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Löschung Vorkaufsrechts an Erbbaugrundstück

OLG München – Az.: 34 Wx 67/18 – Beschluss vom 30.08.2018

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts München – Grundbuchamt – vom 14. Februar 2018 wird zurückgewiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligte zu 1 wurde am 30.01.2018 in Vollziehung der am 20.10.2017 verbrieften Auflassung als Eigentümerin des gegenständlichen Grundbesitzes im Grundbuch eingetragen. Zu Lasten dieses Grundbesitzes hatte die frühere Eigentümerin gemäß notariellem Erbbaurechtsvertrag vom 18.08.1987 zugunsten einer Rechtsvorgängerin der Beteiligten zu 2 ein Erbbaurecht bestellt (Abschnitt II der Urkunde). Folgende Vereinbarungen wurden – so der Urkundenwortlaut – „zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht und wirken also dinglich für und gegen jeden Rechtsnachfolger und jeden Dritten“:

§ 3 Dauer

Das mit der Eintragung im Grundbuch beginnende Erbbaurecht endet 20 Jahre nach Eintragung.

Das Erbbaurecht verlängert sich zweimal um jeweils weitere 10 Jahre, wenn es nicht mit einer Frist von zwei Jahren zum Ende seiner Laufzeit vom Grundstückseigentümer oder vom Erbbauberechtigten gekündigt wird.

§ 5 Heimfall

Erlischt das Erbbaurecht durch Zeitablauf erhält der Erbbauberechtigte eine Entschädigung für das Bauwerk, für die § 6 dieses Vertrages gilt.

§ 6 Entschädigung für das Bauwerk

§ 7 Erneuerungsvorrecht

§ 8 Vorkaufsrechte

Der Grundstückseigentümer räumt dem jeweiligen Inhaber des Erbbaurechts an dem Grundstück … das dingliche Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle gemäß § 1094 BGB ein. … Die Vorkaufsrechte erlöschen mit Erlöschen des Erbbaurechts.

Die Vertragsteile erklärten ihre Einigung über die Bestellung des Erbbaurechts und bewilligten (Abschnitt V der Urkunde) u.a.,

das Erbbaurecht an dem … Grundstück mit dem Inhalt gemäß Abschnitt II., §§ 1 bis 10

und

das Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle während der Dauer des Erbbaurechts für den jeweiligen Erbbauberechtigten

im Grundbuch des Erbbaugrundstücks einzutragen.

Im Grundbuch des Erbbaugrundstücks (Zweite Abteilung) wurden je am 16.03.1988 folgende Belastungen eingetragen:

Erbbaurecht für … ; auf 20 Jahre ab Eintragungstag; gemäß Erbbaugrundbuch Bd. … Bl. …

Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle während der Dauer des Erbbaurechts für jeweilige Erbbauberechtigte von …; gemäß Bewilligung vom 18.08.1997 – URNr. …-

Im Bestandsverzeichnis des ebenfalls am 16.03.1988 angelegten Erbbaugrundbuchs wurde das Erbbaurecht wie folgt beschrieben:

Erbbaurecht an Grundstück Bd. … Bl. … BVNr. …

eingetragen Abt. II/7; auf 20 Jahre ab Eintragungstag;

Zustimmung des Eigentümers ist erforderlich zur Veräußerung;

Eigentümer: …

gemäß Bewilligung vom 18.08.1987 – URNr. …;

Das Erbbaurecht wurde nach rechtsgeschäftlicher Übertragung und Auflassung vom 23.12.1987 gemäß Einbringungsvertrag vom 30.09.1994 auf die Beteiligte zu 2 (unter ihrer damaligen Firma) übertragen. Diese ist (mit überholter Firmenbezeichnung) seit dem 30.08.1996 im Erbbaugrundbuch (Erste Abteilung) als Rechtsinhaberin und im Grundbuch des Erbbaugrundstücks (Zweite Abteilung) als Berechtigte des Erbbaurechts eingetragen.

Das Eigentum am Erbbaugrundstück wechselte durch Erbgänge und rechtsgeschäftliche Übertragungen, zuletzt auf die Beteiligte zu 1.

Diese hat im zugrundeliegenden Übertragungsvertrag vom 20.10.2017 die in Abteilung II eingetragenen Rechte zur weiteren Duldung und Erfüllung übernommen und mit der Veräußerin vereinbart, sich um die Berichtigung des Grundbuchs hinsichtlich des eingetragenen, aber für erloschen erachteten Erbbau- und Vorkaufsrechts selbst zu bemühen. Nach antragsgemäß im Grundbuch vollzogener Auflassung hat sie über den Urkundsnotar am 06.02.2018 die Löschung des für den jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragenen Vorkaufsrechts im Wege der Grundbuchberichtigung beantragt, aber ausdrücklich erklärt, derzeit den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs in Bezug auf das Erbbaurecht nicht zu stellen. Weil das Vorkaufsrecht nur für Verkaufsfälle während der Dauer des Erbbaurechts bestellt sei, sei es erloschen. Die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Verlängerungsoption sei zwar zulässig; mangels Eintragung im Grundbuch sei sie jedoch nicht wirksamer Inhalt des Erbbaurechts geworden. Die Bezugnahmen in den Eintragungsvermerken des Grundbuchs und Erbbaugrundbuchs genügten hierfür nicht. Das deshalb nur mit einer Laufzeit von 20 Jahren ab Eintragung entstandene Erbbaurecht sei mit Ablauf des 16.03.2008 erloschen.

Den Antrag hat das Grundbuchamt mit Beschluss vom 14.02.2018 zurückgewiesen. Materiellrechtlich sei es ausreichend, wenn sich der konkrete Endtermin des Erbbaurechts lediglich aus der Bewilligung ergebe. Jedenfalls seien die materiellrechtlichen Folgen der fehlenden Eintragung einer Verlängerungsoption weder ausdrücklich gesetzlich geregelt noch höchstgerichtlich entschieden. Demnach sei nicht mit der nötigen Sicherheit nachgewiesen, dass das Erbbaurecht und mit ihm das Vorkaufsrecht bereits erloschen sei. Die Löschung des Rechts sei daher nur aufgrund einer Bewilligung des Berechtigten möglich.

Hiergegen wendet sich die Beteiligte zu 1 mit der notariell eingelegten Beschwerde. Die sich hier stellende Rechtsfrage sei vom Gericht zu entscheiden. Insoweit bestehender rechtlicher Klärungsbedarf sei nicht als Nachweismangel hinsichtlich der behaupteten Grundbuchunrichtigkeit zu behandeln. Im Übrigen sei die Rechtsfrage auf der Grundlage der Fachliteratur eindeutig im Sinne der Beteiligten zu 1 zu beantworten.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen.

In der Beschwerdeinstanz wurde der Beteiligten zu 2 als der vom Antrag unmittelbar Betroffenen rechtliches Gehör gewährt. Sie hat sich – anwaltlich vertreten – gegen die Berichtigung ausgesprochen und die Meinung vertreten, das an das Bestehen des Erbbaurechts geknüpfte Vorkaufsrecht sei nicht durch Zeitablauf erloschen, denn das Erbbaurecht sei mit dem bestellten Inhalt und Umfang durch die Eintragungen und die dabei vorgenommenen Bezugnahmen wirksam entstanden und bestehe mangels Kündigung bis zum Ablauf des 16.03.2028 fort.

II.

Das Rechtsmittel gegen die Zurückweisung des Berichtigungsantrags ist als unbeschränkte Beschwerde statthaft (§ 11 Abs. 1 RPflG mit § 71 Abs. 1 GBO) und in zulässiger Weise vom Notar für die Beteiligte zu 1 eingelegt (§ 15 Abs. 2, § 73 GBO).

In der Sache bleibt es im Ergebnis ohne Erfolg, weil eine Berichtigung des Grundbuchs nicht in der begehrten Weise möglich ist. Das Grundbuch würde nämlich selbst dann, wenn das Erbbaurecht durch Zeitablauf erloschen ist und deshalb das als dessen Inhalt bestelltes und eingetragenes Vorkaufsrecht nicht mehr besteht, die materielle Rechtslage nach der begehrten Löschung allein des Vorkaufsrechts nicht zutreffend wiedergeben. Eine Berichtigung des Grundbuchs ist aber nur in der Weise zulässig, dass es die im Zeitpunkt der Berichtigung bestehende materielle Rechtslage insgesamt zutreffend darstellt.

1. Zutreffend rügt die Beschwerde allerdings, dass sich die Unrichtigkeit des Grundbuchs aus dessen Inhalt ergeben kann und die Schwierigkeit der Rechtslage keine Frage des Unrichtigkeitsnachweises ist. Reine Rechtsfragen berechtigen daher nicht zur Zurückweisung des Berichtigungsbegehrens, sondern sind – soweit sie sich stellen – zu entscheiden.

2. Die Zurückweisung des Berichtigungsantrags stellt sich jedoch aus anderen Gründen als im Ergebnis zutreffend dar.

a) Die Berichtigung des Grundbuchs aufgrund Unrichtigkeitsnachweises gemäß § 22 Abs. 1 GBO setzt neben dem Nachweis der Unrichtigkeit voraus, dass auch die Richtigkeit der begehrten Eintragung (in der Form des § 29 GBO) nachgewiesen wird, denn das Grundbuch darf nur in der Weise berichtigt werden, dass es den geänderten materiellen Rechtszustand richtig wiedergibt (Senat vom 28.7.2015, 34 Wx 106/15 = FGPrax 2015, 250; vom 22.9.2015, 34 Wx 47/14 = Rpfleger 2016, 146; vom 1.11.2018, 34 Wx 201/17 = FGPrax 2018, 109; BayObLG NJW-RR 1995, 272; auch Demharter GBO 31. Aufl. § 22 Rn. 37). § 22 GBO bezweckt, die Richtigkeit des Grundbuchinhalts herzustellen (Schäfer in Bauer/Schaub GBO 4. Aufl. § 22 Rn. 1).

Mit der beantragten isolierten Löschung nur des zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten eingetragenen Vorkaufsrechts würde das Grundbuch nicht richtig. Das dingliche Vorkaufsrecht ist gemäß § 2 Nr. 7 ErbbauRG (vormals § 2 Nr. 7 ErbbauVO) als Inhalt des Erbbaurechts bestellt und durch Eintragung im Grundbuch des Erbbaugrundstücks entstanden. Es kann nach materiellrechtlichem Erlöschen des Erbbaurechts auf Antrag des Eigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung (§§ 13, 22 GBO) zusammen mit dem Erbbaurecht im Grundbuch ohne Bewilligung der Betroffenen gelöscht werden, wenn gleichzeitig auf entsprechenden Antrag auch die Entschädigungsforderung der Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Bauwerk (§§ 27, 28 ErbbauRG) im Grundbuch (Zweite Abteilung) eingetragen wird (vgl. BGHZ 197, 140; Maaß in Bauer/Schaub AT F Rn. 190 f). Auf die von der Beschwerde in Bezug genommenen Regelung in § 23 GBO kommt es hingegen aus Rechtsgründen nicht an (Maaß in Bauer/Schaub AT F Rn. 192).

b) Mit Ablauf der Zeit, für die es eingeräumt ist, erlischt das Erbbaurecht ohne zusätzliche Rechtshandlung der Beteiligten. An die Stelle des Erbbaurechts tritt für den Erbbauberechtigten die Entschädigungsforderung nach §§ 27, 28 ErbbauRG. Die im Grundbuch des (vormals) mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks über diesen Zeitpunkt hinaus bestehen bleibende Eintragung steht damit im Widerspruch zur materiellen Rechtslage und bedarf der Berichtigung.

aa) Die hier vereinbarte automatische Verlängerung des Erbbaurechts über die feste Laufzeit von 20 Jahren hinaus tritt nur unter der Voraussetzung ein, dass eine fristgerechte Kündigung unterbleibt. Die Verlängerung der Laufzeit steht daher unter einer (zulässigen) aufschiebenden Bedingung (BGH NJW 1969, 2043/2046; Maaß in BeckOK-BGB Stand 01.05.2018 § 1 ErbbauRG Rn. 43). Ob eine solche Verlängerungsoption zu ihrer materiellen Wirksamkeit der konstitutiven Eintragung im Grundbuch bedarf, ist – soweit ersichtlich – höchstrichterlich nicht entschieden.

bb) Das Erbbaurecht wird zwar gemäß § 11 Abs. 1 ErbbauRG wie ein Grundstück behandelt. Seine Bestellung stellt sich jedoch rechtlich als Belastung eines Grundstücks mit einem Recht dar, § 1 Abs. 1 ErbbauRG. Gemäß dieser Doppelnatur ist das Erbbaurecht zum einen als Belastung des Grundstücks in Abteilung II des für das Grundstück angelegten Grundbuchs und zum anderen als eigentumsgleiches Recht in das Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs einzutragen. Erst durch die Belastung des Grundstücks im Wege der Einigung und Eintragung entsteht das Erbbaurecht, welches sodann wie ein Grundstück behandelt wird. Für die Entstehung und den Bestand des Erbbaurechts ist somit die Eintragung im Grundstücksgrundbuch entscheidend, während sich der nähere dingliche Inhalt des Erbbaurechts aus dem Erbbaugrundbuch und der darin in zulässiger Weise in Bezug genommenen Bewilligung ergibt. Aus dieser unterschiedlichen Funktion beider Grundbücher ergibt sich, dass sie sich zwar ergänzen, aber Eintragungsmängel in einem Grundbuch nicht durch eine Eintragung im anderen Grundbuch geheilt werden. Was im Grundstücksgrundbuch einzutragen ist, damit das Recht wirksam entsteht, kann nicht durch Bezugnahme auf das Erbbaugrundbuch nach § 14 Abs. 2 ErbbauRG ersetzt werden (zum Ganzen: Schreiber/Grundmann Handbuch Immobilienrecht 3. Aufl. Kapitel 10 Rn. 7 und 9; Bardenhewer in Ingenstau/Hustedt ErbbauRG 10. Aufl. § 14 Rn. 15; von Oefele/Winkler/Schlögel Handbuch Erbbaurecht 6. Aufl. § 5 Rn. 267 ff, 274; Staudinger/Rapp BGB [2017] § 14 ErbbauRG Rn. 10; MüKo/Heinemann BGB 7. Aufl. § 14 ErbbauRG Rn. 9; Maaß in BeckOK-BGB § 14 ErbbauRG Rn. 4; Heller ErbbauRG 4. Aufl. § 14 Rn. 10).

Bedingungen (ebenso Befristungen) gehören nach allgemeinem Verständnis nicht zum Inhalt einer dinglichen Grundstücksbelastung, die durch Bezugnahme zum Grundbuchinhalt gemacht werden könnte. Sie müssen daher im Eintragungsvermerk selbst zum Ausdruck gebracht werden; nur zur näheren Kennzeichnung der Bedingung (oder Befristung) ist eine Bezugnahme zulässig (OLG Düsseldorf OLGZ 1983, 352; Demharter GBO 31. Aufl. § 44 Rn. 20, Anhang zu § 8 Rn. 40). In Bezug auf das Erbbaurecht wird – soweit sich die Fachliteratur hierzu verhält – verlangt, dass im Grundbuch des belasteten Grundstücks neben dem Erbbaurecht selbst und dem (ersten) Erbbauberechtigten auch Beginn und Dauer des Erbbaurechts sowie etwa vereinbarte aufschiebende Bedingungen – auch Verlängerungsoptionen – einzutragen sind (Schreiber/Grundmann Kapitel 10 Rn. 8 und 9; Bardenhewer in Ingenstau/Hustedt § 14 Rn. 5; von Oefele/Winkler/Schlögel § 2 Rn. 143 und § 5 Rn. 268 f; MüKo/Heinemann § 14 ErbbauRG Rn. 2; Maaß in BeckOK-BGB § 14 ErbbauRG Rn. 2; Heller § 14 Rn. 2 und 4; Maaß in Bauer/Schaub AT F Rn. 3; Meikel/Ebeling GBO 8. Aufl. vor §§ 54 – 60 GBV Rn. 5 und § 56 GBV Rn. 8; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 15. Aufl. Rn. 1724 f; auch Demharter § 44 Rn. 32 mit 20; zur ausdrücklichen Eintragung einer aufschiebenden Bedingung im Bestandsverzeichnis des Erbbaugrundbuchs: Meikel/Morvilius GBO 11. Aufl. Einl B Rn. 304; zur Rechtsprechung: BayObLGZ 1959, 521/527). Nur im Übrigen kann zur näheren Bezeichnung des Inhalts des Erbbaurechts im Grundstücksgrundbuch auf das Erbbaugrundbuch Bezug genommen werden (§ 14 Abs. 2 ErbbauRG).

Unter der Regie der vorliegend bei Rechtsbestellung geltenden ErbbauVO galt nichts anderes (vgl. von Oefele/Winkler/Schlögel § 5 Rn. 267; Räfle ErbbauVO 12. Aufl. § 14 Rn. 2 bis 7).

cc) Auf der Grundlage dieses Rechtsverständnisses ist das Erbbaurecht vorliegend nur für die Dauer von 20 Jahren ab Eintragung durch Einigung und entsprechende Eintragung entstanden. Über diesen Zeitraum hinaus hat es dann trotz Einigung über die aufschiebend bedingte Verlängerung und Eintritts der Bedingung mangels Eintragung der Verlängerungsoption im Grundbuch materiellrechtlich nicht fortbestanden. Die unterbliebene Eintragung ist schon deshalb nicht nachholbar, weil die nach § 19 GBO dafür erforderliche Bewilligung des aktuell Bewilligungsberechtigten nicht vorliegt und in die von der Bestellerin erklärte Bewilligung und materiellrechtliche Einigung nur deren Gesamtrechtsnachfolger eingetreten ist.

c) Dem auf Löschung (nur) des Vorkaufsrechts gerichteten Berichtigungsantrag kann dennoch nicht stattgegeben werden.

Das Vorkaufsrecht am Grundstück zugunsten des jeweiligen Erbbauberechtigten, das allein Gegenstand des Berichtigungsantrags ist, ist nach der eindeutigen Vereinbarung in zulässiger Weise zum Inhalt des Erbbaurechts gemacht worden, § 2 Nr. 7 ErbbauRG. Derartige zum Inhalt des Erbbaurechts erklärten Vereinbarungen erhalten durch die Einigung und Eintragung im Grundbuch dingliche Wirkung. Die bewilligungsgemäße Eintragung des Vorkaufsrechts als am Grundstück lastendes Recht (im Nachrang zum Erbbaurecht) ändert nichts daran, dass es kraft Vereinbarung und Eintragung zum Inhalt des Erbbaurechts gehört.

Es erlischt somit zwar zugleich mit diesem schon deshalb, weil mit dem Erbbaurecht auch das als dessen Inhalt vereinbarte Vorkaufsrecht keinen Fortbestand haben kann. In diesem Fall ist die durch Zeitablauf eingetretene Grundbuchunrichtigkeit mithin aus dem Grundbuch selbst ersichtlich. Eine Übereinstimmung zwischen Grundbuch und materieller Rechtslage ist jedoch ohne gleichzeitige Löschung des Erbbaurechts und Eintragung des an seine Stelle tretenden Entschädigungsanspruchs des Erbbauberechtigten nach § 27 ErbbauRG nicht erreichbar. Denn nicht der Inhalt des Erbbaurechts hat sich geändert, so dass dem durch entsprechende berichtigende Eintragung (Löschung nur des Vorkaufsrechts) Rechnung getragen werden könnte, sondern das Erbbaurecht ist insgesamt erloschen und an dessen Stelle ist der Entschädigungsanspruch getreten. Liegt – wie hier – eine ausdrücklich isoliert auf das Vorkaufsrecht bezogene Löschungsbewilligung des Betroffenen nicht vor, so ist auf entsprechenden Berichtigungsantrag des Grundstückseigentümers eine Übereinstimmung zwischen Grundbuch und materieller Rechtslage nur dadurch herbeizuführen, dass zugleich mit der Löschung (insgesamt) die Entschädigungsforderung in das Grundbuch eingetragen wird, wenn – wie hier – der Entschädigungsanspruch nicht ausgeschlossen ist (BGHZ 197, 140; dazu: DNotI-Report 2013, 99/100; Zimmer ZfIR 2013, 552; Maaß NotBZ 2013, 299).

III.

Von einer Kostenentscheidung (§ 84 FamFG) sieht der Senat ab. Die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens hat die Beteiligte zu 1 bereits kraft Gesetzes zu tragen, § 22 Abs. 1 GNotKG. Die Beteiligte zu 2, der rechtliches Gehör zu gewähren war, hat die ihr dadurch erwachsenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen, zumal sie selbst keinen Antrag gestellt hat.

Daher bedarf es auch keiner Geschäftswertfestsetzung.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen nicht vor.

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