Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gerichtsurteil zu Notarkosten: Klärung bei Grundstückskauf und Gebührenstruktur
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie setzen sich die Notarkosten beim Grundstückskauf zusammen?
- Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einem Grundstückskauf?
- Wer trägt welche Notarkosten beim Kauf eines Grundstücks?
- Was ist die Vollzugsgebühr und wann fällt sie an?
- Was passiert, wenn die Notarkostenrechnung fehlerhaft ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um die Bestätigung einer Notarkostenrechnung für einen Grundstückskaufvertrag.
- Der Verkäufer beantragte die Überprüfung der Kostenrechnung durch das Gericht.
- Der Notar hatte den Kaufvertrag beurkundet und sollte verschiedene Vollzugsaufgaben übernehmen.
- Die Kostenrechnung enthielt Gebühren für die Beurkundung, den Vollzug und Treuhanddienste.
- Die Kostenrechnung wurde korrigiert, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.
- Das Gericht entschied, dass die Kostenrechnung den Anforderungen des GNotKG entspricht.
- Die Berechnung der Gebühren basierte auf dem Kaufpreis des Grundstücks und den relevanten Vorschriften.
- Die Vollzugsgebühr wurde korrekt nach dem Geschäftswert des Beurkundungsverfahrens ermittelt.
- Der Verkäufer trägt die Gebühr für die Einholung der Löschungsunterlagen, der Käufer die für die Vorkaufsrechtsverzichtserklärung.
- Die Gerichtskosten wurden nicht erhoben, und außergerichtliche Kosten wurden nicht erstattet.
Gerichtsurteil zu Notarkosten: Klärung bei Grundstückskauf und Gebührenstruktur
Beim Kauf eines Grundstücks sind zahlreiche rechtliche und finanzielle Aspekte zu beachten, die oft Fragen aufwerfen. Ein zentraler Punkt in diesem Zusammenhang ist die Notarkostenberechnung, die für den Abschluss eines Grundstückskaufvertrags erforderlich ist. Diese Kosten setzen sich nicht nur aus den Honoraren des Notars, sondern auch aus weiteren Gebühren und Auslagen zusammen, die sich aus den spezifischen Anforderungen des Kaufvertrags ergeben. Es ist wichtig zu wissen, dass die Notarkosten in Deutschland gesetzlich geregelt sind, was eine transparente und nachvollziehbare Berechnung ermöglicht.
Die Höhe der Notarkosten ist nicht pauschal festgelegt, sondern hängt von mehreren Faktoren ab, darunter der Kaufpreis des Grundstücks und die Komplexität des Vertrags. Für viele Käufer kann die genaue Berechnung der Notarkosten zu Unsicherheiten führen, insbesondere wenn unerwartete Gebühren auftreten. Daher kann es hilfreich sein, einen detaillierten Überblick über die geltenden Vorschriften und Berechnungsmethoden zu erhalten.
In diesem Kontext ist es von Bedeutung, einen spezifischen Fall zu betrachten, der die Herausforderungen und Möglichkeiten der Notarkostenberechnung anschaulich macht. Ein aktuelles Gerichtsurteil wird dazu dienen, die Abläufe sowie die relevanten rechtlichen Rahmenbedingungen zu beleuchten.
Der Fall vor Gericht
Notarkosten bei Grundstückskauf: Gerichtsentscheidung bringt Klarheit
Im Mittelpunkt eines kürzlich entschiedenen Rechtsstreits stand die Berechnung der Notarkosten bei einem Grundstückskaufvertrag. Ein Verkäufer hatte vor dem Landgericht Düsseldorf die Überprüfung einer notariellen Kostenrechnung beantragt, die im Zusammenhang mit dem Verkauf eines Grundstücks für 725.000 Euro erstellt worden war. Der Fall gewährt interessante Einblicke in die komplexe Materie der Notarkostenberechnung und zeigt, wie verschiedene Faktoren den Gesamtbetrag beeinflussen.
Streitpunkt Vollzugsgebühr
Ein zentraler Aspekt des Verfahrens war die Berechnung der sogenannten Vollzugsgebühr. Diese Gebühr fällt an, wenn der Notar nach der Beurkundung weitere Schritte zur Umsetzung des Vertrags unternimmt. Im konkreten Fall ging es um die Einholung von Löschungsunterlagen für eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld sowie um die Beantragung eines Negativzeugnisses bezüglich des gemeindlichen Vorkaufsrechts. Das Gericht bestätigte, dass der Geschäftswert für die Vollzugsgebühr korrekt mit dem vollen Kaufpreis von 725.000 Euro angesetzt wurde.
Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer
Ein weiterer interessanter Punkt des Urteils betraf die Aufteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer. Das Gericht stellte klar, dass der Käufer für die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde eine Höchstgebühr von 50 Euro zu tragen hat. Der Verkäufer hingegen musste für die Einholung der Löschungsunterlagen den Restbetrag der Vollzugsgebühr übernehmen. Diese Aufteilung basierte auf den vertraglichen Vereinbarungen der Parteien und den gesetzlichen Vorgaben des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Bedeutung des Zitiergebots
Das Landgericht Düsseldorf legte in seiner Entscheidung großen Wert auf die Einhaltung des sogenannten Zitiergebots. Dieses verlangt, dass in einer Kostenrechnung alle relevanten Rechtsgrundlagen für die Gebührenberechnung angegeben werden müssen. Im vorliegenden Fall musste der Notar seine ursprüngliche Rechnung korrigieren, um diesem Gebot vollständig zu entsprechen. Das Gericht bestätigte, dass die korrigierte Fassung alle erforderlichen Angaben enthielt, einschließlich des Geschäftswerts, der Kostenvorschriften und einer kurzen Bezeichnung der jeweiligen Gebührentatbestände.
Treuhandgebühr und Mehrwertsteuer
Neben der Vollzugsgebühr umfasste die Kostenrechnung auch eine Treuhandgebühr und die gesetzliche Mehrwertsteuer. Diese Positionen wurden vom Gericht ebenfalls als korrekt berechnet bestätigt. Die Treuhandgebühr fällt an, wenn der Notar Gelder der Beteiligten verwaltet, was bei Grundstückskäufen häufig der Fall ist. Die Mehrwertsteuer wird auf die Notarleistungen erhoben, da diese als umsatzsteuerpflichtige Dienstleistungen gelten.
Gerichtliche Bestätigung der Kostenrechnung
Nach eingehender Prüfung aller Aspekte kam das Landgericht Düsseldorf zu dem Schluss, dass die korrigierte Kostenrechnung des Notars in vollem Umfang zu bestätigen war. Diese Entscheidung unterstreicht die Komplexität der Notarkostenberechnung bei Grundstücksgeschäften und verdeutlicht, wie wichtig es ist, dass Notare ihre Rechnungen sorgfältig und unter Beachtung aller gesetzlichen Vorgaben erstellen. Für Käufer und Verkäufer von Immobilien zeigt der Fall, dass eine genaue Prüfung der Notarkosten und ein Verständnis der zugrunde liegenden Berechnungsmethoden von großer Bedeutung sind.
Die Schlüsselerkenntnisse
Diese Entscheidung unterstreicht die Komplexität und Bedeutung der korrekten Berechnung von Notarkosten bei Grundstückskäufen. Sie bestätigt, dass der volle Kaufpreis als Geschäftswert für die Vollzugsgebühr anzusetzen ist und betont die Wichtigkeit des Zitiergebots in Kostenrechnungen. Zudem verdeutlicht das Urteil die differenzierte Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer basierend auf vertraglichen Vereinbarungen und gesetzlichen Vorgaben.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als Kaufinteressent für ein Grundstück sollten Sie wissen, dass die Notarkosten auf dem vollen Kaufpreis basieren und nicht nur auf Teilbeträgen wie einer zu löschenden Grundschuld. Die Vollzugsgebühr, die für zusätzliche notarielle Tätigkeiten anfällt, wird zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Sie als Käufer tragen in der Regel eine Höchstgebühr von 50 Euro für die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung, während der Verkäufer für Löschungsunterlagen aufkommt. Es ist ratsam, die Kostenverteilung im Kaufvertrag genau zu prüfen und zu verstehen. Die Notarrechnung muss alle Gebührengrundlagen transparent aufführen, was Ihnen eine bessere Kontrolle ermöglicht.
FAQ – Häufige Fragen
Der Kauf einer Immobilie ist ein bedeutendes finanzielles Unterfangen, und Notarkosten beim Grundstückskauf spielen dabei eine entscheidende Rolle. Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen wertvolle Informationen und Orientierung, damit Sie transparent und sicher durch den Prozess navigieren können.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie setzen sich die Notarkosten beim Grundstückskauf zusammen?
- Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einem Grundstückskauf?
- Wer trägt welche Notarkosten beim Kauf eines Grundstücks?
- Was ist die Vollzugsgebühr und wann fällt sie an?
- Was passiert, wenn die Notarkostenrechnung fehlerhaft ist?
Wie setzen sich die Notarkosten beim Grundstückskauf zusammen?
Die Notarkosten beim Grundstückskauf setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen, die im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt sind. Die Hauptbestandteile sind die Beurkundungsgebühr, die Vollzugsgebühr und in vielen Fällen eine Treuhandgebühr.
Die Beurkundungsgebühr fällt für die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags an. Sie richtet sich nach dem Geschäftswert, also in der Regel dem Kaufpreis des Grundstücks. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühr. Für einen Kaufpreis von 100.000 Euro beträgt die Beurkundungsgebühr beispielsweise etwa 535 Euro.
Die Vollzugsgebühr entsteht für die Tätigkeiten des Notars nach der Beurkundung, wie die Beantragung von Genehmigungen oder die Einreichung von Unterlagen beim Grundbuchamt. Sie beträgt üblicherweise die Hälfte der Beurkundungsgebühr. Bei einem Kaufpreis von 100.000 Euro wären das etwa 267,50 Euro.
Eine Treuhandgebühr wird fällig, wenn der Notar Treuhandaufgaben übernimmt, etwa die Überwachung der Kaufpreiszahlung. Sie beträgt in der Regel ein Viertel der Beurkundungsgebühr, also bei 100.000 Euro Kaufpreis circa 133,75 Euro.
Zu diesen Gebühren kommen noch Auslagen des Notars hinzu, etwa für Grundbuchauszüge oder Postversand. Diese werden nach tatsächlichem Aufwand berechnet.
Auf alle Gebühren und Auslagen wird die gesetzliche Mehrwertsteuer von derzeit 19% aufgeschlagen.
Die Höhe der Notarkosten hängt maßgeblich vom Kaufpreis des Grundstücks ab. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen die Notarkosten aus. Es gibt jedoch Obergrenzen für die Gebühren, sodass bei sehr teuren Immobilien die Notarkosten nicht ins Unermessliche steigen.
Neben den eigentlichen Notarkosten fallen beim Grundstückskauf auch Gebühren für das Grundbuchamt an. Diese werden oft vom Notar mit abgerechnet, sind aber streng genommen keine Notarkosten. Sie betragen etwa 0,5% des Kaufpreises.
Die genaue Berechnung der Notarkosten ist komplex und hängt von vielen Faktoren ab. Als Faustregel kann man mit Gesamtkosten (Notarkosten plus Grundbuchgebühren) von etwa 1,5% bis 2% des Kaufpreises rechnen. Bei einem Grundstückskaufpreis von 100.000 Euro wären das zwischen 1.500 und 2.000 Euro.
Es ist wichtig zu beachten, dass Notare ihre Gebühren nicht frei festlegen können. Sie sind an die gesetzlichen Vorgaben gebunden und dürfen weder höhere noch niedrigere Gebühren verlangen. Dies soll eine einheitliche und faire Preisgestaltung sicherstellen.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einem Grundstückskauf?
Der wichtigste Faktor für die Höhe der Notarkosten beim Grundstückskauf ist der Kaufpreis des Grundstücks. Die Notargebühren werden anhand einer gesetzlich festgelegten Gebührentabelle berechnet, die sich nach dem Geschäftswert richtet. Je höher der Kaufpreis, desto höher fallen in der Regel auch die Notarkosten aus. Allerdings steigen die Gebühren nicht linear, sondern degressiv – bei sehr hohen Kaufpreisen nimmt der prozentuale Anteil der Notarkosten also ab.
Die Komplexität des Kaufvertrags spielt ebenfalls eine Rolle. Enthält der Vertrag besondere Vereinbarungen oder Klauseln, die zusätzlichen Prüfungs- und Formulierungsaufwand erfordern, kann dies die Kosten erhöhen. Beispielsweise können Regelungen zu Baulasten, Wegerechten oder Vorkaufsrechten den Arbeitsaufwand des Notars und damit die Gebühren steigern.
Zusätzliche Leistungen des Notars beeinflussen die Gesamtkosten ebenfalls. Muss der Notar etwa Löschungsunterlagen für bestehende Grundpfandrechte einholen oder eine Auflassungsvormerkung eintragen lassen, fallen dafür separate Gebühren an. Auch die Beglaubigung von Unterschriften oder die Erstellung von Abschriften werden zusätzlich berechnet.
Die Art des Grundstücks kann sich auf die Notarkosten auswirken. Bei unbebauten Grundstücken fallen die Kosten in der Regel geringer aus als bei bebauten Grundstücken, da der Geschäftswert niedriger ist. Handelt es sich um ein Wohnungseigentum, können zusätzliche Prüfungen der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung erforderlich sein, was die Kosten erhöhen kann.
Regionale Unterschiede können ebenfalls eine Rolle spielen. Zwar sind die Notargebühren bundesweit einheitlich geregelt, jedoch können sich die Auslagen für Grundbucheintragungen oder behördliche Genehmigungen je nach Bundesland oder Kommune unterscheiden.
Die Anzahl der beteiligten Parteien beeinflusst die Notarkosten. Sind mehrere Käufer oder Verkäufer involviert, erhöht sich der Aufwand für den Notar, was sich in den Gebühren niederschlägt. Auch die Einbindung von Kreditinstituten, etwa für die Bestellung von Grundpfandrechten, kann zusätzliche Kosten verursachen.
Der Zeitpunkt des Grundstückskaufs kann indirekt Einfluss auf die Notarkosten haben. Gesetzesänderungen oder neue Rechtsprechung können zu Anpassungen in der Vertragsgestaltung führen, was den Arbeitsaufwand des Notars und damit die Kosten beeinflussen kann.
Die Erfahrung und Effizienz des Notars spielen eine untergeordnete Rolle bei den Kosten, da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind. Dennoch kann ein erfahrener Notar möglicherweise effizienter arbeiten und so den Gesamtaufwand reduzieren.
Besondere Vereinbarungen wie Rücktrittsklauseln, aufschiebende oder auflösende Bedingungen erhöhen die Komplexität des Vertrags und damit potenziell die Notarkosten. Solche Klauseln erfordern eine sorgfältige rechtliche Prüfung und Formulierung.
Die Notwendigkeit von Vorabstimmungen oder mehrfachen Vertragsentwürfen kann die Kosten ebenfalls beeinflussen. Wenn mehrere Besprechungstermine oder Überarbeitungen des Vertragsentwurfs erforderlich sind, kann dies zu höheren Gebühren führen.
Wer trägt welche Notarkosten beim Kauf eines Grundstücks?
Bei einem Grundstückskauf fallen verschiedene Notarkosten an, die grundsätzlich zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Der Großteil der Notarkosten wird üblicherweise vom Käufer getragen. Dies umfasst die Gebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Auch die Kosten für die Eintragung einer eventuellen Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank des Käufers fallen in seinen Verantwortungsbereich.
Der Verkäufer hingegen trägt in der Regel die Kosten für die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch. Dies betrifft insbesondere die Löschung von Grundpfandrechten wie Hypotheken oder Grundschulden, die der Verkäufer zur Finanzierung des Grundstücks aufgenommen hatte. Die Kosten für diese Löschungen sind Teil der Verpflichtung des Verkäufers, dem Käufer ein lastenfreies Grundstück zu übergeben.
Es ist wichtig zu beachten, dass die genaue Kostenverteilung im Kaufvertrag individuell vereinbart werden kann. In der Praxis hat sich jedoch die oben beschriebene Aufteilung als Standard etabliert. Der Notar wird beide Parteien über die anfallenden Kosten und deren übliche Verteilung aufklären.
Die Höhe der Notarkosten richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und ist abhängig vom Kaufpreis des Grundstücks. Als Faustregel kann man davon ausgehen, dass die gesamten Notarkosten etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises betragen. Diese setzen sich aus den eigentlichen Notargebühren und den Kosten für die Eintragungen im Grundbuch zusammen.
Für den Käufer ist es ratsam, die Notarkosten bereits bei der Finanzierungsplanung zu berücksichtigen. Sie stellen neben der Grunderwerbsteuer einen wesentlichen Teil der Nebenkosten beim Grundstückskauf dar. Der Verkäufer sollte seinerseits einkalkulieren, dass er für die Löschung bestehender Belastungen aufkommen muss.
In der notariellen Praxis werden die Kosten häufig zunächst vollständig vom Käufer an den Notar gezahlt. Der Verkäufer erstattet dann dem Käufer die von ihm zu tragenden Kosten für Löschungen, sofern im Kaufvertrag keine abweichende Regelung getroffen wurde.
Es ist zu beachten, dass beide Parteien gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Notarkosten haften. Das bedeutet, der Notar kann die gesamten Kosten von jeder Partei einfordern, unabhängig von der im Kaufvertrag vereinbarten Kostenverteilung. Die interne Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer bleibt davon unberührt.
Was ist die Vollzugsgebühr und wann fällt sie an?
Die Vollzugsgebühr ist eine zusätzliche Gebühr, die ein Notar für seine Tätigkeiten im Rahmen des Vollzugs eines Rechtsgeschäfts erheben darf. Sie fällt insbesondere bei Grundstücksgeschäften an, wenn der Notar über die reine Beurkundung hinaus weitere Aufgaben zur Umsetzung des Vertrags übernimmt.
Typische Vollzugstätigkeiten umfassen:
– Einholung von Löschungsunterlagen für bestehende Grundpfandrechte
– Beantragung eines Negativattests bei der Gemeinde bezüglich des Vorkaufsrechts
– Einholung behördlicher Genehmigungen
– Beantragung der Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch
– Überwachung der Eigentumsumschreibung
Die Vollzugsgebühr beträgt grundsätzlich 0,5 der vollen Gebühr aus dem Geschäftswert des Kaufvertrags. Bei einem Kaufpreis von 250.000 Euro würde sie sich also auf etwa 535 Euro belaufen.
Wichtig: Die Gebühr fällt nur an, wenn der Notar tatsächlich Vollzugstätigkeiten vornimmt. Beschränkt sich seine Tätigkeit auf die reine Beurkundung, ist keine Vollzugsgebühr zu erheben.
In der Praxis wird die Vollzugsgebühr bei Grundstückskaufverträgen fast immer anfallen, da der Notar in der Regel mit dem Vollzug beauftragt wird. Dies dient der Rechtssicherheit und entlastet die Beteiligten.
Die gesetzliche Grundlage für die Vollzugsgebühr findet sich in § 92 Abs. 1 des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) in Verbindung mit Nr. 22110 des Kostenverzeichnisses.
Zu beachten ist, dass die Vollzugsgebühr gedeckelt ist. Sie darf die volle Gebühr aus dem Geschäftswert nicht übersteigen. Bei sehr umfangreichen Vollzugstätigkeiten kann der Notar aber unter Umständen auch eine höhere Gebühr ansetzen.
Ein anschauliches Beispiel: Bei einem Hauskauf für 300.000 Euro beauftragt der Käufer den Notar, die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zu beantragen und die spätere Eigentumsumschreibung zu überwachen. Für diese Vollzugstätigkeiten fällt zusätzlich zur Beurkundungsgebühr eine Vollzugsgebühr von 0,5 aus 300.000 Euro an, also etwa 645 Euro.
Die Vollzugsgebühr stellt sicher, dass der Notar für seine wichtige Rolle bei der praktischen Umsetzung des beurkundeten Rechtsgeschäfts angemessen vergütet wird. Sie trägt damit zur Qualität und Sicherheit des notariellen Verfahrens bei.
Was passiert, wenn die Notarkostenrechnung fehlerhaft ist?
Bei Unstimmigkeiten in der Notarkostenrechnung haben Betroffene mehrere Möglichkeiten, diese überprüfen und gegebenenfalls korrigieren zu lassen. Der erste Schritt sollte eine direkte Kontaktaufnahme mit dem Notar sein. Dieser ist verpflichtet, die Rechnung zu erläutern und offensichtliche Fehler zu korrigieren.
Bleiben nach diesem Gespräch Zweifel bestehen, kann eine kostenlose Überprüfung durch das zuständige Landgericht beantragt werden. Der Antrag ist bei dem Landgericht zu stellen, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat. Er kann schriftlich oder mündlich zu Protokoll der Geschäftsstelle erfolgen und muss eine Begründung enthalten, die auf die vermuteten Fehler in der Rechnung hinweist. Ein Anwalt ist für diesen Antrag nicht erforderlich.
Das Gericht wird die Kostenberechnung auf ihre Rechtmäßigkeit prüfen. Stellt es Unstimmigkeiten fest, muss der Notar die Rechnung korrigieren und gegebenenfalls zu viel erhobene Gebühren zurückzahlen. Es ist jedoch auch möglich, dass das Gericht eine zu niedrige Berechnung feststellt, was zu einer Nachzahlung führen kann.
Die Notarkosten sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) bundeseinheitlich festgelegt. Notare haben keinen Verhandlungsspielraum bei der Rechnungsstellung. Die Gebühren richten sich nach dem Geschäftswert der beurkundeten Angelegenheit. Bei einem Grundstückskaufvertrag beispielsweise bildet der Kaufpreis die Basis für die Kostenberechnung.
Fehler in Notarkostenrechnungen können verschiedene Ursachen haben. Häufig liegt eine falsche Einschätzung des Geschäftswerts zugrunde oder es wurde ein falscher Gebührentatbestand aus dem Kostenverzeichnis angewandt. In komplexeren Fällen, etwa bei der Beurkundung mehrerer Rechtsgeschäfte in einer Urkunde, können Fehler bei der Anwendung von Gebührenermäßigungen oder -erhöhungen auftreten.
Wichtig zu beachten ist, dass Notare verpflichtet sind, ihre Kostenrechnungen mit einem Zitiergebot zu versehen. Dies bedeutet, dass die angewandten Vorschriften des GNotKG in der Rechnung angegeben werden müssen. Diese Pflicht dient der Transparenz und erleichtert es dem Kostenschuldner, die Berechnung nachzuvollziehen.
Für Verbraucher besteht die Möglichkeit, die ungefähre Höhe der zu erwartenden Notarkosten vorab zu ermitteln. Die Bundesnotarkammer stellt auf ihrer Website einen Gebührenrechner zur Verfügung, der eine grobe Orientierung bietet. Dies kann helfen, offensichtliche Abweichungen in der späteren Rechnung zu erkennen.
In Fällen, in denen ein Notar wiederholt fehlerhafte Kostenrechnungen ausstellt, können auch die zuständigen Aufsichtsbehörden eingeschaltet werden. In Bayern beispielsweise führt die Notarkasse in München regelmäßige Prüfungen durch, um die korrekte Anwendung des Kostenrechts zu überwachen.
Es ist ratsam, Notarkostenrechnungen zeitnah zu prüfen und bei Unklarheiten umgehend zu reagieren. Die Möglichkeit zur gerichtlichen Überprüfung besteht zwar auch noch nach längerer Zeit, jedoch kann eine schnelle Klärung potenzielle Folgeprobleme vermeiden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Geschäftswert: Der Geschäftswert ist der Geldbetrag, der als Berechnungsgrundlage für die Notarkosten dient. Er wird in der Regel durch den Kaufpreis des Grundstücks bestimmt und beeinflusst maßgeblich die Höhe der anfallenden Gebühren. Im vorliegenden Fall betrug der Geschäftswert 725.000 Euro, da dies der vereinbarte Kaufpreis für das Grundstück war.
- Vollzugsgebühr: Die Vollzugsgebühr ist eine Gebühr, die der Notar für Tätigkeiten nach der Beurkundung des Kaufvertrags erhebt, z.B. für die Einholung von Löschungsunterlagen oder die Beantragung eines Negativzeugnisses beim Vorkaufsrecht. Im vorliegenden Fall wurde die Vollzugsgebühr auf Basis des vollen Kaufpreises berechnet, da dies der Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens war.
- Zitiergebot: Das Zitiergebot ist eine gesetzliche Vorschrift, die den Notar dazu verpflichtet, in der Kostenrechnung alle relevanten Rechtsgrundlagen für die Gebührenberechnung anzugeben. Dazu gehören der Geschäftswert, die Kostenvorschriften und eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands. Das Zitiergebot dient der Transparenz und Nachvollziehbarkeit der Kostenrechnung.
- Treuhandgebühr: Die Treuhandgebühr fällt an, wenn der Notar Gelder der Vertragsparteien verwaltet, z.B. den Kaufpreis. Die Höhe der Treuhandgebühr richtet sich nach dem Wert der verwalteten Gelder und wird im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt.
- Löschungsunterlagen: Löschungsunterlagen sind Dokumente, die benötigt werden, um eine im Grundbuch eingetragene Belastung, wie z.B. eine Grundschuld, zu löschen. Im vorliegenden Fall ging es um die Einholung von Löschungsunterlagen für eine Grundschuld in Höhe von 300.000 Euro, die nach dem Kaufvertrag nicht übernommen werden sollte.
- Vorkaufsrecht: Das Vorkaufsrecht ist das Recht einer Gemeinde, ein Grundstück vorrangig zu erwerben, wenn es verkauft wird. Im vorliegenden Fall musste der Notar ein Negativzeugnis bezüglich des gemeindlichen Vorkaufsrechts beantragen, um sicherzustellen, dass die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht nicht ausübt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 127 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Dieser Paragraph regelt das Verfahren zur gerichtlichen Entscheidung über die Höhe der Notarkosten, wenn eine Partei die Kostenrechnung des Notars beanstandet. Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer die Kostenrechnung angefochten, was zur gerichtlichen Überprüfung und Bestätigung der Rechnung führte.
- § 19 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Dieser Paragraph legt fest, welche Angaben eine notarielle Kostenrechnung enthalten muss (Zitiergebot). Dazu gehören der Geschäftswert, die Kostenvorschriften und eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands. Im vorliegenden Fall musste der Notar seine Rechnung korrigieren, um diesen Anforderungen zu entsprechen.
- §§ 47, 97 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Diese Paragraphen bestimmen, wie der Geschäftswert für die Berechnung der Notarkosten ermittelt wird. Bei einem Grundstückskaufvertrag richtet sich der Geschäftswert in der Regel nach dem Kaufpreis. Im vorliegenden Fall wurde der Kaufpreis von 725.000 Euro als Geschäftswert angesetzt.
- § 112 GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz): Dieser Paragraph regelt die Berechnung der Vollzugsgebühr, die anfällt, wenn der Notar nach der Beurkundung weitere Tätigkeiten zur Umsetzung des Vertrags vornimmt (z.B. Einholung von Löschungsunterlagen oder Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen). Im vorliegenden Fall wurde die Vollzugsgebühr auf Basis des vollen Kaufpreises berechnet.
- § 22110 KV GNotKG (Kostenverzeichnis zum Gerichts- und Notarkostengesetz): Diese Vorschrift legt die Gebührensätze für die Vollzugsgebühr fest. Die Höhe der Gebühr richtet sich nach dem Geschäftswert und der Art der vom Notar vorgenommenen Tätigkeiten. Im vorliegenden Fall wurde die Vollzugsgebühr nach dieser Vorschrift berechnet.
Das vorliegende Urteil
LG Düsseldorf – Az.: 25 T 74/15 – Beschluss vom 28.07.2015
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Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung vom 21.08.2014 in Gestalt der korrigierten Kostenrechnung vom 26.06.2015 zu Urkundenrolle-Nummer des Notars bestätigt.
Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.
Gründe
Der Kostenschuldner schloss als Verkäufer am 25.06.2014 mit Herrn Dr. einen notariellen Grundstückskaufvertrag vor dem beurkundenden Notar ab. Der vereinbarte Kaufpreis betrug 725.000,00 EUR. Die im Grundbuch des Grundstücks eingetragene Buchgrundschuld in Höhe eines Nominalbetrags von 300.000,00 EUR sollte nach dem notariellen Vertrag nicht übernommen und daher gelöscht werden. Nach I. 2. des notariellen Kaufvertrags sollte der Notar die Löschungsunterlagen anfordern und für die Beteiligten entgegennehmen. Nach IX. 1. des notariellen Kaufvertrags sollte der Notar der Gemeinde den Vertrag mitteilen und die Ausstellung eines Negativzeugnisses über das Vorkaufsrecht beantragen.
Der Kostengläubiger erstellte unter dem 21.08.2014 eine Kostenrechnung betreffend die Beurkundung des Grundstückskaufvertrags vom 25.06.2014 über 913,33 EUR, welche einen Gegenstandswert von 725.000,00 EUR für die Vollzugsgebühr nach KV-Nummer 22110 und einen Gegenstandswert von 119.642,74 EUR für die Treuhandgebühr nach KV-Nummer 22201 zugrunde legte.
Gegen diese Kostenrechnung hat der Kostenschuldner eine Prüfung des Geschäftswertes für den Vollzug des zu Grunde liegenden Beurkundungsverfahrens beantragt.
Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 05.06.2015 Stellung genommen und ausgeführt, die Kostenrechnung sei rechnerisch nicht zu beanstanden und entspreche dem Zitiergebot des § 19 Abs. 2 GNotKG. Sie erfülle allerdings nicht das in § 19 Abs. 3 GNotKG geregelte Zitiergebot. Daraufhin hat der Notar die Kostenrechnung hinsichtlich der Angabe der jeweiligen Wertvorschriften korrigiert und in der Fassung vom 26.06.2015 vorgelegt. Anschließend hat der Präsident des Landgerichts festgestellt, dass die Kostenrechnung nunmehr auch das in § 19 Abs. 3 GNotKG geregelte Zitiergebot einhalte.
Auf Antrag des Kostenschuldners nach § 127 GNotKG war die streitgegenständliche Kostenrechnung zu bestätigen.
Sie entspricht dem Zitiergebot des § 19 Abs. 2 und § 19 Abs. 3 GNotKG, denn sie enthält den Geschäftswert nebst Wertvorschriften, die Kostenvorschriften, eine kurze Bezeichnung des jeweiligen Gebührentatbestands, die Beträge der angesetzten Gebühren sowie die anfallende Mehrwertsteuer und den bereits von dem Kostenschuldner gezahlten Betrag (vorliegend 0,00 EUR). Ausreichend ist die Angabe der angewandten Nummer des Kostenverzeichnisses. Die zusätzliche Angabe von Gebührensätzen, Vorbemerkungen oder Anmerkungen im Kostenverzeichnis und die Zitierung von Vorschriften mit Absätzen, Sätzen und Nummern ist nicht erforderlich (Neie, in: Bormann/Dien/Sommerfeldt, GNotKG, 1. Auflage 2014, § 19 Rn. 23). Da die Kostenrechnung nicht auch die Beurkundungsverfahrensgebühr enthält, bedurfte es zudem des Ausweises der für die Berechnung des Geschäftswerts der Beurkundungsgebühr zugrunde liegenden Vorschriften, da dieser Geschäftswert nach § 112 GNotKG hierauf verweist. Wird in einer Kostenberechnung zu einem Grundstückskaufvertrag nur die (anteilige) Vollzugsgebühr vom Verkäufer erhoben, müssen neben § 112 GNotKG auch die der Beurkundungsverfahrensgebühr zugrunde gelegten Wertvorschriften genannt werden (Tiedtke, in: Korintenberg, GNotKG, 19. Auflage, 2015, § 19 Rn. 46; Volpert, RNotZ 2015, 146, 147).
Die Kostenrechnung ist auch rechnerisch richtig.
Der Geschäftswert für die Vollzugsgebühr wurde zutreffend ermittelt.
Der Geschäftswert des Vollzugs richtet sich im Fall von § 112 S. 1 GNotKG nach dem Geschäftswert des zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens. Nach §§ 47, 97 GNotKG ermittelt sich der Geschäftswert für die Beurkundung eines notariellen Kaufvertrags nach dem Kaufpreis. Denn nach § 47 Abs. 1 GNotKG wird im Zusammenhang mit dem Kauf der Wert der Sache durch den Kaufpreis bestimmt und nach § 97 Abs. 3 GNotKG bestimmt sich der Geschäftswert bei Verträgen, die den Austausch von Leistungen zum Gegenstand haben, nach dem Wert der Leistungen des einen Teils; wenn der Wert der Leistungen verschieden ist, ist der höhere maßgebend.
Der Ansatz eines Geschäftswerts in Höhe des Nennbetrags der zu löschenden Grundschuld oder in Höhe der noch valutierenden Grundschuld kommt nicht in Betracht. Der Geschäftswert der Vollzugsgebühr richtet sich nach § 112 GNotKG.
Der Ansatz einer Entwurfsgebühr nach Nr. 24102 i.V.m. Nr. 21201 KG GNotKG i.V.m. §§ 119 Abs. 1, 53 Abs. 1 S. 1 GNotKG scheidet aus, da nach Vorbem. 2.2 Abs. 2 KV GNotKG der Urkundsnotar für eine Tätigkeit, für die nach dem Hauptabschnitt 2.2 des KV GNotKG eine Gebühr bei demselben Notar anfällt, insoweit keine Gebühr für die Fertigung eines Entwurfs und keine Gebühr nach Nr. 25204 KV GNotKG beanspruchen kann.
Dies deshalb, da hier nach Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 S. 2 Nr. 9 KV GNotKG eine Vollzugsgebühr anfällt. Der Notar war nach dem Kaufvertrag mit der Anforderung und Prüfung von Löschungs- und Pfandfreigabeunterlagen für ein vom Grundstückskäufer nicht übernommenes Grundpfandrecht betraut. Ob diesbezüglich ein Vollzugsauftrag erteilt wurde, ist unerheblich, da auch ein Entwurfsauftrag im Vollzugsbereich kostenrechtlich stets als Vollzugsauftrag zu werten ist, wenn er sich auf Tätigkeiten des Vollzugskatalogs bezieht (Diehn, RNotZ 2015, 3, 4; Volpert, RNotZ 2015, 146, 154; a.A. Klein, RNotZ 2015, 1).
Die Vollzugsgebühr fällt neben der Einholung der Löschungsunterlagen betreffend die Buchgrundschuld für die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde an.
Die Gebühr für die Einholung der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung nach BauGB bei der Gemeinde trägt nach den Vereinbarungen der Parteien der Käufer. Die Parteien des Kaufvertrags haben in Ziffer V Nr. 8 eine Regelung zur Kostentragung getroffen, nach der der Käufer die Kosten der Kaufvertragsurkunde und ihres Vollzugs mit Ausnahme der (Mehr-)Kosten etwaiger Lastenfreistellung beim Notar zu tragen hat. Für die Gebühr betreffend die Einholung der Löschungsunterlagen haftet der Kostenschuldner.
Die Gebührentatbestände der Vollzugsgebühr finden sich in Nr. 22110-22114 KV, wenn der Notar – wie hier – auch eine Gebühr für das Beurkundungsverfahren oder für die Fertigung eines Entwurfs erhält, die das zugrunde liegende Geschäft betrifft (Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 S. 1 KV). Die Vollzugsgebühr beträgt für den Fall eines zugrunde liegenden Beurkundungsverfahrens grds. 0,5, wenn für das Beurkundungsverfahren die Gebühr 2,0 beträgt (Nr. 22110 KV), ansonsten 0,3 (Nr. 22111 KV). Für bestimmte Vollzugshandlungen sieht das Gesetz jedoch feste Höchstgebühren vor (Nr. 22112, 22113 KV) (Benedikt Drempetic, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 1. Auflage 2014, § 112 Rn. 1 f.).
Der Käufer trägt von der Vollzugsgebühr nach Vorbem. 2.2.1.1 Abs. 1 S. 2 Nr. 1, Nr. 22112 KV GNotKG eine Höchstgebühr von 50,00 EUR.
Der Kostenschuldner hat für die Einholung der Löschungsunterlagen den Restbetrag der Vollzugsgebühr bis zur nach dem maßgebenden Geschäftswert in Höhe von 725.000,00 EUR berechneten 0,5 Gebühr zu tragen (vgl. Volpert, RNotZ 2015, 146, 151, 152). Es gilt der Gebührensatz von 0,5, da für das Beurkundungsverfahren nach Nr. 21100 eine 2,0 Gebühr anzusetzen war.
Die einfache Gebühr beträgt nach der in Notarkostensachen anzuwendenden Tabelle B, Anlage 2 zu § 34 Abs. 2 GNotKG (vgl. Hering/Fackelmann, in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 1. Auflage 2014, § 34 Rn. 6) 1.335,00 EUR. Die halbe Gebühr errechnet sich daher mit 667,50 EUR, wovon der Käufer 50,00 EUR zu tragen hat. Der Ansatz von 617,50 EUR in der Kostenrechnung des Kostenschuldners ist daher zutreffend.
Gegen die weiteren in Rechnung gestellten Positionen der Treuhandgebühr nach Nr. 22201 KV GNotKG und die erhobene Mehrwertsteuer nach Nr. 32015 GNotKG hat der Kostenschuldner keine Einwände erhoben. Sie sind zutreffend erhoben worden.
Die Kostenrechnung war daher zu bestätigen.
