Notarhaftung bei unklaren Vertragsklauseln: Wer zahlt für Fehler im Vertrag?

BGH – Az.: III ZR 182/25 – Urteil vom 12.03.2026

Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag

Leitsatz
Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag

1. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.

2. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung.

3. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 – III ZR 44/22, BGHZ 237, 165).

4. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen – seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären – Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO.

Verfahrensgang
vorgehend Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, 4. September 2025, Az: 11 U 25/24
vorgehend LG Kiel, 12. März 2024, Az: 3 O 134/21

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 11. Zivilsenats des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts vom 4. September 2025 aufgehoben.

Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsrechtszugs, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

Der Kläger nimmt den beklagten Notar aus Amtshaftung auf Schadensersatz in Anspruch.

Der Kläger verkaufte mit vom Beklagten entworfenem und beurkundetem Kaufvertrag vom 12. November 2018 das Grundstück S. in Hamburg an die Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG zu einem Preis von 1.975.000 €, der am 31. Januar 2019 fällig sein sollte. Der Kaufvertrag enthielt in Nummer VIII. folgende Klausel:

„Sollte die Freie und Hansestadt Hamburg ein ihr zustehendes gesetzliches Vorkaufsrecht an dem Kaufgegenstand ausüben, tritt der Verkäufer seine Ansprüche aus dem Vertrag mit der Freie und Hansestadt Hamburg hiermit insoweit an den Käufer ab, als dieser bereits Zahlungen geleistet hat. Der Käufer nimmt die Abtretung an. Die Ansprüche des Käufers auf Erfüllung des Kaufvertrages oder Aufwands- oder Schadensersatz werden ausgeschlossen. Jede Partei ist in diesem Fall zum Rücktritt von diesem Kaufvertrag berechtigt; ….“

Am 19. November 2018 erklärte die Freie und Hansestadt Hamburg (künftig: die Stadt), die Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts komme in Frage, da das Grundstück sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung befinde. Am 23. November 2018 wurden zugunsten der Käuferin eine Eigentumsvormerkung und am 10. Dezember 2018 zugunsten der Stadt eine Vormerkung gemäß § 28 Abs. 2 BauGB zur Sicherung des Anspruchs auf Übereignung des Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Mit Bescheid vom 7. Januar 2019 übte die Stadt das von ihr geltend gemachte Vorkaufsrecht aus. Hiergegen erhob die Käuferin Widerspruch und anschließend Anfechtungsklage vor dem Verwaltungsgericht. Auch der Kläger legte zunächst Widerspruch ein, nahm diesen jedoch später zurück.

Eine Kaufpreiszahlung an den Kläger erfolgte in Anbetracht des anhängigen verwaltungsgerichtlichen Rechtsstreits und der damit verbundenen Unsicherheit über die Person des Käufers nicht. Mit Schreiben vom 10. Juli 2020 erklärte der Kläger gegenüber der Käuferin den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Am 22. Dezember 2020 schlossen der Kläger, die Käuferin und die Stadt einen dreiseitigen Vertrag. Wie dort vorgesehen, zahlte der Kläger 130.000 € an die Käuferin und nahm diese im Gegenzug ihre Anfechtungsklage zurück. Anschließend wurde der Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der Stadt abgewickelt. Am 20. Februar 2021 erhielt der Kläger den Kaufpreis von der Stadt.

Mit Urteil vom 9. November 2021 (BVerwGE 174, 109) entschied das Bundesverwaltungsgericht in einer anderen Sache, dass es für die Prüfung des Ausschlussgrundes für die Ausübung eines Vorkaufsrechts gemäß § 26 Nr. 4 BauGB nur darauf ankomme, ob der betroffene Grundbesitz entsprechend den städtebaulichen Zielsetzungen der Kommune errichtet und zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags dementsprechend genutzt werde. Vermutete künftige Veränderungen seien daher nicht zu berücksichtigen.

Der Kläger hat vom Beklagten den Ersatz der Schäden von insgesamt 357.603,47 € geltend gemacht, die ihm daraus entstanden seien, dass er den Kaufpreis von der Stadt erst gut zwei Jahre nach dem mit der Käuferin vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt erhalten habe. Des Weiteren hat er die Feststellung begehrt, dass der Beklagte ihm „alle weiteren Schäden aus der sorgfaltswidrigen Formulierung des Grundstückskaufvertrages vom 12. November 2018, insbesondere der Verwendung des Wortes ‚ausüben‘ statt ‚erklären‘, bezogen auf das Vorkaufsrecht der Stadt Hamburg, zu ersetzen hat“. Er meint, der Beklagte habe eine Vertragsformulierung vorschlagen müssen, die von Anfang an verhindert hätte, dass es zu einem jahrelangen Streit zwischen Käuferin und Stadt über die Rechtmäßigkeit der Vorkaufsrechtsausübung komme und damit zu einer ebenso langen Unklarheit, ob er den Kaufpreis von der Käuferin oder von der Stadt verlangen könne. Der Beklagte hat widerklagend die Feststellung begehrt, dass der Kläger gegen ihn keinen Anspruch auf Zahlung von 88.875 € (Grunderwerbssteuer) sowie weiterer 40.000 € (Kosten eines Steuerstrafverfahrens) habe.

Das Landgericht hat Klage und Widerklage abgewiesen. Auf die hiergegen gerichteten Berufungen beider Parteien hat das Oberlandesgericht das erstinstanzliche Urteil abgeändert. Es hat auf die Berufung des Beklagten der Widerklage stattgegeben. Auf die Berufung des Klägers hat es – unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen – festgestellt, dass die Klage dem Grunde nach gerechtfertigt ist, soweit der Kläger vom Beklagten den Ersatz des Schadens verlangt, der ihm dadurch entstanden ist, dass er den in dem Vertrag vom 12. November 2018 vereinbarten Kaufpreis nicht schon am 1. September 2019 erhielt.

Hiergegen richtet sich die vom Oberlandesgericht zugelassene Revision des Beklagten.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Revision des Beklagten hat Erfolg. Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und Zurückverweisung der Sache an das Oberlandesgericht.

I.

Das Berufungsgericht hat zur Berufung des Klägers, soweit es sie für begründet erachtet hat, ausgeführt, dem Kläger stehe ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach teilweise zu. Dem Beklagten sei die Verletzung einer ihm gegenüber dem Kläger obliegenden Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO vorzuwerfen. Bei der Beurkundung habe er seine Pflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, den Willen der Kaufvertragsparteien zu erforschen, ihre Erklärungen in der Niederschrift klar und unzweideutig wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden würden. Zwar müsse der Notar nach § 20 BeurkG nur darauf hinweisen, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme. Wenn er aber über einen solchen Hinweis hinausgehend den Vertragsparteien eine bestimmte vertragliche Regelung vorschlage, oblägen ihm hierbei die Pflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG.

Die Sachverhaltsaufklärung und die Ermittlung des Willens der Vertragsparteien seien mangelhaft gewesen. Der Beklagte habe konkreten Anlass und die Pflicht gehabt, die Vorstellungen der Parteien darüber aufzuklären, wie sie mit einer möglichen Vorkaufsrechtsausübung würden umgehen wollen. Es habe nahegelegen, dass sie unterschiedliche Vorstellungen darüber gehabt hätten, wann in einem solchen Fall die Ansprüche der Käuferin auf Erfüllung, Aufwands- und Schadensersatz ausgeschlossen und beide Parteien zum Rücktritt berechtigt sein sollten. Aus dem Namen der Käuferin sowie aus deren E-Mail vom 14. September 2018 habe sich ergeben, dass die Käuferin eigens zum Zweck des Erwerbs dieses Objekts gegründet worden sei, also ein großes Interesse an dem Erwerb gehabt habe, notfalls mit einer gewissen Verzögerung. Deutlich sei für den Beklagten auch gewesen, dass es für den Kläger nicht wichtig gewesen sei, wer das Grundstück erwerben würde, wohl aber, dass der Kaufpreis nicht lange auf sich warten lasse. Es habe sich für ihn verstehen müssen, dass dem Kläger bei Zahlungsverzögerung ein Schaden gedroht habe.

Der Beklagte habe es auch versäumt, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln. Der Kläger habe bestritten, über Inhalt, Bedeutung, Risiken und alternative Gestaltungsmöglichkeiten belehrt worden zu sein. Dass er mit den Parteien die Frage erörtert habe, wie mit möglichen Abwicklungsverzögerungen aufgrund einer Vorkaufsrechtsausübung umzugehen sei, behaupte der Beklagte selbst nicht.

Sowohl klar und unzweideutig als auch geeignet zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln wäre es gewesen, wenn die Regelung wie folgt formuliert worden wäre:

„Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.“

Klar wäre auch eine Regelung gewesen, die deutlich gemacht hätte, dass die Rechtsfolgen mit Bestandskraft des Ausübungsbescheides hätten eintreten sollen, die entweder schon durch Ablauf der Widerspruchs- beziehungsweise Klagefrist oder aber durch rechtskräftige Entscheidung über eine Anfechtungsklage hätte eintreten können. Denkbar und klar wäre es schließlich auch gewesen, der Käuferin die Anfechtung des Ausübungsbescheides nur bei Einwilligung des Verkäufers zu erlauben.

Die vom Beklagten vorgeschlagene Regelung sei in mehrfacher Hinsicht unklar. So sehe sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vor, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht der Vertragsparteien, das ohne Erfüllungsansprüche gegenstandslos erscheine. Vor allem aber schaffe die Regelung eine zusätzliche Unklarheit, indem sie die maßgeblichen Rechtsfolgen nur für den Fall anordne, dass das ausgeübte Vorkaufsrecht der Stadt auch wirklich zustehe. Zwar verweise der Beklagte auf die gesetzliche Differenzierung zwischen den Voraussetzungen für das Entstehen des Vorkaufsrechts einerseits und den negativen Voraussetzungen seiner Ausübung andererseits. Jedenfalls ein Laie habe aber zu dem Verständnis gelangen können, dass der Stadt ein Recht, welches sie nicht habe ausüben dürfen, auch nicht zugestanden habe. Bezeichnenderweise habe der Beklagte die Auffassung von der Unmaßgeblichkeit der Wirksamkeit der Ausübung selbst nicht durchgängig vertreten. Er könne sich nicht darauf berufen, dass in Formularhandbüchern ähnliche Formulierungen vorgeschlagen würden. Keiner dieser Vorschläge enthalte die Beschränkung der Rechtsfolgen, insbesondere des Erlöschens der Ansprüche des Käufers, auf den Fall der Ausübung eines der Stadt tatsächlich zustehenden Vorkaufsrechts.

Weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten. Es wäre mit der Grundstücksgesellschaft S. GmbH & Co. KG oder einem anderen Käufer eine Regelung entsprechend der vorstehend an erster Stelle skizzierten Art zustande gekommen.

Der Kläger könne nicht verlangen, so gestellt zu werden, wie er stünde, wenn er den Kaufpreis schon zum vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt am 31. Januar 2019 oder zu einem sonstigen Zeitpunkt vor dem 1. September 2019 erhalten hätte. Möglicherweise hätte er den Kaufpreis auch erst an diesem Tag erhalten, wenn er mit der Käuferin eine Formulierung vereinbart hätte, durch die Unklarheiten der in Rede stehenden Art vermieden worden wären.

Der Zurechnungszusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und der Verzögerung der Kaufpreiszahlung sei nicht deshalb unterbrochen, weil der Kläger seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung zurückgenommen habe. Es sei nicht erkennbar, dass er den Kaufpreis andernfalls früher erlangt hätte.

Dem Kläger stehe auch keine anderweitige Ersatzmöglichkeit zur Verfügung, die seinen Anspruch nach § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO ausschließe. Ein Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt stelle keine solche anderweitige Ersatzmöglichkeit dar, da er nach § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB seinerseits subsidiär sei. Folgerichtig könne sich der Kläger auch nicht an seinen Prozessbevollmächtigten mit der Begründung halten, dieser habe ihm nicht die Möglichkeit eines solchen Amtshaftungsanspruchs offengehalten – etwa durch die Empfehlung, die Käuferin von der Rücknahme ihrer Anfechtungsklage abzuhalten.

Die Ersatzpflicht des Beklagten sei auch nicht nach § 839 Abs. 3 BGB i.V.m. § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO ausgeschlossen. Es stehe nicht fest, dass der Schaden abgewendet worden wäre und der Kläger den Kaufpreis früher bekommen hätte, wenn er seinen Widerspruch gegen die Vorkaufsrechtsausübung nicht zurückgenommen hätte, sondern ebenfalls mit der Anfechtungsklage hiergegen vorgegangen wäre.

Der Beklagte habe nicht ausreichend dargelegt, nicht fahrlässig gehandelt zu haben. Er habe dies insbesondere nicht durch den Hinweis auf Mustertexte dargelegt, die nicht exakt seiner Gestaltung entsprochen hätten. Außerdem habe sich ihm vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, nach der ein Hinweis darauf, dass ein gesetzliches Vorkaufsrecht in Betracht komme, regelmäßig als stillschweigend vereinbarte auflösende Bedingung des Kaufvertrags angesehen werde, Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen müssen. Diese Zweifel hätten sich ihm erst recht aufdrängen müssen, weil der Vertrag das automatische Erlöschen der Ansprüche der Käuferin sogar ausdrücklich geregelt habe. Zudem hätten Veröffentlichungen im Schrifttum auf die Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit beziehungsweise Rechtmäßigkeit einer Vorkaufsrechtsausübung hingewiesen. Teilweise sei empfohlen worden, zur Vermeidung eines langen Schwebezustands die Rücktrittsmöglichkeit an die schlichte Ausübung des Vorkaufsrechts zu knüpfen und nicht an die Wirksamkeit dieser Ausübung.

Dem Fahrlässigkeitsvorwurf stehe nicht die Kollegialgerichts-Richtlinie entgegen. Diese greife nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruhe. Das Landgericht habe den Sachverhalt nicht erschöpfend gewürdigt.

II.

Diese Erwägungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht in allen Punkten stand. Zwar hat das Oberlandesgericht zu Recht die Verletzung einer Amtspflicht im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO durch den Beklagten angenommen (nachfolgend zu 1). Rechtsfehlerhaft sind jedoch seine Erwägungen zur Kausalität zwischen der Amtspflichtverletzung und dem verzögerten Erhalt des Kaufpreises (nachfolgend zu 2).

1. Das Berufungsgericht hat zutreffend eine Amtspflichtverletzung des Beklagten im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO darin gesehen, dass dieser in Nummer VIII. des Kaufvertrages vom 12. November 2018 entgegen § 17 Abs. 1 BeurkG eine unklare und Zweifel über ihren Inhalt hervorrufende Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen und beurkundet hat.

Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden.

Das Berufungsgericht hat eine mehrfache Verletzung dieser Amtspflichten durch den Beklagten darin gesehen, dass dessen Sachverhaltsaufklärung mangelhaft gewesen sei, er versäumt habe, den Willen der Vertragsparteien zu ermitteln, und die von ihm vorgeschlagene und beurkundete Regelung zum Vorkaufsrecht weder klar noch unzweideutig oder Zweifel vermeidend gewesen sei. Im Folgenden hat es allerdings, worauf die Revision zu Recht hinweist, im Hinblick auf die Ursächlichkeit des Verhaltens des Beklagten für den vom Kläger geltend gemachten Schaden allein darauf abgestellt, dass der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen.

Eine solche Pflichtverletzung liegt vor.

In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, ob die vom Beklagten beurkundete Regelung, wie das Berufungsgericht meint, bereits deshalb gegen § 17 Abs. 1 Satz 1 und 2 BeurkG verstößt, weil sie für den Fall der Ausübung eines der Stadt zustehenden Vorkaufsrechts einerseits das Erlöschen der Erfüllungsansprüche der Käuferin vorsieht, andererseits aber für denselben Fall auch ein Rücktrittsrecht beider Vertragsparteien. Denn jedenfalls ist die Regelung, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, deshalb unklar, weil sie die vorgesehenen Rechtsfolgen von zusätzlichen rechtlichen Kriterien abhängig macht und sie nur für den Fall bestimmt, dass die Stadt ein ihr „zustehendes“ gesetzliches Vorkaufsrecht ausübt. Durch diese Formulierung wird unklar, ob die Rechtsfolgen auch dann eintreten, wenn der Stadt zwar ein Vorkaufsrecht zusteht, die Ausübung des Vorkaufsrechts aber ausgeschlossen und daher unwirksam ist.

a) Mit der vorgenannten Wortwahl nimmt die vom Beklagten beurkundete Regelung ersichtlich Bezug auf § 24 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach „steht“ der Gemeinde in bestimmten, dort aufgezählten Fällen beim Kauf von Grundstücken ein Vorkaufsrecht „zu“. Vorliegend hat die Stadt bei der Ausübung des Vorkaufsrechts angeführt, das betroffene Grundstück befinde sich im Gebiet einer sozialen Erhaltungsverordnung. Damit hat sie sich auf ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB berufen. Die vom Beklagten beurkundete Regelung ist zwar insofern klar und eindeutig, dass die in ihr bestimmten Rechtsfolgen davon abhängig sind, dass das von der Stadt in Anspruch genommene Vorkaufsrecht ihr im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch tatsächlich „zusteht“, das heißt seine in dieser Norm genannten rechtlichen Voraussetzungen gegeben sind.

b) Die Regelung ist jedoch insofern unklar und nicht eindeutig, als offenbleibt, ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung eines der Stadt „zustehenden“ Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.

aa) Nach § 26 Nr. 4 BauGB ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird und eine auf ihm errichtete bauliche Anlage keine Missstände oder Mängel im Sinne des § 177 Abs. 2 und 3 Satz 1 BauGB aufweist. Hierzu hat das Bundesverwaltungsgericht mit Urteil vom 9. November 2021 entschieden, dass der Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 BauGB) greift, wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut sei und genutzt werde. Dabei komme es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung seien (BVerwGE 174, 109 Ls und Rn. 21 ff).

Ihren Bescheid vom 7. Januar 2019, mit der sie ein Vorkaufsrecht nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 BauGB ausübte, begründete die Stadt dagegen noch damit, die Ausübung des Vorkaufsrechts sei nicht nach § 26 Nr. 4 BauGB ausgeschlossen, weil auch bevorstehende Beeinträchtigungen der Ziele und Zwecke der Erhaltungssatzung bei § 26 Nr. 4 BauGB nicht außer Betracht bleiben dürften (S. 6 f des Bescheides).

bb) Das Berufungsgericht beanstandet zu Recht, dass die vom Beklagten beurkundete Bestimmung nicht hinreichend klar und eindeutig in Bezug auf die Frage ist, ob die in ihr genannten Rechtsfolgen auch voraussetzen, dass die Ausübung eines – der Gemeinde zustehenden – Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist.

Die Regelungen zum Vorkaufsrecht in § 24 Abs. 1 BauGB und zum Ausschluss seiner Ausübung in § 26 BauGB weisen einen unmittelbaren rechtlichen Zusammenhang auf. Das Vorkaufsrecht darf gemäß § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dieser unbestimmte Rechtsbegriff wird im Sinne einer negativen Tatbestandsvoraussetzung durch die Ausübungsausschlussgründe nach § 26 BauGB normativ begrenzt. Der dortige Katalog konkretisiert Beispielsfälle, in denen das Allgemeinwohl die Ausübung des Vorkaufsrechts typischerweise nicht rechtfertigt (BVerwG aaO Rn. 13 mwN). Die Ausübung eines Vorkaufsrechts durch die Gemeinde hat mithin nur Erfolg, wenn sowohl ein Fall des § 24 Abs. 1 BauGB gegeben ist als auch die Ausschlussgründe des § 26 BauGB fehlen. Auf diesen Zusammenhang weist auch die amtliche Überschrift von § 26 BauGB „Ausschluss des Vorkaufsrechts“ hin. Daher erschiene es nicht sinnvoll, in einem Grundstückskaufvertrag bei Ausübung eines Vorkaufsrechts bestimmte Rechtsfolgen nur daran zu knüpfen, dass das Vorkaufsrecht der Gemeinde zusteht, nicht aber auch daran, dass seine Ausübung wirksam ist, das heißt kein Ausschlussgrund im Sinne von § 26 BauGB vorliegt.

Die vom Beklagten beurkundete Regelung könnte daher – wie seine vom Berufungsgericht angeführten Schreiben belegen (vgl. Seite 13 Abs. 2 des angefochtenen Urteils) – auch dahin verstanden werden, dass ihre Rechtsfolgen nur eintreten, wenn der Gemeinde ein Vorkaufsrecht zusteht und sie es wirksam ausgeübt hat. Um dies hinreichend deutlich werden zu lassen, hätte es einer entsprechenden ausdrücklichen und klarstellenden Formulierung bedurft. Ihr Fehlen begründet die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Nummer VIII. des Kaufvertrages.

2. Jedoch ist die Annahme des Berufungsgerichts, weil der Beklagte es pflichtwidrig unterlassen habe, den Vertragsparteien eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorzuschlagen, habe der Kläger den Kaufpreis nicht schon vor dem 1. September 2019 erhalten, nicht frei von Rechtsfehlern.

a) Das Berufungsgericht hat seinen Feststellungen zur Kausalität zugrunde gelegt, sowohl der Kläger als auch die Käuferin wären zum Vorkaufsrecht statt mit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten auch mit der folgenden, klaren und unzweideutigen Regelung einverstanden gewesen:

„Sollte die Stadt fristgerecht ein gesetzliches Vorkaufsrecht ausüben, so sind die vertraglichen Ansprüche der Käuferin ausgeschlossen, und zwar auch dann, wenn das ausgeübte Vorkaufsrecht tatsächlich nicht bestand oder seine Ausübung unzulässig war.“

Dass der Kläger mit einer solchen für ihn vorteilhaften Regelung einverstanden gewesen wäre, wenn der Beklagte sie pflichtgemäß vorgeschlagen hätte, sei vom Kläger vorgetragen und vom Beklagten nicht bestritten worden. Aber auch die Käuferin wäre mit einer solchen klaren Formulierung einverstanden gewesen, so dass der Kaufvertrag so zustande gekommen wäre. Seine gegenteilige Behauptung habe der Beklagte nicht unter Beweis gestellt. Sie sei auch unplausibel. Dass der Kläger den Verkauf seines Grundstücks nur mit einer Regelung der skizzierten Art vereinbart hätte, sei aber selbst dann anzunehmen, wenn man davon ausgehe, dass die Käuferin hiermit nicht einverstanden gewesen wäre. Denn dann wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen.

b) Diese Ausführungen beruhen auf der Annahme, die Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der das Vorkaufsrecht betreffenden Regelung im Kaufvertrag die Vertragsparteien bei amtspflichtgemäßem Vorgehen des Beklagten gewählt hätten, liege bei diesem. Dies trifft indes, wie die Revision zu Recht beanstandet, nicht zu.

aa) Zur Beantwortung der Frage, welchen Schaden eine Amtspflichtverletzung zur Folge hat, ist in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge bei pflichtgemäßem Verhalten genommen hätten und wie die Vermögenslage des Betroffenen sein würde, wenn der Notar die Pflichtverletzung nicht begangen hätte. Dabei hat grundsätzlich der Geschädigte den haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen dem Haftungsgrund und dem Eintritt des geltend gemachten Schadens darzulegen und nachzuweisen, wobei das Beweismaß des § 287 Abs. 1 ZPO gilt (Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 – III ZR 44/22, BGHZ 237, 165 Rn. 14 mwN). In diesem Zusammenhang kann sich der Geschädigte auf die Vermutung beratungsrichtigen Verhaltens nicht berufen, wenn es mehrere naheliegende Handlungsmöglichkeiten gibt (Senat aaO Rn. 17 ff, 23 f mwN).

bb) In Anwendung dieser Grundsätze ist vorliegend in den Blick zu nehmen, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt, sondern den Urkundsbeteiligten eine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete vertragliche Bestimmung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hätte. Insbesondere ist zu fragen, ob die Vertragsparteien in diesem Fall eine andere Regelung der Rechtsfolgen bei Ausübung eines Vorkaufrechts seitens der Stadt vereinbart hätten und ob dann der vom Kläger geltend gemachte Schaden vermieden worden wäre. Für diesen haftungsausfüllenden Ursachenzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung des Beklagten und dem vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschaden trägt der Kläger als Geschädigter die Darlegungs- und Beweislast. Da es ohne die Pflichtverletzung des Beklagten mehrere denkbare Handlungsmöglichkeiten gegeben hätte und insbesondere – wie auch das Berufungsgericht nicht verkennt (S. 10 des angefochtenen Urteils) – verschiedene vertragliche Bestimmungen zum Vorkaufsrecht mit unterschiedlichen Kausalverläufen im Hinblick auf das Schadensbild denkbar waren, auf die sich die Vertragsparteien hätten einigen können, besteht keine Vermutung dahingehend, dass sie sich auf die vom Berufungsgericht angenommene Regelung (vgl. vorstehend zu a) geeinigt hätten. Es genügt auch nicht, dass die Vereinbarung einer solchen Regelung „plausibel“ beziehungsweise die gegenteilige Behauptung des Beklagten „unplausibel“ ist (so aber das angefochtene Urteil S. 15). Vielmehr obliegt nach den vorstehenden Grundsätzen dem Kläger als Geschädigtem, sofern er die (hypothetische) Vereinbarung einer solchen vertraglichen Regelung dargelegt beziehungsweise sich die Annahme des Berufungsgerichts (stillschweigend) zu eigen gemacht hat, der entsprechende Beweis.

cc) Dieser Beweis ist auch nicht mit der Hilfsüberlegung des Berufungsgerichts verzichtbar, wenn die Käuferin mit der vorstehenden vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht nicht einverstanden gewesen wäre, wäre ein anderer Interessent hiermit einverstanden gewesen. Die Revision rügt insofern zu Recht, dass ein solcher alternativer Kausalverlauf von keiner der Parteien vorgetragen worden ist. Zudem obläge auch insofern dem Kläger die Beweislast, wenn der Beklagte – nach Gewährung rechtlichen Gehörs – dessen entsprechende Behauptung bestritten hätte.

dd) Das Berufungsgericht wird nach alledem in dem neuen Berufungsverfahren den Parteien Gelegenheit zum weiteren Vortrag und dem Kläger zum Beweisantritt dazu zu gewähren haben, welchen Verlauf die Dinge genommen hätten, wenn der Beklagte nicht seine Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt hätte.

III.

1. Das angefochtene Urteil ist aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO).

2. Im Umfang der Aufhebung ist die Sache, da sie noch nicht zur Endentscheidung reif ist, an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO).

a) Die Sache ist nicht im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil – wie die Revision meint – die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden außerhalb des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht lägen.

aa) Die Haftung des Notars für einen von ihm durch eine Amtspflichtverletzung verursachten Schaden kommt, wie allgemein im Schadensersatzrecht, nur in Betracht, wenn ihm dieser bei wertender Betrachtung zugerechnet werden kann. Auch im Notarhaftungsrecht kann Ersatz nur für solche Schadensfolgen verlangt werden, die im Schutzbereich der verletzten Norm liegen. Es muss sich mithin um Folgen handeln, die in den Bereich der Gefahren fallen, um derentwillen die Rechtsnorm erlassen wurde (vgl. nur Senat, Urteil vom 28. Mai 2020 – III ZR 58/19, BGHZ 226, 39 Rn. 39 mwN).

Die dem Notar nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben und darauf zu achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden, soll in erster Linie die Errichtung einer rechtswirksamen Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten gewährleisten; diesem Zweck entsprechend reicht diese Pflicht grundsätzlich nur so weit, als eine Belehrung für das Zustandekommen einer formgültigen Urkunde erforderlich ist, die diesen Willen der Beteiligten vollständig und unzweideutig in der für das beabsichtigte Rechtsgeschäft zutreffenden Form rechtswirksam enthält (vgl. Senat, Urteil vom 22. Juli 2010 – III ZR 293/09, BGHZ 186, 335 Rn. 16 mwN).

Verstößt der Notar gegen die vorgenannte, ihm nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG obliegende Pflicht, indem er den Vertragsparteien keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung vorschlägt, fallen solche Schäden in den Schutzbereich der verletzten Amtspflicht, die bei Beurkundung einer klaren und unzweideutigen Regelung, die seitens der Vertragsparteien nach entsprechender Belehrung durch den Notar vereinbart worden wäre, vermieden worden wären.

bb) Auf den vorliegenden Fall übertragen bedeutet dies, dass die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht fallen, wenn sie bei pflichtgemäßem Handeln, das heißt bei Belehrung und anschließender Beurkundung einer klaren, unzweideutigen und dem Willen der Vertragsparteien entsprechenden Regelung nicht entstanden wären. Insofern kann im gegenwärtigen Verfahrensstadium jedenfalls nicht ausgeschlossen werden, dass die Vertragsparteien bei pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten eine – klare und unzweideutige – Regelung zum Vorkaufsrecht in der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen hätten und im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Diese liegen damit im Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht.

Soweit die Revision meint, die Amtspflichten des Beklagten hätten nicht den Zweck zu gewährleisten, dass der Verkäufer bei rechtswidriger Ausübung des gemeindlichen Vorkaufsrechts von der Gemeinde den Kaufpreis erhalte, mag dies – isoliert betrachtet – richtig sein. Eine solche Betrachtungsweise verengt jedoch unzulässig den Blick auf eine rechtliche Bewertung des Verhaltens der Gemeinde. Ausgangspunkt für die Bestimmung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht sind auch im Falle einer notariell beurkundeten vertraglichen Regelung zum Vorkaufsrecht die in § 17 Abs. 1 BeurkG normierten Pflichten des Notars. Diese dienen – auf der Grundlage eines geklärten Sachverhalts und der Belehrung über die rechtliche Tragweite des Geschäfts – der Erforschung des Willens der Parteien sowie der klaren und unzweideutigen Wiedergabe ihrer hierauf beruhenden Erklärungen. Dementsprechend ist zur Klärung des Schutzbereichs der vom Beklagten verletzten Amtspflicht zu fragen, welche Regelung zum Vorkaufsrecht die Vertragsparteien bei nach den vorstehenden Grundsätzen pflichtgemäßem Verhalten des Beklagten getroffen hätten.

Hätten sie, was im neuen Berufungsverfahren zu klären sein wird, im – rechtlich anzuerkennenden – Interesse an einer Vermeidung rechtlicher, mit dem Bestehen eines etwaigen Vorkaufsrechts und seiner wirksamen Ausübung verbundener Risiken und hierzu gegebenenfalls zu befürchtender Rechtsstreitigkeiten eine Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art getroffen, kann – wie ausgeführt – nicht ausgeschlossen werden, dass im weiteren Verlauf die vom Kläger geltend gemachten Verzögerungsschäden nicht entstanden wären. Letztere fielen daher in den Schutzbereich der vom Beklagten verletzten Amtspflicht. Mit einer Regelung der vom Berufungsgericht angenommenen Art hätten die Vertragsparteien einen Ausschluss der Ansprüche der Käuferin auch für den Fall vereinbart, dass ein Vorkaufsrecht nicht besteht oder dessen Ausübung rechtswidrig ist. Damit wäre für den Kläger – nach Erlass des in der Ausübung des Vorkaufsrechts liegenden Verwaltungsakts beziehungsweise nach Abschluss eines gesonderten, von einem Vorkaufsrecht unabhängigen Kaufvertrags mit der Stadt – die Möglichkeit eröffnet worden, den Kaufpreis rechtssicher sowie zeitnah und mithin ohne Eintritt eines Verzögerungsschadens zu erhalten.

Dagegen blendet die allein auf eine etwaige Rechtswidrigkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts abstellende Sichtweise der Revision aus, dass durch die Beurkundung einer Vereinbarung über die Rechtsfolgen der rein tatsächlichen Ausübung eines Vorkaufsrechts die rechtlichen Risiken und zeitlichen Verzögerungen von vorneherein vermieden werden konnten. Sie verkürzt damit unzulässig den Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG. Diese bestehen, worauf die Revision hinweist, zwar auch darin, durch entsprechende kaufvertragliche Bestimmungen den Verkäufer davor zu schützen, im Hinblick auf die Eigentumsverschaffung doppelt von Käufer und Gemeinde in Anspruch genommen zu werden (vgl. Soester, RNotZ 2018, 1, 13 f; Salzig in Beck’sche Online-Formulare Vertrag [Stand: 01.09.2025], Ziff. 8.1.1 Rn. 16). Hierin erschöpft sich der Schutzbereich der notariellen Amtspflichten jedoch nicht. Vielmehr sind diese auch darauf gerichtet, die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung in dem zu beurkundenden Kaufvertrag umzusetzen. Dementsprechend vertritt Soester (aaO) in seinem von der Revision herangezogenen Aufsatz die Auffassung, die Problematik, die entstehe, wenn die Beteiligten darüber uneinig seien, ob eine wirksame Vorkaufsrechtsausübung erfolgt sei, und dies gerichtlich geklärt werden müsse, könne vermieden werden, indem ein vertragliches Rücktrittsrecht für den Fall der Erklärung einer Vorkaufsrechtsausübung vereinbart werde. Das Anknüpfen des Rücktrittsrechts an den tatsächlichen Vorgang der Abgabe einer Vorkaufsrechtsausübungserklärung sei geeigneter, Klarheit über das Vorliegen der Voraussetzungen des Rücktrittsrechts zu schaffen.

Der auf diese Weise bestimmte Schutzbereich der Amtspflichten nach § 17 Abs. 1 BeurkG verstößt entgegen der Auffassung der Revision auch nicht gegen den Vorrang des Primärrechtsschutzes (vgl. zu § 839 Abs. 3 BGB zB Senat, Urteil vom 19. Dezember 2024 – III ZR 24/23, BGHZ 242, 341 Rn. 62 mwN). Der vom Kläger geltend gemachte Schaden ist darin begründet, dass die Kaufpreiszahlung infolge der rechtlichen Unsicherheit über die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts verzögert erfolgte. Eine solche Verzögerung und ein durch sie bedingter Schaden wären aber auch eingetreten, wenn der Kläger seinen Widerspruch gegen die Stadt nicht zurückgenommen, sondern weiterverfolgt hätte.

b) Die Sache ist auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil – wie die Revision meint – der Kläger gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO auf andere Weise Ersatz zu erlangen vermag.

aa) Zu Recht und von der Revision nicht angegriffen hat das Berufungsgericht einen Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt gemäß § 839 Abs. 1 Satz 1 BGB als anderweitige Ersatzmöglichkeit wegen der auch insoweit gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB gegebenen Subsidiarität unter Hinweis auf die Rechtsprechung des Senats verneint (vgl. Senat, Urteil vom 12. Juli 2012 – III ZR 104/11, NJW-RR 2013, 217 Rn. 40 mwN: Die öffentliche Hand wird, auch wenn es sich um unterschiedliche Rechtsträger handelt, als „ein Ganzes“ angesehen, um zu verhindern, dass der geschädigte Bürger mit seinen Ansprüchen von einer öffentlichen Stelle an eine andere verwiesen wird).

bb) Folgerichtig kommt aber auch, wie das Berufungsgericht zutreffend erkannt hat, ein Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen Prozessbevollmächtigten nicht als anderweitige Ersatzmöglichkeit im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO in Betracht.

Die Revision sieht einen Schadensersatzanspruch des Klägers gegen seinen damaligen Prozessbevollmächtigten darin begründet, dass dieser nicht gerichtlich gegen die Stadt vorgegangen sei beziehungsweise dem Kläger nicht empfohlen habe, an der Anfechtungsklage gegen die Stadt festzuhalten mit der Folge, dass ein Amtshaftungsanspruch wegen des Verzögerungsschadens gegen die Stadt bestanden hätte und wegen der Hemmungswirkung der Anfechtungsklage nicht verjährt wäre. Ein pflichtgemäßes Verhalten der seinerzeitigen Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte danach indes nur zu einem Anspruch des Klägers gegen die Stadt geführt, auf den der Beklagte den Kläger nach der vorgenannten Senatsrechtsprechung nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO hätte verweisen dürfen. Dann aber ist es nur konsequent, den Kläger auch nicht auf einen Regressanspruch gegen seinen Prozessbevollmächtigten zu verweisen, der deshalb bestehen soll, weil der Prozessbevollmächtigte einen im vorstehenden Sinne nicht verweisungsfähigen Amtshaftungsanspruch nicht offengehalten hat. Denn andernfalls würde auf diesem Umweg letztlich doch im Rahmen der Notarhaftung ein gegen einen anderen Amtsträger bestehender Amtshaftungsanspruch zur Begründung einer Subsidiarität des gegen den Notar bestehenden Anspruchs herangezogen. Durch das – unterstellt – pflichtwidrige Verhalten des Prozessbevollmächtigten des Klägers hätte letzterer lediglich einen Amtshaftungsanspruch verloren, auf den der von ihm in Anspruch genommene Beklagte ihn nicht hätte verweisen dürfen. Dann aber kann der Beklagte den Kläger auch nicht auf den entsprechenden Regressanspruch gegen dessen Prozessbevollmächtigten verweisen. Denn ein Verweis auf einen solchen Anspruch beinhaltete dem Sinn nach zugleich einen – nach den Grundsätzen der Senatsrechtsprechung indes nicht möglichen – Verweis auf den Amtshaftungsanspruch gegen die Stadt.

Aus den vorgenannten Gründen steht der Inanspruchnahme des Beklagten entgegen der Revision auch nicht ein Mitverschulden des Klägers entgegen, weil dieser sich das – zum Verlust beziehungsweise zur Verjährung eines Amtshaftungsanspruchs gegen die Stadt führende – Verhalten seines Prozessbevollmächtigten zurechnen lassen müsste.

c) Schließlich ist die Sache entgegen der Auffassung der Revision auch nicht deshalb im Sinne einer Klageabweisung entscheidungsreif, weil der Beklagte nicht schuldhaft gehandelt hat.

aa) Der Geschädigte muss grundsätzlich das Verschulden des Amtsträgers darlegen und beweisen. Dabei genügt der Beweis eines Sachverhalts, der nach dem regelmäßigen Ablauf der Dinge die Folgerung begründet, dass ein Beamter seine Amtspflicht schuldhaft verletzt hat; auf dieser Grundlage besteht zugunsten des Geschädigten in Bezug auf das Verschulden des Amtsträgers ein Beweis des ersten Anscheins (Senat, Urteil vom 20. Oktober 2016 – III ZR 278/15, BGHZ 212, 303 Rn. 40 mwN; BeckOGKBGB/Thomas, § 839 [Stand: 01.11.2025] Rn. 873). Ein solcher Sachverhalt ist gegeben, wenn der beklagte Notar – wie das Berufungsgericht vorliegend zutreffend festgestellt hat – unter Verletzung seiner Amtspflicht aus § 17 Abs. 1 BeurkG den Urkundsbeteiligten keine klare, unzweideutige und zur Vermeidung von Irrtümern und Zweifeln geeignete Regelung zum Vorkaufsrecht vorgeschlagen hat. Es kann daher dahinstehen, ob ein fahrlässiges Handeln des Beklagten, wie das Berufungsgericht meint, auch darin begründet liegt, dass sich dem Beklagten vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur – bei einem Hinweis auf das Vorkaufsrecht im Kaufvertrag – stillschweigend vereinbarten auflösenden Bedingung (vgl. BGH, Urteil vom 13. März 2009 – V ZR 157/08, NJW-RR 2009, 1172 Rn. 16 f) Zweifel an der Sinnhaftigkeit des vereinbarten Rücktrittsrechts aufdrängen mussten. Gleiches gilt für die Frage, ob das „Thema“ der Gefahr von Verzögerungen bei Streit um die Wirksamkeit einer Vorkaufsrechtsausübung „greifbar in der Luft“ lag (so Seite 20 des angefochtenen Urteils). Vielmehr ergibt sich ein Verschulden des Beklagten bereits daraus, dass er im Hinblick auf die vertraglich vereinbarten Rechtsfolgen bei einer unwirksamen Ausübung des Vorkaufsrechts keine klare und eindeutige Regelung vorgeschlagen hat.

bb) Ein Verschulden des Beklagten ist auch nicht auf der Grundlage der sogenannten Kollegialgerichts-Richtlinie zu verneinen.

(1) Nach der Rechtsprechung des Senats trifft den Amtsträger in der Regel kein Verschulden, wenn ein mit mehreren Berufsrichtern besetztes Kollegialgericht die Amtstätigkeit als objektiv rechtmäßig angesehen hat. Diese sogenannte Kollegialgerichts-Richtlinie beruht auf der Erwägung, dass von einem Beamten eine bessere Rechtseinsicht als von einem mit mehreren Rechtskundigen besetzten Kollegialgericht regelmäßig nicht erwartet und verlangt werden kann (st. Rspr.; vgl. zuletzt Senat, Urteil vom 13. Februar 2025 – III ZR 63/24, BGHZ 243, 71 Rn. 54 mwN). Eine Verneinung des Verschuldens ist indes nur gerechtfertigt, wenn das Kollegialgericht die Rechtmäßigkeit der Amtstätigkeit nach sorgfältiger Prüfung bejaht hat. Die Richtlinie greift daher nicht ein, wenn die Annahme des Kollegialgerichts, die Amtshandlung sei rechtmäßig gewesen, auf einer unzureichenden tatsächlichen oder rechtlichen Beurteilungsgrundlage beruht (Senat, aaO Rn. 55 mwN).

(2) Nach diesen Grundsätzen kommt vorliegend, wie das Berufungsgericht jedenfalls im Ergebnis zutreffend erkannt hat, eine Anwendung der Kollegialgerichts-Richtlinie nicht in Betracht. Denn die Annahme des Landgerichts, es fehle an einer Amtspflichtverletzung des Beklagten, beruht auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage.

Dabei kann offenbleiben, ob, wie das Berufungsgericht meint, die Anwendbarkeit der Kollegialgerichts-Richtlinie ausscheidet, weil das Landgericht weder berücksichtigt hat, dass sich dem Beklagten aufdrängen musste, dass eine zügige Kaufpreiszahlung für den Kläger von existenzieller Wichtigkeit war, noch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dazu berücksichtigt hat, dass ein Kaufvertrag, der auf ein gemeindliches Vorkaufsrecht hinweist, regelmäßig als durch dessen Ausübung auflösend bedingt anzusehen ist. Denn das Urteil des Landgerichts beruht im Hinblick auf eine Amtspflichtverletzung des Beklagten jedenfalls insoweit auf einer unzureichenden rechtlichen Beurteilungsgrundlage, als das Landgericht die fehlende Klarheit und Eindeutigkeit der vom Beklagten vorgeschlagenen und beurkundeten Regelung zum Vorkaufsrecht (s.o. zu II. 1 b) nicht erkannt hat. Dabei hat es auch übersehen, dass – entgegen seiner Einschätzung – die vom Beklagten beurkundete Bestimmung zum Vorkaufsrecht nicht dem „durch die einschlägigen Notarhandbücher gesetzten Standard“ (vgl. Urteil vom 12. März 2024, S. 10 ff) entspricht. Im Unterschied zu den in diesen Handbüchern vorgeschlagenen Klauseln, in denen als Voraussetzung der in ihnen bestimmten Rechtsfolgen allein die Ausübung des Vorkaufsrechts genannt wird, hat der Beklagte nämlich in der von ihm formulierten Regelung mit den Worten „ein ihr zustehendes“ (Vorkaufsrecht) den Eintritt der dort bestimmten Rechtsfolgen von einer zusätzlichen, an § 24 Abs. 1 BauGB anknüpfenden rechtlichen Voraussetzung abhängig gemacht. Gerade hierdurch aber ist – wie ausgeführt – die Unklarheit und mangelnde Eindeutigkeit der Regelung in Bezug auf die Frage entstanden, ob neben dem Bestehen eines Vorkaufsrechts im Sinne von § 24 Abs. 1 BauGB auch das Fehlen eines Ausschlussgrundes für seine Ausübung im Sinne von § 26 BauGB erforderlich ist.

— Quelle: https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/portal/t/19ke/page/bsjrsprod.psml?pid=Dokumentanzeige&showdoccase=1&js_peid=Trefferliste&documentnumber=1&numberofresults=10908&fromdoctodoc=yes&doc.id=jb-KORE705352026&doc.part=L&doc.price=0.0&doc.hl=1#focuspoint

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