Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Aktuelles Urteil zur Mitübertragungspflicht von Tiefgaragenstellplätzen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Muss der Notar bei einem Wohnungskauf automatisch nachfragen, ob ein Tiefgaragenstellplatz mit übertragen werden soll?
- Welche Informationen muss der Notar unbedingt bei einem Wohnungskauf erfragen, um seine Sorgfaltspflicht zu erfüllen?
- Kann der Notar bei der Übertragung einer Wohnung einfach davon ausgehen, dass alle relevanten Objekte (z. B. Stellplatz) mit übertragen werden sollen, obwohl die Beteiligten dies nicht explizit angeben?
- Wer ist bei der Übertragung einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes verantwortlich dafür, dass alle relevanten Objekte im Kaufvertrag aufgeführt werden?
- Was passiert, wenn im Kaufvertrag nur die Wohnung, aber nicht der Tiefgaragenstellplatz aufgeführt ist?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Der Notar hatte keine Amtspflicht verletzt, indem er die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes nicht mitbeurkundete.
- Es besteht keine generelle Pflicht für Notare, von sich aus nach zugehörigen Stellplätzen zu fragen, wenn diese von den Beteiligten nicht erwähnt werden.
- Die Verantwortung für die vollständige Benennung aller zu übertragenden Objekte liegt bei den Vertragsparteien.
- Es gibt keinen zwingenden Zusammenhang zwischen einer Eigentumswohnung und einem Tiefgaragenstellplatz, auch wenn dies in manchen Städten üblich sein mag.
- Wohnung und Stellplatz sind rechtlich getrennte Einheiten und müssen bei einer Übertragung separat behandelt werden.
- Notare dürfen sich grundsätzlich auf die Angaben der Beteiligten verlassen, solange keine offensichtlichen Unstimmigkeiten vorliegen.
- Die Klägerin konnte nicht beweisen, dass sie den Notar auf die Existenz des Stellplatzes hingewiesen hatte.
- Das Gericht sah keine Pflichtverletzung des Notars und wies die Schadensersatzklage ab.
- Der Fall verdeutlicht die Wichtigkeit einer sorgfältigen Vorbereitung und klaren Kommunikation bei Immobilientransaktionen.
- Käufer und Verkäufer sollten alle zu übertragenden Objekte explizit benennen, um spätere rechtliche Komplikationen zu vermeiden.
Aktuelles Urteil zur Mitübertragungspflicht von Tiefgaragenstellplätzen
Der Kauf einer Wohnung ist für viele Menschen ein wichtiger Schritt im Leben, der oftmals mit vielen Fragen und Entscheidungen verbunden ist. Zu den häufigen Fragen gehört auch, ob ein Tiefgaragenstellplatz direkt mit der Wohnung erworben werden soll oder ob man dies später separat regeln kann. Die Rechtslage ist hier komplex und hängt von verschiedenen Faktoren ab, insbesondere von der Formulierung im Kaufvertrag und der Art des Stellplatzes.
Besonders wichtig in diesem Zusammenhang ist die Frage, ob der Notar bei der Eigentumsübertragung der Wohnung eine sogenannte Mitübertragungspflicht für den Stellplatz hat. Mit anderen Worten: Muss der Notar die Übertragung des Stellplatzes im Notarvertrag eintragen, auch wenn dies im Kaufvertrag nicht explizit gefordert wird? Dies hängt von der Art des Stellplatzes und der Beziehung zwischen Wohnung und Stellplatz ab. So ist beispielsweise bei einem Stellplatz, der auf die Wohnung „zugeschnitten“ ist, eine Mitübertragungspflicht des Notars besonders wahrscheinlich. Im Folgenden soll ein aktuelles Gerichtsurteil näher beleuchtet werden, welches wichtige Hinweise auf die rechtliche Situation im Fall der Pflicht zur Mitübertragung eines Tiefgaragenstellplatzes liefert.
Der Fall vor Gericht
Notarielle Pflichten bei Übertragung von Wohnungseigentum und Tiefgaragenstellplatz
Im vorliegenden Fall ging es um einen Rechtsstreit zwischen einer Klägerin und einem Notar. Die Klägerin machte Schadensersatzansprüche gegen den Notar geltend, weil dieser bei der Beurkundung eines Übertragungsvertrages für eine Eigentumswohnung den zugehörigen Tiefgaragenstellplatz nicht mit übertragen hatte.
Der Kern des Falles lag darin, dass die Klägerin und ihr Vater im Jahr 2007 beabsichtigten, den dem Vater gehörenden Miteigentumsanteil an einer Wohnung und einem Stellplatz auf die Klägerin zu übertragen. Der beklagte Notar beurkundete jedoch nur die Übertragung des Miteigentumsanteils an der Wohnung, nicht aber am Tiefgaragenstellplatz. Dies fiel erst 2012 auf, als die Klägerin die Wohnung samt Stellplatz an einen Dritten verkaufen wollte. Da sie nicht Alleineigentümerin des Stellplatzes war, ergaben sich Probleme bei der Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer.
Streitpunkte zur notariellen Sorgfaltspflicht
Die zentrale Frage des Rechtsstreits war, ob der Notar seine Amtspflichten verletzt hatte, indem er die Übertragung des Stellplatzes nicht mit beurkundete. Die Klägerin argumentierte, der Notar hätte von sich aus nachfragen müssen, ob zu der Wohnung ein Stellplatz gehöre und ob dieser mitübertragen werden solle. Sie begründete dies damit, dass es in München üblich sei, dass zu jeder Eigentumswohnung auch ein Tiefgaragenstellplatz gehöre. Zudem hätte sich aus dem Grundbuch ergeben, dass zu dem Anwesen eine Tiefgarage gehöre und dass für eine eingetragene Grundschuld ein weiteres Grundstück (der Stellplatz) mithafte.
Der beklagte Notar hingegen bestritt, dass die Beteiligten die Übertragung des Stellplatzes angesprochen hätten. Er argumentierte, bei der Übertragung von Wohnung und Stellplatz handele es sich um rechtlich und nach allgemeinem Verständnis unterschiedliche Vorgänge. Er sei daher nicht verpflichtet gewesen, nach weiteren zu übertragenden Objekten zu forschen.
Gerichtliche Würdigung der notariellen Pflichten
Das Landgericht München I kam zu dem Schluss, dass der Notar keine ihm obliegenden Amtspflichten verletzt hatte. Es sah es als nicht erwiesen an, dass die Beteiligten den Notar mit der Beurkundung der Stellplatzübertragung beauftragt hatten. Die Klägerin hatte dafür keinen Beweis angeboten, und ihre Behauptung stand im Widerspruch zu ihrer Aussage, ihr sei die Problematik der getrennten Übertragung gar nicht bewusst gewesen.
Das Gericht stellte klar, dass ein Notar zwar den Willen der Beteiligten erforschen und den Sachverhalt klären muss. Er darf sich dabei aber grundsätzlich auf die Angaben der Beteiligten verlassen. Eine Pflicht zur Nachfrage bezüglich des Stellplatzes sah das Gericht nicht als gegeben an. Weder aus der Existenz einer Tiefgarage in der Wohnanlage noch aus der Mithaftung eines weiteren Grundstücks für eine frühere Grundschuld ergebe sich zwingend, dass zu der Wohnung ein Stellplatz gehöre, der mitübertragen werden sollte.
Bedeutung für Wohnungskäufer und rechtliche Konsequenzen
Das Urteil verdeutlicht, wie wichtig es für Käufer und Verkäufer von Eigentumswohnungen ist, alle zu übertragenden Objekte explizit anzusprechen. Es kann nicht davon ausgegangen werden, dass ein Stellplatz automatisch mit einer Wohnung übertragen wird, selbst wenn er ursprünglich dazugehörte.
Die Entscheidung zeigt auch, dass die notarielle Sorgfaltspflicht Grenzen hat. Ein Notar muss nicht von sich aus nach möglicherweise vorhandenen Stellplätzen fragen, wenn die Beteiligten diese nicht erwähnen. Für Wohnungskäufer bedeutet dies, dass sie selbst aktiv werden und alle zu erwerbenden Objekte genau benennen müssen.
Im vorliegenden Fall führte dies dazu, dass die Klägerin erhebliche Kosten tragen musste, um nachträglich Alleineigentümerin des Stellplatzes zu werden. Die Klage auf Schadensersatz gegen den Notar wurde abgewiesen, da das Gericht keine Pflichtverletzung feststellte. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vorbereitung und klaren Kommunikation bei Immobilientransaktionen, um spätere rechtliche und finanzielle Komplikationen zu vermeiden.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung unterstreicht die Grenzen der notariellen Sorgfaltspflicht bei Immobilienübertragungen. Ein Notar ist nicht verpflichtet, von sich aus nach möglicherweise zugehörigen Objekten wie Stellplätzen zu fragen, wenn diese von den Beteiligten nicht explizit erwähnt werden. Die Verantwortung liegt bei den Vertragsparteien, alle zu übertragenden Objekte klar zu benennen. Dies verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Vorbereitung und präzisen Kommunikation bei Immobilientransaktionen, um spätere rechtliche und finanzielle Komplikationen zu vermeiden.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Als potentieller Wohnungskäufer müssen Sie besonders aufmerksam sein, wenn es um die Übertragung von Tiefgaragenstellplätzen geht. Das Urteil macht deutlich, dass Notare nicht verpflichtet sind, von sich aus nach zugehörigen Stellplätzen zu fragen. Die Verantwortung liegt bei Ihnen, alle zu übertragenden Objekte explizit zu benennen. Auch wenn ein Stellplatz zur Wohnung gehört, wird er nicht automatisch mitübertragen. Um kostspielige Komplikationen zu vermeiden, sollten Sie vor der Beurkundung genau klären, welche Objekte Teil des Kaufvertrags sind, und dies dem Notar ausdrücklich mitteilen. Seien Sie sich bewusst, dass Wohnung und Stellplatz rechtlich getrennte Einheiten sind und separat behandelt werden müssen.
FAQ – Häufige Fragen
Sie stehen vor einer notariellen Pflicht bei der Immobilienübertragung? Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen verständliche Antworten auf Ihre Fragen rund um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie. Informieren Sie sich jetzt über die rechtlichen Vorgaben und die Rolle des Notars bei diesem wichtigen Schritt!
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Muss der Notar bei einem Wohnungskauf automatisch nachfragen, ob ein Tiefgaragenstellplatz mit übertragen werden soll?
- Welche Informationen muss der Notar unbedingt bei einem Wohnungskauf erfragen, um seine Sorgfaltspflicht zu erfüllen?
- Kann der Notar bei der Übertragung einer Wohnung einfach davon ausgehen, dass alle relevanten Objekte (z. B. Stellplatz) mit übertragen werden sollen, obwohl die Beteiligten dies nicht explizit angeben?
- Wer ist bei der Übertragung einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes verantwortlich dafür, dass alle relevanten Objekte im Kaufvertrag aufgeführt werden?
- Was passiert, wenn im Kaufvertrag nur die Wohnung, aber nicht der Tiefgaragenstellplatz aufgeführt ist?
Muss der Notar bei einem Wohnungskauf automatisch nachfragen, ob ein Tiefgaragenstellplatz mit übertragen werden soll?
Der Notar hat keine automatische Nachfragepflicht bezüglich der Übertragung eines Tiefgaragenstellplatzes beim Wohnungskauf. Seine Aufgabe besteht darin, den Kaufgegenstand vollständig und korrekt im Kaufvertrag zu erfassen, basierend auf den Informationen, die ihm von den Vertragsparteien mitgeteilt werden.
Die rechtliche Situation bei Tiefgaragenstellplätzen ist komplex:
– Tiefgaragenstellplätze können als Teileigentum mit eigenem Grundbuchblatt existieren.
– Sie können auch als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum definiert sein.
In beiden Fällen ist eine explizite Erwähnung im Kaufvertrag notwendig, um eine Übertragung sicherzustellen.
Die Verantwortung, dem Notar alle relevanten Informationen zum Kaufobjekt mitzuteilen, liegt primär bei den Vertragsparteien, insbesondere beim Verkäufer. Der Notar muss die ihm zur Verfügung gestellten Informationen verarbeiten und in den Vertrag einarbeiten.
Für Käufer ist es ratsam, vor der Beurkundung aktiv beim Verkäufer und Notar nachzufragen, ob ein Tiefgaragenstellplatz zur Wohnung gehört und wie dieser rechtlich zugeordnet ist. Dies verhindert spätere Missverständnisse und stellt sicher, dass alle gewünschten Eigentumsrechte korrekt übertragen werden.
Der Notar hat eine Aufklärungspflicht gegenüber beiden Parteien. Wenn ihm Informationen über einen zur Wohnung gehörenden Tiefgaragenstellplatz vorliegen, muss er dessen rechtliche Zuordnung und die Notwendigkeit der Übertragung im Kaufvertrag erläutern.
Bei Sondernutzungsrechten an Tiefgaragenstellplätzen ist besondere Vorsicht geboten. Diese werden in der Regel mit der Wohnung übertragen, sollten aber im Kaufvertrag explizit erwähnt werden, um Klarheit zu schaffen.
Für eine rechtssichere Gestaltung des Kaufvertrags ist es entscheidend, dass alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer und Notar – offen kommunizieren und alle relevanten Aspekte des Kaufobjekts, einschließlich etwaiger Tiefgaragenstellplätze, besprechen und im Vertrag festhalten.
Welche Informationen muss der Notar unbedingt bei einem Wohnungskauf erfragen, um seine Sorgfaltspflicht zu erfüllen?
Der Notar hat bei einem Wohnungskauf eine umfassende Sorgfaltspflicht und muss bestimmte Informationen zwingend erfragen, um diese zu erfüllen:
Identität und Vertretungsbefugnis der Beteiligten
Der Notar muss die Identität der Vertragsparteien zweifelsfrei feststellen. Dazu gehört die Überprüfung der Personalausweise oder Reisepässe. Bei Vertretungen ist die Vorlage einer gültigen Vollmacht erforderlich.
Eigentumsverhältnisse und Grundbuchstand
Es ist essentiell, dass der Notar den aktuellen Grundbuchstand einsieht und prüft. Dabei muss er insbesondere nach eingetragenen Belastungen wie Grundschulden, Hypotheken oder Dienstbarkeiten fragen. Auch mögliche Vorkaufsrechte sind zu berücksichtigen.
Beschaffenheit und Zustand der Wohnung
Der Notar sollte nach bekannten Mängeln oder Schäden an der Immobilie fragen. Wichtig ist auch die Klärung, ob es sich um Wohnungs- oder Teileigentum handelt und ob Sondernutzungsrechte bestehen.
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten
Die genaue Höhe des Kaufpreises sowie die vereinbarten Zahlungsmodalitäten müssen vom Notar erfragt und im Vertrag festgehalten werden. Dazu gehören auch Informationen zur Finanzierung, insbesondere wenn eine Grundschuld eingetragen werden soll.
Übergabetermin und Besitzverhältnisse
Der Notar muss den geplanten Übergabetermin der Wohnung erfragen. Zudem ist zu klären, ob die Wohnung vermietet ist oder Mietverhältnisse bestehen, die vom Käufer übernommen werden sollen.
Zubehör und Einrichtungsgegenstände
Es ist wichtig zu erfragen, welche Einrichtungsgegenstände oder Zubehör mit der Wohnung verkauft werden sollen. Dies betrifft beispielsweise Einbauküchen, Beleuchtung oder Gartengeräte.
Energieausweis
Der Notar sollte nach dem Vorhandensein eines Energieausweises fragen, da dessen Vorlage gesetzlich vorgeschrieben ist.
Altlasten und Baulasten
Informationen zu möglichen Altlasten oder Baulasten auf dem Grundstück müssen erfragt werden, da diese erhebliche rechtliche und finanzielle Konsequenzen haben können.
Wohnungseigentümergemeinschaft
Bei Eigentumswohnungen muss der Notar nach der Teilungserklärung, der Gemeinschaftsordnung und eventuellen Beschlüssen der Eigentümerversammlung fragen, die den Käufer binden könnten.
Stellplätze und Sondernutzungsrechte
Der Notar muss explizit nach zugehörigen Stellplätzen oder Tiefgaragenplätzen fragen und klären, ob diese als Sondereigentum oder Sondernutzungsrecht zur Wohnung gehören.
Gewährleistungsausschlüsse
Es ist wichtig zu erfragen, ob und in welchem Umfang Gewährleistungsrechte ausgeschlossen werden sollen, insbesondere bei gebrauchten Immobilien.
Vorkaufsrechte
Der Notar muss nach möglichen Vorkaufsrechten fragen, sei es gesetzlicher oder vertraglicher Natur.
Erschließungskosten
Es sollte geklärt werden, ob alle Erschließungskosten bezahlt sind oder ob noch Zahlungen ausstehen, die der Käufer übernehmen muss.
Durch das sorgfältige Erfragen dieser Informationen erfüllt der Notar seine Sorgfaltspflicht und trägt dazu bei, dass der Wohnungskauf rechtssicher und im Interesse beider Parteien abgewickelt wird. Die aktive Mitwirkung von Käufer und Verkäufer ist dabei unerlässlich, um alle relevanten Aspekte zu berücksichtigen und potenzielle Streitigkeiten zu vermeiden.
Kann der Notar bei der Übertragung einer Wohnung einfach davon ausgehen, dass alle relevanten Objekte (z. B. Stellplatz) mit übertragen werden sollen, obwohl die Beteiligten dies nicht explizit angeben?
Der Notar darf bei der Übertragung einer Wohnung nicht ohne Weiteres davon ausgehen, dass alle relevanten Objekte wie beispielsweise ein Stellplatz automatisch mit übertragen werden sollen, wenn die Beteiligten dies nicht ausdrücklich angeben.
Grundsätzlich gilt im Notarrecht der Grundsatz der Vollständigkeit und Klarheit. Der Notar hat die Pflicht, den Willen der Beteiligten zu erforschen, zu klären und rechtlich einwandfrei zu gestalten. Dies bedeutet, dass er aktiv nachfragen und alle wesentlichen Punkte des Rechtsgeschäfts mit den Beteiligten besprechen muss.
Bei der Übertragung einer Wohnung ist es üblich, dass zusätzliche Objekte wie Stellplätze, Kellerräume oder Sondernutzungsrechte mit übertragen werden sollen. Der Notar muss dies jedoch explizit mit den Beteiligten klären und im Vertrag eindeutig festhalten. Er darf nicht stillschweigend davon ausgehen, dass solche Objekte automatisch Teil des Kaufvertrags sind.
Besondere Vorsicht ist bei Tiefgaragenstellplätzen geboten. Diese können rechtlich auf verschiedene Weise mit der Wohnung verbunden sein:
1. Als Sondereigentum
2. Als Teileigentum
3. Als Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum
Je nach rechtlicher Ausgestaltung ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen für die Übertragung. Der Notar muss daher genau prüfen, wie der Stellplatz rechtlich zugeordnet ist und dies im Kaufvertrag präzise abbilden.
Wichtig: Versäumt der Notar es, die genauen Bestandteile des Kaufobjekts zu klären und im Vertrag festzuhalten, kann dies zu erheblichen Problemen führen. Im schlimmsten Fall bleibt der Stellplatz beim Verkäufer, obwohl beide Parteien dessen Übertragung eigentlich beabsichtigt hatten.
Um solche Missverständnisse zu vermeiden, sollte der Notar:
– Aktiv nach zusätzlichen Objekten wie Stellplätzen fragen
– Die rechtliche Zuordnung dieser Objekte prüfen
– Alle zu übertragenden Gegenstände eindeutig im Kaufvertrag benennen
– Bei Unklarheiten weitere Nachforschungen anstellen
Käufer und Verkäufer sollten ihrerseits alle relevanten Objekte, die Teil des Kaufs sein sollen, dem Notar gegenüber explizit benennen. Eine offene Kommunikation aller Beteiligten ist entscheidend, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Wer ist bei der Übertragung einer Wohnung und eines Tiefgaragenstellplatzes verantwortlich dafür, dass alle relevanten Objekte im Kaufvertrag aufgeführt werden?
Bei der Übertragung einer Wohnung mit zugehörigem Tiefgaragenstellplatz liegt die primäre Verantwortung für die vollständige Aufführung aller relevanten Objekte im Kaufvertrag beim beurkundenden Notar. Der Notar hat die Pflicht, alle wesentlichen Aspekte des Kaufs zu erfassen und im Vertrag festzuhalten.
Für eine rechtssichere Übertragung muss der Notar aktiv nachfragen, ob zur Wohnung ein Tiefgaragenstellplatz gehört. Dies ist besonders wichtig, da Tiefgaragenstellplätze oft als separates Teileigentum im Grundbuch eingetragen sind und nicht automatisch mit der Wohnung mitverkauft werden.
Der Verkäufer trägt ebenfalls eine Mitverantwortung, indem er dem Notar alle relevanten Informationen über die zu verkaufenden Objekte zur Verfügung stellen muss. Dies umfasst insbesondere Angaben zu Sondernutzungsrechten oder separatem Teileigentum wie Tiefgaragenstellplätzen.
Auch der Käufer sollte proaktiv handeln und sicherstellen, dass der Tiefgaragenstellplatz, den er erwerben möchte, tatsächlich im Kaufvertrag aufgeführt wird. Dazu gehört die Überprüfung der Teilungserklärung und des Grundbuchs, um die korrekte Zuordnung des Stellplatzes zur erworbenen Wohnung zu verifizieren.
Es ist wichtig zu betonen, dass nur die im Kaufvertrag explizit genannten Objekte tatsächlich den Besitzer wechseln. Wird der Tiefgaragenstellplatz nicht ausdrücklich im Vertrag erwähnt, verbleibt er im Eigentum des Verkäufers, selbst wenn dies nicht der Intention der Parteien entspricht.
Die Verantwortung für die korrekte und vollständige Aufführung aller relevanten Objekte im Kaufvertrag ist somit eine geteilte: Der Notar trägt die Hauptverantwortung für die rechtssichere Gestaltung des Vertrags, während Verkäufer und Käufer durch aktive Mitwirkung und Informationsbereitstellung zum korrekten Vertragsinhalt beitragen müssen.
Was passiert, wenn im Kaufvertrag nur die Wohnung, aber nicht der Tiefgaragenstellplatz aufgeführt ist?
Wenn im Kaufvertrag für eine Eigentumswohnung der zugehörige Tiefgaragenstellplatz nicht explizit aufgeführt ist, kann dies zu erheblichen rechtlichen Problemen führen:
Der Tiefgaragenstellplatz verbleibt in diesem Fall im Eigentum des Verkäufers. Dies gilt selbst dann, wenn der Käufer davon ausging, dass der Stellplatz zur Wohnung gehört. Entscheidend ist allein der Inhalt des notariellen Kaufvertrags.
Für die Übertragung von Immobilieneigentum ist eine präzise Bezeichnung im Kaufvertrag zwingend erforderlich. Fehlt die ausdrückliche Erwähnung des Stellplatzes, wird dieser rechtlich nicht mitverkauft. Der Käufer erwirbt somit kein Eigentum am Stellplatz, auch wenn dies möglicherweise von beiden Parteien beabsichtigt war.
Diese Situation kann verschiedene negative Konsequenzen nach sich ziehen:
– Der Käufer hat keinen rechtlichen Anspruch auf Nutzung des Stellplatzes.
– Der Verkäufer könnte den Stellplatz anderweitig veräußern oder vermieten.
– Es können Streitigkeiten über die Nutzungsrechte und -kosten entstehen.
– Eine nachträgliche Übertragung des Stellplatzes ist mit zusätzlichem Aufwand und Kosten verbunden.
Um solche Probleme zu vermeiden, ist es essentiell, dass alle zum Kaufobjekt gehörenden Bestandteile – einschließlich Tiefgaragenstellplätze – im Kaufvertrag eindeutig benannt und beschrieben werden. Dies umfasst idealerweise die genaue Bezeichnung des Stellplatzes mit Nummer sowie dessen grundbuchrechtliche Zuordnung.
Käufer sollten vor Vertragsunterzeichnung sorgfältig prüfen, ob alle vereinbarten Kaufobjekte korrekt im Vertrag aufgeführt sind. Im Zweifelsfall empfiehlt sich eine Rücksprache mit dem beurkundenden Notar, um die vollständige und korrekte Erfassung aller Vertragsgegenstände sicherzustellen.
Bei bereits abgeschlossenen Verträgen, in denen der Stellplatz versehentlich nicht erwähnt wurde, ist eine umgehende Korrektur durch einen Nachtrag zum Kaufvertrag anzuraten. Dies erfordert erneut die Mitwirkung beider Vertragsparteien sowie eine notarielle Beurkundung.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Miteigentumsanteil: Anteil an einem Grundstück, das mehreren Personen gemeinsam gehört. Jeder Miteigentümer hat das Recht, das Grundstück zu nutzen und darüber zu verfügen, allerdings nur im Rahmen seines Anteils und in Abstimmung mit den anderen Miteigentümern.
- Beurkundung: Die notarielle Beurkundung ist die schriftliche Niederlegung eines Rechtsgeschäfts durch einen Notar. Sie dient der Beweissicherung und der Gewährleistung der Rechtmäßigkeit des Geschäfts. Im Immobilienrecht ist die Beurkundung von Kaufverträgen zwingend vorgeschrieben.
- Amtspflichten: Gesetzlich festgelegte Aufgaben und Verantwortlichkeiten, die ein Amtsträger wie ein Notar erfüllen muss. Im vorliegenden Fall geht es um die Frage, ob der Notar seine Amtspflicht verletzt hat, indem er die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes nicht mitbeurkundet hat.
- Sorgfaltspflicht: Die Pflicht, bei der Ausübung seiner Tätigkeit die im Verkehr erforderliche Sorgfalt walten zu lassen. Ein Notar hat eine besondere Sorgfaltspflicht, da er bei der Beurkundung von Rechtsgeschäften eine wichtige Rolle spielt und die Beteiligten vor rechtlichen Nachteilen schützen soll.
- Schadensersatzansprüche: Ansprüche auf Ersatz des Schadens, der durch eine rechtswidrige Handlung entstanden ist. Im vorliegenden Fall macht die Klägerin Schadensersatzansprüche gegen den Notar geltend, da sie aufgrund der nicht erfolgten Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes finanzielle Nachteile erlitten hat.
- Auflassungsvormerkung: Eine Eintragung im Grundbuch, die den Anspruch eines Käufers auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sichert. Sie verhindert, dass der Verkäufer das Grundstück anderweitig veräußert oder belastet. Im vorliegenden Fall konnte die Auflassungsvormerkung nicht eingetragen werden, da die Klägerin nicht Alleineigentümerin des Stellplatzes war.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 17 BeurkG (Beurkundungsgesetz): Dieses Gesetz regelt die Beurkundung von Rechtsgeschäften durch Notare. Es legt fest, dass Notare bei der Beurkundung die Identität der Beteiligten feststellen, deren Willen erforschen und den Sachverhalt klären müssen. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob der Notar seiner Pflicht zur Klärung des Sachverhalts nachgekommen ist, indem er nicht nach der Mitübertragung des Tiefgaragenstellplatzes gefragt hat.
- § 19 BNotO (Bundesnotarordnung): Diese Vorschrift regelt die Amtspflichten und die Haftung des Notars. Sie besagt, dass der Notar für den Schaden verantwortlich ist, den er durch eine vorsätzliche oder fahrlässige Verletzung seiner Amtspflichten verursacht. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob der Notar seine Amtspflichten verletzt hat, indem er die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes nicht mitbeurkundet hat.
- § 311b BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die notarielle Beurkundungspflicht bei Grundstückskaufverträgen. Er besagt, dass ein Kaufvertrag über ein Grundstück nur wirksam ist, wenn er notariell beurkundet wurde. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes als Teil des Grundstückskaufvertrags anzusehen ist und daher hätte beurkundet werden müssen.
- § 873 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Eintragung von Eigentumsänderungen im Grundbuch. Er besagt, dass das Eigentum an einem Grundstück erst mit der Eintragung im Grundbuch übergeht. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob die fehlende Beurkundung der Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes Auswirkungen auf die Eigentumsübertragung hatte.
- § 925 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch): Dieser Paragraph regelt die Übergabe des Eigentums an beweglichen Sachen. Er besagt, dass das Eigentum an einer beweglichen Sache durch Einigung und Übergabe übergeht. Im vorliegenden Fall ist relevant, ob der Tiefgaragenstellplatz als bewegliche Sache anzusehen ist und daher keine notarielle Beurkundung für die Eigentumsübertragung erforderlich war.
Das vorliegende Urteil
LG München I – Az.: 15 O 2197/15 – Urteil vom 30.09.2015
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1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung des Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.
Tatbestand
Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche aus § 19 BNotO geltend.
Die Klägerin war Anfang des Jahres 2007 Miteigentümerin zu 2/3 einer Eigentumswohnung (Miteigentumsanteil 13,1/1000 an dem vereinigten Grundstück der Gemarkung M Flst. Nr. … und Flst. Nr. … verbunden mit dem Sondereigentum an Wohnung, Speicherabteil, Hobbyraum Nr. … in Haus … laut Aufteilungsplan, … M, eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von M, Bl. … ). Miteigentümer zu 1/3 an der Wohnung war ihr Vater F.
Ferner waren zu diesem Zeitpunkt die Klägerin, ihr Vater und ihre Mutter als Miteigentümerin zu je 1/3 an einem Tiefgaragenstellplatz (Miteigentumsanteil 0,7/1000 an dem vereinigten Grundstück der Gemarkung M, Flst. Nr. … und Flst. Nr. …, verbunden mit dem Sondereigentum an Tiefgaragenstellplatz Nr. … in Haus … laut Aufteilungsplan, …, M, eingetragen im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch von M, Bl. …) eingetragen.
Hintergrund war, dass die Mutter der Klägerin im Jahr 2005 ihren ursprünglichen Miteigentumsanteil an der Eigentumswohnung von 1/3 auf die Klägerin übertragen hatte. Dabei war aber übersehen worden, den Miteigentumsanteil an dem Tiefgaragenstellplatz mit zu übertragen.
Die Klägerin und ihr Vater beabsichtigten, den dem Vater gehörenden Miteigentumsanteil an Wohnung und Stellplatz auf die Klägerin zu übertragen.
Am 20.03.2007 beurkundete der Beklagte den Übertragungsvertrag (UR-Nr. …). In dem Vertrag wurde lediglich die Übertragung des Miteigentumsanteils an der Wohnung, nicht jedoch am Tiefgaragenstellplatz beurkundet.
Die Klägerin bringt vor, den Beteiligten sei nicht bewusst gewesen, dass die Übertragung des Tiefgaragenstellplatzes vom Vertrag nicht erfasst sei. Dass dies nicht der Fall gewesen sei, sei erst im Jahr 2012 aufgefallen, als die Klägerin mit notarieller Urkunde vom … (UR-Nr. … des Notars … in M) die Wohnung samt Stellplatz an einen Dritten verkauft habe.
In der Folgezeit habe für den Käufer keine Auflassungsvormerkung eingetragen werden können, da die Klägerin nicht Alleineigentümerin des Stellplatzes gewesen sei. Da der Vater der Klägerin zwischenzeitlich verstorben sei, habe die Eigentumsfrage nicht ohne weiteres geklärt werden können. Ihr Vater sei von ihr und ihrem Bruder beerbt worden, dieser sei aber ebenfalls verstorben gewesen. Die Klägerin habe letztlich für den Erwerb der auf ihren Vater (und ihre Mutter) entfallenden Miteigentumsanteile am Tiefgaragenstellplatz € 5.000,00 an den Nachlasspfleger des Nachlasses nach ihrem Bruder bezahlt. Von diesem Betrag mache sie € 1.666,50 vorliegend geltend. Ferner seien ihr Kosten für die Erteilung des Erbscheins sowie die Eigentumsumschreibung hinsichtlich des Tiefgaragenstellplatzes entstanden (Einzelheiten in der Klage, S. … = Bl. … der Akten).
Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte habe seine Amtspflichten im Zusammenhang mit der Beurkundung des Übertragungsvertrages verletzt. Die Klägerin wisse nicht mehr, ob die Beteiligten explizit den Auftrag auf Beurkundung der Übertragung des Tiefgaragenstellplatz erteilt hätten. Der Beklagte hätte aber von sich aus nachfragen müssen. Die Übertragung nur der Wohnung mache keinen Sinn. Für den Beklagten sei dies auch erkennbar gewesen. Bereits aus dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs ergebe sich, dass zu dem Anwesen eine Tiefgarage gehöre. Es sei absolut üblich, dass zu jeder Eigentumswohnung auch ein Tiefgaragenstellplatz gehöre. Auch baurechtlich hätte in München zu jeder Wohnung ein Stellplatz nachgewiesen werden müssen. Schließlich ergebe sich aus Abteilung … Nr. … des Grundbuchblattes der Wohnung, dass für die dort eingetragene Grundschuld ein weiteres Grundstück (nämlich der Tiefgaragenplatz) mithafte.
Der Beklagte hätte daher nachfragen müssen, ob zu der Wohnung ein Stellplatz gehöre und ob dieser mitübertragen werden solle, was die Beteiligten bejaht hätten.
Die Klägerin beantragt daher, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.913,03 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins sowie vorgerichtliche Kosten in Höhe von 255,85 € zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, Klageabweisung.
Der Beklagte behauptet, weder die Klägerin noch ihr Vater hätten anlässlich der Übertragung der Wohnung geäußert, dass ein ebenfalls im Eigentum der Familie stehender Tiefgaragenstellplatz mitübertragen werden solle. Der Beklagte habe von der Existenz des Stellplatzes auch keine Kenntnis gehabt. Er bestreitet die Schadenskausalität sowie den behaupteten Aufwand zum Erwerb des Miteigentumsanteils aus dem Nachlass des Bruders.
Der Beklagte meint, er sei zu einer weiteren Nachfrage nicht verpflichtet gewesen. Bei der Übertragung des Miteigentums an einer Wohnung und eines Stellplatzes handele es sich rechtlich und auch nach dem allgemeinen Verständnis um unterschiedliche Vorgänge. Der Beklagte habe nicht nachforschen müssen, ob der Vater der Klägerin noch weitere Objekte übertragen wolle. Aus der Mithaft des Stellplatzes für die Grundschuld ergebe sich nichts anderes, da diese bereits im Jahr 2005 gelöscht worden sei.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsniederschrift vom 30.09.2015 Bezug genommen. Beweise wurden nicht erhoben.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Der beurkundende Notar hat keine ihm obliegenden Amtspflichten verletzt
I. Der Notar war nicht von den Beteiligten mit der Beurkundung der Übertragung des Stellplatzes beauftragt.
Zwar erklärte die Klägerin, ihrer Erinnerung nach habe sie angesprochen, dass zur Wohnung ein Stellplatz gehöre. Der Beklagte hat dies bestritten. Beweis für ihre Behauptung hat die Klägerin – die insoweit beweisbelastet ist – nicht angeboten. Dagegen spricht auch, dass die Klägerin immer wieder betont, ihr und ihrem Vater sei gar nicht bewusst gewesen, dass bei Übertragung der Wohnung der Stellplatz nicht ohne weiteres mitübertragen werde. Wenn der Klägerin und ihrem Vater diese Problematik angeblich also nicht bekannt war, ist es wenig plausibel, dass sie gleichwohl den -gesonderten – Auftrag zur Übertragung des Stellplatzes erteilt haben will.
II. Der Notar war auch nicht verpflichtet nachzufragen, ob ein etwaiger, zur Wohnung „gehörender“, Stellplatz übertragen werden soll.
a. Dass die Klägerin den Beklagten auf die Existenz des Stellplatzes hingewiesen hätte, hat sie nicht unter Beweis gestellt (s.o.).
b. Eine Verpflichtung des Beklagten, hinsichtlich des Stellplatzes nachzufragen, ergibt sich auch nicht aus den sonstigen Umständen.
Gemäß § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Die Vorschrift soll gewährleisten, dass der Notar eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten errichtet (BGH WM 1986, 1283).
Ein Notar kann den Willen der Beteiligten nur dann richtig erfassen und in die passende rechtliche Form kleiden, wenn er den zugrundeliegenden Sachverhalt kennt. Er muss deshalb den Tatsachenkern des Geschäfts aufklären. Dabei ist er zwar auf die Angaben der Beteiligten angewiesen. Er muss sie aber belehren, warum es auf bestimmte Tatsachen ankommen kann, und muss sie entsprechend befragen. Der Notar darf zwar regelmäßig die tatsächlichen Angaben der Beteiligten ohne eigene Nachprüfung als richtig zugrundelegen. Er muss aber bedenken, dass Beteiligte entscheidende Gesichtspunkte, auf die es für das Rechtsgeschäft ankommen kann, möglicherweise nicht erkennen oder rechtliche Begriffe, die auch unter Laien gebräuchlich sind, und die sie ihm als Tatsachen vortragen, möglicherweise falsch verstehen (BGH NJW 1987, 1266; BGH, Urteil vom 15. März 1990, Az. IX ZR 145/89, zitiert nach juris).
Weder aus der Tatsache, dass sich in der Wohnanlage, in der die zu übertragende Wohnung lag, eine Tiefgarage befindet noch daraus, dass ein weiteres Grundstück für eine Grundschuld mithaftet, musste sich dem Beklagten aufdrängen, nachzufragen, ob auch ein Stellplatz übertragen werden soll.
Grundsätzlich darf sich der Notar auf die Angaben der Beteiligten verlassen. Nach den Feststellungen der Kammer wurde die Existenz der Stellplatzes nicht angesprochen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin besteht kein zwingender Schluss, in München müsste zu jeder Eigentumswohnung ein Tiefgaragenstellplatz gehören. Selbst unterstellt, die Auffassung der Klägerin wäre zutreffend, dass zum Zeitpunkt der Errichtung der Wohnanlage für jede Wohnung der Baugenehmigungsbehörde ein Stellplatz nachgewiesen wurde (was im Hinblick auf die Möglichkeit der Stellplatzablösung sowieso fraglich ist), bedeutet dies nicht, dass jeder Erwerber einer Eigentumswohnung auch einen Stellplatz erwirbt. Dies ist regelmäßig ein gesonderter Erwerbsvorgang. Auch kann ein Erwerber an dem Erwerb eines Stellplatzes kein Interesse haben, z.B. weil er über kein Fahrzeug verfügt, während ein anderer Erwerber mehrere Stellplätze benötigt.
Auch die Mithaftung eines weiteren Grundstücks für eine im August 1983 eingetragene und im September 2005 gelöschte Grundschuld lässt nicht ohne weiteres den Schluss zu, zu der Wohnung „gehöre“ ein Stellplatz. Dass im Jahr 1983 einmal eine Mithaft bestand, sagt nichts darüber aus, wie sich das Eigentum dieses mithaftenden Teils entwickelt hat, zumal aus der Eintragung selbst nicht erkennbar ist, dass es sich um einen Stellplatz handelt. Ebenso gut hätte es sich um eine weitere Wohnung handeln können.
Der Notar musste daher nach Auffassung der Kammer vorliegend nicht von sich aus nachfragen, ob die Übertragung weiterer Miteigentumsanteile, insbesondere eines Tiefgaragenstellplatzes gewollt war.
3. Auf die weiteren Einwendungen des Beklagten kam es daher nicht mehr an.
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, der Ausspruch zu vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Nr. 11, 711, 709 S. 2 ZPO.
