Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Makler bestellt Vertragsentwurf für Käuferin – und erhält selbst die Rechnung
- Ein Auftrag mit scheinbar klaren Verhältnissen
- Die umstrittene Klausel: Ein Detail mit großer Wirkung
- Ein Telefonat, ein Entwurf und eine unerwartete Rechnung
- Wer hat den Notar beauftragt? Die zentrale Frage für das Gericht
- Handeln im fremden Namen: Warum die Käuferin die alleinige Auftraggeberin war
- Der entscheidende Punkt: Die Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht
- Kein Vertrag durch Schweigen
- Das Urteil: Die Rechnung wird aufgehoben
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wer trägt die Kosten für einen Notar, wenn ein Immobilienkauf doch nicht zustande kommt?
- Kann ein Immobilienmakler einen Notar für mich beauftragen und wer ist dann der Kostenschuldner?
- Was passiert, wenn der Makler dem Notar Anweisungen gibt, die ich nicht erteilt oder autorisiert habe?
- Welche Bedeutung hat eine sogenannte Maklerklausel in einem notariellen Kaufvertragsentwurf?
- Gilt mein Schweigen als Zustimmung, wenn ich auf eine Mitteilung des Notars oder Maklers nicht reagiere?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 3 OH 40/22 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Kiel
- Datum: 15.11.2022
- Aktenzeichen: 3 OH 40/22
- Verfahrensart: Beschluss
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ein Immobilienmakler, der eine vom Notar gestellte Kostenrechnung anficht.
- Beklagte: Ein Notar, der einem Immobilienmakler Kosten für die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs in Rechnung stellte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Ein Immobilienmakler wurde von einer Kaufinteressentin beauftragt, einen Notar mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen. Der Makler bat den Notar schriftlich, eine Maklerklausel in den Entwurf aufzunehmen, gab aber an, im Namen der Käuferin zu handeln. Der Notar stellte dem Makler daraufhin einen Teil der Kosten in Rechnung.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging darum, ob der Immobilienmakler Kostenschuldner für die Erstellung eines notariellen Kaufvertragsentwurfs ist, in dem auf seinen Wunsch eine Maklerklausel enthalten war, obwohl er den Auftrag nach eigener Angabe im Namen der Kaufinteressentin erteilte, diese die Bevollmächtigung hierfür jedoch bestritt und der Notar von dieser mangelnden Bevollmächtigung Kenntnis hatte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Die Kostenrechnung des Notars vom 15.07.2022 in Höhe von 122,90 Euro wurde aufgehoben. Die Kosten des gerichtlichen Verfahrens trägt der Notar.
- Begründung: Der Makler war nicht zur Zahlung verpflichtet, da er den Notarauftrag ausdrücklich im Namen der potenziellen Käuferin erteilte. Selbst wenn der Makler ohne Vollmacht für die Maklerklausel handelte, haftet er nicht, weil der Notar den Mangel der Vertretungsmacht spätestens vor Übermittlung des Entwurfs kannte. Der Makler hatte den Auftrag auch nicht stillschweigend in eigenem Namen erteilt.
- Folgen: Der Immobilienmakler muss die vom Notar geforderte Gebühr nicht zahlen. Der Notar muss die Kosten des gerichtlichen Verfahrens tragen.
Der Fall vor Gericht
Makler bestellt Vertragsentwurf für Käuferin – und erhält selbst die Rechnung
Jeder, der schon einmal eine Immobilie kaufen oder verkaufen wollte, kennt den Ablauf: Ist man sich handelseinig, geht es zum Notar. Dieser setzt einen Kaufvertragsentwurf auf, der dann von beiden Seiten geprüft und schließlich unterschrieben wird. Doch was passiert, wenn der Kauf platzt, bevor es zur Unterschrift kommt? Wer bezahlt dann den Notar für den bereits erstellten Entwurf? Und was, wenn der Auftrag an den Notar nicht direkt vom Käufer oder Verkäufer kam, sondern über einen Immobilienmakler lief? Genau mit dieser Konstellation musste sich das Landgericht Kiel in einem Beschluss befassen.
Ein Immobilienmakler hatte im Auftrag einer potenziellen Käuferin einen Notar gebeten, einen Kaufvertragsentwurf für eine Eigentumswohnung zu erstellen. Als der Kauf scheiterte, schickte der Notar die Rechnung für seine Arbeit jedoch nicht an die Käuferin, sondern an den Makler. Der Fall landete vor Gericht, das eine grundlegende Frage klären musste: Wer ist in einer solchen Situation der Kostenschuldner – also die Person, die die Rechnung des Notars bezahlen muss?
Ein Auftrag mit scheinbar klaren Verhältnissen
Die Ausgangslage schien eindeutig. Ein Immobilienmakler wurde vom Eigentümer einer Wohnung mit deren Verkauf beauftragt. Er fand eine interessierte Käuferin, die nach Besichtigung und Verhandlung ihre Kaufabsicht bekundete. Sie bat den Makler, in ihrem Namen einen Notar ihrer Wahl zu kontaktieren und ihn mit der Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs zu beauftragen.
Der Makler tat wie ihm aufgetragen. Am 1. Juni 2022 schickte er dem Notar eine schriftliche Bitte, einen solchen Entwurf anzufertigen. Um Missverständnisse von vornherein auszuschließen, fügte er dem Schreiben ein Dokument mit dem Titel „Angaben für den Kaufvertrag“ bei. Darin stand unmissverständlich der Satz: „Auftraggeber für die Erstellung der Kaufvertragsentwürfe ist die Käuferin“. Damit machte der Makler deutlich, dass er nicht für sich selbst, sondern als Bote oder Vertreter für eine andere Person handelte. Man spricht hier juristisch davon, dass er im fremden Namen auftrat.
Die umstrittene Klausel: Ein Detail mit großer Wirkung
In den beigefügten Angaben für den Vertrag fand sich jedoch noch ein weiterer Punkt, der später entscheidend werden sollte. Der Makler bat darum, eine sogenannte Deklaratorische Maklerklausel in den Vertrag aufzunehmen. Was bedeutet das? Eine solche Klausel ist im Grunde nur eine schriftliche Bestätigung innerhalb des notariellen Kaufvertrags, dass der Vertrag durch die Vermittlung des Maklers zustande kam und die Parteien ihm eine Provision schulden. Sie schafft keine neuen Zahlungsverpflichtungen, sondern hält nur fest, was Käufer und Verkäufer mit dem Makler bereits separat vereinbart haben. Für den Makler ist sie eine zusätzliche Absicherung seines Provisionsanspruchs.
Genau diese Klausel machte den Notar stutzig. Er wusste aus seiner Berufserfahrung und aus Hinweisen der Notaraufsicht – der Behörde, die die Arbeit von Notaren überwacht –, dass solche Klauseln oft allein im Interesse des Maklers liegen und nicht unbedingt vom Käufer oder Verkäufer gewünscht sind. Ein Notar ist jedoch zur Neutralität verpflichtet und darf nicht einseitig die Interessen einer nicht direkt am Kauf beteiligten Person, wie des Maklers, vertreten.
Ein Telefonat, ein Entwurf und eine unerwartete Rechnung
Der Notar beschloss, der Sache auf den Grund zu gehen. Noch bevor er den Vertragsentwurf fertigstellte und verschickte, rief er am 2. Juni um 17:30 Uhr die potenzielle Käuferin an. Er fragte sie direkt, ob sie den Makler auch damit beauftragt habe, die Aufnahme der Maklerklausel zu verlangen. Ihre Antwort war klar: Sie habe dem Makler keine solche Vollmacht erteilt.
Was tat der Notar mit dieser Information? Statt die Klausel wegzulassen oder beim Makler nachzufragen, ob dieser die Aufnahme nun im eigenen Namen wünsche, tat er etwas anderes. Er erstellte den Vertragsentwurf inklusive der umstrittenen Maklerklausel. Im Entwurf selbst fügte er einen Hinweis ein, dass die Klausel „auf Wunsch des Maklers“ aufgenommen worden sei. Knapp eine Stunde nach dem Telefonat mit der Käuferin, um 18:25 Uhr, schickte er diesen Entwurf an Käuferin, Verkäufer und den Makler.
Letztendlich kam es nie zur Beurkundung; der Immobilienkauf platzte. Einige Wochen später fand der Makler eine Rechnung des Notars in seinem Briefkasten. Er sollte 122,90 Euro für die Erstellung des Entwurfs bezahlen. Der Notar argumentierte, der Makler sei für die Kosten (anteilig) verantwortlich, weil er um die Aufnahme der Maklerklausel gebeten habe, ohne dafür einen Auftrag der Käuferin zu haben. Der Makler weigerte sich zu zahlen und beantragte eine gerichtliche Überprüfung der Kostenrechnung.
Wer hat den Notar beauftragt? Die zentrale Frage für das Gericht
Das Gericht musste nun klären, ob der Makler zur Zahlung verpflichtet war. Die wichtigste Regel dafür steht im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), dem Gesetz, das die Gebühren für Notare regelt. Dort heißt es in Paragraf 29: Die Kosten schuldet, wer den Auftrag erteilt hat. Die entscheidende Frage war also: Hat der Makler dem Notar einen Auftrag erteilt?
Auf den ersten Blick scheint die Antwort einfach. Der Makler hat den Notar schließlich kontaktiert. Juristisch ist es aber komplizierter. Ein Auftrag kann auch im Namen einer anderen Person erteilt werden. Das ist ein alltäglicher Vorgang: Wenn ein Angestellter für seine Firma Büromaterial bestellt, schließt er den Kaufvertrag nicht für sich selbst, sondern für seinen Arbeitgeber. Die Rechnung geht an die Firma, nicht an den Angestellten. Genau das hatte der Makler hier nach eigener Aussage getan.
Handeln im fremden Namen: Warum die Käuferin die alleinige Auftraggeberin war
Das Gericht folgte dieser einfachen Logik. In der Entscheidung heißt es, der Makler habe unmissverständlich und ausdrücklich erklärt, dass er ausschließlich im Namen der potenziellen Käuferin handle. Der schriftliche Vermerk „Auftraggeber […] ist die Käuferin“ ließ keinen Raum für Interpretationen. Damit war klar: Die eigentliche Auftraggeberin und damit die primäre Kostenschuldnerin nach dem Gesetz war die Käuferin, nicht der Makler.
Damit war der Fall aber noch nicht entschieden. Denn es blieb das Problem der Maklerklausel. Der Notar hatte ja herausgefunden, dass der Makler für die Aufnahme dieser Klausel gar keine Erlaubnis, also keine Vollmacht, von der Käuferin hatte. Was passiert in einem solchen Fall?
Der entscheidende Punkt: Die Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht
Hier kommt ein anderer wichtiger Grundsatz des deutschen Rechts ins Spiel, der im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt ist: die Haftung als „Vertreter ohne Vertretungsmacht“.
Was bedeutet „Vertreter ohne Vertretungsmacht“?
Stellen Sie sich vor, ein Freund behauptet Ihnen gegenüber, er sei von einem Bekannten beauftragt worden, dessen wertvolles Fahrrad für 500 Euro an Sie zu verkaufen. Sie freuen sich, schließen den Vertrag mit dem Freund ab und geben ihm das Geld. Später stellt sich heraus: Der Bekannte wusste von nichts und wollte sein Fahrrad gar nicht verkaufen. Ihr Freund hat also als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt. In diesem Fall schützt Sie das Gesetz. Nach Paragraf 179 des BGB können Sie von Ihrem Freund verlangen, dass er Ihnen entweder ein gleichwertiges Fahrrad beschafft oder Ihnen den Schaden ersetzt, der Ihnen entstanden ist. Er haftet also persönlich, weil er Ihr Vertrauen enttäuscht hat.
Warum der Notar den Makler trotzdem nicht belangen konnte
Überträgt man dieses Prinzip, könnte man meinen, der Makler müsse für die Kosten der Maklerklausel haften, da er ohne Vollmacht der Käuferin gehandelt hat. Doch das Gesetz sieht eine entscheidende Ausnahme vor. Die Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht entfällt, wenn der Geschäftspartner – hier der Notar – den Mangel der Vertretungsmacht kannte oder hätte kennen müssen.
Das Gesetz schützt nämlich nur das berechtigte Vertrauen. Wer von Anfang an weiß, dass sein Gegenüber nicht zum Handeln befugt ist, kann später nicht behaupten, sein Vertrauen sei enttäuscht worden. Und genau das war hier der Fall. Das Gericht stellte fest: Der Notar wusste, dass der Makler für die Maklerklausel keine Vollmacht hatte. Er hatte es durch seinen eigenen Anruf bei der Käuferin erfahren – und zwar, bevor er den Entwurf verschickte und die Kosten damit überhaupt erst entstanden.
Das Gericht argumentierte, dass der Notar in dem Moment, als er von der fehlenden Vollmacht erfuhr, hätte handeln müssen. Er hätte die Klausel weglassen oder den Makler fragen können, ob er die Kosten dafür persönlich übernehmen wolle. Indem er den Entwurf wissentlich mit der unautorisierten Klausel verschickte, verlor er jeglichen Anspruch, sich auf enttäuschtes Vertrauen zu berufen. Sein Wissen schloss die Haftung des Maklers aus.
Kein Vertrag durch Schweigen
Der Notar hatte noch ein weiteres Argument. Er hatte dem Makler zusammen mit dem Entwurf ein Infoblatt geschickt, in dem stand, dass Makler Kostenschuldner werden können, wenn sie um die Aufnahme einer sie betreffenden Klausel bitten. Der Makler habe darauf nicht reagiert und damit stillschweigend zugestimmt, die Kosten zu tragen.
Auch diesem Argument erteilte das Gericht eine klare Absage. Im deutschen Recht gilt der Grundsatz, dass Schweigen grundsätzlich keine Zustimmung bedeutet. Nur weil jemand auf einen Brief oder eine E-Mail nicht antwortet, kann man nicht davon ausgehen, dass er mit dem Inhalt einverstanden ist. Der Notar konnte nicht einseitig durch ein Infoblatt neue Vertragsbedingungen schaffen und das Schweigen des Maklers als Einverständnis werten.
Das Urteil: Die Rechnung wird aufgehoben
Aufgrund dieser Überlegungen kam das Gericht zu einem klaren Ergebnis: Der Makler war nicht zur Zahlung der Notarrechnung verpflichtet. Weder hatte er den Auftrag im eigenen Namen erteilt, noch haftete er als Vertreter ohne Vertretungsmacht, da der Notar über die fehlende Vollmacht informiert war. Ein Vertrag durch Schweigen kam ebenfalls nicht zustande.
Die Kostenrechnung des Notars in Höhe von 122,90 Euro wurde daher für unwirksam erklärt und aufgehoben. Die Kosten des Gerichtsverfahrens musste der Notar tragen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass ein Immobilienmakler nicht automatisch für Notarkosten haftet, nur weil er im Namen einer Käuferin einen Vertragsentwurf bestellt hat – selbst wenn er dabei eigene Interessen (wie eine Maklerklausel) durchsetzen wollte, ohne dafür bevollmächtigt zu sein. Entscheidend war, dass der Notar vor Fertigstellung des Entwurfs von der fehlenden Vollmacht wusste, aber trotzdem die umstrittene Klausel aufnahm und damit sein Recht auf Schadenersatz verlor. Für die Praxis bedeutet dies: Wer als Vermittler handelt und klar erkennbar im fremden Namen auftritt, muss grundsätzlich nicht für die entstehenden Kosten einstehen. Das Urteil stärkt damit die Position von Maklern und macht deutlich, dass Notare bei Zweifeln an der Vollmacht rechtzeitig nachfragen sollten, bevor sie kostenpflichtige Leistungen erbringen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wer trägt die Kosten für einen Notar, wenn ein Immobilienkauf doch nicht zustande kommt?
Auch wenn ein geplanter Immobilienkauf letztlich nicht beurkundet wird, können Notarkosten für bereits erbrachte Leistungen entstehen. Der Notar oder die Notarin wird nicht erst bei Vertragsabschluss, sondern bereits für vorbereitende Tätigkeiten wie Beratungen, die Prüfung von Unterlagen oder das Erstellen von Vertragsentwürfen tätig. Diese Leistungen sind unabhängig davon zu vergüten, ob der Kaufvertrag dann tatsächlich zustande kommt.
Warum entstehen Kosten, obwohl der Kauf platzt?
Notare erbringen ihre Leistungen im Rahmen ihrer gesetzlichen Aufgaben. Sie sind keine Vermittler, deren Bezahlung vom Erfolg einer Transaktion abhängt. Wenn Sie beispielsweise einen Vertragsentwurf für den Immobilienkauf anfordern oder eine ausführliche Beratung in Anspruch nehmen, hat der Notar hierfür bereits Arbeitszeit und Fachwissen eingesetzt. Für diese erbrachten Leistungen entstehen Gebühren, selbst wenn der Vertrag später nicht unterzeichnet wird. Diese Kosten sind meist Teilkosten und liegen unter den Gebühren, die für eine vollständige Beurkundung angefallen wären.
Wer muss die Notarkosten zahlen?
Die Frage, wer die angefallenen Notarkosten trägt, wenn der Immobilienkauf scheitert, richtet sich nach dem sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundsätzlich ist derjenige Kostenschuldner, der die Leistung des Notars veranlasst hat. Das bedeutet:
- Wenn beispielsweise ein Vertragsentwurf auf Ihre Veranlassung hin erstellt wurde, sind Sie in der Regel auch derjenige, der die Kosten dafür tragen muss.
- Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf ist es üblich, dass der Käufer die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt. Scheitert der Kauf, aber es wurde bereits ein Entwurf erstellt, kann daher der potenzielle Käufer als Kostenschuldner für diesen Entwurf herangezogen werden, da der Entwurf in seinem Interesse für den geplanten Kauf erstellt wurde.
- Es kann auch individuelle Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer geben, die festlegen, wer welche Kosten im Falle eines Scheiterns trägt. Ohne solche Absprachen gilt jedoch die gesetzliche Regelung.
Für Sie bedeutet das: Wenn Notarleistungen im Rahmen eines geplanten Immobilienkaufs in Anspruch genommen werden, ist es wichtig zu wissen, dass hierfür Gebühren anfallen können, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt. Die gesetzlichen Vorschriften legen fest, wer in einem solchen Fall die Kosten zu tragen hat, wobei oft die Partei herangezogen wird, in deren Interesse die Leistungen erbracht wurden oder die diese veranlasst hat.
Kann ein Immobilienmakler einen Notar für mich beauftragen und wer ist dann der Kostenschuldner?
Ein Immobilienmakler kann einen Notar grundsätzlich nicht eigenmächtig in Ihrem Namen beauftragen, wenn es um die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs oder die Abwicklung des Immobilienkaufs geht. Der Makler ist primär damit beauftragt, Käufer und Verkäufer zusammenzuführen.
Notarauftrag durch den Makler: Nur mit Vollmacht
Ein Makler kann Notarleistungen für Sie nur dann in Auftrag geben, wenn er dazu von Ihnen ausdrücklich bevollmächtigt wurde. Das bedeutet, Sie müssen dem Makler eine Vollmacht erteilen. Eine Vollmacht ist eine schriftliche Ermächtigung, die es dem Makler erlaubt, in Ihrem Namen und für Sie bestimmte Handlungen vorzunehmen. Ohne eine solche Ermächtigung kann der Makler den Notar nicht wirksam in Ihrem Namen beauftragen. Wenn der Makler ohne eine gültige Vollmacht handelt, ist dieser Auftrag rechtlich nicht bindend für Sie.
Für Sie bedeutet das: Der Makler handelt dann nicht als Makler, sondern als Ihr Stellvertreter, der Ihre Interessen im Rahmen der erteilten Vollmacht wahrnimmt.
Wer trägt die Notarkosten?
Der Kostenschuldner für die Notarleistungen ist stets derjenige, der den Notar beauftragt hat oder in dessen Namen der Auftrag erteilt wurde und in dessen Interesse die Notarleistung erbracht wird.
Wenn der Immobilienmakler den Notar mit einer von Ihnen erteilten Vollmacht beauftragt, sind Sie der primäre Kostenschuldner. Dies liegt daran, dass der Makler in diesem Fall als Ihr Stellvertreter agiert und der Notarvertrag zu Ihren Gunsten oder Lasten zustande kommt. Der Notar rechnet dann die Gebühren direkt mit Ihnen ab.
Auch wenn es im Immobilienkauf oft üblich ist, dass der Käufer die Notarkosten trägt, ändert dies nichts am Grundsatz: Derjenige, in dessen Namen der Notar beauftragt wird, ist rechtlich der Auftraggeber und somit primärer Kostenschuldner gegenüber dem Notar. Spätere Absprachen zwischen Käufer und Verkäufer über die Kostentragung sind intern und betreffen die Notarrechnung selbst nicht direkt, sondern regeln lediglich den Ausgleich untereinander.
Was passiert, wenn der Makler dem Notar Anweisungen gibt, die ich nicht erteilt oder autorisiert habe?
Wenn ein Makler dem Notar Anweisungen gibt, die Sie als Auftraggeber nicht erteilt oder autorisiert haben, handelt der Makler grundsätzlich ohne die erforderliche Befugnis. Dies ist ein wichtiger Punkt, da die rechtliche Wirkung von Handlungen, die im Namen einer anderen Person vorgenommen werden, maßgeblich davon abhängt, ob eine entsprechende Vertretungsmacht vorliegt.
Handeln ohne Vertretungsmacht: Die „schwebende Unwirksamkeit“
Im deutschen Recht gilt der Grundsatz, dass jemand nur dann rechtswirksam für Sie handeln kann, wenn Sie ihm dazu die Erlaubnis (sogenannte Vollmacht oder Vertretungsmacht) erteilt haben. Wenn ein Makler dem Notar Anweisungen gibt, die über seine eigentliche Beauftragung hinausgehen oder für die er keine ausdrückliche Erlaubnis von Ihnen hatte, sind diese Anweisungen für Sie zunächst nicht bindend. Man spricht hier von einer schwebenden Unwirksamkeit. Das bedeutet, die Anweisungen sind nicht sofort gültig, aber auch nicht sofort endgültig unwirksam.
Ihre Entscheidung: Genehmigung oder Ablehnung
Als die Person, für die der Makler vermeintlich gehandelt hat, haben Sie in dieser Situation die Wahl:
- Genehmigung: Sie können die vom Makler erteilten Anweisungen nachträglich genehmigen. Das bedeutet, Sie stimmen den Anweisungen nachträglich zu. Wenn Sie dies tun, werden die Anweisungen so behandelt, als hätten Sie sie von Anfang an selbst erteilt. Für Sie bedeutet das, dass Sie an diese Anweisungen gebunden sind.
- Ablehnung: Sie können die vom Makler erteilten Anweisungen ablehnen. Wenn Sie die Anweisungen nicht genehmigen, bleiben diese für Sie unwirksam. Sie sind dann nicht an diese Anweisungen gebunden, und der Notar darf sie in Bezug auf Ihre Interessen nicht umsetzen.
Haftung des Maklers bei fehlender Autorisierung
Wenn Sie die unautorisierten Anweisungen des Maklers ablehnen und diese somit für Sie unwirksam bleiben, kann der Makler, der ohne entsprechende Vollmacht gehandelt hat, persönlich haftbar gemacht werden. Das bedeutet, er muss möglicherweise für den Schaden aufkommen, der dem Notar oder einer dritten Partei (z.B. dem Kaufinteressenten oder Verkäufer) dadurch entstanden ist, dass sie auf die Anweisungen des Maklers vertraut haben. Ihre Haftung als Auftraggeber für diese unautorisierten Handlungen des Maklers ist hingegen ausgeschlossen, da Sie die Anweisungen weder erteilt noch genehmigt haben.
Es ist also entscheidend, dass der Umfang der Beauftragung eines Maklers klar definiert ist und dass er nur in dem Rahmen agiert, der ihm ausdrücklich von Ihnen zugestanden wurde.
Welche Bedeutung hat eine sogenannte Maklerklausel in einem notariellen Kaufvertragsentwurf?
Eine sogenannte Maklerklausel in einem notariellen Kaufvertragsentwurf ist ein häufiger Bestandteil, besonders bei Immobilienverträgen. Für Laien ist es wichtig zu verstehen, dass diese Klausel in den meisten Fällen einen deklaratorischen Charakter hat.
Was bedeutet „deklaratorisch“?
Wenn eine Klausel deklaratorisch ist, bedeutet das, sie begründet keine neuen Rechte oder Pflichten, sondern hält lediglich einen bereits bestehenden oder außerhalb des Vertrages vereinbarten Sachverhalt fest.
Stellen Sie sich vor, Sie haben sich mit dem Verkäufer bereits geeinigt, dass der Käufer die Maklerprovision bezahlt. Diese Vereinbarung haben Sie vielleicht mündlich oder in einem separaten Maklervertrag getroffen. Die Maklerklausel im notariellen Kaufvertrag ist dann wie ein offizieller Vermerk dieser bereits getroffenen Absprache. Der Anspruch des Maklers auf seine Provision entsteht also nicht erst durch diese Klausel im notariellen Vertrag, sondern durch den separaten Maklervertrag, den Sie mit ihm geschlossen haben. Die Klausel im Kaufvertrag dient lediglich dazu, diesen Umstand transparent zu machen und für die Kaufvertragsparteien zu dokumentieren.
Warum tauchen Maklerklauseln in notariellen Verträgen auf?
Die Aufnahme einer Maklerklausel in den Kaufvertragsentwurf dient mehreren Zwecken:
- Transparenz: Sie schafft Klarheit darüber, ob und welche Maklerprovision zu zahlen ist und wer diese voraussichtlich trägt.
- Information für den Notar: Der Notar wird über die Existenz eines Maklers und einer Provisionsvereinbarung informiert. Dies ist für ihn wichtig, da er bestimmte Pflichten hat, beide Parteien auf mögliche Auswirkungen hinzuweisen.
- Dokumentation: Die Klausel dokumentiert die Kenntnis und gegebenenfalls die Bestätigung der Parteien über die Provisionsvereinbarung.
Welche Auswirkungen kann eine Maklerklausel haben?
Eine Maklerklausel kann verschiedene Auswirkungen haben, insbesondere im Zusammenhang mit Notarkosten und der Neutralität des Notars:
- Auswirkungen auf Notar- und Gerichtskosten: Die Maklerklausel kann den Geschäftswert des Kaufvertrags beeinflussen. Der Geschäftswert ist die Basis, auf der Notar- und Gerichtskosten berechnet werden. Wenn eine Partei im Kaufvertrag die Maklerprovision einer anderen Partei gegenüber übernimmt oder wenn die Provision als Teil des Kaufpreises im Vertrag ausgewiesen wird, kann dies dazu führen, dass der Geschäftswert und damit auch die Notar- und Gerichtskosten höher ausfallen. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) sieht vor, dass in bestimmten Konstellationen die Maklerprovision zum Geschäftswert des Kaufvertrages hinzugerechnet wird, wenn die Provisionspflicht als Teil der Lastenverteilung im notariellen Kaufvertrag geregelt ist.
- Neutralität des Notars: Der Notar ist zur strengen Neutralität verpflichtet. Er berät nicht eine Partei gegen die andere. Wenn eine Maklerklausel in den Vertragsentwurf aufgenommen werden soll, muss der Notar besondere Sorgfalt walten lassen. Er muss beide Parteien über die Bedeutung der Klausel, ihre deklaratorische Natur und insbesondere über die möglichen Auswirkungen auf die Notar- und Gerichtskosten vollständig und verständlich aufklären. Der Notar prüft dabei nicht, ob der Makler überhaupt einen Provisionsanspruch hat oder ob ein wirksamer Maklervertrag besteht. Er nimmt lediglich die Erklärung der Vertragsparteien auf und klärt über deren rechtliche Konsequenzen im Kontext des notariellen Kaufvertrags auf. Für Sie als Laie bedeutet das: Der Notar stellt sicher, dass Sie verstehen, was Sie unterschreiben und welche Konsequenzen dies insbesondere in Bezug auf die Kosten haben kann.
Gilt mein Schweigen als Zustimmung, wenn ich auf eine Mitteilung des Notars oder Maklers nicht reagiere?
Grundsätzlich gilt im deutschen Recht der wichtige Grundsatz, dass reines Schweigen in der Regel keine Zustimmung oder Ablehnung bedeutet. Eine rechtlich bindende Erklärung, wie eine Zustimmung oder ein Vertragsangebot, erfordert in den allermeisten Fällen eine aktive Willenserklärung. Das heißt, Sie müssen Ihren Willen in irgendeiner Form zum Ausdruck bringen – sei es mündlich, schriftlich oder durch ein eindeutiges Handeln.
Warum Schweigen meistens keine Zustimmung ist
Für Sie als juristischer Laie bedeutet das: Wenn Sie auf eine Mitteilung eines Notars oder Maklers nicht reagieren, wird dies in aller Regel nicht als Zustimmung zu dem Inhalt dieser Mitteilung gewertet. Der Gesetzgeber schützt damit die Entscheidungsfreiheit des Einzelnen. Eine stillschweigende Zustimmung würde voraussetzen, dass die Beteiligten eindeutig vereinbart haben, dass Schweigen als Annahme gilt, oder dass eine spezielle gesetzliche Regelung dies vorsieht.
Ausnahmen: Wann Schweigen doch eine Bedeutung haben kann
Es gibt jedoch sehr seltene und spezifische Ausnahmen, in denen Schweigen rechtliche Wirkungen entfalten kann. Diese sind für private Personen in der Regel nicht relevant, aber es ist wichtig, die Prinzipien zu kennen:
- Ausdrückliche Vereinbarung: Wenn Sie und die andere Partei (z.B. der Makler, nicht der Notar als neutrale Person) vorab eindeutig vereinbart haben, dass Schweigen auf bestimmte Mitteilungen als Zustimmung gilt, dann kann dies bindend sein. Solche Vereinbarungen sind jedoch selten und müssen sehr klar getroffen werden.
- Besondere gesetzliche Regelungen: Das deutsche Recht sieht in ganz bestimmten Ausnahmesituationen vor, dass Schweigen eine rechtliche Wirkung hat. Das bekannteste Beispiel ist der kaufmännische Bestätigungsschreiben im Handelsverkehr. Wenn zwei Unternehmen, die als Kaufleute im Sinne des Gesetzes agieren, nach mündlichen Verhandlungen ein Bestätigungsschreiben versenden und der Empfänger diesem nicht unverzüglich widerspricht, kann der Inhalt des Schreibens als vereinbart gelten. Dieser Fall betrifft jedoch in der Regel nicht private Verbraucher im Umgang mit Notaren oder Maklern. Für Sie als Privatperson gelten diese speziellen Regeln des Handelsrechts normalerweise nicht.
- Fristen und Konsequenzen: Manchmal ist Ihr Schweigen nicht direkt eine Zustimmung, hat aber dennoch rechtliche Konsequenzen, wenn eine bestimmte Frist abläuft. Dies ist der Fall, wenn ein Notar Sie zum Beispiel auffordert, innerhalb einer bestimmten Frist Unterlagen einzureichen. Wenn Sie dies nicht tun, kann dies zur Folge haben, dass eine Urkunde nicht erstellt werden kann oder ein Vorgang nicht weiterbearbeitet wird. Das ist aber eine Konsequenz des Nicht-Handelns, nicht eine Zustimmung zum Inhalt der Mitteilung.
Fazit für Ihren Umgang mit Notar und Makler
Für Sie als juristischer Laie im Umgang mit Notaren und Maklern ist es wichtig zu wissen: Ihre Nicht-Reaktion auf eine Mitteilung wird in aller Regel nicht als Zustimmung interpretiert. Sollten Sie jedoch mit einem Inhalt nicht einverstanden sein oder eine Mitteilung nicht verstehen, ist es immer ratsam, aktiv zu kommunizieren und sich zu melden, um Missverständnisse zu vermeiden und Ihre Interessen klar zu äußern. Juristische Sachverhalte erfordern oft klare und eindeutige Erklärungen.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Kostenschuldner
Der Kostenschuldner ist die Person, die rechtlich verpflichtet ist, die Rechnung für eine erbrachte Leistung zu bezahlen. Im Kontext des Textes ist dies diejenige Person, die den Auftrag an den Notar erteilt hat oder in deren Namen der Auftrag erteilt wurde. Nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), insbesondere § 29 GNotKG, ist derjenige Kostenschuldner, der den Auftrag veranlasst hat. Beispiel: Wenn ein Käufer einen Notar beauftragt, einen Kaufvertragsentwurf zu erstellen, trägt er die entstehenden Notarkosten, auch wenn der Kauf später nicht zustande kommt.
Vertretung im fremden Namen (Handeln im fremden Namen)
Handeln im fremden Namen bedeutet, dass eine Person (der Vertreter) für jemand anderen (den Vertretenen) rechtlich gültige Erklärungen abgibt. Das bedeutet, der Vertretene wird durch das Handeln seines Vertreters direkt rechtlich gebunden. Entscheidend ist, dass der Vertreter gegenüber Dritten eindeutig offenlegt, dass er nicht für sich selbst, sondern für eine andere Person handelt. Beispiel: Ein Immobilienmakler bestellt beim Notar einen Vertragsentwurf ausdrücklich im Namen der Käuferin; rechtlich gelten die erteilten Weisungen als von der Käuferin gegeben, nicht vom Makler.
Vollmacht
Eine Vollmacht ist eine formelle Ermächtigung, mit der eine Person (der Bevollmächtigte) befugt wird, im Namen einer anderen Person (des Vollmachtgebers) rechtlich verbindlich zu handeln. Ohne eine Vollmacht sind Handlungen des Bevollmächtigten gegenüber Dritten grundsätzlich nicht wirksam. Im Text spielt die Vollmacht eine Rolle bei der Frage, ob der Makler den Notar wirksam beauftragen durfte, insbesondere hinsichtlich der Aufnahme der Maklerklausel. Beispiel: Nur wenn die Käuferin dem Makler eine Vollmacht erteilt hat, kann er legitimerweise den Notar beauftragen.
Haftung als Vertreter ohne Vertretungsmacht (§ 179 BGB)
Wenn jemand als Vertreter handelt, aber keine gültige Vollmacht dafür hat (also ohne Vertretungsmacht), haftet er nach § 179 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich persönlich für den daraus entstehenden Schaden. Diese Haftung schützt den Geschäftspartner, der gutgläubig annimmt, dass der Vertreter autorisiert ist. Die Haftung entfällt aber, wenn der Geschäftspartner wusste oder hätte wissen müssen, dass keine Vertretungsmacht vorlag (sog. Kenntnis oder grobe Fahrlässigkeit des Vertragspartners). Beispiel: Ein Makler gibt gegenüber dem Notar Anweisungen ohne Vollmacht; haftet er normalerweise für den entstandenen Schaden, falls der Notar auf ihn vertraut. Kennt der Notar allerdings den fehlenden Auftrag, haftet der Makler nicht.
Deklaratorische Maklerklausel
Eine deklaratorische Maklerklausel ist eine Vertragsbestimmung, die keine neuen Rechte oder Pflichten schafft, sondern lediglich eine bereits bestehende Vereinbarung bestätigt und dokumentiert. Im notariellen Kaufvertrag wird sie verwendet, um festzuhalten, dass der Makler im Vorfeld vermittelt hat und eine Provision zu zahlen ist, die aber in einem separaten Vertrag geregelt wurde. Sie dient der Transparenz und Dokumentation, nicht der Schaffung eines neuen Anspruchs. Beispiel: Käufer und Verkäufer haben schon einen Maklervertrag geschlossen, die Maklerklausel im Kaufvertrag bestätigt diese Vereinbarung nur schriftlich.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), insbesondere § 29 GNotKG: Dieses Gesetz regelt die Gebühren, die Gerichte und Notare für ihre Tätigkeiten erheben dürfen. Der § 29 GNotKG legt fest, wer grundsätzlich die Kosten für notarielle Dienstleistungen zu tragen hat: nämlich derjenige, der den Notar beauftragt hat. Diese Regelung stellt sicher, dass der Notar für seine professionelle Arbeit, wie das Erstellen eines Vertragsentwurfs, auch dann vergütet wird, wenn der beabsichtigte Vertrag letztlich nicht zustande kommt. Es geht darum, die Kostenpflicht eindeutig einer Person zuzuordnen. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Die zentrale Frage des Gerichts war, ob der Makler oder die potenzielle Käuferin der Kostenschuldner im Sinne des § 29 GNotKG für den vom Notar erstellten Entwurf war.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Regelungen zur Stellvertretung (§§ 164 ff. BGB): Die Stellvertretung ermöglicht es einer Person (dem Vertreter), für eine andere Person (den Vertretenen) Rechtsgeschäfte abzuschließen, deren Wirkungen direkt den Vertretenen treffen. Dafür muss der Vertreter erkennbar im Namen des Vertretenen handeln und über eine entsprechende Vollmacht verfügen. Dieses Rechtsinstitut ist im Alltag weit verbreitet und dient der Vereinfachung des Rechtsverkehrs, da nicht jede Person persönlich an jedem Geschäft teilnehmen muss. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Makler hatte gegenüber dem Notar klar erklärt, dass er im Namen und Auftrag der Käuferin handelte, wodurch die Käuferin zur eigentlichen Auftraggeberin für den Notarentwurf wurde.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere § 179 BGB (Haftung des Vertreters ohne Vertretungsmacht): Dieser Paragraph regelt die Situation, in der jemand als Vertreter auftritt, obwohl er keine oder nur eine unzureichende Vollmacht des angeblichen Vertretenen besitzt. Genehmigt der Vertretene das Geschäft nicht im Nachhinein, so haftet der „Vertreter ohne Vertretungsmacht“ persönlich gegenüber dem anderen Vertragspartner. Diese Haftung kann entweder in der Erfüllung des Vertrages oder im Ersatz des entstandenen Schadens bestehen und schützt denjenigen, der auf die angebliche Vertretungsmacht vertraut hat. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Notar versuchte, den Makler für die Kosten der Maklerklausel haftbar zu machen, da der Makler für deren Aufnahme keine Vollmacht von der Käuferin hatte.
- Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), insbesondere die Regelungen zum Zustandekommen von Verträgen (§§ 145 ff. BGB) und der Grundsatz „Schweigen hat keinen Erklärungswert“: Ein Vertrag kommt im deutschen Recht grundsätzlich durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande, nämlich Angebot und Annahme. Eine Willenserklärung ist eine Äußerung eines Rechtsfolgewillens, die entweder ausdrücklich oder durch schlüssiges Verhalten erfolgen kann. Ein wichtiger Grundsatz besagt jedoch, dass bloßes Schweigen auf ein Angebot oder einen Vorschlag in der Regel keine Zustimmung bedeutet und somit keinen Vertrag begründet. Ausnahmen bestehen nur, wenn dies gesetzlich vorgesehen ist, verkehrsüblich ist oder zuvor zwischen den Parteien vereinbart wurde. → Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht wies das Argument des Notars zurück, der Makler habe durch sein Schweigen auf das Informationsblatt stillschweigend die Kosten für die Maklerklausel übernommen.
Das vorliegende Urteil
LG Kiel – Az.: 3 OH 40/22 – Beschluss vom 15.11.2022
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