Notarielle Beurkundung bei Ausübung eines Vorkaufsrechts

Leitsatz

Das Vorkaufsrecht ist wirksam durch den Berechtigten durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten ausgeübt worden. Gem. § 464 Abs. 1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form, also keiner notariellen Beurkundung. Die weiteren Ausführungen (u.a. Bitte um Aufnahme der F in den Kaufvertrag etc.) sind nicht als Bedingung zu werten.

1. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin € 550.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 11.9.2021 zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H.- W. von A.- R. Blatt… verzeichneten Grundvermögens Gemarkung A.- R., Flurstück…, Katasterbücher Lieg …, belegen L. … in Größe von 897 qm.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

3. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 550.000,00 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt nach Ausübung eines Vorkaufsrechts durch den Beklagten, die Zahlung des Kaufpreises für ein in ihrem Eigentum stehendes Grundstück in H.- R. sowie die Zahlung von Verzugszinsen seit 14.8.2020, Zug um Zug gegen Auflassung.

Die Klägerin ist die Mutter des Beklagten. Sie ist Alleinerbin ihres Ehemannes und Vaters des Beklagten, H. K., und Eigentümerin des in der L. … in H.- R. belegenen Grundstücks. Auf diesem Grundstück steht ein Haus, welches ursprünglich von der Familie K., bestehend aus der Klägerin, ihrem Ehemann und ihren vier Kindern bewohnt wurde. In dem Haus wohnt jetzt nur noch der Beklagte mit seiner Frau. Die Klägerin wohnt inzwischen in B..

Im Rahmen eines vor der Zivilkammer 33 unter dem Az. 333 O 262/15 geführten Rechtsstreits verlangte der Vater des Beklagten von dem Beklagten und seiner Frau die geräumte Herausgabe der von ihnen bewohnten Wohnung in dem Haus. Mit Urteil vom 28.07.2016 wies die Kammer die Klage ab. In diesem Urteil wurde im unstreitigen Tatbestand ausgeführt, dass der Beklagte im Jahr 1983 den zweiten Hausteil des Gebäudes unter Durchführung baulicher Maßnahmen zur Trennung bzw. Verbindung der Räumlichkeiten zu einer Wohnung umgebaut habe. Weiter heißt es in dem Urteil, dass der Bruder F. des Beklagten sich im Jahr 1985 eine Wohnung in dem Haus ausbaute und zwar im Obergeschoss sowie im Bereich des Spitzbodens der ersten Haushälfte. Ferner ist in dem Urteil festgehalten, das die Parteien im Jahr 1986 nach der Heirat von F. K. vereinbarten, dass die Brüder im Hinblick auf eine spätere Übernahme des Gebäudes sowie eine Versorgung der Eltern im Alter das restliche, auf dem Grundstück lastende Darlehen mit monatlichen Raten in Höhe von jeweils 130,00 DM tilgen sollten.

Mit Klage vom 20.5.2017 forderte der Beklagte von seinem damals noch lebenden Vater die Übereignung der von ihm bewohnten Wohnung. Nach Durchführung einer Mediationsverhandlung am 05.02.2018 schlossen die Parteien im Einverständnis mit allen anwesenden Beteiligten, den als Anlage K 2 vorliegenden Vergleich (Az. 333 O 78/17 bzw. 800 AR 92/17). Bei der Mediationsverhandlung waren neben dem Beklagten und seinem Vater auch die hiesige Klägerin sowie die Geschwister des Beklagten, F. K., Frau P. sowie Frau B. anwesend.

In dem Vergleich wurde geregelt, dass das streitgegenständliche Hausgrundstück möglichst gewinnbringend verkauft werden sollte. Der Beklagte und seine Ehefrau sollten ausziehen, wobei im Kaufvertrag eine 4-monatige Räumungsfrist eingeräumt werden sollte. Von dem erzielten Verkaufserlös für die Immobilie sollte der Kläger und hiesige Beklagte 23% erhalten. Im Gegenzug dazu sollte ein notarieller Erbverzicht des Beklagten erfolgen. In Ziffer 2. des Vergleichs wurde dem damaligen Kläger und hiesigen Beklagten ein Vorkaufsrecht eingeräumt. Dort heißt es weiter:

„Sollte ein Kaufinteressent zu einem konkreten Kaufpreis gefunden worden sein, so hat der Beklagte (also der Vater des Klägers und hiesigen Beklagten) zunächst dem Kläger das Grundstück zu diesem Preis anzudienen. Der Kläger muss binnen einer Frist von 1 Woche erklären, ob er das Hausgrundstück zu diesen genannten Konditionen selbst erwerben möchte. Hierbei wären dann für ihn die 23% für den Erbverzicht anzurechnen.“

In Ziff. 3 des Vergleichs war geregelt, dass die derzeit bestehende Belastung in Höhe von ursprünglich € 50.000, abgezogen wird bevor der 23%ige Anteil des Klägers berechnet wird.

Mit dem Verkauf sollte der Makler H. beauftragt werden. Sollte der Makler den Verkauf nicht durchführen können, so sollte zunächst der Kläger (hiesiger Beklagter) einen anderen Makler vorschlagen dürfen.

Wenig später verstarb der Vater des Beklagten. Das gemeinsame Testament der Eheleute, in dem die Klägerin als Alleinerbin des Verstorbenen eingesetzt worden war, wurde am 18.6.2018 eröffnet.

Das Grundstück wurde zunächst für einen Kaufpreis in Höhe von € 489.000,00 durch die Fa. H. angeboten, wobei in dem Maklervertrag vereinbart wurde, dass die Klägerin die Maklerkosten trägt. Nachdem das Grundstück nicht veräußert werden konnte, forderte die Fa. H. von der Klägerin, dass Grundstück zu einem niedrigeren Preis anzubieten, was diese und die Geschwister des Beklagten ablehnten. Ein weiterer Vermittlungsversuch durch die Fa. H. sollte nicht vorgenommen werden. Nachdem der Beklagte auf sein Vorschlagsrecht bezüglich eines neuen Maklers verzichtet hatte, wurde von der Klägerin die Maklerfirma B1 beauftragt, was diese durch Schreiben vom 10.03.2020 bestätigte. Nach diesem Alleinauftrag, sollte die B1 das Grundstück zu einem Kaufpreis von € 590.000 mit einem gewissen Verhandlungsspielraum anbieten. Vereinbart war, dass der Käufer die gesamte Courtage zahlen sollte. Der Maklervertrag wurde dem Beklagten von der Fa. B1 mit Mail vom 11.03.2020 zugesandt. Er und seine Frau wiesen mit einer Mail vom 13.03.2020 an den Makler darauf hin, dass die Zahlung der Maklercourtage entfallen würde, wenn sie ihr Vorkaufsrecht ausüben würden. In diesem Falle müsste die Maklercourtage von der Klägerin allein getragen werden. Gleichzeitig baten der Beklagte und seine Frau, alle für eine Finanzierung erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen, u.a. die genehmigten Zeichnungen /Grundrisse und eine Wohnflächenberechnung und einen Auszug von dem Darlehenskonto zur Grundschuld. Stand 31.12.2019.

Am 22.07.2020 kam es zu einem Kaufvertragsabschluss vor dem beurkundenden Notar J. E. in Q. (Kaufvertrag, Anlage K 1). Demgemäß verpflichtete sich der Käufer M. S. zur Zahlung eines Betrages von € 550.000 für die Immobilie. Der Kaufpreis war drei Wochen nach Vertragsschluss und somit am 13.08.2020 fällig.

Der Notar informierte den Beklagten am 28.07.2020 über den Vertragsschluss, und sandte ihm neben einer Abschrift des Vertrages Ablichtungen diverser Objektunterlagen zu und setzte eine Frist bis 10. 8.2020 zur Erklärung, ob das Vorkaufsrecht ausgeübt werde. Die Fa. B1 übersandte dem Beklagten das Exposé mit kaufrelevanten Unterlagen am 05.08.2020.

Unter dem Az. 333 O 110/20 beantragte der hiesige Beklagte am 07.08.2020 im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes den obigen Vergleich dahingehend anzupassen, dass die unter Ziffer 2 gesetzte Frist zur Ausübung des Vorkaufsrechts angemessen verlängert wird. Nachdem dieser Antrag zurückgenommen wurde, übte der Prozessbevollmächtigte des Beklagten das Vorkaufsrecht am 10.08.2020 für diesen aus (Anlage K 3). In diesem Schreiben bat er um Anpassung des Vertrages nach Rücksprache mit der Verkäuferin: Danach sollte neben dem Beklagten auch dessen Ehefrau das Grundstück erwerben. Es möge über die bestehenden Belastungen Auskunft erteilt werden. Bezugnehmend auf § 12 des Kaufvertrages mit S. wurde darauf hingewiesen, dass die Fa. B1 Immobilien auf schriftliche Nachfrage des Beklagten mitgeteilt habe, dass der Provisionsanspruch im Falle der Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Beklagten und seiner Frau als direkte Käufer ohne Vermittlung nicht anfallen wird. Vor diesem Hintergrund sei § 12 zu streichen.

Nach Eingang dieser Erklärung des Beklagten erstellte der Notar E. den Entwurf eines Vertrages über die Ausübung eines Vorkaufsrechtes und eines Erbverzichts, der der Umsetzung der im Vergleich geschlossenen Vereinbarungen dienen sollte. (Anlage K 4 und K 4a).

Dabei war in dem ursprünglichen Kaufvertragsentwurf vom 04.09.2020 ein zu zahlender Betrag von € 388.672 ausgewiesen, der dadurch zustande kam, dass von dem Kaufpreis in Höhe von € 550.000 eine Grundbuchliche Belastung von € 45.231 abgezogen worden war und von dem Saldo (€ 504.769) der Abzug von 23% errechnet worden war = € 116.097,00. Dieser wurde von den € 504.769 nochmals abgezogen (= € 388.672). Mit Schreiben vom 15.09.2020 (Anlage K 5) wurde dem Beklagten eine Frist bis zum 23.09.2020 für die Erklärung gesetzt, dass er ggf. zusammen mit seiner Ehefrau bereit sei, den von Notar E. entworfenen Vertrag zu beurkunden. Mit Schreiben vom 15.10.2020 stellte der Notar klar, dass ihm bei der Berechnung des zu zahlenden Kaufpreis ein Versehen unterlaufen sei, weil die Belastung von € 45.231 an die Bank zu zahlen sei., und der Beklagte also insgesamt einen Kaufpreis von € 433.903 zahlen müsse (Anlage K 4a).

Der Beklagte schloss bis heute die Vereinbarung mit der Klägerin nicht ab.

Im September, Oktober, November 2020 führten die Prozessbevollmächtigen einen umfangreichen Mailverkehr, aus dem hervorgeht, dass es zunächst um Übersendung von Unterlagen ging und danach der Beklagte der Meinung war, dass keine vollständige Baugenehmigung für das Haus vorliege und der Kaufpreis deswegen um 20% gemindert sei. Der Käufer S. sei nicht über das Fehlen der Baugenehmigung aufgeklärt worden und daher arglistig getäuscht worden. Er habe deswegen nur € 440.000,00 (80% des Kaufpreises) abzüglich der im Vergleich genannten 23% für den Erbverzicht zu zahlen (€ 338.800,00).

Nachdem zwischen den Parteien Einigkeit darüber hergestellt worden war, dass es um die Arbeiten im Jahr 1982/1983 und nicht lediglich, wovon die Klägerseite zunächst ausgegangen war, um den Ausbau einer Dachgaube ging, haben die Parteien in der mündlichen Verhandlung vom 14.12.2021, Bl. 128 f d.A., einen Zwischenvergleich geschlossen, wonach die Klägerseite beim zuständigen Bauamt eine Erklärung einholen sollte, ob die Umbaumaßnahme, die in dem Haus L. … in den Jahren 1982/1983 durchgeführt worden ist und die Wegnahme von Wänden sowie den Einzug von Trägern und den Einbau einer Treppe beinhaltete, genehmigungsbedürftig war, genehmigt worden ist oder aber heute genehmigungsfähig ist.

Weiter wurde geregelt:

Sollte entweder eine Baugenehmigung nicht notwendig sein oder von der Klägerseite eine Baugenehmigung in vollem Umfang vorgelegt werden, sind sich die Parteien darüber einig, dass der Kaufvertrag unter Zugrundelegung des Entwurfs des Notars vom 04.09.2020 durchgeführt wird.

Sollte die Baugenehmigung von der Klägerseite nicht zu erlangen sein, obwohl sie erforderlich wäre, wird der Prozess fortgesetzt.

Die Klägerin beauftragte gemäß Ziffer 2 des Zwischenvergleichs den Architekten S1 mit der Bestandsaufnahme der Umbauten. Dieser bestätigte der Klägerin, dass die im Haus L. … durchgeführten Baumaßnahmen genehmigungsfrei nach § 60 HBauO seien. Daraufhin fragte die Klägerin nicht mehr beim Bauamt bezüglich der Baugenehmigung an.

Nachdem der Beklagte die Ansicht vertreten hatte, dass die zitierte Vorschrift lediglich für Bauvorhaben ab 2005 gelten würde, 1983 hätte eine Baugenehmigung eingeholt werden müssen, jedenfalls wäre auch nach aktueller Rechtslage ein Standsicherheitsnachweis beizubringen, änderten bzw. ergänzten die Parteien die im Vergleich vom 14.12.2021 vereinbarten Regelungen in einem weiteren Zwischenvergleich vom 16.06.2022, vgl. Bl. 185ff d.A.:

Nunmehr waren sich die Parteien einig, dass der Beklagte bis zum 30. Juni 2022, spätestens 10 Tage nach Übersendung des Protokolls, falls dieses bis zum 27.6.2022 nicht vorliegen sollte, beim Bauamt eine Erklärung beantragen sollte gemäß Ziffer 1. des Zwischen-Vergleichs vom 14.12.2021, wobei ergänzend erklärt werden sollte, ob heute noch ein Standsicherheitsnachweis beim Bauamt einzureichen ist.

Außerdem sollte der Beklagte dem Bauamt den Zwischenvergleich vom 16.6.2022 vorlegen und zu einer möglichst schnellen Beantwortung der Frage auffordern. Ferner sollte er alle 4 Wochen bei der Behörde Nachfrage halten und der Gegenseite diese Nachfragen in Abschrift übersenden. Die Klägerin sollte dem Beklagten den in Rede stehenden Standsicherheitsnachweis übersenden.

Der Beklagte schrieb das Bezirksamt W. am 30.06.2022 an. Am 3.1.2023 übersandte die Klägerin dem Beklagten den Standsicherheitsnachweis, gem. Ziffer 2 des Vergleichs vom 16.6.2022 und forderte ihn auf, bis zum 12.1.2023 Auskunft über den Sachstand ihrer Anfrage beim Bauamt zu erteilen. Weder der Aufforderung des Kläger-Vertreters noch der Aufforderung des Gerichts vom 8.2.2023 binnen 10 Tagen mitzuteilen, welches Ergebnis die Anfrage vom 30.6.2023 beim Bauamt bzw. etwaige ergänzende Nachfragen erbracht haben, leistete der Beklagte Folge. In der mündlichen Verhandlung vom 22.6.2023 legte der Beklagte eine Mail der zuständigen Bauprüfabteilung des Bezirksamts W. (Zentrum für Wirtschaftsförderung, Bauen und Umwelt, WBZ) vor, welche als Anlage zum Protokoll genommen wurde, Bl. 228 d.A. Aus dieser Mail ergibt sich, dass das WBZ rückwirkend nicht nachvollziehen kann, wann die Umbauten tatsächlich erfolgt sind. Ein Eingriff i.S.e. Verfahrens zur Herstellung ordnungsgemäßer Zustände stehe im Ermessen der Verwaltung und wäre aufgrund der heutigen Genehmigungsfreiheit auch nicht mehr verhältnismäßig. Daher würden der Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks nach jetzigem Kenntnisstand keine besonderen Verpflichtungen gegenüber der Behörde obliegen. Insoweit würden sich auch weitere Ausführungen zur evtl. früheren Rechtslage erübrigen, da es auf diese rückwirkend hier nicht mehr ankomme.

Die Klägerin bestreitet den Käufer S. beim Abschluss des Kaufvertrages arglistig über nicht vorhandene Baugenehmigungen getäuscht zu haben, indem sie ihn nicht über die fehlende Baugenehmigung von Umbaumaßnahmen zu den von dem Beklagten selbst ausgeführten Arbeiten im Jahr 1982/1982 aufgeklärt habe.

Sie habe mit der Ausführung der Arbeiten nichts zu tun gehabt. Diese seien vielmehr von dem Beklagten durchgeführt worden. Ihr Schwiegersohn P. habe die Arbeiten in statischer Hinsicht begleitet und habe damals einen Standsicherheitsnachweis erstellt, der sich nur aufgrund des langen Zeitablaufs nicht mehr in seinen Akten befunden habe. Das Fehlen der Baugenehmigung habe zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mit dem Käufer S. keinen aufklärungspflichtigen Mangel dargestellt.

Eine Vereinbarung dahingehend, dass sie, die Klägerin, die Maklerkosten trägt, wenn der Beklagte sein Vorkaufsrecht ausübt, existiere nicht. Eine entsprechende Vereinbarung sei lediglich mit der Fa. H. ohne Beteiligung des Beklagten getroffen worden, weil diese ihren Provisionsanspruch habe absichern wollen. Der Makler habe den Abschluss einer solchen Vereinbarung zur Bedingung für sein Tätigwerden gemacht. Die Behauptung des Beklagten, dass die Fa. B1 dem Beklagten die Provision in einem Telefongespräch mit seiner Ehefrau erlassen habe, werde mit Nichtwissen bestritten.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin Euro 550.000,00 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 14.08.2020 zu zahlen, Zug um Zug gegen Auflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H.- W. von A.- R. Blatt… verzeichneten Grundvermögens Gemarkung A.- R., Flurstück…, Katasterbücher Lieg B…, belegen L. … in Größe von 897 qm.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen mit der Maßgabe, dass vor Klagerhebung ein Betrag in Höhe von Euro 338.000,00 anerkannt worden sei.

Der Beklagte bestreitet, dass die Klägerin den Klägervertreter bevollmächtigt habe, den Rechtsstreit gegen ihn, den Beklagten, zu führen. Die Klägerin habe ihm mitgeteilt, dass keine Klage einreicht sei und dass es in ihrem Interesse sei, den Kauf des Hauses in Frieden abzuschließen. Eine Prozessvollmacht, die von den Geschwistern unterzeichnet sein könnte, würde im Widerspruch zu diesen Erklärungen stehen.

Der Beklagte meint, dass die Klage soweit sie über € 212.000 hinausgehe unzulässig sei, weil er immer bereit gewesen sei, € 338.800 zu zahlen. Der Kaufpreis sei um 20% zu mindern, weil die Klägerin den Käufer arglistig über die fehlende Baugenehmigung getäuscht habe und das Grundstück jedenfalls 20% weniger wert sei. Außerdem müssten von dem von ihm zu zahlenden € 440.000,00 (80% von € 550.000,00) noch 23% abgezogen werden, was einen zuzahlenden Betrag von € 338.800,00 (77% von € 440.000) ergebe. Diesen Betrag habe er immer anerkannt. Die Klägerin habe die Zahlung dieses Betrages nicht gewollt und ihn nicht dazu aufgefordert.

Die Regelung im Maklervertrag hinsichtlich der Maklerkosten sei entsprechend einer Vereinbarung der Parteien erfolgt. Der Beklagte ist der Ansicht, dass sich daraus ergebe, dass die Klägerin auch eine entsprechende Passage in den Maklervertrag mit der Fa. B1 hätte aufnehmen müssen. Bei einem Telefonat vom 16.3.2020 mit Herrn B2 von B1 habe dieser seiner Ehefrau bestätigt, dass die Maklerkosten entfallen würden, wenn ihr Mann das Vorkaufsrecht ausübe.

Außerdem sei nicht berücksichtigt, dass die Klägerin die Kreditrückführung nach 2017 unterlassen habe, sodass ein jährlicher Betrag in Höhe von € 3.180 in Ansatz zubringen sei. Es sei insoweit der Zeitraum 01.01.2018 bis 22.07.2021 (Zeitpunkt des Vertragsschlusses) betroffen, mithin ein in Ansatz zu bringender Betrag in Höhe von € 11.395.

Für den Sach- und Streitstand im Übrigen wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I.

Die Klage ist zulässig, insbesondere hat die Klägerin ihren Prozessbevollmächtigten beauftragt, für sie den vorliegenden Rechtsstreit zu führen. Dies hat die Klägerin bei ihrer Anhörung im Termin vom 14.12.2021 bestätigt. Zweifel an der Wahrheit dieser Erklärung sind nicht ersichtlich.

Die Klägerin hat auch ein Rechtsschutzbedürfnis für die Klage auf den vollen vereinbarten Kaufpreis in Höhe von € 550.000 und musste sich nicht auf die von dem Beklagten „nicht anerkannten“ 211.200 € (550.000,00 abzgl. € 338.800) beschränken. Dies ergibt sich schon daraus, dass der Beklagte den nach seiner Ansicht geschuldeten Betrag noch nicht an die Klägerin gezahlt hat und der Klägerin es nicht zugemutet werden kann, insoweit auf einen vollstreckbaren Titel zu verzichten.

II.

Die Klägerin hat einen Anspruch gem. § 433 Abs. 1 BGB aus dem Vergleich vom 5.2.2018 (Anlage K 2) zum Az: 800 AR 92/17 bzw. 333 O 78/17 im Zusammenhang mit der Ausübung des Vorkaufsrechts mit Schriftsatz vom 10.08.2020 (Anlage K 3) und dem Zwischenvergleich vom 14.12.2021 auf Zahlung von € 550.000 Zug um Zug gegen Auflassung des im Grundbuch des Amtsgerichts H.- W. von A.- R. Blatt… verzeichneten Grundvermögens Gemarkung A.- R., Flurstück…, Katasterbücher Lieg B…, belegen L. … in Größe von 897 qm.

1. Das Vorkaufsrecht ist wirksam durch den Beklagten durch Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 10.08.2020 (Anlage K 3) ausgeübt worden. Gemäß § 464 Abs.1 BGB erfolgt die Ausübung des Vorkaufsrechts durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer. Die Erklärung bedarf nicht der für den Kaufvertrag bestimmten Form, also keiner notariellen Beurkundung.

Die weiteren in dem Schreiben enthaltenen Ausführungen (Bitte um Aufnahme der Frau des Beklagten in den Kaufvertrag, Bitte um Auskunft über die Belastungen, Mitteilung, dass die Maklerfirma ihnen mitgeteilt habe, dass sie im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts keine Maklergebühr zahlen müssten) sind nicht als Bedingung zu werten. Davon gehen auch die Parteien nicht aus, die beide in dem hiesigen Verfahren eine wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts nicht in Frage stellen. In der letzten mündlichen Verhandlung hat der Prozessbevollmächtigte des Beklagten noch einmal auf Nachfrage des Gerichts den Willen zur Durchführung des Kaufs sowie die dazu vorhandene finanzielle Möglichkeit des Beklagten ausdrücklich bestätigt.

2. Der Beklagte ist verpflichtet, den in dem Vertrag mit dem Käufer S. vereinbarten Kaufpreis in Höhe von € 550.000,00 zu zahlen. Mit der Ausübung des Vorkaufsrechts kommt ein Vertrag zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsberechtigten mit dem Inhalt des mit dem Erstkäufer geschlossenen Notarvertrags zustande.

Der Zahlungsanspruch ist nicht durch Anfechtung des Kaufvertrages durch den Beklagten rückwirkend erloschen. Der Beklagte hat eine nach § 143 Abs.1 BGB erforderliche Anfechtung nicht erklärt, sondern lediglich „Vertragsanpassung“ verlangt. Die gebotene Auslegung dieser Erklärung ergibt gerade nicht, dass sich der Beklagte von dem Vertrag lösen möchte, sondern dass er zu einem reduzierten Kaufpreis an ihm festhalten möchte.

Der Beklagte kann den Kaufpreis nicht gem. § 437 Ziff. 2 i.V.m. §§ 441, 444 BGB mindern.

In dem Kaufvertrag ist ein Haftungsausschluss für Mängel vereinbart worden, so dass eine Minderung ohnehin nur in Frage kommt, wenn ein arglistiges Verschweigen eines Mangels vorliegt, § 444 BGB § 4 Abs.6 Satz 1 des Kaufvertrages. Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben.

Die Klägerin hat in § 4 des Kaufvertrags ausdrücklich darauf hingewiesen, dass im Zusammenhang mit der Wohnung des Beklagten (Wohnung Nr. 3) Unwägbarkeiten vorliegen, da die Wohnung nicht habe besichtigt werden können. In § 4 des Kaufvertrages heißt es dazu:

Die im hinteren Teil der Immobilie gelegene Wohnung Wohnbereich Nr. 3 wird von dem Schwager K. P. K1 (dem Beklagten) bewohnt und konnte weder von dem Käufer noch von dem Immobilienmakler besichtigt werden. Der Grundriss kann abweichend sein und für den Zustand der Wohnung 3 kann entsprechend keine Gewähr übernommen werden, weil diese nicht besichtigt wurde. Dies und die damit verbundenen Risiken wurde mit den Parteien ausführlich erörtert. Der Käufer erklärt, sich der Risiken bewusst zu sein und bittet dennoch um Beurkundung. Die Parteien sind sich einig, dass dieses Risiko bei der Kaufpreisfindung Berücksichtigung gefunden hat.

Im Übrigen liegt aber auch kein aufklärungspflichtiger Mangel vor. Gemäß § 434 Abs.1 BGB in der bis zum 1.1.2022 geltenden Fassung, ist die Sache frei von Sachmängeln, wenn sie bei Gefahrübergang die vereinbarte Beschaffenheit hat. Soweit die Beschaffenheit nicht vereinbart ist, ist die Sache frei von Sachmängeln,

1. wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet, sonst

2. wenn sie sich für die gewöhnliche Verwendung eignet und eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann.

Eine fehlende Baugenehmigung stellt zwar im Grundsatz einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs.1 BGB dar, weil die Baubehörde die Nutzung der Wohnung bis zur Erteilung der erforderlichen Baugenehmigung untersagen kann (BGH, NJW 2003, 2380, 2381). Die Bauprüfabteilung des Bezirksamtes W. hat jedoch bestätigt, dass eine Baugenehmigung nach den heutigen Vorschriften nicht mehr erforderlich ist. Durch die Erklärung der Bauprüfabteilung vom 22.6.2022 ist deutlich geworden, dass die fehlende Baugenehmigung für den heutigen Zustand des Hauses keine Rolle mehr spielt und von der Eigentümerin keine besonderen Verpflichtungen mehr zu erfüllen sind. Damit droht keine Untersagung des Bewohnens der Wohnung und auch keine Aufforderung, die Umbauten wieder rückgängig zu machen. Eine Wertminderung aufgrund des Umstandes, dass eine Baugenehmigung zu den Umbauarbeiten zum Zeitpunkt des Baus nicht vorlag, kommt danach nicht in Betracht. Ein Standsicherheitsnachweis liegt unstreitig vor.

3. Die Klägerin kann von dem Beklagten die Zahlung der vollen € 550.000 verlangen, ohne dass 23% von dem Kaufpreis abzüglich der noch bestehenden Belastung abgezogen werden müssen. Dies sollte nämlich nach dem Kaufvertrag mit dem Erstkäufer nur dann geschehen, wenn der Erbverzichts-/Räumungsvertrag zwischen der Klägerin und dem Beklagten abgeschlossen worden ist. Aus § 3 geht hervor, dass der Kaufpreis zur Auszahlung fällig sein sollte, u.a., wenn dem beurkundenden Notar eine notarielle Urkunde in Ausfertigung vorliegt, aus der hervorgeht, dass die Klägerin und der Beklagte folgendes vereinbart haben:

a) Erbverzicht des Beklagten nach H. und H. K..

b) Verpflichtung der Klägerin zur Zahlung von 23% des erzielten Kaufpreises der Immobilie L. …, in… H. an den Beklagten. Die abzulösenden grundbuchlich gesicherten Verbindlichkeiten sind vor Berechnung in Abzug zu bringen…

Ergänzend wurde zwischen den Parteien folgendes vereinbart:

Sollte es nicht binnen eines Monats nach Abschluss des Vertrages zur Vorlage des oben genannten Erbverzichts-/Räumungsvertrages bei dem beurkundenden Notar kommen, so wird bis auf einen Betrag von € 30.000,00 der Kaufpreis komplett an die Verkäuferin ausgezahlt. Eine abweichende Zahlungsanweisung aufgrund eines Erbverzichts-/Räumungsvertrages ist dann für den Notar unbeachtlich.

Hier ist es (bisher) nicht zu dem Erbverzichtsvertrag gekommen, obwohl die Klägerin den Beklagten mit Schreiben vom 15.9.2020 dazu aufgefordert hat. Infolgedessen ist der gesamte Betrag Zug um Zug gegen die zu erklärende Auflassung fällig. Die Klägerin hat in der mündlichen Verhandlung vom 22.06.2023 erklärt, dass sie, wenn der notarielle Erbverzichtsvertrag vorliegt, die Verpflichtungen aus dem Vergleich vom 5.2.2018 erfüllen wird. Das heißt, dass sie von dem Kaufpreis abzüglich des für die Lastenfreiheit erforderlichen Betrags, 23% an den Beklagten zurückzahlen bzw. (bei Vorliegen des Erbverzichtsvertrags vor Abwicklung des Kaufvertrages) anrechnen wird.

Der Beklagte kann auch nicht € 33.000 des Kaufpreises zurückhalten, denn dieses Zurückbehaltungsrecht ist in dem Vertrag mit dem Erstkäufer nur für den Fall vereinbart worden, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird und der Beklagte und seine Frau nicht fristgemäß aus ihrer Wohnung ausziehen. Dies ergibt sich aus dem Zusammenhang der Vereinbarung in § 3 des Kaufvertrages, in dem geregelt ist, dass die 30.000,00 zurückbehalten werden sollten, wenn es nicht binnen eines Monats zur Vorlage des Erbverzichts-/Räumungsvertrages kommen sollte. Im übrigen hat der Beklagte selbst bei seiner Berechnung der von ihm angegebenen Summe von € 338.800,00 das Zurückbehaltungsrecht in Höhe von € 30.000,00 nicht berücksichtigt.

Auf den Kaufpreis muss auch kein Betrag in Höhe von € 11.395 angerechnet werden. In dem Vergleich (Anlage K 2) ist nicht vereinbart worden, dass die Klägerin das Darlehen, welches grundbuchlich abgesichert war, ab 1.1.2018 zurückführen sollte. Woraus sich eine solche Verpflichtung sonst ergeben sollte, hat der Beklagte nicht vorgetragen. Diese Frage spielt ohnehin nur eine Rolle für die Berechnung des Betrages, den die Klägerin nach noch zu erfolgender Beurkundung des Erbverzichtsvertrags an den Beklagten zu leisten hat. Dass von der Klägerin die noch bestehende Belastung abgelöst wird, ergibt sich aus § 4 letzter Absatz des Vertrags mit dem Erstkäufer (Anlage K 1), nach der sie den Kaufgegenstand lastenfrei zu übergeben hat.

Soweit der Beklagte bestreitet Maklergebühren bezahlen zu müssen, ist darüber nicht zu befinden. Der Beklagte hat diese Gebühren bisher unstreitig nicht an die Maklerfirma bezahlt, so dass er mit einem seiner Ansicht nach bestehenden Anspruch gegen die Klägerin auf Zahlung der Maklergebühren nicht aufrechnen kann. Abgesehen davon ist weder konkret dazu vorgetragen noch dazu Beweis angeboten worden, wann die Parteien eine Vereinbarung dahingehend geschlossen haben sollen, dass die Maklerkosten bei Ausübung des Vorkaufsrechts von der Klägerin gezahlt werden. Der Vergleich vom 05.02.2018 verhält sich dazu nicht. Ein Anspruch ergibt sich auch nicht aus einer entsprechenden Vereinbarung der Klägerin mit dem Maklerbüro H.. Der Vortrag der Klägerin, dass diese Passage in den Vertrag mit dem Maklerbüro nur aufgenommen worden ist, weil das Maklerbüro den Abschluss des Maklervertrages zur Sicherung seines Anspruchs auf Courtagezahlung von dieser Regelung abhängig gemacht hat, hat der Beklagte nicht bestritten. Ein Anspruch des Beklagten auf Übernahme der Maklerkosten durch die Klägerin gem. § 328 BGB ist daraus nicht abzuleiten.

2. Die Klägerin hat einen Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen gem. §291 BGB auf € 550.000,00 seit 11.09.2021. Ein Verzug seit dem 14.8.2020 ist nicht gegeben. Grundsätzlich gilt zwar, dass für den Vorkaufsberechtigten die Klauseln des Erstkaufvertrags maßgeblich sind. In § 3 Abs.2 des Kaufvertrags ist der Kaufpreis 3 Wochen nach Vertragsunterzeichnung, mithin zum 13.8.2020 zur Auszahlung auf das Anderkonto fällig gewesen ist. Hier ist jedoch zu berücksichtigen, dass der Beklagte – anders als der Käufer S.- den von ihm zu zahlenden Kaufpreis nicht ohne weiteres dem Kaufvertrag entnehmen konnte. Es sollte nämlich noch ein notarieller Erbverzichtsvertrag geschlossen werden, in dem die Modalitäten des Vergleichs vom 5.2.2018 aufgenommen werden sollten. Davon ging auch die Klägerin aus, die veranlasste, dass der von dem Notar E. verfasste Entwurf gefertigt wurde, in dem als Zahlungsdatum der 13.10.2020 angegeben wurde (§ 2 des Vertragsentwurfs, Anlage K 4). Dieser Vertrag gelangte jedoch nicht zur Ausführung. Mit dem Schreiben der Klägerin vom 16.11.2020 (Anlage B 1) und vom 18.1.2021 (Anlage B 2) kann kein Zahlungsverlangen gesehen werden. In beiden wird der Beklagte lediglich aufgefordert, einen beurkundeten Erbverzicht zu erklären und an der Abwicklung des Vorkaufs mitzuwirken. Ein Anspruch auf Zahlung von Prozesszinsen gem. § 291 BGB auf die vollen € 550.000,00 besteht erst mit Eintritt der Rechtshängigkeit seit 11.09.2021.

III.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO. Bezüglich des von dem Beklagten „anerkannten“ Teils des Kaufpreises, greift die Regelung des § 93 ZPO nicht ein. Es ist zwar richtig, dass der Beklagte das Wort Anerkenntnis in Bezug auf den Betrag von € 338.800,00 gewählt hat. Ein sofortiges Anerkenntnis befreit den Beklagten aber gem. § 93 ZPO nur von der Kostenlast, wenn er nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben hat. Diese Voraussetzung ist hier nicht gegeben. Der Beklagte war bis zum Schluss nur bereit, das im Eigentum der Klägerin stehende Grundstück zu übernehmen, wenn er lediglich € 338.800 dafür bezahlen muss. Die Tatsache, dass er diesen Betrag noch nicht bezahlt hat, zeigt, dass er eine Zahlung nur gegen Auflassung erbringen würde. Da die Klägerseite die Auflassung aber nur im Gegenzug zur Zahlung von € 550.000,00 erklären muss, bestand auch Veranlassung, den Antrag in gestellter Form zu formulieren.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.