Löschung einer Stellplatzbaulast: Wer für die Beseitigung sorgen muss

Urteil vom 01.07.2025

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Wuppertal vom 30.01.2024, Az. 5 O 47/23, unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die Stadt … als Bauordnungsbehörde die Baulast im Baulastenverzeichnis von … löscht.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz werden gegeneinander aufgehoben. Die Kosten des Berufungsverfahrens hat die Klägerin zu tragen.

Dieses Urteil und – soweit es nicht abgeändert wird – das Urteil des Landgerichts sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Zwangsvollstreckung der Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn die Beklagte nicht vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet. Die Beklagte kann die Zwangsvollstreckung der Klägerin gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 650.000,- EUR abwenden, wenn die Klägerin nicht vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

A.

Die Klägerin verlangt Schaden- oder Wertersatz wegen einer fortbestehenden Stellplatzbaulast auf ihren Grundstücken …, die ihre Rechtsvorgängerin (nachfolgend ebenfalls als „Klägerin“ bezeichnet) im Jahr 1989 an die Beklagte zum Betrieb eines Parkplatzes verpachtet hatte. Die Stellplätze und die auf eine entsprechende Verpflichtungserklärung der Klägerin im Baulastenverzeichnis der Stadt … eingetragene Baulast waren erforderlich im Hinblick auf die Baugenehmigung zur Errichtung eines Bürogebäudes auf dem gegenüberliegenden Grundstück der Beklagten unter der Anschrift … Nach Eröffnung eines Insolvenzverfahrens in Eigenverwaltung über das Vermögen der Beklagten kündigte die Beklagte den Pachtvertrag zum 28.02.2021. Die Klägerin forderte die Beklagte vergeblich zur Löschung der Baulast auf.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes einschließlich der erstinstanzlichen Anträge der Parteien wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen.

Das Landgericht hat die auf Zahlung von 572.250,- EUR gerichtete Klage mit Urteil vom 30.01.2024 abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt: Ein durchsetzbarer Schadenersatzanspruch aus §§ 581, 546 BGB bestehe unabhängig von der Frage, ob ein solcher Räumungsanspruch auch die Beseitigung der von der Verpächterin selbst bewilligten Baulast umfasse, jedenfalls wegen Ablaufs der einjährigen Verjährungsfrist nach § 259b InsO seit Rechtskraft des Bestätigungsbeschlusses zum Insolvenzplan am 17.12.2020 nicht. Bei dem Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Pflicht zur vollständigen Räumung der Pachtsache handle es sich um eine Insolvenzforderung. Ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO stehe der Klägerin nicht zu, weil sich dieses nur auf die Herausgabe gemäß § 985 BGB beschränke, aber wie bei einer mietvertraglichen Räumungspflicht nicht auf Schadenersatz erstrecke, wenn – wie hier mit der Belastung des Grundstücks – die nachteiligen Veränderungen bereits vor Verfahrenseröffnung durch den Schuldner verursacht worden seien. Die Klägerin habe ferner keinen Wertersatzanspruch aus § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. 1 BGB wegen der Bewilligung der Baulast, weil Wertersatz nur verlangt werden könne, wenn der Empfänger zur Herausgabe des Erlangten nicht in der Lage sei. Der im Fortbestehen der Baulast liegende Vorteil könne aber grundsätzlich dadurch herausgegeben werden, dass die Beklagte für die Löschung der Baulast Sorge trage.

Die Klägerin habe nicht vorgetragen, dass dies hier unmöglich sei. Der Klägerin stehe zuletzt auch kein Schadenersatzanspruch aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB wegen Verletzung einer kondiktionsrechtlichen Herausgabepflicht zu. Sie habe zwar gegen die Beklagte einen unverjährten Anspruch auf Herausgabe. Die Stellplatzbaulast stelle einen durch Leistung der Klägerin erlangten vermögenswerten Vorteil dar, deren Rechtsgrund durch die wirksame Kündigung des Pachtvertrages weggefallen sei. Die für einen Anspruch nach §§ 280 ff. BGB erforderliche verschärfte Haftung des Bereicherungsschuldners greife indes nicht, da die Klägerin weder den Herausgabeanspruch rechtshängig gemacht habe noch aufgrund der komplexen Rechtslage eine Kenntnis der Beklagten vom fehlenden Rechtsgrund festzustellen sei.

Gegen dieses Urteil richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung der Klägerin, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klageantrag weiterverfolgt und erstmals hilfsweise einen Herausgabeanspruch geltend macht.

Die Klägerin macht unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen nebst Beweisantritten geltend: Das Landgericht habe die Klage zu Unrecht abgewiesen. Es habe sie verfahrensfehlerhaft nicht darauf hingewiesen, dass sie zum Schadenersatzanspruch wegen Verletzung einer kondiktionsrechtlichen Herausgabepflicht nicht dargetan habe, inwieweit die Beklagte die rechtlichen Folgen des fehlenden Rechtsgrundes überblickt habe. Entgegen den Ausführungen im angefochtenen Urteil bestehe zunächst ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung der Pflicht zur vollständigen Räumung der Pachtsache. Ein solcher Anspruch umfasse auch die Beseitigung der von der Verpächterin selbst bewilligten Baulast. Aufgrund des Zwecks des Pachtvertrages, die erforderlichen Stellplätze für die beabsichtigte Bebauung auf dem gegenüberliegenden Grundstück der Beklagten zu schaffen, habe sich die Beklagte konkludent darin auch dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, dass nach dessen Beendigung kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr bestehe und die Bauaufsichtsbehörde damit im Sinne von § 85 Abs. 3 S. 1 BauO NW auf die Baulast verzichten müsse. Verjährung gemäß § 259b InsO sei nicht eingetreten. Es handle sich entgegen der Ansicht des Landgerichts nicht um eine Insolvenzforderung, sondern ihr stehe ein Aussonderungsrecht nach § 47 InsO zu. Denn das Baulastenverzeichnis sei als öffentliche Urkunde für Dritte verbindlich und die wirksame Baulast binde auch die Baubehörde bei weiteren Entscheidungen. Insbesondere aber löse die schuldrechtliche Verpflichtung zur Bewilligung einer Baulast auch quasi sachenrechtliche Folgen aus, indem sie nicht nur die Vertragspartner, sondern auch personenunabhängig die jeweiligen Eigentümer des begünstigten und belasteten Grundstücks betreffe und daher mit einer Grundschuld vergleichbar sei.

Infolgedessen schulde die Beklagte die Löschung der Baulast nicht als ehemalige Insolvenzschuldnerin, sondern als Eigentümerin des berechtigten Grundstücks. Abgesehen davon wäre auch eine bloße Insolvenzforderung nicht verjährt, da die Beklagte mit ihrem Antrag vom 08.06.2021 auf Löschung der Baulast ein Anerkenntnis abgegeben und die Verjährung daher gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB neu begonnen habe. Aufgrund der Einstellung der Bemühungen der Beklagten erst im November 2022 sei die Klage rechtzeitig vor dem Eintritt der Verjährung erhoben worden. Da sie für den Fall, dass kein vertraglicher Schadenersatzanspruch bestehe, auch noch keinen kondiktionsrechtlichen Wertersatz verlangen könne, mache sie nunmehr hilfsweise die Herausgabe des Erlangten geltend. Anders als vom Landgericht angenommen, stehe ihr allerdings ein Schadenersatzanspruch wegen Verletzung einer kondiktionsrechtlichen Herausgabepflicht zu. Die positive Kenntnis der Beklagten vom fehlenden Rechtsgrund sei bereits zwingend aus dem Umstand zu schließen, dass diese zunächst selbst versucht habe, die Baulast löschen zu lassen und davon erst später aus wirtschaftlichen Gründen Abstand genommen habe. Sie – die Klägerin – könne ferner Schadenersatz in geltend gemachter Höhe beanspruchen. Denn sie müsse entweder selbst die satzungsgemäßen Ablösebeträge entrichten, um die Baulast zu löschen oder stattdessen bauliche Maßnahmen auf anderen Grundstücken zur Bereitstellung ausreichender Stellplätze vornehmen. Diese baulichen Maßnahmen würden Kosten auslösen, die den erforderlichen Aufwand für die Ablöse der Stellplätze deutlich überstiegen.

Die Klägerin beantragt sinngemäß, das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 30.01.2024, Az. 5 O 47/23, abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 572.000,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 12.11.2022 zu zahlen; hilfsweise die Beklagte zu verurteilen, durch geeignete Maßnahmen dafür Sorge zu tragen, dass die Stadt … als Bauordnungsbehörde die Baulast im Baulastenverzeichnis von … löscht; äußerst hilfsweise das Urteil des Landgerichts Wuppertal vom 30.01.2024, Az. 5 O 47/23 aufzuheben und den Rechtsstreit zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht zurückzuverweisen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie führt unter Bezugnahme auf ihr erstinstanzliches Vorbringen nebst Beweisantritten an: Das Landgericht habe die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Selbst wenn die Bewilligung einer Baulast im Ergebnis mit der Bestellung einer Grundschuld zu vergleichen sei, so würde dies nichts ändern, weil auch ein etwaiger schuldrechtlicher Löschungsanspruch nicht mehr durchsetzbar wäre. Die Verjährung habe ferner nicht wegen eines Anerkenntnisses der Beklagten neu begonnen. Ein Anerkenntnis sei insbesondere nicht in ihren Verhandlungen mit der Stadt … zu sehen, da es gegenüber dem Anspruchsinhaber abzugeben sei und zudem nicht vor der Geltendmachung eines Anspruchs, die hier seitens der Klägerin erstmals am 11.11.2022 erfolgt sei, erklärt werden könne. Das Landgericht habe ferner zu Recht eine verschärfte Haftung verneint. Der Löschungsantrag belege nicht ihre Kenntnis vom fehlenden Rechtsgrund, sondern habe darauf beruht, dass die Klägerin nach der Kündigung des Pachtvertrages vorgeschlagen habe, im Gegenzug für eine Löschung der Baulast einen Teil des Grundstücks zu einem moderaten Kaufpreis an sie – die Beklagte – zu veräußern.

Im Übrigen gehe sie weiterhin davon aus, dass der Pachtvertrag vom 20.06.1989 gar nicht der Rechtsgrund für die unter dem 12.12.1991 zeitlich deutlich nachfolgende Bewilligung der Baulast gewesen sei, sondern es sich dabei um eine unentgeltliche Zuwendung der Rechtsvorgängerin der Klägerin an sie – die Beklagte – mit ihrem Ehemann als damals alleinigem Geschäftsführer und Gesellschafter gehandelt habe. Der Hilfsantrag sei eine unzulässige Klageänderung. Abgesehen davon könne sie nicht zur Herbeiführung eines Leistungserfolges verurteilt werden, der vom Willen eines Dritten abhänge.

Wegen des weiteren Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen ergänzend Bezug genommen.

B.

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache nur im Hinblick auf den Hilfsantrag Erfolg. Im Übrigen ist sie unbegründet. Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zu Recht abgewiesen. Allerdings ist die Beklagte auf den erstmals in der Berufungsinstanz gestellten Hilfsantrag der Klägerin, der eine gemäß §§ 533, 264 Nr. 2 ZPO zulässige Klageänderung darstellt, zu verurteilen. Da die Sache entscheidungsreif ist, kommt bereits deswegen die hilfsweise begehrte Aufhebung und Zurückverweisung an das Landgericht nicht in Betracht, wobei die Klägerin auch weder den hierfür erforderlichen wesentlichen Verfahrensfehler angeführt hat noch derartige Fehler ersichtlich sind.

I. Das Landgericht hat zu Recht einen Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte auf Schadenersatz wegen Verletzung einer (Neben-) Pflicht aus dem Pachtvertrag auf Räumung des Pachtgrundstücks durch Herbeiführung einer Löschung der Baulast aus §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB oder §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB verneint.

1. Es hat richtigerweise angenommen, dass ein etwaiger Anspruch jedenfalls nach § 259b InsO verjährt ist, weil es sich um eine Insolvenzforderung handelt und die einjährige Verjährungsfrist zur Anmeldung dieser Forderung vor Klageerhebung bereits abgelaufen war. Wegen ihres Charakters als Insolvenzforderung hätte die Klägerin sie darüber hinaus aber auch gar nicht klageweise geltend machen, sondern lediglich zur Insolvenztabelle anmelden können. Da dies nicht (rechtzeitig) geschehen ist, ist die Forderung zudem gemäß §§ 254, 254b InsO erloschen, sofern diese Wirkung im – nicht zur Akte gereichten – Insolvenzplan festgelegt worden ist.

a) Nach den zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Urteil ist der Schadenersatzanspruch als Insolvenzforderung zu qualifizieren.

Der Räumungsanspruch des Vermieters entsteht aufschiebend bedingt durch die Vertragsbeendigung bereits mit Abschluss des Mietvertrages und stellt daher grundsätzlich eine Insolvenzforderung gemäß §§ 38, 108 Abs. 3 InsO dar. Eine Masseverbindlichkeit gemäß § 55 InsO liegt nur vor, wenn und soweit der Insolvenzverwalter durch eigene oder ihm zurechenbare Handlungen einen vertragswidrigen Zustand verursacht hat. Hat hingegen der Schuldner nachteilige Veränderungen der Mietsache bereits bei Verfahrenseröffnung herbeigeführt, ist der Räumungsanspruch des Vermieters und bei Nichterfüllung ein daraus resultierender Schadenersatzanspruch lediglich Insolvenzforderung und kann er diesen auch nur als solche zur Insolvenztabelle anmelden (BGH, Urteil vom 5. Juli 2001 – IX ZR 327/99, NJW 2001, 2966 unter II. 1. b); BGH, Beschluss vom 17. April 2008 – IX ZR 144/07; OLG Brandenburg, Urteil vom 30. Juni 2015 – 6 U 28/14, Rn. 34, 36; Uhlenbruck/Wegener, 15. Aufl. 2019, InsO § 108 Rn. 36). Da nach allgemeinen insolvenzrechtlichen Grundsätzen maßgeblich ist, ob die Verpflichtung ihren Grund in der Zeit vor oder nach der Verfahrenseröffnung hat, kommt es dabei letztlich allerdings nicht maßgeblich auf eine schuldhafte Verursachung des Zustands durch den Schuldner, sondern allein darauf an, wann dieser entstanden ist (vgl. K. Schmidt InsO/Ringstmeier, 20. Aufl. 2023, InsO § 109 Rn. 16 und 18). Da das Pachtgrundstück bereits vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit der Stellplatzbaulast belastet war, ist der Anspruch auf Herbeiführung der Löschung derselben somit Insolvenzforderung.

Ein Aussonderungsrecht gemäß § 47 InsO steht der Klägerin nicht zu. Ihre Ausführungen zu den Rechtswirkungen der Baulast, insbesondere der Vergleich mit der Bewilligung einer Grundschuld, verkennen bereits im Ansatz, dass die Baulast kein subjektiv-öffentliches Recht begründet, sondern ausschließlich dem öffentlichen Interesse dient und eine bestimmte Grundstückssituation im Hinblick auf baurechtliche Entscheidungen sichert (vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein-Westfalen, Urteil vom 30. Mai 2022 – 10 A 262/20). Soweit nach Beendigung des Pachtvertrages im Rahmen des Räumungsanspruchs nach §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB ein schuldrechtlicher Anspruch der Klägerin auf Löschung der Baulast und nach Nicht- oder Schlechterfüllung ein Schadenersatzanspruch aus §§ 280 ff. BGB bestehen könnte, wäre dieser Anspruch zudem vertraglicher Natur. Infolgedessen ist aber zu berücksichtigen, dass der auf Räumung und Herausgabe zielende Anspruch auf Rückgabe der Mietsache nach § 546 Abs. 1 BGB nur insoweit ein Aussonderungsrecht begründen kann, als er sich seinem Inhalt nach mit dem gesetzlichen Herausgabeanspruch des § 985 BGB deckt, mithin darauf gerichtet ist, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz an der Mietsache zu verschaffen (BGH, Beschluss vom 7. Juli 2010 – XII ZR 158/09, NZM 2011, 75 Rn. 8 mwN). Soweit die Räumungspflicht darüber hinausgeht, indem sie zum Inhalt hat, dass der Mieter bei Vertragsende die Mietsache auch im vertragsgemäß geschuldeten Zustand zurückzugeben hat, beruht diese weiterreichende Pflicht hingegen allein auf dem von ihm abgeschlossenen Vertrag und begründet daher kein Aussonderungsrecht des Vermieters (BGH, Beschluss vom 7. Juli 2010 – XII ZR 158/09, NZM 2011, 75 Rn. 9, 10 mwN). So ist es hier im Hinblick auf die Löschung der Baulast, welche die Beklagte allenfalls deswegen veranlassen müsste, weil und wenn sie sich hierzu im Pachtvertrag verpflichtet hätte (was im Übrigen gemäß den nachstehenden Ausführungen unter 2. a) nicht einmal der Fall ist).

b) Auf einen Neubeginn der Verjährung gemäß § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, weil die Beklagte ihr gegenüber nicht einen Anspruch auf Löschung der Baulast anerkannt hat.

Ein Anerkenntnis ist insbesondere nicht in dem von ihr gestellten Antrag bei der Stadt … auf Löschung der Baulast zu sehen, weil dieser Antrag ebenso Ausdruck des Willens gewesen sein kann, freiwillig oder zumindest unabhängig von einer vertraglichen Verpflichtung gegenüber der Klägerin zur Herbeiführung der Löschung der Baulast bereit zu sein. Die Beklagte hat zu keinem Zeitpunkt – ausdrücklich oder konkludent – erklärt, sie sehe sich dazu verpflichtet.

Ferner hat sie nicht die für einen Neubeginn der Verjährung erforderliche, auch konkludent mögliche Anerkenntniserklärung gegenüber der Klägerin abgegeben. Den Antrag hat sie bei der Stadt … gestellt (vgl. Anlage K 14, Bl. 156 LGA). Ihre Einverständniserklärung zur Löschung der Baulast hat sie ebenfalls gegenüber der Behörde abgegeben. Zu einem (konkludenten) Anerkenntnis ihr gegenüber in sonstiger Weise hat die Klägerin ebenfalls nichts vorgetragen.

2. Abgesehen davon steht der Klägerin aber auch aus weiteren Gründen der geltend gemachte vertragliche Schadenersatzanspruch nicht zu:

a) Eine vertragliche Verpflichtung der Beklagten zur Löschung der Baulast bei einer Beendigung des Pachtvertrages haben die Parteien nicht vereinbart und ergibt sich auch nicht als Nebenpflicht aus dem Pachtvertrag.

Allein aus der Beendigung einer zivilrechtlichen Nutzungsvereinbarung über ein Grundstück folgt als solches noch kein Anspruch des Grundstückseigentümers auf Löschung der öffentlich-rechtlichen Baulast. Maßgeblich sind vielmehr die hierzu getroffenen vertraglichen Abreden (OLG Koblenz, Urteil vom 22. Oktober 2015 – 1 U 76/15; Sauthoff in: Schreiber/Ruge, Handbuch Immobilienrecht, Kapitel 3: Öffentliches Baurecht – Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Rn. 238; vgl. auch BGH, Urteil vom 7. Oktober 1994 – V ZR 4/94). Der Pächter hat zwar die Sache nach Beendigung des Pachtverhältnisses gemäß §§ 581 Abs. 2, 546 Abs. 1 BGB im vertraglich vereinbarten Zustand zurückzugeben (vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 1994 – V ZR 4/94). Hier ergibt sich jedoch im Wege der Auslegung, dass dazu nicht die Löschung der Baulast gehört.

Vertragliche Regelungen sind gemäß §§ 133, 157 BGB unter Ermittlung des wirklichen Willens der Parteien so auszulegen, wie Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte es erfordern. Die Auslegung hat vom Wortlaut auszugehen, ohne am buchstäblichen Sinn des Ausdrucks zu haften (BGH, Urteil vom 19. Januar 2000 – VIII ZR 275/98, MDR 2000, 692 m. w. N.; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 58/09, NJW 2010, 2422 Rn. 33). Darüber hinaus sind die Begleitumstände, die den Sinngehalt der Regelung erhellen können, und vor allem auch der Sinn und Zweck der vertraglichen Regelung sowie die bei Vertragsschluss bestehende Interessenlage zu berücksichtigen (BGH, Urteil vom 16. November 2007 – V ZR 208/06, NJW-RR 2008, 683; BGH, Urteil vom 27. Januar 2010 – VIII ZR 58/09, NJW 2010, 2422 Rn. 33).

Nach dem Wortlaut des Pachtvertrages schuldete die Beklagte keine Löschung der Baulast bei Beendigung des Nutzungsverhältnisses. Denn die Parteien haben im maßgeblichen Pachtvertrag vom 30.04.1994 (Anlage B 1, Bl. 43 ff. LGA), der den ursprünglichen Pachtvertrag vom 20.06.1989 (Anlage K 7, Bl. 133 f. LGA) ersetzte, in § 7 Nr. 2 lediglich eine Verpflichtung der Beklagten geregelt, das Grundstück bei Beendigung des Pachtvertrages im ursprünglichen Zustand, „d. h. als unbebautes Grundstück“, zurückzugeben.

Die Baulast wird hingegen weder dort noch an anderer Stelle des Pachtvertrages erwähnt, obwohl sie bei Vertragsschluss bereits eingetragen und den Vertragsparteien daher die entsprechende Belastung des Grundstücks bekannt war. Davon ausgehend ist die Regelung indes so zu verstehen, dass sich die Rückgabepflicht der Beklagten nur auf den tatsächlichen Zustand des Grundstücks „als unbebaut“ beschränkt. Zu Begleitumständen, Sinn und Zweck der Regelung sowie der Interessenlage hat die darlegungs- und beweispflichtige Klägerin nichts vorgetragen. Die Baulast schränkt zwar den Gebrauch des verpachteten Grundstücks ein, was eine Verpflichtung des Pächters zu deren Beseitigung nahelegen könnte.

Allein dies reicht jedoch unter Berücksichtigung der besonderen Umstände des vorliegenden Falls deswegen nicht aus, weil die damaligen Verpächterinnen die Kinder des damaligen alleinigen Gesellschafters und Geschäftsführers der Beklagten waren. Mit Rücksicht auf dieses enge Verwandtschaftsverhältnis der auf beiden Seiten verantwortlichen Personen kommt in Betracht, dass mit einer Beendigung des Pachtverhältnisses keine Verpflichtung zur Herbeiführung der Löschung der Baulast einhergehen sollte, weil eine Baulast auch ohne zivilrechtliche Nutzungsvereinbarung bestehen kann (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1983 – V ZR 204/82, BGHZ 88, 97) und eine Beseitigung der Baulast gemäß § 85 Abs. 3 BauO NW einen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde erfordert, die einen vom Pächter nicht beeinflussbaren Zeitraum in Anspruch nehmen kann und nur unter Voraussetzungen erklärt wird, von denen die Vertragsparteien seinerzeit nicht vorhersehen konnten, ob der Pächter sie bei einer zukünftigen Beendigung des Pachtverhältnisses würde erfüllen können. Es war nicht absehbar, ob die Beklagte eine ausreichende Anzahl von Stellplätzen auf einem anderen Grundstück nachweisen oder die erhebliche Ablösesumme für 218 Stellplätze ohne Gefährdung ihrer Liquidität würde aufbringen können. Eine Situation, in der sie auch nach Beendigung des Pachtvertrages weiterhin verwaltungsrechtlich verpflichtet sein würde, die bisherige Anzahl von Stellplätzen – und zwar anderweitig – bereitzustellen, sollte der Beklagten möglicherweise erspart werden. Mögen diese Erwägungen bei Vertragsparteien ohne eine besondere persönliche Bindung nicht ausschlaggebend sein, so können sie hier gleichwohl der Grund dafür gewesen sein, dass die Rückgabepflicht der Beklagten nach ihrem Wortlaut auf den tatsächlichen Zustand des Grundstücks beschränkt und nicht auf die Baulast erstreckt wurde. Davon ausgehend scheiden indes ebenso die Annahme einer Nebenpflicht sowie eine ergänzende Vertragsauslegung aus, mit der die Beklagte zur Herbeiführung einer Löschung der Baulast verpflichtet wird.

b) Des Weiteren hat die Klägerin einen Schaden nicht schlüssig vorgetragen.

aa) Insoweit kann – worauf das Landgericht bereits zutreffend hingewiesen hat (vgl. S. 2 Protokoll vom 30.05.2023 (Bl. 152 LGA)) – nicht auf die Höhe der Ablösesumme für die Stellplätze abgestellt werden, die auf Grundlage von § 2 der Stellplatzablösesatzung der Stadt … (Anlage K 5, Bl. 11 ff. LGA) unstreitig insgesamt 572.250,- EUR beträgt. Ein Schaden der Klägerin wäre darin nur – als Ersatz von Aufwendungen – zu sehen, wenn sie selbst, und zwar nur mit einer Zahlung dieser Ablösesumme die Löschung der Baulast veranlassen und auf diese Weise die Gebrauchseinschränkung ihres Grundstücks beseitigen könnte. Das ist nicht festzustellen. Es ist bereits zweifelhaft, ob die Klägerin nach ihrer Verpflichtungserklärung vom 03.12.1991 (Anlage B 2, Bl. 48 LGA) ohne einen Antrag oder jedenfalls eine Zustimmung des Eigentümers des begünstigten Grundstücks, d. h. der Beklagten, eine Löschung der Baulast erwirken könnte (vgl. die beidseitigen Einverständniserklärungen im nicht weiterverfolgten Antrag der Beklagten vom 08.06.2021, Anlage K 14, Bl. 157 OLGA). Zumindest aber besteht – wie sie selbst in der Berufungsbegründung erstmals darlegt – die weitere Möglichkeit, bauliche Maßnahmen auf anderen Grundstücken durchzuführen, die gewährleisten, dass nunmehr dort statt auf dem bisher belasteten eigenen Grundstück ausreichende Stellplätze zur Verfügung gestellt werden können. Hierzu hat die Klägerin nur pauschal und damit unsubstantiiert behauptet, diese baulichen Maßnahmen würden Kosten nach sich ziehen, die deutlich über denjenigen liegen, die für die Ablöse der Stellplätze aufgewendet werden müssten. Welche alternativen Grundstücke in Betracht kommen und welche Kosten dort konkret anfielen, um einen Parkplatz mit 218 Stellplätzen zu errichten, hat sie nicht ansatzweise dargetan, weshalb sich die Höhe ihres Schadens nicht feststellen lässt. Es fehlen auch jegliche Anknüpfungstatsachen für die Schätzung eines Mindestschadens. Der Beweisantritt durch Einholung eines Sachverständigengutachtens würde infolgedessen auf eine Ausforschung hinauslaufen.

bb) Einen Schaden aufgrund entgangenen Gewinns (§ 252 BGB) hat die Klägerin ebenfalls nicht schlüssig dargetan.

Der Schaden kann zwar gemäß § 252 S. 2 BGB auch abstrakt danach berechnet werden, welcher Gewinn nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Die bloße theoretische Möglichkeit, auf der Stellplatzfläche ein fünfgeschossiges Bauwerk zu errichten und dann zu vermieten, weil das Grundstück gemäß Bebauungsplan der Stadt … in einem Gewerbegebiet liege, in dem eine Geschoßflächenzahl (GFZ) von 1,6 bei maximal fünfgeschossiger Bauweise zulässig sei, reicht dafür jedoch als solches nicht aus. Allein aus der baurechtlichen Zulässigkeit kann als solches nicht daraus geschlossen werden, dass nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge ein solches Vorhaben wahrscheinlich auch durchgeführt worden wäre. Die Klägerin trägt hierzu nichts vor. Die Umstände des Einzelfalles sprechen zudem dagegen. Das Grundstück ist jahrzehntelang als Parkplatz genutzt worden. Mit dem Abschluss eines Pachtvertrages über eine bestimmte Dauer von 30 Jahren haben die Rechtsvorgängerinnen der Klägerin im Jahr 1994 zum Ausdruck gebracht, langfristig nur an dieser und keiner anderen Nutzung des Grundstücks interessiert zu sein. Die Klägerin hat keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich ergibt, dass inzwischen eine andere Nutzung beabsichtigt ist. Ihr eigenes Schreiben vom 11.11.2022 (Anlage K 4, Bl. 9 LG) weist vielmehr sogar auf das Gegenteil hin, indem es darin heißt, das Grundstück solle „nunmehr weitervermietet werden“. Da eine Vermietung im bebauten Zustand nicht „nunmehr“, d. h. zeitnah erfolgen könnte, kann damit nur die Vermietung im gegenwärtigen Zustand als Parkplatz gemeint sein. Das spricht gegen eine Absicht der Klägerin, zunächst auf dem Grundstück ein Bauwerk zu errichten und es erst danach zu vermieten. Eine derartige Nutzung ist zudem – ohne konkrete Tatsachengrundlage und allein aufgrund einer baurechtlichen Zulässigkeit – deswegen nicht wahrscheinlich nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwarten, weil der Bau eines fünfgeschossigen Gebäudes hohe Investitionen erfordert und eine beabsichtigte Vermietung ein erhebliches wirtschaftliches Risiko darstellt, vor allem indem geeignete und solvente Mieter gefunden werden müssen. Die Klägerin hat nicht dargetan, dass sie über die notwendigen Mittel verfügt und diese für ein solches Bauvorhaben einsetzen sowie das beschriebene Geschäftsrisiko eingehen will.

cc) Soweit die Klägerin einen Schaden anhand der Differenz zwischen dem Bodenrichtwert eines bebauten Gewerbegrundstücks und eines Parkplatzes ermittelt, ist dem ebenfalls entgegenzuhalten, dass ihr Grundstück zu keiner Zeit zum Betrieb eines Gewerbes genutzt worden und zudem nicht ersichtlich ist, dass die Klägerin eine derartige Nutzung konkret beabsichtigt. Daher ist insbesondere nicht festzustellen, dass die Klägerin durch die Baulast an einer gewerblichen Nutzung gehindert wird und daraus ein Minderwert ihres Grundstücks resultiert.

II. Die Klägerin hat gegen die Beklagte ferner keinen Anspruch auf Schadenersatz aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB wegen der Verletzung einer kondiktionsrechtlichen Herausgabepflicht.

1. Da die Klägerin einen Leistungsantrag auf Wertersatz und inzwischen hilfsweise auch einen Herausgabeanspruch rechtshängig gemacht hat, kommt zwar – unter den weiteren Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB (siehe unten IV.) – eine verschärfte Haftung der Beklagten bereits nach § 818 Abs. 4 BGB in Betracht (vgl. Grüneberg/Sprau, Bürgerliches Gesetzbuch, 83. Aufl., § 818 Rn. 51), weshalb eine positive Kenntnis der Beklagten vom fehlenden Rechtsgrund nach § 819 Abs. 1 BGB dahinstehen kann.

2. Allerdings sind die allgemeinen schuldrechtlichen Bestimmungen der §§ 280, 281 BGB bei einer Verletzung der kondiktionsrechtlichen Herausgabepflicht nicht anwendbar, weil § 818 Abs. 4 BGB auf diese Vorschriften nicht verweist.

Nach § 818 Abs. 4 BGB haftet der Empfänger zwar von dem Eintritt der Rechtshängigkeit an nach den allgemeinen Vorschriften. Daraus ergibt sich jedoch keine unbeschränkte Haftung des verklagten und/oder bösgläubigen Bereicherungsschuldners, sondern die Reichweite bedarf der Auslegung. Auszugehen ist dabei vom Wortlaut, der die Haftung zeitlich ab Rechtshängigkeit begrenzt. Nach dem Willen des Gesetzgebers sollte damit vor allem zum Ausdruck gebracht werden, dass diese Verpflichtung durch einen späteren Wegfall der Bereicherung, „abgesehen von einer durch Zufall eintretenden Unmöglichkeit der Leistung“, keine Änderung erfährt (vgl. Staudinger/Lorenz (2007) BGB § 818 Rn. 49). Darüber hinaus verweist § 818 Abs. 4 BGB auf §§ 291, 292 BGB, weil diese Vorschriften allgemein die Haftung des Schuldners nach Eintritt der Rechtshängigkeit regeln. Gleichzeitig folgt daraus allerdings auch eine Begrenzung der Haftung: Denn soweit die Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses, auf die § 292 BGB seinerseits verweist, abschließende Regelungen enthalten, ist ein Rückgriff auf §§ 280 ff. aus Spezialitätsgründen ausgeschlossen (BeckOK BGB/Wendehorst, 74. Ed. 1.2.2025, BGB § 818 Rn. 84, beck-online; Staudinger/Lorenz (2007) BGB § 818 Rn. 50). Nach § 989 BGB haftet der verklagte und/oder bösgläubige Bereicherungsschuldner indes auch ab Eintritt der Rechtshängigkeit nur für Schäden, die dadurch entstehen, dass die Sache infolge seines Verschuldens verschlechtert wird, untergeht oder aus einem anderen Grund von ihm nicht herausgegeben werden kann. Dies bedeutet, seine Haftung beschränkt sich auf von ihm schuldhaft verursachte nachteilige Veränderungen nach Rechtshängigkeit, an denen es im vorliegenden Fall fehlt. Für einen bereits vor Rechtshängigkeit vorhandenen Nachteil haftet der Bereicherungsschuldner hingegen auch nach §§ 818 Abs. 4, 292, 989 BGB selbst dann nicht, wenn dies auf einer schuldhaften Pflichtverletzung seinerseits beruht. Diese gesetzgeberische Wertung darf nicht dadurch umgangen werden, dass zulasten des verklagten und/oder bösgläubigen Bereicherungsschuldners §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB angewendet werden. Denn er soll nur ab dem Eintritt der Rechtshängigkeit verschärft haften und nicht generell mit einem vertraglichen Schuldner gleichgestellt werden.

Wären §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB in dieser Konstellation anwendbar, könnte der Gläubiger aber vom Bereicherungsschuldner wie bei einer Schlechterfüllung Schadenersatz beanspruchen und nach vergeblicher Fristsetzung zur Herausgabe Schadenersatz wegen Nichterfüllung, und die gesetzgeberischen Wertungen würden unterlaufen, dass der Bereicherungsgläubiger gemäß § 818 BGB nur Herausgabe des Erlangten sowie bei Unmöglichkeit Wertersatz verlangen und er – nur – ab Eintritt der verschärften Haftung weitere Ansprüche besitzt, die an die Nichtherausgabe oder schuldhaft verursachte, nachteilige Veränderungen anknüpfen.

III. Ein Wertersatzanspruch gemäß §§ 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB, 818 Abs. 2 BGB steht der Klägerin ebenfalls nicht zu, da – wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat und die Klägerin in der Berufungsbegründung selbst einräumt – nicht festzustellen ist, dass die Herausgabe des Erlangten wegen der Beschaffenheit der Baulast nicht möglich oder die Beklagte aus einem anderen Grunde zur Herausgabe außerstande ist. Vielmehr kann die Beklagte den im Fortbestand der Baulast liegenden Vorteil herausgeben, indem sie für die Löschung der Baulast Sorge trägt (vgl. BGH, Urteil vom 7. Oktober 1994 – V ZR 4/94).

IV. Der erstmals von der Klägerin in der Berufungsinstanz gestellte Hilfsantrag, die Beklagte zu verurteilen, für eine Löschung der Baulast Sorge zu tragen, ist gemäß §§ 533, 264 Nr. 2 ZPO zulässig und begründet.

1. Der Hilfsantrag ist eine gemäß § 533 ZPO zulässige Antragsänderung im Sinne von § 264 Nr. 2 ZPO. Sie ist sachdienlich, da das Ergebnis der Prozessführung verwertet und mit der Zulassung ein weiterer Rechtsstreit vermieden werden kann. Zudem kann er uneingeschränkt auf Tatsachen gestützt werden, die bereits zum Prozessstoff der ersten Instanz gehörten, § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

2. Der Hilfsantrag ist auch begründet.

a) Die Voraussetzungen des § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB liegen vor.

Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, hat die Beklagte durch Leistung der Klägerin einen vermögenswerten Vorteil erlangt, indem sie mit der Stellplatzbaulast den zur baurechtlichen Zulässigkeit des Bauvorhabens erforderlichen Nachweis von Stellplätzen erbringen konnte und die Klägerin mit ihrer Verpflichtungserklärung vom 03.12.1991 bewusst die erforderlichen Voraussetzungen zur Eintragung der Baulast geschaffen hat.

Dem Landgericht ist ferner darin beizupflichten, dass der Rechtsgrund für die Baulast mit der wirksamen Beendigung des Pachtvertrages durch Kündigung der Beklagten zum 28.02.2021 gemäß § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB nachträglich weggefallen ist. Der Pachtvertrag war der Rechtsgrund für die Verpflichtung der Klägerin zur Belastung ihres Grundstücks mit der Baulast. Entgegen der Ansicht der Beklagten lässt sich allein dem zeitlichen Ablauf, insbesondere der Bewilligung der Baulast erst zweieinhalb Jahre nach dem ursprünglichen Pachtvertrag, der auch nicht um Regelungen hinsichtlich der Baulast ergänzt würde, und dem Umstand, dass auch der maßgebliche Pachtvertrag vom 30.04.1994 keine entsprechenden Bestimmungen vorsieht, nicht entnehmen, dass es sich bei der Bestellung der Baulast wegen der engen persönlichen Bindung zwischen den für die Vertragsparteien handelnden Personen (siehe oben I. 2. a)) um eine unentgeltliche Zuwendung handeln sollte. Der Pachtvertrag beruhte zweifelsohne sowohl darauf, dass die Beklagte angesichts der Errichtung eines siebengeschossigen Bürogebäudes auf ihrem gegenüberliegenden Grundstück tatsächlich Parkraum für ihre Mitarbeiter benötigte als auch darauf, dass sie rechtlich für die Zulässigkeit des Bauvorhabens eine hohe Anzahl von Stellplätzen nachweisen musste. Es ist kein triftiger Grund ersichtlich, warum die Parteien nur zwecks Einräumung des privaten Nutzungsrechts einen Pachtvertrag abgeschlossen haben, sie sich mithin insoweit zu einer wirtschaftlichen Vorgehensweise entschieden haben, während die Bestellung der Stellplatzbaulast unabhängig vom Pachtvertrag allein aufgrund der besonderen persönlichen Verbundenheit als unentgeltliche Zuwendung veranlasst worden sein soll. Gegen einen Willen zu einer solchen Differenzierung spricht zudem, dass der Pachtvertrag nicht nur eine private Nutzung ermöglichte, indem sie die Beklagte dazu berechtigte, auf dem Pachtgrundstück einen Parkplatz zu errichten, sondern gleichzeitig die Beklagte in die Lage versetzte, die für den baurechtlich erforderlichen Nachweis benötigten Stellplätze zu schaffen, und auf diese Weise die Voraussetzungen für die Stellplatzbaulast zu erfüllen.

Doch selbst wenn man dies anders beurteilte und als Rechtsgrund eine unentgeltliche Zuwendung aufgrund der engen persönlichen Bindung zwischen den Vertragsparteien bzw. der für sie jeweils verantwortlichen Personen ansähe, so würde dies nicht zu einem anderen Ergebnis führen: Denn die bei Vertragsschluss bestehende enge verwandtschaftliche Beziehung besteht nach dem Wechsel des Geschäftsführers bei der Beklagten nicht mehr, weshalb ein derartiger Rechtsgrund ebenfalls im Sinne von § 812 Abs. 1 S. 2, 1. Alt. BGB nachträglich weggefallen wäre, und die Klägerin somit auch in diesem Fall Herausgabe des Erlangten, d. h. der unentgeltlichen Zuwendung beanspruchen könnte.

b) Die Herausgabe des im Fortbestand der Baulast liegenden Vorteils nach §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB kann dadurch erfolgen, dass die Beklagte für die Löschung der Baulast Sorge trägt.

Der Einwand der Beklagten, sie könne nicht zur Herbeiführung eines Leistungserfolges verurteilt werden, der von dem Willen eines Dritten abhänge, verfängt nicht. Zwar ist die Baulast als öffentlich-rechtliche Verpflichtung der privaten Dispositionsbefugnis grundsätzlich entzogen und kann weder durch einseitige Erklärung des Baulastgebers oder des Baulastnehmers noch durch nachträgliche Vereinbarung zwischen Geber und Nehmer aufgehoben werden. Erforderlich ist vielmehr ein am öffentlichen Interesse ausgerichteter Verzicht der Bauaufsichtsbehörde. Dieser Verzicht steht aber nicht im Belieben der Behörde. Er ist vielmehr gemäß § 85 Abs. 3 S. 2 BauO NW zu erklären, wenn ein öffentliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht. Der Baulastgeber hat dann einen Anspruch auf den Verzicht (BGH, Urteil vom 7. Oktober 1994 – V ZR 4/94). Hier kann die Beklagte das öffentliche Interesse an der Baulast beseitigen, indem sie Stellplätze auf einem anderen Grundstück nachweist und durch eine Baulast öffentlich-rechtlich sichert oder indem sie die von der Stellplatzablösesatzung der Stadt … vorgesehene Ablösesumme zahlt. Im einen wie im anderen Fall ist die Bauaufsichtsbehörde sodann zu einem Verzicht auf die Baulast verpflichtet. Welche der verschiedenen Möglichkeiten die Beklagte ergreift, um die Bauaufsichtsbehörde zur Abgabe der Verzichtserklärung zu veranlassen, muss ihr überlassen bleiben, weshalb der Hilfsantrag korrekt formuliert und insbesondere auch hinreichend bestimmt ist (vgl. insoweit auch BGH, a.a.O., Rn. 28).

V. Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 und 2 ZPO. Da die Klägerin nur aufgrund eines Hilfsantrages teilweise obsiegt, den sie erstmals in der Berufungsinstanz gestellt hat, obwohl sie diesen bereits im ersten Rechtszug hätte stellen können, sind ihr die Kosten des Berufungsverfahrens insgesamt aufzuerlegen.

Die Anordnungen über die vorläufige Vollstreckbarkeit richten sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung, gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 ZPO die Revision zuzulassen, da die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung hat und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern.

VI. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 572.000,00 EUR festgesetzt.