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Kostentragungsregelungauslegung in notariellen Kaufvertrag

LG Wuppertal – Az.: 9 OH 30/17 – Beschluss vom 31.07.2018

Die angefochtene Rechnung betreffend die Ur.Nr.: xxx wird dahingehend abgeändert, dass die Positionen

Nr. 22201 Treuhandgebühr aus EUR 303.159,37 (Satz 0,5) KV EUR 317,50

Nr. 22201 Treuhandgebühr aus EUR 15.913,20 (Satz 0,5) KV EUR 45,50

entfallen.

Die Position Nr.32014 Umsatzsteuer auf die Kosten (19 v.H.) KV wird auf 430,24 EUR festgesetzt.

Die Position Summe wird auf 2.694,64 EUR festgesetzt.

Im Übrigen verbleibt es bei den angesetzten Rechnungspositionen.

Dieses Verfahren ist gerichtskostenfrei.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Mit Kostenrechnung vom 21.04.2017 hat der Kostengläubiger gegenüber dem Antragsteller neben hier nicht relevanten weiteren Gebühren eine Treuhandgebühr aus EUR 303.159,37 (Satz 0,5) KV in Höhe EUR 317,50 sowie eine weitere Treuhandgebühr aus EUR 15.913,20 (Satz 0,5) KV in Höhe von EUR 45,50 nebst Umsatzsteuer in Rechnung gestellt. Dem zugrunde lag die Beurkundung eines Kaufvertrages vom 03.02.2017. Der vom Antragsteller als Käufer zu zahlende Kaufpreis i.H.v. 369.000 EUR sollte in Höhe eines Teilbetrages von 15.863,32 EUR auf ein Konto der Verkäuferin bei der S Bank Privat – und Geschäftskunden AG zwecks Löschung einer Grundschuld erfolgen. Ein weiterer Teilbetrag i.H.v. 303.159,37 EUR sollte ebenfalls zur Ablösung einer Grundschuld der Verkäuferin auf ein Konto der W eG gezahlt werden. Die entsprechenden Belastungen in Abteilung III des Grundbuches sollten ausweislich des notariellen Kaufvertrages unter Z. III 2. nicht vom Käufer übernommen werden und verpflichtete sich die Verkäuferin, diese Belastungen auf ihre Kosten zur Löschung zu bringen.

In Z. III.7. enthält der Vertrag folgende Regelung:

“Sämtliche mit dieser Urkunde und ihrer Durchführung jetzt und in der Folge verbundenen Notar – und Grundbuchkosten einschließlich der Notarkosten für die etwa erforderliche Verwalterzustimmung, die Gebühren der behördlichen Genehmigungen und Erklärungen sowie die Grunderwerbsteuer trägt – unbeschadet der gesamtschuldnerischen Kostenhaftung – der Käufer. Die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen trägt der Verkäufer … “.

In Z. IV 2. enthält der Vertrag folgende Regelung:

“Die Beteiligten bewilligen und beantragen die Löschung aller in Abteilung II und III des Grundbuches eingetragenen Belastungen und Beschränkungen, soweit sie selbst Berechtigte dieser Belastungen sind, jedoch nur, wenn sie aufgrund dieser Urkunde zur Löschung der Belastungen verpflichtet sind.”

Der Antragsteller ist der Auffassung, dass die Treuhandgebühren nicht von ihm zu tragen seien.

Der Kostengläubiger hat seine Kostenrechnung unter dem 18.12.2017 und 09.07.2018 unter Übersendung seiner Handakte erläutert.

Die Präsidentin des Landgerichts – der Bezirksrevisor bei dem Landgericht – hat unter dem 25.05.2018 Stellung genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhaltes wird verwiesen auf den Inhalt der Akten.

II.

Der Antrag des Kostenschuldners auf gerichtliche Entscheidung ist nach § 127 Abs. 1 GNotKG zulässig, wobei sich das Verfahren nach dem FamFG richtet (§ 130 Abs. 3 GNotKG). Er hat auch in der Sache im Hinblick auf die beanstandeten Treuhandgebühren Erfolg.

In formeller Hinsicht entspricht die Kostenrechnung den gesetzlichen “Muss”-Vorgaben des § 19 Abs. 1 und Abs. 2 GNotKG. Alle einschlägigen Bestimmungen sind benannt, ebenso die Werte. Auch sind die Geschäfte verständlich bezeichnet worden.

Soweit der Notar in der verfahrensgegenständlichen Kostenrechnung jeweils eine Treuhandgebühr (KV 22201) angesetzt hat, ist dies unberechtigt erfolgt.

1.

Denn es kann bereits nicht festgestellt werden, dass der Antragsteller dem Antragsgegner diesbezüglich einen Auftrag erteilt hätte, somit Auftraggeber im Hinblick auf die entstandene Treuhandgebühren geworden wäre.

Die Treuhandgebühren sind entstanden aufgrund des Treuhandauftrages der S Bank Privat – und Geschäftskunden AG, bzw. der W eG betreffend Grundschulden der Verkäuferin.

Der Antragsteller hatte diese in Abteilung III des Grundbuches eingetragenen Belastungen nicht übernommen. Vielmehr war die Verkäuferin ausweislich des notariellen Vertrages verpflichtet, diese Belastungen auf ihre Kosten zur Löschung zu bringen. Aus diesem Grunde wurden von den beteiligten Banken der Verkäuferin die Grundbucherklärungen “zu treuen Händen” an den Antragsgegner übersandt.

An diesem gesamten Vorgang war der Käufer/Antragsteller lediglich insoweit beteiligt, als er den Kaufpreis entsprechend der Angaben des Notars zum Teil, nämlich in Höhe von 15.863,32 EUR auf ein Konto der Verkäuferin bei der S Bank Privat – und Geschäftskunden AG und einen weiteren Teilbetrag i.H.v. 303.159,37 EUR an die W eG zahlte. Hierin liegt jedoch keine Beauftragung des Notars im Hinblick auf eine Treuhandtätigkeit.

Zwar wurde die Löschung der in Abteilung III eingetragenen Belastungen gemäß Z. IV 2. des notariellen Vertrages von den Beteiligten bewilligt und beantragt, jedoch nur, soweit sie aufgrund der Urkunde zur Löschung der Belastungen verpflichtet waren. Dies war der Antragsteller aber gerade nicht. Mithin wurde seitens des Antragstellers kein Auftrag an den Antragsgegner, die Löschung der Grundschulden herbeizuführen, gestellt, noch durch diesen ein Treuhandauftrag erteilt, so dass bereits aus diesem Grunde kein Anspruch des Antragsgegners gegenüber dem Antragsteller besteht.

2.

Der Antragsteller hat die Kosten auch nicht, wie vom Antragsgegner angenommen, gemäß Z. III 7 S.1 des notariellen Vertrages übernommen.

Hiernach sollte der Käufer zwar die mit der Urkunde und ihrer Durchführung verbundenen Notarkosten tragen, jedoch wurde in S. 2 im Hinblick auf die Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen eine hiervon abweichende Vereinbarung getroffen.

Es kann im Ergebnis dahinstehen, ob die in Z. III 7 S.1,2 getroffenen Regelungen als eine Regelung zur Übernahme der Kosten im Sinne von § 30 Abs. 3 GNotKG anzusehen ist und ob durch § 30 Abs. 3 GNotKG eine Kostenübernahme des Käufers gem. S.1 oder der Verkäuferin gem. S.2 mit schuldbefreiender Wirkung auch im Außenverhältnis zum Notar erfolgen kann, oder ob hierin lediglich eine Regelung zwischen den Kostenschuldnern (Gesamtschuldnerausgleich) zu sehen ist.

Denn nach Auffassung der Kammer werden die hier streitgegenständlichen Gebühren – wie noch ausgeführt – nicht in Z. III 7 S.1, sondern in Z. III 7 S.2 des notariellen Vertrages geregelt und entspricht diese Regelung damit gerade den obigen Ausführungen, wonach bereits kein Auftrag des Kostenschuldners im Hinblick auf die Treuhandgebühren vorlag. Damit kommt es auf die Frage, ob die Verkäuferin die Treuhandgebühren mit schuldbefreiender Wirkung auch gegenüber dem Antragsgegner übernommen hat, nicht an.

Zwar legt der Antragsgegner Z. III 7 dahingehend aus, dass die hier infrage stehenden Treuhandgebühren unter S. 1 dieser Regelung zu subsumieren, mithin vom Käufer zu tragen seien, während der beteiligte Bezirksrevisor bei dem Landgericht Wuppertal der Auffassung ist, dass Abwicklungskosten verschieden gestaltet werden könnten und dass die hier infrage stehenden Gebühren unter S. 2 der Regelung fallen würden, mithin von der Verkäuferin zu tragen wären.

Die Kammer folgt der Auffassung des Bezirksrevisors. Für die Auslegung des Antragsgegners, dass die Regelung in S. 2 nach dem “eindeutigen Wortlaut ” ausschließlich die Gerichtskosten betreffen würden, die im Rahmen der Löschung anfallen würden, kann dies dem Wortlaut gerade nicht entnommen werden. Vielmehr wird ganz allgemein bezüglich der Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen eine Regelung getroffen, ohne zwischen Notargebühren und Gerichtsgebühren zu differenzieren. Zum anderen enthält der Vertrag an mehreren Stellen Regelungen im Hinblick auf nicht übernommene Belastungen. Diese betreffen immer die in Abteilung III eingetragenen Grundschulden, die vom Antragsteller gerade nicht übernommen werden sollten. Auch Ziff. III 7 S.2 enthält lediglich die Formulierung “Kosten der Löschung nicht übernommener Belastungen”, übernimmt somit vom Wortlaut her dieselbe Formulierung wie auch im übrigen Vertrag, wonach insbesondere die Löschung auf Kosten der Verkäuferin erfolgen soll. Wenn dann in S. 2 der Regelung keine weitere Einschränkung im Hinblick auf Gerichtskosten getroffen wird, und zudem der Antragsteller nicht Auftraggeber im Hinblick auf die zu löschenden Grundschulden war, ist Z. III 7 nach dem Sachzusammenhang unter Berücksichtigung des entscheidenden objektiven Empfängerhorizontes dahingehend auszulegen, dass in S. 1 dieser Regelung sämtliche Notargebühren mit Ausnahme der im Zusammenhang mit der Löschung nicht übernommener Belastungen verbundenen Gebühren geregelt wird, während in S. 2 diese Kosten geregelt werden.

Damit kann im Ergebnis nicht festgestellt werden, dass der Antragsteller die Kosten gemäß Z. III 7 S.1 des notariellen Vertrages entsprechend § 30 GNotKG übernommen hätte, so dass die entsprechenden Gebühren unberechtigt vom Notar gefordert wurden.

3.

Die Rechnung war entsprechend der obigen Ausführungen auch im Hinblick auf die Mehrwertsteuer (430,24 EUR) und somit auf eine Summe in Höhe von insgesamt 2.694,64 EUR zu kürzen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 130 III 1 GNotKG, 81 I 1 FamFG. Geschäftswert: 431,97 EUR (§ 36 I GNotKG).

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