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Notarkosten bei Eigentumswohnung-Veräußerung

LG Düsseldorf – Az.: 19 OH 7/17 – Beschluss vom 28.05.2018

Auf den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gemäß § 127 GNotKG wird die Kostenrechnung der Notarin, bestätigt.

Die Entscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Durch notarielle Urkunde vom 29.05.2017 (UR-Nr.) beurkundete die Notarin den Kaufvertrag über Wohnungseigentum zu einem Kaufpreis i.H.v. 165.000,00 EUR. Nach Ziffer IX der Urkunde trägt der Käufer sämtliche mit der Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen gerichtlichen, behördlichen oder notariellen Kosten. Zur Veräußerung des Wohnungseigentums bedarf es der Zustimmung der Verwalterin.

Nach Angaben der Notarin im Schriftsatz vom 09.10.2017, denen die Antragstellerin nicht widersprochen hat, wurde sie von Herrn, handelnd als Geschäftsführer der GmbH (Düsseldorf) mit der Beglaubigung von dessen Unterschrift nebst dazugehöriger Vertretungsbescheinigung beauftragt. Die Notarin führte die Unterschriftsbeglaubigung am 13.06.2017 durch und stellte der GmbH hierüber am 19.06.2016 eine Rechnung über 96,57 EUR (Rechnungsnummer).

Gegen diese Kostenrechnung wendet sich die Antragstellerin.

Der Präsident des Landgerichts hat unter dem 08.02.2018 Stellung genommen.

II.

Der Antrag ist nach § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg.

Die Inanspruchnahme der Verwalterin ist gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG nicht zu beanstanden. Danach schuldet die Notarkosten, wer den Auftrag erteilt oder den Antrag gestellt hat. Die Beauftragung der Notarin mit der Unterschriftsbeglaubigung, der Beglaubigung eine Abschrift sowie der Fertigung einer Registerbescheinigung ist durch die Verwalterin erfolgt. Die Notarin hat in ihrer Stellungnahme vom 09.10.2017 unwidersprochen vorgetragen, dass die Verwalterin weder ihr noch ihren Mitarbeitern gegenüber deutlich gemacht hat, dass ihr Geschäftsführer, Herr, im Namen und im Auftrag der Beteiligten des Kaufvertrags handelte. Die Vertragsbeteiligten seien weder namentlich noch in anderer Weise erwähnt worden.

In einem solchen Fall ist es nicht zu beanstanden, wenn die Verwalterin seitens des Notars in Anspruch genommen wird, weil sie als Ermächtigte der Wohnungseigentümergemeinschaft angesehen wird (vgl. Beschluss des LG Düsseldorf vom 08.01.2014, 25 T 623/13; Korintenberg/Gläser GNotKG § 29 Rn. 14).

Die entgeltliche Beauftragung des Verwalters durch den Hauseigentümer hat typischerweise den Zweck, sich von regelmäßig anfallenden Verwaltungstätigkeiten, so auch der Erstellung von Heizkostenabrechnungen, zu entlasten. Der Hauseigentümer will dabei seine Vertragsbeziehungen – auch für den Fall von Leistungsstörungen – häufig ausschließlich auf die zum Verwalter zu beschränken und nicht mit Dritten z. B. um Gewährleistung streiten. Der Verwalter seinerseits nimmt dann zwar im Außenverhältnis Tätigkeiten war, die letztlich auch im Interesse des Eigentümers liegen. Der Verwalter will in einem solchen Fall jedoch in erster Linie seinen Pflichten aus dem Geschäftsbesorgungsvertrag (§ 675 BGB) mit dem Eigentümer nachkommen. Erfüllt hiernach aber der Verwalter bei Abschluss von Verträgen Aufgaben, die ihm typischerweise zur eigenverantwortlichen Erfüllung übertragen sind, so kann sein Verhandlungspartner ohne Offenkundigkeit der Stellvertretung nach § 164 Abs. 2 BGB im Zweifel nicht davon ausgehen, dass der Verwalter als Vertreter des Hauseigentümers handelt. Diese Zweifel gehen zu Lasten desjenigen, der sich auf die Wirksamkeit der Vertretung beruft (vgl. BGH NJW 1986, 1675: OLG Düsseldorf Beschl. v. 7.1.2003 – 24 U 75/02, BeckRS 2003, 30300184).

Ein solcher Fall liegt hier bei der Beurkundung der Zustimmung zur Veräußerung vor.

Hieran ändert sich auch nichts durch die Kostenübernahmeerklärung im Kaufvertrag i.V.m. § 30 Abs. 3 GnotKG:

Zwar entfaltet nach dem GNotKG eine beurkundete Kostenverteilungsabrede auch Wirkungen gegenüber dem Notar (Doppelwirkung der Erklärung). Damit trägt der Gesetzgeber dem Umstand Rechnung, dass es widersprüchlich wäre, wenn eine Vertragspartei als Beteiligter einerseits die Zahlungsverpflichtung gegenüber dem anderen Vertragspartner begründete, andererseits gegenüber dem Notar die Übernahme ablehnte. Die Übernahmeerklärung kann sich auf alle Kosten beziehen, die auch nach § 30 Abs. 1 GNotKG geschuldet werden, nämlich die reinen Kosten des Beurkundungsverfahrens, im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren stehende Vollzugkosten und Kosten der Betreuungstätigkeiten oder gar sämtliche Kosten. Welche Kosten von der Übernahmehaftung umfasst sind, richtet sich nach der konkreten Vereinbarung. Die Kostenübernahme muss daher eindeutig formuliert werden. Für die Kosten der Verwalterzustimmung haftet der Käufer daher nur, wenn er diese Kosten in der Kaufvertragsurkunde ausdrücklich übernommen hat (vgl. Beschluss des LG Düsseldorf vom 08.01.2014, 25 T 623/13). Vorliegend sind jedoch nur sämtliche mit dieser Urkunde (also der Kaufvertragsurkunde) und ihrer Durchführung verbundenen Kosten übernommen worden, worunter nicht die Kosten der Urkunde über die Beglaubigung der Verwalterzustimmung fallen.

Die Kostenrechnung war daher zu bestätigen.

Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst.

Die Rechtsbeschwerde war nicht zuzulassen, da eine Frage von grundsätzlicher Bedeutung nicht zur Entscheidung stand und auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts nicht erfordert (§ 574 ZPO).

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