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Notargebühren bei vorzeitiger Beendigung des Beurkundungsverfahrens

OLG Dresden – Az.: 17 W 882/17 – Beschluss vom 27.11.2017

1. Der Beschluss des Landgerichts Leipzig, 02 OH 84/15, wird dahin neugefasst, dass lediglich die Kostenrechnung des Notars H. L. vom 12.01.2015 (KR-Nr. …-6) aufgehoben wird. Im Übrigen werden der Antrag auf gerichtliche Entscheidung und die Beschwerde zurückgewiesen.

2. Von der Erhebung von Gerichtskosten für das Beschwerdeverfahren wird abgesehen. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

3. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 1.303,06 € festgesetzt.

Gründe

I.

Zur Überprüfung steht die Berechtigung von zwei Kostenrechnungen des Beschwerdeführers, der als Notar mehrere Urkundsentwürfe angefertigt hat, von denen der Beschwerdegegner nur einen zu vergüten bereit ist.

Der Beschwerdegegner erschien am 25.02.2014 im Notariat des Beschwerdeführers und äußerte dort gegenüber einer Mitarbeiterin des Beschwerdeführers das Anliegen, dass sein Schwiegervater ein Grundstück mit einem Wert von 50.000 € übertragen wolle. Die Mitarbeiterin fertigte Fotokopien des Personalausweises des Beschwerdegegners und seiner Ehefrau. Der Beschwerdeführer entwarf am 28.02.2014 einen Überlassungsvertrag, nach dem das Grundstück auf den Beschwerdegegner und seine Frau übertragen und dem Veräußerer ein Wohnrecht eingeräumt werden sollte.

Am 05./06.3.2014 teilte der Beschwerdegegner der Mitarbeiterin des Beschwerdeführers mit, dass das Grundstück nur an seine Ehefrau übertragen und der Schwiegermutter ebenfalls ein Wohnrecht eingeräumt werden solle. Den Wert des Grundstücks gab er dabei mit 117.000 €, nachfolgend mit 200.000 € an. Der Beschwerdeführer fertigte am 06.03.2014 neue Entwürfe an, und zwar einen Überlassungsvertrag alleine an die Ehefrau des Beschwerdegegners, kombiniert mit einem Wohnrecht zugunsten des Veräußerers und seiner Frau, daneben eine weitere Urkunde, in der die Ehefrau des Beschwerdegegners diesem die Hälfte ihres künftigen Grundstückseigentums ehebedingt zuwendet. Zugleich berücksichtigt diese Urkunde ein Wohnrecht auch für die Schwiegermutter des Beschwerdegegners.

Am 26.03.2014 erschien der Beschwerdegegner gemeinsam mit seinem Schwiegervater im Notariat. Der Schwiegervater besprach mit dem Beschwerdeführer die Gestaltung seines Testaments. Im Mai 2014 verstarb die Schwiegermutter des Beschwerdegegners. Der Beschwerdeführer fertigte einen – hier nicht streitgegenständlichen – Testamentsentwurf und einen weiteren Urkundsentwurf vom 06.06.2014. Diesem zufolge würden der Beschwerdegegner und seine Ehefrau vom Veräußerer das Grundstück für 132.000 kaufen und ihm ein Wohnrecht einräumen. Die Beurkundung des Kaufvertrages scheiterte letztlich an der fehlenden Finanzierbarkeit. Zwischenzeitlich ist auch der Schwiegervater des Beschwerdegegners verstorben.

Am 12.01.2015 legte der Beschwerdeführer drei Kostenrechnungen, die sämtlich die Gebührentatbestände Nr. 21302, 21110 KV-GNotKG sowie Nebenforderungen betreffen. Die Rechnung Nr. …-5 baut auf einem Geschäftswert von 132.000 € auf und lautet über 790,30 €; sie steht außer Streit. Die Rechnungen Nr. …-6 und …-7 weisen auf der Basis eines Geschäftswerts von 66.000 € bzw. 132.000 € Forderungen von 523,01 € bzw. 780,05 € aus.

Gegen die beiden letztgenannten Rechnungen hat sich der Beschwerdegegner mit seinem Antrag auf gerichtliche Entscheidung gewandt. Er sei als Vertreter des Veräußerers beim Beschwerdeführer erschienen. Die Beurkundung eines Überlassungsvertrags habe er nie in Auftrag gegeben, sondern von Anfang an einen Kaufvertrag gewollt. Er selbst habe aber mit Blick auf seine berufliche Selbständigkeit nie Eigentum erwerben wollen. Er habe zwar unterschiedliche Angaben zum Grundstückswert gemacht; der Wert sei aber aus seiner Sicht ohne Wertgutachten nicht klar gewesen. Er habe rechtlich nur einen einheitlichen Beurkundungsauftrag erteilt. Die verschiedenen Entwurfsvarianten beträfen nämlich alle dasselbe Grundstück und führten zu demselben wirtschaftlichen Ergebnis.

Der Beschwerdeführer hat dargelegt, dass der Beschwerdegegner zunächst dezidiert die Beurkundung eines Überlassungsvertrags an sich und seine Ehefrau in Auftrag gegeben habe; das zeige sich schon daran, dass die Personalausweise beider Erwerber kopiert worden seien. Am 05./06.03.2014 habe er auf einem Vertrag zur Überlassung an seine Ehefrau und eine weitere Übertragung eines hälftigen Anteils auf ihn durch eine ehebedingte Zuwendung bestanden. Diese Konstruktion sei wegen des inzwischen bekannt gewordenen höheren Grundstückswertes aus steuerrechtlichen Gründen sinnvoll. Schließlich habe der Beschwerdegegner telefonisch mitgeteilt, dass die Bank die Übertragung durch einen Kaufvertrag wünsche. Dementsprechend habe er (neben dem Testament) vier Urkunden entworfen. Der Entwurf vom 28.02.2014 und der vom 06.03.2014 zur Überlassung alleine an die Ehefrau des Beschwerdegegners seien inhaltlich weitgehend identisch und deshalb nur als eine Tätigkeit abgerechnet. Die Rechnung …-6 betreffe die ehebedingte Zuwendung von der Ehefrau an den Beschwerdegegner. Der neue Beurkundungsgegenstand aus dem Kaufvertrag sei mit der Rechnung …-7 zusätzlich zu vergüten.

Der Präsident des Landgerichts Leipzig und die Ländernotarkasse hatten Gelegenheit zur Stellungnahme. Das Landgericht hat am 23.06.2017 beide Beteiligte angehört. Dann hat es mit einem auf den 14.07.2017 datierten Beschluss die Kostenrechnungen …-6 und …-7 aufgehoben. Die Abrechnung von drei Beurkundungsverfahren sei wegen der Veränderungen in den Entwürfen zu den Vertragsparteien und zum Rechtsgrund zwar vertretbar. Die Anhörung des Beschwerdegegners habe aber ergeben, dass es ihm um die Übertragung von Grundbesitz von der Elterngeneration auf die nachfolgende Generation gegangen sei. Zudem seien die Änderungswünsche in einem engen zeitlichen Rahmen und nur wegen einer Änderung der Verhältnisse bei den Schwiegereltern angebracht worden.

Dagegen wendet sich der Beschwerdeführer mit dem erkennbaren Ziel der Aufhebung der landgerichtlichen Entscheidung und der Abweisung des Antrags des Beschwerdegegners auf gerichtliche Entscheidung. Der Beschwerdegegner habe unterschiedliche Entwurfsaufträge erteilt. Von einer Änderung der Verhältnisse bei den Schwiegereltern habe keiner der Beteiligten gesprochen. Ursache für die Entwurfsänderungen seien vorsätzlich falsche Angaben des Beschwerdegegners zum Geschäftswert und nachträglich erhobene Forderungen der Bank des Beschwerdegegners gewesen. Im Beschwerdeverfahren hat der Beschwerdegegner seinen Vortrag geändert und ergänzt: Er selbst habe stets einen hälftigen Miteigentumsanteil am Grundstück erwerben wollen. Eine Schenkung sei nie gewünscht gewesen. Steuerrechtliche Aspekte seien unerheblich gewesen, weil die Freibeträge ohnedies nicht ausgeschöpft gewesen seien.

Das Landgericht hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Sache dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt.

II.

Eine wirksame erstinstanzliche Entscheidung, die Gegenstand einer Beschwerde sein kann, liegt vor, auch wenn das Landgericht entgegen §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 38 Abs. 3 Satz 3 FamFG auf der Entscheidung nicht den Tag der Übergabe an die Geschäftsstelle vermerkt hat. Der Übergabevermerk dokumentiert nur den Erlass des Beschlusses, ist aber keine Wirksamkeitsvoraussetzung (Meyer-Holz in: Keidel, FamFG, 19. Aufl. 2017, § 38 Rn 93).

Die Beschwerde ist gemäß § 129 GNotKG statthaft und nach §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 63 Abs. 1 und 64 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 FamFG formgerecht und rechtzeitig binnen Monatsfrist eingelegt. Der Beschluss des Landgerichts wurde dem Beschwerdeführer am 27.07.2017 zugestellt; seine Beschwerde ist am 02.08.2017 eingegangen. Die Beschwerdeberechtigung des Beschwerdeführers (§§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 59 Abs. 1 und 2 FamFG) folgt bereits daraus, dass mit der angegriffenen Entscheidung der von ihm erhobene Gebührenanspruch gekürzt worden ist.

Ein ordnungsgemäßes Abhilfeverfahren nach §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 68 Abs. 1 Satz 1 FamFG hat das Landgericht mit seiner floskelhaften Abhilfeentscheidung nicht durchgeführt. Sie setzt sich mit den Einwänden des Beschwerdeführers nicht auseinander. Der Senat sieht hier dennoch davon ab, die Sache zur Nachholung des Abhilfeverfahrens an das Landgericht zurückzugeben. Zwar beanstandet der Beschwerdeführer zu Recht, dass keiner der Beteiligten vorgebracht hat, dass die Änderungswünsche nur wegen einer Änderung der Verhältnisse bei den Schwiegereltern angemeldet worden seien. Überdies würden solche Änderungswünsche nicht in die Sphäre des Notars, sondern seines Auftraggebers fallen und wären deshalb durchaus geeignet, neue Gebühren auszulösen, wenn sie zu personellen oder nicht unwesentlichen inhaltlichen Abweichungen führten. Dennoch greifen die Beschwerdegründe im Ergebnis nicht durch. Es wäre deshalb nicht damit zu rechnen, dass das Landgericht seine Entscheidung abgeändert hätte, wenn es sich mit der Beschwerdebegründung befasst hätte.

III.

Die Beschwerde ist teilweise begründet, wenn auch aus anderen Gründen als den vom Beschwerdeführer angeführten.

Sofern der Beschwerdegegner jeweils konkrete Aufträge erstens für den Entwurf eines Überlassungsvertrags von Herrn E. auf seine Stieftochter, zweitens für eine Übertragung von deren hälftigem Anteil auf den Beschwerdegegner im Wege der ehebedingten Zuwendung und drittens für den Entwurf eines Kaufvertrages erteilt haben sollte, hätte der Beschwerdegegner die drei Rechnungen auszugleichen, die der Beschwerdeführer am 12.01.2015 gelegt hat. Dass es sich so verhält, hat das Landgericht aber nicht festgestellt und kann auch der Senat nicht erkennen. Der Senat muss seiner Entscheidung zugrunde legen, dass der Beschwerdeführer am 25.02.2014 einen Beurkundungsauftrag erhalten hat, der sich ohne konkrete Vorgaben zur rechtlichen Gestaltung in nicht näher bestimmter Weise auf die Übertragung des Grundstücks des Herrn E. auf seine Stieftochter und den Beschwerdegegner bezogen hat. Der Beschwerdeführer hat nur einen einheitlichen Beurkundungsauftrag erhalten, der vorzeitig beendet worden ist. Der Beschwerdeführer hat zwar Entwürfe für unterschiedliche Beurkundungsgegenstände angefertigt, also für Vertragsgestaltungen, die sich wesentlich voneinander unterscheiden. Ausgangspunkt für die Bestimmung der abzurechnenden Notarkosten ist aber nicht, welche Tätigkeiten der Notar letztlich entfaltet hat, sondern was Inhalts des Auftrags war. Die Fertigung mehrerer Entwürfe diente objektiv bloß der Willensermittlung nach § 17 Abs. 1 BeurkG, bis feststand, dass das Grundstück verkauft werden soll. Der Beschwerdeführer kann gemäß Nr. 21302, 21100 KV-GNotKG Gebühren für ein Beurkundungsverfahren verlangen, weil er am 06.06.2014 einen Entwurf für den Kaufvertrag gefertigt hat. Das hat er mit der hier angegriffenen Rechnung …-7 abgerechnet. Diese Gebühr deckt nach Vorbem. 2.1 Abs. 1 und Abs. 2 Ziff. 3 KV-GNotKG auch die Vorbereitung der Beurkundung, die Beschaffung der dafür notwendigen Informationen und die Erledigung von Beanstandungen ab. Die Rechnung …-5 für den Entwurf eines Überlassungsvertrags vom Veräußerer auf den Beschwerdegegner und seine Ehefrau ist demnach ebensowenig wie die Rechnung …-6 berechtigt. Die erstgenannte Rechnung hat der Beschwerdegegner aber nicht angegriffen.

1.

Den Beschwerdeführer trifft die Feststellungslast dafür, ob der Beschwerdegegner bei dem Beurkundungsauftrag vom 25.02.2014 oder auch zu einem späteren Zeitpunkt seinen Auftrag dahin konkretisiert hatte, in welcher rechtlichen Form die Übertragung erfolgen sollte.

Der Beschwerdeführer hat das bei seiner Anhörung vor dem Landgericht am 23.06.2017 so bestätigt. Der Beschwerdegegner hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht hingegen geschildert, er habe der Notariatsmitarbeiterin mitgeteilt, dass er im Auftrag des Veräußerers erscheine, weil dieser sein Grundstück auf die Ehefrau des Beschwerdegegners übertragen wolle; er selbst wolle dagegen wegen seiner beruflichen Selbständigkeit kein Grundeigentum erwerben.

2.

Welche der beiden Versionen der Wahrheit entspricht, kann der Senat nicht einschätzen. Objektive Anhaltspunkte, die den einen Hergang wahrscheinlicher machen als den anderen, sieht er nicht. Er kann nicht ausschließen, dass der Beschwerdegegner den Ablauf falsch schildert, sei es unbewusst, oder aber bewusst, um einer Zahlungspflicht zu entgehen. Ein Indiz dafür ist die Abweichung der Tatsachendarstellung in der Beschwerdeinstanz. Andererseits ist auch nicht nachzuvollziehen, woher der Beschwerdeführer seine Kenntnis über den Hergang nimmt. Die Beteiligten sind sich darin einig, dass der Beschwerdegegner weder am 25.02.2014 noch am 05./06.03.2014 mit dem Beschwerdeführer gesprochen hat. Vielmehr konnte er sein Anliegen nur einer Mitarbeiterin des Notariats schildern. Sie hat die Personalausweise sowohl des Beschwerdegegners als auch seiner Ehefrau kopiert. Das bedeutet nicht zwingend, dass der Beschwerdegegner selbst das Grundstück miterwerben wollte. Offen bleibt, ob sie ihn rein vorsorglich dazu aufgefordert hat oder weil der Beschwerdegegner angegeben hatte, als Vertreter des Veräußerers zu erscheinen. Zeugen für den Ablauf hat der Beschwerdeführer nicht benannt, obwohl ihn das Landgericht dazu aufgefordert hat und seine Mitarbeiterin als Zeugin in Frage kommen müsste. Auch aussagekräftige Unterlagen, etwa Gesprächsnotizen seiner Mitarbeiterin, legt er nicht vor. Missverständnisse oder Informationsverluste zwischen dem Beschwerdeführer und seiner Mitarbeiterin sind damit nicht ausgeschlossen.

3.

Wenn also von einem unbestimmten Beurkundungsauftrag ausgehen ist, wäre es nach § 17 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BeurkG Sache des Beschwerdeführers gewesen wäre, den Willen der Beteiligten zu erforschen und den Sachverhalt aufzuklären. Dies durfte der Beschwerdeführer nicht seiner Mitarbeiterin überlassen. Dabei hätte er schon im Februar 2014 klären können und müssen, ob das Grundstück auch auf den Beschwerdegegner oder nur auf seine Ehefrau übertragen werden sollte, ob das Grundstück gegen Übernahme der Lasten und Einräumung eines Wohnrechts überlassen oder aber mit Vereinbarung eines Kaufpreises veräußert werden soll, ob es den Vertragsparteien auf die steuerlichen Folgen der Übertragung ankommt und falls ja, welchen Wert das Grundstück hat. Hätte er diese Informationen pflichtgemäß eingeholt, hätte der Beschwerdeführer nur einen Urkundsentwurf zu fertigen gehabt. Aufklärungsbedarf gab es selbst dann, wenn der Beschwerdegegner selbst die Möglichkeit einer ehebedingten Zuwendung ins Spiel gebracht haben sollte. Die Verwendung von Schlagworten bedeutet nicht, das der Beschwerdeführer sich über die rechtliche Tragweite der verschiedenen Gestaltungsmöglichkeiten für die Grundstücksübertragung im Klaren ist.

Zur Aufklärung hätte der Beschwerdeführer allen Anlass gehabt; jedenfalls hätte ihn seine Mitarbeiterin über diese Notwendigkeit informieren müssen. Das Sitzungsprotokoll des Landgerichts vom 23.06.2017 belegt, dass der Beschwerdegegner rechtlich wenig bewandert ist und ihn eher die konkreten tatsächlichen Vorgänge beschäftigen als die abstrakte rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten der Grundstücksübertragung. Seine Schilderung hat das Landgericht als “wirr” eingeschätzt. Jedenfalls aber weckt sie Zweifel, ob der Beschwerdegegner am 25.02.2014 die Komplexität der Grundstücksübertragung und ihre rechtliche Tragweite gedanklich durchdrungen hatte. Auch die ursprüngliche Wertangabe des Beschwerdeführers von 50.000 € hätte dem Beschwerdeführer Anlass zu Nachfragen geboten. Sie steht in Widerspruch zur Höhe der grundpfandrechtlichen Belastung des Grundstücks laut Grundbuchauszug und zur Höhe der Übernahme einer dinglichen Belastung von jeweils 120.153,59 € (vgl. Ziff. I.3 des Entwurfs vom 06.06.2014 und III. viertletzter Absatz des Entwurfs vom 28.02.2014). Soweit die Entwürfe vom 28.02.2014 und vom 06.03.2014 nur eine Belastung mit “120.153,59 DM” nennen, dürfte es sich um einen Schreibfehler des Beschwerdeführers handeln. Ob sich eine derartige steuerrechtliche Problematik bei Grundstückswerten unter 400.000 € rechtlich überhaupt stellt, erscheint dem Senat angesichts von §§ 15 Abs. 1 Ziff. 2 und 16 Abs. 1 Ziff. 1 ErbStG in der bis 16.08.2015 geltenden Fassung zweifelhaft. Das kann aber dahinstehen, denn der Beschwerdeführer selbst hat den Grundstückswert von angeblich 200.000 € als sinnvolles Kriterium dafür angesehen, den ersten Entwurf durch den zweiten zu ersetzen.

Der Beschwerdeführer aber hat von einer Aufklärung in einem persönlichen Gespräch abgesehen. Das beinhaltet, dass er die Entwürfe vom 28.02.2014 und vom 06.03.2014 versandt hat, ohne dass Entwurfsreife bestanden hätte. Dies mag man als unrichtige Sachbehandlung ansehen (vgl. Wudy, notar 2017, 256 ff., 262 f. und Heinze, notar 2016, 132), mit der Folge, dass nach § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG für die beiden ersten Entwürfe keine Kosten zu erheben sind. Zum selben Ergebnis gelangt der Senat mit der hier näher liegenden Einschätzung, dass der Beschwerdeführer die Entwürfe übersandt hat, um auf diesem Wege zu klären, ob sie den wahren Willen der Vertragsbeteiligten richtig erfassen. Dafür spricht, dass der Beschwerdeführer sich mit der Übersendung der Entwürfe ausdrücklich bereit erklärt hat, auch Änderungs- oder Ergänzungswünsche einzuarbeiten. Es wäre auch für den Beschwerdeführer potentiell vorteilhaft: Wenn der Beschwerdegegner den Entwurf akzeptiert hätte, hätte sich der Beschwerdeführer auf diesem Weg den Aufwand eines Aufklärungsgesprächs erspart und zugleich den Urkundsentwurf schon fertiggestellt gehabt.

4.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG, 81 Abs. 1 Satz 2 FamFG. Sie berücksichtigt, dass der Beschwerdegegner eine Notarkostenrechnung zu bezahlen hat, aber nicht die von ihm und dem Landgericht angenommene. Ob tatsächlich noch etwas zu zahlen ist oder ob aufgerechnet bzw. zurückgefordert werden kann, ist hier nicht zu entscheiden. Die Festsetzung des Beschwerdewertes stützt sich auf §§ 79 Abs. 1 Satz 1, 61 Abs. 1 GNotKG. Gründe, die Rechtsbeschwerde zuzulassen, sind nicht zu erkennen.

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