Notarkosten – Gegenstandswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags

LG Cottbus, Az.: 7 OH 14/14, Beschluss vom 14.09.2015

Der Antrag der Antragstellerin vom 07.10.2014 auf gerichtliche Entscheidung gegen die Kostenberechnung der Antragsgegnerin Nr. … vom 13.06.2014 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Antragstellerin schloss am 04.06.2014 mit der weiteren Beteiligten vor der Antragsgegnerin zur Urkundenrolle-Nr.: … einen Kaufvertrag über den Verkauf des im Grundbuch von … eingetragenen Grundstücks, Flur …, Flurstück … zu einem Kaufpreis von 1,00 €. Unter § 6 des Vertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine Investitionsverpflichtung, nach welcher die Antragstellerin zusagte, die erworbene Immobilie für den angegebenen Geschäftszweck zu verwenden, auf dem Grundstück Investitionen in Höhe von ca. 2 Millionen Euro zu tätigen und mindestens fünf Arbeitsplätze unter Anrechnung von freien Mitarbeitern und Teilzeitkräften zu schaffen. Zudem vereinbarten die Vertragsparteien innerhalb dieser Vertragsklausel ein Weiterveräußerungsverbot des betroffenen Grundstücks für den Zeitraum von 10 Jahren und eine Rückauflassungsvormerkung zugunsten der weiteren Beteiligten für den Fall, dass durch die Antragstellerin die vorgenannten Zusagen nicht erfüllt werden bzw. binnen fünf Jahren mit jeglichen Investitionen nicht begonnen wurde. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Vertrages wird auf Blatt 35 ff. d.A. verwiesen.

Unter dem 13.06.2014 übersandte die Antragsgegnerin der Antragstellerin die Kostenrechnung, Nr.: …, in Höhe von insgesamt 3.498,30 €. Als Gegenstandswert für die berechneten Gebühren setzte die Antragsgegnerin 558.310,20 € an, wobei sie hinsichtlich des Geschäftswertes für die Beurkundungsgebühr die Vorschrift des § 97 GNotKG, hinsichtlich des Geschäftswertes für die Berechnung der Vollzugsgebühr die Vorschrift des § 112 GNotKG und bezüglich der Bemessung des Geschäftswertes für die Berechnung der Betreuungsgebühr die Vorschrift des § 113 GNotKG angab. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten der Kostenberechnung wird auf Bl. 34 d.A. verwiesen.

Daraufhin teilte die Antragstellerin der Antragsgegnerin mit, dass aus ihrer Sicht als Gegenstandswert ausschließlich der Wert des Objektes zu Grunde zu legen sei, der vorliegend mit dem Kaufpreis zu bewerten sei und daher 1,00 € betrage. Zudem sei der Grundstückswert allenfalls mit 7,00 € je Quadratmeter, nicht aber mit 11,00 € in Ansatz zu bringen, da das betroffene Grundstück nicht erschlossen sei, sondern die Erschließung der Grundstückes vielmehr erst kostenintensiv erfolgen müsse.

Auch sei die vorgenommene Bewertung der Investitionsauflage durch die Antragsgegnerin fehlerhaft. Denn zum einen sei diese nur dann in die Berechnung des Gegenstandswertes aufzunehmen, wenn der Kaufpreis des Objektes unter seinem Verkehrswert liege, was vorliegend nicht der Fall sei. Zum anderen sei eine gegenstandswerterhöhende Berücksichtigung der Investitionsvereinbarung nur dann vorzunehmen, wenn eine schuldrechtlich durchsetzbare Vereinbarung getroffen worden sei. Auch dies sei aber vorliegend nicht der Fall, denn es mangele am übereinstimmenden Willen der Parteien, in § 6 des Vertrages eine schuldrechtliche Investitionsauflage zu manifestieren. Diesbezüglich hätte es dann einer weitaus detaillierteren Ausgestaltung der Regelung bedurft.

Demgegenüber teilte die Antragsgegnerin der Antragstellerin mit E-Mail vom 04.08.2014 und mit Schreiben vom 25.08.2014 mit, dass es bei der Kostenrechnung vom 13.06.2014 verbleibe, da die Investitionszusage sowohl hinsichtlich der zugesagten Investitionen in Höhe von 2 Millionen Euro als auch bezüglich der zugesagten Schaffung von 5 Arbeitsplätzen in zutreffender Höhe bei der Bemessung des Gegenstandswertes in Ansatz gebracht worden sei. Bezüglich des Weiterveräußerungsverbotes habe sie sich zur Berechnung des Gegenstandswertes auf § 50 Abs. 1 GNotKG gestützt, wobei der Bodenrichtwert ohne Gebäude laut Gutachterkarte und Angaben der weiteren Beteiligten abzüglich eines Abschlages von 20-25 % ca. 11,70 €/qm betrage.

Demgegenüber vertrat die Antragstellerin weiterhin die Ansicht, für die Beurkundung habe allenfalls die Mindestgebühr berechnet werden dürfen, lediglich aus Kulanz sei sie aber bereit, 1.000,00 € brutto an die Antragsgegnerin für die Beurkundung zu zahlen.

Mit Schreiben vom 07.10.2014 hat die Antragstellerin einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, wobei sie zur Begründung vor allem wiederum anführte, dass als Gegenstandswert ausschließlich der 1,00 € betragende Wert des Objektes zu Grunde zu legen und der Verkehrswert des Grundstücks allenfalls mit 7,00 € nicht jedoch mit 11,00 € in Ansatz zu bringen sei und dass auch die vorgenommene Bewertung der Investitionsauflage durch die Antragsgegnerin fehlerhaft sei.

Demgegenüber hat die Antragsgegnerin im vorliegenden Verfahren die Ansicht vertreten, der Geschäftswert sei zutreffend ermittelt worden. So sei die Investitionsverpflichtung nach § 47S. 2 i.V.m. § 50 Nr. 4 GNotKG zum Kaufpreis hinzuzurechnen, wobei die Arbeitsplatzverpflichtung ebenfalls dazu gehöre.

Soweit die Antragstellerin eine Reduzierung des Quadratmeterpreises auf 7,00 € begehre, würde sich die Rechnung dadurch nicht ändern, denn der dann anzusetzende Wert von 5.014,10 € würde den Gesamtgeschäftswert zwar auf 555.014,10 € verringern, dieser läge jedoch in derselben Gebührenstufe wie der angesetzte Geschäftswert.

Die weitere Beteiligte hat die Ansicht vertreten, die Antragsgegnerin habe den Geschäftswert zutreffend ermittelt und die Notarkostenberechnung sei nicht zu beanstanden.

Die Ländernotarkasse hat wie aus Bl. 112 ff. d.A. ersichtlich zu dem vorliegenden Verfahren Stellung genommen. Sie hat unter anderem die Ansicht vertreten, die von der Antragsgegnerin vorgenommene Berechnung des der Kostenberechnung zugrunde gelegten Gegenstandswertes, insbesondere die Hinzurechnung der Investitionsverpflichtung und der Arbeitsplatzzusage zum Kaufpreis, sei nicht zu beanstanden.

Der Präsident des Landgerichts Cottbus als vorgesetzte Dienstbehörde der Antragsgegnerin hat sich den Ausführungen der Ländernotarkasse angeschlossen.

II.

Der Antrag der Antragstellerin vom 07.10.2014 auf gerichtliche Entscheidung über die von ihr erhobenen Einwendungen gegen die Kostenberechnung der Antragsgegnerin vom 13.06.2014, …, ist gemäß § 127 Abs. 1 GNotKG statthaft und auch im Übrigen auch zulässig.

Die Zulässigkeit des Rechtsbehelfs der Antragstellerin gegen die Kostenberechnung der Antragsgegnerin vom 13.06.2014, richtet sich nach den Regelungen des GNotKG, denn gemäß § 136 Abs. 1 Nr. 2 GNotKG sind auf Rechtsbehelfe, welche nach dem am 01.08.2013 erfolgten Inkrafttreten des 2. Kostenrechtsmodernisierungsgesetzes vom 23.07.2013 eingelegt wurden, die Vorschriften des GNotKG anzuwenden.

Wird gegen die Kostenberechnung des Notars ein Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, so bestimmt der Antragsteller durch seine Beanstandungen den Gegenstand der gerichtlichen Entscheidung (vgl. zu § 156 a.F. KostO OLG Stuttgart JurBüro 2007, 599 f.; BayObLG JurBüro 1990, 84; LG Dresden NotBZ 2003, 363).

Vorliegend ist Gegenstand der Beanstandungen der von der Antragsgegnerin ihrer Kostenrechnung zugrunde gelegte Geschäftswert, insbesondere die Hinzurechnung eines Betrages von 20 % der in § 6 des beurkundeten Vertrages vereinbarten Investitionssumme von 2 Millionen € sowie des Wertes der Verpflichtung zur Schaffung von fünf Arbeitsplätzen und die Ansetzung des Verkehrswertes des Grundstückes mit 11,00 € je Quadratmeter anstelle von 7,00 € je Quadratmeter, so dass die gerichtliche Prüfung der Kostenrechnung auf die Korrektheit der Höhe des festgesetzten Gegenstandswertes beschränkt ist.

Der von der Antragsgegnerin in der angegriffenen Kostenberechnung vom 13.06.2014 angesetzte Gegenstandswert von insgesamt 558.310,20 € begegnet jedoch keinen Bedenken.

Die Antragsgegnerin hat im Rahmen der Ausübung des ihr zustehenden Ermessens in nicht zu beanstandender Weise den zwischen der Antragstellerin und der weiteren Beteiligten vereinbarten Kaufpreis für das betroffene Grundstück zuzüglich eines Teilwertes von 20 % der vereinbarten Investitionssumme sowie von insgesamt 150.000,00 € für die von der Antragstellerin zugesagte Schaffung von fünf Arbeitsplätzen und eines Teilwertes von 10 % des Verkehrswertes des Grundstückes für das befristete Weiterveräußerungsverbot der Bemessung des Gegenstandswertes zugrunde gelegt.

Der Geschäftswert für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages bemisst sich nach dem Gesamtwert der Leistungen des Käufers (vgl. BGHZ 165, 125 ff.) Damit fließen in die Bemessung der Höhe des Gegenstandswertes nicht nur der zwischen den Parteien vereinbarte Kaufpreis eines Grundstückes bzw. dessen Verkehrswert ein, sondern sämtliche weiteren Leistungen, welche der Käufer im Rahmen oder aus Anlass des Kaufvertrages übernommen hat. Zu derartigen, aus Anlass des Kaufvertrages übernommenen Pflichten oder Leistungen des Käufers gehören unter anderem neben Bauverpflichtungen des Käufers gemäß § 47 S. 2 GNotKG auch diesem auferlegte Investitionsverpflichtungen, Verpflichtungen zur Arbeitsplatzschaffung sowie Veräußerungsverbote (vgl. Korintenberg u.a., GNotKG, 19. Aufl., § 47 Rn. 17 ff.).

In diesem Zusammenhang ergibt sich die rechtliche Grundlage für die Hinzurechnung des Wertes der Investitionsvereinbarung ebenso wie die Bemessung seiner Höhe aus der in § 50 Nr. 4 GNotKG getroffenen Regelung. Danach sind für die zwischen den Vertragsparteien vereinbarte Investitionsverpflichtung zu Lasten der Antragstellerin bei der Festsetzung des Gegenstandswertes für die Gebührenberechnung ein Wert von 20 % der Investitionssumme, und damit vorliegend 400.000,00 € in Ansatz zu bringen.

Soweit die Antragstellerin vorträgt, bei der unter § 6 des Grundstückskaufvertrages vereinbarten Regelung zur Investition von 2 Millionen Euro auf dem betroffenen Grundstück handele es sich nicht um eine schuldrechtliche Investitionsverpflichtung i.S. von § 50 Nr. 4 GNotKG, sondern lediglich um eine bloße Absichtserklärung ihrerseits, hat die Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 18.03.2015, der sich die Kammer vollumfänglich anschließt, darauf hingewiesen, dass zum einen bereits der Wortlaut der zwischen den Parteien in § 6 des notariellen Vertrages geschlossenen Vereinbarung den Schluss zu lässt, dass es sich nicht um eine bloße Absichtserklärung der Antragstellerin, sondern um eine Verpflichtung für die Antragstellerin handelt. Denn im Rahmen dieser vertraglichen Regelung haben die Vertragsparteien ausdrücklich vereinbart, dass der Grundstückskäufer, d.h. die Antragstellerin sich „verpflichtet“, innerhalb von fünf Jahren ab Eigentumsübergang Investitionen in Höhe von 2 Millionen Euro vorzunehmen und fünf Arbeitsplätze zu schaffen. Die ausdrückliche Vereinbarung einer „Verpflichtung“ spricht jedoch in ganz erheblicher Weise gegen die Annahme, es handele sich bei dem Investitions- und Arbeitsplatzschaffungsziel um eine bloße Absichtserklärung der Antragstellerin, die der weiteren Beteiligten als Verkäuferin keinerlei Möglichkeit gibt, die Erfüllung der Ziele von der Antragstellerin zu fordern bzw. deren Erfüllung letztlich allein in das Belieben der Antragstellerin gestellt ist. Zum anderen wäre, wie ebenfalls die Ländernotarkasse zutreffend ausgeführt hat, die Investitionsverpflichtung der Antragstellerin auch dann dem Gegenstandswert hinzurechnen, wenn diese von der weiteren Beteiligten ihr gegenüber nicht einklagbar ist. Insoweit hat bereits das OLG Dresden zu der im Rahmen der Kostenordnung üblichen Praxis der Anrechnung einer Investitionsvereinbarung auf den Gegenstandswert überzeugend begründet, dass der Ausschluss des Erfüllungsanspruchs ihrer Anrechnung nicht entgegensteht, weil sich die Parteien diesbezügliche Regelungen hätten sparen können, wenn die Erfüllung dieser Vereinbarungen im freien Belieben des Käufers stehen sollte. Auch stellt der Umstand, dass die Parteien im Vertrauen auf die Seriosität der Antragstellerin davon ausgingen, dass auch eine unvollkommene Verpflichtung für die Durchführung des Projektes ausreichend ist, einen Vorteil für die weitere Beteiligte als Verkäuferin dar, der für die Bemessung ihres Interesses und damit die Höhe des Gegenstandswertes maßgeblich ist (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 06.07.2009, Az: 3 W 518/09). Die Höhe des Wertes der Investitionsvereinbarung hat die Antragsgegnerin zutreffend mit 20 % angenommen. Dies entspricht dem Wert, nach welchem gemäß § 50 Nr. 4 GNotKG Investitionsvereinbarungen bei der Bemessung des Gegenstandswertes zu berücksichtigen sind.

Im Weiteren hat die Antragsgegnerin auch die Arbeitsplatzverpflichtung der Antragstellerin dem Grunde und der Höhe nach zutreffend bei der Bemessung des Gegenstandswertes in Ansatz gebracht. Denn vertraglich vereinbarte Verpflichtungen zur Schaffung von Arbeitsplätzen sind ebenfalls zu berücksichtigende Investitionsverpflichtungen i.S. von § 50 Nr. 4 GNotKG (vgl. Korintenberg u.a., a.a.O., § 50 Rn. 25) und die Bemessung der Höhe des Gegenstandswertes erfolgt gemäß § 36 Abs. 1 GNotKG nach billigem Ermessen, wenn – wie vorliegend – ein konkret bezifferter Wert für die zu schaffenden Arbeitsplätze zwischen den Vertragsparteien nicht vereinbart worden ist.

Die Ausübung des Ermessens durch die Antragsgegnerin ist dabei nach Auffassung der Kammer nicht zu beanstanden. Diese hat lediglich die vertraglich vereinbarten fünf Arbeitsplätze ihrer Gegenstandswertberechnung zugrunde gelegt und für diese ein monatliches Bruttoentgelt von 2.500,00 € veranschlagt, welches in seiner Höhe im Rahmen der Ermessensüberprüfung durch die Kammer ebenfalls keinen Bedenken begegnet. Im Weiteren hat sie, in Anlehnung an die Vorschrift des die Bemessung des Gegenstandswertes eines Dienstvertrages regelnden § 99 Abs. 2 GNotKG, den Gesamtwert der auf die ersten fünf Jahre anfallenden Bezüge dieser fünf Arbeitsplätze für die Bemessung des Gegenstandswertes ebenfalls rechtsfehlerfrei in Ansatz gebracht.

Nicht zuletzt hat die Antragsgegnerin das ebenfalls in § 6 des Vertrages vereinbarte befristete Verbot der Weiterveräußerung des betroffenen Grundstücks auch zutreffend bei der Bemessung des Gegenstandswertes des zwischen der Antragstellerin und der weiteren Beteiligten geschlossenen Vertrages berücksichtigt.

Denn bei dem auf fünf Jahre befristeten Verbot der Weiterveräußerung handelt es sich um ein schuldrechtliches Verfügungsverbot i.S. von § 50 Nr. 1 GNotKG welches im Rahmen von notariell beurkundeten Kaufverträgen gemäß § 47 GNotKG bei der Bemessung des Gegenstandswertes zu berücksichtigen ist (vgl. auch Korintenberg, a.a.O., § 50 Rn. 9). Die Höhe des Wertes des Weiterveräußerungsverbotes ist, wie von der Antragsgegnerin auch vorgenommen, mit 10 % des Verkehrswertes des vom Kaufvertrag betroffenen Grundstücks anzusetzen. Ob der Verkehrswert des vorliegend betroffenen Grundstückes, wie von der Antragsgegnerin behauptet, nun 11,70 € je Quadratmeter oder, wie die Antragstellerin meint, 7,00 € beträgt, kann vorliegend dahingestellt bleiben, da die Antragstellerin insoweit zu Recht darauf verwiesen hat, dass die Gebühren für die von ihr erbrachten Tätigkeiten bei beiden Werten wegen derselben Gebührenstufe gemäß der Tabelle B zu § 34 GNotKG identisch wäre.

Mithin hätte eine Reduzierung des Verkehrswertes des betroffenen Grundstückes auf den von der Antragstellerin angegebenen Verkehrswert zwar Einfluss auf den Gegenstandswert, aber letztlich nicht auf die Höhe der von der Antragstellerin zu entrichteten Gebühren.

Gerichtsgebühren für das erstinstanzliche Kostenprüfungsverfahren fallen nicht an (vgl. Korintenberg u.a., a.a.O., § 127 Rn. 52 f.). Eine Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten gem. § 81 Abs. 1 FamFG ist nicht veranlasst.