Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Vorkaufsrecht im Immobilienrecht: Komplexitäten und Herausforderungen für Erbengemeinschaften
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch?
- Welche Kosten entstehen bei der Löschung eines Vorkaufsrechts?
- Wie lange dauert das Verfahren zur Löschung eines Vorkaufsrechts?
- Welche Rechtsmittel bestehen gegen die Ablehnung eines Löschungsantrags?
- Was bewirkt ein eingetragenes Vorkaufsrecht bei einer späteren Grundstücksveräußerung?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Oberlandesgericht Köln
- Datum: 18.03.2024
- Aktenzeichen: I-2 Wx 45/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren zur Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Sachenrecht
Beteiligte Parteien:
- Beteiligte als Eigentümerin: Sie ist im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen und beantragte die Löschung eines Vorkaufsrechts, da sie den belasteten Miteigentumsanteil im Wege der Erbauseinandersetzung erwarb.
- Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Bonn: Sie wies den Löschungsantrag zurück mit der Begründung, dass das Vorkaufsrecht durch die Erbauseinandersetzung nicht erloschen sei, da die Beteiligte nicht als „Dritter“ im Sinne des § 463 BGB anzusehen sei.
Um was ging es?
- Sachverhalt: Im Grundbuch war ein Vorkaufsrecht eingetragen, welches die Eigentümerin löschen wollte. Diese Eintragung stammte noch von der Eintragung ihrer Mutter als Eigentümerin. Die Eigentümerin wurde nach einer Erbauseinandersetzung alleinige Eigentümerin und beantragte die Löschung des Vorkaufsrechts, da es durch die Sonderrechtsnachfolge erloschen sein sollte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob das Vorkaufsrecht durch den Erwerb des Miteigentumsanteils der Beteiligten im Rahmen der Erbauseinandersetzung erloschen ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Beschwerde der Eigentümerin wurde zurückgewiesen; das Vorkaufsrecht bleibt bestehen.
- Begründung: Das Vorkaufsrecht erlischt nicht, wenn ein Miteigentümer durch Erbauseinandersetzung Alleineigentümer wird, da es sich nicht um einen Verkauf an einen Dritten handelt. Die Übertragung unter Miteigentümern führt nicht zum Erlöschen des Vorkaufsrechts, da es den Interessen der Vorkaufsberechtigten schaden würde.
- Folgen: Die Beteiligte trägt die Kosten des Beschwerdeverfahrens. Das Urteil belässt das Vorkaufsrecht im Grundbuch bestehen. Die Rechtsbeschwerde wurde zugelassen, da die Frage grundsätzliche Bedeutung hat und bisher nicht abschließend geklärt ist.
Vorkaufsrecht im Immobilienrecht: Komplexitäten und Herausforderungen für Erbengemeinschaften
Das Vorkaufsrecht ist ein komplexes Rechtsinstrument im Immobilienrecht, das Eigentümern besondere Rechte bei Grundstückstransaktionen einräumt. Bei Erbengemeinschaften spielen solche rechtlichen Mechanismen eine entscheidende Rolle, insbesondere wenn es um die Übertragung von Grundstücken zwischen Miterben geht.
Die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts erfordert präzise juristische Schritte und eine sorgfältige Dokumentation beim Grundbuchamt. Für Betroffene bedeutet dies oft einen verwaltungstechnischen Prozess, der spezielle Antragsformulare und eine genaue Kenntnis der rechtlichen Rahmenbedingungen im Grundstücksrecht voraussetzt. Im Folgenden wird ein konkreter Rechtsfall beleuchtet, der die Komplexität dieser Materie verdeutlicht.
Der Fall vor Gericht
Vorkaufsrecht bleibt bei Erbauseinandersetzung bestehen

Ein Dingliches Vorkaufsrecht an einem Grundstück bleibt auch dann bestehen, wenn einer der Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung zum Alleineigentümer wird. Dies hat das Oberlandesgericht Köln in einem aktuellen Beschluss entschieden und damit den Antrag einer Grundstückseigentümerin auf Löschung des Vorkaufsrechts zurückgewiesen.
Miterbin scheitert mit Löschungsantrag
Die betroffene Grundstückseigentümerin hatte das Grundstück nach dem Tod ihrer Mutter im Jahr 2000 durch einen Erbauseinandersetzungsvertrag mit ihren beiden Brüdern erhalten. Im Grundbuch war seit 1989 ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen. Die Eigentümerin beantragte im Mai 2023 die Löschung dieses Rechts mit der Begründung, durch die Erbauseinandersetzung sei eine Sonderrechtsnachfolge eingetreten, die zum Erlöschen des Vorkaufsrechts geführt habe.
Grundsätzliche Bedeutung für Erbengemeinschaften
Das Oberlandesgericht Köln stellte in seiner Begründung klar, dass ein für den ersten Verkaufsfall bestelltes Vorkaufsrecht zwar grundsätzlich erlischt, wenn statt eines Kaufvertrags ein anderes Veräußerungsgeschäft zur Übereignung an einen Sonderrechtsnachfolger führt. Bei der Übertragung auf einen Miteigentümer im Rahmen einer Auseinandersetzung gelte jedoch eine besondere Regelung: Das Vorkaufsrecht bleibe bestehen und könne ausgeübt werden, wenn der neue Alleineigentümer das Grundstück später verkauft.
Schutz des Vorkaufsberechtigten
Die Richter begründeten ihre Entscheidung damit, dass ein Erlöschen des Vorkaufsrechts in diesem Fall eine ungerechtfertigte Begünstigung der Miteigentümer zu Lasten des Vorkaufsberechtigten darstellen würde. Der Gesetzgeber habe mit den bestehenden Regelungen den Kreis der Mitberechtigten vor dem Eintreten fremder Personen schützen wollen. Diese Schutzfunktion dürfe aber nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht vollständig entfällt.
Wegweisende Entscheidung mit Rechtsbeschwerdemöglichkeit
Das Gericht hat die Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof zugelassen, da die Frage des Erlöschens eines für den ersten Verkaufsfall bestellten Vorkaufsrechts bei Erwerb durch einen Miteigentümer von der Miteigentümergemeinschaft grundsätzliche Bedeutung hat und bisher nicht höchstrichterlich geklärt ist. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens wurden der Antragstellerin auferlegt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das OLG Köln hat entschieden, dass ein dingliches Vorkaufsrecht bei einer Erbauseinandersetzung zwischen Geschwistern nicht automatisch erlischt. Auch wenn einer der Miterben das Grundstück übernimmt, bleibt das Vorkaufsrecht bestehen, da es sich nicht um einen Verkauf an einen externen Dritten handelt. Dies gilt selbst dann, wenn das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall bestellt wurde. Die Entscheidung stärkt den Schutz von Vorkaufsberechtigten im Kontext von familieninternen Vermögensübertragungen.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie als Erbe ein Grundstück übernehmen, das mit einem Vorkaufsrecht belastet ist, müssen Sie damit rechnen, dass dieses Recht bestehen bleibt – auch wenn Sie das Grundstück im Rahmen einer Erbauseinandersetzung von Ihren Geschwistern übertragen bekommen. Eine einseitige Löschung des Vorkaufsrechts ist in solchen Fällen nicht möglich. Sie sollten vor einer geplanten späteren Veräußerung des Grundstücks unbedingt prüfen, ob noch Vorkaufsrechte bestehen und diese gegebenenfalls mit dem Vorkaufsberechtigten klären. Dies kann bedeutende Auswirkungen auf Ihre Verkaufsmöglichkeiten haben.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was sind die rechtlichen Voraussetzungen für die Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch?
Die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts im Grundbuch setzt eine konsentierte Lösung oder den Nachweis des Erlöschens des Rechts voraus. Konkret gelten folgende Voraussetzungen:
1. Zustimmung aller Berechtigten
Bei einer Erbengemeinschaft als Vorkaufsberechtigte müssen alle Miterben der Löschung zustimmen. Dies gilt auch, wenn das Vorkaufsrecht im Grundbuch nur für einen „ersten Verkaufsfall“ bestellt ist. Beispiel: Steht das Vorkaufsrecht fünf Miterben zu, müssen alle fünf eine notariell beurkundete Löschungsbewilligung abgeben. Ein einzelner Miterbe kann das Recht nicht allein aufheben .
2. Nachweis des Erlöschens
Alternativ kann die Löschung erfolgen, wenn das Vorkaufsrecht materiell erloschen ist. Dies ist der Fall bei:
- Ausübung des Vorkaufsrechts (z. B. durch den Berechtigten) .
- Verzicht des Berechtigten (notariell erklärt).
- Tod des Berechtigten, sofern das Recht nicht vererblich ist .
- Unwirksamkeit der ursprünglichen Eintragung (z. B. wegen Formfehlern).
Der Nachweis muss durch öffentliche Urkunden (z. B. notarielle Erklärungen) oder gerichtliche Entscheidungen erbracht werden. Ein bloßer Hinweis auf Fristabläufe oder theoretische Erloschenheitsgründe reicht nicht aus .
3. Formelle Anforderungen
- Notarielle Beurkundung: Löschungsanträge und Zustimmungserklärungen müssen notariell beglaubigt sein .
- Grundbuchantrag: Der Antrag auf Löschung wird beim Grundbuchamt gestellt, oft gemeinsam vom Eigentümer und Vorkaufsberechtigten .
Besonderheit bei Grundstücksübertragung auf Miterben
Auch wenn ein Grundstück im Rahmen einer Erbauseinandersetzung an Miterben übertragen wird, erlischt ein zuvor eingetragenes Vorkaufsrecht nicht automatisch. Die Löschung bleibt an die Zustimmung aller Berechtigten gebunden, sofern das Recht nicht ausdrücklich auf den „ersten Verkaufsfall an Dritte“ beschränkt war .
Praxis-Tipp: Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Grundstück innerhalb der Erbengemeinschaft übertragen. Auch hier prüft das Grundbuchamt, ob das Vorkaufsrecht durch die Übertragung betroffen ist. Fehlt die Zustimmung aller Berechtigten, bleibt das Recht im Grundbuch bestehen – selbst wenn die Miterben untereinander einig sind .
Rechtliche Grundlagen:
- §§ 19, 22, 29 Grundbuchordnung (GBO)
- §§ 1094–1104 BGB (dingliches Vorkaufsrecht)
- § 428 BGB (Gesamtberechtigung) .
Welche Kosten entstehen bei der Löschung eines Vorkaufsrechts?
Die Kosten für die Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts setzen sich aus mehreren Komponenten zusammen. Die Höhe orientiert sich am Geschäftswert, der sich in der Regel am Verkehrswert des betroffenen Grundstücks oder am Wert des Vorkaufsrechts selbst bemisst.
1. Notarkosten
Für die notarielle Beglaubigung des Löschungsantrags fallen Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an:
- 0,2 % des Geschäftswerts (z. B. 600 € bei einem Grundstückswert von 300.000 €) .
- Zusätzlich können XML-Gebühren (ca. 20–50 €) für die elektronische Übermittlung anfallen .
Beispiel: Notarkosten = 300.000 € × 0,2 % = 600 €
2. Grundbuchamt-Gebühren
Das Grundbuchamt berechnet ebenfalls 0,2 % des Geschäftswerts für die Löschung . Beispiel: Grundbuchkosten = 300.000 € × 0,2 % = 600 €
3. Gerichtskosten
Für die Antragstellung beim Amtsgericht fallen pauschal 25 € an (KV 14143 GNotKG) .
4. Zusätzliche Kosten bei Erbengemeinschaften
- Sind mehrere Erben als Berechtigte eingetragen, benötigen Sie die notariell beglaubigte Zustimmung aller Miterben. Pro Erklärung fallen etwa 50–100 € pro Person an .
- Bei unbekannten Erben können Nachlasspflegschaftskosten (ca. 200–500 €) und ein Erbschein (1–2 % des Nachlasswerts) hinzukommen .
5. Praxistipp
Stellen Sie sich vor, Sie möchten ein Vorkaufsrecht löschen, das einer Erbengemeinschaft zusteht. Neben den Standardkosten (Notar + Grundbuchamt) müssen Sie die Zustimmung von drei Miterben einholen. Bei einem Grundstückswert von 500.000 € entstehen:
- Notar: 1.000 €
- Grundbuchamt: 1.000 €
- Gericht: 25 €
- Drei Erben-Zustimmungen: 3 × 75 € = 225 € Gesamtkosten ≈ 2.250 €
Rechtliche Grundlage
Die Gebührenberechnung basiert auf § 141 GNotKG (Notarkosten) und § 64 GNotKG (Grundbuchgebühren). Bei Erbengemeinschaften ist die Zustimmung aller Berechtigten nach §§ 428, 875 BGB erforderlich .
Wie lange dauert das Verfahren zur Löschung eines Vorkaufsrechts?
Die typische Verfahrensdauer zur Löschung eines dinglichen Vorkaufsrechts beträgt 2–6 Monate, abhängig von der Kooperationsbereitschaft der Beteiligten und der Komplexität des Falls. Bei einfachen Sachverhalten ohne Streit (z. B. einvernehmliche Löschung) kann das Grundbuchamt den Antrag innerhalb weniger Wochen bearbeiten. Erfordert der Fall jedoch gerichtliche Klärung, verlängert sich die Dauer deutlich.
Gründe für Verzögerungen
- Fehlende Löschungsbewilligung: Wenn der Vorkaufsberechtigte die Löschung nicht freiwillig bewilligt, muss der Eigentümer eine Klage auf Zustimmung zur Löschung einreichen. Dieses Verfahren dauert in der Regel 3–6 Monate . Beispiel: Verweigert ein Miterbe die Zustimmung, muss der Eigentümer gerichtlich durchsetzen, dass das Vorkaufsrecht durch die Grundstücksübertragung auf Miterben automatisch erloschen ist .
- Nachweis des Erlöschens: Das Grundbuchamt verlangt oft formelle Nachweise (z. B. Sterbeurkunden, Erbscheine oder Handelsregisterauszüge), um das Erlöschen des Rechts zu prüfen. Fehlen diese Unterlagen, kommt es zu Rückfragen und Zwischenverfügungen, die das Verfahren um 4–8 Wochen verlängern .
- Komplexe Rechtsfragen: Bei unklarer Auslegung des Vorkaufsrechts (z. B. ob es an Miterben weitergeht) können Rechtsmittelverfahren erforderlich werden. Ein Beschwerdeverfahren vor dem OLG dauert häufig 6–12 Monate .
Beschleunigungsmöglichkeiten
- Vorabklärung mit dem Grundbuchamt: Ein Notar kann frühzeitig klären, ob der Nachweis des Erlöschens bereits durch Vorlage von Erbscheinen oder Registerauszügen möglich ist .
- Öffentliche Zustellung: Wenn der Vorkaufsberechtigte unbekannt ist oder nicht reagiert, kann die Zustellung von Dokumenten verkürzt werden, um Fristen zu wahren .
- Einstweilige Anordnung: In dringenden Fällen (z. B. bei anstehendem Verkauf) kann eine sofortige Vollziehung der Löschung beantragt werden, um das Verfahren zu beschleunigen .
Rechtliche Grundlagen
- § 22 GBO: Ermöglicht die Löschung, wenn das Grundbuch unrichtig ist (z. B. bei Erlöschen des Vorkaufsrechts durch Erbauseinandersetzung) .
- § 1097 BGB: Ein nur für den „ersten Verkaufsfall“ bestelltes Vorkaufsrecht erlischt, wenn das Grundstück unentgeltlich übertragen wird (z. B. an Miterben) .
- § 875 BGB: Löschung eines Rechts im Grundbuch setzt grundsätzlich die Zustimmung des Berechtigten voraus, es sei denn, das Recht ist nachweislich erloschen .
Wenn Sie als Eigentümer ein Vorkaufsrecht löschen möchten, sollten Sie frühzeitig notariellen Rat einholen, um die erforderlichen Unterlagen zu sammeln und Streitigkeiten zu vermeiden. Ein klarer Nachweis des Erlöschens (z. B. durch Erbschein oder Vertrag) reduziert das Risiko von Verzögerungen erheblich.
Welche Rechtsmittel bestehen gegen die Ablehnung eines Löschungsantrags?
Beschwerde als primäres Rechtsmittel
Wenn Ihr Löschungsantrag für ein dingliches Vorkaufsrecht abgelehnt wird, steht Ihnen als wichtigstes Rechtsmittel die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO zur Verfügung. Die Beschwerde muss innerhalb einer Frist von zwei Wochen nach Bekanntgabe der Entscheidung eingelegt werden.
Form und Inhalt der Beschwerde
Die Beschwerde können Sie entweder beim Grundbuchamt oder direkt beim zuständigen Landgericht einreichen. In der Beschwerdeschrift müssen Sie konkret darlegen, warum die Ablehnung Ihres Löschungsantrags rechtswidrig ist. Stellen Sie sich vor, das Grundbuchamt hat die Löschung mit der Begründung abgelehnt, dass eine notwendige Löschungsbewilligung fehlt – dann müssen Sie in der Beschwerde aufzeigen, warum diese nicht erforderlich ist oder bereits vorliegt.
Weitere Rechtsmittel
Wird Ihre Beschwerde vom Landgericht zurückgewiesen, können Sie unter bestimmten Voraussetzungen weitere Beschwerde zum Oberlandesgericht einlegen. Diese muss binnen einer Monatsfrist nach Zustellung der Entscheidung erfolgen. In besonderen Fällen ist sogar eine Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof möglich, wenn das Oberlandesgericht diese ausdrücklich zugelassen hat.
Alternative Handlungsmöglichkeiten
Parallel zum Beschwerdeweg können Sie auch einen Antrag auf Eintragung eines Amtswiderspruchs stellen. Dies ist besonders dann sinnvoll, wenn Sie die Unrichtigkeit des Grundbuchs geltend machen. Der Amtswiderspruch sichert Ihre Rechtsposition, während das Beschwerdeverfahren läuft.
Bei einer Ablehnung wegen fehlender Löschungsbewilligung können Sie zudem den Klageweg beschreiten und die erforderliche Bewilligung gerichtlich einfordern. Das Urteil ersetzt dann die fehlende Löschungsbewilligung nach § 894 ZPO.
Was bewirkt ein eingetragenes Vorkaufsrecht bei einer späteren Grundstücksveräußerung?
Ein eingetragenes Vorkaufsrecht wirkt bei einer Grundstücksveräußerung wie eine automatische Verkaufssperre und sichert dem Vorkaufsberechtigten eine bevorzugte Kaufposition.
Ablauf bei Verkaufsabsicht
Wenn Sie als Eigentümer das Grundstück verkaufen möchten, müssen Sie zunächst einen rechtswirksamen Kaufvertrag mit einem Drittkäufer abschließen. Der Notar prüft dann das Grundbuch und stellt das eingetragene Vorkaufsrecht fest. Als Vorkaufsberechtigter werden Sie über den geplanten Verkauf und die vereinbarten Konditionen informiert.
Rechte des Vorkaufsberechtigten
Als Vorkaufsberechtigter haben Sie nach der Benachrichtigung eine gesetzliche Frist von zwei Monaten, um Ihr Vorkaufsrecht auszuüben. Entscheiden Sie sich für den Kauf, müssen Sie eine unwiderrufliche Vorkaufserklärung abgeben. Sie erwerben das Grundstück dann zu exakt denselben Bedingungen, die mit dem Drittkäufer vereinbart wurden.
Wirkung auf den Kaufvertrag
Das dingliche Vorkaufsrecht hat eine starke Schutzwirkung: Wird der Vorkaufsberechtigte übergangen, verliert der mit dem Drittkäufer geschlossene Kaufvertrag seine Gültigkeit. Dies unterscheidet sich vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht, bei dem der Kaufvertrag gültig bleibt und nur Schadensersatzansprüche entstehen.
Beendigung des Vorkaufsrechts
Das Vorkaufsrecht erlischt, wenn:
- beide Parteien einer Löschung zustimmen
- die Ausübungsfrist verstrichen ist
- das Grundstück verschenkt oder vererbt wird
- der Vorkaufsberechtigte oder Eigentümer verstirbt
Die Löschung muss durch einen notariell beglaubigten Antrag beim Grundbuchamt erfolgen.
Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Dingliches Vorkaufsrecht
Ein dingliches Vorkaufsrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das seinem Inhaber die Möglichkeit gibt, eine Immobilie vorrangig zu erwerben, falls der Eigentümer diese verkaufen möchte. Es ist im BGB § 1094-1104 geregelt und unterscheidet sich vom schuldrechtlichen Vorkaufsrecht durch seine Eintragung im Grundbuch und seine Wirkung gegenüber jedermann. Wenn der Eigentümer einen Kaufvertrag mit einem Dritten abschließt, kann der Vorkaufsberechtigte in diesen Vertrag zu den gleichen Bedingungen eintreten. Beispiel: Familie Meyer räumt Nachbar Schmidt ein dingliches Vorkaufsrecht an ihrem Grundstück ein – will Familie Meyer später verkaufen, muss sie das Grundstück zuerst Schmidt anbieten.
Erbauseinandersetzung
Die Erbauseinandersetzung ist die Auflösung einer Erbengemeinschaft durch Verteilung des Nachlasses unter den Miterben. Geregelt in §§ 2042 ff. BGB, beendet sie den Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums am Erbe. Die Erben können dabei einvernehmlich festlegen, wer welche Vermögenswerte erhält. Häufig wird dies durch einen notariellen Erbauseinandersetzungsvertrag dokumentiert. Beispiel: Drei Geschwister erben ein Haus – durch Erbauseinandersetzung erhält eine Schwester das Haus, während die anderen beiden mit Geld abgefunden werden.
Sonderrechtsnachfolge
Die Sonderrechtsnachfolge bezeichnet den Übergang einzelner Rechte oder Pflichten auf einen neuen Rechtsinhaber durch ein spezielles Rechtsgeschäft. Im Gegensatz zur Gesamtrechtsnachfolge (wie bei einer Erbschaft) gehen hier nur bestimmte Rechtspositionen über. Sie ist in verschiedenen Bereichen des BGB geregelt. Bei Immobilien erfolgt sie etwa durch Einzelübertragung mittels Auflassung und Eintragung. Beispiel: Der Verkauf eines einzelnen Grundstücks aus einem Nachlass an einen der Miterben ist eine Sonderrechtsnachfolge.
Rechtsbeschwerde
Die Rechtsbeschwerde ist ein Rechtsmittel gegen Beschlüsse in der freiwilligen Gerichtsbarkeit, geregelt in §§ 70-75 FamFG. Sie entspricht der Revision im normalen Zivilprozess und wird beim Bundesgerichtshof eingelegt. Sie ist nur zulässig, wenn das Gericht sie ausdrücklich zulässt oder der Fall grundsätzliche Bedeutung hat. Mit ihr können nur Rechtsfehler, keine Tatsachenfeststellungen angegriffen werden. Beispiel: Eine abgewiesene Grundbuchberichtigung kann per Rechtsbeschwerde zum BGH gebracht werden, wenn das OLG dies zulässt.
Grundbuchamt
Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des Amtsgerichts, die für die Führung und Verwaltung der Grundbücher zuständig ist (§§ 1 ff. GBO). Es dokumentiert alle rechtlich relevanten Informationen zu Grundstücken, wie Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte. Ohne Mitwirkung des Grundbuchamts können keine Änderungen an Grundstücksrechten wirksam werden. Das Amt prüft alle Anträge auf rechtliche Zulässigkeit. Beispiel: Wenn ein Haus verkauft wird, muss das Grundbuchamt den neuen Eigentümer eintragen und die Änderung beurkunden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 463 BGB: Dieses Gesetz regelt das Vorkaufsrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Es ermöglicht einer berechtigten Person, ein Grundstück zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben, bevor es an Dritte verkauft wird. Das Vorkaufsrecht ist im Grundbuch eintragungsfähig und bindend für alle zukünftigen Eigentümer. Im vorliegenden Fall wurde das Vorkaufsrecht der Beteiligten im Grundbuch vermerkt. Das Gericht entschied, dass dieses Recht durch die Erbauseinandersetzung nicht erloschen ist, da die Beteiligte als Mitberechtigte nicht als „Dritter“ im Sinne des § 463 BGB gilt.
- § 29 GBO: Diese Vorschrift der Grundbuchordnung ermöglicht die Berichtigung von Eintragungen im Grundbuch, wenn Unrichtigkeiten festgestellt werden. Eine Berichtigung kann auch ohne Zustimmung des Berechtigten erfolgen, wenn die Unrichtigkeit nachgewiesen ist. Im vorliegenden Fall beantragte die Beteiligte die Löschung des Vorkaufsrechts, argumentierend, dass der Erbauseinandersetzungsvertrag eine Sonderrechtsnachfolge darstellt. Das Gericht stellte jedoch fest, dass die notwendigen Nachweise nach § 29 GBO nicht erbracht wurden.
- § 1097 BGB: Dieser Paragraph beschränkt das Vorkaufsrecht auf den ersten Verkaufsfall durch den Eigentümer oder dessen Erben. Bei einer Sonderrechtsnachfolge, wie sie im Erbauseinandersetzungsvertrag vorliegt, kann das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden, sondern erlischt. Das Gericht begründete die Zurückweisung des Löschungsantrags unter Berufung auf § 1097 BGB, da das Vorkaufsrecht in diesem Fall nicht mehr besteht.
- § 71 Abs. 1 GBO: Diese Vorschrift regelt die Zulässigkeit der Rechtsbeschwerde in grundbuchrechtlichen Angelegenheiten. Eine Beschwerde ist statthaft, wenn formale und materielle Voraussetzungen erfüllt sind. Im vorliegenden Fall legte die Beteiligte Beschwerde gegen den Beschluss des Grundbuchamts ein, welches die Löschung des Vorkaufsrechts abgelehnt hatte. Das Oberlandesgericht prüfte die Beschwerde und wies sie zurück, da der ursprüngliche Beschluss rechtmäßig war.
- Erbaus-einandersetzungsvertrag: Obwohl kein spezifischer Paragraph genannt wird, ist der Erbaus-einandersetzungsvertrag ein wichtiges rechtliches Instrument zur Regelung der Vermögensaufteilung unter Erben. Solch ein Vertrag kann die Eigentumsverhältnisse klarstellen und besondere Vereinbarungen, wie die Sonderrechtsnachfolge, enthalten. Im analysierten Fall schloss die Beteiligte mit ihren Brüdern einen solchen Vertrag, der sie als alleinige Eigentümerin eintrug und die Grundlage für den Löschungsantrag des Vorkaufsrechts bildete.
Das vorliegende Urteil
OLG Köln – Az.: I-2 Wx 45/24 – Beschluss vom 18.03.2024
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