Miteigentümer erfolgreich bei Löschung alter Grundschuld
Das Amtsgericht Aachen hat im Fall einer Miteigentümergemeinschaft entschieden, dass nach Ablösung eines Kredits und Übertragung des entsprechenden Grundschuldanteils auf eine der Parteien, diese von der anderen Partei verlangen kann, der Löschung der Grundschuld zuzustimmen, um eine Eigentümergemeinschaft aufzulösen und die Veräußerung des Eigentums zu erleichtern (Az.: 223 F 346/12).
Übersicht
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✔ Das Wichtigste in Kürze
- Das Amtsgericht Aachen bestätigte den Versäumnisbeschluss, welcher die Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld nach Ablösung des Kredits forderte.
- Die Parteien, geschiedene Eheleute, sind Miteigentümer eines Hauses, das durch einen Kredit finanziert wurde, welcher inzwischen abgelöst ist.
- Die Antragstellerin hat den ausstehenden Kreditbetrag abgelöst und fordert die Löschung der Grundschuld, da die zugrunde liegende Forderung erloschen ist.
- Die T-Bank, als Rechtsnachfolgerin der C-Bank und ursprünglicher Gläubiger der Grundschuld, stimmt der Löschung zu.
- Der Antragsgegner, der andere Miteigentümer, lehnte die Zustimmung ab, bietet jedoch an, das Haus in Alleineigentum zu übernehmen.
- Das Gericht stellt fest, dass die Antragstellerin einen berechtigten Anspruch auf Löschung der Grundschuld hat, um die Aufhebung der Gemeinschaft zu fördern.
- Im Falle einer Nichtveräußerung kann die Antragstellerin eine Teilungsversteigerung anstreben, die durch die bestehende Grundschuld erschwert würde.
- Der Antragsgegner ist verpflichtet, alles zu unterlassen, was dem Anspruch der Antragstellerin entgegensteht.
Rechtliche Ausgangslage bei Grundschuldlöschungen
Die Grundschuld stellt eine dingliche Belastung von Immobilien dar, die primär der Kreditsicherung dient. Jedoch können Situationen eintreten, in denen die zugrundeliegende Forderung erlischt, die Grundschuld aber noch immer im Grundbuch eingetragen ist. In solchen Fällen stellt sich die Frage nach dem Anspruch auf Löschung der nicht mehr valutierten Grundschuld.
Besonders komplex gestaltet sich die Rechtslage, wenn die Immobilie im Miteigentum mehrerer Personen steht. Hier müssen die Interessen aller Miteigentümer berücksichtigt werden, was zu Konflikten führen kann. Gleichzeitig ist eine einvernehmliche Lösung oft unabdingbar, um das gemeinschaftliche Eigentum effektiv verwalten und gegebenenfalls aufteilen zu können.
➜ Der Fall im Detail
Streit um Grundschuld nach Scheidung und Kredittilgung
Die geschiedenen Eheleute und Miteigentümer eines Hauses in B-Stadt gerieten in einen rechtlichen Streit über die Löschung einer Grundschuld. Ursprünglich war diese zur Sicherung eines Kredits eingetragen worden, der mittlerweile von der Antragstellerin abgelöst wurde. Trotz der Ablösung des Kredits bestand die eingetragene Grundschuld weiter, was die Antragstellerin dazu veranlasste, die Löschung zu fordern, unterstützt von der T-Bank, der Rechtsnachfolgerin der C-Bank.
Verhandlung und rechtliche Grundpositionen
Im Verfahren vor dem Amtsgericht Aachen (Az.: 223 F 346/12) ging es primär um die Frage, ob der Antragsgegner verpflichtet ist, der Löschung der Grundschuld zuzustimmen. Die Antragstellerin argumentierte, dass durch die Tilgung des Kredits die Grundschuld in eine Eigentümergrundschuld umgewandelt wurde und somit allen Miteigentümern gemeinsam zustand. Der Antragsgegner hingegen sah kein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag und bot an, das Haus in sein Alleineigentum zu übernehmen.
Kern der gerichtlichen Entscheidung
Das Gericht entschied, die Grundschuld müsse gelöscht werden, um die Aufhebung der Miteigentümerschaft zu erleichtern, besonders da eine freihändige Veräußerung des Hauses nicht erfolgreich war. Nach § 749 BGB kann die Antragstellerin als Miteigentümerin die Aufhebung der Gemeinschaft jederzeit verlangen, was auch das Recht einschließt, von den anderen Miteigentümern alles zu verlangen, was diesem Ziel dienlich ist.
Rechtliche Grundlagen der Urteilsfindung
Das Gericht stützte sich auf mehrere wichtige Paragraphen des BGB: § 749 Abs. 1 BGB ermöglicht die Aufhebung der Gemeinschaft, § 426 Abs. 2 BGB regelt den Forderungsübergang und § 1164 BGB den Übergang der Grundschuld. Das Bestehen der Grundschuld würde eine Teilungsversteigerung nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB erschweren, weshalb ihre Löschung im Interesse der Eigentümer liegt.
Konsequenzen und Kosten des Verfahrens
Die rechtliche Auseinandersetzung endete mit der Entscheidung, dass der Antragsgegner zur Zustimmung der Löschung verpflichtet ist. Die Kosten des Verfahrens wurden dem Antragsgegner auferlegt. Das Gericht betonte, dass das Verbleiben der Grundschuld im Grundbuch bei einer potenziellen Versteigerung nachteilig wäre und die Durchführung erheblich erschweren könnte.
✔ Häufige Fragen – FAQ
Was ist eine Miteigentümergemeinschaft und wie entsteht sie?
Eine Miteigentümergemeinschaft liegt vor, wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentum an einer Sache besitzen. Jeder Miteigentümer hält dabei einen ideellen Anteil an der Sache, über den er frei verfügen kann. Man spricht in diesem Fall auch von Bruchteilseigentum oder Miteigentum nach Bruchteilen.
Eine Miteigentümergemeinschaft kann auf verschiedene Weise entstehen:
<ol><li>Durch Rechtsgeschäft, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Sache erwerben, z.B. wenn ein Ehepaar zusammen ein Haus kauft. Voraussetzung ist, dass keine Gesamthandsgemeinschaft gebildet wird.
</li>
<li>Kraft Gesetzes, beispielsweise durch Verbindung oder Vermischung beweglicher Sachen, einen Schatzfund oder bei Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft.
</li>
</ol>
Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums obliegt allen Miteigentümern gemeinsam. Entscheidungen wie Vermietung oder Verkauf der gesamten Sache erfordern die Zustimmung aller Teilhaber. Jeder Miteigentümer kann jedoch über seinen eigenen Anteil frei verfügen, ohne Einwilligung der anderen.
Eine Sonderform stellt das Wohnungseigentum dar. Hier hat jeder Wohnungseigentümer Sondereigentum an seiner Wohnung und zugleich Miteigentumsanteile am gemeinschaftlichen Eigentum wie Grundstück, Treppenhaus etc..
Im Gegensatz zum Bruchteilseigentum steht das Gesamthandseigentum, das z.B. in einer Erbengemeinschaft besteht. Hier können die Miterben nur gemeinschaftlich über den Nachlass verfügen, ein Erbe kann nicht alleine über seinen Anteil bestimmen.
Was ist eine Grundschuld und welche Rolle spielt sie im Immobilienrecht?
Eine Grundschuld ist ein dingliches Recht, das die Belastung eines Grundstücks in der Weise ermöglicht, dass an den Begünstigten eine bestimmte Geldsumme aus dem Grundstück zu zahlen ist. Sie zählt neben der Hypothek zu den wichtigsten Grundpfandrechten und dient der Absicherung von meist langfristigen Krediten (Realkredit).
Die Grundschuld entsteht durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger sowie Eintragung im Grundbuch. Im Gegensatz zur Hypothek ist das Bestehen einer konkreten Forderung jedoch nicht Voraussetzung für die Entstehung der Grundschuld. Sie ist ein abstraktes, vom Bestehen einer Forderung unabhängiges Grundpfandrecht.
Die Grundschuld räumt dem Gläubiger das Recht ein, bei Zahlungsausfall des Schuldners in das belastete Grundstück zu vollstrecken. Der Gläubiger kann dann die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung des Grundstücks betreiben, um aus dem Erlös seine Forderung zu befriedigen.
Eine Besonderheit ist, dass die Grundschuld auch nach vollständiger Rückzahlung des gesicherten Kredits nicht automatisch erlischt, sondern weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt. Sie kann dann erneut zur Absicherung eines Kredits verwendet werden. Möchte der Eigentümer dies nicht, muss er die Löschung der Grundschuld im Grundbuch beantragen.
Beim Immobilienkauf spielt die Grundschuld eine wichtige Rolle. Oft ist das verkaufte Objekt noch mit Grundschulden des Verkäufers belastet. Hier muss durch den Notar sichergestellt werden, dass diese Grundschulden gelöscht werden, bevor die finanzierende Bank des Käufers eine neue Grundschuld eintragen lässt.
Zusammengefasst ist die Grundschuld ein flexibles und weitreichendes Sicherungsmittel für Immobilienkredite, das aufgrund seiner abstrakten Natur und seines Fortbestands auch nach Tilgung der Forderung eine zentrale Stellung im Immobilienrecht einnimmt.
Warum kann die Löschung einer Grundschuld erforderlich sein?
Die Löschung einer Grundschuld kann aus verschiedenen Gründen erforderlich sein:
- Vollständige Tilgung des gesicherten Kredits: Wurde der durch die Grundschuld abgesicherte Kredit vollständig zurückgezahlt, besteht für die Grundschuld kein Sicherungsbedürfnis mehr. Da sie jedoch nicht automatisch erlischt, sondern weiterhin im Grundbuch eingetragen bleibt, kann der Eigentümer die Löschung verlangen, um sein Grundstück von dieser Belastung zu befreien.
- Verkauf des Grundstücks: Beim Verkauf einer Immobilie möchte der Käufer diese frei von fremden Belastungen erwerben. Grundschulden des Verkäufers, die noch im Grundbuch eingetragen sind, müssen daher gelöscht werden. Andernfalls würde der Käufer das Grundstück mit den darauf lastenden Grundschulden übernehmen. Die Löschung wird in der Regel im Kaufvertrag vereinbart und durch einen Notar abgewickelt.
- Neuvalutierung der Grundschuld: Soll eine bestehende Grundschuld zur Absicherung eines neuen Kredits verwendet werden (Neuvalutierung), muss zunächst die Löschung der alten Grundschuld erfolgen. Anschließend wird eine neue Grundschuld für den aktuellen Kreditvertrag bestellt und eingetragen.
- Rangänderung: Die Rangfolge mehrerer Grundpfandrechte an einem Grundstück richtet sich nach dem Zeitpunkt ihrer Eintragung. Soll die Rangfolge geändert werden, z.B. um nachrangige Gläubiger aufsteigen zu lassen, kann die Löschung und Neueintragung einer Grundschuld erforderlich sein.
- Fehlerhafte Eintragung: Wurde eine Grundschuld irrtümlich oder fehlerhaft eingetragen, kann ihre Löschung notwendig sein, um den korrekten Rechtszustand im Grundbuch wiederherzustellen.
Die Löschung erfolgt durch eine Löschungsbewilligung des Gläubigers in öffentlich beglaubigter Form und Antrag des Eigentümers beim Grundbuchamt. Sie schafft Klarheit über die Belastungssituation des Grundstücks und stellt den unbelasteten Zustand wieder her. Dies ist insbesondere für die Veräußerung, Beleihung oder anderweitige Verfügung über das Grundstück von Bedeutung.
Welche Rechte und Pflichten haben Miteigentümer in Bezug auf gemeinsames Eigentum?
Miteigentümer haben in Bezug auf das gemeinsame Eigentum sowohl Rechte als auch Pflichten:
Rechte der Miteigentümer:
- Jeder Miteigentümer darf das gemeinschaftliche Eigentum nutzen, solange er dabei nicht die Rechte der anderen Eigentümer beeinträchtigt.
- Die Miteigentümer können über die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entscheiden, z.B. über Vermietung, Verpachtung oder Instandhaltungsmaßnahmen.
- Jeder Miteigentümer kann frei über seinen Eigentumsanteil verfügen, ihn also verkaufen oder vererben, ohne Zustimmung der anderen. Eine Ausnahme gilt bei Gesamthandsgemeinschaften wie Erbengemeinschaften.
- Die Miteigentümer haben Anspruch auf ihren Anteil an den Erträgen aus dem gemeinsamen Eigentum, z.B. Mieteinnahmen.
Pflichten der Miteigentümer:
- Die Miteigentümer müssen die Lasten des Gemeinschaftseigentums gemeinsam tragen, insbesondere Kosten für Instandhaltung und Verwaltung. Die Kostentragung richtet sich meist nach den Miteigentumsanteilen.
- Bei Entscheidungen über das gemeinsame Eigentum müssen alle Miteigentümer einbezogen werden. Je nach Vereinbarung sind einstimmige oder Mehrheitsbeschlüsse erforderlich.
- Die Miteigentümer haben aufeinander Rücksicht zu nehmen und dürfen sich nicht gegenseitig in ihren Rechten beeinträchtigen.
- Steuerpflichten wie Grundsteuer und Einkommensteuer auf Erträge müssen die Miteigentümer gemeinsam erfüllen, haften dafür aber auch als Gesamtschuldner.
Insgesamt erfordert Miteigentum also ein hohes Maß an Kooperation und Abstimmung zwischen den Eigentümern. Die genauen Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem Gesetz, können aber auch durch vertragliche Vereinbarungen näher ausgestaltet werden.
§ Relevante Rechtsgrundlagen des Urteils
- § 749 Abs. 1 BGB
Regelt das Recht eines jeden Miteigentümers, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen. Dies ist relevant, weil die Antragstellerin als Miteigentümerin die Löschung der Grundschuld verlangt, um die Gemeinschaft aufzuheben und das gemeinsame Eigentum eventuell veräußern zu können. - § 1164 BGB
Erläutert den Übergang einer Grundschuld auf den Schuldner nach Tilgung der Forderung, die sie sicherte. Dies spielt eine Rolle, da nach der Ablösung des Kredits durch die Antragstellerin die Grundschuld ihr und nicht mehr der Bank zusteht. - § 426 Abs. 2 BGB
Betrifft den Forderungsübergang unter Gesamtschuldnern und ist im Kontext wichtig, weil durch die Ablösung des Kredits durch die Antragstellerin ein Ausgleichsanspruch gegen den Antragsgegner entstanden ist, der Teil der rechtlichen Auseinandersetzung ist. - § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB
Beschreibt das Verfahren der Teilungsversteigerung einer gemeinschaftlichen Sache. Im Falle der Nichtveräußerung des Hauses könnte eine Teilungsversteigerung nötig werden, was durch eine bestehende Grundschuld erschwert würde. - §§ 113 FamFG, 91, 344 ZPO
Diese Regelungen betreffen die Kostenentscheidung in familienrechtlichen Angelegenheiten und die allgemeinen Kostenregelungen in Zivilprozessen. Sie sind relevant für die Entscheidung, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.
Das vorliegende Urteil
AG Aachen – Az.: 223 F 346/12 – Beschluss vom 09.01.2014
Der Versäumnisbeschluss vom 28.05.2013 wird aufrecht erhalten.
Die weiteren Kosten des Verfahrens werden dem Antragsgegner auferlegt.
Die Entscheidung ist sofort wirksam.
Tatbestand
Die Parteien sind geschiedene Eheleute. Sie sind gemeinsame Eigentümer eines Hauses in B-Stadt, S-straße xx. Dieses Haus wurde von den Eheleuten finanziert. Zu Gunsten der C-Bank wurde eine Grundschuld in Höhe von 360.000,00 DM eingetragen. Rechtsnachfolgerin der C-Bank ist die T-Bank.
Der Grundschuld lag ein Kredit zugrunde, dessen Zinsbindung Ende des Monats September 2012 auslief. Die T-Bank forderte die Parteien auf, einer Verlängerung zuzustimmen oder den Kreditvertrag aufzulösen. Der Kredit valutierte zum damaligen Zeitpunkt mit einem Restbetrag von 53.474,29 €. Diesen Betrag löste die Antragstellerin ab. Im Verfahren 223 F 348/12 macht die Antragstellerin gegen den Antragsgegner einen Anspruch auf hälftigen Gesamtschuldnerausgleich geltend. Daneben forderte sie den Antragsgegner auf, der Löschung der eingetragenen Grundschuld zuzustimmen. Die T-Bank ist mit der Löschung der Grundschuld einverstanden.
Im Verhandlungstermin vom 28.05.2013 ist gegen den nicht erschienenen Antragsgegner ein Versäumnisbeschluss ergangen, in dem diesem aufgegeben wurde, der Löschung der Grundschuld zuzustimmen. Gegen diesen Versäumnisbeschluss hat der Antragsgegner rechtzeitig und ordnungsgemäß Einspruch eingelegt.
Die Antragstellerin beantragt, den Versäumnisbeschluss vom 28.05.2013 aufrecht zu erhalten.
Der Antragsgegner beantragt, den Versäumnisbeschluss aufzuheben und den Antrag zurückzuweisen.
Der Antragsgegner ist der Auffassung, es bestehe kein Rechtsschutzbedürfnis für den Antrag. Er habe der Antragstellerin angeboten, das Haus in sein Alleineigentum zu übernehmen und auch einem freihändigen Verkauf zugestimmt. Eine Löschung der Grundschuld sei kontraproduktiv.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Das Versäumnisurteil war aufrecht zu erhalten.
Der Antragstellerin steht gegen den Antragsgegner ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld nach § 749 BGB zu. Die Parteien sind Miteigentümer des Hausgrundstückes S-straße xx. Durch die Ablösung des auf dem Haus liegenden Darlehens durch die Antragstellerin erfolgte zum Einen ein Forderungsübergang nach § 426 Abs. 2 BGB in Höhe des der Antragstellerin zustehenden Ausgleichsanspruchs gegen den Antragsgegner. Gleichzeitig ging die Grundschuld in Höhe dieses Ausgleichsanspruches nach § 1164 BGB auf die Antragstellerin über; im Übrigen wurde die Grundschuld durch das Erlöschen der Forderung zu einer Eigentümergrundschuld, die beiden Eigentümern des Grundstückes gemeinsam zustand.
Da die Antragstellerin als Miteigentümerin des Hausgrundstückes jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen kann, § 749 Abs. 1 BGB, kann sie vom Antragsgegner verlangen, alles zu tun, was diesem Anspruch förderlich ist. Gleichzeitig hat der Antragsgegner alles zu unterlassen, was der Durchsetzung des Anspruches hinderlich ist. Für den Fall, dass den Parteien eine Veräußerung des Hauses im freihändigen Verkauf nicht gelingt – eine Veräußerung ist jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht erfolgt -, wäre die Auseinandersetzung der Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung nach § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB durchzuführen. In diesem Fall wäre das Bestehen der Grundschuld von erheblichem Nachteil, da Grundschuld ins geringste Gebot fiele. Die Durchführung der Teilungsversteigerung würde insofern erschwert oder – je nach Wert des Grundstückes – sogar vereitelt. Der Antragsgegner ist daher aus § 749 BGB verpflichtet, an der Löschung der Grundschuld, die letztlich dem Ziel der Aufhebung der Gemeinschaft dient, mitzuwirken.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 113 FamFG, 91, 344 ZPO.
Verfahrenswert: 30.677,51 €
