Notarieller Kaufvertrag – Bezugnahme auf Anlage – Vertragsinhalt

In der Sache erkennt das Hanseatische Oberlandesgericht – 1. Zivilsenat – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 07.01.2025 für Recht:

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Hamburg vom 23.11.2023, Az. 319 O 139/23, wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 13.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

I.

Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß §§ 313a Abs. 1 S. 1, 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist unbegründet.

Die Entscheidung des Landgerichts beruht weder auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 546 ZPO noch rechtfertigen die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung, § 513 Abs. 1 ZPO. Das Landgericht hat der Klage im Ergebnis zu Recht stattgegeben. Das Berufungsvorbringen bietet keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung der Sach- und Rechtslage, wobei die Parteien ausschließlich über die Frage streiten, ob sie eine Kostendeckelung vereinbart haben – nicht indes hinsichtlich der Frage der Ausführung (Art, Umfang, Qualität und Material) der Arbeiten betreffend die einzubauenden Fenster.

1. Der Kläger hat – unabhängig von den dem Beklagten dadurch entstehenden Kosten – einen Anspruch auf Austausch der Fenster in der streitgegenständlichen Wohnung gegen den Beklagten nach Maßgabe des dem Kaufvertrag als Anlage beigefügten Angebots der Fa### GmbH (s. ANLAGE des erstinstanzlichen Urteils, Bl. 25 ff. eA LG), Zug-um-Zug gegen Rückzahlung des durch den Beklagten geleisteten Betrages i.H.v. 5.780,04 Euro.

Dieser Anspruch, der nicht durch eine Kostendeckelung begrenzt ist, folgt aus der gebotenen ergänzenden Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der im August 2021 nach §§ 145 ff. BGB zwischen den Parteien geschlossenen Vereinbarung gemäß §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB.

Die Voraussetzungen für eine ergänzende Vertragsauslegung hinsichtlich der Frage der Kostendeckelung liegen vor, insbesondere ist die Vereinbarung der Parteien aus August 2021 für den Fall, dass der Beklagte wieder – entsprechend der in § 1 Abs. 5 S. 1 des Notarvertrages vom 01.04.2021 (UR-Nr. ### Anlage K1) getroffenen Vereinbarung – die Leistungsverpflichtung zum Fensteraustausch übernehmen soll, insoweit lückenhaft (dazu unter a.). Die ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass für die Leistungsverpflichtung des Beklagten – vorbehaltlich der gesetzlichen Regelungen zur Leistungsverweigerung (vgl. etwa § 275 Abs. 2 und Abs. 3 BGB) entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen keine Kostendeckelung gelten sollte (dazu unter b.).

a. Die zuletzt geschlossene Parteivereinbarung aus August 2021 enthält keine Regelung betreffend die Frage einer Kostendeckelung.

Eine im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließende Regelungslücke besteht, wenn der Vertrag innerhalb des durch ihn gesteckten Rahmens oder innerhalb der objektiv gewollten Vereinbarung ergänzungsbedürftig ist, weil eine Vereinbarung in einem regelungsbedürftigen Punkt fehlt (BGH, Urt. v. 04.03.2004 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590, 1591 m.w.N. – beck-online). Unmaßgeblich ist grundsätzlich, auf welchen Gründen die Unvollständigkeit der Regelung beruht (BGH, a.a.O. m.w.N.). Um eine vertragliche Regelungslücke zu identifizieren, müssen zunächst die ausdrücklich getroffenen Vereinbarungen ausgelegt werden. Erst wenn die allgemeine Auslegung ergibt, dass der Vertrag für den streitgegenständlichen Fall keine Regelung bereithält, ist Raum für eine ergänzende Vertragsauslegung. Die ergänzende Vertragsauslegung kommt nicht in Betracht, wenn das dispositive Recht Regelungen für die offen gebliebene Problematik bereithält (BGH, a.a.O. m.w.N.).

Unter Berücksichtigung dieser Maßstäbe gilt hier betreffend die Vereinbarung einer Kostendeckelung bzw. Nichtvereinbarung einer solchen Begrenzung unter chronologischer Berücksichtigung der geschlossenen Verträge – wobei auch Abweichungen zu einem geschlossenen Vertrag wiederum eine vertragliche Vereinbarung nach §§ 145 ff. BGB darstellen folgendes:

Für die Auslegung des zunächst geschlossenen („ersten“) Notarvertrags vom 01.04.2021 (UR-Nr. ### Anlage K1) nach §§ 133, 157 BGB folgt angesichts des Erklärungsinhalts der vertraglichen Regelung, dass die Parteien erstens – insoweit unstreitig – eine Leistungspflicht des Beklagten („Fensteraustausch durch den Beklagten bis 31.07.2021“) vereinbart haben, zweitens ebenfalls unstreitig – hinsichtlich dieser Leistungspflicht einen konkreten Leistungsgegenstand als Stückschuld („Austausch der Fenster in Art, Umfang und Qualität entsprechend der im Notarvertrag zitierten Anlage“) in Bezug genommen haben und drittens – wobei nur hierüber Streit herrscht – hierfür keine Kostendeckelung gelten sollte (dazu unter aa.).

Im Nachgang haben die Parteien sodann im Juli 2021 („zweite vertragliche Vereinbarung“) hiervon abweichend – aufgrund der unstreitigen Feststellungen des Landgerichts, die der Beklagte nicht erfolgreich angegriffen hat – (wirksam) eine Kostendeckelung bei Auswechselung der Person des Leistungspflichtigen vereinbart (dazu unter bb.).

Wiederum im Nachgang haben die Parteien im August 2021 („dritte vertragliche Vereinbarung“) gemäß §§ 133, 157 BGB (wirksam) eine hinsichtlich des Leistungspflichtigen hiervon erneut abweichende Vereinbarung getroffen, die keine Regelung zur Kostendeckelung enthält und die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zu schließen ist, wobei die Parteien den Leistungsgegenstand – insoweit unstreitig – unverändert fortbestehen lassen wollten (dazu unter cc.).

aa. Eine Kostendeckelung haben die Parteien ursprünglich im ersten Vertragsverhältnis nicht vereinbart.

In § 1 Abs. 5 des Notarvertrages vom 01.04.2021 (UR- Nr. ###, Anlage K1) ist entgegen der Ansicht des Beklagten nach §§ 133, 157 BGB keine Kostendeckelung i.H.v. 5.780,04 Euro für den Fensteraustausch durch den Beklagten zu sehen. Dort wurde aber der Leistungsgegenstand hinsichtlich Art, Umfang, Qualität und Material konkretisiert, wie in der Anlage zum Notarvertrag aufgeführt, und Leistungspflichtiger sollte der Beklagte sein.

Nach §§ 133, 157 BGB sind empfangsbedürftige Willenserklärungen – wie hier der Vertragsschluss gemäß §§ 145 ff. BGB – so auszulegen, wie sie ein Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen musste (BGH, Urt. v. 05.07.1990 – IX ZR 10/90, NJW 1990, 3206, 3206 f. m.w.N. beck-online). Zu den anerkannten Auslegungsgrundsätzen gehört es, dass die Vertragsauslegung in erster Linie den von den Parteien gewählten Wortlaut der Vereinbarung und den diesem zu entnehmenden objektiv erklärten Parteiwillen zu berücksichtigen hat (BGH, Urt. v. 11.09.2000 – II ZR 34/99, NJW 2011, 144, 144 f. m.w.N. – beck-online). Nach der Ermittlung des Wortsinns sind in einem zweiten Schritt die außerhalb des Erklärungsaktes liegenden Begleitumstände in die Auslegung einzubeziehen, soweit sie einen Schluss auf den Sinngehalt der Erklärung zulassen; bei empfangsbedürften Willenserklärungen sind aber nur die Umstände zu berücksichtigen, die dem Erklärungsempfänger bekannt oder erkennbar waren (Ellenberger, in: Grüneberg, 82. Auf). 2023, § 133 Rn. 15 m.w.N.). Als relevante Begleitumstände kommen neben der Verkehrssitte vor allem Entstehungsgeschichte und die Interessenlage sowie der mit dem Rechtsgeschäft verfolgte Zweck in Betracht (Grüneberg, a.a.O. Rn. 16 ff. m.w.N.).

Demzufolge haben die in dem Notarvertrag gewählten Erklärungen der Parteien den Erklärungsinhalt, dass keine Kostendeckung für die Leistungsverpflichtung des Beklagten gelten sollte. Denn bereits der gewählte Wortlaut von § 1 Abs. 5 S. 1 des Vertrages spricht gegen die Vereinbarung einer Kostenbegrenzung. Zwar wird in § 1 Abs. 5 S. 1 des Vertrages Bezug auf das als Anlage zu dem Vertrag beigefügte Angebot der Firma ### GmbH genommen. Zu Recht ist das Landgericht insoweit aber davon ausgegangen, dass sich dies nur auf Art, Umfang und Qualität der vorzunehmenden Arbeiten sowie auf das Material der Fenster bezieht.

Denn betreffend die (Leistungs-)verpflichtung des Verkäufers (hier: der Beklagte) heißt es in § 1 Abs. 5 S. 1 des Vertrages „… gemäß beiliegendem Angebot der Firma ### GmbH (Anlage) auf seine Kosten auszutauschen bzw. austauschen zu lassen“ und gerade nicht „gemäß beiliegendem Angebot der Firma #### GmbH auf seine Kosten (Anlage) auszutauschen bzw. austauschen zu lassen“. Die Bezugnahme auf die Anlage bezieht sich damit nach dem Wortlaut nicht auf die in der Anlage genannten Kosten und nimmt mithin entgegen der Ansicht des Beklagten gerade keinen umfassenden Bezug auf den Inhalt des Angebotes. Vielmehr werden in der Bezugnahme die Kosten bzw. der Preis ausgespart. Auch enthält der Wortlaut „auf seine Kosten“ keine Begrenzung bzw. Deckelung, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat.

Für den umgekehrten Fall einer etwaigen Preisreduktion hätte auch – was zwischen den Parteien unstreitig sein dürfte – allein der Beklagte hiervon profitiert und nicht etwa den Differenzbetrag an den Kläger wegen eines Kostenersparnisses auszahlen müssen.

Diese Auslegung entspricht auch der Verkehrssitte sowie insbesondere der Interessenlage der Parteien: Denn das als Anlage beigefügte Angebot bezog sich unstreitig auf eine andere Wohnung als die streitgegenständliche. Darüber hinaus war dieses bereits 9,5 Monate alt – ob der dort genannte kalkulierte Preis, der Marktschwankungen hinsichtlich insbesondere Rohstoff, Materialbeschaffung, aber etwa auch Arbeitsleistung unterliegt, zu einem nicht unerheblich späteren Zeitpunkt überhaupt noch aktuell war, entspringt allein dem Vertragsverhältnis zwischen dem Beklagten als Leistungspflichtigem und der zu beauftragenden Fensterbaufirma (§§ 631 ff. BGB) und obliegt damit nach allgemeinen Grundsätzen allein dem Risiko des jeweiligen Vertragspartners der Fensterbaufirma (hier: der Beklagte). Im Übrigen wäre das Risiko über den (Fest-)Kaufpreis der Wohnung durch den Verkäufer abzusichern gewesen, der den Kaufpreis auch hätte anpassen können. Eigene Vertragsbeziehungen zwischen Kläger und der zu beauftragenden Fensterbaufirma gab es – bereits mangels entsprechendem Parteivortrag – nicht. Dies stimmt auch mit den vertraglich vereinbarten Regelungen der Parteien in § 1 Abs. 5 S. 2 ff. des Vertrages überein: Denn dort wurde die Abtretung der vertraglich zwischen dem Beklagten und Fensterbauer, Dienstleister/Handwerker bestehenden Gewährleistungsansprüche von dem Beklagten an den Kläger vereinbart. Vertragliche Verhältnisse bestanden indes aufgrund des notariellen Vertrages ausschließlich zwischen Kläger und dem Beklagten sowie – bei entsprechender Auftragserteilung – zwischen dem Beklagten und Fensterbauer/Handwerker/Dienstfeister. § 1 Abs. 5 S. 4 des Vertrages sieht weiter vor, dass es bei einer Haftung des Verkäufers (hier: Beklagter) bei etwaig fehlgeschlagener Mängelbeseitigung bleibt.

Eine Vertragsauslegung kann zwar auch zu einem vom Wortlaut abweichenden Ergebnis gelangen, wenn sich ein dies rechtfertigender übereinstimmender Wille der Vertragspartner feststellen lässt, § 133 BGB (BGH, a.a.O., 145). Die Voraussetzungen für einen rechtfertigenden übereinstimmenden Willen der Vertragsparteien liegen hier aber ersichtlich nicht vor. Über die Frage der Kosten wurde zwischen den Parteien – insoweit unstreitig – nicht gesprochen.

bb. In der zweiten vertraglichen Vereinbarung wurde eine Kostendeckelung vereinbart.

So hat es im Nachgang zu der notariellen Vereinbarung im Juli 2021 eine erneute Abrede zwischen den Parteien gegeben, §§ 311 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB, die nunmehr aufgrund der Feststellungen des Landgerichts zum einen eine Kostendeckelung und zum anderen eine Auswechslung des Leistungspflichtigen beinhaltete.

Denn unstreitig vereinbarten Kläger und Beklagter Anfang Juli 2021 abweichend von der Regelung in § 1 Abs. 5 S. 1 des Vertrages nach §§ 145 ff. BGB, dass der Kläger nunmehr selbst die Fensterbaufirma mit dem Einbau der neuen Fenster beauftragen werde und der Beklagte ihm den in dem Angebot der Firma ### GmbH genannten Betrag von 5.780,04 Euro überweisen sollte. Der letztgenannte Teil der Vereinbarung ist nach §§ 133, 157 BGB angesichts des insoweit übereinstimmenden Parteiwillens dahin auszulegen, dass die Parteien jetzt eine Kostendeckelung vereinbart hatten. Dies folgt nicht nur aus den (weiterhin unstreitigen) Feststellungen des Landgerichts, sondern auch aus der E-Mail vom 05.07.2021 des Klägers an den Beklagten (Anlage B1) nach §§ 133, 157 BGB, indem der Kläger dem Beklagten zwecks Erfüllung dessen Leistungspflicht betreffend die vereinbarte „Überweisung der Kosten des Einbaus der neuen Fenster“ die klägerischen Kontodaten mitteilte. Zugleich bat der Kläger den Beklagten darum, dem Fensterbauer – d.h. der Firma ### GmbH, denn zu diesem Zeitpunkt gingen die Parteien noch davon aus, dass diese den Fensteraustausch übernehmen werde – mitzuteilen, dass er, der Kläger sich bei ihm melden werde, um die Fenster zu den gleichen Konditionen wie in der benachbarten Wohnung (auf die sich das Angebot ausweislich der Anlage zu dem Notarvertrag bezog) austauschen zu lassen. Dass zugleich die Person des Leistungspflichtigen ausgetauscht werden sollte, ergibt sich wiederum aus den Feststellungen des Landgerichts – ist aber auch zwischen den Parteien weiterhin unstreitig.

Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz vorträgt, es habe sich bei der Überweisung des Beklagten um eine „ungefragte“ (so S. 2 f. des Schriftsatzes vom 28.02.2024, Bl. 18 f. d eA OLG) bzw. „[eigenmächtige]“ Überweisung (dort S. 3, Bl. 19 d. eA OLG) gehandelt, folgt hieraus nichts anderes. Er wendet sich hiermit ohne Erfolg gegen die Feststellungen des Landgerichts, die Parteien hätten Anfang Juli 2021 vereinbart, dass der Kläger selbst die Fensterbaufirma mit dem Einbau der neuen Fenster beauftragen werde und der Beklagte ihm den in dem Angebot der Fa. ### GmbH genannten Betrag von 5.780,04 Euro überweisen sollte und sodann der Kläger mit E-Mail vom 05.07.201 (Anlage B 1) dem Beklagten absprachegemäß seine Kontoverbindung mitgeteilt hätte. Denn das Berufungsgericht ist selbst dann an die Feststellungen des Parteivortrags im Urteil gebunden, wenn sie falsch sein sollten – die Unrichtigkeit der Wiedergabe des Parteivortrags im Urteil kann allein mit einem Tatbestandsberichtigungsantrag an das erstinstanzliche Gericht (§ 320 Abs. 1 ZPO) geltend gemacht werden. Dies ist hier nicht erfolgt. Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Wiedergabe des Landgerichts widersprüchlich ist, Lücken oder Unklarheiten aufweist; solche Mängel – etwa weil der Vortrag sowohl im unstreitigen Tatbestand als auch im streitigen Tatbestand enthalten ist – müssen sich aber aus dem Urteil selbst ergeben (BGH, Urt. v. 12.05.2015 – VI ZR 102/14, NZG 2015, 1432, 1436 m.w.N. – beck-online).

So ist es hier nicht.

Mithin beinhaltet die Vereinbarung zwischen den Parteien Anfang Juli 2021, wie vom Landgericht festgestellt, auch eine vertragliche Einigung dahingehend, dass der Kläger – bei gleichbleibender Kostentragungspflicht des Beklagten, und zwar in einer festgelegten Höhe von 5.780,04 Euro – die Leistungspflicht hinsichtlich des Fensterbaus übernommen hat. Diese Vereinbarung enthält nach §§ 133, 157 BGB bei der gebotenen Auslegung dann aber auch den Erklärungsinhalt, dass hiermit eine Kostendeckelung zugunsten des Beklagten gelten sollte. Anderenfalls hätte die explizite Vereinbarung eines Betrags i.H.v. 5.780,04 Euro – ohne einen ansonsten nach der Verkehrssitte zu erwartenden Vorbehalt, dass auch (Mehr-)Kosten von dem Beklagten in Ergänzung zu diesem vereinbarten Zahlbetrag zu tragen sind – schlichtweg keinen Sinn gemacht.

Diese Vereinbarung ist auch formwirksam. Vertragsänderungen nach erklärter Auflassung (vgl. § 873 Abs. 2 BGB) – wie hier (vgl. unter Ziff. „IV Auflassung und Vormerkung, Auflassung“, S. 1 f. des Notarvertrags) – unterliegen bei einem Grundstückskaufvertrag nicht mehr der Formvorschrift des § 311 b Abs. 1 S. 1 BGB und können folglich formfrei getroffen werden, es sei denn es handelt sich um die Begründung neuer selbständiger Erwerbs- und Veräußerungspflichten (vgl. BGH, Urt. v. 14.09.2018 – V ZR 213/17; BeckOGK/Hecht, Stand: 01.10.2024, BGB, § 125 Rn. 79 f. m.w.N.). Letzteres ist hier ersichtlich hinsichtlich der Vereinbarung einer Bauverpflichtung und Kostentragungspflicht nebst -deckelung nicht der Fall.

cc. Die dritte vertragliche Vereinbarung enthält keine Regelung betreffend die Frage einer Kostendeckelung, auch nicht im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB. Dies lässt sich aufgrund der Lückenhaftigkeit nur im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung entnehmen.

So wich die Vereinbarung im August 2021 teilweise ausdrücklich wieder von der Juli-Vereinbarung ab; hinsichtlich der Vereinbarung einer Kostendeckelung sind die Voraussetzungen der ergänzenden Vertragsauslegung erfüllt. Weitere vertragsändernden Absprachen durch entsprechende Vereinbarung nach §§ 145 ff. BGB nach August 2021 sind nicht dargelegt oder ersichtlich.

Die im Nachgang zwischen den Parteien getroffene und wiederum wirksame, da formfrei möglich (s.o.), Vereinbarung im August 2021 enthält nach §§ 133, 157 BGB erneut eine Abänderung des Leistungspflichtigen („[Rück-]Übergang der Leistungspflicht auf den Beklagten“). Denn ausweislich Anlage K 5, S. 1, hat der Kläger mit E-Mail vom 03.08.2021 dem Beklagten gemäß § 145 BGB ein Angebot unterbreitet, abweichend von der zuvor im Juli 2021 getroffenen Vereinbarung die Leistungspflicht zum Fensteraustausch wieder bei dem Beklagten zu verorten, §§ 133, 157 BGB (vgl. Wortlaut der E-Mail:“[…] zu dem Entschluss gekommen, dass die Fenster schnellst möglich ausgetauscht werden sollten, um weitere Schäden zu vermeiden. Daher bitte ich Sie auch dies schnellst möglichst zu veranlassen. Bitte geben Sie mir schnellst möglich Bescheid, wie Sie zu verfahren gedenken.“). Dieses Angebot hat der Beklagte mit E-Mail vom 30.08.2024 (Anlage K 5, S. 2) – durch entsprechende Bestätigung (vgl. „Fensterbauer nimmt direkt Kontakt zur Mieterin auf. Mit freundlichen Grüßen“) – zumindest konkludent angenommen.

Entgegen der Ansicht des Beklagten war die Annahme vom 30.08.2021 auch noch rechtzeitig, denn nach § 147 Abs. 2 BGB können Anträge unter Abwesenden – wie hier – bis zu dem Zeitpunkt angenommen werden, in dem der Eingang der Antwort unter regelmäßigen Umständen zu erwarten ist. Welche Frist angemessen ist, richtet sich nicht nach den subjektiven Erwartungen des Absenders, maßgeblich ist ein objektiver Maßstab (OLG Frankfurt, Urt. v. 13.11.1985 – 17 U 203/84 – NJW-RR 1986, 329, 329 f. m.w.N. – beck-online). Unter Berücksichtigung einer angemessenen Überlegungs- und Bearbeitungsfrist für den Beklagten ist vorliegend die Annahme binnen 27 Tagen jedenfalls noch innerhalb eines Monats angesichts der hiermit verbundenen Rückübertragung der Leistungspflicht, dem bereits verstrichenen Zeitraum seit erstmaliger notarieller Vereinbarung (ohne dass Erfüllung hinsichtlich des Fenstereinbaus eingetreten wäre) und den sonstigen anzustellenden Erwägungen durch den Beklagten noch rechtzeitig.

Hinsichtlich der Frage, ob eine Kostendeckelung vereinbart wurde, sind die Voraussetzungen der ergänzenden Vertragsauslegung erfüllt. Der Vereinbarung gemäß §§ 145 ff. BGB ausweislich Anlage K 5 im August 2021 lässt sich nicht entnehmen, dass die Parteien eine Regelung zur Kostendeckelung getroffen haben. Zwar mag sich im Wege der Auslegung nach §§ 133, 157 BGB angesichts der Verkehrssitte und der Interessenlage der Parteien der Erklärung ausweislich Anlage K 5, klägerische E-Mail vom 03.08.2021, noch entnehmen lassen, dass hiermit wieder eine Kostentragungspflicht des Beklagten gelten sollte (mithin auch der bisher nicht erfüllte Zahlungsanspruch des Klägers erlöschen sollte, § 364 BGB). Aus der Anlage K 5 lässt sich aber nach §§ 133, 157 BGB nicht entnehmen, dass die Parteien die Frage einer Kostendeckelung überhaupt mitbedacht hätten. Auch aus der erstinstanzlichen Anhörung des Klägers nach § 141 ZPO ergibt sich nur, dass über die Kosten bzw. den Preis in dem Angebot (Anlage zu Notarvertrag) nicht gesprochen wurde (Prot. v. 02.11.2023, S. 4, BI. 12 d. eA LG), der Beklagte vermochte sich in seiner erstinstanzlich erfolgten Anhörung nach § 141 ZPO hieran ebenfalls nicht zu erinnern (Prot. v. 02.11.2023, a.a.O.). Einer erneuten Parteianhörung bedarf es mangels konkreter Zweifel des Berufungsgerichts nicht, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Die Ergänzung dieses offenen Punktes ist auch geboten, weil eine interessengerechte Lösung der vorliegenden Problematik innerhalb der vertraglichen Vereinbarung nicht gefunden werden kann, jedoch eine Regelung – nicht zuletzt wegen der wirtschaftlichen Bedeutung für die Vertragsparteien – zwingend erforderlich ist. Dispositive gesetzliche Bestimmungen, die die Vereinbarung zu dem fraglichen Punkt einer Kostendeckelung bzw. Nichtdeckelung vervollständigen können, existieren nicht.

b. Die ergänzende Vertragsauslegung ergibt, dass für die Leistungsverpflichtung des Beklagten vorbehaltlich gesetzlicher Regelungen für ein Leistungsverweigerungsrecht – keine Kostendeckelung gelten sollte.

Die ergänzende Vertragsauslegung richtet sich danach, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (BGH, Urt. v. 04.03.20024 – III ZR 96/03, NJW 2004, 1590, 1592 m.w.N. – beck-online). Bei der Ermittlung dieses hypothetischen Parteiwillens sind in erster Linie die in dem Vertrag bzw. der Vereinbarung schon vorhandenen Regelungen und Wertungen zu berücksichtigen (BGH, a.a.O.; Ellenberger, in: Grüneberg, a.a.O., § 157 Rn. 7 m.w.N.). Die hieraus herzuleitende Vertragsauslegung muss sich als zwanglose Folge aus dem gesamten Zusammenhang des Vereinbarten ergeben (BGH, a.a.O.). Die Auslegung ist auf den Zeitpunkt des Vertragsausschlusses – hier mithin August 2021 – abzustellen, nicht auf den der Feststellung der Vertragslücke (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.2004 – I ZR 49/02, NJW-RR 2005, 687, 689 – beck-online; Grüneberg, a.a.O.). Welche Regelungsvorschläge die Parteien gemacht hätten, wenn sie die Lücke rechtzeitig erkannt hätten, ist unerheblich (Grüneberg, a.a.O. m.w.N.). Der Einwand des Beklagten, seine darauffolgenden Bemühungen, eine Fensterbaufirma zu beauftragen, seien als freiwillig anzusehen bzw. er habe sich hierzu nicht verpflichtet gefühlt, sind damit nicht zu berücksichtigen.

Die unter Ziff. 1. a. aa. dargelegte, vereinbarte Regelung des Notarvertrags ist als erste vertragliche Vereinbarung für die ergänzende Vertragsauslegung betreffend die Vereinbarung im August 2021 maßgeblich zu berücksichtigen, soweit die Leistungsverpflichtung an den Beklagten gekoppelt sein sollte. Bei einer anzunehmenden Leistungspflicht des Beklagten war diese aufgrund der notariellen Regelung nicht durch eine Kostendeckelung begrenzt (s.o.). Aus der vorhandenen Regelung, den Parteiinteressen und den Umständen des Vertragsschlusses geht hervor, dass der Beklagte das Risiko für etwaige Preisanpassungen tragen sollte (oder aber auch in den Genuss etwaiger Preisreduktionen hätte kommen dürfen). In Zusammenschau der vertraglichen Regelungen, insbesondere auch unter chronologischer Berücksichtigung, ergibt sich aber sodann, dass bei einer zwischen den Parteien vereinbarten Leistungstragungspflicht des Beklagten (wie im Notarvertrag geregelt) dann auch wieder die sonstigen Regelungen aus dem Notarvertrag aufleben sollten. Eine Kostenbegrenzung in dem Fall wird – wie oben dargelegt – aufgrund der jeweiligen vertraglichen Beziehungen den Parteiinteressen nicht gerecht. Bei Rückkehr zu einer Leistungsverpflichtung des Beklagten entsprach es mangels ausdrücklich anderweitig abweichender Regelungen vorliegend mithin den Parteiinteressen, wieder insgesamt zu dem ursprünglich vereinbarten Regelungsgehalt des Notarvertrages zurückzukehren.

Ein Wertungswiderspruch zu der vorherigen Vereinbarung aus Juli 2021 (zweite vertragliche Vereinbarung) liegt hierin nicht: Denn bei einem Übergang der Leistungspflicht auf den Kläger entsprach es den Parteiinteressen aufgrund der zuvor getroffenen Regelung im Notarvertrag u.a. betreffend den Kaufpreis, einen Fixbetrag zu vereinbaren. So lag der Fensteraustausch nach Übergabe und Vollzug des Kaufvertrags im Wesentlichen bei Übernahme der Leistungspflicht in dem dann alleinigen Interesse des Klägers, der als Vermieter seiner Wohnung sich wiederum etwaigen Ansprüchen seiner Mieterin ausgesetzt sieht. Sodann ist es aber auch folgerichtig, dass, wenn der Kläger selbst die Leistungspflicht zum Fensteraustausch übernimmt, er hinsichtlich der Preisfrage auch das hiermit verbundene Risiko aus dem durch ihn zu schließenden Werkvertrag – bei dem er selbst Vertragspartner ist – zu tragen hat.

2. Der Kläger kann zudem den Ersatz der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten als Verzugsschaden verlangen. Hiergegen hat sich der Beklagte mit seiner Berufung auch nicht gewandt.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die der vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 47 Abs. 1 S. 1, 48 Abs. 1 S. 1, 43 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 und Nr. 2 ZPO). Dem Urteil liegt vielmehr die Anwendung feststehender Rechtsgrundsätze auf den konkreten Einzelfall zugrunde.