des § 15 AktG.

Zur Rechnungserstellung bat der Notar die Antragstellerin in einer E-Mail um Mitteilung des Verkehrswerts des abgetretenen Geschäftsanteils, woraufhin diese mitteilte, dass die GmbH nahezu überschuldet sei und der Marktwert der Beteiligung daher 1,00 EUR betrage. In einer weiteren E-Mail vom 20.03.2014 erläuterte der Beteiligte zu 1), für die Wertgebühr sei nach Bestimmungen des GNotKG der auf den Anteil der Beteiligung entfallende Wert des Vermögens der Gesellschaft maßgeblich, wobei ein Schuldenabzug nicht erfolge. Von der Antragstellerin sei ihm ein Wert der Gesamtgesellschaft GmbH in Höhe von 250 Mio. EUR mitgeteilt worden. Die Antragstellerin reagierte auf die Mail durch Übersendung der Bilanzen der Gesellschaft vom 30.04.2011. Wegen deren Einzelheiten wird auf Bl. 132 ff. d.A. verwiesen.

Unter dem 21.03.2014 erstellte der Beteiligte zu 1) die Kostenrechnung zu der Beurkundung des Geschäftsanteilsabtretungsvertrags mit einem Rechnungsbetrag von 39.118,99 EUR (Rechnungsnummer). Der Kostenberechnung über die Abtretung der Geschäftsanteile an der GmbH legte der Notar einen Geschäftswert von 12.750.000,00 EUR zugrunde.

Zahlungen der Antragstellerin auf die Rechnungen erfolgten nicht.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, der Geschäftswert für die Beurkundung des Vertrags bestimme sich nach § 54 Satz 1, Satz 2 GNotKG. Sie macht in diesem Zusammenhang geltend, der Geschäftszweck der GmbH sei die Errichtung von Immobilien, deren Vermietung und Weiterverkauf. Dies ergebe sich aus den Bilanzunterlagen der GmbH vom 30.04.2011, in denen sich -; was unstreitig ist -; davon die Rede sei, dass Verwaltungskosten wegen der noch nicht in der engeren Herstellungsphase befindlichen Projektentwicklung nicht aktiviert würden. Auch fänden sich auf der Internetseite zur Projektvermarktung Mitteilungen über die Übergabe von Wohnungen im Juli 2014 und über das Erreichen von Bauzielen im August 2014. Die Gesellschaft bediene sich Projektsteuerern der Muttergesellschaft bzw. externer Unternehmen.

In ihrer Antragsschrift nennt die Antragstellerin einen Verkehrswert des Grundstücks der GmbH in Höhe von 151.849.905,69 EUR. Nach Auffassung der Antragstellerin ist der Rechnung ein Geschäftswert von 176.076,16 EUR zugrundezulegen. Wegen der Einzelheiten der von der Antragstellerin für zutreffend erachteten Geschäftswertberechnung wird auf die Antragsschrift (Bl. 109 f.) und die geänderte Berechnung im Schriftsatz vom 11.11.2014 (Bl. 241) verwiesen.

Die Antragstellerin hat ursprünglich beantragt, die Kostenrechnung vom 21.03.2014 aufzuheben.

Der Beteiligte zu 3) hat am 28.10.2104 (Bl. 226) zu der beanstandeten Rechnung Stellung genommen, eine Verletzung des Zitiergebots des § 19 Abs. 3 GNotKG gerügt und die rechnerische Ermittlung der Geschäftsgebühr beantragt.

Der Beteiligte zu 1) übersandte in der Folge eine berichtigte Kostenrechnung vom 10.11.2014 (Rechnung Nr. ). Den Wertgebühren für das Beurkundungsverfahren (KV-Nr. 21100), der Vollzugsgebühr (KV-Nr 22110) und der Gebühr für den Elektronischen Vollzug (KV-Nr. 22114) legte er einen Geschäftswert in Höhe von 12.500.000,00 EUR zu Grunde. Der Endbetrag in der um Angabe der Wertvorschriften ergänzten Rechnung lautet nunmehr 38.672,74 EUR.

Die Antragstellerin erklärte daraufhin ihren ursprünglichen Antrag unter Verwahrung gegen die Kostenlast für erledigt. Sie beantragt nunmehr die berichtigte Kostenrechnung vom 10.11.2014 aufzuheben und verfolgt ihren ursprünglichen Antrag als Hilfsantrag weiter.

Der Notar beantragt, die Kostenbeschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Wertbestimmung richte sich nach § 54 Satz 3 GNotKG. Eine Abgrenzung zwischen vermögensverwaltenden und werbenden Gesellschaften habe in erster Linie nach kostenrechtlichen Maßstäben zu erfolgen. Der Notar trägt in diesem Zusammenhang vor, es handele sich bei der Gesellschaft um eine sog. Objektgesellschaft, deren wesentlicher Vermögenswert eine bereits bebaute Liegenschaft sei. Die Verfügung über die Geschäftsanteile stelle im Wesentlichen eine Verfügung über die von der Gesellschaft gehaltene Immobile dar. Einen Betrieb im eigentlichen Sinne auf dem Grundstück habe das Unternehmen nicht. Es verfüge, was unstreitig ist, insbesondere nicht über Personal und weitere Produktionsmittel. Außer Mieteinnahmen generiere die Gesellschaft -; ebenfalls unstreitig -; keine nennenswerten Einnahmen. Die bloße Absicht späterer Veräußerung stehe der Annahme einer Vermögensverwaltung nicht entgegen. Die im Internet erfolgte Vermarktung von Wohnungen betreffe einen anderen Immobilienbesitz verbundener Unternehmen. Der Gesetzgeber habe mit der Regelung in § 54 Satz 3 GNotKG beabsichtigt, auf das bloße Haben, Entwickeln und einen späteren Verkauf der gehaltenen Immobilie ausgerichtete Gesellschaften zu erfassen, weil eine Verfügung über alle Anteile einer Verfügung über das Grundstück gleichstehe und sonst kein substantieller Austausch stattfinde. Bei einer bloßen Grundbesitzübertragung finde ebenfalls kein Schuldenabzug statt.

Mit Schreiben vom 28.11.2014 (Bl. 258) hat der Beteiligte zu 3) zu den geänderten Rechnungen Stellung genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf gerichtliche Überprüfung der Notarkostenrechnung nach § 127 Abs. 1 GNotKG ist zulässig (vgl. Korintenberg/Sikora, GNotKG, § 127 Nr. 22). Die Überprüfung der Kostenberechnung ergibt jedoch keine Beanstandungen; die Kostenrechnung ist ordnungsgemäß.

1. Die Kostenrechnung in der geänderten Fassung vom 10.11.2014 ist formell ordnungsgemäß. Sie genügt insbesondere dem Zitiergebot des § 19 Abs. 3 GNotKG. Soweit in der Kostenrechnung in ihrer ursprünglichen Fassung § 54 GNotKG nicht genannt wurde, hat der Notar diesem Mangel durch die neue Fassung abgeholfen.

2. Die in Rechnung gestellten Gebühren entsprechen den Gesetzen und sich zwischen den Parteien auch nicht streitig. Streitig ist hingegen, ob die Bewertung des Geschäftsanteils für den Geschäftsanteilsabtretungsvertrag sich nach § 54 Satz 1, 2 GNotKG richtet, oder ob § 54 Satz 3 GNotKG einschlägig ist.

Ein GmbH-Geschäftsanteil ist gemäß § 54 Satz 3 GNotKG zu bewerten, wenn die Gesellschaft überwiegend vermögensverwaltend tätig ist. Beispielhaft sind Immobilienverwaltungs-, Objekt-, Holding-, Besitz- oder sonstige Beteiligungsgesellschaften zu nennen. Bei diesen richtet sich der Geschäftswert nach dem Wert des Vermögens der Gesellschaft. Maßgeblich ist insoweit das Vermögen der Gesellschaft. Anders als bei der Bewertung des Gesellschaftsvermögens gemäß § 54 Satz 1, 2 GNotKG kommt es nicht auf die Bilanzwerte an. Insbesondere sind Grundstücke im Gesellschaftsvermögen nicht mit deren Bilanzwerten anzusetzen, sondern nach § 46 GNotKG zu bewerten.

Die Kammer geht ausgehend von diesen Grundsätzen davon aus, dass es sich bei der GmbH zum Zeitpunkt der Beurkundung um eine vermögensverwaltende Gesellschaft handelte. Zwar ist der Geschäftsgegenstand laut Handelsregistereintrag mit dem Erwerb, Besitz, der Bebauung und der Vermietung und Verpachtung sowie der Vermarktung von Grundbesitz und grundstücksgleichen Rechten in Köln weitgehend beschrieben und kann nach dieser Umschreibung auch auf eine operativ tätige Gesellschaft hindeuten. Maßgeblich ist jedoch nicht der abstrakt umschriebene Geschäftsgegenstand, sondern die konkret entfaltete Geschäftstätigkeit (vgl. Heinze in Renner/Otto/Heinze, GNotKG, § 54 Rn. 24 unter Hinweis auf die Gesetzesbegründung). Dabei kommt es aus Sicht der Kammer auf die Tätigkeiten an, wie sie im zeitlichen Zusammenhang mit der beurkundeten Anteilsübertragung konkret zutage getreten sind. Den Regelungen des Gesellschaftsvertrages kommt dabei ebenso wie in Zukunft liegenden Vermarktungsabsichten lediglich indizielle Bedeutung bei (Heinze aaO.; a.A. wohl Korintenberg/Tiedtke, GNotKG, 19. Aufl., § 54 Rn. 9). Unstreitig verfügt die GmbH über keine Arbeitnehmer. Sie verfügt im Wesentlichen auch nur über ein Grundstück, deren Eigentümerin sie ist. Soweit in den Bilanzen Umsatzerlöse aus Mieten und Umlagen sowie Forderungen aus Lieferungen und Leistungen aufgeführt werden, betreffen diese jeweils die Vermietung von Flächen dieses einzigen Grundstücks. Damit ist Gegenstand der Gesellschaft im Wesentlichen das Halten und Bewirtschaften eines einzigen Grundstücks. Weiter ergibt sich aus dem Jahresabschluss zum 30.04.2011, dass die Immobilie zu Anschaffungs- und Herstellungskosten von 151.849.905,69 EUR bilanziert und entsprechend werthaltig ist. Dies entspricht dem von der Schuldnerin behaupteten Verkehrswert der Immobilie. Hiervon waren entsprechend dem veräußerten Geschäftswert 5% als Geschäftswert anzusetzen. Da der Verkehrswert zwischen den Parteien unstreitig ist, braucht nicht näher auf die Problematik eingegangen zu werden, dass der Geschäftswert sich nicht nach einem bilanziellen Buchwert, sondern nach dem Verkehrswert berechnet. Ausweislich des Jahresabschlusses waren zum 02.04.2002 Baukosten von 147,96 Mio. EUR aktiviert, mithin die Bautätigkeit anlässlich der Beurkundung im März 2014 abgeschlossen bzw. im Wesentlichen abgeschlossen. Folglich beschränkte sich das operative Geschäft im Wesentlichen auf den Besitz und die Vermietung des Immobilienvermögens, was typische vermögensverwaltende Tätigkeiten sind (vgl. Früchtl/Prokscha, DStZ 2010, 595, 598). Dem Umstand der Bebauung und Vermarktung kam mithin zum Zeitpunkt der Beurkundung nicht die Bedeutung bei, dass von einer operativ tätigen Projektgesellschaft hätte ausgegangen werden müssen.

3. Nach dem Vorgesagten greift die Höchstregelung aus § 107 Abs. 2 GNotKG nicht. Der Geschäftswert ist vielmehr nach dem Wert der Gesellschaft zu bestimmen. Der Wert der Gesellschaft wird vorliegend durch den Verkehrswert des verwalteten Grundstücks bestimmt. Dieser ist wie dargelegt mit ca. 152 Mio. EUR (151.849.905,69 EUR) unstreitig. Hieraus errechnet sich der insoweit von Schuldnerseite beanstandete Geschäftswert von 12,5 Mio. EUR bemessen nach dem übertragenen Geschäftsanteil von 5%. Dass es sich bei der Angabe des Verkehrswerts durch den ehemaligen Kaufmännischen Leiter der Antragstellerin gegenüber dem beteiligten Notar nur um eine Überschlagsrechnung gehandelt habe, ändert daran nichts.

III.

Gerichtsgebühren waren in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben. Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG in Verbindung mit § 81 FamFG.


Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.

Wie können wir Ihnen helfen?

Gerne können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

Notar Dr. Kotz - Beratung

Rechtstipps und Ratgeber

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz

Unsere Kontaktinformationen

Rechtsanwälte Kotz GbR

Siegener Str. 104 – 106
D-57223 Kreuztal – Buschhütten
(Kreis Siegen – Wittgenstein)

Telefon: 02732 791079
(Tel. Auskünfte sind unverbindlich!)
Telefax: 02732 791078

E-Mail Anfragen:
info@ra-kotz.de
ra-kotz@web.de

Rechtsanwalt Hans Jürgen Kotz
Fachanwalt für Arbeitsrecht

Rechtsanwalt und Notar Dr. Christian Kotz
Fachanwalt für Verkehrsrecht
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Notar mit Amtssitz in Kreuztal

Bürozeiten:
MO-FR: 8:00-18:00 Uhr
SA & außerhalb der Bürozeiten:
nach Vereinbarung

Für Besprechungen bitten wir Sie um eine Terminvereinbarung!