Kaufpreisminderung wegen eines Naturschutzgebiets: Wann Verkäufer haften

Grundstückskaufvertrag – Kaufpreisminderung da Grundstück im Naturschutzgebiet liegt

Auf die Berufung des Klägers wird das am 15.04.2024 verkündete Urteil des Landgerichts Münster (017 O 99/23) abgeändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 73.577,53 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2023 zu zahlen.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.293,25 Euro zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 18.01.2023 zu zahlen.

Im Übrigen bleibt die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz tragen der Kläger zu 31 % und der Beklagte zu 69 %.

Das Urteil ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird jeweils nachgelassen, die Zwangsvollstreckung der jeweils anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht die vollstreckende Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe

I.

Die Parteien streiten über die vom Kläger begehrte Minderung des Kaufpreises für ein mit notariellem Vertrag vom 01.03.2019 von der zwischenzeitlich verstorbenen Schwester des Klägers von dem Beklagten erworbenes Grundstück. Bei dem Grundstück handelt es sich um eine Landwirtschaftsfläche, die in dem Naturschutzgebiet „A“ liegt. Der Kaufpreis betrug 727.600,00 Euro. Der Kaufvertrag sah weiterhin einen Gewährleistungsausschluss vor (wegen der Einzelheiten wird auf den notariellen Kaufvertrag, Bl. 73 ff. der erstinstanzlichen Akte, nachfolgend: d.A., Bezug genommen). Der Kläger ist Alleinerbe seiner zwischenzeitlich verstorbenen Schwester.

Der Kläger hat behauptet, ihm sei bei Abschluss des Kaufvertrages nicht bekannt gewesen, dass die gekaufte Fläche in einem Naturschutzgebiet liegt. Er hat daher eine Minderung des Kaufpreises geltend gemacht, die er mit den eingeschränkten Bewirtschaftungsmöglichkeiten begründet.

Der Beklagte hat behauptet, der vereinbarte Kaufpreis entspreche dem Verkehrswert, außerdem habe der Kläger Kenntnis davon gehabt, dass das Grundstück im Naturschutzgebiet liege.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Ein Minderungsanspruch bestehe nicht. Diesem stehe der vertragliche Gewährleistungsausschluss entgegen. Der Kläger habe nicht beweisen können, dass der Beklagte die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet arglistig verschwiegen habe.

Wegen der tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts einschließlich der Anträge der Parteien sowie der Begründung der Entscheidung des Landgerichts im Einzelnen wird auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner Berufung, mit der er seine erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Er rügt insbesondere, dass das Landgericht rechtfehlerhaft einen jedenfalls bedingten Vorsatz des Beklagten hinsichtlich der Unkenntnis des Klägers über die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet verneint habe.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 240.000,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen; den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 3.865,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt das ihm günstige Urteil des Landgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Senat hat die Parteien persönlich angehört und Beweis erhoben durch Einholung eines Immobilienbewertungsgutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. B C.

Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle vom 30.01.2025 (Bl. 216 ff. der zweitinstanzlichen Akte, nachfolgend: GA) und 18.09.2025 (Bl. 382 ff. GA) sowie auf die schriftliche Tischvorlage (Gutachten) des Sachverständigen vom 25.08.2025 (Bl. 319 ff. GA) Bezug genommen. Hinsichtlich der Parteianhörung wird auf die Berichterstattervermerke vom 30.01.2025 (Bl. 271 ff. GA) und vom 18.09.2025 (Bl. 389 GA) Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung ist teilweise begründet und führt zur Abänderung der erstinstanzlichen Entscheidung.

1. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 73.577,53 Euro aus §§ 434 a.F., 437 Nr. 2, 441 Abs. 1, 4, 346 Abs. 1 BGB.

a) Ein Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück liegt vor. Die Schwester des Klägers ist bei Abschluss des Vertrages wirksam durch den Kläger vertreten worden.

b) Die verkaufte Landwirtschaftsfläche weist einen Sachmangel auf, weil sie in einem Naturschutzgebiet liegt. Sie eignet sich daher nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung, § 434 Abs.1 Nr. 1 BGB.

aa) Die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet stellt zunächst einen Sachmangel und keinen Rechtsmangel dar. Ein Sachmangel braucht nicht der Sache selbst anzuhaften, sondern kann auch in ihrer rechtlichen Beziehung zu ihrer Umgebung bestehen (Waldner, Immobilienkaufverträge, 3. Aufl. 2020, Rn. 449a m.w.N.). Insbesondere öffentlich-rechtliche Beschränkungen der Nutzbarkeit eines Grundstückes, die aus Gründen des Gemeinwohls existieren und vom Verkäufer nicht beseitigt werden können, sind nicht als Rechts- sondern, bei Vorliegen der weiteren rechtlichen Voraussetzungen, als Sachmangel anzusehen (vgl. OLG Düsseldorf, Urteil vom 28. Oktober 2002 – 9 U 69/02, beck online). Dies gilt insbesondere auch für die Lage eines Grundstücks in einem Naturschutzgebiet (OLG Brandenburg, Urteil vom 20.Juni 2013 – 5 U 50/12, NJW-RR 2014, 335, beck online).

bb) Die streitgegenständliche Fläche eignet sich nur eingeschränkt für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung.

Ob die Lage einer landwirtschaftlichen Fläche in einem Naturschutzgebiet seine Tauglichkeit zu der nach dem Kaufvertrag vorausgesetzten Verwendung mindert, bestimmt sich nach den Umständen des Einzelfalls. Es ist darauf abzustellen, zu welchem Zweck das Grundstück erworben wurde und welche konkreten Einschränkungen in der Grundstücksnutzung aufgrund der Lage im Naturschutzgebiet bestehen (vgl. OLG Düsseldorf, a.a.O., beck online, zur Lage in einem Landschaftsschutzgebiet).

Aus dem Kaufvertrag ergibt sich, dass eine landwirtschaftliche Nutzung in Form der Eigennutzung oder der Verpachtung vertraglich vorausgesetzt ist. Nach § 1 des notariellen Vertrages wird eine Landwirtschafts- und Waldfläche veräußert. In § 2 wird der als Ackerland nutzbaren Fläche ein deutlich höherer Preis pro Quadratmeter zugeschrieben. Schließlich ergibt sich dies auch aus den Vereinbarungen in § 6 wonach der Ackerstatus des Grundstücks gegeben sei und sog. „Gülle-Verträge“ nicht bestünden.

Durch die Lage des Grundstücks in dem Naturschutzgebiet „A“, wird diese Nutzbarkeit eingeschränkt. Diese Einschränkungen ergeben sich aus der Verordnung zur Ausweisung des Gebietes „A“ (nachfolgend Ausweisungs-VO) und der Pflanzenschutz – Anwendungsverordnung 1992 (PflSchAnwV).

Die Ausweisungs-VO gestattet in ihrem § 4 grundsätzlich eine ordnungsgemäße landwirtschaftliche Nutzung entsprechend der guten fachlichen Praxis. Gleichzeitig enthält die Ausweisungs-VO aber auch Einschränkungen, die die Ausgestaltung der landwirtschaftlichen Nutzung im Einzelnen betreffen. So ist das Aufstellen von Jagdkanzeln und Hochsitzen, die Errichtung von Zäunen, das Anlegen von Entwässerungsgräben und auch die für die Landwirtschaft bedeutsame Nutzung von Düngemitteln und Pflanzenschutzmittel reglementiert.

Aus § 4 PflSchAnwV 1992 ergeben sich weitgehende Anwendungsverbote der dort näher bezeichneten Pflanzenschutzmittel in Naturschutzgebieten. Hierzu gehören ausweislich der Anlage 3 zu §§ 3 und 4 PflSchAnwV 1992 auch glyphosathaltige Pflanzenschutzmittel. Außerhalb von Naturschutzgebieten ist die Anwendung solcher Pflanzenschutzmittel grundsätzlich erlaubt und unterliegt nur den in Spalte 3 der Anlage 3 näher genannten Beschränkungen.

Soweit der Sachverständige Dipl.-Ing. C in seinem Gutachten ausgeführt hat, dass die Kreisverwaltung Steinfurt die Möglichkeit des Einsatzes von glyphosathaltigen Pflanzenschutzmitteln bejaht habe, führt dies zu keinem anderen Ergebnis. Diese nicht näher erläuterte Mitteilung steht im Widerspruch zu der sich aus den oben genannten Vorschriften ergebenden Rechtslage und zur ebenfalls vom Sachverständigen mitgeteilten Auskunft der Landwirtschaftskammer, wonach ein Einsatz glyphosathaltiger Pflanzenschutzmitteln nicht erlaubt ist.

Im Übrigen ergibt sich aus den Ausführungen des Sachverständigen, dass der Geschäftsverkehr im Allgemeinen landwirtschaftlichen Flächen in Naturschutzgebieten einen geringeren Wert zumisst, und zwar unabhängig von zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden konkreten rechtlichen Einschränkungen der Nutzbarkeit. Dies ist darin begründet, dass Kaufinteressenten mit Naturschutzgebieten ein Regelungsdickicht verbinden und die Möglichkeit der zukünftigen Verschärfung von bestehenden Beschränkungen besteht.

c) Die Mängelrechte des Klägers sind auch nicht durch den im Kaufvertrag enthaltenen Gewährleistungsausschluss ausgeschlossen, da der Beklagte diesen Mangel im Sinne von § 444 BGB arglistig verschwiegen hat.

Arglist setzt nach der ständigen Rechtsprechung des BGH zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt dagegen nicht. Ein arglistiges Verschweigen ist danach nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Dagegen genügt es nicht, wenn sich dem Verkäufer das Vorliegen aufklärungspflichtiger Tatsachen hätte aufdrängen müssen, weil dann die Arglist vom Vorsatz abgekoppelt und der Sache nach durch leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis ersetzt würde. Auch ein bewusstes Sichverschließen genügt nicht den Anforderungen, die an die Arglist zu stellen sind, vgl. BGH Urteil vom 22. April 2016 – V ZR 23/15 – NJW 2017, 150 Rn. 21, beck online.

Voraussetzung für ein vorsätzliches Verschweigen eines Mangels ist stets, dass der Verkäufer den konkreten Mangel kennt oder zumindest für möglich hält, BGH, Urteil vom 16. März 2012 − V ZR 18/11 – NJW-RR 2012, 1078 Rn. 24, beck online.

aa) Der Beklagte war verpflichtet, auf die ihm unstreitig bekannte Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet hinzuweisen.

Bei dem Verkauf eines Grundstücks besteht eine Pflicht zur Offenbarung verborgener Mängel oder von Umständen, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, wenn es sich um Umstände handelt, die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind (Senat, Urteil vom 28. November 2022 – 22 U 28/22 – Rn. 49 m.w.N., juris). Dies gilt aufgrund der bereits dargestellten Einschränkungen hinsichtlich der Bewirtschaftung oder Verpachtung auch für den vorliegenden Fall der Lage einer Ackerfläche in einem Naturschutzgebiet. Es war offenkundig, dass dieser Umstand für einen Landwirt als zu erwartenden Kaufinteressenten von wesentlicher Bedeutung war.

Ein Hinweis auf die Lage in einem Naturschutzgebiet war auch nicht deshalb entbehrlich, weil der Mangel offenkundig war. Für bei Besichtigungen ohne weiteres erkennbare Mängel ist anerkannt, dass keine Aufklärungspflicht besteht, wenn der Mangel derart offenkundig ist, dass der Käufer den Mangel bei der Anwendung der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 2018 – V ZR 274/16 –, BeckRS 2018, 6339 Rn. 24). Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben wird, sich Kenntnis von einem Mangel des Kaufobjekts zu verschaffen, stehen einer solchen Besichtigungsmöglichkeiten aber nicht ohne weiteres gleich (BGH, Urteil vom 23. September 2022 – V ZR 133/21 –, juris).

aaa) Eine Offenkundigkeit in diesem Sinne lag nicht vor. Diese ergibt sich auch nicht aus der Behauptung des Beklagten, dass das Naturschutzgebiet ausgeschildert sei. Es ist bereits nicht dargelegt, auf welche Schilder genau der Beklagte Bezug nimmt. Dem Vorbringen des Klägers, dass der Zugang zu dem Grundstück über den Hof des Beklagten erfolgt ist und dort keine Hinweisschilder zu sehen waren und dass sich in der Nähe eine Biogasanlage und ein Gewerbegebiet befinden, ist der Beklagte nicht weiter entgegengetreten. In seiner persönlichen Anhörung hat der Kläger ausgesagt, dass er bei der Besichtigung keine Schilder gesehen habe, die ein Naturschutzgebiet auswiesen. Auch der Beklagte hat bestätigt, dass es in dem Bereich, den er gemeinsam mit dem Kläger besichtigt habe, keine Schilder gegeben habe.

bbb) Es liegt auch kein Fall vor, in dem eine anderweitige Möglichkeit einer Kenntniserlangung bestand. Ohne besonderen Anlass bestand für den Kläger kein Grund, sich über andere Quellen darüber zu informieren, ob das Grundstück in einem Naturschutzgebiet liegt. Daher ist es unschädlich, dass die Ausweisungs-VO im Internet zugänglich war.

Ein solcher Anlass ergab sich für den Kläger zudem nicht aus der ihm unstreitig bekannten Karte (Anlage K13, Bl. 274 d.A.).

Auf dieser befindet sich zweimal die Abkürzung „NSG“. Eine dieser Kennzeichnungen ist im oberen linken Bereich ersichtlich. Das entsprechende Gebiet liegt in erheblicher Entfernung zum streitgegenständliche Grundstück, das durch den Kreis im unteren rechten Bereich markiert ist. Dieser Kreis im unteren rechten Bereich durchschneidet die weitere dort befindliche Markierung „NSG“, sodass diese nicht gut zu erkennen ist. Weiterhin bezieht sich diese Markierung auf ein vom streitgegenständlichen Grundstück abgegrenztes Gebiet, sodass jedenfalls nicht ohne Weiteres ersichtlich ist, ob sich die Abkürzung „NSG“ auch auf dieses bezieht. Überdies ist die Bezeichnung NSG nicht selbsterklärend und wird auf der Karte auch nicht – etwa in einer Legende – erläutert.

Da sich der Hof des Klägers in etwa 25 km Entfernung zum Grundstück befindet, ist es zudem nicht naheliegend, dass ihm das Bestehen des Naturschutzgebiets aufgrund anderer Umstände bekannt gewesen sein muss.

ccc) Schließlich ergibt sich entgegen der Auffassung des Beklagten die Offenkundigkeit des Mangels nicht aus dem nach dem Ergebnis des überzeugenden gerichtlichen Gutachtens unterhalb des objektiven Verkehrswertes des Grundstücks liegenden Kaufpreises. Wie der Sachverständige in Übereinstimmung mit aus einer Vielzahl von anderen Verfahren gewonnenen Erkenntnissen des Senats ausgeführt hat, bestimmen eine Vielzahl von Einflussfaktoren den konkret vereinbarten Kaufpreis. Abweichungen von aufgrund von Durchschnittswerten ermittelten Verkehrswerten indizieren bei Kaufinteressenten, die – wie der Kläger – nicht über besondere Fachkenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienbewertung verfügen, nicht, dass der Angebotspreis aufgrund der Lage im Naturschutzgebiet zustande gekommen sein muss.

bb) Der Kläger ist ausweislich des Tatbestandes des erstinstanzlichen Urteils unstreitig nicht auf die Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet hingewiesen worden, wovon der Senat auszugehen hat (§ 314 ZPO). Dem Beklagten war dieser Umstand hingegen bekannt.

cc) Der Beklagte kann sich auf den wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht berufen, weil er bezüglich des streitgegenständlichen Mangels arglistig gehandelt hat (§ 444 BGB).

Soweit der Beklagte sich darauf beruft, den Makler über die Lage des Grundstücks in dem Naturschutzgebiet aufgeklärt zu haben – was der Kläger bestreitet und wogegen die Stellungnahme des Maklers auf Bl. 111 GA spricht –, ist dies im Ergebnis unbeachtlich.

aaa) Nach seinem eigenen Vortrag hat der Beklagte den Makler nicht – wie geboten – eindeutig und unmissverständlich über die Lage im Naturschutzgebiet informiert. Er beruft sich lediglich darauf, dass er ihm Unterlagen übergeben habe, aus denen sich die Lage der Grundstücksflächen im Naturschutzgebiet ergebe. Auch bei der Besichtigung des Grundstücks hat der Beklagte den Kläger nicht auf diesen Punkt hingewiesen, obwohl hierbei kein anderer Hinweis auf ein bestehendes Naturschutzgebiet ersichtlich war.

Unter diesen Umständen ist der Senat davon überzeugt, dass der Beklagte es für möglich hielt und billigend in Kauf nahm, dass der Kläger den Mangel nicht kannte und die Kenntnis Auswirkungen auf den Kaufentschluss gehabt hätte.

Bei dieser auf einer praktischen Gewissheit beruhenden Überzeugungsbildung hat der Senat berücksichtigt, dass bei schwerwiegenden verborgenen Mängeln nach der Lebenserfahrung darauf geschlossen werden kann, dass die nicht erfolgte Aufklärung von dem o.a. Vorstellungsbild des Verkäufers getragen war (vgl. BGH, Urteil vom 8. Dezember 1989 – V ZR 246/87, Rn. 16, juris).

Der Mangel war, wie auch das Sachverständigengutachten ergeben hat, schwerwiegend, weil er zu einem erheblichen wirtschaftlichen Minderwert führt (vgl. hierzu nachfolgend unter e)). Dem Beklagten, der die kaufgegenständlichen Flächen mit den mit dem Naturschutzgebiet zusammenhängenden Beeinträchtigungen bewirtschaftete, muss es ins Auge gesprungen sein, dass dieser Umstand Auswirkungen auf den zu erzielenden Kaufpreis hat. Sicherheit über den Kenntnisstand des Maklers und seine diesbezügliche Aufklärung konnte er nicht haben, weil er – wie vorangehend dargelegt – die Sachlage diesem gegenüber nicht eindeutig und unmissverständlich dargelegt hatte. Wenn er in dieser Situation bei der Besichtigung den ohne Aufwand und Mühe verbundenen Hinweis auf das Naturschutzgebiet an den Kläger unterließ, obwohl er sich nicht sicher sein konnte, dass der Makler vorab hierüber aufgeklärt hatte, ist dieses Verhalten nach der Überzeugung des Senats von der Vorstellung getragen, „schlafende Hunde nicht zu wecken“, um Einbußen bei dem erstrebten Rechtsgeschäft abzuwenden.

Soweit der Beklagte – zuletzt mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 01.10.2025 – wiederholt vortragen lässt, dass sich aus dem nach dem eingeholten Gutachten günstigen Kaufpreis eine mangelnde Arglist ableiten lasse, verkennt er, dass die letztendlich auf den Grundsätzen von Treu und Glauben beruhende Rechtsprechung zu § 444 BGB nicht das Ziel hat, angemessene Kaufpreise zu sichern. Vielmehr geht es darum, durch die Gewährleistung eines transparenten Vorgehens der Verkäuferseite sicherzustellen, dass der Käufer seine individuelle, nicht zwangsläufig an objektiven Verkehrswerten orientierte Kaufentscheidung auf einer zutreffenden Grundlage treffen kann; im Rahmen des vorvertraglichen Rechtsverhältnisses (vgl. §§ 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 Nr. 1 BGB) sichern Aufklärungspflichten diesen Zweck ab.

bbb) Selbst wenn der Makler durch den Beklagten ausreichend über den Mangel informiert worden wäre, der Makler also in Kenntnis des Naturschutzgebietes die Aufklärung unterlassen hätte, wäre die Arglisthaftung des Beklagten gegeben.

(1) Da der Makler unstreitig für den Beklagten die Vertragsverhandlungen mit dem Kläger übernahm, ist er als dessen rechtsgeschäftlicher Vertreter, in jedem Fall jedoch als Wissensvertreter aufgetreten, mit der Folge, dass § 166 Abs. 1 BGB analoge Anwendung findet. Wissensvertreter ist derjenige, der ohne Vertretungsmacht eigenverantwortlich für den Geschäftsherrn handelt und im Rechtsverkehr als dessen Repräsentant auftritt. Dadurch, dass der Makler die Verkaufsgespräche mit Zustimmung des Beklagten für diesen übernommen hat, liegen diese Voraussetzungen vor (vgl. hierzu etwa BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18 –, NJW 2019, 2382 Rn. 19, beck online).

Ein etwaiges Wissen des Maklers über die Lage in einem Naturschutzgebiet muss sich der Kläger hingegen nicht zurechnen lassen, da der Makler kein Wissensvertreter des Klägers war. Der Kläger hat insoweit im Rahmen seiner persönlichen Anhörung nur erklärt, dass er an den Makler herangetreten sei. Der Makler wurde hingegen nicht mit der Verhandlung mit dem Beklagten beauftragt.

(2) Bei unterstellter Kenntnis des Maklers vom Mangel ist eine Arglist gegeben. Denn dann hätte der Makler über die Naturschutzlage aufklären müssen.

In Anbetracht der Gewichtigkeit des Mangels, des Provisionsinteresses und erst Recht der bei einem Makler gegebenen Kenntnisse über die Relevanz von rechtlichen Beeinträchtigungen der Bewirtschaftung des Grundstücks für den Kaufentschluss und –preis ist mit der notwendigen praktischen Gewissheit festzustellen, dass der Makler bei der Nichtaufklärung die Entscheidungsrelevanz auf Käuferseite billigend in Kauf nahm. Ferner musste er als Verhandlungsführer davon ausgehen, dass der Käufer nicht über die wahre Lage informiert war.

(3) Eine Arglisthaftung des Beklagten ist im Übrigen auch dann gegeben, wenn der Makler keine Kenntnis von dem Naturschutzgebiet hatte und deshalb als Verhandlungsgehilfe die gebotene Aufklärung unterließ. Denn dann könnte sich der Beklagte auf die fehlende Unkenntnis seines Wissensvertreters gem. § 166 Abs. 2 BGB analog nicht berufen. Der weit auszulegende § 166 Abs. 2 BGB (vgl. etwa Grüneberg/Ellenberger 84. Auflage, Rn. 11 zu § 166 BGB) ist anwendbar, weil der Makler im Auftrag des Beklagten im Hinblick auf ein bestimmtes Rechtsgeschäft tätig wurde.

(4) Soweit der Beklagte nunmehr vorträgt, dass der Makler bereits einen Abzug von 10 % vorgenommen habe, handelt es sich um neues Vorbringen in der Berufungsinstanz. Es ändert nichts an dem Umstand, dass der Kläger über eine wesentliche Eigenschaft des Grundstücks nicht informiert wurde. Selbst wenn der Beklagte oder der Makler einen solchen Abschlag vorgenommen hätte, entfiele nicht der Vorwurf eines arglistigen Verschweigens. Der Kläger hätte dennoch auf die Lage im Naturschutzgebiet hingewiesen werden müssen, um selbst entscheiden zu können, ob es sich um einen für ihn akzeptablen Preis handelt.

d) Eine Fristsetzung ist nach §§ 323 Abs. 2, 440, 441 Abs. 1 BGB aufgrund der arglistigen Täuschung entbehrlich (vgl. BGH, Urteil vom 09.Januar 2008 – VIII ZR 210/06, beck online).

e) Der geminderte Kaufpreis beläuft sich auf 654.022,47 Euro, sodass dem Kläger ein Rückzahlungsanspruch in Höhe von 73.577,53 Euro zusteht.

Gemäß § 441 Abs. 3 BGB ist der Kaufpreis in dem Verhältnis herabzusetzen, in welchem zur Zeit des Vertragsschlusses der Wert der Sache in mangelfreiem Zustand zu dem wirklichen Wert gestanden haben würde.

Der Senat hat zur Ermittlung des Wertes des streitgegenständlichen Grundstücks ein Immobilienbewertungsgutachten eingeholt und den Sachverständigen hierzu ergänzend angehört.

Dieser konnte überzeugend und nachvollziehbar darlegen, dass der objektive tatsächliche Wert des Grundstücks 800.000 Euro und der objektive Wert des Grundstücks ohne Berücksichtigung der Lage in einem Naturschutzgebiet 890.000 Euro beträgt.

Der Sachverständige hat diese Werte unter Anwendung des Vergleichswertverfahrens ermittelt und in dessen Rahmen mit der Ermittlung des Bodenwerts begonnen. Hierbei hat er zwischen der landwirtschaftlichen Nutzfläche und der Heckenteilfläche an der östlichen Grundstücksgrenze differenziert.

Hinsichtlich der Ackerfläche hat der Sachverständige Preise für Ackerland aus dem weiteren Außenbereich der Gemeinde D einbezogen, da für landwirtschaftliche Grundstücke mit der Nutzungsart Ackerland aus der Nachbarschaft des Bewertungsobjektes nicht genügend Vergleichskaufpreise zum Wertermittlungsstichtag im Jahr 2019 vorlagen. Nach Auswertung von 13 Verkaufsfällen und der Identifizierung eines statistischen Ausreißers, der signifikant vom arithmetischen Mittelwert abweicht, ist der Sachverständige zu dem Ergebnis gekommen, dass das arithmetische Mittel 10,36 €/m² und der Median weiterhin 10,33 €/m² betragen.

In Ergänzung hat er den Bodenwert auf Grundlage der Bodenrichtwerte ermittelt. Dieser habe im Durchschnitt für die in D gelegenen und als Ackerland genutzten Grundstücke zum Stichtag 01.01.2019 bei 9,50 €/m² gelegen und habe sich bis zum Wertermittlungsstichtag auch nicht geändert. Es seien weiterhin keine Anpassungen dieses Wertes im Hinblick auf die konkreten Merkmale des Grundstücks wie Zuwegung, Bodenverhältnisse, Bodengüte, Ortsrandlage, Wohnbebauung und Hofnähe vorzunehmen.

Zusammenfassend hat der Sachverständige schließlich die Vergleichswerte mit 2/3 und den Bodenrichtwert mit 1/3 gewichtet und ist so zu einem vorläufigen Vergleichswert von 10 Euro/qm für eine 3,0 ha große Fläche gelangt.

Daran anschließend hat der Sachverständige weitere den Wert beeinflussende Faktoren identifiziert und berücksichtigt. Hierzu gehören nach seinen Ausführungen die Größe des Grundstücks, die zu einem Wertzuwachs von 10 % führe. Den unregelmäßigen Zuschnitt der Fläche, die unbefestigte Zuwegung und die durch die Hecke verursachte Beschattung führten demgegenüber zu einem Abzug von 5 %.

Den Verkehrswert der Heckenteilfläche hat der Sachverständige unter Bezugnahme auf den Grundstücksmarktbericht des Kreises E 2019, der ein durchschnittliches Preisniveau von 2,41 €/m² ausweise, auf 2,20 €/m² bestimmt. Die Abweichung nach unten erkläre sich aus dem Umstand, dass es sich um eine kleine Einheit und eine Teilfläche handele.

Sodann hat der Sachverständige erörtert, wie sich die Lage der streitgegenständlichen Fläche in einem Naturschutzgebiet auf den Grundstückswert auswirkt. Er hat zunächst darauf verwiesen, dass entsprechende Auswertungen weder bei verschiedenen Gutachterausschüssen noch den oberen Gutachterausschüssen von Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen vorhanden seien. In der Fachliteratur werde angenommen, dass die Lage einer landwirtschaftlichen Fläche in einem Naturschutzgebiet zu einer Wertminderung von 15 % bis 20 % führe. Banken nähmen bei der Beleihung eine Wertminderung von 25 bis 50 % an.

Der Sachverständige hat erläutert, dass er vor diesem Hintergrund ermittelt habe, welche betriebswirtschaftlichen Auswirkungen es habe, wenn auf einer in einem Naturschutzgebiet belegenen Ackerfläche kein glyphosathaltiges Spritzmittel verwendet werden dürfe. Dies führe zu einem höheren betriebswirtschaftlichen Aufwand, da teurere Spritzmittel verwendet werden müssten und darüber hinaus auch ein Pflug eingesetzt werden müsse. Letzteres sei bei Verwendung von Glyphosat nicht der Fall. Es sei daher von einem Mehraufwand von 50 bis 100 Euro pro Hektar auszugehen.

Der Sachverständige hat daher ausgehend von diesem Mehraufwand die Wertminderung berechnet. Er hat hierzu einen Kapitalisierungszinssatz von 2 % und eine Nutzungsdauer von 100 Jahren zugrunde gelegt und so einen Kapitalisierungsfaktor von 50 ermittelt. Angewendet auf den Wert von 100 Euro ergibt sich so ein Betrag in Höhe von 5000 Euro. Diesen wiederum hat der Sachverständige in das Verhältnis zu dem durchschnittlichen Wert eines Grundstücks pro Hektar gemäß den Werten aus dem Kreis E gesetzt. Dieser liege bei 100.000,00 Euro. Somit ergebe sich eine Wertminderung von 5 %. In Anbetracht des Umstands, dass in Zukunft mit vermehrten Auflagen in Naturschutzgebieten zu rechnen sei, sei diese Minderung aber zu gering angesetzt, sodass ein Wert von 10 % plausibel sei. Die Abweichung zu der Untersuchung von Prof. E (vgl. Bl. 92 ff. d.A.) erkläre sich auch dadurch, dass diese Untersuchung auf Grundlage bundesweiter Zahlen durchgeführt worden sei. Die Grundstückspreise für landwirtschaftliche Flächen seien im Kreis E zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtages aber etwa doppelt so hoch gewesen wie im bundesweiten Durchschnitt. Dies hänge damit zusammen, dass die Produkte aus der Feldbewirtschaftung zum Teil im Betrieb, z. B. für gehaltenes Vieh, verwandt würden. Dies führe dazu, dass, dass auch der Prozentsatz bei dem Abschlag wegen der Lage in einem Naturschutzgebiet im Durchschnitt höher sei als der den er angesetzt habe.

Im Ergebnis gelangt der Sachverständige so zu den oben dargestellten Verkehrswerten für das Grundstück für den Fall, dass dieses in einem Naturschutzgebiet liegt (800.000 Euro) und für den Fall, dass es nicht in einem solchen Gebiet liegt (890.000 Euro). Auf den Inhalt der Tischvorlage (Bl. 319 ff. GA) und des Protokolls vom 18.09.2025 (Bl. 382 ff. GA) wird ergänzend Bezug genommen.

Der Senat folgt den schlüssigen und nachvollziehbaren Darstellungen des Sachverständigen in seinem schriftlichen Gutachten und seinen ergänzenden mündlichen Erläuterungen im Termin vor dem Senat. Der Senat kann die vom Sachverständigen ermittelten Beträge nach eigener Prüfung zur Grundlage der Schätzung des Minderungsbetrags verwenden. Diese stellen eine ausreichende Tatsachengrundlage dar, um eine hinreichend genaue Schätzung des Minderungsbetrages zu ermöglichen, § 441 Abs. 3 S. 2 BGB i.V.m. § 287 Abs. 2 ZPO.

Der Sachverständige hat sämtliche wertbildenden Faktoren des Grundstücks berücksichtigt. Er hat dieses im Rahmen der Begutachtung besichtigt und bei der Verkehrswertermittlung auch Verkehrsanbindung, Erschließungszustand sowie Boden- und Grenzverhältnisse berücksichtigt. Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens konnte er auf eine hinreichende Zahl an Vergleichskaufpreisen zurückgreifen. Dass er hierbei auf Verkaufsfälle auch aus dem weiteren Außenbereich der Gemeinde D rekurrieren musste, ist nicht zu beanstanden, da es sich um Verkaufsfälle aus dem weiteren Umkreis des streitgegenständlichen Grundstücks handelt, sodass eine ausreichende Vergleichbarkeit noch gegeben ist. Auch die weiteren wertbildenden Faktoren wie u.a. die Flächengröße und die teilweise Verschattung durch die Hecke hat er berücksichtigt und konnte die jeweils vorgenommene Auswirkung auf dem Verkehrswert nachvollziehbar erläutern.

Der Kläger hat im Schriftsatz vom 10.09.2025 sein bisheriges Vorbringen, dass der gezahlte Kaufpreis dem objektiven Verkehrswert bei Nichtzugehörigkeit des Grundstücks zu einem Naturschutzgebiet entsprochen habe, fallengelassen und sich das Ergebnis des Sachverständigen zu Eigen gemacht, wonach der Verkehrswert der Ackerfläche ohne Berücksichtigung der Lage in einem Naturschutzgebiet 10,5 €/m² beträgt.

Setzt man daher den tatsächlichen Wert des Grundstücks (800.000 Euro) in das Verhältnis zum Wert des Grundstücks im vereinbarten Zustand (890.000 Euro), so ergibt sich ein geminderter Kaufpreis in Höhe von 654.022,47 Euro und damit eine Differenz zum gezahlten Kaufpreis von 73.577,53 Euro.

Dass der Kläger nicht vorgetragen hat, wie der Beklagte im Schriftsatz vom 01.10.2025 rügt, dass er ein Grundstück zu einem besonders günstigen Preis unterhalb des objektiven Verkehrswerts habe erwerben wollen, ist nicht erheblich. Der gefundene geminderte Kaufpreis ergibt sich unmittelbar aus der Anwendung des § 441 Abs. 3 BGB, der zur Folge hat, dass ein günstiger Kaufpreis auch im Falle einer Minderung aufgrund eines Sachmangel ein günstiger Preis bleibt. Wie ausgeführt, erachtet der Senat die vom Sachverständigen vorgenommene Wertermittlung einschließlich des Abschlags in Höhe von 10 % aufgrund der Lage des Grundstücks in einem Naturschutzgebiet für überzeugend.

2. Der Kläger hat weiterhin Anspruch auf Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 73.577,53 Euro seit dem 18.01.2023 gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB. Der Rechtsstreit gilt gemäß § 696 Abs. 3 ZPO als mit Zustellung des Mahnbescheides am 17.01.2023 rechtshängig geworden, da das Verfahren alsbald nach der Erhebung des Widerspruchs abgegeben worden ist. Der Widerspruch ist am 01.02.2023 erhoben worden. Bereits am 23.02.2023 ist das Verfahren an das Landgericht Münster abgegeben worden, sodass eine alsbaldige Abgabe vorliegt.

3. Der Kläger hat weiterhin Anspruch auf Ersatz vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten nach einem Gegenstandswert von 73.577,83 Euro. Dass der Kläger über eine Rechtsschutzversicherung verfügt, steht dem nicht entgegen. Der Beklagtenvertreter hat in der Sitzung vom 30.01.2025 unstreitig gestellt, dass der Kläger zur Geltendmachung dieses Anspruchs befugt ist.

Der Anspruch beträgt nach Maßgabe der Anlage II zum RVG in der bis zum 31.05.2025 geltenden Fassung 2.293,25 Euro. Auch hinsichtlich dieser Forderung besteht ein Anspruch auf Rechtshängigkeitszinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz.

4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 92 Abs. 1 S. 1, 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen von § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Entgegen dem Vorbringen des Beklagten im Schriftsatz vom 01.10.2025 bestehen auf dem streitgegenständlichen Grundstück aufgrund der Lage im Naturschutzgebiet die zuvor genannten konkreten Beschränkungen der landwirtschaftlichen Nutzung.

Auch eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung ist mangels Vorliegen der Voraussetzungen des § 156 ZPO nicht veranlasst. Der Senat hat die Ausführungen des Beklagten im Schriftsatz vom 01.10.2025 zur Kenntnis genommen und wie ausgeführt im Rahmen seiner Entscheidung berücksichtigt.