Löschung eines einer Erbengemeinschaft zustehenden dinglichen Vorkaufsrechts

Löschung dinglicher Vorkaufsrechte in Erbengemeinschaften: Nur mit Zustimmung aller

Bei rechtlichen Auseinandersetzungen um Grundstücksrechte sind oftmals mehrere Parteien betroffen, die unterschiedliche Ansprüche geltend machen. Ein zentrales Thema in solchen Fällen ist die Handhabung von dinglichen Rechten, wie beispielsweise Vorkaufsrechten, die im Grundbuch eingetragen sind. Hierbei geht es um die Frage, unter welchen Voraussetzungen diese Rechte geändert oder gelöscht werden können. Die gesetzlichen Grundlagen des Bürgerlichen Gesetzbuches, insbesondere die Paragraphen zu den dinglichen Rechten und zur Gesamtberechtigung, bilden dabei den Rahmen für gerichtliche Entscheidungen.

Sind mehrere Personen als Berechtigte eingetragen, wie es bei einer Erbengemeinschaft der Fall ist, entstehen komplexe Rechtsverhältnisse. Das Verfügungsrecht über gemeinschaftliche Ansprüche und die Voraussetzungen für dessen Ausübung sind dann häufig Gegenstand gerichtlicher Klärung. Vor allem das Grundbuchamt spielt in der Überprüfung der Rechtmäßigkeit von Anträgen eine entscheidende Rolle, um die Rechte aller Beteiligten zu wahren. Entscheidungen von Oberlandesgerichten und die damit verbundenen Rechtsbeschwerden zeigen, dass die Materie auch für die Weiterentwicklung der Rechtsprechung von Bedeutung ist.

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Die Rechtsfrage: Löschung eines Vorkaufsrechts durch ein Erbengemeinschaftsmitglied

Im Zentrum des vorliegenden Rechtsstreits stand die Frage, ob die Löschung eines einer Erbengemeinschaft zustehenden dinglichen Vorkaufsrechts rechtens ist, wenn diese Löschung nur von einem Mitglied der Erbengemeinschaft bewilligt wurde. Konkret wurde das dingliche Vorkaufsrecht im Grundbuch für verschiedene Grundstücke eingetragen. Die Erbengemeinschaft, bestehend aus mehreren Personen, war als gesamtberechtigt eingetragen. Eine der Beteiligten beantragte die Löschung dieses Rechts für ein bestimmtes Grundstück, was vom Grundbuchamt zunächst nicht akzeptiert wurde, da die Bewilligungen der weiteren gesamtberechtigten Mitglieder der Erbengemeinschaft fehlten.

Die rechtliche Herausforderung: Auslegung des § 428 BGB

Die rechtliche Herausforderung in diesem Fall ergab sich aus der Auslegung des § 428 BGB, der die Rechtsverhältnisse innerhalb einer Gesamtberechtigung regelt, und ob die Löschungsbewilligung eines einzelnen Mitglieds der Erbengemeinschaft ausreichend ist, um das dingliche Recht aus dem Grundbuch zu entfernen. Die Beteiligte argumentierte, dass ihre Bewilligungsberechtigung ausreichen würde, was das Grundbuchamt und später das Oberlandesgericht Brandenburg anders sahen. Die Auseinandersetzung berührte somit die Kernfragen der Verfügungsrechte innerhalb von Erbengemeinschaften und der damit verbundenen Grundbuchverfahren.

Gerichtsentscheidung: Schutz der Gemeinschaftsrechte

Das Oberlandesgericht Brandenburg folgte in seinem Beschluss nicht der Argumentation der Beteiligten. Die Entscheidung stützte sich auf die Feststellung, dass eine Löschung eines solchen Rechts die Zustimmung aller Gesamtberechtigten erfordere. Dies begründete das Gericht damit, dass das Verfügungsrecht über eine gemeinsame Forderung oder ein gemeinsames Recht nicht alleine von einem Gesamtgläubiger ausgeübt werden kann. Dies steht im Einklang mit dem Gedanken des Schutzes der Gemeinschaft vor unilateralen Entscheidungen eines Einzelnen, die die Rechte der anderen Mitglieder der Gemeinschaft negativ beeinflussen könnten.

Bedeutung und Fazit des Urteils

Die Tragweite dieser Entscheidung ist von großer Bedeutung, da sie präzisiert, wie Verfügungsrechte innerhalb einer Erbengemeinschaft zu interpretieren sind, insbesondere im Hinblick auf dingliche Rechte und deren Löschung im Grundbuch. Die Entscheidung trägt dazu bei, die Rechtslage zu klären und sorgt für eine Vereinheitlichung der Rechtsprechung, indem sie die Rechte aller Mitglieder einer Erbengemeinschaft schützt.

Das Fazit des Urteils verdeutlicht, dass im Falle der Löschung von Rechten, die einer Erbengemeinschaft zustehen, die Zustimmung aller Beteiligten erforderlich ist. Dies dient dem Schutz der Rechte jedes einzelnen Mitglieds der Gemeinschaft und sorgt für eine einheitliche Handhabung derartiger Rechtsfragen in der Rechtsprechung. Die Zulassung der Rechtsbeschwerde durch das Oberlandesgericht lässt jedoch Raum für eine weitere rechtliche Überprüfung dieser Fragestellung auf höherer Ebene.

Das vorliegende Urteil

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 W 45/15 – Beschluss vom 16.06.2015

Die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Schwedt (Oder) – Grundbuchamt – vom 17. März 2015, Gz. B… Blatt 390-19, wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.

Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren: 8.000,00 €

Gründe

I.

Im Grundbuch von B… Blatt 390 ist in Abteilung II lfd. Nr. 14 für verschiedene Grundstücke ein Vorkaufsrecht für den ersten Verkaufsfall eingetragen. Als Gesamtberechtigte gemäß § 428 BGB sind eingetragen eine aus der Beteiligten selbst, M… G…, C… R…, S… R… und T… R… bestehende Erbengemeinschaft sowie die Beteiligte selbst. Zur Urkundenrolle Nr. 224/2015 des Notars … in P… bewilligte die Beteiligte am 3. Februar 2015 die Löschung des Vorkaufsrechts für das Grundstück Flur 9, Flurstück 167 (laufende Nr. 10 des Bestandsverzeichnisses). Zugleich erteilte sie ihrem Verfahrensbevollmächtigten Vollmacht, sie bei dem Vollzug der Urkunde zu vertreten. Am 26. Februar 2015 beantragte die Beteiligte unter Vorlage der Löschungsbewilligung die Löschung des Vorkaufsrechts für das o. g. Grundstück. Sie verwies zugleich darauf, dass sich ihre Bewilligungsberechtigung für alle Gesamtberechtigten aus dem Beschluss des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 4. September 2013 (Az. 3 W 52/13) ergebe.

Mit Zwischenverfügung vom 17. März 2015 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass zur Löschung des Vorkaufsrechts die Löschungsbewilligungen der weiteren Vorkaufsberechtigten vorzulegen seien. Alternativ könne auch der Nachweis des Erlöschens des Vorkaufsrechts nach §§ 22, 29 BGB geführt werden. Die zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Zweibrücken beziehe sich auf eine Hypothek, für die die Akzessorietät zwischen Forderung und dinglichem Recht eine Rolle spiele. Es sei nicht ersichtlich, dass die Forderung durch Leistung an einen einzelnen Gesamtberechtigten erloschen sei.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Beteiligte mit ihrer Beschwerde vom 8. April 2015. Sie macht ergänzend geltend, die Entscheidung ignoriere die Kommentarliteratur, die allgemein und ohne Differenzierung ausführe, dass im Fall der Gesamtgläubigerschaft gemäß § 428 BGB die Bewilligung eines einzelnen Gläubigers ohne Mitwirkung der anderen genüge.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch weiteren Beschluss vom 14. April 2015 der Beschwerde nicht abgeholfen.

II.

Die nach §§ 71, 73 GBO zulässige Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht macht in der angefochtenen Zwischenverfügung die Löschung des dinglichen Vorkaufsrechts zu Recht davon abhängig, dass die Löschungsbewilligungen der übrigen Gesamtberechtigten vorgelegt werden oder die Unrichtigkeit des Grundbuchs insoweit in der Form des § 29 GBO nachgewiesen wird.

Nach § 19 GBO erfolgt eine Eintragung – eine Eintragung im Sinne dieser Vorschrift ist auch die beantragte Löschung eines eingetragenen Rechts – dann, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird. Es kommt nicht auf die Bewilligung dessen an, dem das Recht materiell zusteht, sondern auf die Bewilligung dessen, der zu materiell-rechtlichen Verfügungen über das Recht befugt ist (m. w. Nachw. Demharter, GBO, 29. Aufl. 2014, § 19 GBO Rdnr. 56).

Das Kammergericht hat mit Beschluss vom 21. Oktober 1937 (JW 1937, 3158) entschieden, dass im Falle der Eintragung einer Gesamtgläubigerhypothek die Bewilligung der Löschung durch einen Gesamtgläubiger genügt. Die der Hypothek zugrunde liegende Forderung, so die Begründung des Kammergerichts, könne von jedem der Gläubiger in voller Höhe mit der Wirkung geltend gemacht werden, dass mit der Erfüllung gegenüber einem der Gläubiger der Schuldner befreit werde. Jeder der Gläubiger habe ein Verfügungsrecht über die gesamte Forderung und das damit verbundene Pfandrecht, als er zur Entgegennahme der Zahlung und zum Abschluss eines Erlassvertrages mit dem Schuldner gemäß §§ 429 Abs. 3 S. 1, 422, 423 BGB berechtigt sei. Hieraus folge, dass die zur Aufhebung der Hypothek nach § 875 BGB erforderliche Erklärung des Berechtigten, dass er das Recht aufgebe, allein von einem Gläubiger ohne Mitwirkung des oder der anderen wirksam abgegeben werden könne. Dieser Auffassung hat sich das Oberlandesgericht Zweibrücken für den Fall einer solchen Gesamtberechtigung hinsichtlich einer Sicherungshypothek angeschlossen (FGPrax 2014, 59; ebenso BayObLG, Rpfleger 1996 21, allerdings in einem Fall, in dem gerade keine Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB vorlag als obiter dictum; die ebenfalls in diesem Zusammenhang zitierte Entscheidung des Oberlandesgerichts Bremen, OLGZ 1987, 29 ff., betrifft einen Fall, in dem die Bewilligung eines einzelnen Gesamtgläubigers nicht genügte, weil er lediglich das Recht des anderen zum Erlöschen bringen wollte). In der Kommentarliteratur wird bezugnehmend auf diese Entscheidung die Auffassung vertreten, dass für den Fall, dass eine Gesamtgläubigergemeinschaft gemäß § 428 BGB bewilligen müsse, die Bewilligung jedes einzelnen Gläubigers ohne Mitwirkung der anderen genüge (Demharter, a. a. O., Rdnr. 57; Meikel/Böttcher, GBO, 11. Aufl. 2015, § 19 GBO Rdnr. 58).

Sowohl die zitierte Rechtsprechung, als auch die hierauf bezugnehmende Kommentarliteratur begründen ihre Auffassung damit, dass ein Gesamtgläubiger allein ohne Mitwirkung der übrigen über die gemeinsame Forderung verfügen dürfe, insbesondere berechtigt sei, diese auch zu erlassen bzw. ein unter die Gesamtberechtigung fallendes eingetragenes dingliches Recht alleine nach § 875 BGB aufzuheben.

Dies trifft indes nicht zu. Aus § 428 BGB ergibt sich für den – hier nicht vorliegenden – Fall der Erfüllung der gemeinsamen Forderung gegenüber einem Gläubiger, dass der Schuldner auch gegenüber den übrigen Gläubigern frei wird (§ 428 Abs. 3 S. 1 i. V. m. § 422 BGB). Im Übrigen ordnet § 429 Abs. 3 S. 1 die Geltung der §§ 423 und 425 BGB an. Die Abtretung des der Gesamtberechtigung unterfallenden Rechts durch einen Gesamtgläubiger lässt nach § 429 Abs. 3 S. 2 BGB die Rechte der übrigen Gläubiger unberührt.

Nach § 423 BGB wirkt ein zwischen dem Gläubiger und einem Gesamtschuldner vereinbarter Erlass auch für die übrigen Schuldner, wenn die Vertragsschließenden das ganze Schuldverhältnis aufheben wollen. Aus der entsprechenden Anwendung dieser Vorschrift auf die Gesamtgläubigerschaft nach § 428 BGB folgt indes nicht, dass ein Gesamtgläubiger ohne weiteres mit Wirkung gegen die übrigen Gesamtgläubiger mit dem Schuldner einen Erlassvertrag (§ 397 BGB) über die ihnen gemeinsam zustehende Forderung schließen kann. Ein solches Verständnis der Verweisung in § 429 Abs. 1 S. 3 BGB auf § 423 BGB berücksichtigt schon nicht hinreichend, dass der Erlass im Falle der Gesamtschuldnerschaft zu Gunsten der anderen Gesamtschuldner wirkt, aber im Falle der Gesamtgläubigerschaft zu Lasten der anderen Gesamtgläubiger. Ein Gesamtgläubiger kann aber, wie sich aus der Regelung in § 429 Abs. 3 S. 2 BGB ausdrücklich ergibt, grundsätzlich nicht über die Forderung der anderen Gesamtgläubiger verfügen. Sofern sich aus dem Schuldverhältnis zwischen den Gesamtgläubigern nichts anderes ergibt, kann ein Gesamtgläubiger nur auf seine eigene Forderung gegenüber dem Schuldner – auch teilweise, etwa im Rahmen eines Vergleiches – verzichten (BGH, NJW 1986, 1861, 1862; NJW-RR 2009, 1534, 1537; Staudinger/Gursky, 2012, § 429 BGB Rdnr. 24; Münchener Kommentar/Bydlinski, 6. Aufl., § 428 BGB Rdnr. 5; Palandt/ Grüneberg, 74. Aufl. 2015, § 429 BGB Rdnr. 1; a. A. OLG Hamburg, MDR 2003, 319). Entsprechend wird für die Aufhebung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück, das einer Mehrheit von Gläubigern nach § 428 BGB zusteht, allgemein angenommen, dass diese eine entsprechende Erklärung aller Gesamtgläubiger erfordert. Die Alleinbefugnis eines Gesamtgläubigers zur Aufhebung des ganzen Rechts kann nicht allein aus der Verweisung in § 429 Abs. 3 S. 1 BGB auf § 423 BGB hergeleitet werden, die Verweisung setzt vielmehr ein solches Verfügungsrecht voraus (BayObLG, Rpfleger 1975, 300 für ein Leibgeding; Staudinger/ Gursky, 2012, § 875 BGB Rdnr. 36; Münchener Kommentar/Kohler, 6. Aufl., § 875 BGB Rdnr. 14; KEHE/Munzig, Grundbuchrecht, 7. Aufl. 2015, § 27 GBO Rdnr. 28; Schöner/ Stöber, Grundbuchrecht, 15. Aufl. 2012, Rdnr.), weil sich aus § 429 Abs. 3 S. 2 BGB für die Gesamtgläubigerschaft ergibt, dass ein Gesamtgläubiger nicht kraft Gesetzes über das den anderen Gesamtgläubigern zustehende Forderungsrecht verfügen kann. Anderen Tatsachen als einem Erlass kommt nach § 425 BGB ohnehin grundsätzlich auch im Fall der Gesamtgläubigerschaft nur Einzelwirkung zu.

Zur Löschung des eingetragenen Vorkaufsrechts ist daher auch die Bewilligung der übrigen Gesamtgläubiger erforderlich. In der Form des § 29 GBO sind keine Umstände dargetan, dass die Beteiligte zur Aufhebung auch des Rechts der anderen eingetragenen Gesamtgläubiger befugt wäre. Es ist auch nicht in der Form des § 29 GBO dargetan, dass das Grundbuch hinsichtlich des eingetragenen Vorkaufsrechts unrichtig ist oder die zugrundeliegende Forderung durch Erfüllung erloschen wäre.

Der Senat lässt zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Nr. 2 GBO zu. Der Senat weicht mit seiner Entscheidung von derjenigen des Oberlandesgerichts Zweibrücken vom 4. September 2013, Az. 3 W 52/13, hinsichtlich der Beantwortung der Frage, ob für die Löschung eines einer Mehrheit von Gläubigern nach § 428 zustehenden Rechts die Bewilligung eines Gesamtgläubigers ausreicht, ab.

Die Kostenfolge ergibt sich hinsichtlich der Gerichtskosten aus dem Gesetz; eine Entscheidung über die Erstattung außergerichtlicher Kosten ist nicht veranlasst.