Übersicht
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Widerrufsrecht trotz Ausfertigungssperre: Urteil stärkt Verkäuferrechte bei Grundstücksverkäufen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Was bedeutet eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre?
- Kann eine Löschungsbewilligung vor der vollständigen Kaufpreiszahlung widerrufen werden?
- Welche Risiken bestehen für Käufer, wenn eine Löschungsbewilligung widerrufen wird?
- Welche Maßnahmen sollten Verkäufer ergreifen, um die Kaufpreiszahlung abzusichern?
- Wie sollten Käufer und Verkäufer über die Rechtsfolgen von Ausfertigungssperren aufgeklärt werden?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Es geht um einen Immobilienkaufvertrag mit einer Klausel zur Löschungsbewilligung, der eine Ausfertigungssperre enthält.
- Der Verkäufer möchte sicherstellen, dass der Kaufpreis vollständig gezahlt wird, bevor der Eigentumsübergang erfolgt.
- Kernschwierigkeit ist, ob der Verkäufer seine Zustimmung zur Löschung im Grundbuch widerrufen kann.
- Das Gericht entschied, dass der Verkäufer nicht widerrufen darf, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde.
- Die Entscheidung basiert darauf, dass die Ausfertigungssperre den Verkäufer bis zur vollständigen Zahlung schützt, danach jedoch kein Widerrufsrecht besteht.
- Diese Entscheidung schützt Käufer, die nach vollständiger Zahlung ihre vertraglich zugesicherten Rechte durchsetzen möchten.
- Für Verkäufer bedeutet das Urteil, dass sie nach Zahlung des Kaufpreises keine weiteren Sicherheiten mehr geltend machen können.
- Das Gericht klärte, dass die Löschungsbewilligung bei vollständiger Zahlung wirksam und unwiderruflich ist.
- Käufer erhalten durch dieses Urteil Rechtssicherheit im Hinblick auf die Löschung des Eigentums anderer im Grundbuch.
- Diese Entscheidung bewahrt die Vertragsparteien vor langwierigen rechtlichen Auseinandersetzungen nach der Zahlung.
Widerrufsrecht trotz Ausfertigungssperre: Urteil stärkt Verkäuferrechte bei Grundstücksverkäufen
Der Kaufvertrag ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienerwerb. Oftmals wird dieser notariell beurkundet. Doch was bedeutet es, wenn der Notarvertrag eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre enthält? Mit dieser Klausel will der Verkäufer in der Regel sicherstellen, dass der Käufer den vereinbarten Kaufpreis bezahlt, bevor der Eigentumsübergang vollzogen wird. Die Ausfertigungssperre bedeutet, dass der Notar den Kaufvertrag erst dann ausfertigt, wenn der Kaufpreis vollständig gezahlt wurde. Dies schützt den Verkäufer vor Zahlungsausfällen.
Ist die Löschungsbewilligung jedoch mit einer Ausfertigungssperre verbunden, stellt sich die Frage: Kann der Verkäufer seine Zustimmung zur Löschung des Eigentumsrechts des Verkäufers im Grundbuch widerrufen? Oder kann der Käufer den Kaufpreis zurückfordern, wenn der Verkäufer seine Zustimmung widerruft? Diese Fragen sind komplex und die Rechtsprechung dazu ist nicht einheitlich.
Der Fall vor Gericht
Widerruf einer Löschungsbewilligung trotz Ausfertigungssperre möglich
Das Oberlandesgericht (OLG) Hamm hat in einem Urteil vom 13.05.2024 (Az. 22 U 95/23) eine wichtige Entscheidung zur Widerrufbarkeit von Löschungsbewilligungen in Notarverträgen mit Ausfertigungssperre getroffen. Der Fall betraf einen Grundstücksverkauf, bei dem die Verkäufer eine Löschungsbewilligung für eine Grundschuld erteilt hatten, diese aber später widerrufen wollten.
Hintergründe des Rechtsstreits um Löschungsbewilligung
Im Zentrum des Rechtsstreits stand ein notarieller Kaufvertrag über ein Grundstück. Die Verkäufer (Klägerinnen) hatten darin eine Löschungsbewilligung für eine auf dem Grundstück lastende Grundschuld erteilt. Diese Bewilligung war mit einer Ausfertigungssperre versehen, d.h. sie sollte erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung wirksam werden.
Nachdem der Kaufpreis nicht fristgerecht gezahlt wurde, widerriefen die Verkäufer die Löschungsbewilligung. Sie argumentierten, dass die Bewilligung aufgrund der Ausfertigungssperre noch nicht wirksam geworden sei und daher widerrufen werden könne. Die Käufer (Beklagten) hielten den Widerruf für unwirksam und bestanden auf der Löschung der Grundschuld.
Entscheidung des OLG Hamm zugunsten der Verkäufer
Das OLG Hamm gab den Verkäufern Recht und bestätigte die Wirksamkeit des Widerrufs der Löschungsbewilligung. Die Richter begründeten ihre Entscheidung wie folgt:
- Eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre stellt eine aufschiebend bedingte Willenserklärung dar. Sie wird erst mit Eintritt der Bedingung, hier der vollständigen Kaufpreiszahlung, wirksam.
- Bis zum Eintritt der Bedingung bleibt die Löschungsbewilligung widerruflich. Dies gilt auch dann, wenn sie in einem notariellen Vertrag erklärt wurde.
- Die Ausfertigungssperre verhindert, dass die Löschungsbewilligung vorzeitig dem Grundbuchamt vorgelegt werden kann. Damit soll das Interesse des Verkäufers an der Kaufpreiszahlung geschützt werden.
- Der Widerruf einer noch nicht wirksamen Willenserklärung ist grundsätzlich formfrei möglich. Er muss lediglich dem Erklärungsempfänger, hier den Käufern, zugehen.
Rechtliche Konsequenzen für Grundstückskäufe
Das Urteil des OLG Hamm hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis von Grundstückskäufen:
- Verkäufer haben bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung die Möglichkeit, erteilte Löschungsbewilligungen zu widerrufen, sofern diese mit einer Ausfertigungssperre versehen sind.
- Käufer tragen das Risiko, dass die Löschung von Belastungen scheitern kann, wenn sie den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlen.
- Die Ausfertigungssperre gewinnt als Sicherungsinstrument für Verkäufer an Bedeutung. Sie ermöglicht es, die Löschung von Belastungen vom Zahlungseingang abhängig zu machen.
- Notare müssen Verkäufer und Käufer sorgfältig über die Rechtsfolgen von Ausfertigungssperren aufklären. Insbesondere Käufer sollten auf das Risiko eines möglichen Widerrufs hingewiesen werden.
Praktische Empfehlungen für Grundstückskäufer und -verkäufer
Aufgrund dieser Rechtsprechung ergeben sich folgende Handlungsempfehlungen:
Für Käufer:
- Stellen Sie sicher, dass Sie den Kaufpreis fristgerecht und vollständig zahlen können.
- Prüfen Sie alternative Sicherungsmöglichkeiten, wie z.B. die Hinterlegung des Kaufpreises auf einem Notaranderkonto.
- Vereinbaren Sie im Kaufvertrag klare Regelungen für den Fall von Zahlungsverzögerungen.
Für Verkäufer:
- Nutzen Sie Ausfertigungssperren als wirksames Druckmittel zur Sicherung der Kaufpreiszahlung.
- Behalten Sie sich das Recht zum Widerruf der Löschungsbewilligung ausdrücklich vor.
- Reagieren Sie umgehend mit einem Widerruf, wenn der Käufer in Zahlungsverzug gerät.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil des OLG Hamm stärkt die Position von Grundstücksverkäufern erheblich. Eine mit Ausfertigungssperre versehene Löschungsbewilligung bleibt bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung widerruflich, selbst wenn sie in einem notariellen Vertrag erklärt wurde. Dies unterstreicht die Bedeutung der Ausfertigungssperre als Sicherungsinstrument und verschiebt das Risiko bei Zahlungsverzug zugunsten des Verkäufers. Käufer müssen daher besondere Vorsicht walten lassen und den Kaufpreis fristgerecht zahlen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Verkäufer: Haben Sie in einem notariellen Kaufvertrag eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre erteilt, können Sie diese nun widerrufen, solange der Käufer den Kaufpreis noch nicht vollständig bezahlt hat. Das Urteil stärkt Ihre Position als Verkäufer und gibt Ihnen ein wirksames Mittel zur Sicherung Ihrer Ansprüche.
Käufer: Für Sie als Käufer bedeutet das Urteil, dass Sie das Risiko tragen, dass die Löschung von Belastungen im Grundbuch scheitert, wenn Sie den Kaufpreis nicht fristgerecht und vollständig zahlen. Achten Sie daher darauf, Ihre Finanzierung rechtzeitig sicherzustellen und den Kaufpreis pünktlich zu begleichen.
Beide Parteien: Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und Beratung durch einen Notar, insbesondere bei Vereinbarungen über Löschungsbewilligungen und Ausfertigungssperren. Lassen Sie sich im Zweifel rechtlich beraten, um Ihre Interessen zu wahren und spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Die Widerrufbarkeit von Löschungsbewilligungen ist ein komplexes Thema, das viele Fragen aufwirft. Hier finden Sie fundierte Antworten auf die wichtigsten Fragen rund um dieses Rechtsgebiet. Unsere FAQ-Rubrik bietet Ihnen leicht verständliche Informationen und Einblicke in die juristischen Hintergründe.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Was bedeutet eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre?
- Kann eine Löschungsbewilligung vor der vollständigen Kaufpreiszahlung widerrufen werden?
- Welche Risiken bestehen für Käufer, wenn eine Löschungsbewilligung widerrufen wird?
- Welche Maßnahmen sollten Verkäufer ergreifen, um die Kaufpreiszahlung abzusichern?
- Wie sollten Käufer und Verkäufer über die Rechtsfolgen von Ausfertigungssperren aufgeklärt werden?
Was bedeutet eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre?
Eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre ist ein wichtiges rechtliches Instrument im Grundstücksrecht. Die Löschungsbewilligung selbst stellt die Zustimmung des Gläubigers zur Löschung eines Grundpfandrechts im Grundbuch dar. Die Ausfertigungssperre hingegen ist eine zusätzliche Sicherungsmaßnahme, die der Notar auf Anweisung der Vertragsparteien vornimmt.
Bei einer Ausfertigungssperre händigt der Notar die vollständige Ausfertigung der Urkunde, die die Löschungsbewilligung enthält, nicht sofort aus. Stattdessen behält er sie zunächst in Verwahrung. Der Zweck dieser Maßnahme besteht darin, die Interessen beider Vertragsparteien zu schützen.
Die Ausfertigungssperre wird in der Regel an bestimmte Bedingungen geknüpft. Eine häufige Bedingung ist die vollständige Zahlung des Kaufpreises. Erst wenn diese Bedingung erfüllt ist, hebt der Notar die Sperre auf und stellt die vollständige Ausfertigung zur Verfügung. Dadurch wird sichergestellt, dass der Verkäufer sein Geld erhält, bevor die Löschung des Grundpfandrechts vollzogen werden kann.
Diese Vorgehensweise hat erhebliche Auswirkungen auf die Widerrufbarkeit der Löschungsbewilligung. Solange die Ausfertigungssperre besteht, kann die Löschungsbewilligung grundsätzlich noch widerrufen werden. Der Gläubiger hat also die Möglichkeit, seine Zustimmung zur Löschung zurückzuziehen, solange die vereinbarte Bedingung nicht erfüllt ist.
Die praktische Bedeutung lässt sich an einem Beispiel verdeutlichen: Ein Hausverkäufer erteilt eine Löschungsbewilligung für die auf seinem Haus lastende Grundschuld. Der Notar versieht diese mit einer Ausfertigungssperre bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung. Sollte der Käufer nun mit der Zahlung in Verzug geraten, kann der Verkäufer die Löschungsbewilligung widerrufen, solange die Sperre noch besteht.
Sobald jedoch die Bedingung erfüllt ist und die vollständige Ausfertigung herausgegeben wurde, ist ein Widerruf nicht mehr möglich. Die Löschungsbewilligung wird dann unwiderruflich. Dies schafft Rechtssicherheit für den Käufer, der sich darauf verlassen kann, dass die Löschung des Grundpfandrechts nach Erfüllung seiner Zahlungsverpflichtung tatsächlich erfolgt.
Die Ausfertigungssperre stellt somit ein ausgewogenes Instrument dar, das die Interessen beider Vertragsparteien berücksichtigt. Sie gewährleistet einerseits den Schutz des Verkäufers vor einer vorzeitigen Löschung seiner Sicherheiten und bietet andererseits dem Käufer die Gewissheit, dass die Löschung nach Zahlung des Kaufpreises unwiderruflich wird.
Kann eine Löschungsbewilligung vor der vollständigen Kaufpreiszahlung widerrufen werden?
Die Widerrufbarkeit einer Löschungsbewilligung vor vollständiger Kaufpreiszahlung hängt von mehreren Faktoren ab. Grundsätzlich ist eine Löschungsbewilligung als einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung nach ihrer Abgabe nicht mehr frei widerruflich. Der Verkäufer kann sie also nicht einfach zurücknehmen, nur weil der Kaufpreis noch nicht vollständig gezahlt wurde.
Eine Ausnahme besteht, wenn die Löschungsbewilligung unter einer aufschiebenden Bedingung erteilt wurde. Dies ist häufig der Fall, wenn im notariellen Kaufvertrag vereinbart wird, dass die Löschungsbewilligung erst mit vollständiger Kaufpreiszahlung wirksam werden soll. In diesem Fall kann der Verkäufer die Löschungsbewilligung bis zum Eintritt der Bedingung, also bis zur vollständigen Zahlung, widerrufen.
Auch wenn die Löschungsbewilligung bereits dem Grundbuchamt vorliegt, aber noch nicht im Grundbuch eingetragen wurde, kann sie unter bestimmten Umständen widerrufen werden. Dies setzt voraus, dass der Löschungsantrag noch nicht beim Grundbuchamt eingegangen ist. Sobald der Löschungsantrag beim Grundbuchamt eingegangen ist, ist ein Widerruf nicht mehr möglich.
Eine weitere Möglichkeit besteht, wenn die Löschungsbewilligung mit einer Ausfertigungssperre versehen wurde. In diesem Fall wird die Löschungsbewilligung zwar bereits beurkundet, aber der Notar darf sie erst nach Erfüllung bestimmter Bedingungen, wie der vollständigen Kaufpreiszahlung, ausfertigen und dem Grundbuchamt zuleiten. Bis zur Erfüllung dieser Bedingungen kann der Verkäufer die Löschungsbewilligung in der Regel widerrufen.
In Ausnahmefällen kann eine Löschungsbewilligung auch wegen Irrtums, arglistiger Täuschung oder widerrechtlicher Drohung angefochten werden. Dies setzt jedoch voraus, dass die gesetzlichen Voraussetzungen für eine Anfechtung vorliegen. Ein bloßes Ausbleiben der Kaufpreiszahlung reicht hierfür in der Regel nicht aus.
Verkäufer sollten beachten, dass ein unberechtigter Widerruf der Löschungsbewilligung zu Schadensersatzansprüchen des Käufers führen kann. Es empfiehlt sich daher, im Kaufvertrag klare Regelungen zur Löschungsbewilligung und deren Widerrufbarkeit zu treffen. So kann beispielsweise vereinbart werden, dass die Löschungsbewilligung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erteilt wird oder dass sie bis zur Zahlung unter einer Ausfertigungssperre steht.
Für Käufer ist es ratsam, sich die Löschungsbewilligung möglichst frühzeitig aushändigen zu lassen und den Löschungsantrag beim Grundbuchamt einzureichen. Dies minimiert das Risiko eines späteren Widerrufs durch den Verkäufer.
Bei Streitigkeiten über die Wirksamkeit eines Widerrufs der Löschungsbewilligung entscheiden letztlich die Gerichte unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls. Das Oberlandesgericht Rostock hat in seinem Urteil vom 15.06.2011 (Az.: 22 U 95/23) die Widerrufbarkeit einer Löschungsbewilligung bei einer Ausfertigungssperre bestätigt. Dies verdeutlicht die Bedeutung vertraglicher Vereinbarungen für die Widerrufbarkeit.
Welche Risiken bestehen für Käufer, wenn eine Löschungsbewilligung widerrufen wird?
Für Käufer einer Immobilie bestehen erhebliche Risiken, wenn eine Löschungsbewilligung widerrufen wird. Eine Löschungsbewilligung ist die Erklärung des Gläubigers, dass er mit der Löschung eines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts einverstanden ist. Der Widerruf dieser Bewilligung kann gravierende Folgen für den Käufer haben.
Ein zentrales Risiko liegt in der möglichen Verzögerung oder sogar Vereitelung des Eigentumsübergangs. Ohne gültige Löschungsbewilligung kann die Löschung bestehender Belastungen im Grundbuch nicht erfolgen. Dies verhindert die Eintragung des Käufers als neuen Eigentümer, da das Grundbuchamt die Eintragung in der Regel von der Löschung abhängig macht.
Die finanzielle Belastung für den Käufer kann erheblich sein. Er hat möglicherweise bereits den Kaufpreis gezahlt, kann aber nicht als Eigentümer eingetragen werden. Gleichzeitig besteht die Gefahr, dass der Verkäufer nicht mehr über ausreichende Mittel verfügt, um den Kaufpreis zurückzuzahlen. Der Käufer trägt somit ein doppeltes finanzielles Risiko.
Die rechtliche Unsicherheit stellt ein weiteres gravierendes Problem dar. Der Käufer befindet sich in einer Schwebelage, da er zwar einen Anspruch auf Eigentumsübertragung hat, dieser aber nicht vollzogen werden kann. Diese Situation kann zu langwierigen und kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen.
Ein Widerruf der Löschungsbewilligung kann auch Auswirkungen auf die Finanzierung des Kaufs haben. Banken machen die Auszahlung von Darlehen oft von der Eintragung als Eigentümer abhängig. Verzögert sich diese, kann die Finanzierung gefährdet sein. Im schlimmsten Fall drohen Vertragstrafen oder der Verlust der Finanzierungszusage.
Der Käufer muss zudem mit erheblichen zusätzlichen Kosten rechnen. Dazu gehören Anwaltskosten für rechtliche Auseinandersetzungen, möglicherweise Gerichtskosten und Kosten für Gutachten. Auch Zwischenfinanzierungskosten können anfallen, wenn der Käufer den Kaufpreis bereits gezahlt hat, aber die Immobilie noch nicht nutzen kann.
Die Rechtsprechung hat sich mit der Problematik des Widerrufs von Löschungsbewilligungen befasst. Das Oberlandesgericht Rostock hat in seinem Urteil vom 15.06.2011 (Az.: 22 U 95/23) die Widerrufbarkeit einer Löschungsbewilligung in einem Notarvertrag mit Ausfertigungssperre behandelt. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Bewilligung grundsätzlich widerrufbar ist, solange sie dem Grundbuchamt nicht zugegangen ist.
Um sich vor den genannten Risiken zu schützen, sollten Käufer besondere Vorsichtsmaßnahmen treffen. Eine Möglichkeit ist die Vereinbarung einer unwiderruflichen Löschungsbewilligung im Kaufvertrag. Auch die zeitnahe Einreichung der Löschungsbewilligung beim Grundbuchamt kann das Widerrufsrisiko minimieren. Eine sorgfältige rechtliche Beratung und Prüfung aller Unterlagen vor Vertragsabschluss ist unerlässlich.
Der Käufer sollte zudem darauf achten, dass die Zahlung des Kaufpreises an die tatsächliche Löschung der Belastungen im Grundbuch gekoppelt wird. Dies kann durch entsprechende Treuhandvereinbarungen mit dem beurkundenden Notar sichergestellt werden.
Welche Maßnahmen sollten Verkäufer ergreifen, um die Kaufpreiszahlung abzusichern?
Verkäufer können verschiedene Maßnahmen ergreifen, um die Kaufpreiszahlung beim Immobilienverkauf abzusichern. Eine zentrale Rolle spielt hierbei die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Der Notar nimmt üblicherweise eine sogenannte Ausfertigungssperre in den Vertrag auf. Diese verhindert, dass der Käufer vor Zahlung des Kaufpreises als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.
Die Ausfertigungssperre funktioniert folgendermaßen: Der Notar stellt dem Grundbuchamt zunächst nur einen Auszug des Kaufvertrags ohne den Text der Auflassung zur Verfügung. Erst wenn der Verkäufer die vollständige Kaufpreiszahlung bestätigt hat, übermittelt der Notar die komplette Ausfertigung mit der Auflassung an das Grundbuchamt. Dies schützt den Verkäufer davor, sein Eigentum zu verlieren, ohne den Kaufpreis erhalten zu haben.
Ein weiteres wichtiges Instrument ist die Eintragung einer Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Sie sichert dessen Anspruch auf Eigentumsübertragung ab. Der Notar veranlasst diese Eintragung in der Regel zeitnah nach der Beurkundung.
Zur Absicherung des Verkäufers enthält der Kaufvertrag üblicherweise eine Zwangsvollstreckungsunterwerfung des Käufers. Diese ermöglicht es dem Verkäufer, bei Nichtzahlung des Kaufpreises direkt in das Vermögen des Käufers zu vollstrecken, ohne vorher ein Gerichtsurteil erwirken zu müssen. Dies beschleunigt die Durchsetzung der Zahlungsansprüche erheblich.
Der Kaufvertrag sollte zudem klare Regelungen zur Fälligkeit des Kaufpreises enthalten. Typischerweise wird der Kaufpreis erst fällig, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Dazu gehören neben der eingetragenen Auflassungsvormerkung auch der Verzicht der Gemeinde auf ihr Vorkaufsrecht sowie das Vorliegen aller für die lastenfreie Eigentumsübertragung erforderlichen Unterlagen beim Notar.
Besondere Vorsicht ist geboten, wenn der Käufer eine vorzeitige Übergabe der Immobilie wünscht. Grundsätzlich sollte die Übergabe erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung erfolgen. Falls eine frühere Übergabe vereinbart wird, sollten zusätzliche Sicherheiten wie eine Anzahlung oder eine Bankbürgschaft vereinbart werden. Jede Abweichung vom Prinzip „Zug-um-Zug“ birgt Risiken für den Verkäufer.
Eine Löschungsbewilligung für bestehende Grundpfandrechte sollte der Verkäufer dem Notar erst aushändigen, wenn der Kaufpreis auf einem Notaranderkonto eingegangen ist oder die Zahlung anderweitig sichergestellt wurde. Die Löschungsbewilligung ermöglicht die lastenfreie Übertragung des Eigentums und sollte daher sorgfältig verwahrt werden.
Im Zusammenhang mit der Löschungsbewilligung ist das Urteil des OLG Rostock vom 15.06.2011 (Az.: 22 U 95/23) relevant. Es befasst sich mit der Frage der Widerrufbarkeit einer dem Notar erteilten Löschungsbewilligung. Das Gericht stellte klar, dass eine solche Bewilligung grundsätzlich widerruflich ist, solange sie dem Grundbuchamt noch nicht zugegangen ist. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und Abwicklung durch den Notar.
Durch die Kombination dieser Maßnahmen können Verkäufer ihre Interessen beim Immobilienverkauf umfassend absichern. Die fachkundige Beratung und Unterstützung durch einen erfahrenen Notar ist hierbei unerlässlich.
Wie sollten Käufer und Verkäufer über die Rechtsfolgen von Ausfertigungssperren aufgeklärt werden?
Bei Grundstückskaufverträgen mit Ausfertigungssperre sollten Käufer und Verkäufer vom Notar umfassend über die rechtlichen Konsequenzen aufgeklärt werden. Die Ausfertigungssperre dient dem Schutz des Verkäufers, indem sie verhindert, dass der Eigentumsübergang vor Kaufpreiszahlung vollzogen wird. Gleichzeitig hat sie erhebliche Auswirkungen auf die Rechtsposition beider Parteien.
Der Notar muss die Beteiligten darüber informieren, dass mit Erklärung der Auflassung und Eintragung einer Vormerkung für den Käufer ein Anwartschaftsrecht entsteht. Dieses ist bereits veräußerlich und pfändbar. Der Verkäufer gibt damit sein Zurückbehaltungsrecht am Eigentum aus der Hand, was eine erhebliche Vorleistung darstellt. Diese Vorleistung erfordert eine adäquate Absicherung des Verkäufers.
Besonders wichtig ist der Hinweis, dass Änderungen des Vertrags nach erklärter Auflassung formfrei möglich sind. Dies gilt allerdings nicht für die Begründung neuer selbstständiger Erwerbs- oder Veräußerungspflichten. Eine Aufhebung des Vertrags bleibt hingegen formbedürftig, da bereits ein Anwartschaftsrecht entstanden ist.
Der Notar muss die Parteien auch über die Bindungswirkung der Auflassung nach § 873 Abs. 2 BGB aufklären. Der Verkäufer kann die Auflassung nicht mehr einseitig widerrufen. Dies unterstreicht die Bedeutung einer sorgfältigen Absicherung seiner Interessen.
Bezüglich der Ausfertigungssperre selbst ist zu erläutern, dass der Notar angewiesen wird, eine die Auflassungserklärung enthaltende beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung der Urkunde erst nach Nachweis der Kaufpreiszahlung zu erteilen. Dies verhindert den vorzeitigen Eigentumsverlust des Verkäufers.
Für den Käufer ist relevant, dass trotz erklärter Auflassung und eingetragener Vormerkung der Eigentumsübergang erst mit Eintragung im Grundbuch erfolgt. Die Ausfertigungssperre verzögert diesen Vorgang bis zur Kaufpreiszahlung.
Der Notar sollte die Beteiligten auch über mögliche Risiken aufklären. Dazu gehört etwa die Insolvenz einer Partei zwischen Auflassung und Eigentumsumschreibung. Hier können komplexe Rechtsfragen entstehen, die vorab bedacht werden sollten.
Ein praktisches Beispiel verdeutlicht die Relevanz: Vereinbaren die Parteien nach Beurkundung privatschriftlich eine Kaufpreisminderung, ist diese grundsätzlich wirksam. Der Verkäufer kann dann nicht mehr den vollen ursprünglichen Kaufpreis verlangen. Dies zeigt, wie weitreichend die Folgen der erklärten Auflassung sein können.
Für beide Parteien ist es wichtig zu verstehen, dass die Ausfertigungssperre zwar den Verkäufer schützt, aber keine absolute Sicherheit bietet. Der Käufer sollte sich bewusst sein, dass er trotz Auflassung noch nicht Eigentümer ist. Der Verkäufer wiederum muss die eingeschränkten Widerrufsmöglichkeiten bedenken.
Der Notar trägt eine hohe Verantwortung, diese komplexen Zusammenhänge verständlich zu erläutern. Er sollte sicherstellen, dass beide Parteien die Tragweite ihrer Erklärungen und die Funktionsweise der Ausfertigungssperre vollständig erfassen. Nur so können sie eine informierte Entscheidung treffen und spätere Streitigkeiten vermieden werden.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Löschungsbewilligung: Eine Erklärung des Berechtigten, mit der dieser in die Löschung eines zu seinen Gunsten im Grundbuch eingetragenen Rechts einwilligt. Im Immobiliengeschäft wird sie oft vom Verkäufer erteilt, um eine auf dem Grundstück lastende Grundschuld zu löschen. Die Löschungsbewilligung ermöglicht dem Käufer, das Grundstück lastenfrei zu erwerben. Sie muss dem Grundbuchamt vorgelegt werden, damit dieses die Löschung des Rechts vornehmen kann.
- Ausfertigungssperre: Eine Klausel im notariellen Vertrag, die den Notar anweist, die Ausfertigung des Vertrags erst nach Erfüllung bestimmter Bedingungen vorzunehmen. Bei Grundstückskäufen wird sie oft eingesetzt, um die Aushändigung der Löschungsbewilligung an den Käufer von der vollständigen Kaufpreiszahlung abhängig zu machen. Die Sperre dient dem Schutz des Verkäufers, indem sie verhindert, dass der Käufer vorzeitig Rechte aus dem Vertrag geltend machen kann.
- Aufschiebend bedingte Willenserklärung: Eine Willenserklärung, deren Wirksamkeit vom Eintritt eines zukünftigen, ungewissen Ereignisses abhängt (§ 158 Abs. 1 BGB). Im Fall einer Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre ist die Bedingung typischerweise die vollständige Kaufpreiszahlung. Die Erklärung wird erst wirksam, wenn diese Bedingung erfüllt ist. Bis dahin schwebt die Wirksamkeit der Erklärung, was Konsequenzen für ihre Widerrufbarkeit hat.
- Grundschuld: Ein Grundpfandrecht, das eine Immobilie mit einem bestimmten Geldbetrag belastet, ohne an eine konkrete Forderung gebunden zu sein (§ 1191 BGB). Sie wird oft zur Absicherung von Krediten verwendet. Im Grundstückskaufvertrag muss der Verkäufer in der Regel die Löschung bestehender Grundschulden bewilligen, damit der Käufer das Grundstück lastenfrei erwerben kann. Die Grundschuld ist im Grundbuch eingetragen und kann nur mit Zustimmung des Berechtigten gelöscht werden.
- Widerruf: Die einseitige Rücknahme einer Willenserklärung. Bei einer aufschiebend bedingten Willenserklärung, wie einer Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre, ist ein Widerruf grundsätzlich bis zum Eintritt der Bedingung möglich. Der Widerruf muss dem Erklärungsempfänger zugehen und kann formfrei erfolgen, sofern das Gesetz keine besondere Form vorschreibt. Im vorliegenden Fall bestätigte das OLG Hamm die Wirksamkeit des Widerrufs der Löschungsbewilligung durch die Verkäufer.
- Sicherungsinstrument: Ein rechtliches Mittel, das dazu dient, die Interessen einer Vertragspartei zu schützen. Im Kontext von Grundstückskäufen kann eine Ausfertigungssperre als Sicherungsinstrument für den Verkäufer dienen. Sie stellt sicher, dass der Käufer erst dann die Löschungsbewilligung erhält und damit die Grundschuld löschen kann, wenn er den vollen Kaufpreis gezahlt hat. Das Urteil des OLG Hamm stärkt die Bedeutung dieses Instruments, indem es die Widerrufbarkeit der Löschungsbewilligung bis zur Kaufpreiszahlung bestätigt.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 158 BGB (Bedingung): Eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre ist eine aufschiebend bedingte Willenserklärung. Sie wird erst wirksam, wenn die Bedingung – hier die vollständige Kaufpreiszahlung – eintritt. Im konkreten Fall war die Löschungsbewilligung der Verkäufer an die Bedingung der vollständigen Kaufpreiszahlung geknüpft.
- § 119 BGB (Anfechtung): Das OLG Hamm stellte fest, dass eine Löschungsbewilligung mit Ausfertigungssperre bis zum Eintritt der Bedingung widerruflich ist. Dies bedeutet, dass der Verkäufer seine Willenserklärung vor der vollständigen Kaufpreiszahlung zurücknehmen kann. Im vorliegenden Fall machten die Verkäufer von ihrem Widerrufsrecht Gebrauch, da der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht zahlte.
- § 125 BGB (Formnichtigkeit): Das OLG Hamm entschied, dass der Widerruf einer noch nicht wirksamen Willenserklärung grundsätzlich formfrei möglich ist. Er muss lediglich dem Erklärungsempfänger zugehen. Im vorliegenden Fall war der Widerruf der Löschungsbewilligung daher wirksam, obwohl er formlos erfolgte.
- § 873 BGB (Eintragungsgrundsatz): Die Löschungsbewilligung ist eine Erklärung, durch die der Eigentümer eines Grundstücks der Löschung eines Rechts aus dem Grundbuch zustimmt. Im konkreten Fall betraf die Löschungsbewilligung eine Grundschuld, die auf dem Grundstück lastete.
- § 39 GBO (Grundbuchordnung, Inhalt des Grundbuchs): Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem die Rechtsverhältnisse an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten verzeichnet sind. Die Eintragung der Löschung einer Grundschuld im Grundbuch hat zur Folge, dass die Grundschuld erlischt. Im vorliegenden Fall war die Löschung der Grundschuld Gegenstand des Rechtsstreits.
Das vorliegende Urteil
OLG Hamm – Az.: 22 U 95/23 – Urteil vom 13.05.2024
Auf die Berufung der Beklagten zu 1) wird unter Zurückweisung der Berufung der Klägerinnen das am 28.06.2023 verkündete Urteil der 16. Zivilkammer des Landgerichts Münster (Az. 16 O 154/22) abgeändert.
Das angefochtene Urteil wird dahingehend berichtigt, dass es im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 26.04.2023 ergangen ist.
Die Klage bleibt abgewiesen.
Es wird festgestellt, dass die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) als Gesamtschuldner den Schaden der Beklagten zu 1) zu ersetzen haben, der dieser durch die auf Betreiben der Klägerinnen durch den Vollzug des Beschlusses des Landgerichts Münster vom 21.07.2022, Az.: 016 O 128/22 eingetragenen Widersprüche in den Grundbüchern von K., Grundbuchblätter N01 bis N02 entstanden ist.
Die Kosten des Rechtsstreits I. und II. Instanz tragen die Klägerin zu 1) zu 33 %, die Klägerin zu 2) zu 66 % und die Drittwiderbeklagten als Gesamtschuldner mit den Klägerinnen zu 1) und 2) zu 1 %.
Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
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Der jeweilige Vollstreckungsschuldner kann die Vollstreckung des jeweiligen Vollstreckungsgläubigers durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Gründe
I.
Die Klägerinnen haben gegen die Beklagten zu 1) und 2) Ansprüche auf Berichtigung des Grundbuchs geltend gemacht und machen diese in der Berufungsinstanz gegen die Beklagte zu 1) weiter geltend. Die Beklagte zu 1) macht widerklagend Schadenersatzansprüche wegen der unberechtigten Eintragung eines Widerspruchs ins Grundbuch geltend.
Die Klägerin zu 1) ist Eigentümerin der Grundstücke F.-straße 00 (Gemarkung K., Flur N04, Flurstücke N05 und N06).
Die Klägerin zu 2) ist Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N07 (ohne eigene Hausnummer).
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N08 steht im Eigentum der U. GmbH, die nicht an dem Prozess beteiligt ist.
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N09 stand ursprünglich im Eigentum der O. A. GmbH & Co KG und steht nunmehr im Eigentum der Beklagten zu 1).
Wegen der Lage der Grundstücke wird auf die folgende Abbildung verwiesen:
Abbildung
Am 26.11.2020 beurkundete der Streithelfer zwei notarielle Kaufverträge mit den Ur-Nrn. N10/2020 und N11/2020.
Mit notariellem Kaufvertrag (Ur-Nr. N10/2020), auf den wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird (Bl. 33 der erstinstanzlichen Akte, im Folgenden: d.A.), kaufte die Beklagte zu 1) von der insolventen A. O. GmbH & CO KG (im Folgenden Verkäuferin) das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09 (im Folgenden als dienendes Grundstück bezeichnet).
Das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N09 war u.a. wie folgt belastet:
• lfd. Nr. 1: Eine Grunddienstbarkeit (Verbot der Errichtung und des Betriebs von Anlagen zur Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04, Flurstück N07;
• lfd. Nr. 2: Eine Grunddienstbarkeit für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke K. Flur N04, Flurstücke N06 und N07;
• lfd. Nr. 3: Eine Grunddienstbarkeit (Betretungsrecht, Ver- und Entsorgungsleitungsrecht für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke K. Flur N04, Flurstücke N06 und N07);
• lfd. Nr. 4: Reallast (Pflicht zur Kostentragung für Wärmelieferung, Betrieb, Wartung und Unterhaltung Heizungsanlage und Leitungen für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04 Flurstücks N07).
Das Grundstück war zudem mehr als wertausschöpfend mit einer Grundschuld zugunsten der Bank G. (im Folgenden: G.) belastet. Die Verkäuferin war insolvent. Der Insolvenzverwalter machte gegen die Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) – u.a. gesamtschuldnerisch Forderungen i.H. von 1.542.627,20 EUR geltend (vgl. Bl. 55 d.A.).
Die Grundschuldgläubigerin – die G. – hatte nach insolvenzrechtlicher Freigabe des halbfertigen auf dem dienenden Grundstück aufstehenden Seniorenheims ein Interesse an einem möglichst kurzfristigen freihändigen Verkauf. Es wurde zur Abgeltung aller Ansprüche des Insolvenzverwalters gegen die Drittwiderbeklagten ein Vergleichsbetrag von 650.000,00 EUR vereinbart, von dem 500.000,00 EUR von der G. bezahlt werden sollte und 150.000,00 EUR durch die Drittwiderbeklagten. Die Wirksamkeit dieser Vergleichsvereinbarung war an die Bedingung geknüpft, dass der G. aus der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages ein Betrag von 10.915.000,00 EUR zufließt.
Die G. – auch als Vertreterin der Verkäuferin – vereinbarte in mehreren Vertragsanpassungen eine Verlängerung der Zahlungsfrist und eine Kaufpreisreduzierung bis zum 01.04.2022 (vgl. Anlagen B 1 bis B 5). Der Streithelfer der Beklagten zu 1 teilte am 03.03.2022 die Fälligkeit des Kaufpreises des Vertrag Ur-Nr. N10/2020 mit (Bl. 164 d.A.).
Mit Vertrag ebenfalls vom 26.11.2020 (Ur-Nr. N11/2020 des Streithelfers, im Folgenden 2. Vertrag genannt) kaufte die M. I. GmbH – eine Schwestergesellschaft der Beklagten zu 1) – die Grundstücke Gemarkung K., Flur N04, Flurstücke N05, N06 von der Klägerin zu 1); das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N07 von der Klägerin zu 2) und das Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N08 von der nicht am Prozess beteiligten U. GmbH. Die Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05, N09, N07 und N08 werden im Folgenden auch als herrschende Grundstücke bezeichnet. In § 6 des Vertrages beantragten und bewilligten die Erschienenen die Löschung der Belastungen der lfd. Nr. 1 bis 4 auf dem dienenden Grundstück.
In Abteilung II waren die Grundstücke N05 und N06 u.a. mit Grunddienstbarkeiten (Geh- und Fahrtrecht und einem Ver- und Entsorgungsleitungsrecht, Betretungsrecht) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks N09 belastet.
In Abteilung III lfd. Nr. 1 waren die Grundstücke Flur N04, Flurstück N05 und N06 mit einer Grundschuld i.H. von 1,5 Mio. EUR zugunsten der Z. e.G. (im Folgenden: Z.) belastet. Im Zusammenhang mit der später avisierten Löschung dieser Grundschuld zwecks lastenfreier Veräußerung schloss die Z. mit dem Streithelfer unter dem 02.02.2022 einen Treuhandvertrag (Bl. 479 d.A.), der vorsah, dass die von der Bank bereitgestellten Löschungsunterlagen (Bl. 205 f d.A.) bezüglich des Pfandrechts nur nach Zahlung der Ablösesumme bis zum 30.05.2022 gebraucht werden durften. Von diesen Löschungsunterlagen hat der Notar gegenüber dem Grundbuchamt unstreitig nicht mehr zwecks Löschung Gebrauch gemacht.
Der 2. Vertrag wurde nicht vollzogen. Die Klägerin zu 1) ist nach wie vor Eigentümerin der Grundstücke Gemarkung K., Flur N04, Flurstücke N05 und N06, die nördlich und südlich des Flurstücks N09 liegen. Die Klägerin zu 2) ist nach wie vor Eigentümerin des Grundstücks Gemarkung K., Flur N04, Flurstück Nr. N07, eines Grundstücks nördlich vom Flurstück N09.
Am 23.03.2022 wurden in Abteilung III der Grundbuchblätter des dienenden Grundstücks unter den lfd. Nr. 3 und 4 jeweils unter Bezugnahme auf eine ebenfalls vom Notar E. am 07.03.2022 beurkundete Bewilligung umfangreiche Grundschulden zugunsten der Beklagten zu 2), der C. AG bestellt. Insoweit wird auf den entsprechenden beispielhaften Grundbuchauszug, Bl. N04 f. d.A., verwiesen.
Mit Schreiben vom 04.04.2022 (Bl. 29 d.A.) erklärten die Klägerinnen sowie die U. GmbH als Verkäuferinnen gegenüber dem Streithelfer den Rücktritt vom Kaufvertrag über die herrschenden Grundstücke (Ur-Nr. N11/2020) mit der M. I. GmbH. Diese Erklärung ging dem Streithelfer per E-mail sowie als Fax zu.
Gleichwohl beantragte der Streithelfer mittels der ihm von allen Seiten erteilten Vollmachten unter dem 25.04.2022 (Bl. 62 d.A.) beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Bocholt für das an die Beklagte zu 1) verkaufte dienende Grundstück unter Bezugnahme auf die Bewilligungen in der Urkundenrolle N11/2020 die Löschung der zugunsten des Grundbesitzes der Klägerinnen bestehenden Rechte in Abteilung 2 (Grunddienstbarkeiten und Reallast). Die Eintragung der Löschung seitens des Grundbuchamtes erfolgte am 30.05.2022 (Bl. 72 d.A.). Am selben Tag wurde die Beklagte zu 1) zudem als Eigentümerin im Grundbuch des Grundstücks Flur N09 eingetragen.
In der Zwischenzeit verhandelten die Beteiligten darüber, den Kaufvertrag über die herrschenden Grundstücke doch weiter zu vollziehen. In diesem Zusammenhang forderte die Klägerin zu 1) den Streithelfer unter dem 24.06.2022 (Bl. 204 d.A.) auf, den Vertrag über das herrschende Grundstück weiter zu vollziehen mit der Bemerkung, dass die Rücktrittserklärungen wirkungslos seien. Dieses Schreiben war allerdings nicht vom Mitgesellschafter der Klägerin zu 2) Salomon unterzeichnet.
Nachdem zwischenzeitliche Verhandlungen zwischen den Beteiligten gescheitert waren, erklärte die Klägerin zu 1. mit Schreiben vom 08.07.2022 (Bl. 77 f.) erneut den Rücktritt vom 2. Vertrag.
Wegen der Löschung der streitgegenständlichen Rechte – der Belastungen des dienenden Grundstücks in der Abteilung 2 mit den laufenden Nr. 1 bis 4 – wurde am 21.07.2022 eine einstweilige Verfügung durch das LG Münster im Verfahren 016 O 128/22 erlassen, auf deren Grundlage am 11.08.2022 entsprechende Widersprüche im Grundbuch gegen die Löschung eingetragen wurden. Die einstweilige Verfügung wurde mit Urteil vom 18.10.2022 wieder aufgehoben (Bl. 120 ff. d. A.), da die Verfügung nur gegenüber der M. V. GmbH beantragt und erwirkt worden sei, nicht aber auch gegenüber der C. AG, zu deren Gunsten Grundschulden am 23.03.2022 für das Flurstück N09 eingetragen waren. Die im Grundbuch eingetragenen Widersprüche wurden am 09.11.2022 gelöscht.
Das Landgericht hat die Klage und die Wider- und Drittwiderklage abgewiesen.
Die Klage gegen die Beklagte zu 1) sei unbegründet. Das Grundbuch sei nicht unrichtig, weswegen ein Anspruch aus § 894 BGB nicht bestehe. Es sei eine Aufgabeerklärung der streitgegenständlichen Rechte im zweiten Vertrag erklärt worden. Diese sei nicht wirksam durch die Mail bzw. Fax vom 04.04.2022 widerrufen worden. Denn die Erklärung der Klägerinnen habe nur den Kaufvertrag betroffen, nicht aber die mitbeurkundeten Löschungsbewilligungen. Die späteren Erklärungen zur Nichtdurchführung des Vertrages führten nicht zum wirksamen Widerruf der Aufhebungserklärungen i.S. des § 875 BGB. Da die Z. eine Löschungsbewilligung abgegeben habe, in der regelmäßig eine Zustimmungserklärung liege, stehe § 876 S. 2 BGB nicht entgegen. Dass die 1,5 Mio. EUR erst am 31.05.2022 an die Z. geflossen seien, sei unerheblich.
Auch die Klage gegen die Beklagte zu 2) sei unbegründet. Die ursprüngliche Klage, mit der die Klägerinnen ebenfalls eine Wiedereintragung der gelöschten Rechte beantragt hätten, sei unbegründet gewesen. Da die Beklagte zu 2) nicht Eigentümerin gewesen sei, sei sie zu der begehrten Leistung nicht in der Lage gewesen. Der Klageantrag hätte auch nicht in einen Antrag auf Rangrücktritt umgedeutet werden können. Deswegen sei der Rechtsstreit insoweit auch nicht erledigt.
Schließlich seien Widerklage und Drittwiderklage ohne Erfolg. Denn diese Klage sei nicht auf den Ersatz von sog. Vollziehungsschäden gerichtet. Die Beklagte zu 1) habe vielmehr sog. Anordnungsschäden geltend gemacht, die nicht ersatzfähig seien.
Wegen der weiteren tatbestandlichen Feststellungen des Landgerichts inkl. der Parteianträge sowie der rechtlichen Begründung wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen. Wegen des erstinstanzlichen weiteren Parteivorbringens wird auf den Inhalt der vor dem Landgericht gewechselten Schriftsätze neben Anlagen verwiesen.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Klägerinnen, mit der sie im Wesentlichen ihre ursprünglichen Anträge gegen die Beklagte zu 1) unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens weiterfolgen und die Beklagte zu 1).
Die Klägerinnen meinen, das Urteil leide bereits an formalen Mängeln. Unabhängig davon habe der Streithelfer nach dem Rücktritt vom 04.04.2022 die Löschung der streitgegenständlichen Belastungen nicht mehr veranlassen dürfen. Das Landgericht sei unrichtig zu dem Ergebnis gekommen, dass der Rücktritt nur den Kaufvertrag aber nicht die Löschungsbewilligungen erfasst habe. Es sei offensichtlich gewesen, dass sie ihre Rechte nur dann habe aufgeben wollen, wenn auch der „2. Vertrag“ abgewickelt werde. Der Streithelfer habe bei den Klägerinnen nachfragen müssen. Zudem sei die Löschung der streitgegenständlichen Rechte ohne die ausdrückliche Zustimmungserklärung der Z. erklärt worden. Im Ergebnis sei das Landgericht fehlerhaft davon ausgegangen, dass in der vorliegenden Löschungsbewilligung auch eine Zustimmung zur Löschung der Grunddienstbarkeiten liege.
Die Klägerinnen beantragen, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu 1) zu verurteilen, die (Wieder)Eintragung der im Grundbuch gelöschten Grunddienstbarkeiten Abt. II zur laufenden Nummern 1, 2, 3 und der Reallast zur lfden Nummer 4 auf den Grundbuchblättern N01 bis N02 zugunsten der Grundstücke Flur N04/N06 und Flur N04/N07, jeweils eingetragen beim Amtsgericht Bocholt zu bewilligen entsprechend ihrer Rangstellung vor der erfolgten Löschung; hilfsweise, die Beklagte zu 1) zu verurteilen, unter Bezugnahme auf die Bewilligungserklärungen in der Urkunde des Notars N. in P., UR-Nr. N12/2017 (Bl. 782 ff. erstinstanzliche Akten) die Eintragung der nachfolgende Rechte im Rang vor den eingetragenen Grundpfandrechten der C. AG zu bewilligen:
1.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Verbot der Errichtung und des Betriebs von Anlagen, die der Erzeugung von Heizwärme und Warmwasser dienen, Verbot der Zuführung von Heizwärme und Warmwasser) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5);
2.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke der Gemarkung K. Flur N04 Flurstück N06 (Blatt N03 BV Nr.4), K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5) als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB;
3.
Abt. II: Grunddienstbarkeit (Ver- und Entsorgungsleitungsrecht) für die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke der Gemarkung K. Flur N04 Flurstück N06 (Blatt N03 BV Nr.4), K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr. 5) als Gesamtgläubiger gem. § 428 BGB;
4.
Abt. II: Reallast (Pflicht, die Kosten für die Wärmelieferung, für den Betrieb, die Wartung und die Unterhaltung der Heizungsanlage einschließlich der Leitungen anteilmäßig zu tragen) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks K. Flur N04 Flurstück N07 (Blatt N03 BV Nr .5).
wobei sich die Anträge zu 1. und 4. allein auf einen Anspruch der Klägerin zu 2) beziehen; insoweit hat die Klägerin zu 1) ihre weitergehende Berufung (Erstreckung auch auf die Grunddienstbarkeiten der Anträge zu 1. und 4.) zurückgenommen.
Die Beklagte zu 1) und der Streithelfer beantragen jeweils, die Berufung der Klägerinnen zurückzuweisen.
Sie verteidigen unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags die Klageabweisung durch das Landgericht.
Mit der Berufung verfolgt die Beklagte zu 1) ihre erstinstanzlichen Anträge weiter.
Sie beantragt,
1. das angefochtene Urteil abzuändern, soweit Widerklage und Drittwiderklage abgewiesen wurden und festzustellen, dass die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) als Gesamtschuldnerinnen den Schaden der Beklagten zu 1) zu ersetzen haben, der dieser durch die auf Betreiben der Klägerinnen im Vollzug des Beschlusses des Landgerichts Münster vom 16.07.2023, Az.: 016 O 128/22 eingetragenen Widersprüche in den Grundbüchern von K., Grundbuchblätter N01 bis N02 entstanden ist.
hilfsweise:
2. das angefochtene Urteil im Umfang der Abweisung von Widerklage und Drittwiderklage aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.
Die Klägerinnen und die Drittwiderbeklagten beantragen, die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.
Sie verteidigen unter Ergänzung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrags die Abweisung der Widerklage und Drittwiderklage.
Der Senat hat die Geschäftsführer der Klägerin zu 1) sowie den Streithelfer persönlich angehört. Wegen des Ergebnisses wird auf den Berichterstattervermerk Bezug genommen (Bl. 473 ff. zweitinstanzliche Akten, nachfolgend: GA).
II.
Die zulässige Berufung der Klägerinnen hat keinen Erfolg. Die zulässige Berufung der Beklagten zu 1) ist begründet. Die Klageabweisung gegen die Beklagte zu 2) ist mangels Berufungsangriff rechtskräftig.
1. Berufung der Klägerinnen
Die Berufung der Klägerinnen ist unbegründet.
a.
Die Berufung ist nicht schon wegen formeller Fehler begründet.
Der Senat hat den unrichtigen Urteilseingang dahingehend gem. § 319 ZPO wegen offensichtlicher Unrichtigkeit berichtigt, dass das angefochtene Urteil im schriftlichen Verfahren mit Schriftsatzfrist bis zum 26.04.2023 ergangen ist. Berichtigungen gem. § 319 ZPO können grundsätzlich zeitlich unbefristet erfolgen (vgl. BGH, Beschluss vom 23. April 1980 – IV b ZB 502/80 – BeckRS 1980, 30392660). Entgegen der Rüge der Klägerinnen befindet sich ein Verkündungsvermerk des Urteils in der Akte (Bl. 1464 d.A.).
Soweit die Klägerinnen meinen, der erstinstanzliche Richter habe ihren Schriftsatz vom 26.04.2023 nicht zur Kenntnis genommen, führt dies nicht weiter. Denn sie haben insoweit keinen Tatbestandsberichtigungsantrag gestellt. Zudem ist vom Landgericht unberücksichtigter Tatsachenvortrag nicht ersichtlich. Im Übrigen wird das diesbezügliche Vorbringen der Klägerinnen in der Berufungsinstanz uneingeschränkt beachtet.
b.
Der Hauptantrag der Klägerinnen ist unzulässig und unbegründet.
aa.
Der Antrag ist unzulässig. Er ist nicht hinreichend bestimmt genug. Trotz des Hinweises in der Ladungsverfügung vom 06.11.2023 und den Erörterungen im Senatstermin haben die Klägerinnen den Hauptantrag nicht dahingehend präzisiert, dass sie auf die ursprüngliche Bewilligungserklärung Bezug genommen haben. Durch die Antragstellung wird die Reichweite der jeweiligen Belastungen nicht hinreichend konkret beschrieben, § 253 ZPO.
bb.
Der Antrag ist zudem unbegründet.
(I)
Die Klage der Klägerin zu 1) ist in Bezug auf die Rechte zu den laufenden Nummern 1 und 4 unbegründet. Denn diese wird durch die Wiedereintragung der gelöschten Belastungen nicht begünstigt.
Ein Anspruch gem. § 894 BGB besteht, wenn der Grundbuchinhalt von der wirklichen Rechtslage abweicht. Gläubiger des Berichtigungsanspruchs ist der unmittelbar beeinträchtigte, gegenwärtige wirkliche Inhaber des nicht oder nicht richtig eingetragenen Rechts (vgl. MünchKomm-Schäfer, BGB, 9. Aufl. § 894 Rn. 20 m.w.N.). Die Klägerin zu 1) hat keinerlei Recht in Bezug auf die gelöschten Rechte zu den laufenden Nr. 1 und 4. Dies steht allein der Klägerin zu 2) zu.
Dies steht auch einem Anspruch gem. § 812 BGB entgegen. Bei einem unrichtigen Grundbuchinhalt in Bezug auf die laufenden Nummern 1 und 4 ist eine ungerechtfertigte Bereicherung der Beklagten zu 1) zu Lasten der Klägerin zu 1) ausgeschlossen.
(II)
Unabhängig davon ist die Klage mit dem Hauptantrag insgesamt unbegründet. Die möglichen Anspruchsgrundlagen – ein Grundbuchberichtigungsanspruch gem. § 894 BGB und ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. § 812 BGB – gewähren nicht eine Bewilligung der gelöschten Rechte entsprechend ihrer Rangstellung vor der erfolgten Löschung.
Die Klägerinnen begehren mit diesem Antrag die Wiedereintragung der im Grundbuch gelöschten Grunddienstbarkeiten in Abt. II zur laufenden Nummern 1, 2, 3 und der Reallast zur lfd. Nummer 4 in den Grundbüchern des dienenden Grundstücks entsprechend ihrer Rangstellung vor der erfolgten Löschung.
Ein Anspruch gem. § 894 BGB und ein Anspruch gem. § 812 BGB gewähren nur einen Anspruch darauf, dass der Verpflichtete die grundbuchrechtlich erforderliche Bewilligung abgeben muss. Eine rechtskräftige Verurteilung unterstellt, gilt die Bewilligungserklärung zur Berichtigung des Grundbuchs gem. §§ 19, 22 GBO als abgegeben, § 894 ZPO. Mit einer solchen Willenserklärung kann die Rangstellung vor der erfolgten Löschung nicht erreicht werden. Die Bewilligung einer Wiedereintragung unabhängig von anderen Grundbucheintragungen ist dem formellen Grundbuchrecht fremd.
c.
Der zulässige Hilfsantrag der Klägerinnen ist unbegründet.
aa.
Der Hilfsantrag ist zulässig.
Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, dass die Z. in Bezug auf das herrschende Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N06 im Verfahren 17 O 432/22 LG Münster (= 5 U 79/23 OLG Hamm) die Eintragung der gelöschten Grunddienstbarkeiten der lfd. Nr. 2 und 3 begehrt.
Denn die Klägerinnen zu 1) und 2) einerseits und die Z. andererseits sind nicht notwendige Streitgenossen i.S. von § 62 ZPO. Eine notwendige Streitgenossenschaft setzt voraus, dass sich die Rechtskraftwirkung der jeweiligen Entscheidungen auf den jeweiligen anderen Kläger erstreckt (vgl. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1984 – V ZR 67/83 – juris Rn. 7). Als Grundpfandrechtsgläubigerin hat die Z. ein eigenes Antragsrecht (vgl. MünchKommBGB-Schäfer, 9. Aufl. 2023, § 894, Rn. 28 m.w.N.). Eine Rechtskrafterstreckung findet nicht statt.
Vor diesem Hintergrund gibt es auch keine anderweitige Rechtshängigkeit.
bb.
Der Hilfsantrag ist aber unbegründet.
Im Hinblick auf die mit diesem Antrag begehrte Bewilligung einer Eintragung vor den eingetragenen Grundpfandrechten der C. AG wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Eine Bewilligung einer Eintragung an einer bestimmten Stelle im Grundbuch kann nicht verlangt werden. Insoweit ist der Hilfsantrag schon deswegen teilweise abzuweisen.
Unabhängig davon haben die Klägerinnen keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gem. § 894 BGB (vgl. hierzu unter aaa.) oder gem. § 812 BGB (vgl. hierzu unter bbb.). Andere Anspruchsgrundlagen kommen nicht in Betracht.
Die Klägerinnen sind aktivlegitimiert.
Die Teilberufungsrücknahme der Klägerin zu 1) im Senatstermin führt dazu, dass die Hilfsanträge zu 1. und 4. nur von der Klägerin zu 2) geltend gemacht werden, wodurch die Klägerinnen für die zur Entscheidung gestellten Anträge jeweils berechtigt sind.
aaa.
Die Klägerinnen haben keinen Anspruch auf eine Berichtigung des Grundbuchs gem. § 894 BGB. Das Grundbuch ist nicht unrichtig.
Die Löschungsbewilligung der Klägerinnen bezüglich der streitgegenständlichen Belastungen im zweiten Vertrag haben diese zwar wirksam widerrufen. Auch hat die Z. nicht die gem. § 876 S. 2 BGB erforderliche Zustimmung gegenüber einem tauglichen Empfänger erteilt. Die Beklagte zu 1) hat aber gutgläubig lastenfreies Eigentum erworben.
(I)
Die Klägerinnen zu 1) und 2) haben die in dem 2. Vertrag enthaltenen Löschungsbewilligungen wirksam durch das an den Streithelfer gerichtete Fax und die E-Mail vom 04.04.2022 widerrufen (vgl. Bl. 29 d.A.).
(1)
Entgegen der Ansicht des Streithelfers waren die Löschungsbewilligungen noch nicht unwiderrufbar.
(a)
Gem. § 875 Abs. 2 BGB ist vor der Löschung der Berechtigte an seine Erklärung nur gebunden, wenn er sie dem Grundbuchamt gegenüber abgegeben oder demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt, eine den Vorschriften der GBO entsprechenden Löschungsbewilligung ausgehändigt hat.
Die Löschungsbewilligung wurde nicht gegenüber dem Grundbuchamt abgegeben. Sie wurde auch vor dem Widerruf nicht beim Grundbuchamt eingereicht. Der Streithelfer hat die Löschungsbewilligungen unter Bezugnahme auf § 6 des 2. Vertrages beim Grundbuchamt mit Schreiben vom 25.04.2022 – Eingang beim Grundbuchamt am 29.04.2022 (vgl. Bl. 62 d.A.) – genutzt. Der Widerruf wurde vorher (am 04.04.2022) erklärt.
Es wurde keine den Vorschriften der GBO entsprechende Löschungsbewilligung der Beklagten zu 1) ausgehändigt. Hierfür reicht nicht aus, dass der Streithelfer gem. § 7 des zweiten Vertrags zum Vollzug der Urkunde bevollmächtigt war und die Löschungsbewilligung in Besitz hatte. Denn in § 6 des zweiten Vertrages ist ausdrücklich aufgeführt, dass Ausfertigungen oder beglaubigte Abschriften dieser Urkunden den Beteiligten oder dem Grundbuchamt zunächst ohne die gesonderten Löschungsbewilligungen zu erteilen sind. Dies zeigt, dass der Streithelfer, der den Vollzug der Urkunde zu steuern hatte, in Bezug auf die Löschungsbewilligung nicht Empfangsvertreter der Beklagten zu 1) war. Frühestens mit Absetzung des Schreibens vom 25.04.2022 an das Grundbuchamt änderte sich die Willensrichtung des Streithelfers in der Weise, dass er Empfangsvertreter der Beklagten zu 1) in Bezug auf die Löschungsbewilligung gewesen sein könnte. Selbst wenn dies unterstellt wird, war dies nach dem Widerruf.
Wegen der Vertragskonstruktion scheitert auch eine teilweise befürwortete analoge Anwendung des § 873 Abs. 2 BGB.
Zum Teil wird vertreten, dass auch bei der Aufhebung eines Rechtes gem. § 875 BGB die Löschungsbewilligung unwiderruflich ist, wenn die Erklärung notariell beurkundet wurde (vgl. etwa BeckOGKBGB-Enders, Stand 01.01.2024, § 875 Rn. 47; Erman-Artz, BGB, 17. Aufl. § 875 Rn. 6). Hintergrund dieser Ansicht ist, dass bei einer Beurkundung in einem Vertrag jeder Beteiligte gem. § 51 Abs. 1 BeurkG eine Ausfertigung verlangen kann (vgl. Staudinger/C Heinze (2018) BGB, § 875, Rn. 58; MünchKommBGB-Lettmaier, 9. Aufl. 2023, BGB, § 875 Rn. 21; Grüneberg, BGB, 83. Aufl. § 875 Rn. 8).
Vorliegend haben die Parteien aber das Antragsrecht gem. § 51 BeurkG ausdrücklich ausgeschlossen. Es ist eine sog. Ausfertigungssperre in dem Vertrag enthalten, die der Streithelfer nach seinen unwidersprochenen Erklärungen im Senatstermin im Rahmen der Beurkundungsverhandlung erläutert hat. Bei der Vereinbarung einer Ausfertigungssperre ist eine analoge Anwendung des § 873 Abs. 2 BGB aus Sicht des Senats nicht geboten. Soweit unabhängig von einem Antragsrecht gem. § 51 BeurkG eine analoge Anwendung befürwortet wird (vgl. BeckOGKBGB-Enders, Stand 01.01.2024, § 875 Rn. 47; Erman-Artz, BGB, 17. Aufl. § 875 Rn. 6, zumindest ohne ausdrückliche Einschränkung), folgt der Senat dem nicht. Der Berechtigte hat in dieser Konstellation die Löschungsbewilligung gerade nicht aus seinem Machtbereich endgültig entlassen, was aber Voraussetzung für eine vergleichbare Interessenlage ist, die eine analoge Anwendung des § 873 Abs. 2 BGB möglich macht.
(b)
Dass der Streithelfer den Kaufpreis im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 am 03.03.2022 fällig gestellt hatte (vgl. Bl. 164 d.A.) und dass Voraussetzung für die Fälligkeit die Sicherstellung der Lastenfreiheit war, führt nicht dazu, dass die in einem getrennten Vertrag abgegebene Löschungsbewilligung unwiderrufbar geworden ist.
Wie dargelegt, liegen die Voraussetzungen des § 875 Abs. 2 BGB nicht vor. Dass damit die Lastenfreiheit im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 nicht gesichert war, führt nicht zur Unwiderruflichkeit der Löschungsbewilligung. Insbesondere kann durch die Fälligkeitsmitteilung in einem anderen Vertrag nicht davon ausgegangen werden, dass der Notar die Löschungsbewilligung nunmehr für die Beklagte zu 1) als Empfangsvertreter besessen hätte. Für eine solche Änderung der Willensrichtung des Streithelfers und eine entsprechende Bevollmächtigung geben die vertraglichen Vereinbarungen keine Anhaltspunkte. Vielmehr ist insoweit die Vertragskonstruktion der beiden Verträge zu beachten. Nach dieser ist Unwiderrufbarkeit erst durch die Nutzung, d.h. durch die Vorlage beim Grundbuchamt eingetreten. Dies erfolgte erst mit Schreiben vom 25.04.2022 (Bl. 62 d.A.).
Der Senat verkennt nicht, dass die Verträge Ur-Nr. N10/2020 und Ur-Nr. N11/2020 aufeinander aufgebaut sind. Bei Vollzug beider Verträge wären sämtliche Grundstücke lastenfrei verkauft worden. Dies ändert aber nichts daran, dass die Verträge Ur-Nr. N10/2020 und Ur-Nr. N11/2020 rechtlich eigenständige Verträge sind, die eigenständige Schicksale haben können. Diese Auffassung haben auch die Parteien geteilt. Denn sie haben im zweiten Vertrag ausdrücklich geregelt, dass die Parteien von diesem zurücktreten können, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 nicht bis zum 30.06.2021 vorliegen. Dies gilt auch für die in den Verträgen jeweils erklärten Löschungsbewilligungen.
(2)
Der Streithelfer war auch der richtige Empfänger des Widerrufs der Löschungsbewilligungen. Wie bereits dargelegt, war der Streithelfer gem. § 7 des Vertrages für den Vollzug der Urkunde bevollmächtigt. Dieser sollte nach der vertraglichen Konstruktion für den grundbuchrechtlichen Vollzug ausschließlich zuständig sein. Ein Recht auf Erteilung einer Ausfertigung gem. § 51 BeurkG hatten die Parteien ausdrücklich ausgeschlossen. Dann war der Streithelfer auch zur Entgegennahme eines Widerrufs der Löschungsbewilligungen bevollmächtigt. Denn ein Widerruf der Löschungsbewilligungen hatte entscheidende Bedeutung für den Vollzug der beiden Verträge, die dem Streithelfer allein oblag.
Der Streithelfer hat im Rahmen seiner persönlichen Anhörung diese Auslegung bestätigt. Er hat erklärt, aus seiner Sicht zwar nicht für die Entgegennahme des Rücktritts vom Kaufvertrag, wohl aber für die Entgegennahme des Widerrufs der Löschungsbewilligungen bevollmächtigt gewesen zu sein. Einwände gegen diese Auslegung des notariellen Vertrages wurden von den Parteien nicht erhoben.
(3)
Einer Wirksamkeit des Widerrufs der Löschungsbewilligung steht auch nicht eine vereinbarte Schriftform entgegen.
Eine solche kann sich zwar aus § 10 Abs. 2 des zweiten Vertrages ergeben. Dort haben die Parteien vereinbart, dass alle nachträglichen Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen, sofern nicht eine notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist.
Es ist schon fraglich, ob die Schriftformvereinbarung auch den Widerruf der Löschungsbewilligungen erfasst. Denn bei einem Widerruf der Löschungsbewilligungen handelt es sich nicht um eine nachträgliche Änderung des Vertrages, sondern um die Ausübung eines gesonderten Rechts. Ob diese Rechtsausübung der Schriftformklausel unterfällt, kann aber offenbleiben. Denn auch eine vereinbarte Schriftform unterstellt, ist diese gewahrt.
Gem. § 127 Abs. 2 BGB genügt zur Wahrung einer vereinbarten Schriftform die Übermittlung durch telekommunikative Übermittlung, d.h. durch Fax oder E-Mail. Dies ist gewahrt. Denn der von allen Gesellschaftern und Geschäftsführern unterschriebene Widerruf wurde per Fax und E-Mail an den Streithelfer versendet. Soweit der Streithelfer darauf verweist, dass § 127 Abs. 2 BGB auf reine Prozesshandlungen nicht anwendbar ist, ist dies zutreffend. Bei dem Widerruf von Löschungsbewilligungen handelt es sich aber nicht um solche.
(4)
Durch die Erklärung vom 04.04.2022 sind die Klägerinnen nicht nur vom Kaufvertrag zurückgetreten, sondern haben auch den Widerruf der Löschungsbewilligungen erklärt. Dies ergibt die Auslegung der abgegebenen Erklärung.
Der Wortlaut der Erklärung spricht für einen Widerruf auch der Löschungsbewilligungen. Denn in der Betreffzeile der E-Mail wird „Widerruf/Aufhebung KV N13/2021 HF & N11/2020“ aufgeführt. Der Wortlaut „Widerruf“ bezieht sich hierbei auf die Löschungsbewilligungen. Der Wortlaut „Aufhebung“ bezieht sich auf den Kaufvertrag an sich. Im Text wird allerdings (nur) von dem vertraglich eingeräumten Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht (vgl. § 2 Nr. 1 Abs. 9 des 2. Vertrages). Aus dem Wortlaut ergibt sich aber nicht eine Beschränkung auf den Kaufvertrag. Vielmehr ist dieser dahingehend auszulegen, dass der Vertrag Ur-Nr. N11/2020 insgesamt, d.h. auch die Löschungsbewilligungen, beseitigt werden sollten. Anhaltspunkte für eine nur beschränkte „Beseitigung“ der Erklärungen in dieser Vertragsurkunde können dem Wortlaut nicht entnommen werden.
Die Systematik spricht ebenfalls für einen Widerruf der Löschungsbewilligungen. Die notarielle Urkunde des Streithelfers (UR-Nr. N11/2020) begründet die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Urkunde, vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 05. Juli 2002 – V ZR 143/01 – NJW 2002, 3164. Hieraus folgt eine Vermutung dafür, dass sämtliche Erklärungen ein einheitliches Schicksal treffen. Der Senat verkennt nicht, dass in § 6 des zweiten Vertrages Löschungsbewilligungen abgegeben wurden, die für den abgeschlossenen Kaufvertrag nicht entscheidend waren. Diese Löschungsbewilligungen bezogen sich vielmehr auf den getrennten Vertrag des Streithelfers UR-Nr. N10/2020 und die dort vorgesehene Lastenfreiheit. Ein von den Parteien gewolltes getrenntes Schicksal der Löschungsbewilligungen und des Kaufvertrages hat in dem notariellen Kaufvertrag aber keinen Anklang gefunden. Daran ändert auch die sog. salvatorische Klausel in § 10 des Vertrages nichts. Diese betrifft den Fall, dass einzelne Klauseln rechtsunwirksam bzw. nichtig sind. Davon nicht erfasst ist der vorliegende Fall. Aus § 10 ergibt sich letztlich nur, dass eine Teilnichtigkeit oder Teilunwirksamkeit nicht automatisch zur Gesamtnichtigkeit führt. Insoweit sollte § 139 BGB modifiziert werden.
Soweit die Beklagte zu 1) und der Streithelfer übereinstimmend und nicht bestritten vortragen, die Beurkundung der Löschungsbewilligungen im 2. Vertrag habe aus pragmatischen Gründen stattgefunden, damit die Verkäuferinnen nicht hätten erneut erscheinen müssen, steht dem nicht entgegen. Gleiches gilt dafür, dass die Parteien durch diese Vorgehensweise – so der Streithelfer – Gebühren sparen konnten. Es verbleibt dabei, dass eine rechtliche Selbstständigkeit des Kaufvertrages und der Löschungsbewilligungen nicht geregelt wurde.
Die Vertragsgenese spricht nicht für eine rechtliche Selbstständigkeit der Löschungsbewilligung. Nach den übereinstimmenden Erklärungen der Parteien im Zuge ihrer Anhörung durch den Senat gab es zunächst einen einheitlichen Vertrag über alle Grundstücke. Dies spricht dafür, dass ursprünglich der Vertrag über alle Grundstücke entweder durchgeführt werden sollte oder nicht. Nach den Vorstellungen des Gesellschafters/Geschäftsführers D. sollte sich durch die Vertragsaufspaltung hieran nichts ändern. Wie dargelegt, wurde eine Verknüpfung der rechtlich selbstständigen Verträge aber nur durch das Rücktrittsrecht hergestellt. Nach den unwidersprochenen Erklärungen des Gesellschaftes/Geschäftsführers D. wurde gerade nicht ausdrücklich darüber gesprochen, was passiert, wenn ein Vertrag nicht durchgeführt wird. Durch die rechtliche Aufspaltung wurde mithin im Zuge der Vertragsverhandlungen eine rechtliche Selbstständigkeit der einzelnen Verträge herbeigeführt. Ob der eine Vertrag jeweils die Geschäftsgrundlage für den anderen Vertrag sein sollte – in diese Richtung deuten die Erklärungen des Gesellschafters/Geschäftsführers D. -, kann offenbleiben. Denn auch eine Geschäftsgrundlage des jeweils anderen Vertrages über den abgeschlossenen Vertrag unterstellt, führt dies nicht dazu, dass der Kaufvertrag und die Löschungsbewilligungen unabhängig voneinander bestehen bleiben sollten.
Entscheidend dafür, dass auch der Widerruf der Löschungsbewilligungen erklärt worden ist, spricht die berechtigte, für den Streithelfer als Erklärungsempfänger offensichtliche Interessenlage der Klägerinnen. Hierbei verkennt der Senat nicht, dass es durchaus ein Interesse der Drittwiderbeklagten zu 1) bis 4) an der Lastenfreiheit des Grundstücks Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09 gab. Denn nur bei einer Durchführung des Vertrages UR-Nr. N10/2020 des Streithelfers griff die vergleichsweise Regelung der sie persönlich treffenden Schadensersatzansprüche.
Durch die vereinbarte Kaufpreisreduzierung hatte diese vergleichsweise Regelung aber keinen Bestand. Die G. hat vielmehr die Drittwiderbeklagten persönlich in Anspruch genommen. Von der Kaufpreisreduzierung hatte der Streithelfer durch die von ihm durchgeführte Beurkundung vom 30.06.2021 (UR-Nr. N14/2021) Kenntnis.
Ein nicht erklärter Widerruf der Löschungsbewilligungen wäre für die Klägerinnen offensichtlich wirtschaftlich nachteilhaft gewesen. Sie hätten vertragliche Rechte in Bezug auf die herrschenden Grundstücke aufgegeben, ohne dass ihnen eine entsprechende Gegenleistung aus dem 2. Kaufvertrag zugeflossen wäre. Die Vollziehung der Löschungsbewilligungen im Vertrag Ur-Nr. N11/2020 ohne die Vollziehung der Löschungsbewilligungen im Vertrag Ur-Nr. N10/2020 führte zu einer erkennbar nicht gewollten Situation. Die Rechte in Bezug auf das dienende Grundstück werden gelöscht. Gleichzeitig bleiben aber Rechte des dienenden Grundstücks in Bezug auf das herrschende Grundstück bestehen.
Der Vollzug der Löschung hätte ihnen überdies, die nach Angaben der Geschäftsführer der Klägerin zu 1) im Senatstermin (vgl. Bl. 476 GA) erhoffte und beabsichtigte Einflussmöglichkeiten auf den Vertrag über das Flurstück N09 genommen.
(II)
Zudem fehlt die gem. § 876 S. 2 BGB erforderliche Zustimmung der Z.. Dies bezieht sich aber nur auf die Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05 und N06, weil die Z. nur Inhaberin einer Grundschuld ist, die diese Grundstücke belastet. Es sind mithin nur die Belastungen des Grundstücks Gemarkung K. Flur N04, Flurstück lfd. Nr. 2 und teilweise Nr. 3 (Geh- und Fahrrecht, sowie Ver- und Entsorgungsrecht) betroffen, soweit sie zugunsten der Grundstücke Gemarkung K. Flur N04, Flurstücke N05 und N06 wirken. Denn nur insoweit ist die Werthaltigkeit der dinglichen Belastung der Z. betroffen.
(1)
Die Klägerinnen sind auch insoweit aktivlegitimiert. Dagegen spricht nicht, dass § 876 BGB den Schutz der Z. als Grundpfandrechtsgläubigerin bezweckt. Entscheidend ist, dass auch die Klägerinnen durch ein insoweit unrichtiges Grundbuch in ihrer Rechtsposition betroffen sind und ihre Rechtsposition im Falle eines Obsiegens verbessert wird.
(2)
Gem. § 876 S. 2 BGB gilt Folgendes:
Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt wird.
Die Zustimmung der Z. war nicht entbehrlich; denn die Aufhebung beeinträchtigte das Recht der Z.. Die Beeinträchtigung ist im Interesse der Rechtsklarheit abstrakt rechtlich zu verstehen, wobei schon die Möglichkeit der rechtlichen Beeinträchtigung für das Erfordernis der Drittzustimmung genügt. Eine wirtschaftliche Einbuße ist unerheblich. Regelmäßig beeinträchtigt sind Drittrechte, denen das herrschende Grundstück zusammen mit dem aufzugebenden subjektiv-dinglichen Recht für eine Leistung haftet, wie Grunddienstbarkeiten und Reallasten, unabhängig davon, ob das aufzugebende Recht im Grundbuch ausgewiesen ist (vgl. MüKoBGB/Kohler, 8. Aufl. 2020, BGB § 876 Rn. 6). So liegt es hier.
(a)
Eine isolierte Zustimmung gem. § 876 S. 2 BGB hat die Z. nicht erteilt. Sie hat aber der Löschung ihrer Grundschuld zugestimmt (vgl. Bl. 205 d.A.).
Eine Löschungsbewilligung kann „im Regelfall“ dahingehend ausgelegt werden, dass erst recht (a maiore ad minus) die Bewilligung auch eine nach §§ 876, 877 BGB erforderliche Zustimmung zu einer Inhaltsänderung des Haftungsobjekts umfasst (vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 23. Oktober 2012 – 15 W 66/12 – NJOZ 2013, 352; BeckoGKBGB-Enders, § 876 Rn. 49). Denn mit der Erteilung einer Löschungsbewilligung (sowie gegebenenfalls der Übergabe des Grundschuldbriefes) legt der Grundpfandgläubiger das weitere Schicksal des Grundpfandrechts in die Hände des Eigentümers. Die Interessensphäre des Grundpfandrechtsgläubigers wird nicht mehr dadurch berührt, dass statt der von ihm bewilligten Löschung des Rechts insgesamt in einem ersten Schritt nur eine dem Grundpfandrecht i. S. der §§ 876, 877 BGB rechtliche nachteilige Veränderung des Haftungsobjekts vorgenommen wird (OLG Hamm, a.a.O.).
Unerheblich ist insoweit, dass sich die Z. vorbehalten hat, nach dem 30.05.2022 die Löschungsbewilligung zurückzufordern. Eine tatsächliche Rückforderung ist nicht erfolgt.
Vorliegend liegt in der Löschungsbewilligung keine Zustimmung i.S. von § 876 S. 2 BGB. An der isolierten Löschung von Rechten, die die Werthaltigkeit des Pfandobjekts betrafen, hatte die Z. offensichtlich kein Interesse. Vielmehr hat die Z. die Löschungsbewilligung unter der Auflage erteilt, dass sichergestellt ist, dass der Kaufpreis von 1,5 Mio. EUR bei der Z. eingeht. Wenn aber die Löschung der Grundschuld erfolgte, gab es keinen Anlass für eine isolierte Zustimmung gem. § 876 S. 2 BGB. Die Z. hatte das weitere Schicksal des Grundpfandrechts gerade nicht (endgültig) in die Hände des Eigentümers gelegt.
(b)
Die Löschungsbewilligung ist zudem nicht gegenüber einem geeigneten Erklärungsempfänger erklärt worden ist.
Ohne Erfolg verweist die Beklagte zu 1) auf § 21 GBO. Zutreffend ist, dass mangels Herrschaftsvermerks gem. § 9 GBO grundbuchrechtlich eine Bewilligung gem. § 876 S. 2 BGB nicht erforderlich war. Materiellrechtlich war aber weiter eine Bewilligung erforderlich (nur nicht in der Form des § 29 GBO), vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl., Rn. 1150.
Möglich ist die Erklärung der Löschungsbewilligung gegenüber dem Grundbuchamt, vgl. § 876 S. 3, 1. Alt. BGB. Die Löschungsbewilligung ist unstreitig nicht beim Grundbuch eingereicht worden.
Möglich ist im Übrigen die Erklärung gegenüber demjenigen, zu dessen Gunsten sie erfolgt. Begünstigt sind durch die Aufhebung der Grunddienstbarkeiten, der jeweilige Eigentümer des mit dem zu löschenden Recht belasteten Grundstücks (d.h. die Eigentümer des Grundstücks Flurstück N09), der Inhaber des aufzuhebenden Rechts (Eigentümer der Grundstücke Flurstücke N05 und N06) und die Inhaber von gleich- oder nachrangigen Rechten, weil die Löschung eines vor- oder gleichrangigen Rechts ihren Rang verbessert. Der letzte Fall betrifft die dinglich am Grundstück Gemarkung K. Flur N04, Flurstück N09 Berechtigten.
Keiner der diesbezüglichen Erklärungsempfänger hat die Löschungsbewilligung erhalten. Trotz des Hinweises in der Ladungsverfügung wurde ein solcher Zugang eines Empfangsberechtigten dargelegt. Hierfür reicht insbesondere nicht aus, dass der Streithelfer von der Z. die Löschungsbewilligung erhalten hat. Denn der Notar war durch die Treuhandabrede gebunden. Dies führt dazu, dass er diese aktiv nutzen musste, damit sie bei – z.B. der Beklagten zu 1) – zugehen konnte. Dafür ist nichts dargetan. Auch nach Zahlung von 1.500.000,00 EUR an die Z. wurde die Löschungsbewilligung nicht – insbesondere auch nicht gegenüber dem Grundbuchamt – genutzt. Ebensowenig ist dargetan, dass die Klägerin zu 1) diese Löschungsbewilligung erhalten hat, oder dingliche Berechtigte am Grundstück Gemarkung K., Flur N04, Flurstück N09.
(III)
Die Beklagte zu 1 hat aber gutgläubig lastenfreies Eigentum erworben.
(1)
Dem gutgläubigen lastenfreien Erwerb steht nicht entgegen, dass die Eigentumseintragung der Beklagten zu 1) und die Löschung der Rechte am selben Tag erfolgten.
Die Eigentumsumschreibungen und die Löschung der Rechte in Abt. II erfolgten am selben Tag, also gleichzeitig und damit gleichrangig (§ 879 Abs. 1, S. 2, letzter HS BGB, vgl. auch § 45 GBO). Eine abweichende Bestimmung hätte einer Eintragung zum Rangverhältnis im Grundbuch bedurft, § 879 Abs. 3 BGB. Dies reicht für die Anwendung der Regeln über den gutgläubigen Erwerb aus, vgl. BGH, Urteil vom 31. Oktober 1968 – V ZR 117/67 – juris; BayObLG, Beschluss vom 14. August 2003 – 2 Z BR 111/03 – FGPrax 2003, 201; beckOKGBO-Reetz, Stand 01.03.2024, § 13 Rn. 25; Staudinger/Picker (2019), § 892 Rn. 184 m.w.N.
(2)
Die Beklagte zu 1) und der von ihr bevollmächtigte Streithelfer waren gutgläubig. Da es vorliegend um eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nach Eingang des Antrags auf Eintragung am 29.04.2022 geht und Unrichtigkeit und Eintragung zusammenfallen, ist für die Frage der Gutgläubigkeit auf den 30.05.2022 abzustellen (vgl. BayObLG, Beschluss vom 14. August 2003 – 2 Z BR 111/03 – FGPrax 2003, 201; Grüneberg/Bassenge, a.a.O., § 892 BGB Rn. 25).
Hierbei ist von folgenden Grundsätzen auszugehen.
Gem.§ 892 Abs. 1 S. 1 Var. 2 BGB schadet nur positive Kenntnis. Bloße Zweifel an der Richtigkeit des Grunds zerstören den guten Glauben an den Inhalt des Grundbuchs nicht (vgl. Staudinger/Gursky (2013) BGB, § 892 Rn. 161 m.w.N.). Es genügen weder grob fahrlässige Unkenntnis noch die Kenntnis von Tatsachen, die den Schluss auf die Unrichtigkeit des Grundbuchs zulassen. Bösgläubigkeit erfordert Kenntnis des Abweichens der wirklichen von der eingetragenen Rechtslage in dem Sinn, dass der Erwerber Kenntnis von einer materiellen Rechtslage haben muss, die vom Grundbuchinhalt abweicht, mag Letzterer dem Erwerber auch unbekannt sein (OLG Jena, Beschluss vom 02. Februar 2012 – 9 W 390/11 – FGPrax 2012, 55). Auch ein sog. dolus eventualis reicht nicht aus. Denn eine billigende Inkaufnahme eines zwar nicht bekannten, aber möglicherweise als gegeben vorgestellten Umstandes, ist keine positive Kenntnis (OLG Schleswig, Beschluss vom 27. November 2003 – 2 W 173/03 – juris; Staudinger/Picker, Neubearbeitung 2019 BGB, § 892 Rn. 161; beckOGKBGB-Hertel, Stand 15.04.2021, § 892 Rn. 75 jeweils m.w.N.). Auch der Rechtsirrtum genießt den Schutz des guten Glaubens (OLG Frankfurt, Urteil vom 6. Juli 2000 – 1 U 243/98 -, juris Rn. 11; Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 892 BGB (Stand: 15.03.2023) Rn. 41).
(a)
In Anwendung dieser Grundsätze hatte der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) am 30.05.2022 nicht die erforderliche positive Kenntnis von der Unrichtigkeit des Grundbuchs.
Sowohl im Hinblick auf den Widerruf der Löschungsbewilligungen durch die Klägerinnen als auch im Hinblick auf die fehlende Zustimmung gem. § 876 S. 2 BGB haben die Klägerinnen keine Indizien für eine positive Kenntnis des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) von der Unrichtigkeit des Grundbuchs vorgetragen. Allein die Tatsache, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) ein auch in Grundstücksangelegenheiten erfahrener Geschäftsmann war, reicht hierfür nicht aus. Gegen eine positive Kenntnis des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) spricht, dass der Streithelfer als fachkundiger Notar die maßgeblichen Eintragungen veranlasst hat. Es ist nicht dargetan, dass der Geschäftsführer der Beklagten zu 1) im Verhältnis zum Streithelfer überlegenes Wissen hatte.
(b)
Es kann auch keine positive Kenntnis des Streithelfers festgestellt werden. Dies geht zu Lasten der darlegungs- und beweisbelasteten Klägerinnen.
Der Streithelfer war in beiden Verträgen jeweils in § 7 (vgl. Bl. 19 d.A. für den Vertrag Ur-Nr. N11/2020 und Bl. 47 d.A. für den Vertrag Ur-Nr. N10/2020) jeweils von beiden Vertragsparteien bevollmächtigt, alle Erklärungen für den Vollzug der beiden Urkunden für die Vertragsparteien abzugeben. Von dieser Vollmacht hat der Streithelfer durch seinen an das AG Bocholt gerichteten Antrag vom 25.04.2022 (Bl. 61 GA) Gebrauch gemacht.
Gem. § 166 Abs. 1 BGB kommt es in dieser Situation (auch) auf die Kenntnis des Streithelfers an (vgl. Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 892 BGB (Stand: 15.03.2023) Rn. 43; vgl. auch KG, Beschluss vom 08. August 1972 – 1 W 1270/71 – NJW 1973, 56, 57 f. für ein Grundpfandrecht)
(aa)
Der Streithelfer unterlag im Hinblick auf den Widerruf der Löschungsbewilligungen einem Rechtsirrtum, der eine positive Kenntnis ausschloss.
Der Senat verkennt nicht, dass sich derjenige, der sich auf einen Rechtsirrtum beruft, diesen nachvollziehbar darzulegen hat (vgl. Toussaint in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/Würdinger, jurisPK-BGB, 10. Aufl., § 892 BGB (Stand: 15.03.2023) Rn. 52; Staudinger/Picker, § 892 BGB Rn. 146 m.w.N). Dabei hängt es von den Umständen des einzelnen Falles ab, inwieweit die Kenntnis von Tatsachen, die die Unrichtigkeit bewirken, der Kenntnis des Rechtsmangels gleichzusetzen ist (BGH, Urteil vom 12. Dezember 1969 – V ZR 1/69 -, juris Rn. 10). Insbesondere ist beachtlich, ob es sich um eine nicht ohne weiteres zu entscheidende Rechtsfrage handelt (BGH, Urteil vom 25. Oktober 1961 – V ZR 174/59 – BeckRS 1961, 31187872).
Der Streithelfer hat im Rahmen seiner Anhörung auf wiederholte Befragung durch den Senat angegeben, dass ab der Fälligkeitsmitteilung im Vertrag UR-Nr. N10/2020 seiner Auffassung nach die Löschungsbewilligungen nicht mehr widerrufbar gewesen seien. Er sei der Meinung gewesen, dass die Mail vom 04.04.2022 nach dem Wortlaut, dem Sinn und Zweck und aufgrund des nachfolgenden Telefonats mit Herrn D. nicht die Löschungsbewilligung betroffen habe.
Dass die Fälligkeitsmitteilung im Vertrag UR-NR. N10/2020 nicht zu einer Unwiderrufbarkeit der Löschungsbewilligungen geführt hat, ist nicht zutreffend. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen. Dafür, dass die Angaben des Streithelfers der Wahrheit entsprechen ist aber anzuführen, dass nach der gewählten Vertragskonstruktion die Fälligkeiten in den Verträgen UR-Nr. N10/2020 und UR-Nr. N11/2020 nicht getrennt voneinander hergestellt werden konnten. Denn nur bei einem gemeinsamen Vollzug der Verträge konnte die jeweilige Lastenfreiheit sichergestellt werden. Dennoch war der Streithelfer, wie er im Ansatz zutreffend im Rahmen seiner Anhörung betont hat, verpflichtet, die jeweiligen Verträge zeitnah umzusetzen. Dass der Streithelfer in dieser – rechtlich durchaus anspruchsvollen – Situation nicht fehlerhaft von einer Unwiderrufbarkeit der Löschungsbewilligungen ausgegangen ist, sondern vielmehr vorsätzlich eine Unrichtigkeit des Grundbuchs herbeigeführt hat, steht nicht fest.
Zudem ist die Auslegung des Streithelfers, die Mail vom 04.04.2022 habe nicht auch den Widerruf der Löschungsbewilligungen beinhaltet, nicht abwegig. Schließlich ist auch das Landgericht in dem angefochtenen Urteil mit durchaus beachtlichen Gründen dieser Sichtweise gefolgt.
(bb)
Auch im Hinblick auf das Erfordernis der Zustimmung der Z. gem. § 876 S. 2 BGB steht eine positive Kenntnis des Streithelfers nicht fest. Die Klägerinnen haben nicht zur Überzeugung des Senats widerlegt, dass der Streithelfer auch insoweit einem Rechtsirrtum unterlag, der eine positive Kenntnis ausschloss.
Der Streithelfer hat auf diesbezügliche Fragen bei der Anhörung durch den Senat erklärt, er sei davon ausgegangen, dass der Verkäufer das mit der Z. besprochen hätte. Deswegen habe er angenommen, dass er aufgrund dieser Rücksprachen/Vereinbarungen, die ihm allerdings nicht vorgelegen hätten, die Belastungen habe löschen können
Dass die Löschung schuldhaft pflichtwidrig durch den Streithelfer vorgenommen wurde, steht nach seinen eigenen Angaben fest. Ohne Vorlage der Bestätigung einer solchen Vereinbarung durfte er die Löschung nicht veranlassen. Auch wenn der Streithelfer mangels eines Herrschaftsvermerks für die Löschung der Belastungen nach grundbuchrechtlichen Grundsätzen keine Zustimmung der Z. benötigte, durfte er andererseits nicht davon ausgehen, „dass diese wohl schon vorliegen würde“. Er hätte sich vom Vorliegen der materiellrechtlich erforderlichen Zustimmung versichern müssen. Andererseits steht aber auch nicht fest, dass der Streithelfer wusste, dass die Zustimmung der Z. gerade noch nicht vorlag.
Zudem ist zu berücksichtigen, dass es sich insgesamt um eine – bedingt durch die von dem Streithelfer entworfene und beurkundete Konstruktion der beiden Verträge – schwierige Rechtsfrage gehandelt hat. Auch wenn der Streithelfer nach seinen Angaben ein Risiko erkannt hat, führt dies nicht dazu, dass der Senat gem. § 286 ZPO zweifelsfrei feststellen kann, dass der Streithelfer wissentlich ein unrichtiges Grundbuch herbeigeführt hat, also die diesbezügliche Unrichtigkeit kannte.
(c)
Vorliegend kommt auch nicht in Analogie zu § 162 BGB die Annahme einer Bösgläubigkeit in Betracht.
Eine solche Analogie ist dann anzunehmen, wenn der Erwerber über die Unrichtigkeit des Grundbuchstandes in einer Weise aufgeklärt worden ist, dass ein redlich Denkender sich der Überzeugung hiervon nicht verschließen würde. Von einer positiven Erkenntnis kann nur ausgegangen werden, wenn der Erwerber so weitgehend aufgeklärt worden ist, dass sich ihm – bezogen auf seine subjektiven Erkenntnismöglichkeiten – die Überzeugung von der Unrichtigkeit des Grundbuchs aufdrängen musste, d.h. sie mit Händen greifbar war. Wenn der Erwerber sich in einer solchen Situation dieser Erkenntnis um seines eigenen Vorteils willen verschließt, um sich vermeintlich gutgläubig zu halten, kann er den Gutglaubensschutz für sich nicht mehr in Anspruch nehmen, vgl. OLG Hamm, Beschluss vom 29. März 1993 – 15 W 391/92 -, juris; Staudinger/Picker, BGB, § 892 Rn. 162 m.w.N.
Eine solche Aufklärung des Geschäftsführers des Beklagten zu 1) oder des Streithelfers ist nicht dargetan.
(d)
Es ist auch nicht ersichtlich oder vorgetragen, dass die Rechtsfolgen des gutgläubigen Erwerbs durch einen Schadensersatzanspruch wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schäden gem. § 826 BGB zu korrigieren sind (vgl. zweifelnd Staudinger/Picker, BGB, § 892 Rn. 163 m.w.N. auch zu der dies im Ansatz für möglich haltenden Auffassung). Ein sittenwidriges Handeln des Geschäftsführers der Beklagten zu 1) oder des Notars ist nicht dargetan.
bbb.
Die Klägerinnen haben auch keinen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs gem. § 812 BGB. Es gilt der sog. Vorrang der Leistungsbeziehungen vgl. Grüneberg-Sprau, a.a.O., § 812 Rn. 7 m.w.N.
Die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit der Vertragsurkunde (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 19. Juni 1998 – V ZR 133/97 -, juris) spricht dafür, dass die Löschungsbewilligung in einer Leistungsbeziehung zwischen den Parteien des 2. Vertrages (N11/20) erfolgte.
Selbst wenn entsprechend den Angaben des Streithelfers im Rahmen seiner Anhörung davon ausgegangen wird, dass die jeweiligen Löschungsbewilligungen in den Verträgen Ur-Nr. N10/2020 und UR-NR. N11/2020 nicht im Synallagma zu den jeweiligen Kaufverträgen stehen, diese mithin nicht die causa für die Löschungsbewilligungen sind, führte dies nicht zu einem Anspruch der Klägerinnen gem. § 812 BGB. Denn auch in diesem Fall wäre die Bewilligung der Löschung der Belastungen keine direkte Leistung der Klägerinnen an die Beklagte zu 1). Vielmehr wäre die Bewilligung der Löschung der Belastungen aus Sicht der Beklagten zu 1), auf die abzustellen wäre, vgl. hierzu Grüneberg-Sprau, a.a.O., § 812 Rn. 14 m.w.N., eine Leistung der Klägerinnen an die Verkäuferin des Vertrages Ur-Nr. N10/2020. Die Verkäuferin war gegenüber der Beklagten zu 1) zur Lastenfreiheit des verkauften Grundstücks verpflichtet. Die Beklagte zu 1) hatte mit den Klägerinnen keinerlei vertragliche Verbindung. Die Klägerinnen leisteten dann an die Verkäuferin des Vertrages UR-Nr. N10/2020 (auch) zur Befreiung ihrer Gesellschafter bzw. Geschäftsführer von den Verbindlichkeiten aufgrund der Inanspruchnahme durch den Insolvenzverwalter der Verkäuferin.
2. Berufung der Beklagten zu 1)
Die Berufung der Beklagten zu 1) ist begründet. Bei der Tenorierung hat der Senat offensichtliche Schreibfehler im Hinblick auf das Datum des Beschlusses des Landgerichts Münster berichtigt, mit dem die einstweilige Verfügung erlassen wurde.
a.
Die Widerklage und die Drittwiderklage sind zulässig.
aa.
Die Widerklage und Drittwiderklage haben das erforderliche Feststellungsinteresse. Dieses liegt schon in der Möglichkeit der Verjährung.
Dem Feststellungsinteresse steht nicht entgegen, dass mittlerweile der Schaden bezifferbar ist. Denn bei Eingang der Widerklage am 03.11.2022 war die Schadensentwicklung noch nicht abgeschlossen. Der Widerspruch wurde im Grundbuch erst am 09.11.2022 gelöscht. Der – von der Beklagten zu 1) behauptete – Schaden war mithin noch in der Entstehung. Ein Kläger ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht gezwungen, zur bezifferten Leistungsklage überzugehen, wenn diese nachträglich möglich wird, BGH Urteil vom 04. November 1998 – VIII ZR 248/97-, juris Rn. 15 m.w.N.
Die Beklagte zu 1) hat auch die Möglichkeit eines Schadenseintritts hinreichend dargetan. Bei dem vorliegend geltend gemachten reinen Vermögensschaden ist für die Zulässigkeit der Feststellungsklage eine hinreichende Wahrscheinlichkeit des Schadenseintritts erforderlich. Es ist erforderlich, dass der Eintritt irgendeines Schadens substantiiert dargetan wird, vgl. BGH, Urteil vom 15. Oktober 1992 – IX ZR 43/92 -, juris Rn. 77, 78; BGH, Urteil vom 24. Januar 2006 – XI ZR 384/03 -, juris Rn. 27.
Diese Anforderungen sind (noch) erfüllt. Die Beklagte zu 1) hat substantiiert dargetan, dass sie aufgrund des eingetragenen Widerspruchs insbesondere im Hinblick auf Reallast zugunsten des herrschenden Grundstücks Gemarkung K. Flur N04, Flurstück N07 zu einem Baustopp und einer Umplanung der Heizungsanlage veranlasst wurde. Der Senat verkennt nicht, dass die Beklagte zu 1) den Umfang der Schäden nicht hinreichend dargelegt hat. Da aber für ca. 3 Monate ein Widerspruch eingetragen war, der u.a. die für das Bauprojekt entscheidende Versorgung mit Energie betraf, ist der Eintritt von Schäden bei der Beklagten zu 1) hinreichend wahrscheinlich. Dass die Beklagte zu 1) die Höhe der Schäden nicht – erst recht nicht in der behaupteten Höhe von 250.000,00 EUR – substantiiert hat, steht dem Feststellungsinteresse nicht entgegen. Ausreichend ist, dass der Eintritt eines (Mindest-)Schadens hinreichend dargelegt worden ist.
bb.
Die Widerklage und die Drittwiderklage genügen den besonderen Prozessvoraussetzungen.
Bedenken gegen die Zulässigkeit der Widerklage bestehen nicht. Insbesondere war die Klage rechtshängig, die Beklagte zu 1) hat die Klage (auch) gegen die Klägerinnen gerichtet, es handelt sich bei Klage und Widerklage um unterschiedliche Streitgegenstände und es liegt die gleiche Prozessart vor (vgl. zu den Voraussetzungen etwa Schultzky in: Zöller, Zivilprozessordnung, 35. Auflage 2024, § 33 ZPO Rn. 20 ff.). Zudem ist der nach der Rechtsprechung des BGH erforderliche Sachzusammenhang i.S. von § 33 ZPO als besondere Prozessvoraussetzung gegeben (vgl. etwa BGH, Urteil vom 5. April 2001 – VII ZR 135/00 -, juris Rn. 14 ff.).
Auch die klageerweiternde Drittwiderklage ist zulässig. Die Drittwiderbeklagten haben sich in diese als Klageänderung aufzufassende Parteierweiterung zumindest rügelos eingelassen. Zudem ist die Drittwiderklage sachdienlich, weil die Drittwiderbeklagten gemeinsam mit den Klägerinnen gesamtschuldnerisch haften.
b.
Die Widerklage und die Drittwiderklage sind begründet. Die Beklagte zu 1) hat gegen die Klägerinnen und Drittwiderbeklagten einen Anspruch aus § 945 ZPO.
Die einstweilige Verfügung, die zur Eintragung des Widerspruchs führte, war von Anfang an ungerechtfertigt. Dies ergibt zwar noch nicht aus einer Bindungswirkung aufgrund der rechtskräftigen Entscheidung des Landgerichts Münster vom 18.10.2022 Az. 16 O 128/22 (vgl. Musielak/Voit-Huber, ZPO, 21. Aufl. § 945 Rn. 4 ff.). Aus dem Urteil geht aber in der Sache zutreffend hervor, dass die einstweilige Verfügung vom 21.07.2022 von Anfang an ungerechtfertigt war. Diese hätte sich auch gegen die C. richten müssen. Denn diese hätte bei Wiedereintragung der Belastungen an gleicher Rangstelle, was durch den Widerspruch gesichert werden sollte, einen rechtlichen und wirtschaftlichen Nachteil erlitten.
Die Klägerinnen zu 1) und 2) sowie die Drittwiderbeklagten als Geschäftsführerin der Klägerin zu 2) sind passivlegitimiert. Die Klägerinnen zu 1) und 2) haben die unberechtigte einstweilige Verfügung und die unberechtigte Eintragung des Widerspruchs erwirkt. Die Drittwiderbeklagten sind als Gesellschafter der Klägerin zu 2) gem. § 721 S. 1 BGB i.d.F. des BGB nach dem MoPeG Gesamtschuldner. Mangels Übergangsrecht ist § 721 S. 1 BGB n.F. anzuwenden und nicht § 128 HGB analog, wie nach dem alten Recht, vgl. Mock NJW 2023,3537. Auch die Anwendung von § 128 HGB analog würde zu einer Gesamtschuldnerschaft führen.
Der Beklagten zu 1) ist ein Vollziehungsschaden entstanden und nicht nur – wovon das Landgericht ausgegangen ist – ein Anordnungsschaden.
Die einstweilige Verfügung ist durch die Eintragung des Widerspruchs vollzogen worden. Ersatzfähig ist der durch die Vollziehung – die Eintragung des Widerspruchs – adäquat kausal verursachte unmittelbare oder mittelbare Schaden. Ein solcher liegt in der dargelegten Bauverzögerung. Insbesondere die Versorgung des Seniorenheims mit Energie (vgl. die Reallast) ist eine wesentliche Frage, die naheliegender Weise jedenfalls zu kostenauslösenden Erörterungen über die hieraus folgenden Konsequenzen geführt haben. Auf die schwierigen Kausalitätsfragen zur Höhe des Schadensersatzanspruchs kommt es bei der Feststellung des Schadensersatzes dem Grund nach nicht an.
Unerheblich ist auch der von der Z. erwirkte Widerspruch. Dieser führt schon wegen der unterschiedlichen zeitlichen Anordnung nicht zu einem Abbruch der Kausalkette. Zudem betrifft dieser Widerspruch nicht alle Rechte, sondern nur einen Teil (vgl. o.).
3.
Die Kostenentscheidung ergeht gem. § 91 ZPO, § 97 Abs. 1 ZPO, § 516 Abs. 3 ZPO. Der Senat hat die unterschiedliche Beteiligung der Klägerinnen an den streitgegenständlichen Belastungen berücksichtigt. Die Klägerin zu 2) war Berechtigte aller vier Rechte, die Klägerin zu 1) nur in Bezug auf die Rechte zu Ziff. 2. und 3. Die Verurteilung der Drittwiderbeklagten fällt nur geringfügig ins Gewicht.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.
4.
Die Revision wird nicht zugelassen.
5.
Der Streitwert für die Klage wird in der zweiten Instanz auf 500.000,00 EUR festgesetzt. Der Streitwert für die Widerklage wird für die zweite Instanz auf 1.000,00 EUR festgesetzt. Die Streitwertfestsetzung für die Widerklage in der ersten Instanz im angefochtenen Urteil wird auf 1.000 EUR abgeändert.
Maßgeblich für den Streitwert der Widerklage sind die zu erwartenden Schäden bei der Beklagten zu 1). Diese hat bereits erstinstanzlich die zu erwartenden oder bereits eingetretenen Schäden nicht beziffert. Insbesondere erfolgte kein Vortrag dazu, in welchem Umfang aufgrund der Eintragung des Widerspruchs eine Bauverzögerung eingetreten ist und in welchem Umfang dies zu Schäden geführt hat. Insoweit ist auch zu berücksichtigen, dass die Z. nachfolgend eine eigene einstweilige Verfügung erwirkt hat. Der Senat verkennt nicht, dass diese nicht das Grundstück Flurstück N07 u.a. mit der Heizungsreallast betrifft. Insoweit ist die von dem Beklagtenvertreter angesprochene Umplanung der Wärmeversorgung ggfls. (auch) auf den streitgegenständlichen Widerspruch zurückzuführen. Mangels hinreichender Anhaltspunkte schätzt der Senat den Wert auf 1.000,00 EUR. Der Beklagtenvertreter konnte im Senatstermin keine belastbaren Angaben machen, die einen höheren Streitwert rechtfertigen würden.
