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Notarkosten für Fertigung eines Kaufvertragsentwurfs – Auftragserteilung durch Immobilienmakler

LG Aachen – Az.: 2 T 228/10 – Beschluss vom 27.01.2011

Die Einwendungen der Beteiligten zu 1) vom 16.11.2010 gegen die Kostenrechnung des Beteiligten zu 2) vom 11.06.2010 werden zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1) beauftragte am 22.09.2009 die Firma …, mit dem Verkauf ihres Grundbesitzes. Wegen der Einzelheiten des Verkaufsauftrages wird auf Bl. 3-4 d.A. Bezug genommen. In Vollzug dieses Auftrages erteilte Frau dem Beteiligten zu 2) am 26.04.2010 den Auftrag, einen Kaufvertrag für das Grundstück zu entwerfen. Der Beteiligte zu 2) fertigte daraufhin einen Vertragsentwurf. Am 30.04.2010 rief die Beteiligte zu 1) bei dem Beteiligten zu 2) an und bat darum, dass der Entwurf auch an ihre Tochter übersendet wird. Seine Tätigkeit stellte der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) unter dem 11.06.2010 mit insgesamt 712,38 Euro in Rechnung (Bl. 5 d.A.). Nach Erhalt dieser Rechnung beschwerte sich die Beteiligte zu 1) beim Beteiligten zu 2) und wies darauf hin, dass sie die gefertigten Entwürfe nicht in Auftrag gegeben habe. Mit Schreiben vom 06.10.2010 (Bl. 6 d.A.) trat der Notar dem entgegen und führte u.a. aus, dass jedenfalls ein nachträgliches Anfordern i.S.d. § 145 KostO darin gelegen habe, dass die Beteiligte zu 1) am 03.05.2010 telefonische Nachfragen betreffend den Vertragstext gestellt habe.

Unter dem 16.11.2010 hat die Beteiligte zu 1) beim Landgericht Aachen gemäß § 156 KostO eine Entscheidung des Gerichts beantragt (Bl. 1 f. d.A.). Zur Begründung hat sie im Wesentlichen darauf verwiesen, dass sie dem Notariat keinen Auftrag zur Erstellung der in Rede stehenden Vertragsentwürfe erteilt habe. Frau… sei nicht von ihr bevollmächtigt gewesen. Sie habe im Gegenteil keine Kenntnis von diesem Auftrag gehabt. Im Telefonat vom 03.05.2010 habe sie sich über das eigenmächtige Handeln der Frau beschwert.

Dem ist der Beteiligte zu 2) mit Schreiben vom 26.11.2010 (Bl. 8 f. d.A.) entgegengetreten und hat – unter Wiederholung bisherigen Vorbringens – u.a. darauf hingewiesen, dass die Immobilienmaklerin … gegenüber dem Notarassessor fernmündlich erklärt habe, dass die Beteiligte zu 1) sie ausdrücklich beauftragt habe, den Entwurf bei ihm anfertigen zu lassen. Im Telefongespräch am 03.05.2010 habe die Beteiligte zu 1) detaillierte Fragen zu den §§ 181, 323 BGB gestellt sowie sich die Bedeutung der Belastungsvollmacht erläutern lassen.

Mit Schriftsatz vom 07.12.2010 und vom 13.12.2010 hat die Beteiligte zu 1), mit Schriftsatz vom 21.12.2010 hat der Beteiligte zu 2) nochmals Stellung bezogen. Wegen des Inhalts der Schreiben wird auf Bl. 10-12 d.A. verwiesen.

Die vorgesetzte Dienststelle des Beteiligten zu 2) ist gehört worden. Auf die Stellungnahme vom 03.01.2011 (Bl. 13-15 d.A.) wird Bezug genommen.

Wegen weiterer Einzelheiten wird auf den Akteninhalt ergänzend Bezug genommen.

II.

Der Antrag der Beteiligten zu 1) vom 16.11.2010 auf eine Entscheidung des Landgerichts ist gemäß § 156 Abs. 1 S. 1 KostO zulässig. Das Landgericht Aachen ist zuständig, weil der Notar seinen Amtssitz in Monschau hat.

In der Sache waren die Einwendungen gegen die Kostenrechnung vom 11.06.2010 indes zurückzuweisen. Der Notar war berechtigt, der Beteiligten zu 1) eine Entwurfsgebühr gemäß § 145 Abs. 1 S. 1 KostO i.V.m. § 36 Abs. 2 KostO in Rechnung zu stellen. Anzumerken ist insoweit allerdings, dass die vom Beteiligten zu 2) in Ansatz gebrachten Kosten nach der Stellungnahme des Beteiligten zu 3) zu falsch berechnet sind, weil eine 20/10 Gebühr bei einem Geschäftswert von 350.000,00 Euro einen Gebühren betrag von 1.164,00 Euro auslöst.

Dem Beteiligten zu 2) ist ein Vertragsentwurf unabhängig von einer Beurkundungstätigkeit als selbstständiges Geschäft in Auftrag gegeben worden. Zu Recht nimmt er die Beteiligte zu 1) als Kostenschuldnerin in Anspruch als diejenige, die die Entwurfstätigkeit veranlasst hat, §§ 2 Nr. 1, 141 KostO. Die Auftragserteilung durch die Frau … war der Beteiligten zu 1) zuzurechnen.

Die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen demjenigen, der als Kostenschuldner in Anspruch genommen wird, das als “Erfordern” eines Entwurfs i.S. von § 145 Abs. 1 KostO gewertete Verhalten eines Dritten zuzurechnen ist, beurteilt sich nach den Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB, auch wenn der Kostenanspruch des Notars dem öffentlichen Recht zuzuordnen ist (OLG Köln, Beschluss vom 03.04.1992 – 2 Wx 53/91. DNotZ 1992, 749).

Ein danach erforderliches Handeln in fremdem Namen ergab sich vorliegend jedenfalls aus den Umständen: Der Beteiligte zu 2) war von der Inhaberin einer Immobilienfirma mit der Fertigung eines Entwurfs für einen Kaufvertrag über den Grundbesitz der Beteiligten zu 1) beauftragt worden. Wird ein Notar von einer Immobilienfirma, die von Verkäuferseite beauftragt worden ist, in Vollzug dieses Vertrages damit beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen, so erfolgt dies in der Regel nicht in eigenem Namen, sondern für den Verkäufer.

Ob Frau … zum Zeitpunkt der Auftragserteilung, wie die Beteiligte zu 1) behauptet, ohne eine entsprechende Vollmacht handelte, kann dahin stehen. Denn jedenfalls die am 30.04.2010 telefonisch an den Beteiligten zu 2) gerichtete Bitte der Beteiligten zu 1), den Vertragsentwurf auch an die Tochter zu übersenden, stellt eine Genehmigung des durch Frau… getätigten “Erforderns” dar. Zwar liegt allein in einem Gebrauchmachen von dem Entwurf kein (nachträgliches) Erfordern i.S.d. § 145 Abs. 1 KostO (OLG Köln, Beschluss vom 02.10.1992 – 2 Wx 14/92, zitiert nach juris). Wird einem Notar aber von einem Immobilienmakler der Auftrag erteilt, einen Kaufvertragsentwurf zu fertigen, und wird er im Nachhinein von der Verkäuferin angerufen und darum gebeten, den Entwurf auch noch an einen Dritten zu übersenden, so lässt dieses Verhalten nach Treu und Glauben und mit Rücksicht auf die Verkehrssitte keinen anderen Schluss zu, als dass die Verkäuferin mit der Auftragserteilung einverstanden ist. Es bedarf vor diesem Hintergrund keiner Beweisaufnahme darüber, ob Frau … am 26.04.2010 über eine rechtsgeschäftliche Vollmacht verfügte.

Ebenso wenig kommt es demnach auf den Inhalt des Telefongesprächs vom 03.05.2010 an, wobei allerdings anzumerken ist, dass das Vorbringen der Beteiligten zu 1) hierzu wenig stimmig ist. Wenn die Beteiligte zu 1) den Notar am 30.04.2010 gebeten hat, den Kaufvertragsentwurf auch an ihre Tochter zu übersenden, so ist es wenig plausibel, dass sie sich dann in einem drei Tage später stattfindenden Telefongespräch über das eigenmächtige Vorgehen der Immobilienmaklerin beschwert haben will.

Das Beschwerdeverfahren ist gemäß § 156 Abs. 6 S. 1 KostO gerichtsgebührenfrei. Eine Entscheidung über die Auferlegung gerichtlicher Auslagen ist nicht veranlasst, § 156 Abs. 6 S. 3 KostO. Auch im Übrigen ist eine Kostenentscheidung nicht veranlasst.

 

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