Notarkosten für Grundstücksgeschäft – Entwurfsgebühr

LG Schwerin, Az.: 4 OH 12/17, Beschluss vom 31.01.2018

1. Der Antrag des Antragstellers vom 30.06.2017 wird zurückgewiesen.

2. Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Notarkosten für Grundstücksgeschäft - Entwurfsgebühr
Symbolfoto: artefacti / Bigstock

Der Antragsteller, Notar a. D., beabsichtigte, zwei Grundstücke von einem G. S. zu kaufen. Per Fax vom 22.02.2017 übersandte er dem Antragsgegner zwei Auszüge aus dem Liegenschaftskataster mit Hinweisen für den Vertrag, u. a. wegen des Wegerechtes, des Kaufpreises und der Beräumung. Für eine Rückäußerung und einen eventuellen Entwurf verwies der Antragsteller auf seine private E-Mail-Adresse; Kosten des Vertrages und seine Durchführung sollte der Käufer, also der Antragsteller, tragen. Der Antragsgegner prüfte die Dienstbarkeiten bzw. das Wegerecht für die einzelnen Flurstücke und erstellte sodann einen Vertragsentwurf, den er dem Antragsteller per E-Mail am 29.03.2017 übersandte. Der Antragsteller bat telefonisch am 03.04.2017 um einen Beurkundungstermin am 10.04. oder 11.04.2017. Der Notar wartete auf die Freigabe, um sodann gemäß E-Mail vom 29.03.2017 den Verkäufer S. ebenfalls den Entwurf zuzusenden. Mit E-Mail vom 10.04.2017 bestätigte der Antragsteller den Entwurf, der mit dem Verkäufer abgestimmt sei, und bat um sehr kurzfristigen Termin, auch telefonisch, auf den 11. oder 12. April 2017. Der Notar ließ mitteilen, dass das terminlich nicht möglich sei, erst ab 18.04.2017. Nach dem Aktenvermerk hat der Antragsteller darauf bestanden, am 11. oder 12.04.2017 einen solchen Termin zu bekommen, sonst würde er sich einen anderen Notar suchen. Tatsächlich hat der Antragsteller dann den Vertrag bei einem anderen Notar abgeschlossen. Der Antragsgegner erstellte daraufhin die angefochtene Kostenrechnung, mit der der Notar eine Entwurfsgebühr nach dem Geschäftswert, dem avisierten Kaufpreis von 35.000,00 €, in Rechnung stellte (330,82 €).

Der Antragsteller ist der Ansicht, dass die Sache unproblematisch gewesen sei, beide Vertragsparteien seien auch geschäftserfahren. Mit Rücksicht auf seinen bevorstehenden Urlaub habe der Antragsteller um einen kurzfristigen Termin noch vor dem Urlaub gebeten. Das sei zunächst möglich gewesen, später dann jedoch nicht. Der Notar habe bedeutet, dass er keinen Termin mehr zur Verfügung stellen könne, habe ihn, den Antragsteller, auch unter Druck gesetzt, dass er dann jedenfalls, falls bei einem anderen Notar beurkundet werde, den Entwurf in Rechnung stellen würde. Tatsächlich sei dann am 11.04.2017 bei einem Notar in L. der unkomplizierte Vertrag abgeschlossen worden. Ein Anspruch auf eine Entwurfsgebühr habe schon deshalb nicht bestanden, weil die Parteien noch nicht über wesentliche Teile des Vertrages einig gewesen seien. Auch habe der Antragsteller als ehemaliger Notar angeboten, den Vertragstext selbst zu erstellen, insoweit liege eine planende Beratung vor, die eine Betreuungspflicht des Notars über die Entstehung und Beanspruchung von Gebühren beinhalte. Im Übrigen bestehe die Übung, dass unter Kollegen solche Rechnungen auch nicht gestellt würden.

Der Notar verweist auf seine Handakte. Ein kurzfristiger Termin sei nicht möglich gewesen, zumal dem Verkäufer der Entwurf noch hätte zugestellt werden müssen, entsprechend der gesetzlich vorgeschriebenen 14-Tages-Frist.

Die Ländernotarkasse und die Bezirksrevisorin sind angehört werden (§ 128 Abs. 1 GNotKG).

II.

Der Antrag ist zulässig, aber nicht begründet.

Zu Recht hat der Notar die angefochtene Kostenrechnung erstellt.

Der Antragsteller hat einen Beurkundungsauftrag erteilt. Er hat mit dem Faxschreiben vom 22.02.2017 unter Übersendung der Grundbuchauszüge den Notar gebeten, einen Entwurf zu erstellen mit entsprechenden Hinweisen, was in den Vertrag aufgenommen werden sollte. Diesen Entwurf hat der Notar nach Prüfung der rechtlichen Probleme bezüglich des Wegerechtes auch erstellt und dem Antragsteller mit E-Mail vom 29.03.2017 übersandt. Damit hat der Notar jedoch seine Entwurfsgebühr nach Nr. 24100 KV GNotKG verdient.

Dieser Anspruch entfällt auch nicht deswegen, weil der Notar nicht kurzfristig den vom Antragsteller gewünschten Beurkundungstermin vom 10. oder 11.04.2017 realisieren konnte. Denn der Notar hatte den Entwurf bislang nur an den Antragsteller, seinen Auftraggeber, zur Billigung übersandt, nicht jedoch dem Verkäufer, was aber Vorschrift ist. Im Geltungsbereich des § 17 Abs. 2 a Satz 2 Nr. 2 BeurkG soll der Notar den Vertragsbeteiligten den Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor Beurkundung zur Verfügung stellen. Dies war jedoch mit dem gewünschten Notartermin vom 10. bzw. 11.04.2017 nicht mehr zu verwirklichen, wenn der Antragsteller mit Telefonat vom 03.04.2017 den Terminwunsch so geäußert hat. Es mag sein, dass der Verkäufer geschäftserfahren gewesen ist, grundsätzlich ist er aber als Verbraucher im Sinne des § 13 BGB anzusehen.

Im Übrigen besteht auch kein Anspruch auf einen bestimmten Termin beim Notar. Der Notar hat dem Antragsteller Termine ab dem 18.04.2017 angeboten, die ebenfalls noch als zeitnah angesehen werden müssen. Dass eine Frist von 14 Tagen bzw. ein Termin nach dem 18.04.2017 nicht mehr ausreichend wäre, hat der Antragsteller jedenfalls in seinem Auftragsschreiben vom 22.02.2017 nicht erwähnt und auch nicht zur Bedingung gemacht. Dass also eine Beurkundung zwei Wochen später unzumutbar wäre, ist nicht vorgetragen, dass der Antragsteller die Angelegenheit noch vor seinem Urlaub hat erledigen wollen, hat er jedenfalls nicht bei Entwurfsbeauftragung mitgeteilt.

Der Antragsteller kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, es seien noch sämtliche Vertragskonditionen auszuhandeln gewesen, so dass gar kein Beurkundungsauftrag vorläge. Dem widerspricht der Text des Faxes vom 22. Februar 2017, in dem der Antragsteller präzise Anweisungen gegeben hat, was in den Vertragstext genau aufgenommen werden soll, wie etwa Wegerecht sowie Einebnung der Fläche. Lediglich der Kaufpreis solle offen bleiben, da “noch nicht vollständig abschließend verhandelt”, aber etwa 40.000,- € betragen werde. Es solle ein “möglichst einfacher Vertragstext gewählt werden”. Der Antragsteller ging also selbst davon aus, dass der Notar ein Standardkaufvertragsformular verwenden sollte, mit den genannten Besonderheiten, wobei mit dem Verkäufer bereits Einigkeit darüber bestanden hat, dass der Antragsteller das Grundstück kaufe. Im Grunde genommen war daher lediglich der genaue Kaufpreis noch nicht bekannt, so dass die wesentlichen Grundzüge des Kaufvertrages bereits feststanden. Eine Entwurfsgebühr wird aber auch fällig, wenn die Parteien sich über den Kauf selbst einig sind, nur noch genauere Einzelheiten ausgehandelt werden müssen.

Ebenso kann sich der Antragsteller nicht mit Erfolg darauf berufen, es bestehe kein Anspruch auf die Entwurfsgebühr, weil der Notar auf das Angebot des Antragstellers, den Vertragstext selbst vorzuschlagen, nicht eingegangen sei und ihn auch nicht entsprechend über die Gebühren beraten habe. Gemäß Fax vom 22. Februar 2017 hat der Antragsteller aber dem Notar gerade die Wahl gelassen, ob er selbst den Notarvertragsentwurf erstellt oder ob das der Antragsteller machen soll.

Soweit der Antragsteller die Tätigkeit des Notars als sogenannte planende Beratung und somit selbständige Betreuungstätigkeit nach § 24 BNotO ansieht, ist darauf hinzuweisen, dass dem Antragsteller als ehemaligem Notar bewusst gewesen sein muss, dass er, wenn er einen Vertragstext von dem Kollegen erfordert, dafür auch die Entwurfsgebühr bezahlen muss, sei es auch ein Standardentwurf. Eine solche Beratungstätigkeit wäre auch nur gegeben, wenn die Beteiligten nicht einmal wissen, ob die Beurkundung überhaupt zweckmäßig ist oder ob überhaupt ein Entwurf erstellt werden muss, um den angestrebten Rechtserfolg zu erzielen (vgl. Kammergericht, MDR 2015, 890 f.). Davon kann aber hier nicht die Rede sein, weil der Antragsteller gemäß seinem Fax vom22.02.2017 entschlossen war, das Grundstück zu kaufen. Dass dies Notargebühren auslöst, dürfte für den Antragsteller selbstverständlich gewesen sein.

Soweit der Antragsteller darauf verweist, unter Notaren sei es üblich, dass keine Gebühren in Rechnung gestellt werden, sieht dies das Gesetz nicht vor. Nach § 17 BNotO ist eine Gebührenbefreiung nur in den dort genannten Fällen möglich, aber nicht, weil etwa der Auftraggeber ein Notar wäre, der für seine privaten Geschäfte die Tätigkeit des Berufskollegen benötigt, wie jeder andere Bürger auch. Einen Gebührenerlass besteht insofern lediglich gemäß § 13 der Richtlinien für die Berufsausübung der Notare (RLNot). Nach Absatz 2 dieser Vorschrift ist das aber nur zulässig, dass die Gebühren erlassen werden, wenn sie durch eine sittliche Pflicht oder durch eine auf den Anstand zu nehmende Rücksicht geboten ist; davon kann aber bei der Beauftragung in der Stellung eines Entwurfes für einen privaten Kauf des Notars nicht die Rede sein.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 130 Abs. 3 GNotKG i. V. m. §§ 80, 84 FamFG.