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Notarbevollmächtigung zur Abgabe von Grundbucherklärungen

Bedingung des Kaufpreisnachweises

OLG München – Az.: 34 Wx 495/13 – Beschluss vom 09.01.2014

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Erding – Grundbuchamt – vom 25. November 2013 aufgehoben.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 ist Eigentümerin eines Grundstücks. Dieses veräußerte sie mit notariellem Vertrag vom 16.7.2013 an die Beteiligten zu 2 und 3. In dem Kaufvertrag ist in Abschn. III.2.3. geregelt:

Der Notar, dessen Vertreter und Amtsnachfolger sind unwiderruflich bevollmächtigt, die Eintragung des Erwerbers als Eigentümer zu bewilligen und für ihn zu beantragen.

Sie dürfen dies aber erst, wenn der Veräußerer schriftlich bestätigt oder der Erwerber durch schriftliche Bankbestätigung nachweist, dass der Kaufpreis, mit Ausnahme etwa angefallener Zinsen, bezahlt ist.

Der Veräußerer hat dies Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu bestätigen.

Unter Bezugnahme auf die Vollmacht erklärte der Notar am 18.11.2013 namens des Veräußerers die Bewilligung und beantragte namens des Erwerbers, die im Vertrag vom 16.7.2013 enthaltene Auflassung im Grundbuch einzutragen. Das Grundbuchamt hat mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 25.11.2013 den fehlenden Nachweis der Kaufpreiszahlung bzw. die fehlende Genehmigung der Eintragungsbewilligung durch den Eigentümer beanstandet. Die Klausel im Kaufvertrag beziehe sich nicht lediglich auf das Innenverhältnis zwischen Notar und Vollmachtgeber; sie sei daher auch vom Grundbuchamt zu berücksichtigen.

Dagegen haben die Beteiligten am 5.12.2013 Beschwerde eingelegt, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II.

Die Beschwerde gegen die Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO ist zulässig (§ 71 Abs. 1 GBO § 73 i.V.m. § 15 Abs. 2 GBO). Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Zwischenverfügung ist ersatzlos aufzuheben.

1. Der für die Eintragung erforderliche Antrag (§ 13 Abs. 1 GBO) wurde wirksam vom Notar namens der Beteiligten zu 2 und 3 gestellt. Dazu ist er im notariellen Vertrag vom 16.7.2013 unbeschränkt bevollmächtigt.

2. Ebenso bevollmächtigt ist der Notar aber auch zur Abgabe der Bewilligung für den Veräußerer als verlierenden Teil (§ 19 GBO). Vollmachten (§ 167 BGB) zur Abgabe von Bewilligungen hat das Beschwerdegericht selbständig auszulegen. Bei der Auslegung (§ 133 BGB) ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergibt (BGHZ 91, 352/355; 113, 374/378).

Die erteilte Vollmacht ist nach ihrer nächstlegenden Auslegung im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt. Dies ergibt sich unmittelbar aus dem Aufbau und dem Text der maßgeblichen Urkundsklausel, wonach erkennbar nur für das Innenverhältnis einengende Regeln aufgestellt sind. Allerdings folgt dies nicht schon aus dem Eingangssatz, dass der Notar (u .a.) “unwiderruflich bevollmächtigt” wird. Denn im Weiteren wird dies eingeschränkt, ohne – was der unmissverständlichen Klarstellung gedient hätte – ausdrücklich zu erklären, ob die Bedingung nur im Innenverhältnis gelte solle. Die Einschränkung, wonach von der Vollmacht erst Gebrauch gemacht werden darf, wenn (u.a.) der Veräußerer die Zahlung schriftlich bestätigt, ist aber zunächst durch einen Absatz von der eigentlichen Erteilung abgehoben und auch nach Sinn und Zweck nur als Regelung im Innenverhältnis gewollt. Dafür spricht zunächst das verwendete Prädikat (“dürfen”), welches regelmäßig ein Mehr an Rechtsmacht, als die interne Befugnis gestattet, zum Ausdruck bringt (vgl. Senat v. 4.6.2013 – 34 Wx 28/13, FGPrax 2013, 157). Die Klausel legt im Weiteren fest, dass der Veräußerer dies “Zug um Zug gegen Zahlung des geschuldeten Kaufpreises zu bestätigen hat”. Damit haben die Beteiligten aber erkennbar nur eine Bestätigung dem Notar gegenüber und nicht gegenüber dem Grundbuchamt gemeint. Für das Grundbuchamt würde eine solche, bloß schriftliche Bestätigung ersichtlich schon deswegen nicht ausreichen, weil sie den Formerfordernissen des § 29 Abs. 1 GBO nicht genügt. Die Beteiligten wollten zur Vollzugsvereinfachung jedoch erkennbar Erklärungen und Bescheinigungen zur Kaufpreiszahlung vom Veräußerer bzw. Erwerber ausreichen lassen, die die strengen grundbuchrechtlichen Nachweisformen (§ 29 GBO) nicht erfüllen.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

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