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Notarkosten – Beurkundung Auflassung nach Ausübung eines dinglichen Vorkaufsrechts

LG Aachen – Az.: 2 OH 4/18 – Urteil vom 28.03.2019

1. Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung vom 13.06.2018 wird die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 23.02.2018 (18-00301-St) abgeändert und der Gesamtbetrag der Rechnung wird auf 1.568,54 EUR festgesetzt.

2. Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Beteiligten streiten über die Berechtigung einer Notarkostenrechnung des Antragsgegners. Dieser ist Notar in Aachen und beurkundete in dieser Funktion am 25.08.2017 zur UR-Nr. XXX einen Grundstückskaufvertrag über das Anwesen N-Straße in Aachen zum Preis von 440.000 EUR. Hierbei trat auf der Seite der Veräußerer die Erbengemeinschaft der damaligen Eigentümer auf, als Erwerber eine einzelne natürliche Person, für die in der Folge auch eine Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen wurde. Wegen der Einzelheiten wird auf den entsprechenden notariellen Vertrag (Bl. 14 ff. GA) Bezug genommen.

Dieser Vertragsschluss löste zu Gunsten der Antragsteller des hiesigen Verfahrens ein Vorkaufsrecht aus, welches ihnen am 24.06.2016 vor dem Notar Dr. Sommer in Aachen zur dortigen UR-Nr. XXX eingeräumt und anschließend als dingliches Vorkaufsrecht in das Grundbuch eingetragen wurde. Vorkaufsberechtigt waren außerdem die beiden Töchter der Antragsteller. Dieses Vorkaufsrecht wurde im Folgenden von den Antragstellern auch ausgeübt, weshalb es am 11.12.2017 zur UR-Nr. XXX zu einer weiteren – hier verfahrensgegenständlichen – Beurkundung durch den Antragsgegner kam, die als “Klarstellung, Ergänzung und Abänderung eines Kaufvertrages nach Ausübung des Vorkaufsrechts” bezeichnet wurde. Daran beteiligt war auf Veräußererseite erneut die Erbengemeinschaft der Eigentümer. Als Erwerber zu je ½ Anteil traten die hiesigen Antragsteller auf; ihr Erwerbsverhältnis wurde ausdrücklich in § 1 des Vertrages vom 11.12.2017 geregelt. Außerdem waren an der zweiten Beurkundung die Töchter der Antragsteller beteiligt, und zwar dergestalt, dass sie der Löschung des zu ihren Gunsten im Grundbuch eingetragenen Vorkaufsrechts zustimmten; in diesem Zusammenhang wurde auch die Löschung der Auflassungsvormerkung zu Gunsten des ursprünglichen Erwerbers aus dem Vertrag vom 25.08.2017 bewilligt. Im Hinblick auf die inhaltlichen Vereinbarungen wurde auf den Vertrag vom 25.08.2017 verwiesen, der bei der zweiten Beurkundung auch vorlag und allen Beteiligten bekannt war. Dazu heißt es in den Vorbemerkungen zu I. wie folgt:

“Nach Belehrung durch den Notar, dass der vorgenannte Kaufvertrag damit in vollem Umfange zugleich Bestandteil dieser Urkunde wird, verzichteten alle Erschienenen und alle Vertragsbeteiligten auf Verlesung und Beifügung zu dieser Urkunde. Dem Erwerber ist vor Beurkundung eine Ausfertigung des Kaufvertrages ausgehändigt worden. … Die Erschienenen und die Vertragsbeteiligten sind sich einig, dass dadurch ein Kaufvertrag zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber zu Stande gekommen ist, und bestätigen dies höchstvorsorglich unter Verweisung auf den Kaufvertrag vom 25. August 2017 – Ur.Nr. 1138 für 2017 des amtierenden Notars -. Es soll nunmehr der durch Ausübung des Vorkaufsrechts zwischen Veräußerer und Erwerber zu Stande gekommene Kaufvertrag mit folgenden, dem geänderten Sachverhalt Rechnung tragenden Modifikationen, wie folgt klargestellt ergänzt und abgeändert werden.”

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag vom 11.12.2017 (Bl. 33 ff. GA) Bezug genommen.

Für diese Beurkundung erstellte der Antragsgegner die hier verfahrensgegenständliche Kostenrechnung vom 23.02.2018, wobei er für das Beurkundungsverfahren eine 2,0-Gebühr zur Ziff. KV 21100 aus einem Geschäftswert i.H.v. 440.000 EUR, demzufolge einen Betrag i.H.v. 1670,00 EUR in Ansatz brachte. Nur dies steht zwischen den Parteien vorliegend im Streit. Insgesamt beläuft sich die in Rede stehende Notarkostenrechnung, wegen deren Einzelheiten auf Bl. 5 GA Bezug genommen wird, auf einen Betrag i.H.v. 3059,01 EUR. Mit einer weiteren Kostenrechnung, ebenfalls vom 23.02.2018, nahm der Antragsgegner die Antragsteller im Hinblick auf die Beurkundung zur UR-Nr. 1138/17 unter Ansatz einer 2,0-Beurkundungsgebühr i.H.v. 2537,91 EUR in Anspruch, was insoweit den Vereinbarungen der Beteiligten entsprach. Dieser Betrag wurde von den Antragstellern auch gezahlt.

Die Antragsteller begehren im vorliegenden Verfahren die Reduktion der Kostenrechnung des Antragsgegners vom 23.02.2018 zur UR-Nr. 1614/17. Hierzu sind sie der Auffassung, es sei für die Beurkundung als solche nicht die Gebührenziffer KV 21100 maßgeblich, sondern diejenige zu KV 21101 Nr. 2, weshalb lediglich eine 0,5-Gebühr angesetzt werden dürfe.

Die Antragsteller beantragen sinngemäß,

die Kostenrechnung des Antragsgegners vom 23.02.2018 zur UR-Nr. XXX abzuändern und deren Gesamtbetrag auf 1568,54 EUR festzusetzen.

Der Antragsgegner beantragt, den Antrag zurückzuweisen.

Er ist der Auffassung, die Voraussetzungen der Gebührenziffer KV 21101 seien nicht erfüllt. Denn die beiden Beurkundungen vom 25.08.2017 und vom 11.12.2017 seien völlig unterschiedlich gewesen, insbesondere auch durch die Tatsache, dass die Antragsteller an der zweiten Beurkundung als Erwerbergemeinschaft mit klärungsbedürftigen Erwerbsanteilen beteiligt waren. Außerdem seien die Verzichtserklärungen der Töchter und dementsprechende Löschungsbewilligungen beurkundet worden. Insgesamt sei eine weitere Vielzahl von Punkten klärungs- und regelungsbedürftig gewesen. Ungeachtet dessen ist der Antragsgegner der Auffassung, dass ihm selbst bei Richtigkeit der Rechtsansicht der Antragsteller jedenfalls eine 1,0-Gebühr zur Ziffer KV 21102 Nr. 1 aus einem Geschäftswert von 440.000 EUR zustehe.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Sach- und Streitstand wird auf die von den Beteiligten zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

Die Präsidentin des Landgerichts Aachen als vorgesetzte Dienstbehörde des Antragsgegners wurde nach § 128 Abs. 1 GNotKG beteiligt und hat sich wie aus Bl. 54 ff. GA und Bl. 66 GA ersichtlich im Sinne der Antragsteller geäußert.

II.

Der zulässige Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach §§ 127 ff. GNotKG ist begründet. Denn der Antragsgegner durfte in der verfahrensgegenständlichen Rechnung vom 23.02.2018 nur eine 0,5-Beurkundungsgebühr i.H.v. 417,50 EUR ansetzen. Dies ergibt sich aus der Gebührenziffer KV 21101 Nr. 2.

1.

Nach Gebührenziffer KV 21100, die einen einheitlichen, kostenrechtlichen Grundtatbestand für Verträge aller Art darstellt (Hagedorn, in: Dörndorfer u.a., Beck‘scher Online-Kommentar Kostenrecht, Stand: 15.05.2018, GNotKG KV 21100 Rn. 1 f.), ist für ein Beurkundungsverfahren grundsätzlich eine 2,0-Gebühr in Ansatz zu bringen. Hiervon macht KV 21101 Nr. 2 eine Ausnahme für Verfügungsgeschäfte, wenn derselbe Notar für eine Beurkundung, die das zu Grunde liegende Rechtsgeschäft betrifft, eine Gebühr nach KV 21100 erhoben hat; in diesem Fall beträgt der Satz der Beurkundungsgebühr nur 0,5. Dahinter steht die Erwägung, dass in dieser Situation der Aufwand für die Beurkundung des Verfügungsgeschäfts gemindert und deshalb eine Gebührenreduktion gerechtfertigt ist (Diehn, in: Bormann u.a., GNotKG, 2. Aufl. 2016, Nr. 21101 KV Rn. 9). Vor diesem Hintergrund wird ein enger inhaltlicher Zusammenhang mit einem “zu Grunde liegenden Rechtsgeschäft” verlangt, der nur dann angenommen wird, wenn daraus ein unmittelbarer Anspruch auf Vornahme des folgenden Verfügungsgeschäfts abgeleitet werden kann (Diehn a.a.O. Rn. 11; Tiedtke, in: Korintenberg, GNotKG, 20. Aufl. 2017, Nr. 21101 KV Rn. 16).

2.

In welcher Weise diese Systematik bei der Ausübung eines Vorkaufsrechts und die anschließende Beurkundung zu Gunsten des Vorkaufsberechtigten eingreift, ist umstritten.

a)

Nach einer Auffassung kommt es auf das Verhältnis zwischen der Begründung des Vorkaufsrechts und dessen späterer Umsetzung an. Folgerichtig wird die Anwendbarkeit von KV 21101 ohnehin nur für vertraglich begründete Vorkaufsrechte diskutiert. Zwar fehle es an einem unmittelbaren Übereignungsanspruch des Vorkaufsberechtigten, jedoch sei immerhin die Vereinbarung zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem Vorkaufsberechtigten notariell beurkundet und soll nach deren Vorstellungen die Rechtsgrundlage für einen möglichen künftigen Übereignungsanspruch sein. Dies rechtfertige für den späteren Vollzug dieser Übereignung die Gebührenreduktion auf eine 0,5-Gebühr, wenn der beteiligte Notar sowohl die Begründung des Vorkaufsrechts als auch dessen Umsetzung beurkundet hat. Wenn die Begründung des Vorkaufsrechts durch einen anderen Notar beurkundet wurde, soll der “Auflassungsnotar” einen Anspruch auf eine 1,0-Gebühr nach KV 21102 Nr. 1 haben. Komme es im Zusammenhang mit der späteren Auflassung zu weiteren Erklärungen, die im Ergebnis zu einer Neubeurkundung des zu Grunde liegenden Rechtsverhältnisses führen, soll insgesamt auch für die spätere Beurkundung die 2,0-Gebühr aus KV Nummer 21100 anfallen (Leipziger Kostenspiegel, 2. Aufl. 2017, Rn. 2.1319 ff.; Rohs/Wedewer, GNotKG, Stand: Dezember 2018, Anl. 1 KV/Teil 2 Rn. 366).

Nach dieser Ansicht würde dem Antragsgegner im vorliegenden Fall für die Beurkundung zur UR-Nr. XXX eine 1,0-Gebühr zu stehen. Denn er hat selbst die Begründung des Vorkaufsrechts der Antragsteller nicht beurkundet. Der Ansatz einer vollen 2,0 Gebühr käme demgegenüber nicht infrage, weil auch unter Berücksichtigung der Ergänzungen und Modifikationen in der Beurkundung vom 11.12.2017 eine neue Beurkundung nicht gesehen werden kann. Insoweit ist insbesondere auf die umfängliche Bezugnahme auf den ursprünglichen Kaufvertrag vom 25.08.2017 hinzuweisen und auf den Umstand, dass schon nach dem späteren Vertragsinhalt die weiteren ergänzenden Regelungen lediglich der geänderten Ausgangslage nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Antragsteller Rechnung tragen sollten.

b)

Nach einer anderen Auffassung kommt es für die nach KV 21101 erforderliche Unmittelbarkeitsbeziehung nicht auf die Entstehung des Vorkaufsrechts und seine spätere Umsetzung an, sondern das in diesem Sinne “zu Grunde liegende Rechtsgeschäft” für die Auflassung an den Vorkaufsberechtigten sei der vorangegangene Vertrag zwischen dem Vorkaufsverpflichteten und dem ursprünglichen Erwerber, der auch als “Ausgangsvertrag” bezeichnet wird. Bei dieser Betrachtung ist es für die grundsätzliche Anwendbarkeit von KV 21101 nicht relevant, ob bei der späteren Beurkundung Ergänzungen, Erweiterungen oder Modifikationen stattfinden. Vielmehr habe der Notar für diese gesonderten Vereinbarungen eigenständige Gebührenansprüche (OLG Celle, Beschluss vom 24.05.1957 – 8 Wx 4/57; Fackelmann, in: Schneider u.a., Gesamtes Kostenrecht, 2. Aufl. 2017, GNotKG KV Nr. 21100-21102 Rn. 66 und § 51 Rn. 6; Reetz, in: Ring u.a., BGB, 4. Aufl. 2016, § 1094 Rn. 6; Tiedtke a.a.O. Rn. 17; ders., in: Streifzug durch das GNotKG, 12. Aufl. 2017, “Auflassung” Rn,. 125).

Nach dieser Ansicht ist im vorliegenden Fall die vom Antragsgegner in Rechnung gestellte Beurkundungsgebühr auf 417,50 EUR zu reduzieren, weil die Voraussetzungen von KV 21101 Nr. 2 vorliegen. Denn der Antragsgegner hat sowohl den Vertrag vom 25.08.2017 als auch denjenigen vom 11.12.2017 beurkundet und für die erste Beurkundung von den Antragsgegnern bereits eine volle Beurkundungsgebühr nach KV 21100 vereinnahmt. Dabei kommt es für dieses Ergebnis nicht darauf an, ob, in welchem Umfang und vor welchem Hintergrund die Beurkundung vom 11.12.2017 im Vergleich zu derjenigen vom 25.08.2017 erweitert oder modifiziert wurde. Hierfür müsste der Antragsgegner gegebenenfalls weitere Gebühren erheben, die jedoch – worauf schon die Präsidentin des Landgerichts Aachen zutreffend hingewiesen hat – nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens sind.

3.

Zutreffend ist die zuletzt erwähnte Auffassung, der sich die Kammer anschließt. Dies ergibt sich aus der gebotenen Auslegung von KV 21101 Nr. 2 anhand der diesbezüglich maßgeblichen Kriterien.

a)

Dabei ist im Ausgangspunkt festzustellen, dass der Wortlaut der Bestimmung, der bekanntlich grundsätzlich Ausgangspunkt und Grenze der Gesetzesauslegung bildet, keinen klaren Hinweis auf die zutreffende Interpretation enthält. Denn ein “zu Grunde liegendes Rechtsgeschäft” für die spätere Grundstücksübertragung an den Vorkaufsberechtigten sind einerseits sowohl die vertragliche Begründung des Vorkaufsrechts als auch der später dann maßgebliche Kaufvertrag mit dem ursprünglich intendierten Erwerber (Ausgangsvertrag). Denn beide sind mitursächlich für die Auflassung an den Vorkaufsberechtigten. Auf der anderen Seite begründen weder der Ausgangsvertrag noch das Vorkaufsrecht als solches einen unmittelbaren klagbaren Anspruch auf Übertragung des Grundstücks an den Vorkaufsberechtigten. Denn beide Grundvoraussetzungen müssen erfüllt sein und es muss als drittes noch die tatsächliche Ausübung des Vorkaufsrechts hinzukommen, um letztlich einen Auflassungsanspruch in der Person des Berechtigten entstehen zu lassen.

b)

Deswegen ist für die hier zu beantwortende Frage maßgeblich auf die Ratio von KV 21101 Nr. 2 abzustellen, die – wie bereits erwähnt – die darin enthaltene kostenrechtliche Privilegierung mit dem verringerten Aufwand des mit beiden Rechtsgeschäften befassten Notars begründet (vgl. auch BT-Drucks. 17/11471 (neu) S. 218). Diese Betrachtung spricht deutlich für die Maßgeblichkeit des ursprünglich intendierten Kaufvertrages mit dem Dritten als “zu Grunde liegendes Rechtsgeschäft”. Denn an dieser Stelle liegen primär die Synergieeffekte für die Beteiligten, also nicht nur für den Notar, sondern auch für die Vertragsparteien. Dies ergibt sich zum einen aus der in § 464 Abs. 2 BGB normierten gesetzlichen Rechtsfolge der Ausübung eines Vorkaufsrechts. Danach kommt in diesem Fall der Kauf zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten unter den Bestimmungen zu Stande, die der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat. Es ist also nicht nur unnötig, sondern gegen den Willen einer der Parteien auch nicht möglich, weitere oder andere als die ursprünglich vereinbarten Vertragsinhalte zu installieren. Die Vorschrift bezweckt damit vor allem den Schutz beider Beteiligten gegen Verschlechterungen der Konditionen im Vergleich mit dem ursprünglich mit dem Dritten abgeschlossenen Vertrag (statt vieler Weidenkaff, in: Palandt, BGB, 78. Aufl. 2019, § 464 Rn. 4). Der so vorgesehene Mechanismus kommt auch anschaulich in dem vorliegenden Sachverhalt zur Geltung. Denn wie in den tatsächlichen Ausführungen ausdrücklich erwähnt, enthält der Vertrag vom 11.12.2017 kaufrechtliche Vereinbarungen nur dadurch, dass umfassend auf den früheren Vertrag vom 25.08.2017 Bezug genommen wird. Mehr noch: Gerade durch diese Bezugnahme und den dadurch möglichen Verzicht der Beteiligten auf entsprechende Verlesungen und Erörterungen ist der Beurkundungstermin vom 11.12.2017 entsprechend (deutlich) vereinfacht worden, was gerade der Anknüpfungspunkt für die vom (Kosten-)Gesetzgeber mit KV 21101 beabsichtigte Privilegierung ist.

4.

In Anwendung dieser Maßstäbe ist die verfahrensgegenständliche Kostenrechnung des Antragsgegners vom 23.02.2018 im Hinblick auf die Beurkundungsgebühr um 1252,50 EUR zu reduzieren. Da sämtliche anderen Rechnungsbestandteile unangetastet bleiben – und von den Antragsgegnern auch nicht beanstandet werden -, verringert sich die berechtigte Forderung des Antragsgegners auf 1318,10 EUR zuzüglich Umsatzsteuer, insgesamt also auf 1568,54 EUR.

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