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Notarkosten – Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags und einer Schenkung

LG Wuppertal – Az.: 9 OH 6/16 – 9 OH 7/16 – Beschluss vom 08.02.2017

Die Kostenrechnung des Kostengläubigers vom 30.01.2015(Rechnungs-Nr.: ###) wird wie folgt neu gefasst:

21303 in Verbindung mit KV Nr. 21100 9.955,00 EUR

Vorzeitige Beendigung des Beurkundungsverfahrens

Bauträgerkaufvertrag und mittelbare Grundstücksschenkung

Geschäftswert nach § 97 GNotKG:

EUR 3.900.00,00

32002 Dokumentenpauschale (Datei) 3,00 EUR

32005 Post- und Telekommunikationspauschale 20,00 EUR

Netto-Gesamtsumme: 9.978,00 EUR

32014 19 % Umsatzsteuer 1.895,82 EUR

Rechnungsbetrag: 11.873,82 EUR

Gründe

I.

Die Kostenschuldnerin beabsichtigte Ende 2014, den Grundbesitz in der X-Straße in V zu bebauen und bebaut wieder zu veräußern. Mit einer E-Mail vom 02.12.2014 (Bl. 14 d.A.) teilte der Geschäftsführer der Kostenschuldnerin dem Kostengläubiger “die Eckdaten” mit. Als Käufer waren “die Herren Y vorgesehen, wobei “die gleiche Konstellation wie im Vertrag ´X-Weg´ gewählt” werden sollte. Der Kostenschuldner hatte mit Urkunde vom 06.10.2014 bereits mit der Kostengläubigerin und dem gleichen Käufer einen Bauträgerkaufvertrag zum Objekt “XWeg” beurkundet. In diesem Kaufvertrag war eine mittelbare Grundstücksschenkung zwischen den Herren T2 und T beurkundet worden.

In der Folgezeit erstellte der Kostengläubiger einen Entwurf für einen “Bauträgerkaufvertrag” (s. Handakte des Kostengläubigers zu den Vorgangsnummern 25986 und 25987). Nach diesem sollte der Geschäftsführer der Kostenschuldnerin, handelnd für die Kostenschuldnerin, als “Verkäufer” an Herrn T als “Käufer” den im Vertrag bezeichneten Grundbesitz verkaufen. In dem Vertrag war Herr T2 als “weiterer Beteiligter” genannt. Nach Ziff. “XV. Zuwendung durch den weiteren Beteiligten” versprach der weitere Beteiligte (T2) dem Käufer (T) den Kaufpreis zuzüglich der anfallenden Nebenkosten zum Erwerb des Kaufobjektes zu schenken mit der Auflage, dass der geschenkte Betrag zum Erwerb des Kaufobjekts zu verwenden ist. Weiter heißt es dort: “Wirtschaftlich und steuerrechtlich handelt es sich also bei der heutigen Zuwendung um einen Erwerb der Immobilie durch den weiteren Beteiligten mit anschließender Übertragung auf den Käufer, auch wenn der Grundbuchvollzug unmittelbar auf den Käufer erfolgt.”

Zu einer Beurkundung kam es nicht, da sich die Herren T gegen einen Kauf des Grundbesitzes entschieden. Mit Kostenrechnung vom 30.01.2015 (Rechnungs-Nr.: …) stellte der Kostengläubiger einen Betrag von 19.933 EUR zuzüglich Umsatzsteuer in Rechnung (Bl. 17). Dabei wurde eine 2,0-fache Gebühr nach Nr. 21302 KV GNotKG (i.V.m. § 34 GNotKG, Tabelle B) bei einem Geschäftswert von 7,8 Mio. EUR angesetzt, also 19.910 EUR (einfache Gebühr nach Tabelle B: 9.955 EUR). Der Geschäftswert setzte sich zusammen aus jeweils 3,9 Mio. EUR für “Bauträgerkaufvertrag” und “mittelbare Grundstücksschenkung”.

Hiergegen wendet sich die Kostenschuldnerin mit ihrer “Notarkostenbeschwerde”. Sie wendet ein, dass ein Hinweis auf die Kostenziffer 21100 fehle und dass eine Beauftragung hinsichtlich der mittelbaren Grundstücksschenkung der E-Mail vom 02.12.2014 nicht zu entnehmen sei. Es habe allenfalls ein Prüfungsauftrag vorgelegen, da die Kostenschuldnerin selbst nicht gewusst habe, ob eine solche mittelbare Schenkung – wie in dem Vorprojekt geschehen – überhaupt erfolgen solle. Auch sei die Abrechnung der Höchstgebühr angesichts eines Entwurfs einer Kaufvertragsurkunde, der noch nicht vollständig gewesen sei, nicht gerechtfertigt.

Der Kostengläubiger hat im vorliegenden Verfahren seine Handakten überreicht und Stellung genommen.

Die Kammer hat eine Stellungnahme des Präsidenten des Landgerichts Wuppertal eingeholt. Auf die Stellungnahme vom 24.05.2016 (Bl. 32 d.A.) und die ihr beigefügte Stellungnahme des Bezirksrevisors vom 18.05.2016 wird verwiesen.

Mit Schreiben vom 09.11.2016 teilte der Kostengläubiger mit, dass er eine korrigierte Fassung der verfahrensgegenständlichen Rechnung erstellt habe. Diese korrigierte Kostenrechnung (Bl. 64) ist mit der ursprünglichen Kostenrechnung gleichlautend mit der Ausnahme, dass sich bei der Gebühr nach Nr. 21302 KV nunmehr der Zusatz “in Verbindung mit KV Nr. 21100” findet.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird verwiesen auf den Inhalt der Akten.

II.

Das Begehren der Kostenschuldnerin ist als Antrag auf gerichtliche Entscheidung über die Kostenrechnung vom 30.01.2015 gemäß § 127 GNotKG statthaft und zulässig. Der Antrag hat in der Sache im titulierten Umfang Erfolg.

1. Seit dem 01.09.2009 war die frühere “Notarkostenbeschwerde” nach § 156 KostO als erstinstanzliches Verfahren vor dem Landgericht ausgestaltet, welches durch einen Antrag auf gerichtliche Entscheidung eingeleitet wurde, § 156 Abs. 1 Satz 1 KostO a.F. Dem entspricht § 127 GNotKG. Der Begriff der “Notarkostenbeschwerde” ist gleichwohl noch gebräuchlich und verständlich, weswegen das Begehren der Kostenschuldnerin selbstverständlich als Antrag nach § 127 GNotKG ausgelegt werden konnte.

2. Der Antrag bezieht sich auf die – neue – Kostenrechnung (Bl. 64 d.A.). Denn der Verfahrensgegenstand im Notarkostenbeschwerdeverfahren bzw. im Verfahren nach § 127 GNotKG wird durch den vom Notar vorgetragenen Sachverhalt (nämlich die konkreten, gebührenauslösenden Einzelakte der Notartätigkeit) in Verbindung mit dem vom Notar daraus hergeleiteten Zahlungsanspruch in den Grenzen der dagegen erhobenen Beanstandungen bestimmt (OLG Hamm, MittBayNot 1994, 470). Auf dieser Grundlage lässt eine Neuerteilung einer Kostenberechnung den Gegenstand des Verfahrens unberührt. Mithin ist die neue Kostenberechnung Grundlage des Verfahrens, wenn der Notar während des Verfahrens die Kostenberechnung berichtigt (vgl. Korinthenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 127, Rn. 22).

3. Die Kostenschuldnerin ist Auftraggeberin für den gesamten streitgegenständlichen Entwurf eines Bauträgerkaufvertrages inklusive der darin enthaltenen mittelbaren Grundstücksschenkung und ist damit als Schuldnerin der Notarkostenforderung passivlegitimiert.

Auftraggeber im Sinne des § 29 Nr. 1 GNotKG ist, wer dem Notar durch Wort oder Schrift zu erkennen gegeben hat, dass in seinem Interesse eine bestimmte Beurkundung bzw. Entwurfserstellung vorgenommen werden soll (vgl. OLG Düsseldorf, Beschluss vom 27.01.2015, I-10 W 7/15; Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 29, Rn. 18). Dass der Geschäftsführer der Kostenschuldnerin für diese und mit Vertretungsmacht handelte, steht außer Zweifel.

Der Auftrag zur Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs, der spätestens mit der E-Mail vom 02.12.2014 erteilt wurde, bezog sich neben dem eigentlichen Bauträgerkaufvertrag auch auf die dort enthaltene Klausel zur mittelbaren Grundstücksschenkung unter Ziff. XV. Denn neben den “Eckdaten” enthält die E-Mail vom 02.12.2014 hinsichtlich der inhaltlichen Ausgestaltung des Kaufvertrages lediglich die Anordnung, dass “die gleiche Konstellation wie im Vertrag ´XWeg´ gewählt” werden sollte. Da in diesem zuvor erstellten Vertragswerk eine mittelbare Grundstücksschenkung enthalten war, konnte der Kostengläubiger die E-Mail vom 02.12.2014 nur so verstehen, dass auch der neue Kaufvertragsentwurf die entsprechenden Klauseln beinhalten sollte. Andernfalls würde es auch keinen Sinn machen, im Plural von “den Herren Y schreiben, da es ohne die mittelbare Grundstücksschenkung nur einen Käufer gegeben hätte. Dass insoweit nur ein “Prüfungsauftrag” erteilt worden wäre, ist der E-Mail nicht zu entnehmen, ganz abgesehen von der Frage, welche Prüfung der Kostengläubiger insofern überhaupt hätte vornehmen sollen.

Ein Handeln in fremdem Namen der Herren T hinsichtlich des Auftrags zur Anfertigung eines Entwurfs der mittelbaren Grundstücksschenkung wurde nicht erklärt und ist auch nicht ersichtlich. Denn der Entwurfsauftrag musste durch den Kostengläubiger so verstanden werden, dass die Kostenschuldnerin selbst Auftraggeberin war. Dies ist hinsichtlich des eigentlichen Kaufvertrages unzweifelhaft anzunehmen, da die Kostenschuldnerin selbst Partei des Kaufvertrages war. Aber auch hinsichtlich der mittelbaren Grundstücksschenkung musste angenommen werden, dass die Kostenschuldnerin selbst den entsprechenden Entwurfsauftrag erteilt. Denn – anders als etwa bei der Beauftragung eines Notars durch einen Makler (vgl. dazu OLG München, Beschluss vom 17.06.2014, 32 Wx 213/14, BeckRS 2014, 19389; OLG Dresden, Beschluss vom 29.08.2003, 3 W 231/03, BeckRs 2003, 17815) – war für den Kostengläubiger nach den Umständen nicht erkennbar, dass die Kostenschuldnerin nicht im eigenen Namen handeln will. Zwar war die Kostenschuldnerin nicht Partei des Schenkungsverhältnisses. Die Schenkung kann jedoch nicht losgelöst vom Kaufvertragsverhältnis gesehen werden, an dem die Kostenschuldnerin unmittelbar beteiligt sein sollte. Nach den Vereinbarungen zur mittelbaren Grundstücksschenkung unter Ziff. XV des Bauträgerkaufvertragsentwurfs sollte die Immobilie wirtschaftlich und steuerrechtlich zunächst durch den weiteren Beteiligten erworben und anschließend auf den Käufer übertragen werden. Unabhängig davon, ob das Vertragskonstrukt tatsächlich einen solchen Durchgangserwerb des weiteren Beteiligten enthält, machte die Klausel deutlich, dass auch hinsichtlich der Übertragung des Grundstücks ein Drei-Personen-Verhältnis vorliegen sollte. An diesem Drei-Personen-Verhältnis sollte auch die Kostenschuldnerin beteiligt sein. Mithin war die Beauftragung der mittelbaren Grundstücksschenkung aus Sicht des Kostengläubigers auch in ihrem Interesse, so dass – mangels entsprechender Vorbehalte – die Kostenschuldnerin selbst insofern als Auftraggeberin anzusehen war.

4. Der Gegenstandswert des Bauträgerkaufvertragsentwurfs inklusive der darin enthaltenen mittelbaren Grundstücksschenkung beträgt (nur) 3,9 Mio. EUR.

Dies folgt aus § 109 Abs. 1 GNotKG. Danach liegt nur ein Beurkundungsgegenstand vor, wenn die Rechtsverhältnisse zueinander in einem Abhängigkeitsverhältnis stehen und das eine Rechtsverhältnis unmittelbar dem Zweck des anderen Rechtsverhältnisses dient und zwar zum Zwecke der Erfüllung, Sicherung oder sonstigen Durchführung des anderen Rechtsverhältnisses. Ein solches Abhängigkeitsverhältnis kann anzunehmen sein zwischen einem Kauf und der hierzu dienenden Finanzierung, in der Regel einem Darlehen, sowie beim Zusammentreffen eines Kaufs mit einer Schenkung zwischen dem Käufer und einem Dritten (vgl. Hartmann, Kostengesetze, 45. Aufl., § 109 GNotKG, Rn. 36 f).

Vorliegend ist dies der Fall. Der Erwerb des Grundstücks (letztlich durch den “Käufer” T) war abhängig von der Finanzierung des Geschäfts (durch den “weiteren Beteiligten” T2), die der Erfüllung der Kaufpreiszahlungsverpflichtung diente. Während bei einem Grundstückskaufvertrag üblicherweise die Kaufpreiszahlung Bedingung für die Übergabe ist, womit die Finanzierung des Kaufpreises vom Kaufvertrag rechtlich vollkommen selbstständig erfolgt, wurde hier die Finanzierung in Form der Schenkung mit dem Erwerb des Grundstücks derart verknüpft, dass sogar – jedenfalls nach der entsprechenden Klausel unter Ziff. XV des Bauträgerkaufvertrages – der finanzierende weitere Beteiligte T2 Durchgangserwerber des Grundstücks sein sollte. Demgemäß hätten zur Beurkundung des Kaufvertrags auch alle drei Beteiligten erscheinen müssen. Ohne die Beurkundung der Schenkung wäre auch der Kauf nicht beurkundet worden. Folglich besteht eine derart enge Verknüpfung der Gegenstände, dass diese in das Kostenrecht in der Weise übernommen wird, dass der Wert der verknüpften Rechtsverhältnisse allein durch den Hauptgegenstand bestimmt wird. Damit ähnelt die vorliegende Konstellation einer Bürgschaft oder einer Übernahme der Schuld eines Dritten zur Kaufpreistilgung, was als derselbe Gegenstand im Sinne des § 109 Abs. 1 GNotKG anzusehen ist (vgl. Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 109, Rn. 175).

Es liegen auch keine verschiedenen Beurkundungsgegenstände im Sinne von § 110 Nr. 2 a) GNotKG (Veräußerungsvertrag und Erklärungen zur Finanzierung der Gegenleistung gegenüber Dritten) vor. Denn Dritter im Sinne dieser Vorschrift ist jeder, der nicht an dem Rechtsverhältnis beteiligt ist, das den Hauptgegenstand des Verfahrens bildet (Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 110, Rn. 26). Hier sollte jedoch der weitere Beteiligte T2 direkt – als Durchgangserwerber – am Hauptgeschäft beteiligt werden.

Dem steht auch nicht entgegen, dass Käufer im Sinne des Verpflichtungsgeschäfts allein Herr T sein sollte und dass hiervon der dingliche Durchgangserwerb des weiteren Beteiligten T2 zu trennen ist. Denn auch auf der Seite des Verpflichtungsgeschäfts war die Kaufpreiszahlung derart mit der Schenkung verknüpft, dass ein Abhängigkeitsverhältnis bestand. Dieses Ergebnis entspricht letztlich auch einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise. Der Kaufpreis von 3,9 Mio. EUR sollte nur einmal fließen. Der weitere Beteiligte T2 sollte seinem Sohn letztlich das Grundstück schenken und nicht das Grundstück sowie weitere 3,9 Mio. EUR. Für zwei voneinander unabhängige Beurkundungsgegenstände – wie etwa bei einem finanzierten Kauf eines Grundstücks und einer zur Sicherung der Finanzierung bestellten Grundschuld – ist vorliegend kein Raum.

Dementsprechend war der Gegenstandswert nach § 97 GNotKG zu korrigieren.

5. Nach § 92 Abs. 2 GNotKG war die (2,0-fache) Höchstgebühr für die vollständige Erstellung des Entwurfs zu erheben.

Ein Entwurf ist vollständig, wenn er die Protokollierung unter Berücksichtigung aller bereits verfügbaren Informationen umfassend vorbereitet. Der Notar muss alle ihm zur Verfügung gestellten Informationen auswerten und ggf. im Entwurf berücksichtigen. Fehlen tatsächliche Angaben (zB Anschriften, Geburtsdaten, der Kaufpreis, etc), die der Notar nicht selbst in zumutbarer Weise feststellen kann und die in der Beurkundung ergänzt werden können, ist eine vollständige Entwurfsfertigung dennoch gegeben, weil die Verwendbarkeit des Entwurfs für die Beteiligten gegeben ist (Korintenberg, GNotKG, 19. Aufl., § 92, Rn. 42 f).

Dies war vorliegend der Fall. Laut E-Mail-Anschreiben des Kostengläubigers vom 09.12.2014 an die Kostenschuldnerin waren in den Entwürfen noch einige Punkte offen, die mit “***” gekennzeichnet wurden (s. Handakte). Ausweislich des in der Handakte enthaltenen Kaufvertragsentwurfs betrafen diese noch offenen Punkte jedoch lediglich die Detailangaben zum Erwerb des Grundstücks durch die Kostenschuldnerin selbst (genaue Bezeichnung der Urkunde und der Höhe der Finanzierunggrundschuld, S. 4 des Entwurfs), die Daten zur frühesten Fälligkeit des Kaufpreises nach Baufortschritt (S. 18) und die Angabe, bis wann ein Rücktritt möglich wäre (S. 27). Im Übrigen hatte der Kostengläubiger die ihm zur Verfügung gestellten Informationen umfassend ausgewertet und berücksichtigt. Damit war eine Verwendbarkeit des Entwurfs für die Beteiligten gegeben.

III.

Das Verfahren ist gerichtsgebührenfrei. Die Kammer hat davon abgesehen, die zur Durchführung des Verfahrens notwendigen Aufwendungen der Kostenschuldnerin gemäß §§ 130 Abs. 3 S. 1 GNotKG, 80 S. 1 FamFG dem Kostengläubiger aufzuerlegen, da kein Fall des § 81 Abs. 2 FamFG gegeben ist.

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