Ein Notar sollte den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages stoppen, nachdem die Verkäuferin Wucher und ein grobes Missverhältnis des Kaufpreises (110.000 Euro) monierte. Trotz des Vorwurfs der Sittenwidrigkeit und Formnichtigkeit durfte der Notar die Wirksamkeit der Urkunde nicht selbst komplex überprüfen.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Kann ein Notar den Vollzug eines Kaufvertrags verweigern?
- Welche Prüfungspflichten hat ein Notar bei Grundstückskaufverträgen?
- Muss der Notar bei Streit den Vollzug stoppen?
- Kann man trotz Notarvollzug noch klagen?
- Die Urteilslogik
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf der Notar den Kaufvertrag noch stoppen, wenn ich den Verkauf bereue oder Wucher behaupte?
- Kann mein Grundstückskaufvertrag ungültig werden, wenn eine mündliche Zusage fehlt?
- Was kann ich tun, wenn der Notar trotz meines Einspruchs den Eigentumsübergang vollzieht?
- Muss der Notar einen Vertrag wegen grob zu niedrigem Kaufpreis (Wucher) zwingend ablehnen?
- Wann darf ein Notar Beweise zu Wucher oder Nebenabreden nicht mehr prüfen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 T 75/20 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Passau
- Datum: 06.04.2021
- Aktenzeichen: 2 T 75/20
- Verfahren: Beschwerdeverfahren gegen Notarentscheidung
- Rechtsbereiche: Notarrecht, Vertragsrecht, Sittenwidrigkeit
- Das Problem: Eine Verkäuferin wollte den Vollzug eines Grundstückskaufvertrages stoppen. Sie behauptete, der Vertrag sei wegen Wucher und nicht beurkundeter Nebenabreden ungültig.
- Die Rechtsfrage: Muss ein Notar den Vollzug eines bereits unterschriebenen Kaufvertrages stoppen, wenn nachträglich schwere Zweifel an dessen Gültigkeit vorgebracht werden?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht wies die Beschwerde zurück. Ein Notar darf den Vollzug nur stoppen, wenn die Ungültigkeit des Vertrags absolut offensichtlich ist (Evidenzkontrolle). Die vorgelegten Beweise reichten dafür nicht aus.
- Die Bedeutung: Notare müssen Verträge grundsätzlich vollziehen, sobald diese vollzugsreif sind. Streitigkeiten über die materielle Gültigkeit des Vertrages, wie der Vorwurf des Wuchers, müssen vor einem Zivilgericht geklärt werden.
Hier ist die Analyse des Urteils des Landgerichts Passau vom 06.04.2021 (Az. 2 T 75/20).
Kann ein Notar den Vollzug eines Kaufvertrags verweigern?
Es ist der Albtraum eines jeden Immobilienverkäufers: Der Vertrag ist unterschrieben, doch kurz darauf beschleicht einen das Gefühl, einen riesigen Fehler gemacht zu haben. Genau dies geschah einer 81-jährigen Verkäuferin, die im Dezember 2019 ihre Doppelhaushälfte samt Grundstück für 110.000 Euro an ihren Nachbarn verkaufte. Der Nachbar war nicht irgendein Käufer, sondern ein langjähriger Freund der Familie. Doch die Stimmung kippte schnell.
Monate nach dem Notartermin forderte die Verkäuferin die Notarin auf, alles zu stoppen. Ihr Argument war zweigleisig: Erstens habe der Nachbar mündlich versprochen, ihr beim Umzug und der Suche nach einer neuen Wohnung zu helfen – eine Zusage, die er nun nicht einhalte. Zweitens sei der Kaufpreis von 110.000 Euro viel zu niedrig und damit Wucher, da das Haus laut Gutachten über 300.000 Euro wert sei. Die Notarin setzte den Vollzug zunächst aus, entschied dann aber, ihn doch fortzusetzen. Dagegen zog die Verkäuferin vor das Landgericht Passau. Im Kern stand hier ein Streitwert von rund 55.000 Euro (Hälfte des Kaufpreises) und die fundamentale Frage: Darf eine Notarin Detektiv spielen und einen Vertrag blockieren, wenn eine Partei „Foul“ ruft, oder muss sie ihre Arbeit stur zu Ende bringen?
Welche Prüfungspflichten hat ein Notar bei Grundstückskaufverträgen?
Um diesen Konflikt zu verstehen, muss man die Zwickmühle kennen, in der sich Notare befinden. Einerseits sind sie gemäß § 53 des Beurkundungsgesetzes (BeurkG) verpflichtet, vollzugsreife Urkunden beim Grundbuchamt einzureichen. Sie sind Dienstleister der Rechtspflege und dürfen den Prozess nicht willkürlich verzögern. Sobald die formalen Voraussetzungen erfüllt sind, muss der Notar handeln („Vollzugspflicht„).
Andererseits darf ein Notar gemäß § 14 der Bundesnotarordnung (BNotO) und § 4 BeurkG nicht an erkennbar unerlaubten oder unwirksamen Geschäften mitwirken. Das Gesetz verlangt hier eine Gratwanderung. Die Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof, hat dieses Spannungsfeld mit dem Begriff der „Evidenzkontrolle“ gelöst. Das bedeutet vereinfacht gesagt: Ein Notar ist kein Richter. Er darf den Vollzug nur dann verweigern, wenn die Unwirksamkeit des Vertrags für ihn „ohne jeden vernünftigen Zweifel“ erkennbar ist. Sobald der Sachverhalt unklar ist oder Beweise wie Zeugenvernehmungen nötig wären, um die Wahrheit zu finden, muss der Notar den Vollzug fortsetzen. Er darf nur bei „offensichtlichen“ Fehlern die Bremse ziehen.
Muss der Notar bei Streit den Vollzug stoppen?
Das Landgericht Passau musste nun prüfen, ob die Einwände der Verkäuferin so glasklar waren, dass die Notarin den Vollzug zwingend hätte stoppen müssen. Die Kammer für Notarsachen lehnte dies ab und bestätigte die Entscheidung der Notarin, den Eigentumsübergang weiter voranzutreiben. Die Begründung liefert eine Lehrstunde zur Arbeitsteilung zwischen Notariat und Zivilgericht.
Reicht eine behauptete mündliche Nebenabrede zur Nichtigkeit?
Die Verkäuferin argumentierte, der Vertrag sei formnichtig gemäß § 311b BGB. Dieser Paragraph schreibt vor, dass bei Grundstücksgeschäften alle Vereinbarungen beurkundet werden müssen. Wenn der Nachbar tatsächlich versprochen hätte, als Teil der Gegenleistung beim Umzug zu helfen, und dies nicht im Vertrag stand, wäre der gesamte Vertrag nichtig. Die Verkäuferin legte WhatsApp-Chats vor, die dies beweisen sollten.
Das Gericht analysierte diese Chats, kam aber zu einem anderen Schluss als die Verkäuferin. Aus dem Chatverlauf von 2016 bis 2019 ging eine enge Freundschaft hervor – man duzte sich, tauschte private Fotos aus. Die Hilfsangebote des Nachbarn ließen sich genauso gut als reine Gefälligkeiten unter Freunden interpretieren, nicht zwingend als harte Vertragsbedingung. Da es Interpretationsspielraum gab, war die Nichtigkeit eben nicht „evident“. Für die Notarin (und das Gericht im Beschwerdeverfahren) war nicht zweifelsfrei erkennbar, dass hier eine beurkundungspflichtige Nebenabrede fehlte. Um das final zu klären, müssten Zeugen vernommen werden, was im Notarbeschwerdeverfahren nicht vorgesehen ist.
Ist ein günstiger Kaufpreis automatisch Wucher?
Der zweite und wuchtigere Einwand der Verkäuferin betraf den Preis. Ein Kaufpreis von 110.000 Euro gegenüber einem gutachterlich geschätzten Verkehrswert von 305.000 bis 385.000 Euro (sowie einem Steuerbescheid über ca. 255.000 Euro) legt den Verdacht des Wuchers nach § 138 BGB nahe. Ein Rechtsgeschäft ist sittenwidrig, wenn ein „grobes Missverhältnis“ zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und eine „verwerfliche Gesinnung“ des Begünstigten hinzukommt.
Doch auch hier griff die Logik der Evidenzkontrolle. Der Käufer lieferte plausible Gegenargumente: Der niedrige Preis sei schon mit dem verstorbenen Ehemann der Verkäuferin besprochen worden, er habe bereits viel in das Haus investiert und das Gebäude weise erhebliche Mängel wie Feuchtigkeit und veraltete Elektrik auf. Zudem sei die Verkäuferin geschäftserfahren. Das Gericht stellte fest, dass die vorgelegten Privatgutachten der Verkäuferin diese Gegenargumente nicht zweifelsfrei entkräften konnten. Ob das Haus tatsächlich 300.000 Euro oder aufgrund der Mängel doch viel weniger wert war, ist eine Frage für neutrale Sachverständigengutachten in einem echten Zivilprozess. Für die Notarin war der Wucher zwar möglich, aber nicht offensichtlich. Solange Zweifel bestehen, muss der Vollzug weitergehen.
Darf der Notar Beweise würdigen?
Ein zentraler Punkt der Entscheidung war der Umgang mit Beweismitteln. Die Verkäuferin behauptete, die Chats seien manipuliert, und verlangte quasi eine Beweisaufnahme durch die Notarin. Das Gericht erteilte dem eine klare Absage. Weder die Notarin noch die Beschwerdekammer sind dafür da, komplexe Beweiswürdigungen vorzunehmen, wie sie in einem Zivilprozess üblich sind (z.B. IT-Forensik für Chats oder Bausachverständige für den Hauswert).
Die Prüfungspflicht der Notarin beschränkt sich auf das, was „auf dem Tisch liegt“. Wenn die vorgelegten Papiere und Aussagen widersprüchlich sind und keine Seite die andere offensichtlich der Lüge überführt, darf die Notarin nicht Richter spielen. Sie muss den Weg für das Grundbuchamt freimachen. Die Manipulationsvorwürfe waren schlichtweg nicht evident genug, um die Urkunde als offensichtlich gefälscht oder nichtig zu qualifizieren.
Kann man trotz Notarvollzug noch klagen?
Das Urteil des Landgerichts Passau bedeutet nicht, dass der Vertrag zwingend wirksam ist oder dass der Käufer das Haus definitiv behalten darf. Es bedeutet lediglich, dass der Notar nicht die Instanz ist, die diesen Streit entscheidet.
Die Rechtslage ist nun folgende: Die Notarin wird den Eigentumsübergang vollziehen. Das Grundbuch wird geändert. Die Verkäuferin hat jedoch weiterhin das Recht, vor einem Zivilgericht Klage einzureichen (z.B. auf Grundbuchberichtigung oder Rückabwicklung). In diesem Zivilprozess würde dann tatsächlich tiefgreifend geprüft: Es würden unabhängige Wertgutachten erstellt und Zeugen zu den mündlichen Absprachen vernommen. Gewinnt die Verkäuferin dort, wird der Vertrag rückabgewickelt. Der Versuch, dies über eine Beschwerde gegen die Notarin (§ 15 BNotO) im Eilverfahren zu erreichen, war jedoch der falsche verfahrensrechtliche Weg, da der Fall dafür schlicht zu komplex und die Beweislage zu strittig war.
Die Urteilslogik
Die Pflicht eines Notars zur zügigen Vollstreckung einer beurkundeten Urkunde überwiegt die Einwände einer Partei, solange die Unwirksamkeit des Vertrages nicht mit absoluter Sicherheit feststeht.
- Grenze der Evidenzkontrolle: Ein Notar muss den Vollzug einer Urkunde nur dann verweigern, wenn die behauptete Unwirksamkeit des Geschäfts — sei es durch Formfehler oder Sittenwidrigkeit — für ihn ohne jeden vernünftigen Zweifel offensichtlich ist.
- Keine Beweiswürdigung im Notarverfahren: Weder der Notar noch die Beschwerdekammer dürfen komplexe Beweisaufnahmen durchführen, wie etwa die Vernehmung von Zeugen oder die Einholung von Sachverständigengutachten, um strittige Sachverhalte wie Wucher oder nicht beurkundete Nebenabreden zu klären.
- Anforderungen an die Sittenwidrigkeit: Die Vermutung eines groben Missverhältnisses zwischen Leistung und Kaufpreis reicht nicht aus, um den Notarvollzug zu stoppen, wenn die begünstigte Partei plausible Gegenargumente liefert, welche die Verwerflichkeit der Gesinnung nicht zweifelsfrei belegen.
Die Klärung komplexer zivilrechtlicher Streitigkeiten um die Wirksamkeit eines Kaufvertrags bleibt stets den Zivilgerichten vorbehalten, selbst wenn dadurch der Eigentumsübergang zunächst vollzogen wird.
Experten Kommentar
Ein Kaufvertrag, der nach Wucher riecht und mündliche Nebenabreden vermuten lässt, möchte man am liebsten sofort stoppen. Dieses Urteil bringt einen entscheidenden Punkt auf den Tisch: Die Macht des Notars, eine Beurkundung zu blockieren, ist bei strittigen Fakten extrem begrenzt. Der Notar ist kein Richter, der komplexe Beweisaufnahmen wie Sachverständigengutachten oder Zeugenvernehmungen durchführen darf. Sobald die Unwirksamkeit des Geschäfts nicht „ohne jeden vernünftigen Zweifel“ offensichtlich ist, muss die vollzugsreife Urkunde beim Grundbuchamt eingereicht werden. Wer wirklich beweisen will, dass der Vertrag sittenwidrig oder formnichtig ist, muss diesen Streit konsequent vor dem Zivilgericht austragen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf der Notar den Kaufvertrag noch stoppen, wenn ich den Verkauf bereue oder Wucher behaupte?
Wenn Sie den Verkauf bereuen oder Wucher vermuten, darf der Notar den Vollzug des Kaufvertrags in der Regel nicht stoppen. Notare unterliegen der gesetzlichen Vollzugspflicht und müssen die vereinbarten Schritte, wie die Eintragung ins Grundbuch, grundsätzlich durchführen. Ein Stopp ist nur möglich, wenn die Unwirksamkeit des Vertrages zweifelsfrei und offensichtlich ist. Bloßes Bedauern oder emotionale Appelle reichen dafür niemals aus, den Notar zur Blockade zu bewegen.
Die rechtliche Grenze für das Eingreifen des Notars bildet die sogenannte Evidenzkontrolle. Der Notar fungiert nicht als Richter, der komplexe Beweisfragen klären oder Zeugen vernehmen kann. Gemäß § 53 des Beurkundungsgesetzes muss er das Geschäft vollziehen, sobald die formalen Voraussetzungen vorliegen. Er darf nur einschreiten, wenn die Nichtigkeit des Vertrages ‚ohne jeden vernünftigen Zweifel‘ erkennbar ist. Sobald der Sachverhalt strittig oder unklar ist, muss der Notar den Vollzug fortsetzen.
Nehmen wir an, Sie behaupten Wucher wegen eines zu niedrigen Kaufpreises. Trotz eines groben Missverhältnisses muss der Notar den Vollzug fortsetzen, wenn der Käufer plausible Gegendarstellungen liefert. Er kann anführen, dass der Preis aufgrund erheblicher, versteckter Mängel oder vorausgegangener Investitionen gerechtfertigt sei. Da die Feststellung der „verwerflichen Gesinnung“ des Käufers und die tatsächliche Wertfeststellung komplexe Gutachten erfordern, ist die Wucherhaftigkeit selten evident genug für den Notar.
Legen Sie dem Notar die Gründe für die Nichtigkeit sofort schriftlich dar und konsultieren Sie parallel einen Fachanwalt, um eine Klage vor dem Zivilgericht vorzubereiten.
Kann mein Grundstückskaufvertrag ungültig werden, wenn eine mündliche Zusage fehlt?
Der Vertrag kann tatsächlich ungültig werden, wenn die mündliche Absprache ein wesentlicher Bestandteil des Kaufgeschäfts war und nicht nur eine reine Gefälligkeit. Das Beurkundungsgebot bei Grundstücksgeschäften ist streng. Gemäß § 311b des Bürgerlichen Gesetzbuches muss jede Vereinbarung, die den Kauf betrifft, notariell beurkundet werden. Fehlt diese Dokumentation, führt das zur Formnichtigkeit des gesamten Kaufvertrages.
Der Gesetzgeber möchte sicherstellen, dass beide Parteien die Tragweite ihrer Entscheidung vollständig erfassen, bevor sie ein Grundstück übertragen. Das Gesetz erfordert die notarielle Beurkundung aller Abreden, die den Kaufpreis oder die vertragliche Gegenleistung beeinflussen. Wenn Sie beispielsweise die Übernahme von Renovierungskosten als Teil der Gegenleistung vereinbart haben, stellt dies eine beurkundungspflichtige Nebenabrede dar. Ohne ihre Aufnahme in die notarielle Urkunde ist der Vertrag insgesamt unwirksam.
Die entscheidende Frage liegt jedoch in der juristischen Abgrenzung zur unverbindlichen Gefälligkeit. Nur wenn klar ist, dass die mündliche Zusage direkt an den Eigentumsübergang oder die Kaufpreiszahlung geknüpft war, liegt eine beurkundungspflichtige Nebenabrede vor. Bietet der Verkäufer lediglich aus Freundschaft seine gelegentliche Hilfe beim Umzug an, handelt es sich meistens nur um eine Gefälligkeit. Solange Interpretationsspielraum besteht, ist die Nichtigkeit für einen Notar nicht evident, was oft die Klärung durch ein Zivilgericht notwendig macht.
Vergleichen Sie Ihren Vertrag Punkt für Punkt mit Chats oder E-Mails, um Absprachen zu markieren, die direkt an den Kauf geknüpft waren.
Was kann ich tun, wenn der Notar trotz meines Einspruchs den Eigentumsübergang vollzieht?
Die Enttäuschung ist verständlich, doch der Vollzug des Eigentumsübergangs ist nicht das Ende Ihrer rechtlichen Möglichkeiten. Der Notar trifft lediglich eine verfahrensrechtliche Entscheidung und urteilt nicht über die materielle Wirksamkeit des Kaufvertrages. Sie müssen nun den Streit vor die einzig zuständige Instanz tragen: das ordentliche Zivilgericht.
Notare sind nicht befugt, komplexe Beweisaufnahmen durchzuführen, da sie keine Richter sind. Das Eilverfahren der Notarbeschwerde dient nicht dazu, strittige Sachverhalte wie Wucher oder die Existenz beurkundungspflichtiger Nebenabreden abschließend zu klären. Weil die juristische Wirksamkeit des Vertrages noch nicht umfassend bewertet wurde, bleibt Ihnen der Weg der Zivilklage offen. Nur dort kann die notwendige tiefgreifende Beweiswürdigung stattfinden, etwa durch Zeugenvernehmungen und neutrale Sachverständigengutachten.
Der notarielle Vollzug und die damit verbundene Grundbucheintragung sind kein endgültiger Rechtsverlust, selbst wenn das Eigentum übergegangen ist. Gewinnen Sie den anschließenden Zivilprozess, wird der Kaufvertrag als unwirksam behandelt und folglich rückabgewickelt. Das Gericht ordnet in diesem Fall die Grundbuchberichtigung an, wodurch das Eigentum wieder auf Sie zurückfällt. Vermeiden Sie es, sich nur auf das Notarbeschwerdeverfahren zu verlassen, wenn die Beweislage komplex ist.
Lassen Sie umgehend eine Klageschrift, beispielsweise auf Rückabwicklung oder Grundbuchberichtigung, durch einen Fachanwalt vorbereiten und sammeln Sie alle relevanten Beweismittel für das Zivilverfahren.
Muss der Notar einen Vertrag wegen grob zu niedrigem Kaufpreis (Wucher) zwingend ablehnen?
Nein, der Notar muss den Vollzug eines Kaufvertrages selbst bei einem extrem niedrigen Preis grundsätzlich fortsetzen. Ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung allein ist nicht ausreichend, um einen Vertrag als Wucher gemäß § 138 BGB zu stoppen. Der Notar ist zur sogenannten Vollzugspflicht gehalten und darf nur bei einer offensichtlichen Nichtigkeit die Bremse ziehen.
Für die juristische Feststellung von Wucher müssen immer zwei Elemente vorliegen. Neben dem objektiven Missverhältnis ist zwingend die „verwerfliche Gesinnung“ des Käufers erforderlich. Notare wenden die sogenannte Evidenzkontrolle an: Die Unwirksamkeit muss ohne jeden vernünftigen Zweifel offensichtlich sein. Sobald der Käufer plausible Gegendarstellungen liefert – zum Beispiel Hinweise auf erhebliche Mängel am Objekt, notwendige Investitionen oder Vorgespräche über den reduzierten Preis – gilt der Wucher nicht mehr als evident.
Wegen dieser Komplexität darf der Notar keine tiefgreifende Beweisaufnahme durchführen. Die tatsächliche Wertfeststellung des Kaufobjekts und die Prüfung der Gesinnung erfordern komplexe Sachverständigengutachten und Zeugenvernehmungen. Diese Aufgaben obliegen ausschließlich dem Zivilgericht. Solange die Wucherhaftigkeit nicht völlig zweifelsfrei auf der Hand liegt, muss die Notarin den Vollzug fortsetzen, da sie kein Gerichtsurteil vorwegnehmen darf.
Lassen Sie umgehend ein offizielles Verkehrswertgutachten erstellen und dokumentieren Sie parallel die Unerfahrenheit oder Zwangslage des Verkäufers, um die verwerfliche Gesinnung zu belegen.
Wann darf ein Notar Beweise zu Wucher oder Nebenabreden nicht mehr prüfen?
Notare sind keine Ermittler oder Richter. Sie dürfen keine Beweise mehr prüfen, sobald die Klärung des Sachverhalts eine komplexe Beweiswürdigung erfordert. Dies schließt umfangreiche Zeugenvernehmungen, IT-forensische Analysen von Chatverläufen oder die Einholung unabhängiger Sachverständigengutachten ein. Die notarielle Prüfungspflicht endet genau dort, wo die Rolle des Zivilrichters beginnt.
Die Regel der Evidenzkontrolle besagt, dass Notare den Vollzug nur bei einer offensichtlichen und zweifelsfreien Unwirksamkeit des Vertrages stoppen dürfen. Ihre Aufgabe beschränkt sich darauf, das zu prüfen, was bereits vorliegt und sofort evident ist. Sie dürfen keine aufwendige Detektivarbeit leisten, um Manipulationen aufzudecken oder tiefgründige Wahrheitsfindungen zu betreiben. Widersprechen sich die vorgelegten Dokumente oder Behauptungen der Vertragsparteien, darf der Notar nicht in die Rolle des Richters schlüpfen und den Streit materiell entscheiden.
Nehmen wir an, Sie legen Privatgutachten vor, aber die Gegenseite kontert mit plausiblen Gegenargumenten, wie beispielsweise erhebliche Mängel des Objekts. Weder der Notar noch die nachgeordnete Beschwerdekammer sind dazu befugt, ein ordentliches Beweisverfahren zu initiieren und neutrale Sachverständige zu bestellen. Nur das Zivilgericht kann formelle Schritte wie die Bestellung eines IT-Forensikers oder Bausachverständigen durchführen, um den tatsächlichen Wert oder die Echtheit der Absprachen zu klären.
Konzentrieren Sie sich bei komplexen und strittigen Beweislagen darauf, schnellstmöglich eine Zivilklage einzureichen, da nur dort die notwendige Beweisaufnahme stattfindet.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Evidenzkontrolle
Juristen nennen das Evidenzkontrolle die strenge Prüfungspflicht des Notars, ob ein Rechtsgeschäft offensichtlich und zweifelsfrei unwirksam ist, bevor er den Vollzug verweigert. Dieses Prinzip löst das Spannungsfeld zwischen der Vollzugspflicht des Notars und seinem Verbot, an illegalen Geschäften mitzuwirken. Das Gesetz will verhindern, dass Notare die Rolle des Zivilrichters übernehmen und komplexe Beweisfragen klären.
Beispiel: Weil der Wucher-Einwand der Verkäuferin nicht ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar war und der Käufer plausible Gegendarstellungen lieferte, verlangte die Evidenzkontrolle von der Notarin die Fortsetzung des Vollzugs.
Formnichtigkeit
Eine Formnichtigkeit liegt vor, wenn ein Vertrag ungültig ist, weil er eine gesetzlich vorgeschriebene Form nicht eingehalten hat, wie etwa die notarielle Beurkundung bei Grundstücksgeschäften gemäß § 311b BGB. Mit dem strengen Beurkundungsgebot soll der Gesetzgeber sicherstellen, dass Vertragsparteien die enorme Tragweite eines Grundstückskaufs vollständig erkennen und vor Übereilung geschützt sind.
Beispiel: Hätte der Notar die mündliche Nebenabrede bezüglich des Umzugshelfens nachweislich nicht beurkundet, wäre der gesamte Kaufvertrag wegen Formnichtigkeit unwirksam gewesen.
Grundbuchberichtigung
Eine Grundbuchberichtigung ist der rechtliche Vorgang, bei dem das Grundbuch korrigiert wird, weil es aufgrund eines unwirksamen Rechtsgeschäfts unrichtig geworden ist. Dieses Instrument dient der Wahrung des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs und stellt sicher, dass die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse mit der amtlichen Eintragung übereinstimmen.
Beispiel: Im Falle eines erfolgreichen Prozesses gegen den Käufer hätte die Verkäuferin Anspruch auf Grundbuchberichtigung, wodurch das Eigentum wieder auf sie zurückgefallen wäre.
Nebenabrede (Beurkundungspflichtig)
Als beurkundungspflichtige Nebenabrede bezeichnet man eine zusätzliche, mündlich getroffene Vereinbarung, die einen wesentlichen Bestandteil des Hauptvertrages, wie beispielsweise den Kaufpreis oder die vertragliche Gegenleistung, beeinflusst. Beim Grundstückskauf müssen Juristen jede einzelne Leistung und Gegenleistung notariell festhalten, damit nicht Teile des Geschäfts – wie die Zusage von Hilfsleistungen – die formelle Wirksamkeit untergraben.
Beispiel: Die Behauptung der Verkäuferin, die Hilfe beim Umzug sei eine beurkundungspflichtige Nebenabrede gewesen, zielte darauf ab, den gesamten Grundstückskaufvertrag für nichtig zu erklären, weil die Zusage nicht im Notarvertrag stand.
Vollzugspflicht
Die Vollzugspflicht ist die gesetzliche Verpflichtung des Notars (§ 53 BeurkG), eine vollzugsreife Urkunde beim Grundbuchamt einzureichen und alle weiteren Schritte zur Abwicklung des Vertrages zu unternehmen. Notare fungieren als Dienstleister der Rechtspflege und müssen das Verfahren zügig abschließen, sobald die formalen Voraussetzungen erfüllt sind, um willkürliche Verzögerungen zu vermeiden.
Beispiel: Die Notarin musste ihrer Vollzugspflicht nachkommen und den Eigentumsübergang weiter vorantreiben, da die Beweislage für Wucher oder Formnichtigkeit nicht eindeutig genug war.
Wucher
Wucher (§ 138 BGB) macht ein Rechtsgeschäft sittenwidrig und damit nichtig, wenn ein grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht und zusätzlich eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten vorliegt. Das Gesetz schützt Vertragsparteien vor Ausbeutung in Zwangslagen oder mangelnder Geschäftserfahrung, indem es besonders unfaire Geschäfte für unwirksam erklärt.
Beispiel: Obwohl der Kaufpreis von 110.000 Euro weit unter dem geschätzten Verkehrswert von 300.000 Euro lag, reichte dieser Preisunterschied allein nicht aus, um den Vertrag für die Notarin als evidenten Wucher zu qualifizieren.
Das vorliegende Urteil
LG Passau – Az.: 2 T 75/20 – Beschluss vom 06.04.2021
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