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Notarielle Beurkundung eines Hausbauvertrags nötig?

Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 1 U 84/10 – Urteil vom 20.01.2011

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 27.8.2010 verkündete Urteil des Landgerichts Halle (5 O 837/09) abgeändert:

Die Beklagten werden verurteilt, an die Klägerin als Gesamtschuldner 10.760,– Euro nebst Zinsen in Höhe von 5-Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15.12.2008 zu zahlen.

Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Beklagten schlossen mit der Klägerin mit Datum 25.7.2007 einen Hausvertrag über die Errichtung eines Fertighauses zu einem Gesamtpreis von 113.500,– Euro. In den Vertragsbestandteil gewordenen Vertragsbedingungen der Klägerin heißt es u.a.:

2.1 …

Der Hausvertrag soll unabhängig von Verträgen gelten, die der Grundstücksbeschaffung dienen. Einen rechtlichen Zusammenhang zwischen der Grundstücksbeschaffung und diesem Hausvertrag wünschen die Parteien nicht.

5.3 …

Verweigert der Besteller zu Unrecht die Erfüllung des Hausvertrages oder kündigt ohne wichtigen Grund, dann kann der Hersteller nach eigener Wahl Ansprüche in Höhe von pauschal 10 % des Hauspreises geltend machen oder konkret abrechnen…

Es wurde weiter ein (kostenloses) Rücktrittsrecht für den Fall vereinbart, dass die Beklagten ihren aktuellen Mietvertrag nicht vorfristig kündigen konnten. Die Klägerin wirbt für ihre Angebote auch im Internet. Es gibt dort u.a. einen Link

Schritt für Schritt zum Haus

8 Schritte zu den eigenen vier Wänden

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Zu Schritt 2 (Grundstückssuche) heißt es u.a.:

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Nach Unterzeichnung des Hausvertrages hat ein Mitarbeiter der Klägerin die Beklagten auf verschiedene Grundstücke hingewiesen. Zur Durchführung des Vertrages kam es in der Folgezeit nicht. Die Beklagten kündigten den Vertrag mit Schreiben vom 29.9.2008. Zur Begründung führen die Beklagten darin an, dass es kein geeignetes Grundstück gebe. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin – gestützt auf 5.3. ihrer Vertragbedingungen – 10 % des vereinbarten Kaufpreises, wobei sie von dem Hauspreis die nicht angefallenen Planungskosten i. H. v. 5.900,– Euro absetzt. Die Beklagten wenden (u.a.) ein, dass der Hausvertrag gemäß § 311 b Abs. 1 BGB nichtig sei, weil er – unstreitig – nicht notariell beurkundet worden sei.

Von der weiteren Darstellung des Sachverhalts wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Das Landgericht hat die Klage in vollem Umfang abgewiesen, weil der Vertrag mangels notarieller Beurkundung nichtig sei. Es sei davon auszugehen, dass der Hausvertrag mit einem Grundstückskaufvertrag in einer Weise verbunden gewesen sei, dass beide miteinander stehen oder fallen sollten. Das Beurkundungserfordernis aus § 311 b Abs. 1 BGB erfasse in einem solchen Fall auch den Hausvertrag. Der Zusammenhang ergebe sich aus dem Internetauftritt der Beklagten. Dort werde der Verknüpfungswille geradezu provoziert.

Gegen dieses Urteil wendet sich die Klägerin mit der Berufung, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt. Sie ist der Ansicht, dass der erforderliche Verknüpfungswille zwischen Haus- und Grundstücksvertrag gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs im konkreten Fall nicht vorliege.

Die Beklagten beantragen die Zurückweisung der Berufung. Sie verteidigen das angefochtene Urteil und wiederholen und vertiefen ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Mit Beschluss vom 20.12.2010 hat der Senat mit Zustimmung der Parteien das schriftliche Verfahren angeordnet. Die Parteien konnten bis zum 14.1.2011 Schriftsätze einreichen.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat Erfolg:

Gemessen an der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (insbesondere Urteile vom 12.2.2009 – VII ZR 230/07 – [z.B. BauR 2009, 1138] und 22.7.2010 – VII ZR 246/08 – [z.B. BauR 2010, 1754]; jeweils zitiert nach juris) kann der für die Anwendbarkeit von § 311 b Abs. 1 BGB auf den Hausvertrag erforderliche Verknüpfungswille nicht festgestellt werden.

Dabei kann dahinstehen, ob 2.1 der Vertragsbedingungen als Vollständigkeits- oder Bestätigungsklausel i.S.v. § 305 b BGB angesehen werden kann und deshalb unwirksam sein könnte, weil den Beklagten der Nachweis eines gegenteiligen übereinstimmenden Willens abgeschnitten werden soll (dazu: Palandt/Grüneberg BGB, 70. Aufl., § 305 b, Rn. 5 m.w.N.). Selbst wenn 2.1 der Vertragbedingungen deshalb unwirksam sein sollte (die Klausel soll ersichtlich dazu dienen, die vorzitierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshof zu unterlaufen), ergeben sich keine vom Tatrichter festzustellenden Anhaltspunkte für eine Abhängigkeit zwischen Haus- und Grundstücksvertrag. In der Entscheidung vom 12.2.2009 hat der Bundesgerichtshof es als starkes Indiz gewertet, wenn in dem Hausvertrag bereits Bezug genommen wird auf ein konkretes Grundstück. Daran fehlt es vorliegend vollständig. Zwar hält der Bundesgerichtshof diesen Umstand nicht für das allein mögliche Kriterium für die Annahme einer Abhängigkeit beider Verträge. Er hat seinen Standpunkt in der Entscheidung vom 22.7.2010 aber noch einmal konkretisiert. Ausreichend ist, dass in dem dem Grundstückserwerb vorgezogenen Geschäft (vorliegend: Hausvertrag) ein Verknüpfungswille vorhanden ist, der den Willen aller Beteiligten einbezieht. Ein solcher Verknüpfungswille kann nicht schon deshalb angenommen werden, weil der Besteller (= Beklagte) für die Durchführung eines Bauvertrages ein Grundstück benötigt. Auch der Umstand, dass der Bauvertrag auf einem bestimmten, bereits ins Auge gefassten Grundstück ausgeführt werden soll, reicht für sich genommen nicht. Eine Verknüpfung kann aber dann angenommen werden, wenn der Bauunternehmer maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages hat. Er wird dann häufig dadurch im Bauvertrag manifestiert, dass die Bebauung auf einem bestimmten Grundstück erfolgen soll. Hat der Bauunternehmer hingegen keine Einflussmöglichkeit auf die Durchführung des Kaufvertrages, bedarf es anderer, besonderer Umstände, die den Schluss zulassen, der Bauvertrag sei beurkundungsbedürftig (Rn. 10/11 in der Zitierung nach juris). Zwar kann der Berufung nicht darin gefolgt werden, dass ihr Internetauftritt bei der Beurteilung des Verknüpfungswillens unberücksichtigt bleiben muss, weil dessen Inhalt in keiner Weise Eingang in den konkreten Vertrag gefunden hat. Richtig daran ist aber, dass aus dem Inhalt des Internetauftritts (insbesondere der 8 Schritte zu den eigenen vier Wänden) keine konkreten Pflichten der Klägerin folgen. Bei den 8 Schritten handelt es sich um ein Komplettangebot, sich um alles zu kümmern, einschließlich der Grundstückssuche. Dass es sich allein um das Angebot einer Leistung handelt, zeigt sich auch daran, dass im 2. Schritt beide möglichen Alternativen (Besteller hat kein Grundstück/Besteller hat ein Grundstück) angesprochen werden. Dadurch wird deutlich, dass die Klägerin Unterstützung beim Grundstückskauf anbietet, wenn dies gewünscht wird. Die Klägerin erklärt in keiner Weise, dass sie den Grundstückskauf als Teil ihres Geschäftes betrachtet (also will oder wünscht, dass der Grundstückskauf über sie abgewickelt wird), sondern es handelt sich aus ihrer Sicht um eine Serviceleistung, die der Besteller in Anspruch nehmen oder es bleiben lassen kann, ohne dass dadurch der Hausvertrag in irgendeiner Weise berührt würde. Selbst wenn man sich den E-Mailverkehr zwischen dem Zeugen W. und den Beklagten ansieht (Anlage B7 – Bl. 69 – 77 I), werden darin nicht mehr als unverbindliche Hinweise gegeben. Die Klägerin – in der Person des Zeugen W. – hat es in keiner Weise übernommen, konkret (ggfls. nach Vorgaben der Beklagten) nach einem Grundstück zu suchen. Dass Hinweise gegeben werden, ist leicht verständlich, weil die Klägerin natürlich ein Interesse an der Durchführung des Hausvertrages hatte. Dass die Klägerin aber (wodurch konkret ?) i.S.d. Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs maßgeblichen Einfluss auf die Durchführung des Kaufvertrages genommen hat, ist nicht ansatzweise ersichtlich. Zusammengefasst: Im Hausvertrag wird nicht Bezug genommen auf ein konkretes Grundstück (was der Bundesgerichtshof als starkes Indiz wertet – s.o. -). Die Informationen über mögliche Grundstücke gehen über eine unverbindliche Serviceleistung nicht hinaus. Es ist nicht ersichtlich, dass auf Seiten der Klägerin eine Verpflichtung bestand, für den Erwerb eines Grundstücks Sorge zu tragen oder dass dies von den Beklagten verbindlich auch nur gewollt gewesen wäre. Allein daraus, dass die Klägerin über die reine Durchführung des Hausvertrages hinaus in ihren 8 Schritten weitere Serviceleistungen – auf Wunsch – anbietet, kann auf den erforderlichen Verknüpfungswillen nicht geschlossen werden. Andere, besondere Umstände, die den Schluss zuließen, dass der Hausvertrag beurkundungsbedürftig sei, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Einwände gegen die Höhe des Anspruchs erheben die Beklagten nicht, sodass die Berufung in vollem Umfang Erfolg hat.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, weil die Voraussetzungen von § 543 ZPO nicht vorliegen. Der Senat folgt den Grundsätzen aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Ihre Anwendung auf den konkreten Fall geht in der Bedeutung über diesen nicht hinaus.

Beschluss

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 10.760,– Euro festgesetzt.

 

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