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Notarielle Kosten einer Verwalterzustimmung – Zahlungspflicht Käufer

KG Berlin – Az.: 9 W 63/18 – Beschluss vom 20.08.2018

Die Beschwerde des Antragsgegners gegen den Beschluss des Landgerichts Berlin vom 30. April 2018 (82.OH.20/17) wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens hat der Antragsgegner zu tragen.

Gründe

I.

Der Antragsteller kaufte mit vor dem Notar H… beurkundeten Vertrag vom 9. Mai 2016 drei Eigentumswohnungen. Die Veräußerung bedurfte der Zustimmung der WEG-Verwalterin. Die Fälligkeit des Kaufpreises war u.a. davon abhängig, dass dem Notar die Genehmigung der Verwalterin vorliegt. Der beurkundende Notar wurde von den Vertragsparteien mit der Durchführung des Vertrages beauftragt. Hierzu war er u.a. bevollmächtigt, alle zum Vollzug des Vertrages erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen zu beschaffen. § 14 Nr. 1 des Kaufvertrages enthält die Regelung:

Die Kosten dieser Urkunde trägt der Käufer mit Ausnahme etwaiger Kosten für Treuhandauflagen und Grundbuchkosten wegen der Lastenfreistellung, die der Verkäufer trägt. Die Vollzugsgebühr tragen beide Parteien je zur Hälfte, da sie diese Gebühr sowohl aufgrund von Tätigkeiten, die der Kläger zu verantworten hat als auch solche, die der Verkäufer zu verantworten hat, anfällt.

Der beurkundende Notar forderte die WEG-Verwalterin auf, eine notariell beglaubigte Verwaltergenehmigung zu übersenden. Auf Veranlassung der Verwalterin entwarf der Antragsgegner eine Zustimmungserklärung und beglaubigte die Unterschrift der Verwalterin. Der Antragsgegner übersandte die Zustimmungserklärung dem beurkundenden Notar mit der Bitte, von der Urkunde erst Gebrauch zu machen, wenn diesem die Zahlung der berechneten Kosten nachgewiesen worden sei.

Der Antragsgegner erteilte dem Antragsteller die angefochtene Kostenberechnung vom 4. November 2015 über insgesamt 541,81 Euro, die der Antragsteller bezahlte.

Das Landgericht hat auf Antrag des Antragstellers die Kostenberechnung des Antragsgegners aufgehoben, weil der Antragsteller nicht Kostenschuldner des Antragsgegners sei. Hiergegen richtet sich die Beschwerde des Antragsgegners.

II.

Die zulässige Beschwerde des Antragsgegners ist unbegründet.

1. Das Landgericht hat die Kostenberechnung des Antragsgegners zu Recht aufgehoben. Das Beschwerdevorbringen des Antragsgegners rechtfertigt keine andere Entscheidung.

a) Zutreffend hat das Landgericht festgestellt, dass der Antragsteller dem Antragsgegner gegenüber nicht gemäß § 29 Nr. 1 GNotKG einen Auftrag erteilt hat, eine Verwalterzustimmung zu entwerfen. Auch eine Beauftragung vertreten durch den den Kaufvertrag beurkundenden Notar ist nicht ersichtlich. Von einer solchen Beauftragung geht auch der Antragsgegner nicht aus.

b) Zutreffend ist das Landgericht auch zu dem Ergebnis gelangt, dass der Antragsteller nicht sog. Übernahmeschuldner im Sinne von § 29 Nr. 2 GNotKG ist.

Danach ist Kostenschuldner, wer die Kostenschuld gegenüber dem Notar übernommen hat. Eine solche Kostenübernahme kann nach dem eindeutigen Wortlaut des Gesetzes allein durch eine Erklärung des Übernahmeschuldners gegenüber dem Notar erfolgen (Neie in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, GNotKG, 2. Auflage 2016, § 29 Rn. 19). Der Antragsteller hat dem Antragsgegner gegenüber eine derartige Kostenübernahmeerklärung nicht abgegeben.

Soweit der Antragsgegner meint, der Antragsteller habe sich durch die vorbehaltlose Zahlung der mit Rechtsmittelbelehrung versehenen Kostenrechnung in Kenntnis der Bitte an den Urkundsnotar, die Urkunde erst nach Zahlung der Kosten zu verwenden, zum Übernahmeschuldner gemacht, kennt das Gesetz keine Regelung, die einen solchen Tatbestand mit der vom Antragsgegner gewünschten Kostenfolge verknüpft.

c) Mit zutreffender Begründung, die der Senat teilt, ist das Landgericht auch zu dem Schluss gelangt, dass der Antragsgegner sich nicht auf § 30 Absatz 3 GNotKG berufen kann.

Nach dieser Vorschrift haftet derjenige, der in einer notariellen Urkunde die Kosten dieses Beurkundungsverfahrens, die im Zusammenhang mit dem Beurkundungsverfahren anfallenden Kosten des Vollzugs und der Betreuungstätigkeiten oder sämtliche genannten Kosten übernommen hat, insoweit auch gegenüber dem Notar.

Zwar hat sich der Antragsteller in der Kaufvertragsurkunde verpflichtet, Kosten zu tragen. Die Vorschrift des § 30 Absatz 3 GNotKG entfaltet jedoch nach überwiegender Auffassung allein gegenüber dem hiesigen Notar Wirkung, der die notarielle Urkunde, in der die Kostenübernahme erklärt worden ist, beurkundet hat (LG Berlin, Beschluss vom 23. November 2016 – 80 OH 62/16 -, Rn. 15, juris; LG Arnsberg, Beschluss vom 05. Oktober 2015 – 4 OH 25/14 -, Rn. 15 ff., juris; LG Düsseldorf, Beschluss vom 08. Januar 2014 – 25 T 623/13 -, Rn. 24, juris); Gläser in: Korintenberg, GNotKG, 20. Auflage 2017, § 30 Rn. 16; Leiß in: Schneider/Volpert/Fölsch, Gesamtes Kostenrecht, 2. Auflage 2017, § 30 GNotKG Rn. 12 und 26; Neie in: Bormann/Diehn/Sommerfeldt, 2. Auflage 2016, GNotKG § 30 Rn. 15; Wudy in: Rohs/Wedewer, GNotKG, 115. Aktualisierung Dez. 2016, § 103 GNotKG Rn. 103; a.A. – allerdings ohne Begründung: Strauß MittBayNot 2015, 518, 519; Tiedtke ZNotP 2015, 120). Dies ist im vorliegenden Fall Notar H… als Urkundsnotar.

Dafür spricht zunächst der Wortlaut der Vorschrift, welcher den Anwendungsbereich auf Kosten “dieses Beurkundungsverfahrens” (nebst Vollzug und Betreuungstätigkeiten) beschränkt. Bereits danach begründet § 30 Abs. 3 GNotKG eine Kostenhaftung ausschließlich gegenüber dem beurkundenden Notar, während für lediglich mittelbare Gebührentatbestände, die durch weitere notarielle Tätigkeiten eines anderen Notars entstehen, keine unmittelbare Kostenhaftung begründet wird (Wudy a.a.O.).

Diese Auslegung wird bestätigt durch die auch vom Landgericht zutreffend herangezogenen Gesetzesmaterialien. Im Gegensatz zum alten Recht nach § 3 Nr. 2 KostO (vgl. Lappe in: Korintenberg, KostO, 18. Auflage 2010, § 3 Rn. 13), wonach für eine Haftung als sog. Übernahmeschuldner eine einseitige Erklärung eines Beteiligten in oder außerhalb der Urkunde gegenüber dem Notar erforderlich war und wofür allein vertragliche Kostenübernahmeerklärungen der Beteiligten untereinander in der notariellen Urkunde nicht genügten, soll nunmehr eine vertragliche Kostenregelung der Beteiligten in der notariellen Urkunde zugleich gegenüber dem beurkundenden Notar Wirkung entfalten. Einer ausdrücklichen Erklärung auch dem beurkundenden Notar gegenüber (was nach wie vor gemäß § 29 Nr. 2 GNotKG erforderlich ist), bedarf es nicht. Ein Beteiligter, der gegenüber dem anderen Beteiligten zur Niederschrift des Notars Kosten übernimmt, soll sich nicht darauf berufen können, dass diese Übernahme nur zwischen den Urkundsbeteiligten gelten soll (BT-Drs. 17/11471, S. 163). Abgrenzungsprobleme (vgl. Lappe, a.a.O. Rn. 15 ff.), wie sie die Neuregelung mit § 30 Absatz 3 GNotKG vermeiden will, können aber nur gegenüber dem beurkundenden Notar auftreten. Nur diesem gegenüber konnte sich nach altem Recht die Frage stellen, ob eine Kostenübernahmeerklärung in der notariellen Urkunde als privatrechtliche allein gegenüber dem Vertragspartner oder darüber hinaus auch zugleich als öffentlich-rechtliche gegenüber dem Notar gewollt war.

Die Entscheidung des OLG Celle vom 27. Januar 2015 (2 W 20/15, Rn. 24, juris) steht dem nicht entgegen. Unabhängig von der Frage, ob der vom OLG Celle entschiedene Sachverhalt mit dem vorliegenden vergleichbar ist (der Entscheidung des OLG Celle könnte auch die Annahme einer Vertretung zugrunde liegen), hat sich das OLG Celle in seiner Entscheidung jedenfalls nicht mit der Anwendung der vorliegend maßgeblichen Vorschrift des § 30 Absatz 3 GNotKG befasst.

Der Umstand, dass – so der Antragsgegner – der Gesetzgeber den Kreis der Kostenschuldner gegenüber der Regelung in der Kostenordnung habe ausweiten wollen, rechtfertigt keine andere Auslegung.

d) Unerheblich ist der Einwand des Antragsgegners, es gebe seit Jahrzehnten die Verkehrssitte, dass der Käufer auch die Kosten der Verwalterzustimmung trägt und der diese beglaubigende Notar sie dem Käufer in Rechnung stellt. Zu Recht weist das Landgericht darauf hin, dass allein das Bestehen einer Verkehrssitte die Haftung des Antragstellers nach den Vorschriften des GNotKG nicht zu begründen vermag. Gleiches gilt für die Behauptung des Antragsgegners, es sei die Übung verbreitet, dass der die Verwalterzustimmung beglaubigende Notar sie dem Urkundsnotar mit dem Treuhandauftrag oder zumindest der kollegialen Bitte übersendet, von der Urkunde erst Gebrauch zu machen, wenn die Zahlung der Kosten sichergestellt ist.

e) Unabhängig davon steht einer Übernahmeerklärung des Antragstellers bezüglich der Kosten der Verwalterzustimmung entgegen, dass diese Kosten von der Kostenregelung der Parteien des Kaufvertrages in § 14 Nr. 1 nicht erfasst sind. Danach trägt der Käufer die Kosten der Urkunde mit Ausnahme etwaiger Kosten für Treuhandauflagen und Grundbuchkosten wegen der Lastenfreistellung, die der Verkäufer trägt. Die Vollzugsgebühr tragen beide Parteien je zur Hälfte, da sie diese Gebühr sowohl aufgrund von Tätigkeiten, die der Kläger zu verantworten hat, als auch solche, die der Verkäufer zu verantworten hat, anfällt. Die Parteien haben eine Regelung zu den Kosten der Verwalterzustimmung nicht getroffen.

2.

Die Entscheidung über die Kosten des Beschwerdeverfahrens folgt aus § 84 FamFG in Verbindung mit § 130 Absatz 3 Satz 1 GNotKG.

Die Rechtsbeschwerde war nach § 130 Absatz 3 Satz 1 GNotKG in Verbindung mit § 70 Absatz 1 und 2 FamFG nicht zuzulassen. Im Hinblick auf die zitierte Entscheidung des OLG Celle (Beschluss vom 27. Januar 2015 – 2 W 20/15 -, Rn. 24, juris) erfordert aus den oben erörterten Gründen auch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts.

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