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Neubeurkundung Grundstückskaufvertrag nach Erwerberrücktritt vom ersten Kaufvertrag

OLG Rostock – Az.: 5 W 89/16 – Beschluss vom 12.11.2018

1. Die sofortige Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Stralsund vom 05.09.2016, Az. 6 OH 16/16, wird zurückgewiesen.

2. Der Antragsteller trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens.

3. Der Wert des Beschwerdeverfahrens beträgt 485,52 €.

Gründe

I.

Mit Kostenberechnung vom 14.03.2016 stellte der Notar dem Antragsteller als Kostenschuldner zu 1/2 Gebühren und Auslagen in Höhe von insgesamt 908,62 € in Rechnung. Der Antragsteller hat beanstandet, dass der Notar eine Gebühr für die Beurkundung eines Kaufvertrages Grundbesitz Neuabschluss in Höhe von 816,00 € berechnet hat. Den Widerspruch des Antragstellers vom 14.06.2016 gegen die Rechnung vom 14.03.2016 hat das Landgericht als Antrag auf gerichtliche Entscheidung nach § 127 Abs. 1 Satz 2 GNotKG ausgelegt und mit Beschluss vom 05.09.2016 die Beanstandung gegen die Kostenrechnung zurückgewiesen. Die gerügte Gebühr nach KV 21100 sei entstanden. Wie sich aus dem einleitenden Satz in der Urkunde vom 03.03.2016 ergebe, habe zwischen den Kaufvertragsparteien Streit über die Wirksamkeit des von der Firma S. erklärten Rücktritts bestanden. Somit stelle sich die beurkundete Vereinbarung als ein Vergleich dar, in dem ein sich aus dem Rücktritt folgender Streit beseitigt worden sei. Da der Antragsteller der Höhe der Gebühr und dem zugrundeliegenden Geschäftswert nicht entgegengetreten ist, habe das Gericht davon abgesehen, die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars und die Ländernotarkammer anzuhören.

Gegen diesen ihm am 21.09.2016 zugestellten Beschluss hat der Antragsteller am 04.10.2016 Beschwerde eingelegt, die er am 07.10.2016 begründet hat. Die Entscheidung berücksichtige nicht, dass die Rechtsvertreter beider Parteien dem Notar eine abschließend ausgehandelte Vereinbarung mit dem Auftrag vorgelegt hätten, diese kurzfristig zu beurkunden. Es sei weder ersichtlich, noch bewiesen, dass der Notar ihnen mitgeteilt habe, die ausgehandelte Vereinbarung könne in der vorgelegten Form nicht beurkundet werden. Im Fall der Abweichung von seinem Auftrag hätte der Notar zudem über Alternativen und Kostenwirkungen informieren müssen. Dies sei jedoch nicht erfolgt. Das Landgericht habe es auch fehlerhaft versäumt, die vorgesetzte Dienstbehörde des Notars sowie die Ländernotarkasse anzuhören, denn die Höhe der Gebühr und der zugrundeliegende Geschäftswert seien sehr wohl bestritten. Die Beurkundung eines Nachtrages zu einem Grundstückskaufvertrag hätte zu einem anderen Geschäftswert geführt. Auch habe es der Notar versäumt, die bereits erbrachten und am 30.10.2014 in Rechnung gestellten notariellen Entwurfskosten auf das erneute Beurkundungsverfahren anzurechnen. Denn der Notar habe seinen eigenen damaligen Entwurf inhaltsgleich übernommen. Mit der Begründung, dass Teil A identisch übernommen worden sei, habe der Notar auch auf das Verlesen der „Verweisungsurkunde“ verzichtet. Den Minderaufwand hätte der Notar im Rahmen der Gebührenberechnung berücksichtigen müssen.

Der Senat hat Stellungnahmen der Ländernotarkasse vom 08.09.2017 sowie der vorgesetzten Dienststelle des Notars vom 02.10.2017 eingeholt.

II.

Die gem. § 129 Abs. 1 GNotG zulässige Beschwerde des Antragstellers hat in der Sache keinen Erfolg. Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht Stralsund mit dem angefochtenen Beschluss vom 05.09.2016 die Beanstandungen des Antragstellers gegen die Kostenberechnung des Notars Dr. H. vom 14.03.2016 zurückgewiesen. Die vom Antragsteller zu Recht als verfahrensfehlerhaft unterlassene Anhörung der Ländernotarkasse hat der Senat eingeholt. Der Präsident des Landgerichts hatte ebenfalls Gelegenheit zur Stellungnahme.

1. Die Kostenberechnung vom 14.03.2016 ist nicht zu beanstanden.

Der Senat schließt sich der Wertung der Ländernotarkasse an, wonach die Vereinbarung vom 03.03.2016 in jedem Fall mit einer 2,0 Beurkundungsgebühr nach Nr. 21100 KV GNotKG für die Neubeurkundung des Kaufvertrages A und einer weiteren – hier nicht in Streit stehenden – 1,0 Beurkundungsgebühr nach Nr. 21102 Nr. 2 KV GNotKG für die Aufhebung des Kaufvertrages B zu bewerten ist, weil das GNotKG für einen Vergleich weder einen speziellen Gebührentatbestand noch eine spezielle Geschäftswertvorschrift vorsieht.

Zwar trifft es zu, dass sich der Geschäftswert für Nachträge zu einem bestehenden Vertrag nach dem geänderten bzw. nachträglich geregelten Gegenstand bestimmt. Hier haben die Vertragspartner indessen keinen bestehenden Vertrag geändert. Vielmehr haben sie mit dem notariellen Vertrag vom 03.03.2016 im Hinblick auf den möglicherweise wirksam erklärten Rücktritt der Erwerberin den vormals in Teil A des notariellen Vertrages vom 22.10.2014 vereinbarten Grundstückskaufvertrag vorsorglich neu abgeschlossen (vgl. S. 4 der Vertragsurkunde).

Eine Anrechnung der Gebühren aus dem Beurkundungsverfahren vom 22.10.2014 auf das neue Verfahren vom 03.03.2016 ist nicht vorzunehmen. Die vom Antragsteller in Bezug genommene Vorbemerkung 2.4.1 Abs. 6 KV GNotKG erfasst die Fälle, in denen ein Entwurf außerhalb eines Beurkundungsverfahrens mit einer Entwurfsgebühr nach Nr. 24100 ff. KV GNotKG abgerechnet wurde und demnächst auf der Grundlage des Entwurfs eine Beurkundung durchgeführt wird. Eine vergleichbare Sachlage ist hier nicht gegeben. Zutreffend hat die Ländernotarkasse in ihrer Stellungnahme vom 08.09.2017 zudem darauf verwiesen, dass auch die Anrechnungsvoraussetzungen der Vorbemerkung 2.1.3 Abs. 2 KV GNotKG nicht vorliegen, da das erste Beurkundungsverfahren im Oktober 2014 nicht vorzeitig beendet, sondern durchgeführt worden war.

2. Gemessen an den von der Ländernotarkammer in der Stellungnahme vom 08.09.2017 zutreffend dargestellten Grundsätzen zu der Frage, wann von einer unrichtigen Sachbehandlung im Sinne von § 21 Abs. 1 Satz 1 GNotKG auszugehen ist, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen vollumfänglich Bezug nimmt, liegen die Voraussetzungen, hier von einer Erhebung der Notarkosten ganz oder zumindest teilweise abzusehen, nicht vor.

2.1. Der Senat teilt die Ansicht der Ländernotarkammer, dass hier auf Grund des Streits der Vertragspartner über die Wirksamkeit des erklärten Rücktritts der Erwerberin von dem am 22.10.2014 beurkundeten Grundstückskaufvertrag für den Erwerb des Grundstückes ein Neuabschluss des Vertrages in notarieller Form erforderlich war.

Durch einen wirksamen Rücktritt, der als einseitiges Gestaltungsrecht grundsätzlich keiner Form bedarf und unwiderruflich ist, wird das Vertragsverhältnis in ein Abwicklungsschuldverhältnis umgestaltet (§ 346 Abs. 1 BGB). Die beiderseitigen Erfüllungsansprüche und die damit zusammenhängenden sekundären Ansprüche, wie beispielsweise eine Vormerkung, erlöschen (vgl. BGH, Urteil vom 22.01.2009 – IX ZR 66/07 -, juris Rn. 12). Die S.-Projektgesellschaft mbH als Erwerberin des Grundstücks war folglich nach dem Rücktritt, sofern dieser wirksam erklärt worden war, nur noch Buchberechtigte einer keinen Rechtsanspruch verkörpernden Vormerkung, die nicht mehr der Sicherung eines Erwerbsanspruchs diente und damit allenfalls eine formale Rechtsposition ausgedrückt hat. Dementsprechend bedurfte die „Fortsetzung“ des Grundstückskaufvertrages Teil A eines erneuten Vertragsabschlusses, d. h. einer erneuten Übereignung des Grundstückes an die Stil-Projektgesellschaft mbH in der gem. § 311 b Abs. 1 BGB vorgeschriebenen notariellen Form. Dass der neu abgeschlossene notarielle Kaufvertrag vom 03.03.2016 hinsichtlich der im Vergleich zum notariellen Kaufvertrag vom 22.10.2014 unverändert gebliebenen Vereinbarungen nach § 13a BeurkG darauf verweist, dass Teil A des notariellen Vertrages vom 22.10.2014 „nach Maßgabe nachstehender Änderungen und im übrigen unverändert durchgeführt werden“ soll, ändert nichts an der rechtlichen Wertung, dass es sich um den erforderlichen Neuabschluss des Grundstückskaufvertrages handelt.

Eine alternative Gestaltungsmöglichkeit, die zwar kostengünstiger, rechtlich aber gleich sicher, sachdienlich und auch üblich gewesen wäre, gab es nicht. Zwischen den Vertragspartnern bestand Streit über die Wirksamkeit des Rücktritts. Der Antragsgegner durfte daher in vertretbarer Weise annehmen, dass sich der von ihm beurkundete Grundstückskaufvertrag vom 22.10.2014 in ein Abwicklungsverhältnis umgewandelt hatte und dass es deshalb für die Übertragung des Eigentums an dem Grundstück auf die Erwerberin der Beurkundung eines neuen Kaufvertrages bedurfte.

2.2. Der Antragsgegner hat den von ihm überarbeiteten Vertragsentwurf mit den Beteiligten abgestimmt. Er hat den überarbeiteten Entwurf am 02.03.2016 per e-Mail nicht nur an die von den Vertragsbeteiligten beauftragten Rechtsanwälte B. und Dr. J., sondern auch an den Antragsteller persönlich übersandt.

2.3. Zur Belehrung über die gesetzlich anfallenden Kosten ist ein Notar im Regelfall nicht verpflichtet (vgl. BGH, Beschluss vom 20. Oktober 2009 – VIII ZB 13/08 -, juris). Vorliegend bestand auch kein Anlass für eine ausnahmsweise vorzunehmende Belehrung, zumal beide Partner des zu beurkundenden Vertrages anwaltlich vertreten waren.

III.

Gerichtsgebühren sind in Ermangelung eines Gebührentatbestandes in Teil 1 des Kostenverzeichnisses zum GNotKG nicht zu erheben.

Die Entscheidung über die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens beruht auf § 130 Abs. 3 Satz 1 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 1 Satz 1 und 2 FamFG. Es entspricht der Billigkeit, dem unterlegenen Antragsteller die Kosten aufzuerlegen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes richtet sich nach §§ 61 Abs. 1 Satz 1, 36 Abs. 1 GNotKG. Der Beschwerdewert entspricht dem Abänderungsbegehren des Antragstellers, der eine Reduzierung der streitgegenständlichen Kostenrechnung um 485,52 € (1/2 von 816,00 € zzgl. Umsatzsteuer) verlangt hat.

 

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