Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Wem gehört das Grundstück nun wirklich? Eine GbR verschwindet, eine neue Eigentümerin taucht auf
- Der Streit beginnt: Ein Antrag und zwei Ablehnungen
- Das Oberlandesgericht greift ein: Eine neue Bewertung der Lage
- Warum das Gericht anders entschied: Die genaue Betrachtung des Geschehens
- Die Konsequenz: Das Grundbuchamt muss handeln
- Nebenschauplätze: Kosten und die Frage einer weiteren Beschwerde
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was muss ich wissen, wenn eine GbR, die ein Grundstück besitzt, seit 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen will?
- Was muss ich wissen, wenn eine GbR, die ein Grundstück besitzt, seit 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen will?
- Was passiert mit dem Eigentum einer GbR, wenn diese ohne förmliche Auflösung plötzlich aufhört zu existieren?
- Muss eine GbR, die nicht mehr existiert, trotzdem im Gesellschaftsregister eingetragen werden, damit ihr ehemaliges Grundstück im Grundbuch umgeschrieben werden kann?
- Was kann ich tun, wenn das Grundbuchamt eine gewünschte Eintragung für ein GbR-Grundstück ablehnt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 15 Wx 2087/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Nürnberg
- Datum: 17.02.2025
- Aktenzeichen: 15 Wx 2087/24
- Verfahrensart: Beschwerdeverfahren
- Rechtsbereiche: Gesellschaftsrecht, Grundbuchrecht
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) und ihre Gesellschafter waren im Grundbuch als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. Diese Gesellschafter übertrugen alle ihre Anteile an der GbR an eine einzige Erwerberin. Daraufhin beantragte die Erwerberin ihre Eintragung als neue Eigentümerin im Grundbuch. Das Grundbuchamt lehnte den Antrag ab, da die GbR nicht im Gesellschaftsregister eingetragen war und eine notarielle Auflassungsurkunde fehle.
- Kern des Rechtsstreits: Der zentrale Streitpunkt war, ob die neue Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen werden darf, ohne dass die ursprüngliche, im Grundbuch eingetragene GbR zuvor im Gesellschaftsregister und im Grundbuch eingetragen wurde, und ob die Übertragung der Gesellschaftsanteile eine bestimmte Form erforderte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Oberlandesgericht hob den Beschluss des Grundbuchamtes auf und wies das Grundbuchamt an, die beantragte Eintragung der neuen Eigentümerin im Grundbuch vorzunehmen.
- Begründung: Das Gericht stellte fest, dass es sich nicht um eine Grundstücksübertragung, sondern um eine formlos mögliche Anteilsübertragung handelte. Die ursprüngliche GbR war durch die Übertragung aller Anteile an eine einzige Erwerberin liquidationslos erloschen. Eine erloschene GbR kann nicht mehr in das Gesellschaftsregister eingetragen werden, weshalb eine vorherige Eintragung der GbR nicht erforderlich ist. Das Grundbuch ist unrichtig und muss berichtigt werden.
- Folgen: Die neue Eigentümerin kann im Grundbuch eingetragen werden. Die Kosten des Beschwerdeverfahrens richten sich nach dem Gesetz; eine Kostenerstattung zugunsten der Beschwerdeführer erfolgte nicht.
Der Fall vor Gericht
Wem gehört das Grundstück nun wirklich? Eine GbR verschwindet, eine neue Eigentümerin taucht auf
Viele Menschen kommen im Laufe ihres Lebens mit dem Thema Grundstücke in Berührung, sei es beim Kauf eines Hauses oder beim Erben einer Immobilie. Normalerweise ist klar geregelt, wem was gehört, und das steht dann im Grundbuch. Das Grundbuch ist ein öffentliches Verzeichnis, in dem genau festgehalten wird, wem welche Grundstücke gehören und welche Rechte oder Belastungen darauf liegen, wie zum Beispiel ein Wegerecht für den Nachbarn oder eine Hypothek für die Bank. Aber was passiert, wenn die Eigentumsverhältnisse komplizierter werden, zum Beispiel weil eine Firma beteiligt ist, die sich auflöst? Genau um so einen Fall ging es in einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Nürnberg.
Der Streit beginnt: Ein Antrag und zwei Ablehnungen
Was war passiert? Der Verkauf der Gesellschaftsanteile
In diesem Fall war ein Grundstück im Grundbuch auf den Namen von vier Personen eingetragen, und zwar „als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts“. Das bedeutet, diese vier Personen hatten sich zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammengeschlossen, um gemeinsam dieses Grundstück zu besitzen. Eine GbR ist eine einfache Form der Personengesellschaft, bei der sich mindestens zwei Personen zusammentun, um einen gemeinsamen Zweck zu verfolgen – hier eben den gemeinsamen Besitz des Grundstücks. Diese GbR nennen wir im Folgenden „die ursprüngliche GbR“.
Nun passierte Folgendes: Am 6. August 2024 verkauften diese vier Personen, die zusammen alle Gesellschaftsanteile – also ihre jeweiligen Mitgliedschaftsrechte und Anteile am Vermögen der GbR – hielten, diese komplett an eine andere Person, die wir „die Erwerberin“ nennen. Stellen Sie sich das vor wie bei einem Kuchen, der vier Leuten gehört, und alle vier verkaufen ihre Stücke an eine einzige Person.
Kurz darauf, am 27. August 2024, gingen die Beteiligten zu einem Notar. Dort wurde eine Urkunde erstellt. In dieser Urkunde beantragten die vier ursprünglichen Gesellschafter, dass die Erwerberin als neue Eigentümerin des Grundstücks im Grundbuch eingetragen wird. Interessanterweise handelten zwei der ursprünglichen Gesellschafter dabei auch gleichzeitig als Vertreter für die Erwerberin, weil sie dort ebenfalls eine führende Rolle hatten. Das ist rechtlich möglich, wenn man von bestimmten Verboten, wie dem Verbot des § 181 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) – das sogenannte Selbstkontrahierungsverbot, welches Geschäfte mit sich selbst verhindern soll – befreit ist. Dieser Antrag wurde dann beim Grundbuchamt eingereicht. Das Grundbuchamt ist die Abteilung beim Amtsgericht, die für die Führung des Grundbuchs zuständig ist.
Die erste Hürde: Das Grundbuchamt sagt Nein
Das Grundbuchamt in Weiden in der Oberpfalz schaute sich den Antrag an und lehnte ihn am 13. September 2024 ab. Aber warum? Das Amt hatte zwei Hauptgründe.
Erstens sagte es, wenn Grundstücke von einer GbR auf eine andere übertragen werden, müsse das normalerweise über eine notarielle Auflassung geschehen. Die Auflassung ist die förmliche Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, dass das Eigentum an einem Grundstück übergehen soll, und diese Einigung muss vor einem Notar erklärt werden.
Zweitens argumentierte das Grundbuchamt, dass seit dem 1. Januar 2024 neue Regeln gelten. Diese neuen Regeln kamen durch das MoPeG, das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts. Seitdem gibt es ein neues Gesellschaftsregister, in das sich GbRs eintragen lassen können und in bestimmten Fällen auch müssen. Das Grundbuchamt meinte, die ursprüngliche GbR müsse zuerst in dieses neue Gesellschaftsregister eingetragen und dann mit dieser Registrierung auch im Grundbuch entsprechend vermerkt werden, bevor die neue Eigentümerin eingetragen werden könne. Das steht so ähnlich in einer Übergangsvorschrift, dem Artikel 229 § 21 Absatz 2 Satz 1 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche (EGBGB).
Die zweite Hürde: Auch die Beschwerde hilft zunächst nicht
Mit dieser Entscheidung waren die Beteiligten natürlich nicht einverstanden. Sie legten daher am 18. Oktober 2024 Beschwerde ein. Eine Beschwerde ist ein Rechtsmittel, mit dem man eine behördliche oder gerichtliche Entscheidung von einer höheren Stelle überprüfen lassen kann. Die Beteiligten argumentierten, dass eine GbR auch auf andere Weise Eigentum erwerben könne, nämlich „kraft Gesetzes“, zum Beispiel durch Anwachsung, wenn alle Anteile bei einer Person landen. Die Regelung aus dem EGBGB, auf die sich das Grundbuchamt berief, passe hier nicht, weil die ursprüngliche GbR ja gar nicht mehr existiere – sie sei durch den Verkauf aller Anteile an die Erwerberin quasi verschwunden. Und was nicht mehr existiert, könne man auch nicht mehr in ein Register eintragen. Sie verwiesen darauf, dass viele Juristen und andere Grundbuchämter das ähnlich sehen und eine andere Vorschrift (Artikel 229 § 21 Absatz 3 Satz 2 EGBGB) entsprechend anwenden würden.
Das Grundbuchamt prüfte die Beschwerde, blieb aber bei seiner Meinung. Es sagte am 22. Oktober 2024, dass der Verkauf des Grundstücks sehr wohl eine notarielle Beurkundung gebraucht hätte. Außerdem meinte es, dass die ursprüngliche GbR seiner Ansicht nach weiterhin existiere und daher der Fall des § 712a BGB nicht vorliege. Dieser Paragraph regelt das sogenannte liquidationslose Erlöschen einer GbR. Das bedeutet, eine GbR kann aufhören zu existieren, ohne dass ein aufwendiges formales Auflösungsverfahren (Liquidation) durchgeführt werden muss, zum Beispiel, wenn nur noch ein Gesellschafter übrigbleibt.
Das Oberlandesgericht greift ein: Eine neue Bewertung der Lage
Da das Grundbuchamt der Beschwerde nicht abhalf, landete der Fall nun beim Oberlandesgericht Nürnberg. Und dieses Gericht kam zu einem anderen Ergebnis. Am 17. Februar 2025 entschied das Oberlandesgericht:
- Die Entscheidung des Grundbuchamts vom 13. September 2024 wird aufgehoben.
- Das Grundbuchamt Weiden wird angewiesen, die Erwerberin als neue Eigentümerin im Grundbuch einzutragen, so wie es in der notariellen Urkunde vom 27. August 2024 beantragt wurde.
- Der Wert des Verfahrens wurde auf 100.000 Euro festgelegt.
Das war ein klarer Erfolg für die Beschwerdeführer. Aber wie kam das Oberlandesgericht zu dieser Entscheidung?
Warum das Gericht anders entschied: Die genaue Betrachtung des Geschehens
Das Oberlandesgericht prüfte zunächst, ob die Beschwerde überhaupt zulässig war. Das bedeutet, es schaute, ob alle formalen Voraussetzungen für eine Beschwerde erfüllt waren. Das war hier der Fall, unter anderem gemäß § 11 Absatz 1 des Rechtspflegergesetzes (RPflG) und § 71 Absatz 1 der Grundbuchordnung (GBO). Die Grundbuchordnung (GBO) ist das Gesetz, das alle wichtigen Regeln für das Grundbuch und die dortigen Eintragungen enthält. Das Gericht stellte fest, dass das Grundbuchamt die Eintragung der Erwerberin hätte vornehmen müssen, auch ohne dass die ursprüngliche GbR vorher im Gesellschaftsregister eingetragen wird. Die notwendigen Zustimmungen aller Betroffenen – also der vier ursprünglichen Gesellschafter und der Erwerberin – lagen ja in der notariellen Urkunde vor, wie es § 19 GBO für Eintragungen im Grundbuch verlangt.
Kein Verkauf von Land, sondern von Anteilen – ein wichtiger Unterschied
Das Gericht sah einen entscheidenden Fehler in der Denkweise des Grundbuchamts. Das Grundbuchamt ging davon aus, dass hier ein Grundstück von einer GbR an eine andere übertragen wurde. Das Oberlandesgericht stellte jedoch klar: Hier wurde kein Grundstück direkt verkauft, sondern es wurden Gesellschaftsanteile an der ursprünglichen GbR übertragen. Die vier Gesellschafter haben ihre Anteile an der GbR, der das Grundstück gehörte, an die Erwerberin verkauft.
Das ist ein wichtiger Unterschied. Für den Verkauf von Grundstücken schreibt das Gesetz in § 311b BGB zwingend eine notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags vor. Für die Übertragung von Anteilen an einer Personengesellschaft (wie einer GbR) gilt das aber nicht, selbst wenn zum Vermögen dieser Gesellschaft hauptsächlich Grundstücke gehören. Das haben höchste Gerichte schon mehrfach entschieden. Wenn sich die Mitgliedschaft in einer GbR ändert, weil Anteile verkauft werden, ist der Wechsel in der Mitberechtigung am Grundstück nur eine automatische gesetzliche Folge. Man könnte es vergleichen: Wenn Sie Aktien einer Firma besitzen, der ein Auto gehört, und Sie verkaufen Ihre Aktien, dann verkaufen Sie nicht direkt das Auto, sondern Ihren Anteil an der Firma. Die Firma besitzt das Auto weiterhin, nur die Eigentümer der Firma haben sich geändert. Ähnlich ist es hier. Es fand also keine „Grundstücksveräußerung“ im eigentlichen Sinne statt.
Die Crux mit der Registrierung: Muss eine tote GbR ins neue Register?
Nun zur zweiten Frage: Hätte die ursprüngliche GbR, bevor die Erwerberin als neue Eigentümerin des Grundstücks eingetragen werden kann, erst noch im neuen Gesellschaftsregister registriert werden müssen? Nach dem 1. Januar 2024 gilt eigentlich der Grundsatz: Keine Eintragungen im Grundbuch, die ein Recht einer GbR betreffen, solange diese GbR nicht im Gesellschaftsregister steht und dann auch so im Grundbuch vermerkt ist (gemäß § 47 Absatz 2 GBO in Verbindung mit Artikel 229 § 21 Absatz 1 EGBGB). Das führt zu einer Art „faktischer Grundbuchsperre“: Obwohl Rechtsgeschäfte vielleicht gültig sind, können sie nicht im Grundbuch vollzogen werden, bis die GbR registriert ist. Der Gesetzgeber wollte damit mehr Transparenz und Sicherheit im Rechtsverkehr schaffen, damit jeder leicht erkennen kann, wer eine GbR vertritt und dass sie auch wirklich existiert. Ausnahmen von dieser Regel sind selten.
Der entscheidende Punkt: Die GbR existierte nicht mehr
Das Oberlandesgericht sagte jedoch, dass diese Regel hier nicht greift. Warum? Weil die ursprüngliche GbR zum Zeitpunkt des Antrags auf Grundbucheintragung bereits liquidationslos erloschen war. Was bedeutet das? Nach § 712a Absatz 1 Satz 1 BGB erlischt eine GbR automatisch und ohne ein formelles Auflösungsverfahren, wenn alle Gesellschaftsanteile in der Hand einer einzigen Person (oder Firma) vereinigt werden. Genau das war hier passiert: Alle vier ursprünglichen Gesellschafter hatten ihre Anteile gleichzeitig an die Erwerberin übertragen. Damit wäre die Erwerberin die einzige verbleibende Gesellschafterin der ursprünglichen GbR gewesen, was dazu führt, dass die GbR als solche aufhört zu existieren.
Und was passiert mit dem Vermögen der erloschenen GbR, also mit dem Grundstück? Auch das regelt § 712a BGB: Das gesamte Vermögen der GbR ging im Wege der sogenannten Universalsukzession auf die Erwerberin über. Das können Sie sich vorstellen wie bei einer Erbschaft: Stirbt jemand, geht sein gesamtes Vermögen mit allen Rechten und Pflichten automatisch auf den oder die Erben über. Ähnlich war es hier: Mit dem Erlöschen der ursprünglichen GbR ging deren gesamtes Vermögen, also auch das Grundstück, automatisch auf die Erwerberin als neue Alleineigentümerin über – und zwar außerhalb des Grundbuchs.
Eine Lücke im Gesetz? Die Analogie zur Erbschaft
Für einen solchen Fall – eine bereits erloschene GbR – ist die Rechtsmeinung ziemlich einhellig, so das Oberlandesgericht: Eine Voreintragung dieser nicht mehr existierenden GbR im Gesellschaftsregister und dann im Grundbuch ist nicht nötig. Man kann eine GbR, die es nicht mehr gibt, schlichtweg nicht mehr im Gesellschaftsregister eintragen. Es wäre widersinnig, etwas Unmögliches zu verlangen.
Das Gericht zog einen Vergleich zu einer anderen Regelung im Grundbuchrecht, dem § 40 GBO. Diese Vorschrift regelt Fälle der Grundbuchberichtigung, wenn zum Beispiel der im Grundbuch eingetragene Eigentümer verstorben ist. Dann kann direkt der Erbe als neuer Eigentümer eingetragen werden, ohne dass der Verstorbene nochmal irgendwie „aktualisiert“ werden müsste. Auch hier handelt es sich um eine Universalsukzession. Das Gericht meinte, dass diese Situation vergleichbar ist. In beiden Fällen existiert der im Grundbuch eingetragene Rechtsinhaber (der Erblasser oder die erloschene GbR) nicht mehr, und sein Vermögen ist automatisch auf einen neuen Rechtsinhaber übergegangen. Das Grundbuch ist also „unrichtig“ geworden und muss an die wahre Rechtslage angepasst werden. Hier deutet vieles darauf hin, dass der Gesetzgeber bei der Schaffung der neuen Regeln zur GbR-Registrierung diesen speziellen Fall des automatischen Erlöschens und Vermögensübergangs nicht bedacht hat – Juristen sprechen von einer planwidrigen Regelungslücke. Man kann von einer nicht mehr existierenden GbR ja auch nicht verlangen, dass sie noch schnell einen Antrag auf Eintragung ins Gesellschaftsregister stellt.
Die Konsequenz: Das Grundbuchamt muss handeln
Aus all diesen Gründen kam das Oberlandesgericht zu dem Schluss, dass der Eintragung der Erwerberin als neue Eigentümerin des Grundstücks nichts im Wege steht. Das Grundbuchamt wurde daher angewiesen, die beantragte Eintragung vorzunehmen. Das Gericht fügte allerdings hinzu, dass diese Anweisung unter dem Vorbehalt steht, dass sich in der Zwischenzeit nichts am Grundbuchstand geändert hat oder andere, bisher nicht geprüfte Probleme auftauchen.
Nebenschauplätze: Kosten und die Frage einer weiteren Beschwerde
Am Ende seiner Entscheidung regelte das Gericht noch die Kosten des Verfahrens. Diese richten sich nach dem Gesetz, genauer gesagt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beschwerdeführer durch die Staatskasse gibt es in Grundbuchsachen üblicherweise nicht. Der Wert des Grundstücks, und damit der Wert des Verfahrens, wurde mit 100.000 Euro angenommen.
Eine weitere Beschwerde zu einer noch höheren Instanz, eine sogenannte Rechtsbeschwerde, ließ das Gericht nicht zu. Zwar wäre die Rechtsfrage an sich wichtig genug gewesen. Aber da die Beschwerdeführer mit ihrer Beschwerde ja vollständig Erfolg hatten, hätten sie gar keinen Grund (Juristen sagen: keine Beschwerdebefugnis), nochmals Beschwerde einzulegen. Man kann sich nicht darüber beschweren, dass man gewonnen hat.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass beim Verkauf von Gesellschaftsanteilen einer GbR, die Grundstücke besitzt, keine notarielle Beurkundung erforderlich ist – anders als beim direkten Grundstücksverkauf. Wenn alle Anteile einer GbR an eine einzige Person verkauft werden, erlischt die Gesellschaft automatisch und das Grundstück geht direkt auf den neuen Eigentümer über. Die neuen Registrierungspflichten für GbRs seit 2024 gelten nicht für bereits erloschene Gesellschaften, da man eine nicht mehr existierende Gesellschaft logischerweise nicht nachträglich registrieren kann. Das Grundbuchamt muss daher den neuen Eigentümer direkt eintragen, ohne vorherige Registrierung der erloschenen GbR im Gesellschaftsregister.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was muss ich wissen, wenn eine GbR, die ein Grundstück besitzt, seit 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen will?
Wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Grundstück besitzt, seit dem 1. Januar 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen möchte, gibt es eine wichtige Neuerung durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Diese Änderungen sind besonders relevant für Sie, wenn Ihre GbR Eigentümerin eines Grundstücks ist und beispielsweise verkaufen, kaufen oder eine Hypothek eintragen lassen möchte.
Die registrierte GbR (eGbR) und das Gesellschaftsregister
Mit dem MoPeG gibt es die Möglichkeit für eine GbR, sich in ein neu eingeführtes Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Eine GbR, die dort eingetragen ist, wird als eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bezeichnet. Das Gesellschaftsregister ist vergleichbar mit einem öffentlichen Verzeichnis, in dem wichtige Informationen über die GbR, wie Name, Sitz und vertretungsberechtigte Personen, hinterlegt sind.
Änderungen im Grundbuch sind ohne Registrierung blockiert
Der entscheidende Punkt für GbRs, die Grundstücke besitzen: Wenn Ihre GbR im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen ist und Sie nach dem 1. Januar 2024 eine Änderung im Grundbuch vornehmen möchten (z.B. den Verkauf des Grundstücks, den Kauf eines weiteren Grundstücks, die Eintragung einer Grundschuld oder die Änderung von Eigentumsverhältnissen), müssen Sie zuvor einen wichtigen Schritt beachten:
Das Grundbuchamt wird die gewünschte Änderung nur dann bearbeiten, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen und somit eine eGbR ist. Das bedeutet, dass das Grundbuchamt eine faktische Grundbuchsperre verhängt, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister registriert ist. Es können also keine neuen Einträge vorgenommen oder bestehende geändert werden, die das Grundstück der GbR betreffen.
Was bedeutet das für eine GbR mit Grundbesitz?
Für Sie und Ihre GbR bedeutet das konkret:
- Wenn Ihre GbR ein Grundstück besitzt und im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist, müssen Sie die GbR nicht zwingend sofort im Gesellschaftsregister eintragen lassen.
- Die Registrierung wird jedoch zwingend erforderlich, sobald Sie irgendeine Änderung im Grundbuch vornehmen möchten, die Ihr Grundstück betrifft. Dies kann der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks sein, die Eintragung eines neuen Rechts (wie einer Hypothek) oder die Löschung eines bestehenden Rechts.
- Ohne diese vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister wird das Grundbuchamt die gewünschten Änderungen nicht vornehmen. Der Vorgang bleibt dann blockiert.
Ziel dieser Regelung ist es, mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei Grundstücksgeschäften mit GbRs zu schaffen, da die GbR nun als eigenständige Rechtseinheit mit ihren Vertretungsverhältnissen öffentlich einsehbar ist.
Was muss ich wissen, wenn eine GbR, die ein Grundstück besitzt, seit 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen will?
Wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Grundstück besitzt, seit dem 1. Januar 2024 Änderungen im Grundbuch vornehmen möchte, gibt es eine wichtige Neuerung durch das Gesetz zur Modernisierung des Personengesellschaftsrechts (MoPeG). Diese Änderungen sind besonders relevant für Sie, wenn Ihre GbR Eigentümerin eines Grundstücks ist und beispielsweise verkaufen, kaufen oder eine Hypothek eintragen lassen möchte.
Die registrierte GbR (eGbR) und das Gesellschaftsregister
Mit dem MoPeG gibt es die Möglichkeit für eine GbR, sich in ein neu eingeführtes Gesellschaftsregister eintragen zu lassen. Eine GbR, die dort eingetragen ist, wird als eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) bezeichnet. Das Gesellschaftsregister ist vergleichbar mit einem öffentlichen Verzeichnis, in dem wichtige Informationen über die GbR, wie Name, Sitz und vertretungsberechtigte Personen, hinterlegt sind.
Änderungen im Grundbuch sind ohne Registrierung blockiert
Der entscheidende Punkt für GbRs, die Grundstücke besitzen: Wenn Ihre GbR im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks eingetragen ist und Sie nach dem 1. Januar 2024 eine Änderung im Grundbuch vornehmen möchten (z.B. den Verkauf des Grundstücks, den Kauf eines weiteren Grundstücks, die Eintragung einer Grundschuld oder die Änderung von Eigentumsverhältnissen), müssen Sie zuvor einen wichtigen Schritt beachten:
Das Grundbuchamt wird die gewünschte Änderung nur dann bearbeiten, wenn die GbR zuvor im Gesellschaftsregister eingetragen und somit eine eGbR ist. Das bedeutet, dass das Grundbuchamt eine faktische Grundbuchsperre verhängt, solange die GbR nicht im Gesellschaftsregister registriert ist. Es können also keine neuen Einträge vorgenommen oder bestehende geändert werden, die das Grundstück der GbR betreffen.
Was bedeutet das für eine GbR mit Grundbesitz?
Für Sie und Ihre GbR bedeutet das konkret:
- Wenn Ihre GbR ein Grundstück besitzt und im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen ist, müssen Sie die GbR nicht zwingend sofort im Gesellschaftsregister eintragen lassen.
- Die Registrierung wird jedoch zwingend erforderlich, sobald Sie irgendeine Änderung im Grundbuch vornehmen möchten, die Ihr Grundstück betrifft. Dies kann der Kauf oder Verkauf eines Grundstücks sein, die Eintragung eines neuen Rechts (wie einer Hypothek) oder die Löschung eines bestehenden Rechts.
- Ohne diese vorherige Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister wird das Grundbuchamt die gewünschten Änderungen nicht vornehmen. Der Vorgang bleibt dann blockiert.
Ziel dieser Regelung ist es, mehr Transparenz und Rechtssicherheit bei Grundstücksgeschäften mit GbRs zu schaffen, da die GbR nun als eigenständige Rechtseinheit mit ihren Vertretungsverhältnissen öffentlich einsehbar ist.
Was passiert mit dem Eigentum einer GbR, wenn diese ohne förmliche Auflösung plötzlich aufhört zu existieren?
Was bedeutet „liquidationsloses Erlöschen“ einer GbR?
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) kann unter bestimmten Umständen automatisch und ohne ein aufwendiges Auflösungsverfahren (Liquidation) aufhören zu existieren. Dies wird als „liquidationsloses Erlöschen“ bezeichnet. Ein häufiger Fall, in dem eine GbR auf diese Weise erlischt, ist, wenn alle Anteile der Gesellschaft in der Hand eines einzigen Gesellschafters zusammenfallen. Stellen Sie sich vor, zwei Gesellschafter einer GbR führen ihr Geschäft, und einer von ihnen erwirbt später den gesamten Anteil des anderen. In diesem Moment hört die GbR automatisch auf zu bestehen, da keine Gesellschaft mehr vorhanden ist. Ein langwieriges Verfahren zur „Abwicklung“ des Unternehmens ist dann nicht mehr erforderlich.
Der automatische Vermögensübergang – die Universalsukzession
Wenn eine GbR auf die beschriebene Weise erlischt, insbesondere durch die Vereinigung aller Anteile in der Hand eines einzigen Gesellschafters, gehen ihr gesamtes Vermögen und ihre Schulden automatisch auf diesen verbleibenden Gesellschafter über. Dieses Prinzip nennt man Universalsukzession. Es bedeutet, dass das Vermögen der GbR nicht erst einzeln aufgeteilt und übertragen werden muss, sondern „als Ganzes“ auf den verbleibenden Gesellschafter übergeht – ähnlich wie bei einer Erbschaft, bei der das Erbe (sowohl Vermögenswerte als auch Schulden) direkt auf die Erben übergeht. Für Immobilien, die der GbR gehörten, ist dies besonders relevant: Das Eigentum an diesen Immobilien, das zuvor der GbR als solcher zugerechnet wurde, wird nun dem verbleibenden Gesellschafter zugerechnet.
Was passiert im Grundbuch?
Obwohl der Übergang des Eigentums durch die Universalsukzession automatisch erfolgt, ist er nach außen hin nicht sofort sichtbar. Damit die neuen Eigentumsverhältnisse auch im Grundbuch korrekt erfasst werden können, ist eine entsprechende Berichtigung notwendig. Der oder die ehemaligen Gesellschafter müssen ihre neue Eigentümerstellung im Grundbuch nachweisen, um dort als neue Eigentümer eingetragen zu werden. Dies geschieht in der Regel durch die Vorlage von Dokumenten, welche die Umstände des Erlöschens der GbR und den automatischen Vermögensübergang belegen. Dieser Vorgang sorgt dafür, dass die öffentlichen Register die tatsächlichen Eigentumsverhältnisse korrekt widerspiegeln und Rechtssicherheit geschaffen wird.
Muss eine GbR, die nicht mehr existiert, trotzdem im Gesellschaftsregister eingetragen werden, damit ihr ehemaliges Grundstück im Grundbuch umgeschrieben werden kann?
Für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die bereits aufgelöst und vollständig abgewickelt wurde, ist eine Eintragung in das neue Gesellschaftsregister in der Regel nicht mehr erforderlich, um ihr ehemaliges Grundstück im Grundbuch umschreiben zu lassen.
Warum diese Regelung wichtig ist
Seit dem 1. Januar 2024 gibt es das Gesellschaftsregister für GbRs. Dieses Register soll für mehr Transparenz sorgen, wer genau hinter einer GbR steht. Wenn eine GbR ein Grundstück erwerben oder verkaufen möchte, muss sie sich grundsätzlich zuerst in dieses Register eintragen lassen. Erst dann wird sie zur „eingetragenen GbR“ (eGbR) und kann auch im Grundbuch als Eigentümerin eines Grundstücks geführt werden. Dies ist der normale Weg, um sicherzustellen, dass die Eigentumsverhältnisse an Immobilien klar und öffentlich einsehbar sind.
Die Ausnahme bei nicht mehr existierenden GbRs
Die Frage, ob eine GbR, die nicht mehr existiert, trotzdem registriert werden muss, geht auf eine wichtige Ausnahme ein. Wenn eine GbR bereits vor der Notwendigkeit einer Registrierung (oder sogar vor dem 1. Januar 2024) vollständig aufgelöst und ihre Vermögenswerte verteilt wurden, gibt es keine „aktive“ GbR mehr, die sich registrieren lassen könnte. Es existiert schlicht keine Gesellschaft mehr, die im Register geführt werden müsste.
In solchen Fällen verlangt das Grundbuchamt (die Behörde, die das Grundbuch führt) nicht die Eintragung der nicht mehr existierenden GbR in das Gesellschaftsregister. Stattdessen muss der Antragsteller den Nachweis erbringen, dass die GbR tatsächlich aufgelöst wurde und wie das Eigentum an dem Grundstück von der GbR auf die ehemaligen Gesellschafter oder einen Käufer übergegangen ist. Das kann beispielsweise durch Notarurkunden über die Auflösung der GbR und die Verteilung ihres Vermögens erfolgen.
Was das für Sie bedeutet
Wenn Sie mit einem Grundstück zu tun haben, das früher einer GbR gehörte, die inzwischen aufgelöst wurde, ist es entscheidend, die Auflösung der GbR und den Übergang des Eigentums klar nachweisen zu können. Das Grundbuchamt benötigt diese Nachweise, um den Eigentümerwechsel im Grundbuch korrekt einzutragen. Es geht dann nicht mehr darum, die GbR selbst zu registrieren, sondern die rechtliche Kette vom ehemaligen Eigentümer (der aufgelösten GbR) zum neuen Eigentümer lückenlos darzulegen.
Was kann ich tun, wenn das Grundbuchamt eine gewünschte Eintragung für ein GbR-Grundstück ablehnt?
Wenn das Grundbuchamt eine von Ihnen gewünschte Eintragung für ein Grundstück einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ablehnt, ist dies zunächst eine gerichtliche Entscheidung. Sie haben die Möglichkeit, diese Ablehnung rechtlich überprüfen zu lassen.
Häufiger Grund für Ablehnung bei GbR-Grundstücken
Ein wichtiger und häufiger Grund für eine Ablehnung bei GbR-Grundstücken seit dem 1. Januar 2024 ist das Fehlen der Eintragung der GbR im Gesellschaftsregister. Seit diesem Datum ist es erforderlich, dass eine GbR, die Rechte an einem Grundstück erwerben, veräußern oder ändern möchte, zuvor als eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts (eGbR) im dafür neu geschaffenen Gesellschaftsregister registriert sein muss. Ohne diese Eintragung in das Gesellschaftsregister kann das Grundbuchamt die GbR nicht mehr in das Grundbuch eintragen oder Änderungen an bestehenden GbR-Eintragungen vornehmen. Wenn Ihre GbR nicht als eGbR registriert ist, kann dies der entscheidende Grund für die Ablehnung sein.
Ihr Recht auf gerichtliche Überprüfung: Die Grundbuchbeschwerde
Gegen die Ablehnung des Grundbuchamtes können Sie eine sogenannte Grundbuchbeschwerde einlegen. Dies ist der vorgesehene Rechtsweg, um die Entscheidung des Amtes von einem höheren Gericht überprüfen zu lassen.
- Frist und Einreichung: Sie müssen die Beschwerde innerhalb eines Monats einlegen, nachdem Sie den Ablehnungsbescheid des Grundbuchamtes erhalten haben. Die Beschwerde reichen Sie direkt bei dem Grundbuchamt ein, das die Ablehnung ausgesprochen hat. Das Grundbuchamt prüft dann, ob es seine Entscheidung selbst korrigiert. Ist dies nicht der Fall, leitet es Ihre Beschwerde an das zuständige Gericht weiter.
- Zuständiges Gericht: Für die Überprüfung der Entscheidung des Grundbuchamtes ist das Oberlandesgericht (OLG) in Ihrem Bezirk zuständig. Dieses Gericht wird den Sachverhalt erneut prüfen und entscheiden, ob die Ablehnung des Grundbuchamtes rechtmäßig war oder ob die gewünschte Eintragung doch vorgenommen werden muss.
- Begründung der Beschwerde: Für Ihre Beschwerde ist es wichtig, dass Sie genau darlegen, warum Sie die Ablehnung für nicht korrekt halten. Sie sollten alle Argumente und Unterlagen vorlegen, die Ihre Ansicht stützen und die Ablehnungsgründe des Grundbuchamtes widerlegen. Dies erfordert eine detaillierte Auseinandersetzung mit der Begründung der Ablehnung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR)
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine einfache Personengesellschaft, bei der sich mindestens zwei Personen zusammenschließen, um gemeinsam einen bestimmten Zweck zu verfolgen. Sie basiert auf einem Vertrag zwischen den Gesellschaftern, ist aber keine juristische Person wie eine GmbH oder AG. Im Zusammenhang mit Grundstücken kann eine GbR Eigentümerin von Immobilien sein, wobei das Vermögen der GbR den Gesellschaftern gemeinsam gehört. Die GbR haftet für ihre Verbindlichkeiten persönlich und unbeschränkt, was sie von Kapitalgesellschaften unterscheidet.
Beispiel: Vier Nachbarn gründen eine GbR, um gemeinsam ein Grundstück zu kaufen und zu verwalten, da sie sich den Kaufpreis und die Verantwortung teilen wollen.
Auflassung
Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer, durch die das Eigentum an einem Grundstück übertragen wird. Sie muss zwingend vor einem Notar erklärt werden (§ 925 Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). Erst mit der Auflassung beginnt der Eigentumsübergang im Grundbuchverfahren, das heißt, die Eigentumsänderung wird wirksam und kann im Grundbuch eingetragen werden. Ohne Auflassung kann kein Eigentumswechsel an Immobilien stattfinden.
Beispiel: Beim Hauskauf treffen sich Käufer und Verkäufer beim Notar und erklären gemeinsam, dass das Eigentum am Haus auf den Käufer übergehen soll. Diese Übereinkunft nennt man Auflassung.
Gesellschaftsregister und eGbR
Das Gesellschaftsregister ist ein seit dem 1. Januar 2024 eingeführtes öffentliches Verzeichnis, in das sich Gesellschaften bürgerlichen Rechts (GbR) eintragen lassen können oder müssen. Eine im Register eingetragene GbR wird als eingetragene GbR (eGbR) bezeichnet. Die Eintragung sorgt für Transparenz bezüglich Name, Sitz und Vertretungsbefugnis der GbR. Seit 2024 ist es für GbRs, die Grundstücke besitzen, in der Regel Pflicht, vor Änderungen im Grundbuch, z. B. bei Verkäufen, im Gesellschaftsregister eingetragen zu sein, da sonst eine sogenannte „faktische Grundbuchsperre“ greifen kann.
Beispiel: Eine GbR, die ein Firmengrundstück besitzt und dieses verkaufen möchte, muss sich zunächst im Gesellschaftsregister eintragen lassen, damit das Grundbuchamt die Eigentumsänderung aufnehmen kann.
Liquidationsloses Erlöschen (§ 712a BGB)
Das liquidationslose Erlöschen einer GbR bedeutet, dass die Gesellschaft ohne ein förmliches Auflösungsverfahren (Liquidation) automatisch endet, wenn sämtliche Gesellschaftsanteile auf eine einzige Person oder Gesellschaft übergehen. In diesem Fall hört die GbR auf zu bestehen, und ihr gesamtes Vermögen einschließlich Grundstücke geht unmittelbar und vollständig auf den verbleibenden Gesellschafter über (Universalsukzession). Dies erleichtert den Eigentumsübergang, ohne dass eine aufwendige Abwicklung nötig ist.
Beispiel: Vier Gesellschafter verkaufen gleichzeitig alle Anteile ihrer GbR an eine einzelne Person. Die GbR hört dadurch automatisch auf zu bestehen, und das Grundstück wird Eigentum dieser Person.
Universalsukzession
Universalsukzession bezeichnet die automatische und vollständige Übertragung von Vermögen, Rechten und Pflichten einer Rechtspersönlichkeit oder Gesellschaft auf einen Rechtsnachfolger ohne Einzelübertragung jeder einzelnen Position. Im Fall einer GbR erfolgt die Universalsukzession, wenn die Gesellschaft liquidationslos erlischt, was bedeutet, dass alle Vermögenswerte, wie Grundstücke, automatisch und als Ganzes auf den letzten Gesellschafter übergehen. Dies ist vergleichbar mit der Erbschaft, bei der gesamte Vermögen eines Verstorbenen auf die Erben übergeht.
Beispiel: Wenn eine GbR erlischt, weil nur noch ein Gesellschafter übrig bleibt, werden Grundstück und andere Vermögenswerte der GbR automatisch auf diesen Gesellschafter übertragen – wie bei einem Erbe.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 712a BGB (liquidationsloses Erlöschen der GbR): Regelt das Erlöschen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wenn alle Gesellschaftsanteile auf eine Person übergehen, wodurch die GbR automatisch erlischt und ihr Vermögen kraft Universalsukzession auf diese Person übergeht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die ursprüngliche GbR erlosch liquidationslos, da alle Anteile an die Erwerberin übertragen wurden, wodurch das Grundstück automatisch auf sie überging, ohne dass eine formelle Auflösung notwendig war.
- § 19 Grundbuchordnung (GBO) – Voraussetzung für Eintragungen: Bestimmt, dass Eintragungen im Grundbuch nur mit Zustimmung aller Beteiligten und aufgrund eines entsprechenden Antrags erfolgen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Zustimmung aller ursprünglichen Gesellschafter und der Erwerberin lag vor, sodass die Eintragung der Erwerberin ins Grundbuch rechtlich zulässig war.
- § 311b BGB (Notarielle Beurkundung bei Grundstücksübertragungen): Verpflichtet zur notariellen Beurkundung bei der Übertragung von Grundstücken oder grundstücksgleichen Rechten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Übertragung erfolgte nicht direkt auf das Grundstück, sondern auf die Gesellschaftsanteile; daher ist keine notarielle Beurkundung des Grundstücksübertragungsvertrags selbst erforderlich.
- § 47 Absatz 2 GBO in Verbindung mit Artikel 229 § 21 EGBGB (Eintragungspflicht und Übergangsregelungen für GbRs in Gesellschaftsregister): Regelt die Pflicht zur Eintragung von GbRs ins neue Gesellschaftsregister und die daraus resultierenden Folgen für Grundbucheintragungen; ohne Registrierung soll keine Eintragung erfolgen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl grundsätzlich eine solche Registrierung vor Eintragung notwendig ist, greift diese Regel hier nicht, weil die GbR nicht mehr existiert und somit nicht mehr registriert werden kann.
- § 40 GBO (Berichtigung des Grundbuchs bei Universalsukzession): Ermöglicht die Berichtigung des Grundbuchs, wenn der eingetragene Eigentümer verstorben ist und das Vermögen auf den Erben übergeht, ohne dass der Verstorbene noch zu aktualisieren ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht analogisierte den Vermögensübergang der GbR auf die Erwerberin mit einer Universalsukzession wie bei Erbschaften, sodass die Eintragung der Erwerberin im Grundbuch ohne vorherige Registrierung der GbR zulässig ist.
- § 11 Absatz 1 RPflG und § 71 Absatz 1 GBO (Rechtsmittelbefugnis und Verfahrensvoraussetzungen bei Grundbuchentscheidungen): Bestimmen die Zulässigkeit von Beschwerden gegen Entscheidungen des Grundbuchamts durch die Beteiligten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beschwerde gegen die Ablehnung der Grundbucheintragung war zulässig und begründet, sodass das Oberlandesgericht die Entscheidung des Grundbuchamts überprüfte und aufhob.
Das vorliegende Urteil
OLG Nürnberg – Az.: 15 Wx 2087/24 – Beschluss vom 17.02.2025
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