Kaufpreisfälligkeit muss Verkäufer bei notariellem Vertrag beweisen

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, ist die Fälligkeit des Kaufpreises ein entscheidender Zeitpunkt. Sie legt fest, ab wann der Käufer den im notariellen Vertrag vereinbarten Preis bezahlen muss. Es ist der Moment, in dem die Zahlungspflicht rechtlich wirksam wird.

Wichtig ist: Die Fälligkeit tritt nicht automatisch mit der Unterzeichnung des Kaufvertrages ein. Stellen Sie sich vor, Sie würden bezahlen, bevor sichergestellt ist, dass Sie auch wirklich Eigentümer werden können und die Immobilie so übergeben wird, wie vereinbart. Deshalb sind im notariellen Kaufvertrag bestimmte Voraussetzungen festgelegt, die zuerst erfüllt sein müssen.

Diese Voraussetzungen dienen dem Schutz beider Vertragsparteien. Typische Bedingungen, die im Vertrag für die Fälligkeit vereinbart werden, sind zum Beispiel:

• Die Eintragung einer sogenannten „Auflassungsvormerkung„ im Grundbuch für Sie als Käufer. Das ist wie ein Platzhalter oder eine Reservierung im Grundbuch, die sicherstellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht noch an jemand anderen verkaufen kann, bevor Ihr Eigentum gesichert ist.
• Das Vorliegen aller notwendigen Genehmigungen, falls solche erforderlich sind (z.B. von einer Gemeinde).
• Die Bestätigung, dass bestimmte Belastungen (wie alte Hypotheken oder Grundschulden des Verkäufers), die Sie nicht übernehmen, aus dem Grundbuch gelöscht werden können oder Ihre spätere Löschung gesichert ist.

Erst wenn alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind, erklärt der Notar in der Regel die Fälligkeit des Kaufpreises. Er informiert Käufer und Verkäufer darüber schriftlich. Für Sie als Käufer bedeutet das: Ab diesem Zeitpunkt beginnt die im Vertrag vereinbarte Frist, innerhalb derer der Kaufpreis auf das Konto des Verkäufers oder ein Notaranderkonto überwiesen werden muss.

Die genauen Voraussetzungen und die Frist für die Zahlung sind immer individuell im notariellen Kaufvertrag festgelegt. Die sorgfältige Formulierung dieser Fälligkeitsbedingungen ist ein wichtiger Teil des Notartermins.

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Wenn Sie jemandem eine wichtige Mitteilung zukommen lassen, von der rechtliche Folgen abhängen (wie eine Fälligkeitsmitteilung, die eine Zahlungspflicht auslöst oder eine Frist in Gang setzt), reicht es oft nicht aus, die Nachricht nur abzuschicken. Sie müssen in der Lage sein, im Streitfall nachzuweisen, dass die Nachricht beim Empfänger angekommen ist und dieser die Möglichkeit hatte, davon Kenntnis zu nehmen. Juristen sprechen hier vom „Zugang“ der Mitteilung.

Warum einfacher Versand oft nicht reicht

Stellen Sie sich vor, Sie werfen einen einfachen Brief in den Briefkasten. Sie wissen, dass Sie den Brief verschickt haben, aber Sie haben keinen Beleg dafür, dass der Brief tatsächlich im Briefkasten des Empfängers gelandet ist oder dass der Empfänger ihn herausgenommen hat. Genauso verhält es sich oft mit einer einfachen E-Mail. Ein Sendebericht zeigt nur, dass die E-Mail Ihr Postfach verlassen hat, nicht aber, dass sie im Posteingang des Empfängers angekommen ist oder geöffnet wurde.

Deshalb sind der einfache Briefversand oder eine normale E-Mail oft kein sicherer Weg, den Zugang einer wichtigen Mitteilung rechtssicher nachzuweisen.

Wege, den Zugang besser zu belegen

Um den Zugang einer Mitteilung im Streitfall vor Gericht nachweisen zu können, sind Nachweise nötig, die über den bloßen Versand hinausgehen. Hier sind einige gängige Methoden, die eine bessere Nachweisbarkeit des Zugangs ermöglichen:

• Einschreiben mit Rückschein: Bei dieser Methode erhalten Sie von der Post eine unterschriebene Bestätigung des Empfängers (oder einer empfangsberechtigten Person), dass die Sendung zugestellt wurde. Dieser Rückschein ist ein starker Beweis dafür, dass die Sendung angekommen ist. Allerdings belegt der Rückschein nicht, was genau in der Sendung war, sondern nur, dass eine Sendung übergeben wurde. Auch wenn eine andere Person als der eigentliche Empfänger unterschreibt (z.B. Ehepartner, Mitarbeiter), gilt die Mitteilung oft als zugegangen, wenn diese Person zum Empfang berechtigt war.
• Botenübergabe mit Empfangsbestätigung: Hier überbringt eine Person (ein Bote) die Mitteilung persönlich. Lässt sich der Bote den Empfang auf einer Kopie oder einem separaten Formular unterschreiben, haben Sie einen Beleg ähnlich dem Einschreiben mit Rückschein. Der Bote selbst kann im Streitfall als Zeuge aussagen, dass er die Sendung überbracht und die Unterschrift erhalten hat.
• Zustellung durch Gerichtsvollzieher: Dies ist eine sehr formelle und sichere Methode. Ein Gerichtsvollzieher ist eine Amtsperson, die die Zustellung amtlich beurkundet. Der Gerichtsvollzieher hält fest, wann und wo die Sendung zugestellt wurde. Diese Art der Zustellung hat eine sehr hohe Beweiskraft.

Grenzen bei Notarzeugnissen oder einfachen Zeugenaussagen zum Versand

Auch wenn ein Notar oder ein Zeuge bestätigt, dass ein Schreiben in den Briefkasten geworfen oder zur Post gebracht wurde, beweist das nur den Versandvorgang. Es beweist nicht, dass der Brief tatsächlich im Briefkasten des Empfängers gelandet ist und dieser ihn finden konnte. Ein Notar kann bezeugen, dass er einen Brief in einen bestimmten Briefumschlag gesteckt und diesen zur Post gebracht hat. Er kann aber naturgemäß nicht bezeugen, dass dieser spezielle Brief beim Empfänger angekommen ist. Das Gleiche gilt für einen Zeugen, der den Einwurf in den Postkasten des Empfängers beobachtet hat – das Risiko, dass der Brief danach abhandenkommt oder der Empfänger ihn nicht erhält, bleibt bestehen.

Wer muss was beweisen? Die Beweislast

Grundsätzlich gilt im Recht: Wer eine bestimmte Behauptung aufstellt und daraus Rechte ableiten möchte, muss diese Behauptung auch beweisen können. Wenn Sie also behaupten, dass eine wichtige Mitteilung (wie eine Fälligkeitsmitteilung) dem Empfänger zugegangen ist und daraus z.B. ein Zahlungsverzug entstanden ist, müssen Sie als Absender den Zugang dieser Mitteilung nachweisen. Können Sie den Zugang nicht zweifelsfrei beweisen, gehen die rechtlichen Folgen, die Sie mit der Mitteilung erzielen wollten, möglicherweise nicht ein.

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Verzugszinsen stellen eine finanzielle Folge dar, wenn eine Zahlung nicht rechtzeitig geleistet wird. Sie sind sozusagen ein Ausgleich dafür, dass der Zahlungsempfänger sein Geld nicht zum vereinbarten Zeitpunkt erhalten hat.

Im Zusammenhang mit einem Immobilienkaufvertrag, bei dem der Kaufpreis zu einem bestimmten Zeitpunkt fällig wird, können Verzugszinsen entstehen, wenn der Käufer den Kaufpreis nicht fristgerecht bezahlt und dadurch in Zahlungsverzug gerät.

Wann gerät man in Zahlungsverzug?

Ein Käufer gerät im Zusammenhang mit dem Immobilienkaufvertrag meist dann in Verzug, wenn der Kaufpreis fällig ist und er trotz Fälligkeit nicht zahlt. Eine besondere Rolle spielt dabei die sogenannte Fälligkeitsmitteilung. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat, prüft, ob alle Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen (z.B. dass die Vormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist). Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar dies dem Käufer schriftlich mitteilt (die Fälligkeitsmitteilung zugestellt hat), wird der Kaufpreis wirklich fällig.

Wenn der Käufer dann nach Erhalt dieser Mitteilung den Kaufpreis nicht innerhalb der darin genannten Frist (oft 10-14 Tage) bezahlt, gerät er in der Regel automatisch in Verzug, ohne dass eine weitere Mahnung nötig ist. Dies ist eine gesetzliche Regelung, die besagt, dass bei Fälligkeit nach Kalenderdatum oder eben nach einer solchen klaren Mitteilung der Verzug ohne zusätzliche Mahnung eintritt (§ 286 Absatz 2 Nr. 1 und 2 BGB).

Wie werden Verzugszinsen berechnet?

Die Höhe der gesetzlichen Verzugszinsen ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 288 Absatz 1 BGB) festgelegt. Für Verbraucher, die eine Immobilie kaufen, beträgt der Zinssatz fünf Prozentpunkte über dem sogenannten Basiszinssatz.

Der Basiszinssatz ist ein variabler Zinssatz, der von der Deutschen Bundesbank regelmäßig neu festgelegt wird und sich an der Zinspolitik der Europäischen Zentralbank orientiert. Er kann positiv oder negativ sein.

Die Berechnung der Verzugszinsen erfolgt dann täglich auf den geschuldeten Betrag. Die Formel lautet vereinfacht:

Verzugszinsbetrag = Geschuldeter Kaufpreisbetrag × (Basiszinssatz + 5%) ÷ 365 Tage × Anzahl der Tage des Verzugs

Für Sie als Käufer bedeutet das: Wenn Sie nach der Fälligkeitsmitteilung nicht rechtzeitig zahlen, kann der Verkäufer gesetzliche Verzugszinsen auf den ausstehenden Betrag verlangen. Die Pflicht zur Zahlung der Verzugszinsen endet, sobald der Kaufpreis vollständig gezahlt ist.

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Bei einem Immobilienkaufvertrag hat der Notar eine wichtige, neutrale Rolle. Er ist nicht Vertreter des Käufers oder des Verkäufers, sondern ein unabhängiger Beteiligter, der dafür sorgt, dass die Vereinbarungen im Vertrag rechtlich korrekt umgesetzt werden und beide Parteien abgesichert sind.

Der Weg zur Kaufpreisfälligkeit

Der Kaufpreis für eine Immobilie wird in der Regel nicht sofort nach Unterschrift unter den Vertrag fällig. Im Notarvertrag sind verschiedene Voraussetzungen oder Bedingungen festgelegt, die erst erfüllt sein müssen, bevor der Käufer zahlen muss. Diese Bedingungen dienen dem Schutz des Käufers, damit er nur zahlt, wenn sichergestellt ist, dass er auch Eigentümer der Immobilie werden kann und keine unerwarteten Belastungen (wie Grundschulden des Verkäufers) bestehen bleiben.

Typische Voraussetzungen können sein:

• Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung im Grundbuch zugunsten des Käufers (eine Art „Reservierung“, die sicherstellt, dass der Verkäufer die Immobilie nicht anderweitig verkaufen kann).
• Das Vorliegen aller behördlichen Genehmigungen (falls erforderlich).
• Die Klärung oder Löschung von Belastungen im Grundbuch, die nicht übernommen werden sollen.

Die Rolle des Notars bei der Fälligkeit

Der Notar hat die Aufgabe, das Eintreten aller im Vertrag genannten Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit zu überwachen und zu prüfen. Er steht in Kontakt mit den relevanten Stellen, zum Beispiel dem Grundbuchamt.

Sobald der Notar festgestellt hat, dass alle vereinbarten Voraussetzungen erfüllt sind, informiert er Käufer und Verkäufer schriftlich darüber. Diese Mitteilung des Notars – die sogenannte Fälligkeitsmitteilung – ist von zentraler Bedeutung.

Oft ist im Kaufvertrag vereinbart, dass der Kaufpreis erst DURCH den Zugang dieser schriftlichen Mitteilung beim Käufer fällig wird. Das bedeutet: Vor Erhalt dieser Mitteilung muss der Käufer den Kaufpreis normalerweise noch nicht zahlen. Der Verkäufer wiederum kann die Zahlung erst ab Fälligkeit verlangen.

Pflichten des Notars und Nachweis im Streitfall

Es ist eine wichtige Pflicht des Notars, diese Fälligkeitsmitteilung unverzüglich zu versenden, sobald die Voraussetzungen vorliegen. Er muss dabei sicherstellen, dass die Mitteilung beide Parteien erreicht.

Sollte es später zu einem Streit darüber kommen, ob die Mitteilung den Käufer erreicht hat und wann dies geschah, kann es für den Notar relevant sein, den Zugang dieser Mitteilung nachweisen zu können. Die Art und Weise der Zustellung wird oft im Kaufvertrag geregelt (z.B. einfacher Brief, Einschreiben). Der Notar dokumentiert den Versand.

Haftung des Notars

Erfüllt der Notar seine Pflichten im Zusammenhang mit der Fälligkeit des Kaufpreises nicht ordnungsgemäß – zum Beispiel, indem er die Fälligkeitsmitteilung zu früh (obwohl noch nicht alle Voraussetzungen erfüllt sind) oder schuldhaft verzögert versendet – und entsteht dadurch einem Käufer oder Verkäufer ein Schaden, kann der Notar unter bestimmten Voraussetzungen dafür haftbar gemacht werden. Dies unterstreicht die Wichtigkeit seiner sorgfältigen und neutralen Arbeit in diesem sensiblen Teil des Kaufprozesses.

Für Sie als Beteiligten bedeutet dies, dass der Notar eine zentrale Kontrollfunktion wahrnimmt, die sicherstellen soll, dass die Zahlung des Kaufpreises erst dann erfolgt, wenn die vertraglichen Voraussetzungen für eine sichere Eigentumsübertragung gegeben sind. Die Fälligkeitsmitteilung ist das offizielle Signal dafür.

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Die Fälligkeit des Kaufpreises in einem Immobilienkaufvertrag ist ein zentraler Punkt. Sie bestimmt, wann genau der Käufer den vereinbarten Betrag bezahlen muss. Da die Zahlung des Kaufpreises oft von bestimmten Bedingungen abhängt, sind die Klauseln, die diese Bedingungen regeln, von großer Bedeutung. Klare Formulierungen helfen dabei, spätere Unsicherheiten oder Streitigkeiten zu vermeiden.

Bedingungen für die Fälligkeit (Fälligkeitsvoraussetzungen)

Typischerweise wird im Vertrag festgelegt, dass der Kaufpreis erst dann fällig wird, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Diese dienen hauptsächlich dem Schutz des Käufers. Stellen Sie sich vor, Sie zahlen den Kaufpreis, aber die Immobilie kann Ihnen aus rechtlichen Gründen doch nicht übertragen werden. Solche Voraussetzungen sollen das verhindern.

Wichtige und häufige Voraussetzungen sind zum Beispiel:

• Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers im Grundbuch. Diese Vormerkung sichert den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung ab. Bevor diese Sicherheit im Grundbuch steht, soll der Käufer meist noch nicht zahlen müssen.
• Das Vorliegen notwendiger behördlicher Genehmigungen (falls erforderlich).
• Der Verzicht auf gesetzliche oder vertragliche Vorkaufsrechte.

Die Klauseln zu diesen Voraussetzungen sollten präzise und eindeutig beschreiben, welche Schritte erfüllt sein müssen, damit der Kaufpreis zur Zahlung ansteht.

Die Mitteilung über die Fälligkeit (Fälligkeitsmitteilung)

Ebenso wichtig ist die Regelung, wie und von wem der Käufer darüber informiert wird, dass alle Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und der Kaufpreis nun zu zahlen ist. Diese Information wird oft als Fälligkeitsmitteilung bezeichnet.

Die Klausel zur Fälligkeitsmitteilung sollte festlegen:

• Wer die Mitteilung verschickt: Meist ist dies der Notar, der den Vertrag beurkundet hat.
• An wen die Mitteilung geht: An den Käufer und gegebenenfalls an die finanzierende Bank des Käufers.
• Die Form der Mitteilung: Hier ist es entscheidend, eine Form zu wählen, bei der der Zugang der Mitteilung rechtssicher nachgewiesen werden kann. Dies ist besonders wichtig im Falle eines Streits, ob der Käufer die Mitteilung erhalten hat.

Wichtigkeit der Formulierung und Nachweisbarkeit

Eine präzise Formulierung der Klauseln zur Fälligkeit und Fälligkeitsmitteilung schützt die Interessen beider Parteien:

• Der Käufer weiß genau, unter welchen Bedingungen er leisten muss und hat die Sicherheit, dass bestimmte Risiken vor Zahlungseingang minimiert sind (z.B. durch die Auflassungsvormerkung).
• Der Verkäufer weiß, wann er die Zahlung verlangen kann, sobald alle vereinbarten Bedingungen erfüllt sind, und hat Klarheit über den Prozess der Benachrichtigung.

Besonders die Nachweisbarkeit des Zugangs der Fälligkeitsmitteilung ist entscheidend. Klauseln, die hierfür beispielsweise ein Einschreiben mit Rückschein oder die Zustellung durch den Notar vorsehen, bieten eine gute Grundlage, um im Zweifel beweisen zu können, dass die Mitteilung den Käufer erreicht hat. Auch qualifizierte elektronische Zustellwege können relevant sein, wenn sie vertraglich sauber geregelt und technisch umsetzbar sind.

Die genaue Regelung dieser Punkte im Vertrag hilft, spätere Unsicherheiten über den Zeitpunkt der Zahlung und mögliche Konflikte zu vermeiden. Eine klare Regelung der Fälligkeitsvoraussetzungen und der Art der Fälligkeitsmitteilung ist somit ein wesentlicher Bestandteil eines jeden Immobilienkaufvertrags.

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