OLG Stuttgart – Az.: 8 W 146/18 – Beschluss vom 29.05.2018
1. Die Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 und 2 gegen die am 13.04.2018 erfolgte Löschung des Nacherbenvermerks im Grundbuch von … durch das Amtsgericht Waiblingen – Grundbuchamt – (Az. WBN036 GRG 1277/2017) wird zurückgewiesen.
2. Die Beteiligten Ziff. 1 und 2 tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens wird auf € 200.000,00 festgesetzt.
Gründe
I.
Die Beteiligten Ziff. 1 und 2 sind die Eltern der am 17./18.08.2007 verstorbenen … . Diese hatte mit ihrem Ehemann, dem Beteiligten Ziff. 3, am 15.04.1999 einen Ehe– und Erbvertrag geschlossen, in welchem sie für den Fall, dass sie vor dem Ehemann stirbt, diesen zu ihrem Alleinerben hinsichtlich ihres gesamten Vermögens einsetzte. Der überlebende Ehemann wurde jedoch nur als – befreiter – Vorerbe eingesetzt. Zum Nacherben hinsichtlich des zum Zeitpunkt des Todes des überlebenden Ehemanns übrigen Nachlasses hat die Ehefrau diejenigen Personen bestimmt, die ihre gesetzlichen Erben wären, wenn sie im Zeitpunkt des Nacherbfalls (Tod des überlebenden Ehemanns) unverheiratet gestorben wäre, unter sich beteiligt gemäß der gesetzlichen Erbfolge in diesem Zeitpunkt.
In den Nachlass der … fiel unter anderem der im Rubrum näher bezeichnete Grundbesitz …. (Gebäude- und Freifläche). Am 06.03.2008 wurde im Grundbuch ein Nacherbenvermerk eingetragen. Über dieses Grundstück schloss der Beteiligte Ziff. 3 als Verkäufer mit dem Beteiligten Ziff. 4 als Käufer am 16.08.2017 vor Notar B… B…, S…, einen Kaufvertrag, in dem ein Kaufpreis in Höhe von € 485.000,00 vereinbart worden ist. Auf Antrag der Kaufvertragsparteien wurde in der Folge nach schriftlicher Anhörung der Beteiligten Ziff. 1 und 2 am 13.04.2018 der Nacherbenvermerk im Grundbuch gelöscht. Im Rahmen des Erledigungsprotokolls vom 13.04.2018 hat das Amtsgericht Waiblingen – Grundbuchamt – ausgeführt, begründete Zweifel an der Vollentgeltlichkeit des Kaufvertrages bestünden nicht. Selbst wenn der Beteiligte Ziff. 3 als Vorerbe bei dem Verkauf nicht den vielleicht optimal erzielbaren Verkaufspreis erzielt hätte, würde dies nur dann zu einer teilweisen Unentgeltlichkeit des abgeschlossenen Rechtsgeschäfts führen, wenn der Verkäufer dies gewusst habe oder habe wissen müssen und auch subjektiv aus Sicht beider Vertragsparteien eine Teilunentgeltlichkeit mit Begünstigungsabsicht zugunsten des Käufers gewollt gewesen sei. Nach Überzeugung des Grundbuchamts sei dieser subjektive Tatbestand für keine der beiden Vertragsparteien erfüllt.
Gegen die Löschung des Nacherbenvermerks wenden sich die Beteiligten Ziff. 1 und 2 mit ihrer Beschwerde vom 04.05.2018. Sie beantragen im Beschwerdeverfahren,
im Wege der einstweiligen Anordnung die aufschiebende Wirkung gemäß § 76 GBO anzuordnen,
das Grundbuchamt anzuweisen, einen Amtswiderspruch im Grundbuch einzutragen.
Zur Begründung tragen die Beteiligten Ziff. 1 und 2 vor, der Verkehrswert der in Rede stehenden Immobilie betrage mindestens € 700.000,00. Der vereinbarte Kaufpreis von € 485.000,00 bleibe erheblich hinter dem tatsächlichen Verkehrswert zurück. Das eingeholte Verkehrswertgutachten mit dem darin ermittelten Wert von € 472.000,00 sei unzutreffend. Selbst wenn in Zusammenhang mit dem zugleich abgeschlossenen Mietvertrag angesichts des möglichen Mietzeitraums von 5 Jahren eine weitere Gegenleistung in Form einer Mietreduzierung in Höhe von insgesamt € 60.000,00 berücksichtigt werden sollte, ergäbe sich lediglich ein Kaufpreis von € 555.500,00. Es sei nicht maßgebend, ob eine Benachteiligungsabsicht des Vorerben gegenüber den Nacherben gegeben gewesen sei. Eines subjektiven Elements bedürfe es im Hinblick auf die Regelung des § 2113 BGB nicht. Die Entscheidung stehe auch nicht dem Grundbuchamt zu, wenn – wie vorliegend – Teilunentgeltlichkeit feststehe. In diesem Fall obliege es allein dem Vorerben, die Zustimmung des Nacherben zur Löschung des Nacherbenvermerks einzuholen, gegebenenfalls über eine von ihm zu erhebende Klage.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen und die Akten dem Oberlandesgericht Stuttgart zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die mit dem Ziel der Eintragung eines Amtswiderspruchs gemäß §§ 71 Abs. 2, 53 Abs. 1 Satz 1 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Beschwerde der Beteiligten Ziff. 1 und 2 hat in der Sache keinen Erfolg. Die Löschung des in Rede stehenden Nacherbenvermerks ist nicht zu beanstanden.
1.
Die entgeltliche Verfügung eines befreiten Vorerben über ein Nachlassgrundstück ist auch dem Nacherben gegenüber wirksam (§ 2113 BGB). Eine Zustimmung des Nacherben ist nicht erforderlich. Hat der befreite Vorerbe entgeltlich verfügt, so scheidet der Nachlassgegenstand aus dem Nachlass aus (Meikel/Böhringer, Grundbuchordnung, 11. Auflage 2015, § 51 GBO, Rdnr. 44 m.w.N.). Der Nacherbenvermerk wird nachträglich gegenstandslos, wenn der Vorerbe endgültig wirksam im Sinne von § 2113 BGB verfügt hat. Mit Grundbuchvollzug ist der Nacherbenvermerk unrichtig (Meikel/Böhringer, a.a.O, § 51 GBO, Rdnr. 184 mit Fußnote 447).
Zur Löschung eines Nacherbenvermerks ist entweder eine Bewilligung des Nacherbens (oder im Falle des § 2222 BGB des Testamentsvollstreckers) oder der Unrichtigkeitsnachweis erforderlich (vgl. Demharter, Grundbuchordnung, 30. Auflage 2016, § 51 GBO, Rdnr. 37). Der Unrichtigkeitsnachweis ist auch in diesen Fällen grundsätzlich in der Form des § 29 GBO zu führen. Dies stößt bezüglich der Entgeltlichkeit der Verfügungen des befreiten Vorerben auf praktische Schwierigkeiten, ein rechnerisch genauer Nachweis ist in aller Regel nicht möglich. Deshalb ist in der Rechtsprechung bereits seit langem anerkannt, dass das Grundbuchamt berechtigt und verpflichtet ist, bei der Prüfung dieser Frage die Regeln der Lebenserfahrung und der Wahrscheinlichkeit anzuwenden (Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 GBO, Rdnr. 156 m.w.N.). Unter Berücksichtigung der natürlichen Gegebenheiten sind die gesamten Umstände des Falles unter dem Gesichtspunkt zu prüfen, ob die Entgeltlichkeit im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO offenkundig ist (OLG Rostock NotBZ 2017, 72). Die Rechtsprechung hat den allgemeinen Satz aufgestellt, dass eine entgeltliche Verfügung anzunehmen ist, wenn die dafür maßgeblichen Beweggründe im Einzelnen angegeben werden, verständlich und der Wirklichkeit gerecht werdend erscheinen und begründete Zweifel an der Pflichtmäßigkeit nicht ersichtlich sind (OLG München ZErb 2012, 45 m.w.N.). Ein allgemeiner Erfahrungssatz besagt, dass ein Kaufvertrag mit einem unbeteiligten Dritten ein entgeltlicher Vertrag und keine Schenkung ist, wenn die Gegenleistung an den Vorerben beziehungsweise Testamentsvollstrecker erbracht wird (OLG München ZErb 2012, 45 m.w.N.). Eine Verfügung ist hingegen unentgeltlich im Sinne des § 2113 Abs. 2 BGB, wenn der Vorerbe – objektiv betrachtet – ohne gleichwertige Gegenleistung ein Opfer aus der Erbschaftsmasse bringt und – subjektiv betrachtet – weiß, dass für dieses Opfer keine gleichwertige Gegenleistung zufließt, oder er die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen (BayObLG DNotZ 1989, 182; OLG Frankfurt ZEV 2012, 672). Von – auch nur teilweiser – Unentgeltlichkeit kann deshalb nicht schon dann ausgegangen werden, wenn ein besserer Preis zu erzielen gewesen wäre oder wenn Leistung und Gegenleistung nicht völlig ausgeglichen sind. Es muss vielmehr zusätzlich das subjektive Element vorliegen, dass der Vorerbe bei ordnungsgemäßer Verwaltung die Unzulänglichkeit der Gegenleistung hätte erkennen müssen (BayObLG DNotZ 1989, 182; OLG Frankfurt ZEV 2012, 672; vgl. auch BGH ZEV 2012, 110). Dabei ist dem Vorerben bei der Abwägung von Leistung und Gegenleistung ein bestimmter Ermessensspielraum zuzubilligen (OLG Frankfurt ZEV 2012, 672; zum Ganzen vgl. Schaub in: Bauer/von Oefele, Grundbuchordnung, 3. Auflage 2013, § 51 GBO, Rdnr. 142 m.w.N.). In der Rechtsprechung wurde je nach den Umständen des Einzelfalles von Entgeltlichkeit auch dann noch ausgegangen, wenn sich die Parteien auf einen Kaufpreis von 80 % des durch ein Gutachten ermittelten Verkehrswertes geeinigt haben (KG MDR 2012, 654 – allerdings mit betreuungsgerichtlicher Genehmigung).
Das Grundbuchamt muss sich bei der Prüfung der Entgeltlichkeit auf eine freie Würdigung des aus den vorgelegten Urkunden ersichtlichen Sachverhalts beschränken. Das Grundbuchamt ist weder berechtigt noch verpflichtet, Ermittlungen und Beweiserhebungen eigenhändig anzustellen (Meikel/Böhringer, a.a.O., § 51 GBO, Rdnr. 158 m.w.N.).
2.
Im vorliegenden Fall hat das Grundbuchamt nach Würdigung aller Umstände zu Recht eine entgeltliche Verfügung angenommen, weshalb der Nacherbenvermerk zu Recht gelöscht worden ist.
Der Beteiligte Ziff. 4 als Käufer der verfahrensgegenständlichen Immobilie ist ein unbeteiligter Dritter im Sinne der oben zitierten Rechtsprechung. Insbesondere bestehen auch keine verwandtschaftlichen Beziehungen zwischen ihm und dem Beteiligten Ziff. 3 als befreitem Vorerben und Verkäufer. Demgemäß kann im Ausgangspunkt nach der allgemeinen Lebenserfahrung davon ausgegangen werden, dass die getroffene Verfügung voll entgeltlich ist. Das Verkehrswertgutachten der Stadt Ditzingen vom 03.05.2016 weist bezogen auf den Wertermittlungsstichtag 26.04.2016 einen Verkehrswert von € 472.000,00 aus. In dem zwischen dem Beteiligten Ziff. 3 und dem Beteiligten Ziff. 4 am 16.08.2017 geschlossenen notariellen Kaufvertrag wurde ein Kaufpreis von € 485.000,00 vereinbart. Nimmt man den im notariellen Kaufvertrag unter § 5 Abs. 4 genannten Mietvertrag und einen damit für – einschließlich Optionsrecht – 5 Jahre ermöglichten Mietvorteil hinzu, so läge die Gegenleistung entsprechend höher (nach einer zwischenzeitlichen Berechnung der Beteiligten Ziff. 1 und 2 in der Größenordnung von € 60.000,00 bis € 78.000,00), wobei es beim befreiten Vorerben ausreichend ist, wenn die Leistung ihm zugute kommt (vgl. Schaub in: Bauer/von Oefele, a.a.O., § 51 GBO, Rdnr. 145 m.w.N.; Palandt/Bürgerliches Gesetzbuch, 7. Auflage 2018, § 2113 BGB, Rdnr. 13 m.w.N.). Die Entgeltlichkeit oder Unentgeltlichkeit der Verfügung des Vorerben ist nach dem Zeitpunkt ihrer Vornahme zu beurteilen (Schaub in: Bauer/von Oefele, a.a.O., § 51 GBO, Rdnr. 143). Deshalb kommt es auf die von den Beteiligten Ziff. 1 und 2 thematisierte Frage, ob der Beteiligte Ziff. 3 die Mietzeit von 5 Jahren tatsächlich ausnutzt, nicht an. Die Beteiligten Ziff. 1 und 2 widersprechen sich im Übrigen zu einem gewissen Grad selbst, wenn sie hinsichtlich der Frage eines möglichen Mietvorteils relativierend auf einen schlechten Zustand der Immobilie verweisen, gleichzeitig aber den im Wertgutachten angesichts der verbliebenen Restnutzungsdauer vorgenommenen Wertabschlag von 71 % beim Sachwert als überhöht beanstanden und insoweit insbesondere auf eine – allerdings in den Achziger-Jahren erfolgte und damit weit zurückliegende – Kernsanierung verweisen. Inwieweit dem Verkehrswertgutachten in diesem und den anderen von den Beteiligten Ziff. 1 und 2 angesprochenen Punkten (insbesondere zur Ausstattung) letztlich im Einzelnen zu folgen ist oder auch eine andere Bewertung möglich ist, ist im vorliegenden Rahmen unerheblich. Denn die Beteiligten Ziff. 3 und 4 durften sich grundsätzlich – wie offenbar auch geschehen – in der Preisfindung an dem Wertgutachten des Gutachterausschusses der Stadt Ditzingen orientieren. Dass sie von einer etwaigen unzureichenden Gegenleistung wußten oder wissen mussten, ist nicht ersichtlich. Letzteres gilt auch für die Frage des Bodenrichtwertes. Soweit sich dieser zwischen Gutachtenerstattung und Kaufvertragsschluss erhöht hat, ergibt sich zwar beim Bodenwert – ohne Marktanpassung – eine rechnerische Differenz von € 84.690,00. Daraus lässt sich aber noch keine Teilunentgeltlichkeit der in Rede stehenden Verfügung folgern. Dem befreiten Vorerben wird wie ausgeführt ein bestimmter Ermessensspielraum zugebilligt. Der vereinbarte Kaufpreis liegt über dem vom Gutachterausschuss ermittelten Verkehrswert, hinzu kommt in Zusammenhang mit dem zugehörigen Mietvertrag der Umstand, dass die Immobilie potentiell für 5 Jahre nicht selbst genutzt werden kann, sowie ein Mietvorteil der vorgenannten Art. Es gibt im Übrigen keinerlei konkrete Hinweise darauf, dass höhere Gebote für das mit einer Maklerin vermarktete Haus zu erzielen gewesen wären, weshalb der Beteiligte Ziff. 4 trotz zwischenzeitlicher Absage zum Zuge kam. Es kann daher nicht davon ausgegangen werden, dass der Beteiligte Ziff. 3 dem Beteiligten Ziff. 4 vorliegend teilweise ein verdecktes Geschenk zukommen lassen wollte. Vielmehr verbleibt es hier letztlich bei dem Erfahrungssatz, dass bei einem zweiseitigen Rechtsgeschäft des befreiten Vorerben mit einem unbeteiligten Dritten grundsätzlich von Entgeltlichkeit ausgegangen werden kann.
3.
Nachdem die Beschwerde demgemäß zurückzuweisen war, war für die von den Beteiligten Ziff. 1 und 2 beantragte Anordnung gemäß § 76 GBO im Beschwerdeverfahren kein Raum.
4.
Die Kostenentscheidung im Beschwerdeverfahren beruht auf § 84 FamFG. Auf die Gerichtsgebühr gemäß Nr. 19116 KV GNotKG (Festgebühr € 60,00) wird hingewiesen. Die Festsetzung des Gegenstandswertes des Beschwerdeverfahrens beruht auf §§ 61, 36 Abs. 1 GNotKG.
Gründe für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde gemäß § 78 GBO bestehen nicht.
