Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Teure Erbbaurechtsverlängerung: Gericht präzisiert Notarkostenberechnung
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wie werden die Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts berechnet?
- Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung?
- Müssen Erbbauzinsen und Vorkaufsrechte bei der Notarkostenberechnung separat berücksichtigt werden?
- Welche Möglichkeiten gibt es, die Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung zu senken?
- Was passiert, wenn man die Notarkostenrechnung anfechten möchte?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Das Urteil betrifft die Berechnung der Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts.
- Im Zusammenhang steht ein Erbbaurechtsvertrag, der durch einen Nachtrag verlängert und inhaltlich geändert wurde.
- Eine Schwierigkeit liegt in der komplexen Berechnung der Notarkosten, die von verschiedenen Faktoren wie dem Geschäftswert und der Art der Änderung abhängt.
- Das Gericht entschied, dass der Kostenansatz durch den Kostenbeamten des Grundbuchamts neu vorgenommen werden muss.
- Die Entscheidung basiert darauf, dass die ursprüngliche Kostenberechnung nicht den gesetzlichen Vorgaben entsprach.
- Die Auswirkungen sind, dass die Beteiligten möglicherweise geringere Notarkosten zahlen müssen als ursprünglich veranschlagt.
Teure Erbbaurechtsverlängerung: Gericht präzisiert Notarkostenberechnung
Das Erbbaurecht ist ein komplexes Rechtsgebiet, das sich mit dem Recht eines Erbbauberechtigten befasst, auf einer fremden Grundstücksfläche ein Bauwerk zu errichten und dieses zu nutzen. Ein Erbbaurecht kann dabei auf eine bestimmte Zeit befristet sein oder unbefristet gewährt werden. Bei einer Verlängerung des Erbbaurechts entstehen regelmäßig Kosten, die der Notar berechnet. Diese Kosten richten sich nach dem Wert des Grundstückes, der Laufzeit des Erbbaurechts und der Komplexität des Vertrags. Die Höhe der Notarkosten ist gesetzlich geregelt und hängt unter anderem von der Höhe des Kaufpreises oder des Verkehrswertes ab.
Im vorliegenden Fall ging es um die Frage, wie die Notarkosten bei einem Vertrag über die Verlängerung eines Erbbaurechts zu berechnen sind. Die Berechnung der Notarkosten ist nicht immer einfach, da verschiedene Faktoren eine Rolle spielen, zum Beispiel die Höhe des Kaufpreises oder des Verkehrswertes. Es ist daher ratsam, sich mit einem Notar in Verbindung zu setzen, um einen Überblick über die Kosten zu erhalten. Denn es besteht ein erhebliches Interesse daran, die Kosten für die Errichtung oder Verlängerung eines Erbbaurechtes so gering wie möglich zu halten.
Im Folgenden wird ein Gerichtsurteil besprochen, das sich mit der Notarkostenberechnung bei einem Vertrag über die Verlängerung eines Erbbaurechts befasst. Das Urteil gibt Einblicke in die juristischen Feinheiten dieses Sachverhalts.
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Der Fall vor Gericht
Streit um Kostenberechnung für notarielle Beurkundung
Bei diesem Fall geht es um die korrekte Berechnung der Notarkosten für die Verlängerung eines Erbbaurechtsvertrags. Der Beteiligte zu 2 legte Beschwerde gegen den ursprünglichen Kostenansatz des Grundbuchamts ein. Im Zentrum stand die Frage, wie die verschiedenen Elemente des Vertrags – die Verlängerung des Erbbaurechts selbst, die Änderung des Erbbauzinses und die Eintragung eines Vorkaufsrechts – bei der Gebührenberechnung zu berücksichtigen sind.
Die Stadt M. und der Beteiligte zu 1 hatten am xx.xx.2020 einen zweiten Nachtrag zu einem bestehenden Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Dieser Nachtrag beinhaltete mehrere wesentliche Änderungen:
- Die Verlängerung des Erbbaurechts um 30 Jahre mit weiteren Inhaltsänderungen
- Eine Erhöhung des Erbbauzinses und die Vereinbarung einer dinglichen Wertsicherungsklausel
- Die Eintragung eines Vorkaufsrechts
Die rechtliche Auseinandersetzung entzündete sich an der Frage, wie diese verschiedenen Aspekte des Vertrags bei der Berechnung der Notarkosten zu bewerten sind. Das Grundbuchamt hatte zunächst einen Kostenansatz vorgenommen, gegen den der Beteiligte zu 2 Beschwerde einlegte.
Entscheidung des OLG Karlsruhe zur Kostenberechnung
Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat in seinem Beschluss vom 24.04.2024 eine detaillierte Anweisung zur Berechnung der Notarkosten gegeben. Die Entscheidung des Gerichts legt fest, dass der Kostenbeamte des Grundbuchamts den Kostenansatz wie folgt vornehmen soll:
- Für die Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Erbbaurecht) wird ein Geschäftswert von 596.294,40 EUR angesetzt, was zu einer Gebühr von 547,50 EUR führt.
- Die Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Reallast) wird mit einem Geschäftswert von 275.821,88 EUR berechnet, woraus sich eine Gebühr von 292,50 EUR ergibt.
- Für die Eintragung des Vorkaufsrechts wird ein Geschäftswert von 369.398,52 EUR zugrunde gelegt, was eine Gebühr von 735,00 EUR zur Folge hat.
- Zusätzlich wird eine Löschungsgebühr als Festgebühr in Höhe von 25,00 EUR angesetzt.
- Für die Erteilung einer unbeglaubigten Datei wird eine weitere Festgebühr von 10,00 EUR berechnet.
Die Gesamtsumme der Gebühren beläuft sich damit auf 1.610,00 EUR, wovon der Beteiligte zu 1 einen Anteil von 805,00 EUR zu tragen hat.
Rechtliche Bewertung und Begründung des Gerichts
Das OLG Karlsruhe hat in seiner Entscheidung eine differenzierte Betrachtung der verschiedenen Vertragsbestandteile vorgenommen. Die Richter berücksichtigten dabei die unterschiedlichen rechtlichen Aspekte der Erbbaurechtverlängerung:
- Die Verlängerung des Erbbaurechts wird als Veränderung einer Belastung im Sinne des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG) behandelt. Der Geschäftswert hierfür orientiert sich am Wert des verlängerten Erbbaurechts.
- Die Änderung des Erbbauzinses wird als separate Veränderung einer Belastung (Reallast) bewertet. Der Geschäftswert basiert hier auf der Höhe des geänderten Erbbauzinses.
- Die Eintragung des Vorkaufsrechts wird als eigenständiger Vorgang betrachtet, für den ein separater Geschäftswert und eine entsprechende Gebühr angesetzt werden.
Das Gericht betont mit dieser Entscheidung die Notwendigkeit, die verschiedenen Elemente eines Erbbaurechtsvertrags bei der Kostenberechnung differenziert zu betrachten. Es widerspricht damit einer pauschalen Bewertung und setzt stattdessen auf eine detaillierte Aufschlüsselung der einzelnen Vertragsbestandteile.
Bedeutung der Entscheidung für Erbbaurechtsverträge
Die Entscheidung des OLG Karlsruhe hat wichtige Implikationen für die Praxis der Notarkostenberechnung bei Erbbaurechtsverträgen. Sie bietet eine klare Orientierung dafür, wie die verschiedenen Aspekte solcher Verträge kostenmäßig zu bewerten sind:
- Differenzierte Betrachtung: Jeder wesentliche Vertragsbestandteil – Verlängerung des Erbbaurechts, Änderung des Erbbauzinses, Eintragung von Vorkaufsrechten – wird separat bewertet und berechnet.
- Transparenz der Kostenstruktur: Die detaillierte Aufschlüsselung ermöglicht es den Vertragsparteien, die Zusammensetzung der Notarkosten besser nachzuvollziehen.
- Rechtssicherheit: Die Entscheidung schafft eine verlässliche Grundlage für die Kostenberechnung, was potenzielle Streitigkeiten über die Höhe der Notarkosten reduzieren kann.
- Präzisere Kostenplanung: Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer können die zu erwartenden Notarkosten bei Vertragsänderungen genauer kalkulieren.
Diese Entscheidung unterstreicht die Komplexität von Erbbaurechtsverträgen und die Notwendigkeit einer sorgfältigen rechtlichen und finanziellen Betrachtung bei deren Gestaltung und Änderung. Sie bietet Notaren, Rechtsanwälten und den Vertragsparteien eine wichtige Orientierungshilfe für die korrekte Kostenberechnung und trägt somit zur Rechtssicherheit in diesem Bereich bei.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Karlsruhe hat mit dieser Entscheidung die Notarkostenberechnung bei Erbbaurechtsverträgen präzisiert. Es fordert eine differenzierte Betrachtung der einzelnen Vertragsbestandteile wie Verlängerung des Erbbaurechts, Änderung des Erbbauzinses und Eintragung von Vorkaufsrechten. Diese Aufschlüsselung erhöht die Transparenz, schafft Rechtssicherheit und ermöglicht eine genauere Kostenplanung für alle Beteiligten. Die Entscheidung unterstreicht die Komplexität von Erbbaurechtsverträgen und die Notwendigkeit einer sorgfältigen rechtlichen und finanziellen Betrachtung bei deren Gestaltung und Änderung.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Planen Sie eine Erbbaurechtsverlängerung? Dann sollten Sie wissen, dass die Notarkosten nicht pauschal berechnet werden, sondern sich aus verschiedenen Faktoren zusammensetzen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe hat klargestellt, dass jeder Vertragsbestandteil – wie die Verlängerung selbst, Änderungen des Erbbauzinses oder die Eintragung von Vorkaufsrechten – einzeln bewertet wird. Das bedeutet für Sie: mehr Transparenz und eine genauere Kostenkontrolle bei Ihrem Erbbaurechtsvertrag. Lassen Sie sich von einem Experten beraten, um die anfallenden Kosten im Voraus besser einschätzen zu können und böse Überraschungen zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Wer kennt das nicht – ein Notarkosten-Schock bei der Erbbaurechtsverlängerung! Doch müssen Sie tatsächlich Ihre Nerven verlieren? Verstehen Sie die Kosten für Ihren neuen Erbbaurechtsvertrag, statt sie zu fürchten. Unsere FAQ-Rubrik liefert Ihnen die wichtigsten Antworten und sorgt für Klarheit in diesem oft komplexen Thema.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wie werden die Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts berechnet?
- Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung?
- Müssen Erbbauzinsen und Vorkaufsrechte bei der Notarkostenberechnung separat berücksichtigt werden?
- Welche Möglichkeiten gibt es, die Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung zu senken?
- Was passiert, wenn man die Notarkostenrechnung anfechten möchte?
Wie werden die Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts berechnet?
Die Berechnung der Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts erfolgt nach spezifischen Kriterien. Der Geschäftswert bildet hierbei die Grundlage für die Kostenermittlung. Dieser Wert orientiert sich am wirtschaftlichen Interesse der Beteiligten an der Verlängerung des Erbbaurechts.
Für die Bestimmung des Geschäftswerts wird in der Regel der Jahresbetrag des Erbbauzinses herangezogen. Dieser Jahresbetrag wird mit einem Faktor multipliziert, der sich nach der vereinbarten Laufzeit der Verlängerung richtet. Bei einer Verlängerung um mehr als fünf Jahre kommt üblicherweise der Faktor 20 zur Anwendung.
Es ist wichtig zu beachten, dass der so ermittelte Geschäftswert einer Obergrenze unterliegt. Diese Begrenzung liegt bei 30 Prozent des Grundstückswerts. Der Grundstückswert wird dabei anhand des aktuellen Bodenwerts bestimmt. Diese Regelung verhindert, dass die Notarkosten unverhältnismäßig hoch ausfallen.
Die konkreten Notargebühren ergeben sich aus der Kostenordnung für Notare. Sie sind in einer Tabelle festgelegt, die verschiedene Wertstufen und entsprechende Gebührensätze enthält. Mit steigendem Geschäftswert erhöhen sich auch die Notarkosten, allerdings nicht linear, sondern in Stufen.
Ein Beispiel verdeutlicht die Berechnung: Bei einem jährlichen Erbbauzins von 5.000 Euro und einer Verlängerung um 30 Jahre ergibt sich ein Geschäftswert von 100.000 Euro (5.000 Euro x 20). Sollte dieser Wert 30 Prozent des Grundstückswerts übersteigen, wird er entsprechend reduziert.
Zusätzlich zu den reinen Notargebühren fallen weitere Kosten an. Dazu gehören Auslagen für Schreibarbeiten, Porto und gegebenenfalls Mehrwertsteuer. Diese Nebenkosten erhöhen die Gesamtsumme.
Es ist ratsam, vor der Beurkundung einer Erbbaurechtsverlängerung beim Notar eine Kostenvorausberechnung anzufordern. So erhalten die Beteiligten einen genauen Überblick über die zu erwartenden Kosten und können diese in ihre finanziellen Planungen einbeziehen.
Die Notarkosten bei der Verlängerung eines Erbbaurechts können erheblich sein. Sie stellen jedoch einen wichtigen Beitrag zur Rechtssicherheit dar. Der Notar prüft die rechtlichen Aspekte der Verlängerung und stellt sicher, dass die Interessen aller Beteiligten angemessen berücksichtigt werden.
Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung?
Die Höhe der Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung wird von mehreren Faktoren beeinflusst. Ein wesentlicher Aspekt ist der Geschäftswert des Erbbaurechts. Dieser bemisst sich nach dem Wert des Grundstücks und der darauf errichteten Gebäude. Je höher der Geschäftswert, desto höher fallen in der Regel die Notarkosten aus.
Die Laufzeit der Verlängerung spielt ebenfalls eine bedeutende Rolle. Eine längere Vertragsdauer führt tendenziell zu einem höheren Geschäftswert und somit zu höheren Notarkosten. Dabei ist zu beachten, dass die Restlaufzeit des bestehenden Erbbaurechts in die Berechnung einfließt.
Ein weiterer Einflussfaktor sind Änderungen im Vertragsinhalt. Werden bei der Verlängerung zusätzliche Vereinbarungen getroffen oder bestehende Konditionen angepasst, kann dies die Komplexität des Vorgangs erhöhen und sich auf die Notarkosten auswirken. Besonders relevant sind hierbei Anpassungen des Erbbauzinses oder Vereinbarungen über Wertsicherungsklauseln.
Die Art der Beurkundung beeinflusst ebenfalls die Höhe der Notarkosten. Eine vollständige Neubeurkundung des Erbbaurechtsvertrags ist in der Regel kostenintensiver als eine bloße Verlängerungsurkunde. Letztere bezieht sich lediglich auf die Änderung der Laufzeit und etwaige damit verbundene Anpassungen.
Zusätzliche Leistungen des Notars können die Gesamtkosten erhöhen. Hierzu zählen etwa die Einholung von Genehmigungen, die Erstellung von Entwürfen oder die Beratung zu steuerlichen Aspekten der Erbbaurechtsverlängerung.
Die Anzahl der beteiligten Parteien kann sich ebenfalls auf die Notarkosten auswirken. Sind neben dem Erbbauberechtigten und dem Grundstückseigentümer weitere Personen oder Institutionen involviert, etwa Banken aufgrund von Grundpfandrechten, kann dies zu einem erhöhten Arbeitsaufwand und damit zu höheren Kosten führen.
Der Zeitaufwand für die notarielle Bearbeitung ist ein weiterer Kostenfaktor. Komplexe Vertragsgestaltungen oder umfangreiche Vorbereitungen können den Zeitbedarf erhöhen und sich in den Notarkosten niederschlagen.
Regionale Unterschiede in den Notargebühren können ebenfalls eine Rolle spielen. Obwohl die Gebühren grundsätzlich bundesweit einheitlich geregelt sind, können sich in der Praxis geringfügige Abweichungen ergeben.
Die steuerlichen Implikationen der Erbbaurechtsverlängerung können indirekt die Notarkosten beeinflussen. Zwar fallen diese nicht direkt unter die Notargebühren, doch kann eine umfassende steuerliche Beratung durch den Notar zu zusätzlichen Kosten führen.
Abschließend ist zu beachten, dass die Verhandlungsbereitschaft der Parteien die Notarkosten beeinflussen kann. Einvernehmliche Lösungen und gut vorbereitete Unterlagen können den Arbeitsaufwand des Notars reduzieren und somit kostensenkend wirken.
Müssen Erbbauzinsen und Vorkaufsrechte bei der Notarkostenberechnung separat berücksichtigt werden?
Bei der Notarkostenberechnung für einen Erbbaurechtsvertrag müssen Erbbauzinsen und Vorkaufsrechte tatsächlich separat berücksichtigt werden. Dies ergibt sich aus den spezifischen Regelungen des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG).
Für die Berechnung der Notarkosten ist der Geschäftswert maßgeblich. Dieser setzt sich bei einem Erbbaurechtsvertrag aus verschiedenen Komponenten zusammen. Der Wert des Erbbaurechts selbst bildet die Grundlage. Zusätzlich fließen jedoch weitere Elemente in die Berechnung ein.
Die Erbbauzinsen stellen einen eigenständigen Wertfaktor dar. Sie werden als wiederkehrende Leistung betrachtet und nach einer speziellen Formel kapitalisiert. Der so ermittelte Betrag wird dem Grundwert hinzugerechnet. Dies führt zu einer Erhöhung des Gesamtgeschäftswerts und damit auch der Notarkosten.
Auch ein vereinbartes Vorkaufsrecht muss gesondert bewertet werden. Es erhöht den Geschäftswert um einen bestimmten Prozentsatz des Grundstückswerts. Die genaue Höhe hängt von der Art des Vorkaufsrechts ab. Ein dingliches Vorkaufsrecht wird dabei höher bewertet als ein schuldrechtliches.
Diese differenzierte Betrachtung der einzelnen Vertragsbestandteile dient der angemessenen Vergütung der notariellen Leistung. Sie spiegelt den tatsächlichen Umfang und die Komplexität des Rechtsgeschäfts wider.
Für die Beteiligten bedeutet dies, dass die Notarkosten bei einem Erbbaurechtsvertrag mit Erbbauzinsen und Vorkaufsrecht höher ausfallen als bei einem einfachen Grundstückskaufvertrag. Die genaue Kostenberechnung erfordert eine sorgfältige Analyse aller relevanten Vertragsbestandteile.
In der Praxis empfiehlt es sich, vor Vertragsabschluss eine detaillierte Kostenaufstellung vom Notar anzufordern. So lassen sich böse Überraschungen vermeiden und die finanziellen Auswirkungen der verschiedenen Vertragsklauseln werden transparent.
Für Erbbauberechtigte und Grundstückseigentümer ist es wichtig, diese Kostenstruktur zu verstehen. Sie können dadurch die finanziellen Folgen ihrer Vereinbarungen besser einschätzen. Bei Vertragsverhandlungen sollten beide Seiten die Auswirkungen auf die Notarkosten berücksichtigen.
Die separate Berücksichtigung von Erbbauzinsen und Vorkaufsrechten bei der Notarkostenberechnung unterstreicht die Komplexität von Erbbaurechtsverträgen. Sie verdeutlicht, dass jeder Vertragsbestandteil nicht nur rechtliche, sondern auch finanzielle Konsequenzen hat.
Welche Möglichkeiten gibt es, die Notarkosten bei einer Erbbaurechtsverlängerung zu senken?
Bei einer Erbbaurechtsverlängerung lassen sich die Notarkosten durch verschiedene Maßnahmen reduzieren. Eine wichtige Möglichkeit besteht darin, den Geschäftswert für die notarielle Beurkundung möglichst gering zu halten. Der Geschäftswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Notargebühren. Je niedriger dieser ausfällt, desto geringer sind die anfallenden Kosten.
Eine Strategie zur Senkung des Geschäftswerts liegt in der Vereinbarung eines niedrigeren Erbbauzinses für die Verlängerungsperiode. Der Erbbauzins fließt maßgeblich in die Wertermittlung ein. Gelingt es den Parteien, einen moderaten Erbbauzins auszuhandeln, wirkt sich dies positiv auf die Höhe der Notarkosten aus.
Auch die Laufzeit der Verlängerung beeinflusst den Geschäftswert. Eine kürzere Verlängerungsdauer führt in der Regel zu einem geringeren Wertansatz. Allerdings muss hier sorgfältig abgewogen werden, da eine zu kurze Laufzeit andere Nachteile mit sich bringen kann.
Eine weitere Option zur Kostensenkung besteht in der Vereinfachung des Vertragsinhalts. Je weniger Regelungen und Klauseln der Verlängerungsvertrag enthält, desto geringer fällt der Arbeitsaufwand für den Notar aus. Dies kann sich positiv auf die Gebühren auswirken.
Die Parteien sollten zudem prüfen, ob alle Zustimmungserfordernisse tatsächlich notwendig sind. Jede zusätzliche Zustimmung, die beurkundet werden muss, erhöht die Kosten. Lassen sich einzelne Zustimmungen vermeiden, reduziert dies die Gesamtkosten.
Eine sorgfältige Vorbereitung der Vertragsverlängerung kann ebenfalls zur Kostensenkung beitragen. Wenn die Parteien dem Notar bereits einen ausgearbeiteten Vertragsentwurf vorlegen, verringert sich dessen Arbeitsaufwand. Dies kann sich in niedrigeren Gebühren niederschlagen.
In manchen Fällen bietet sich die Möglichkeit, die Verlängerung mit anderen notariellen Geschäften zu kombinieren. Durch die Bündelung mehrerer Vorgänge in einem Termin lassen sich unter Umständen Synergieeffekte erzielen und die Gesamtkosten senken.
Es empfiehlt sich, im Vorfeld der Beurkundung mit dem Notar über Möglichkeiten zur Gebührenoptimierung zu sprechen. Notare verfügen oft über wertvolle Erfahrungen und können individuelle Empfehlungen zur Kostenreduzierung geben.
Die Parteien sollten bedenken, dass eine übermäßige Fokussierung auf Kosteneinsparungen nicht zu Lasten der rechtlichen Sicherheit gehen darf. Ein ausgewogener Vertrag, der die Interessen beider Seiten angemessen berücksichtigt, bleibt oberstes Ziel.
Was passiert, wenn man die Notarkostenrechnung anfechten möchte?
Bei Unzufriedenheit mit einer Notarkostenrechnung steht Betroffenen der Weg einer Anfechtung offen. Der erste Schritt besteht darin, sich direkt an den Notar zu wenden und um Aufklärung sowie gegebenenfalls Korrektur der Rechnung zu bitten. Notare sind verpflichtet, ihre Kostenberechnungen zu erläutern.
Führt dieses Gespräch zu keiner Einigung, kann ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung beim zuständigen Landgericht gestellt werden. Dieses Verfahren ist im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Das Landgericht, in dessen Bezirk der Notar seinen Amtssitz hat, ist für die Überprüfung der Kostenrechnung zuständig.
Der Antrag muss innerhalb eines Jahres nach Zustellung der vollstreckbaren Ausfertigung der Kostenrechnung eingereicht werden. Er sollte eine schriftliche Begründung enthalten, warum die Rechnung als fehlerhaft erachtet wird. Das Gericht prüft dann, ob die Kostenberechnung den gesetzlichen Vorgaben entspricht.
Die gerichtliche Überprüfung der Notarkostenrechnung ist für den Antragsteller kostenfrei. Allerdings können im Falle eines Unterliegens Kosten für einen eventuell beauftragten Rechtsanwalt entstehen.
Das Gericht hört vor seiner Entscheidung in der Regel die Beteiligten an, also den Antragsteller und den Notar. Auch die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars wird häufig um eine Stellungnahme gebeten. Bei Fragen zur Gebührenbestimmung kann das Gericht ein Gutachten des Vorstands der Notarkammer einholen.
Stellt das Gericht fest, dass die Kostenrechnung fehlerhaft ist, muss der Notar sie korrigieren und gegebenenfalls zu viel gezahlte Beträge zurückerstatten. Es ist jedoch auch möglich, dass das Gericht die Kostenrechnung bestätigt oder sogar eine höhere Gebühr festsetzt, falls der Notar irrtümlich zu wenig berechnet hat.
Gegen die Entscheidung des Landgerichts kann Beschwerde beim Oberlandesgericht eingelegt werden. Dies ist unabhängig von der Höhe des Streitwerts möglich. Gegen die Entscheidung des Oberlandesgerichts ist unter bestimmten Voraussetzungen eine Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zulässig.
Es ist wichtig zu beachten, dass die Einlegung eines Rechtsmittels gegen die Kostenrechnung keine aufschiebende Wirkung hat. Die Fälligkeit und Vollstreckbarkeit der Rechnung bleiben also zunächst bestehen. Das Gericht kann jedoch auf Antrag oder von Amts wegen die aufschiebende Wirkung anordnen.
Die Anfechtung einer Notarkostenrechnung erfordert eine sorgfältige Prüfung und Begründung. In komplexen Fällen kann die Hinzuziehung eines Rechtsanwalts mit Erfahrung im Kostenrecht sinnvoll sein, um die Erfolgsaussichten zu bewerten und das Verfahren professionell zu begleiten.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erbbaurecht: Ein Erbbaurecht ist ein dingliches Recht, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Es wird für eine bestimmte Zeit, meist 99 Jahre, eingeräumt. Der Erbbauberechtigte zahlt dafür einen regelmäßigen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer. Das Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen und kann wie ein Grundstück belastet, veräußert oder vererbt werden. Es bietet eine Alternative zum Grundstückskauf, da nur das Bauwerk, nicht aber das Grundstück erworben wird.
- Erbbauzins: Der Erbbauzins ist das regelmäßige Entgelt, das der Erbbauberechtigte an den Grundstückseigentümer für die Nutzung des Grundstücks zahlt. Er wird meist jährlich entrichtet und kann als fester Betrag oder prozentual zum Grundstückswert vereinbart werden. Der Erbbauzins wird oft mit einer Wertsicherungsklausel versehen, um ihn an die wirtschaftliche Entwicklung anzupassen. Im Grundbuch wird er als Reallast eingetragen und sichert so die Zahlungsansprüche des Grundstückseigentümers.
- Geschäftswert: Der Geschäftswert ist die Bemessungsgrundlage für die Berechnung von Notar- und Gerichtsgebühren. Bei Erbbaurechten orientiert er sich am Wert des Erbbaurechts, der sich aus dem Bodenwert und dem Wert der Bebauung zusammensetzt. Für die Gebührenberechnung wird oft ein bestimmter Prozentsatz des Geschäftswerts angesetzt. Bei Verlängerungen oder Änderungen von Erbbaurechtsverträgen kann der Geschäftswert für verschiedene Vertragsbestandteile getrennt ermittelt werden, wie im Fall des OLG Karlsruhe für die Verlängerung des Erbbaurechts und die Änderung des Erbbauzinses.
- Reallast: Eine Reallast ist ein dingliches Recht, das den jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zu wiederkehrenden Leistungen verpflichtet. Im Kontext des Erbbaurechts wird der Erbbauzins oft als Reallast im Grundbuch eingetragen. Dies bedeutet, dass die Zahlungsverpflichtung nicht nur den aktuellen, sondern auch jeden zukünftigen Erbbauberechtigten bindet. Die Reallast sichert somit die langfristigen Ansprüche des Grundstückseigentümers und bleibt auch bei einem Verkauf des Erbbaurechts bestehen.
- Vorkaufsrecht: Ein Vorkaufsrecht gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, eine Sache zu erwerben, bevor sie an einen Dritten verkauft wird. Bei Erbbaurechten wird oft ein Vorkaufsrecht für den Erbbauberechtigten am Grundstück oder für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht vereinbart. Es wird im Grundbuch eingetragen und muss bei der Gebührenberechnung für notarielle Leistungen als separater Vorgang berücksichtigt werden. Die Eintragung eines Vorkaufsrechts kann, wie im Fall des OLG Karlsruhe, zu zusätzlichen Notarkosten führen.
- Wertsicherungsklausel: Eine Wertsicherungsklausel ist eine vertragliche Vereinbarung, die den Wert einer wiederkehrenden Leistung, wie den Erbbauzins, an die wirtschaftliche Entwicklung anpasst. Sie soll den realen Wert der Leistung über die lange Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrags erhalten. Typischerweise wird der Erbbauzins an einen Verbraucherpreisindex gekoppelt. Die Vereinbarung einer Wertsicherungsklausel kann als Inhaltsänderung des Erbbaurechts bei der Notarkostenberechnung berücksichtigt werden und somit die Gebühren beeinflussen.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG): Dieses Gesetz regelt die Gebühren für notarielle Tätigkeiten und gerichtliche Verfahren. Im konkreten Fall wurde es angewendet, um die Höhe der Notarkosten für die Verlängerung des Erbbaurechtsvertrags zu bestimmen.
- § 53 GNotKG: Dieser Paragraph legt die Gebühren für die Veränderung einer Belastung fest, was bei der Verlängerung oder Änderung eines Erbbaurechtsvertrags relevant ist. Im vorliegenden Fall wurde dieser Paragraph herangezogen, um die Gebühren für die Verlängerung des Erbbaurechts und die Änderung des Erbbauzinses zu berechnen.
- § 3 Abs. 2 GNotKG: Dieser Paragraph regelt die Festgebühren für bestimmte notarielle Tätigkeiten, wie z. B. die Löschungsgebühr und die Gebühr für die Erteilung einer unbeglaubigten Datei. Diese Gebühren wurden im vorliegenden Fall zusätzlich zu den Gebühren nach § 53 GNotKG erhoben.
- Kostenverzeichnis (KV) zum GNotKG: Das Kostenverzeichnis enthält detaillierte Vorschriften zur Berechnung der Gebühren nach dem GNotKG. Im vorliegenden Fall wurde das Kostenverzeichnis herangezogen, um die genauen Gebührenbeträge für die verschiedenen Leistungen des Notars zu ermitteln.
- § 14121, 14130, 14143, 17002 KV zum GNotKG: Diese Nummern im Kostenverzeichnis beziehen sich auf die spezifischen Gebühren für die Eintragung eines Vorkaufsrechts, die Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Erbbaurecht und Reallast), die Löschungsgebühr und die Erteilung einer unbeglaubigten Datei. Diese Nummern wurden im vorliegenden Fall verwendet, um die einzelnen Gebührenpositionen im Kostenansatz zu bezeichnen.
Das vorliegende Urteil
OLG Karlsruhe – Az.: 19 W 14/24 (Wx) – Beschluss vom 24.04.2024
1. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 2 wird der Kostenbeamte des Grundbuchamts angewiesen, den Kostenansatz wie folgt vorzunehmen:
GNotKG-KV Text Norm Geschäftswert Gebührenbetrag
14130 Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Erbbaurecht) § 53 GNotKG EUR 596.294,40 EUR 547,50
14130 Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Reallast) EUR 275.821,88 EUR 292,50
14121 Eintragung Vorkaufsrecht EUR 369.398,52 EUR 735,00
14143 Löschungsgebühr § 3 Abs. 2 GNotKG Festgebühr EUR 25,00
17002 Erteilung unbegl. Datei § 3 Absatz 2 GNotKG Festgebühr EUR 10,00
Summe EUR 1.610,00
Hiervon Anteil des Beteiligten zu 1
EUR 805,00
2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; Auslagen werden nicht erstattet.
Gründe
I.
Die Stadt M. und der Beteiligte zu 1 schlossen am xx.xx. 2020 einen (zweiten) Nachtrag zu einem Erbbaurechtsvertrag. Zu dem Vertrag wurden folgende Anträge zum Grundbuch gestellt:
1. Verlängerung des Erbbaurechts um 30 Jahre mit weiteren Inhaltsänderungen (§ 2 des Vertrages)
2. Änderung des Erbbauzinses (Erhöhung) und Vereinbarung einer dinglichen Wertsicherungsklausel (§ 3 des Vertrages)
3.
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Löschung der Vormerkung für weitere Erbbauzinseintragungen (§ 11 des Vertrages)
4. Vorkaufsrecht für den Grundstückseigentümer am Erbbaurecht (§ 8 des Vertrages)
5. Erteilung von Grundbuchausdrucken in Form unbeglaubigter Dateien
Die Anträge wurden am 12. August 2021 im Grundbuch erledigt, wobei zu Lasten des Beteiligten zu 1 Kosten in Höhe von EUR 2.284,50 angesetzt wurden. Wegen der Einzelheiten der Berechnung und die zugrunde gelegten Werte wird auf die Verfügung vom 12. August 2021 Bezug genommen.
Dagegen richtete sich die Erinnerung des Beteiligten zu 1, der mit Hinweis auf die Tatsache, dass es sich bei ihm um einen „gemeinnützigen Verein“ handele, ohne bestimmten Antrag um Korrektur der Kostenrechnung bat.
Die für den Kostenansatz zuständige Rechtspflegerin hat der Erinnerung nicht abgeholfen. Der für die Erinnerungsentscheidung zuständige Rechtspfleger hat mit Beschluss vom 22. Mai 2023 den Kostenansatz wie folgt neu vorgenommen und eine Erstattung des überzahlten Betrages an den Beteiligten zu 1 angeordnet:
GNotKG-KV Nr. Text Norm Gebührengrundlage Gebührenbetrag
14130 Veränderung einer Belastung § 53 GNotKG EUR 596.294,40 EUR 547,50
14143 Löschungsgebühr § 3 Abs. 2 GNotKG EUR 25 x 0,5 EUR 12,50
17002 Erteilung unbegl. Datei § 3 Absatz 2 GNotKG 2 x 0,5 EUR 5,00
Summe EUR 565,00
Zur Begründung hat der für die Erinnerungsentscheidung zuständige Rechtspfleger – soweit für das Beschwerdeverfahren von Interesse – folgendes ausgeführt: Nach § 2 Absatz 5 GNotKG seien Gebühren nicht zu erheben, wenn bei Gesamtschuldnern der Gebührenbefreite aufgrund gesetzlicher Vorschrift die Gebühr allein zu tragen hätte. Unter Zugrundelegung der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 28. 10. 1964, 8 Wx 10/64, und einer Urteilsanmerkung von Rohs hierzu sei hier von einem Tauschvertrag auszugehen. Auf dieser Grundlage entfielen auf die Stadt M. als – allerdings gebührenbefreite – Eigentümerin die Kosten für die Änderung/Erhöhung des Erbbauzinses und die Eintragung des Vorkaufsrechts; auf den Beteiligten zu 1 entfielen (lediglich) die Kosten der Verlängerung des Erbbaurechts. Die gegenläufige Kostentragungspflicht nach § 453 Absatz 2 BGB finde in Bezug auf Rechte an Grundstücken keine Anwendung. Die restlichen Gebühren trügen beide Beteiligte als Gesamtschuldner, seien aber im Hinblick auf den gesetzlich geregelten Gesamtschuldnerausgleich nur zur Hälfte anzusetzen.
Gegen die Entscheidung des Grundbuchamts richtet sich die Beschwerde des Beteiligten zu 2 [red. Anmerkung: Vertreter der Staatskasse] mit dem Ziel, den von dem Beteiligten zu 1 zu zahlenden Gebührenbetrag auf EUR 805 festzusetzen. Der Beteiligte zu 2 ist der Auffassung, dass die Gebührenberechnung wie folgt vorzunehmen sei:
GNotKG-KV Nr. Text Norm Geschäftswert Gebührenbetrag
14130 Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Erbbaurecht) § 53 GNotKG EUR 596.294,40 EUR 547,50
14130 Veränderung einer Belastung (Inhaltsänderung Reallast) EUR 275.821,88 EUR 292,50
14121 Eintragung Vorkaufsrecht EUR 369.398,52 EUR 735,00
14143 Löschungsgebühr § 3 Abs. 2 GNotKG EUR 25,00
17002 Erteilung unbegl. Datei § 3 Absatz 2 GNotKG EUR 10,00
Summe EUR 1.610,00
Hiervon hälftiger Anteil des Beteiligten zu 1 EUR 805,00
Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts liege kein Fall des Tauschs vor. Die Erwägungen aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle könnten nicht herangezogen werden, da zum Zeitpunkt des Erlasses die Vorschrift des § 453 BGB noch nicht existiert habe.
Wenn einzelnen von mehreren Gesamtschuldnern Kosten- oder Gebührenfreiheit zustehe, so vermindere sich der Gesamtbetrag der Kosten oder der Gebühren um den Betrag, den die befreiten Beteiligten den Nichtbefreiten ohne Berücksichtigung einer abweichenden schuldrechtlichen Vereinbarung aufgrund gesetzlicher Vorschrift zu erstatten hätten. Vorliegend komme der Frage zentrale Bedeutung zu, ob das Erbbaurecht unter § 448 Absatz 2 BGB (Grundstückskauf) zu subsumieren oder unter § 453 Abs. 2 BGB (Rechtskauf) und ob § 480 BGB dergestalt anwendbar sei, dass der Vertrag bzw. die darin geregelten einzelnen Leistungen als Tausch i. 5 d. § 480 BGB zu betrachten seien. Weiter sei fraglich, ob die Verlängerung eines noch nicht abgelaufenen Erbbaurechts der Begründung oder Übertragung eines Erbbaurechts gleichgestellt werden könne.
Was die Inhaltsänderung des Erbbaurechts anbelange, existiere keine Vorschrift, nach der die Kostentragung gesetzlich geregelt sei. Die streitige Frage, ob Begründung und/oder Übertragung eines Erbbaurechts ein Anwendungsfall von § 453 Absatz 2 GNotKG sind oder ob §§ 453 Absatz 1 i. V. m. § 448 Absatz 2 BGB anwendbar ist, sei nicht relevant. Nicht maßgeblich sei auch der Beschluss des OLG Celle vom 28.10.1964, da er zu einer Zeit erlassen worden sei, als § 453 BGB noch nicht existiert habe. Mangels gesetzlicher Regelung hafteten für die entstandenen Gebühren die beiden Antragsteller als Gesamtschuldner gem. § 32 Absatz 1 GNotKG, sodass der hälftige, auf den Erinnerungsführer entfallende Anteil einzufordern sei.
Soweit die Erinnerungsentscheidung des Grundbuchamts vom 22.05.2023 mit dem Beschluss des OLG Celle argumentiere, es handele sich bei dem der Eintragung zugrunde liegenden Vertrag um einen Tauschvertrag gemäß § 480 BGB, sei dem entgegenzuhalten, dass der Eintragung eben kein dem Kauf vergleichbares Rechtsgeschäft (Übertragung des Erbbaurechts) zugrunde liege, sondern eine Inhaltsänderung des bereits übertragenen Rechts. Das Erbbaurecht wäre vorliegend zum 31.12.2024 abgelaufen. Die Anwendung des § 480 BGB scheide bereits deshalb aus; eine erweiternde Auslegung sei nicht möglich.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen. Der Beteiligte zu 1 hat keine Stellungnahme abgegeben.
II.
Die Beschwerde ist nach § 81 Absatz 2 Satz 1 GNotKG zulässig, insbesondere übersteigt der Wert des Beschwerdegegenstandes EUR 200, da die Vertreterin der Staatskasse der Auffassung ist, dass ein um EUR 240 höherer Betrag bei dem Beteiligten zu 1 zu erheben sei.
Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.
1. Soweit der Beteiligte zu 1 in seinem Schreiben an das Grundbuchamt vom 8. September 2021 darauf verwiesen hat, er sei ein gemeinnütziger Verein, ist dies – trotz Hinweises des Grundbuchamtes – auch im Beschwerdeverfahren nicht durch Vorlage einer Bescheinigung über das Vorliegen der Voraussetzungen des § 5 Absatz 1 Nr. 9 EStG belegt worden. Der Entscheidung ist daher zugrunde zu legen, dass dem Beteiligten zu 1 keine Gebührenfreiheit nach § 7 Absatz 2 LJKG zugute kommt.
2. Für die Entscheidung nicht von Bedeutung ist, dass sich der Beteiligte zu 1 in § 9 des Vertrages verpflichtet hat, die Kosten des Vollzugs des Nachtragsvertrages im Grundbuch zu übernehmen. Übernimmt – wie hier – ein nicht befreiter Beteiligter die Gerichtskosten, so schuldet er sie (nur), soweit er keinen gesetzlichen Erstattungsanspruch im Sinne des § 2 Absatz 5 GNotKG 5 hat (Korintenberg/Otto, 22. Aufl. 2022, GNotKG § 2 Rn. 36; BeckOK KostR/Diehn, 44. Ed. 1.1.2024, GNotKG § 2 Rn. 36; in ähnlicher Richtung – zum früheren Recht – OLG Celle Rpfl 1965, 115).
3. Der Beteiligte zu 2 geht zu Recht davon aus, dass die Urkundsbeteiligten für die Gebühren jeweils als Gesamtschuldner haften und sich § 2 Absatz 5 GNotKG daher in der Weise auswirkt, dass diese von dem nicht gebührenbefreiten Beteiligten zu 1 zur Hälfte zu erheben sind.
a) Die Beteiligten haften auf die für die grundbuchamtliche Tätigkeit anfallenden Gebühren grundsätzlich als Gesamtschuldner, weil die aus der Urkunde ersichtlichen Anträge am 27. Juli 2021 durch den Notar „im Namen der Beteiligten“ gestellt worden sind. Die für die Inhaltsänderung am Erbbaurecht anzusetzende Gebühr GNotKG 14130 ist mangels einer besonderen Kostentragungsregelung grundsätzlich hälftig bei den Beteiligten und im konkreten Fall wegen der Gebührenfreiheit der anderen Vertragspartei lediglich bei dem Beteiligten zu 1 anzusetzen.
b) Der für die Erinnerungsentscheidung zuständige Rechtspfleger hat unzutreffend davon abgesehen, den Beteiligten zu 1 mit der Hälfte der für die Eintragung der Reallast zum Erbbauzins anfallenden Gebühr zu belasten. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle vom 28. Oktober 1964 (8 Wx 10/64, Rpfl 1965, 115) kann hierfür nicht in Anspruch genommen werden. Dieses hat im Gegenteil ausgeführt, dass die Kosten der Sicherung der Zahlung des Erbbauzinses von demjenigen zu tragen sein, der ein Entgelt und zu dessen Sicherung ein dingliches Recht verspricht; dies ist im vorliegenden Fall der Beteiligte zu 1. Eine andere Auffassung hat allerdings die vom Grundbuchamt ebenfalls in Bezug genommene Anmerkung von Rohs zu dieser Entscheidung (RPfl 1965, 117) vertreten; dieser ist der Auffassung, die Kosten der Eintragung seien allein von dem Grundstückseigentümer zu tragen; dies ergebe sich aus dem Umstand, dass die einzelnen vertraglichen Versprechungen nicht isoliert, sondern in ihrer Gesamtheit zu betrachten seien. Dessen Argumentation vermag nicht zu überzeugen. Der Schwerpunkt des über die Bestellung oder Verlängerung eines Erbbaurechts geschlossenen Vertrages liegt nicht in dem gegenseitigen Versprechen von nicht monetären Gegenständen oder Rechten – wie sie für den Tausch im Sinne von § 480 BGB kennzeichnend ist -, sondern darin, dass der Erbbauberechtigte gegen monetäres Entgelt – den Erbbauzins – für längere Zeit das Recht zur Nutzung eines Grundstücks erhält. Letztlich ist auch insoweit davon auszugehen, dass eine gesetzliche Regelung über die Kostentragung nicht existiert, so dass es bei Gebührenfreiheit des einen Vertragsbeteiligten bei der hälftigen Belastung des anderen Beteiligten verbleiben muss.
c) Der Beteiligte zu 1 muss auch die Hälfte der für die Eintragung des Vorkaufsrechts (§ 8 des notariellen Vertrages) entstehenden Kosten tragen. Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Celle (a. a O.) kann etwas anderes nicht abgeleitet werden. Dieses hatte über einen Sachverhalt zu entscheiden, bei dem der Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht an dem Grundstück und der Eigentümer ein Vorkaufsrecht an dem Erbbaurecht erworben hatte; dies war als „Austausch“ von Rechten angesehen worden. Eine solche Konstellation liegt hier aber nicht vor, vielmehr hat nur der Beteiligte zu 1, nicht aber seine Vertragspartnerin ein Vorkaufsrecht bewilligt.
d) Dass die Löschungsgebühr (GNotKG 14143) von den Vertragsbeteiligten grundsätzlich zur Hälfte zu tragen wäre und daher von dem Beteiligten zu 1 zur Hälfte zu erheben ist, steht zwischen den Beteiligten nicht im Streit.
e) Gleiches gilt für die Gebühr GNotKG 17002, die für die Erteilung einer unbeglaubigten Datei anfällt.
4. Der Geschäftswert für die Änderung der Erbbauzinsreallast im Ansatz in der im Beschluss des Grundbuchamts vom 22. Mai 2023 erläuterten Weise zu berechnen (vgl. insoweit Winkler/Schlögel, Handbuch Erbbaurecht, 7. Auflage 2021, § 9, Rn. 14 f.).
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 81 Absatz 8 GNotKG. Die Zulassung der weiteren Beschwerde kommt nach § 81 Absatz 4 GNotKG nicht in Betracht.
