Oberlandesgericht Brandenburgisch – Az.: 5 W 100/17 – Beschluss vom 12.07.2018
1. Die Beschwerde des Beschwerdeführers gegen die Löschung des im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von W… Blatt 233, lfd. Nr. 11 eingetragenen Vermerks wird verworfen.
2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 500 € festgesetzt.
Gründe
I.
Für die im Grundbuch von W… Blatt 180 als laufende Nummern 1-9 eingetragenen Flurstücke (Acker- und Grünland) sowie die im Grundbuch von W… Blatt 181 als laufende Nummern 1-11 eingetragenen Flurstücke (Wald) sind in Abteilung I der Grundbücher die „jeweiligen Eigentümer der Rentengüter“ unter Bezeichnung laufender Nummern und des jeweiligen Grundbuchblatts „als Gesamthandseigentümer kraft rezessmäßiger Interessengemeinschaft“ eingetragen. Diese Eintragung erfolgte ursprünglich sowohl in Blatt 180 als auch in Blatt 181 aufgrund Ersuchens des Vorstehers des Kulturamts in S… vom 30. November 1936 und vom 21. Juni 1938 jeweils am 1. Dezember 1939. Sie wurde im Wege der Grundbuchberichtigung durch das Grundbuchamt jeweils am 3. Mai 2017 wieder hergestellt. Unter der Bezeichnung der Rentengüter, deren Eigentümer Gesamthandseigentümer sind, befindet sich auch ein im Grundbuch von W… Band 5 Blatt 65 bezeichnetes Rentengut, für das auf Ersuchen des Kulturamtes am 22. November 1934 der Bauer A… W… als Eigentümer eingetragen worden ist.
Das Grundbuch Band 5 Blatt 65 wurde geschlossen und die Grundstücke auf Blatt 233 übertragen. Eigentümerin war die Witwe V… W… geb. H…. Der Beschwerdeführer ist aufgrund Erbfolge am 23. September 2008 als Eigentümer eingetragen worden. Im Grundbuch Blatt 233 waren unter lfd. Nr. 1-10 (heute 12 – 21) verschiedene Flurstücke und unter lfd. Nr. 11 der Anteil an der Gemeinschaftswiese W… Blatt 180 und dem Gemeinschaftswald W… Blatt 181 eingetragen.
Mit Schreiben vom 28. Februar 2017 hat das Grundbuchamt den Antragsteller informiert, dass es beabsichtige, den unter lfd. Nr. 11 eingetragenen Anteil an der Gemeinschaftswiese Blatt 180 und an dem Gemeinschaftswald Blatt 181 zu löschen, da es sich um inhaltlich unzulässige Eintragungen handele und die Grundlage für die Eintragung der Anteilsbuchungen nicht mehr feststellbar sei.
Es hat ihn zugleich darauf hingewiesen, dass die Eigentümer der auf den Blättern 180 und 181 eingetragenen Rentengüter durch die Eintragung der Gesamthandsgemeinschaft nicht mehr festgestellt werden könnten. Es wurde die Rechtsauffassung mitgeteilt, dass es sich bei der Gesamthandsgemeinschaft um einen „altrechtlichen Personenzusammenschluss“ nach Preußischem Recht handele, der durch das Gesetz zur Auflösung der Gemeinschaften der Separationsinteressenten vom 11. Mai 1951 (GVBl. Brandenburg 1951, S. 8) aufgelöst worden sei mit der Folge des Eigentumsübergangs auf die Gemeinde, zu deren Bezirk die aufgelöste Separationsgemeinde gehört.
Mit nicht unterzeichnetem Schreiben vom 23. März 2017 hat der Beschwerdeführer mitgeteilt, dass er der Verfahrensweise widerspreche. Die Mitglieder der Gesamthandsgemeinschaft müssten seiner Auffassung nach ermittelt und das Grundbuch entsprechend berichtigt werden.
Am 3. Mai 2017 hat das Grundbuchamt die Eintragung lfd. Nr. 11 des Grundbuchs von W… Blatt 233 gelöscht.
Dagegen hat der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 1. Juli 2017 Beschwerde eingelegt, die er ausdrücklich gegen die Löschung des „Miteigentumsanteils“ lfd. Nr. 11 des Grundbuchs von W… Bl. 233 richtet.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde durch Beschluss vom 17. Juli 2017 nicht abgeholfen. Zur Begründung hat es seine Auffassung wiederholt, dass die Eintragung inhaltlich unzulässig sei und dass die auf Bl. 180 und 181 als Eigentümerin eingetragene Gemeinschaft kraft Gesetzes im Jahr 1951 aufgelöst worden sei.
II.
Die Beschwerde nach § 71 Abs. 1 GBO ist nicht zulässig, da dem Beschwerdeführer das Beschwerderecht fehlt. Er ist in seinen Rechten durch die vom Grundbuchamt vorgenommene Löschung des Hinweises im Grundbuch von W… Blatt 233 nicht verletzt.
Der Hinweis im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von W… Blatt 233 hat keine konstitutive Wirkung für die in den Grundbüchern von W… Blatt 180 und 181 weiterhin eingetragenen Berechtigungen der Eigentümer der dort in Abteilung I bezeichneten Grundstücke. Mit der Löschung ist mithin kein Untergang von Rechten des Beschwerdeführers verbunden. Auch ein verfahrensrechtlicher Nachteil, § 21 GBO, ist mit der Löschung nicht begründet worden.
1.
Zwar war die Eintragung entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes nicht unzulässig i. S. d. § 53 Abs. 1 GBO. Denn die Frage, ob eine Eintragung unzulässig ist, richtet sich nach dem Zeitpunkt ihrer Eintragung, nicht nach der aktuellen Rechtslage. In zulässiger Weise Eingetragenes bleibt also zulässig (Demharter, GBO, § 53, Rz. 50 m.w.N.). Die Eintragung des Verweises auf eine Berechtigung des Eigentümers des heute auf Blatt 233 verzeichneten Grundbesitzes an Grünland (Blatt 180) und Wald (Blatt 181) ist gemessen an der Rechtslage zum Zeitpunkt der Eintragung nicht unzulässig gewesen.
Die Eintragung ist auf Ersuchen des Vorstehers des Kulturamts in S… vom 30. November 1936 und 21. Juni 1938 am 9. Februar 1940 vorgenommen worden, wie sich aus der Eintragung in Band 5, Blatt 65 (heute Blatt 233), Spalte 6 des Bestandsverzeichnisses, ergibt. Das Kulturamt und das Landeskulturamt waren in Preußen die zuständigen Siedlungsbehörden (Po…/We…, Reichssiedlungsgesetz mit Ausführungsbestimmungen,1930, § 1 RSG Ziff. 1, S. 98; Haack, Das Reichssiedlungsgesetz, 1935, § 1 Ziff. 2., S. 33). Aus der Eintragung in Bd. 5, Blatt 65 des Grundbuchs von W… in Abteilung II. und den vom Beschwerdeführer im Beschwerdeverfahren mit Schreiben vom 27. Oktober 2017 vorgelegten Kopien des Landesamtes für Kultur und Denkmalpflege Archiv Greifswald ergibt sich, dass der Erwerb des heute auf Blatt 233 verzeichneten Grundbesitzes im Ergebnis der Siedlungs- und Rentengutsache W… erfolgt ist. Das Rentengutsverfahren war eine Form des Siedlungsverfahrens. Grundlage des Eigentumsübergangs war im Ergebnis eines Siedlungs- oder Rentengutsverfahrens eine vertragliche Vereinbarung, ein Rezess. Der Rentengutsrezess stellt den Abschluss des Rentengutsverfahrens gemäß § 22 des Preußischen Landesrentenbankgesetzes vom 29. Dezember 1927 dar. Die Beteiligten genehmigen den Vertrag, er wird nach behördlicher Genehmigung Grundlage des Ersuchens des Kulturamtes an das Grundbuchamt, die Rentengutserwerber als Eigentümer einzutragen. Der Rentengutsrezess ersetzt die Auflassungserklärung (Haack, Das Reichssiedlungsgesetz, § 1 Ziff. 5 lit. l, S. 53). Das Eigentum wird erworben mit der Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch.
Mit dem Rentengutsrezess konnten, ebenso wie bei einem Rezess im Auseinandersetzungsverfahren nach dem Reichssiedlungsgesetz, auch gemeinschaftliche Anlagen wie Grundstücke, die für eine Kies- oder Lehmgrube vorgesehen waren, begründet und deren Nutzung geregelt werden (Haack, a.a.O, § 1 Ziff. 5. lit. f, S. 47). Die gemeinschaftlichen Anlagen stehen, sofern nicht zugunsten einer Person über sie verfügt ist, den Siedlungsteilnehmern in ihrer Eigenschaft als Eigentümer der beteiligten Rentengüter zur gesamten Hand zu. Ist für diese Gesamtheit kein Vertreter bestellt worden, wurden sie auf den Namen der Gesamtheit oder auf den Namen der Eigentümer der beteiligten Rentengüter eingetragen (Ho…, Siedlungsgesetzgebung, S. 256). Die Eintragung der Beteiligtengemeinschaft als Berechtigte unter der Bezeichnung „die jeweiligen Eigentümer der Grundstücke…“ unter Ergänzung der begünstigten Grundstücke „als Gesamthandseigentümer kraft rezessmäßiger Interessentenschaft“ wurde ebenfalls zugelassen (vgl. Meikel/Böttcher, § 123 GBO, Rz. 23, Güthe-Triebel, Grundbuchordnung, Bd. II, S. 1465). Die aufgrund des Rentengutsrezesses begründeten dinglichen Rechte erlangten mit ihrer Eintragung Rechtswirkung.
Ob ein Verweis auf das zur gesamten Hand begründete Eigentum im Grundbuch des im alleinigen Eigentum des Siedlers stehenden Grundstück eingetragen werden musste oder durfte, ist zum Zeitpunkt der Eintragung streitig gewesen. Es wurde vertreten, dass der Verweis nicht aufzunehmen war, da es sich bei der Gesamthandsberechtigung nicht um einen wesentlichen Bestandteil des Eigentums am Rentengut handelte, so dass § 8 der Grundbuchordnung des Reichs vom 24. März 1897 (heute entsprechend § 9 Abs. 1 GBO) keine Anwendung finde. Dieser Auffassung stand entgegen, dass das Reichsgericht in anderem Zusammenhang erklärt hat, dass „kein Zweifel“ bestehe, dass die Berechtigung an einem gesamthänderisch übertragenen Gemeinschaftsgrundstück notwendig mit dem Grundstück, zu dessen Gunsten die gesamthänderische Bindung bestehe, übertragen wäre, entsprechend einem wesentlichen Bestandteil gemäß § 96 BGB (RG JW 1917, 364 (365); Güthe-Triebel, Grundbuchordnung, Bd. II, S. 1465 m. w. N. zum Meinungsstand).
Von der Unzulässigkeit der Eintragung zum Zeitpunkt ihrer Vornahme kann danach nicht ausgegangen werden.
2.
Der Zulässigkeit der Beschwerde steht nicht schon entgegen, dass sie nach § 71 Abs. 2 Satz 1 GBO beschränkt ist, wenn es sich bei der Löschung um eine Eintragung handelt, an die sich gutgläubiger Erwerb anschließen kann. Die Löschung betrifft hier aber keine Eintragung, die bei der Einsichtnahme in das Grundbuch verbindlich Auskunft über ein Recht an einem Grundstück vermittelt, sondern eine im Grundbuch vermerkte Tatsache, die nicht unmittelbar ein dingliches Recht betrifft (vgl. Demharter, GBO, § 22 Rz.23; Hügel/Holzer, GBO, § 22 Rz. 28). Gelöscht wurde lediglich der Hinweis im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs von W… Blatt 233, dass mit dem Eigentum an dem dort verzeichneten Grundbesitz auch ein Anteil an der Gemeinschaftswiese und an dem Gemeinschaftswald, verzeichnet im Grundbuch von W… Blatt 180 und 181, verbunden ist. Das dingliche Recht ist unmittelbar unverändert auf den genannten Grundbuchblättern Blatt 180 und 181 verzeichnet und nicht durch die Löschung des Hinweises auf Blatt 233 erloschen.
3.
Voraussetzung der Zulässigkeit einer Beschwerde des Betroffenen nach § 71 Abs. 1 GBO gegen eine Löschung ist aber stets, dass er zur Beschwerde berechtigt ist. Die Beschwerdeberechtigung ist gegeben, wenn der Beschwerdeführer durch die Entscheidung des Grundbuchamtes unmittelbar oder mittelbar beeinträchtigt wäre, falls diese in dem vom Beschwerdeführer behaupteten Sinn unrichtig wäre (Demharter, GBO, § 71 Rz. 58). Statt der Beeinträchtigung des Rechts genügt auch die eines rechtlich geschützten Interesses, das nur durch Aufhebung der Entscheidung beseitigt werden kann (BGH RPfleger 1998, 420).
Die allgemein erforderliche Beschwerdeberechtigung (s. Ziff. 2., 1. Abs.) folgt hier nicht aus § 9 Abs. 1 Satz 2 GBO. Bei dem gelöschten Hinweis handelt es sich nicht um einen Hinweis nach § 9 Abs. 1 GBO.
§ 9 Abs. 1 GBO sieht vor, dass Rechte, die dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks zustehen, auf Antrag auch auf dem Blatt dieses Grundstücks zu vermerken sind. Der Hinweis nach § 9 Abs. 1 GBO dient der Sicherung der Rechte des Eigentümers im Hinblick auf § 21 GBO. Steht dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks ein Recht an einem fremden Grundstück zu, so bedarf es seiner Zustimmung zur Aufhebung dieses Rechts nur dann, wenn das Recht auf dem Blatt des Grundstücks vermerkt ist, dessen Eigentümer begünstigt ist. Der Berechtigte ist also gehalten, für seine Beteiligung im Grundbuchverfahren in diesem Fall selbst zu sorgen, indem er die Eintragung des Rechts auch auf seinem Grundstück beantragt.
Ein solches Recht an einem fremden Grundstück stellt der hier gelöschte Hinweis auf die Berechtigung an den auf Blatt 180 und 181 verzeichneten Grundstücken nicht dar, weil die Eintragungen in den Grundbüchern von W… Blatt 180, 181 nicht ein Recht am fremden Grundstück, sondern unmittelbar das Eigentum am Grundstück betreffen. Die Aufhebung des Rechts ohne Bewilligung des Berechtigten nach § 21 GBO, vor der § 9 GBO schützen soll, scheidet bei Eigentumsübertragungen aus, § 19 GBO. Die Eintragungen auf Blatt 180, 181 bezeichnen den Personenkreis, der der Gesamthandsgemeinschaft angehört. Sie begründen kein vom Eigentum getrenntes Recht, das aufgrund einer Vereinbarung ohne Bewilligung des Eigentümers gelöscht werden könnte (vgl. auch Böhringer, Altrechtliche Personenzusammenschlüsse und ihr Grundbuch-Schicksal in den neuen Bundesländern, NJ 2000, 120 (122)).
4.
Die Beschwerdeberechtigung ergibt sich auch nicht aus § 3 Abs. 5 GBO. Die Eintragung stellt keine nach § 3 Abs. 4, 5 GBO mögliche Eintragung von Miteigentumsanteilen an einem buchungsfreien Grundstück dar (vgl. Tröster, Subjektv-dingliche Eintragung von Eigentum an sogenannten landwirtschaftlichen Zweckgrundstücken im Grundbuchanlegungs- und Flurbereinigungsverfahren, RPfleger 1960, S. 85 (87); Böhringer, a.a.O., S. 122). Die Eigentümer der Wiese und des Waldes sind nicht, wie § 3 Abs. 4 GBO voraussetzt, Miteigentümer nach Bruchteilen, sondern bilden eine Gesamthandsgemeinschaft. Zudem ist für den Wald und die Wiese jeweils ein Grundbuchblatt angelegt worden.
5.
Die Eintragung, die weder unmittelbar das dingliche Recht noch einen Hinweis nach § 9 GBO oder eine Eintragung nach § 3 Abs. 5 GBO betrifft, ist vielmehr ein lediglich erläuternder Vermerk, der im Wege einer Richtigstellung vom Grundbuchamt eingetragen, korrigiert oder auch gelöscht werden kann. Das Grundbuchamt handelt bei der Löschung solcher Tatsachen, die nicht unmittelbar ein dingliches Recht betreffen und Eintragungen im Bestandsverzeichnis, aber auch die Bezeichnung der Berechtigten oder der eingetragenen Rechte betreffen können, in pflichtgemäßem Ermessen, wobei es deren Geeignetheit und Erforderlichkeit zu berücksichtigen hat. Die Beschwerde gegen eine solche Richtigstellung richtet sich nach allgemeinen Grundsätzen (Demharter, GBO, § 71 Rz. 47). Der Vermerk soll die „subjektiv-dingliche Bindung“ des Eigentums an dem Gemeinschaftsgrundstück zum Ausdruck bringen. Das Anteilsrecht am Gemeinschaftsgrundstück darf nicht von dem Eigentum an dem berechtigten Grundstück in einer dem gewollten Rechtsverhältnis widersprechenden Weise losgelöst werden. Dieses Interesse, das hier im Rezess niedergelegt ist, kann indes nicht im Grundbuch gesichert werden (vgl. OLG Naumburg, Rpfleger 2016, S. 148, Böhringer, a.a.O, S. 122). Ein nach den oben dargestellten Grundsätzen erforderliches jedenfalls mittelbares rechtliches Interesse am Fortbestand der Eintragung ist hier bei dem rein erläuternd wirkenden Hinweis und wegen des Fortbestands der Gesamthandsberechtigung am Grundbesitz Blatt 180 und 181 kraft Eigentums am Grundbesitz Blatt 233 nicht ersichtlich. Da der Beschwerdeführer über die Grundbuchbezeichnung seines Grundbesitzes als Eigentümer auch auf Blatt 180, 181 eingetragen ist, kann seine Gesamthandsberechtigung nicht ohne seine Bewilligung erlöschen. Ein rechtliches Interesse an der erneuten Eintragung des gelöschten Vermerks ist daher nicht begründet.
6.
Für das weitere Verfahren des Grundbuchamtes sieht der Senat Anlass, auf Folgendes hinzuweisen: Es bestehen aus Sicht des Senats erhebliche Zweifel, dass das auf den Blättern 180 und 181 eingetragene Recht von dem Gesetz zur Auflösung der Gemeinschaften der Separationsinteressenten vom 11. Mai 1951 erfasst und mithin gemäß § 1 nach Auflösung der Gemeinschaft der Separationsinteressenten deren Vermögen gemäß § 2 auf die Gemeinde übergegangen ist, zu deren Bezirk die aufgelöste Separationsgemeinde gehört. Das Recht ist nach Inkrafttreten des Gesetzes gerade nicht gelöscht, sondern am 4. Februar 1963 in das Einheitskataster W… Bestand Nr. 7 als Vermerk „Anteil an Bl. 112, Anteil an Bl. 113“ übertragen worden. Es handelt sich auch nicht um ein Recht, das aufgrund eines Auseinandersetzungsverfahrens nach der Gemeinheitsteilungsordnung vom 7. Juni 1821 entstanden ist oder, wie § 1 weiter ausführt, von alters her bestand. Es ist vielmehr nach Inkrafttreten des BGB und der Grundbuchordnung des Reichs aufgrund der Siedlungsgesetzgebung durch einen Rezess der an der Siedlungsmaßnahme beteiligten Personen begründet worden. Dagegen, dass dieses Recht vom brandenburgischen Gesetz zur Auflösung der Gemeinschaft der Separationsinteressenten erfasst ist, spricht auch die Begründung des Gesetzes (zitiert in BVerwG ZOV 2008, 108, juris Tz. 11):
„Ursprünglich umfasste die Separationsgemeinde die gesamte Bauerngemeinde. Diese geriet im Laufe der Zeit durch natürliches Anwachsen der Bevölkerung in einen Gegensatz zu den übrigen Gemeindeangehörigen, was sich besonders in Industriegebieten und Vorortgemeinden der Städte misslich auswirkte. Vor allem trat als Übelstand in Erscheinung, dass sich die Separationsinteressenten immer weniger um die Instandhaltung der Wege und Gräben, wozu sie laut Rezess verpflichtet sind, kümmerten, so dass dadurch der Dorffrieden gestört und eine übermäßig starke Inanspruchnahme der Behörden zwecks Durchführung der im öffentlichen Interesse notwendigen Instandsetzungs- und Regulierungsarbeiten notwendig wurde.
Die Separationsgemeinden stellen überhaupt eine überlebte Einrichtung dar. Die Zeitverhältnisse lassen den Fortbestand solcher Sondergemeinschaften nicht angebracht erscheinen.
Von der Gewährung einer Entschädigung an die derzeitigen Separationsinteressenten kann abgesehen werden, weil die in Frage kommenden Vermögensobjekte nicht als persönliches Eigentum im streng privatrechtlichen Sinne angesehen werden können und weil den politischen Gemeinden durch die notwendigen Unterhaltungsarbeiten, insbesondere an den Wegen und Gräben, erhebliche Kosten aufgebürdet werden.“ (Brandenburg, LTDrucks 2/16 S. 129).
Die hier erfolgte Eintragung der Siedler aufgrund Ersuchens des Kulturamtes als Siedlungsbehörde begründete Eigentum der Erwerber, das in den Grundbüchern des Wald- und Wiesengrundstücks eingetragen worden ist unter Bezugnahme auf das Eigentum am jeweiligen Siedlungsgrundstück im Rentenrezess bzw. in dem das Siedlungsverfahren abschließenden Rezess. Es ist eine Gegenleistung der Rentengutserwerber in dem Rentengutsrezess (§ 11, s. Anlage zum Schriftsatz vom 27. Oktober 2017) auch für die Gemeinschaftsflächen vorgesehen, da der Kaufpreis für die Anteile in den Kaufpreisen der einzelnen Rentengüter enthalten ist. Auch die im Rentengutsverfahren getroffenen Bestimmungen über die Bewirtschaftung (Anlage zum Schriftsatz vom 27. Oktober 2017, „Bestimmungen über die gemeinschaftliche Bewirtschaftung des im Rentengutverfahren von W…, Kreis R… als Gemeinschaftsforst ausgewiesenen ehemaligen Gutswaldes“) stehen im Gegensatz zur Motivation des Gesetzgebers, einer unzureichenden Bewirtschaftung gemeinschaftlichen Grundbesitzes entgegenzuwirken. Dies spricht dafür, dass die aufgrund von Siedlungsverfahren an mehrere Personen übertragenen Grundstücke nicht dem Gesetz von 11. Mai 1951 unterfielen.
7.
Die Kostenfolge ergibt sich aus dem Gesetz (§ 22 Abs. 1, § 25 Abs. 1 GNotKG). Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird gemäß § 36 Abs. 1 GNotKG festgesetzt.
