Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Wenn das Wohnrecht im Alter nicht mehr passt: Ein Gerichtsurteil zur Auszahlung
- Der Hausverkauf und eine besondere Klausel im Vertrag
- Veränderte Lebensumstände: Der Wunsch nach Auszahlung des Wohnrechts
- Streit um die Höhe der Auszahlung: Zwei unzureichende Angebote
- Die Kernfrage vor Gericht: Muss die Firma ein bestimmtes Angebot machen und wie hoch?
- Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt: Ein klares Ja zur Forderung
- Die Begründung des Gerichts: Warum die Firma zahlen muss
- Auch die Anwaltskosten muss die Firma tragen
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was versteht man unter Immobilienverrentung?
- Was genau ist ein lebenslanges Wohnrecht und welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden?
- Kann ein lebenslanges Wohnrecht in eine Geldzahlung umgewandelt werden, wenn man die Immobilie nicht mehr selbst nutzen kann?
- Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet, wenn es abgelöst werden soll?
- Was kann ich tun, wenn der Käufer kein oder ein zu niedriges Angebot zur Ablösung des Wohnrechts macht?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 2-06 O 1/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: LG Frankfurt
- Datum: 21.05.2025
- Aktenzeichen: 2-06 O 1/25
- Verfahrensart: Klageverfahren
- Rechtsbereiche: Zivilrecht, Vertragsrecht, Sachenrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Ehemalige Miteigentümerin einer Immobilie, die diese gegen Leibrente und Wohnrecht veräußerte und nun die Ablösung des Wohnrechts per Einmalzahlung begehrt. Sie wird durch einen Betreuer vertreten.
- Beklagte: Ein Unternehmen, das Immobilien durch Verrentung erwirbt und in diesem Fall die Immobilie von der Klägerin kaufte. Sie weigerte sich, ein aus Sicht der Klägerin angemessenes Angebot zur Ablösung des Wohnrechts zu unterbreiten.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die Klägerin hatte ihre Immobilie an die Beklagte verkauft und sich ein Lebenslanges Wohnrecht gesichert. Nach ihrem Umzug in ein Pflegeheim forderte sie von der Beklagten ein vertraglich vereinbartes Angebot zur Ablösung des Wohnrechts durch eine Einmalzahlung. Die Beklagte unterbreitete Angebote, deren Höhe die Klägerin als unzureichend ablehnte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war, ob die Beklagte vertraglich zur Abgabe eines konkreten Ablöseangebots verpflichtet ist, wie dessen Höhe zu berechnen ist (insbesondere unter Berücksichtigung des Bewertungsgesetzes) und ob die bisherigen Angebote der Beklagten diese Pflicht erfüllt haben.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht verurteilte die Beklagte, der Klägerin ein Angebot über 85.745,26 € zur Ablösung des Wohnrechts zu unterbreiten. Zusätzlich wurde die Beklagte zur Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 2.438,67 € nebst Zinsen verurteilt.
- Begründung: Das Gericht sah eine klare vertragliche Pflicht der Beklagten zur Abgabe eines verbindlichen Angebots. Die Berechnung der Ablösesumme muss sich nach dem Bewertungsgesetz richten. Die vorherigen Angebote der Beklagten entsprachen nicht der vertraglich geschuldeten Leistung, sodass der Anspruch der Klägerin nicht erloschen war.
- Folgen: Die Beklagte muss das geforderte Angebot abgeben und die vorgerichtlichen Anwaltskosten sowie die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil ermöglicht der Klägerin, ihr Wohnrecht gegen die vom Gericht festgelegte Einmalzahlung abzulösen.
Der Fall vor Gericht
Wenn das Wohnrecht im Alter nicht mehr passt: Ein Gerichtsurteil zur Auszahlung
Viele Menschen machen sich Gedanken darüber, wie sie ihr Vermögen im Alter am besten nutzen können. Manchmal erscheint es als eine gute Lösung, das eigene Haus zu verkaufen, aber weiterhin darin wohnen zu bleiben und vom Käufer eine regelmäßige Rente zu erhalten. Doch was passiert, wenn sich die Lebensumstände plötzlich ändern und man beispielsweise in ein Pflegeheim umziehen muss? Kann man dann vom Käufer verlangen, dass er das lebenslange Wohnrecht gegen eine Einmalzahlung ablöst? Und wie viel Geld wäre das dann? Genau mit diesen Fragen hat sich kürzlich das Landgericht Frankfurt beschäftigt (Az.: 2-06 O 1/25).
Der Hausverkauf und eine besondere Klausel im Vertrag
Im Jahr 2017 trafen Frau S. (die spätere Klägerin und Verkäuferin des Hauses) und ihr Ehemann eine weitreichende Entscheidung. Sie verkauften ihr Hausgrundstück in Stadt B an die Immobilienfirma G. (die spätere Beklagte und Käuferin des Hauses), deren Geschäftsmodell die sogenannte Immobilienverrentung ist. Das bedeutet, die Firma kauft Immobilien und zahlt den Verkäufern im Gegenzug oft eine lebenslange Rente. Im konkreten Fall wurde in einem notariellen Kaufvertrag (ein Vertrag, der von einem Notar beglaubigt werden muss, um rechtlich bindend zu sein) vereinbart, dass Frau S. und ihr Mann monatliche Zahlungen, eine sogenannte Leibrente (eine Rente, die bis zum Tod des Empfängers gezahlt wird), erhalten sollten. Zusätzlich wurde ihnen ein lebenslanges Wohnrecht (§ 5 des Vertrags) in dem verkauften Haus zugesichert, und zwar für denjenigen der beiden, der länger lebt.
Besonders wichtig für den späteren Streit wurde eine Klausel im Vertrag, genauer gesagt § 7 Absatz 9. Diese Regelung besagte: Wenn seit Beginn der Rentenzahlungen fünf Jahre vergangen sind und die Verkäufer ihre Lebensplanung ändern müssen, was dazu führt, dass sie aus dem Haus ausziehen, haben sie das Recht, der Käuferin die Löschung des Wohnrechts gegen eine Einmalzahlung anzubieten. Und hier kommt der entscheidende Satz: „Der Käufer verpflichtet sich für den vorstehenden Fall den Verkäufer ein solches Angebot unter Berücksichtigung des Alters der Berechtigten zum Zeitpunkt dieses Angebots und auf Basis des kalkulatorischen Mietwertes zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu unterbreiten.“ Einfach gesagt: Die Immobilienfirma G. musste Frau S. ein Angebot machen, um das Wohnrecht abzukaufen, wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind.
Veränderte Lebensumstände: Der Wunsch nach Auszahlung des Wohnrechts
Das Leben von Frau S. änderte sich leider dramatisch. Ihr Ehemann verstarb im April 2022. Kurz darauf, im Mai 2022, wurde für Frau S. vom Amtsgericht in Stadt C eine Betreuung (eine rechtliche Unterstützung für Menschen, die ihre Angelegenheiten nicht mehr selbst regeln können) angeordnet. Aufgrund gesundheitlicher Probleme zog Frau S. im Juni 2022 in ein Pflegeheim. Das im Vertrag vereinbarte Wohnrecht konnte sie also nicht mehr nutzen.
Die damalige Betreuerin von Frau S. handelte und forderte die Immobilienfirma G. im Herbst 2022 auf, ein Angebot zur Ablösung des Wohnrechts zu unterbreiten, so wie es im Vertrag vorgesehen war. Als nichts geschah, folgte im Januar 2023 eine erneute Aufforderung mit einer Frist.
Streit um die Höhe der Auszahlung: Zwei unzureichende Angebote
Die Immobilienfirma G. reagierte schließlich und unterbreitete im Januar 2023 ein Angebot über 65.000 Euro. Wie sie auf diesen Betrag kam, wollte die Firma jedoch nicht offenlegen. Das ist ungefähr so, als würde Ihnen jemand ein Auto abkaufen wollen, Ihnen einen Preis nennt, aber nicht verrät, wie er den Wert des Autos eingeschätzt hat.
Ein neuer Betreuer für Frau S., Herr H., wurde im März 2023 bestellt. Er legte das Angebot der Immobilienfirma dem Betreuungsgericht in Stadt C vor. Das Gericht lehnte das Angebot im Januar 2024 ab, weil es der Meinung war, der Betrag sei nicht so hoch, wie es der Vertrag eigentlich vorsah. Daraufhin machte die Immobilienfirma G. im März 2024 ein neues Angebot – diesmal aber erstaunlicherweise noch niedriger: 55.300 Euro.
Frau S., vertreten durch ihren Anwalt, forderte die Immobilienfirma G. daraufhin auf, bis zum 10. April 2024 ein höheres Angebot zu machen und die Anwaltskosten zu erstatten, die durch diesen Streit bereits entstanden waren. Die Immobilienfirma G. lehnte dies jedoch ab. So landete der Fall schließlich vor dem Landgericht Frankfurt.
Die Kernfrage vor Gericht: Muss die Firma ein bestimmtes Angebot machen und wie hoch?
Vor Gericht vertrat Frau S. die Meinung, dass ihr ein Angebot in Höhe von 85.745,26 Euro zustehe. Dieser Betrag ergebe sich aus der Vereinbarung im Kaufvertrag (§ 7 Abs. 9). Für die Berechnung sei das Bewertungsgesetz (BewG) (ein Gesetz, das Regeln für die Bewertung von Vermögensgegenständen, z.B. für Steuerzwecke, enthält) heranzuziehen, insbesondere der § 14 dieses Gesetzes. Sie argumentierte, dass private Verträge nicht einfach vom Anwendungsbereich dieses Gesetzes ausgeschlossen seien. Ihre Berechnung basierte auf der Wohnfläche, einem festgelegten monatlichen Wert des Wohnrechts, einem bestimmten Vervielfältiger (ein Faktor, der sich oft aus der statistischen Lebenserwartung ergibt) und einem Zinssatz. Abzüge von diesem Betrag seien nicht vorgesehen, es sei denn, der Wohnrechtsinhaber wäre schon bei Vertragsabschluss schwer krank gewesen und ein baldiges Versterben absehbar. Da die bisherigen Angebote der Immobilienfirma G. viel zu niedrig gewesen seien, sei ihr Anspruch auch nicht erloschen. Zusätzlich forderte sie die Erstattung ihrer Anwaltskosten.
Die Immobilienfirma G. sah das ganz anders und wollte, dass die Klage abgewiesen wird. Ihre Argumente:
- Aus der Vertragsklausel (§ 7 Abs. 9) ergebe sich keine Pflicht, ein konkretes Angebot in einer bestimmten Höhe zu machen. Es sei nur eine Art Verhandlungs- oder Sprechklausel, ohne Anspruch auf ein bestimmtes Ergebnis. Schließlich sei Frau S. ja nicht verpflichtet, ein Angebot anzunehmen. Man könnte das vergleichen mit einer Vereinbarung, „mal darüber zu reden“, ohne dass schon klar ist, was dabei herauskommen muss.
- Die Klägerin könne ja das Haus laut Vertrag an Dritte vermieten (§ 6 Abs. 2 des Vertrags) und sei daher nicht schutzlos.
- Die Klausel nenne zwar Faktoren, die berücksichtigt werden sollen (Alter, kalkulatorischer Mietwert), aber das seien nur Anhaltspunkte. Die Firma könne weitere, für sie relevante Faktoren einpreisen, zum Beispiel Bearbeitungsgebühren oder andere anstehende Kosten.
- Das Bewertungsgesetz (§ 14 BewG) sei hier gar nicht anzuwenden. Das ergebe sich schon aus dem Gesetz selbst (§ 1 Abs. 1 BewG) und sei auch nicht vertraglich vereinbart worden.
- Ihr Angebot basiere auf der Lebenserwartung von Frau S. und dem Wohnwert laut Kaufvertrag, abgezinst mit einem marktüblichen Zinssatz. Das vorgelegte Angebot sei angemessen und marktüblich.
- Durch ihre Angebote sei der Anspruch von Frau S. ohnehin erloschen, weil sie ja etwas angeboten habe (juristisch: Erfüllung nach § 362 BGB – Bürgerliches Gesetzbuch; ein Anspruch erlischt, wenn die geschuldete Leistung bewirkt wird).
Was musste das Gericht also klären? Hauptsächlich ging es um die Frage: Verpflichtet der Vertrag die Immobilienfirma G. dazu, Frau S. ein Angebot in einer ganz bestimmten, nachprüfbaren Höhe zu machen? Und wenn ja, wie ist diese Höhe zu berechnen – spielt das Bewertungsgesetz dabei eine Rolle?
Die Entscheidung des Landgerichts Frankfurt: Ein klares Ja zur Forderung
Das Landgericht Frankfurt gab Frau S. in vollem Umfang recht. Die Entscheidung lautete:
- Die Immobilienfirma G. wird verurteilt, Frau S. ein Angebot zur Ablösung des Wohnrechts für eine Einmalzahlung in Höhe von 85.745,26 Euro zu unterbreiten.
- Die Immobilienfirma G. muss die vorgerichtlichen Anwaltskosten von Frau S. in Höhe von 2.438,67 Euro zuzüglich Zinsen zahlen.
- Die Kosten des Rechtsstreits muss die Immobilienfirma G. tragen.
- Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar (das bedeutet, Frau S. könnte schon versuchen, das Geld zu bekommen, auch wenn die Immobilienfirma G. vielleicht noch Berufung einlegt) gegen eine Sicherheitsleistung.
Die Begründung des Gerichts: Warum die Firma zahlen muss
Das Gericht prüfte zunächst, ob die Klage überhaupt zulässig war, was es bejahte. Frau S. war prozessfähig (also fähig, einen Prozess zu führen), da sie einen Betreuer hatte. Der Klageantrag war auch ausreichend bestimmt, denn er zielte auf die Abgabe einer Willenserklärung (einer rechtlich bindenden Äußerung eines Willens, hier das Angebot). Wenn das Urteil rechtskräftig wird, gilt das Angebot automatisch als von der Immobilienfirma G. abgegeben. Auch das Rechtsschutzbedürfnis (das berechtigte Interesse, ein Gericht anzurufen) von Frau S. lag vor.
Viel wichtiger war aber die Frage, ob die Klage auch begründet war, also ob Frau S. tatsächlich den Anspruch hatte.
Verpflichtung zur Angebotsabgabe klar im Vertrag geregelt
Das Gericht stellte fest, dass § 7 Abs. 9 des Kaufvertrags die Immobilienfirma G. klar dazu verpflichtet, Frau S. ein Angebot zu unterbreiten. Das ergab sich für das Gericht aus mehreren Punkten:
- Der Wortlaut: Im Vertrag stand „verpflichtet“ und „Angebot … zu unterbreiten“. Das ist eine klare Sprache.
- Die Systematik der Regelung: Die Klausel sah sogar vor, dass auf Basis dieses Angebots ein weiterer Vertrag über die Ablösung geschlossen werden sollte. Das macht nur Sinn, wenn das erste Angebot auch wirklich gemacht werden muss.
- Sinn und Zweck der Klausel: Diese Regelung sollte das Risiko für die Verkäufer abmildern. Stellen Sie sich vor, Sie verkaufen Ihr Haus gegen eine Rente und ein Wohnrecht. Wenn Sie dann pflegebedürftig werden und ausziehen müssen, können Sie das Wohnrecht nicht mehr nutzen, aber auch das Haus nicht mehr verkaufen, um die Pflegekosten zu decken. Genau für diesen Fall sollte die Klausel eine Lösung bieten, indem die Immobilienfirma G. verpflichtet wurde, das Wohnrecht abzukaufen. Die Firma erwirbt zwar eine Immobilie, die sie zunächst nicht voll wirtschaftlich nutzen kann, aber die Verkäufer tragen eben auch ein erhebliches Risiko bei solchen Verträgen.
Die von der Immobilienfirma G. angeführten Gerichtsurteile, wonach ähnliche Klauseln nur zu Verhandlungen verpflichten würden, passten hier nicht. In den dortigen Verträgen stand ausdrücklich etwas von „Verhandlungen aufnehmen“ oder „verhandeln“. Hier aber stand, dass ein (verbindliches) Angebot gemacht werden muss. Es bestand aber kein Kontrahierungszwang (eine Pflicht, einen Vertrag abzuschließen) für Frau S. Sie musste das Angebot nicht annehmen. Die Immobilienfirma G. war durch ihr Angebot gebunden, aber Frau S. konnte frei entscheiden.
Die Bedingungen für das Angebot waren auch erfüllt: Die fünf Jahre seit Rentenbeginn waren um, und Frau S. hatte ihre Lebensplanung durch den Umzug ins Pflegeheim geändert.
Wie ist die Höhe des Angebots zu berechnen? Die Rolle des Bewertungsgesetzes
Jetzt kam die spannende Frage: Wie hoch muss das Angebot sein? Das Gericht sah die Klausel § 7 Abs. 9 als Allgemeine Geschäftsbedingung (AGB) an. Das sind Vertragsbedingungen, die eine Seite (hier vermutlich die Immobilienfirma G.) für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert hat, so ähnlich wie das „Kleingedruckte“. Solche AGBs werden so ausgelegt, wie sie verständige und faire Vertragspartner normalerweise verstehen würden.
Und hier kam das Bewertungsgesetz (BewG) ins Spiel. Die Vertragsklausel verlangte die Berücksichtigung des „Alters der Berechtigten“ und des „kalkulatorischen Mietwertes“. Diese Faktoren passen gut zur Bewertung eines lebenslangen Nutzungsrechts nach § 14 BewG. Das Gericht verwies darauf, dass es in der Rechtsprechung und Literatur anerkannt ist, den Wert eines Wohnrechts nach § 14 BewG zu bemessen. Man kann sich § 14 BewG wie eine Art offizielle Anleitung oder ein standardisiertes Rechenverfahren vorstellen, das für die Bewertung solcher Rechte herangezogen wird, um einen möglichst objektiven Wert zu ermitteln.
Die Immobilienfirma G. hatte auf ein anderes Urteil des Bundesgerichtshofs verwiesen, wo es um den Wertzuwachs eines Grundstücks ging, wenn ein Wohnrecht wegfällt. Das Landgericht Frankfurt meinte aber, dieser Fall sei anders gelagert. Frau S. ging es nicht nur darum, dass das Grundstück der Firma G. mehr wert wurde, sondern sie wollte einen fairen Anteil an dem Ertrag, den sie bei einem direkten Verkauf der Immobilie hätte erzielen können. Die Anwendung von § 14 BewG entspreche hier den Interessen beider Parteien und der Risikoverteilung im Vertrag.
Und was ist mit Abzügen, die die Immobilienfirma G. geltend machen wollte, z.B. für Bearbeitungskosten? Das Gericht sagte: Nein. Der Wortlaut der Klausel sehe keine Abzüge vor. Der Sinn der Regelung sei es gerade, eine klare Berechnungsgrundlage zu schaffen. Das Risiko, dass das Angebot die Wirtschaftlichkeit des Kaufs für die Firma beeinträchtigt, sei der Immobilienfirma G. durch den Vertrag zugewiesen worden. Auch der Gesundheitszustand von Frau S. zum Zeitpunkt des Umzugs ins Pflegeheim spiele keine Rolle, denn die Klausel ziele ja gerade auf typische Fälle von Krankheit oder Pflegebedürftigkeit im Alter ab. Nur das Alter sei laut Vertrag für die Berechnung relevant.
Die von Frau S. auf Basis des § 14 BewG berechnete Höhe von 85.745,26 € hatte die Immobilienfirma G. rein rechnerisch auch nicht bestritten.
Bisherige Angebote ungenügend: Anspruch nicht erloschen
Die Immobilienfirma G. hatte ja schon zwei Angebote gemacht. Waren ihre Pflichten damit nicht erfüllt? Das Gericht sagte klar: Nein. Ein Anspruch erlischt nach § 362 BGB nur dann, wenn die geschuldete Leistung vollständig und vertragsgemäß erbracht wird. Die vorherigen Angebote der Immobilienfirma G. waren aber deutlich niedriger als der vertraglich geschuldete Betrag und somit unzureichend. Sie konnten den Anspruch von Frau S. also nicht zum Erlöschen bringen.
Auch die Anwaltskosten muss die Firma tragen
Schließlich musste die Immobilienfirma G. auch die vorgerichtlichen Anwaltskosten von Frau S. bezahlen. Das Gericht begründete dies damit, dass die Einschaltung eines Anwalts notwendig war, weil sich die Firma G. geweigert hatte, das geschuldete Angebot abzugeben. Sie war sozusagen in Verzug (hatte eine fällige Leistung nicht rechtzeitig erbracht). Die Höhe der Kosten war nicht zu beanstanden.
Die Kosten des gesamten Gerichtsverfahrens musste die Immobilienfirma G. ebenfalls tragen, da sie vollständig verloren hatte.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt, dass bei Immobilienverrentungsverträgen mit Wohnrechten die vereinbarten Ablösungsklauseln tatsächlich bindend sind und Käufer nicht beliebig niedrige Angebote machen dürfen. Das Gericht stellte klar, dass wenn im Vertrag eine Verpflichtung zur Angebotsabgabe steht, diese auch zu einem fairen, nach objektiven Kriterien berechneten Preis erfolgen muss – hier nach dem Bewertungsgesetz mit über 85.000 Euro statt der ursprünglich gebotenen 55.000 Euro. Für Senioren, die ihre Immobilie gegen Leibrente und Wohnrecht verkaufen, bedeutet dies wichtigen Schutz: Werden sie pflegebedürftig und müssen ausziehen, können sie auf eine angemessene Ablösung ihres Wohnrechts bestehen. Das Urteil stärkt die Position von Verkäufern gegenüber Immobilienverrentungsunternehmen erheblich und macht deutlich, dass fair formulierte Schutzklauseln auch durchsetzbar sind.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was versteht man unter Immobilienverrentung?
Immobilienverrentung ist ein Modell, bei dem Sie als Eigentümer Ihre Immobilie verkaufen, aber gleichzeitig das Recht behalten, darin wohnen zu bleiben, oft bis zum Lebensende. Im Gegenzug für den Verkauf erhalten Sie vom Käufer entweder eine regelmäßige Zahlung, eine einmalige Summe oder eine Kombination aus beidem. Es ermöglicht Ihnen, das in Ihrer Immobilie gebundene Vermögen in flüssiges Geld umzuwandeln, ohne Ihr Zuhause verlassen zu müssen.
Die Kernidee: Haus verkaufen, aber wohnen bleiben
Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Haus, benötigen aber zusätzliches Geld, zum Beispiel für die Altersvorsorge oder Pflegekosten. Gleichzeitig möchten Sie nicht umziehen. Hier setzt die Immobilienverrentung an:
- Eigentumsübertragung: Sie übertragen das Eigentum an Ihrer Immobilie (Haus oder Wohnung) an einen Käufer. Damit sind Sie nicht mehr der rechtliche Eigentümer.
- Wohnrecht: Als Ausgleich für den Verkauf wird Ihnen ein Wohnrecht (oder manchmal ein Nießbrauchrecht) eingeräumt. Dieses Recht wird ins Grundbuch eingetragen, was Ihnen als Verkäufer eine hohe Sicherheit gibt. Es bedeutet, dass Sie oder bestimmte Personen weiterhin in der Immobilie wohnen dürfen, selbst wenn der Käufer der neue Eigentümer ist. Oft ist dieses Wohnrecht lebenslang gültig (sogenanntes Leibwohnrecht).
Die Beteiligten und ihre Rollen
Bei der Immobilienverrentung gibt es zwei Hauptparteien:
- Der Verkäufer (oft auch „Verrentungsgeber“ genannt): Das sind Sie als der bisherige Eigentümer der Immobilie. Ihre Motivation ist in der Regel, Kapital freizusetzen und sich finanziell abzusichern, ohne umziehen zu müssen.
- Der Käufer (oft auch „Verrentungsnehmer“ genannt): Dies kann eine Privatperson, eine Immobilienfirma oder ein spezialisierter Anbieter sein. Für den Käufer ist es eine Form der Immobilieninvestition, bei der er die Immobilie erwirbt, aber erst später (nach dem Erlöschen des Wohnrechts) selbst nutzen oder vollständig darüber verfügen kann.
Die verschiedenen Formen der Bezahlung
Die Gegenleistung, die Sie als Verkäufer erhalten, kann unterschiedlich ausgestaltet sein:
- Die Leibrente: Dies ist eine regelmäßige, meist monatliche Zahlung, die der Käufer Ihnen über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum leistet. Oft läuft die Leibrente lebenslang und endet erst mit Ihrem Tod. Die Höhe der Rente hängt unter anderem vom Wert der Immobilie, Ihrem Alter und Ihrer Lebenserwartung ab.
- Die Einmalzahlung: Statt regelmäßiger Rentenzahlungen erhalten Sie eine größere Summe Geld direkt bei Vertragsabschluss. Dies bietet Ihnen sofortige Liquidität.
- Eine Kombination aus beidem: Häufig wird auch eine Anzahlung (Teil-Einmalzahlung) mit einer reduzierten monatlichen Leibrente kombiniert.
Warum Immobilienverrentung? Die Motivationen
Die Beweggründe für eine Immobilienverrentung sind auf beiden Seiten klar:
- Für den Verkäufer: Die Hauptmotivation ist, das in der Immobilie gebundene Vermögen nutzbar zu machen, um beispielsweise die Rente aufzubessern, Pflegekosten zu decken, Reisen zu finanzieren oder Kindern zu helfen, ohne das geliebte Zuhause aufgeben zu müssen. Gleichzeitig fallen bestimmte Kosten wie größere Reparaturen oder Renovierungen nach dem Verkauf oft an den Käufer.
- Für den Käufer: Für den Käufer ist die Immobilienverrentung eine langfristige Investition. Er erwirbt eine Immobilie oft unter dem aktuellen Marktwert, da der Kaufpreis durch das Wohnrecht und die Rentenzahlungen gemindert ist. Er profitiert von der Wertentwicklung der Immobilie und kann sie in der Zukunft selbst nutzen oder weiterverkaufen, sobald das Wohnrecht erloschen ist.
Was genau ist ein lebenslanges Wohnrecht und welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden?
Ein lebenslanges Wohnrecht gibt einer Person das Recht, eine Immobilie oder einen Teil davon bis zu ihrem Lebensende zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Stellen Sie sich vor, Sie möchten Ihr Haus zwar an Ihre Kinder oder Dritte übertragen, aber weiterhin darin wohnen bleiben können – dann könnte ein solches Recht die Lösung sein.
Die rechtliche Verankerung: Eine sichere Position
Dieses Recht wird in Deutschland als sogenannte Dienstbarkeit im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das ist ein sehr wichtiger Schritt, denn die Eintragung im Grundbuch macht das Wohnrecht besonders sicher. Es bedeutet, dass dieses Recht auch dann bestehen bleibt, wenn die Immobilie verkauft wird oder der Eigentümer wechselt. Der neue Eigentümer muss Ihr Wohnrecht dann ebenfalls respektieren und dulden.
Wer darf das Wohnrecht nutzen und ist es übertragbar?
Das lebenslange Wohnrecht ist grundsätzlich ein sehr persönliches Recht. Es steht ausschließlich der Person oder den Personen zu, die im Grundbuch als Wohnberechtigte eingetragen sind.
- Nicht übertragbar: Das Wohnrecht kann nicht an andere Personen verkauft oder weitergegeben werden. Sie können es also nicht einfach an jemanden vermieten oder einer anderen Person erlauben, dauerhaft an Ihrer Stelle dort zu wohnen.
- Nicht vererbbar: Es ist auch nicht vererbbar. Mit dem Tod des Wohnberechtigten erlischt das Recht automatisch.
Ein Sonderfall kann die Aufnahme von nahestehenden Familienangehörigen wie Ehepartnern oder Kindern sein. Dies ist oft ausdrücklich im Vertrag vereinbart oder ergibt sich aus dem Zweck des Wohnrechts für den Haushalt des Berechtigten. Ist dies nicht explizit geregelt, ist die Aufnahme weiterer Personen nicht selbstverständlich.
Welche Rechte und Pflichten sind damit verbunden?
Als Wohnberechtigter dürfen Sie die vertraglich vereinbarten Räume nutzen. Dazu gehören in der Regel die bewohnten Zimmer sowie die Mitbenutzung von gemeinschaftlichen Räumen wie Küche, Bad und bei Bedarf auch Garten. Sie haben das Recht auf einen ungestörten Gebrauch der Immobilie.
Mit dem Wohnrecht sind typischerweise auch Pflichten verbunden, die oft im Vertrag festgelegt werden:
- Pflichten des Wohnberechtigten:
- Instandhaltung: Sie sind in der Regel für die gewöhnliche Instandhaltung der Räume verantwortlich, die Sie bewohnen. Das betrifft kleinere Reparaturen, Schönheitsreparaturen wie Streichen oder Tapezieren und die Pflege der Immobilie.
- Nebenkosten: Häufig tragen Wohnberechtigte die Kosten für ihren Verbrauch, wie zum Beispiel Strom, Wasser, Heizung und Müllabfuhr. Auch hier ist entscheidend, was im Vertrag vereinbart wurde.
- Schonender Umgang: Sie müssen die Immobilie schonend behandeln und dürfen keine wesentlichen Veränderungen vornehmen, die den Wert oder Zustand des Hauses verschlechtern.
- Pflichten des Eigentümers:
- Duldung der Nutzung: Er muss Ihnen den ungestörten Gebrauch der vereinbarten Räume ermöglichen.
- Große Reparaturen und Lasten: Grundsätzlich ist der Eigentümer für größere Reparaturen am Gebäude (z.B. Dach, Heizung, Fassade) sowie für die Grundsteuer und Versicherungen zuständig. Auch hier können individuelle vertragliche Abweichungen bestehen.
Was passiert, wenn das Wohnrecht nicht mehr genutzt werden kann?
Das lebenslange Wohnrecht erlischt mit dem Tod des Wohnberechtigten. Wenn das Wohnrecht jedoch aufgrund dauerhafter Nicht-Nutzung nicht mehr ausgeübt werden kann, beispielsweise weil der Wohnberechtigte in ein Pflegeheim zieht oder aus anderen Gründen dauerhaft nicht mehr in der Lage ist, die Wohnung zu nutzen, wird die Situation oft komplexer.
- Kein automatisches Erlöschen: Das Wohnrecht erlischt in diesen Fällen nicht automatisch. Es bleibt im Grundbuch bestehen, auch wenn die Immobilie leer steht.
- Ablösung: Eine mögliche Lösung kann eine Ablösung des Wohnrechts sein. Das bedeutet, dass sich Eigentümer und Wohnberechtigter (oder dessen Erben/Betreuer) darauf einigen, das Wohnrecht gegen eine finanzielle Entschädigung vorzeitig aufzuheben. Die Höhe der Entschädigung hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie dem Alter des Berechtigten, dem Wert des Wohnrechts und der Restlaufzeit.
- Keine Nutzungspflicht: Es gibt in der Regel keine Pflicht, das Wohnrecht tatsächlich auszuüben. Wenn es nicht genutzt wird, entfallen meist die Pflichten des Wohnberechtigten für Instandhaltung und Nebenkosten.
Das lebenslange Wohnrecht ist eine wichtige Absicherung für Personen, die ihr Eigentum übertragen, aber weiterhin dort leben möchten. Es schafft klare Rechte und Pflichten für beide Seiten, deren genauer Umfang immer im jeweiligen Vertrag festgehalten ist.
Kann ein lebenslanges Wohnrecht in eine Geldzahlung umgewandelt werden, wenn man die Immobilie nicht mehr selbst nutzen kann?
Ja, ein lebenslanges Wohnrecht kann unter bestimmten Umständen in eine Geldzahlung umgewandelt werden, insbesondere wenn die Immobilie nicht mehr selbst genutzt werden kann, beispielsweise bei einem Umzug ins Pflegeheim.
Die Grundlage: Ihr Vertrag
Das lebenslange Wohnrecht wird in der Regel in einem notariell beurkundeten Vertrag (oft im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf oder einer Schenkung) festgelegt. Dieser Vertrag ist der wichtigste Anhaltspunkt.
- Vertragliche Vereinbarungen: Prüfen Sie genau, ob in Ihrem Vertrag bereits Regelungen für eine solche Situation enthalten sind. Manche Verträge sehen ausdrücklich vor, dass das Wohnrecht erlischt oder in eine Geldzahlung umgewandelt wird, sobald die Person dauerhaft auszieht oder das Recht nicht mehr ausüben kann. Es könnten auch spezifische Fristen oder Bedingungen für eine Ablösung festgelegt sein.
- Fehlende Vereinbarungen: Oft enthält der Vertrag keine detaillierten Anweisungen zur Umwandlung in eine Geldzahlung oder zur Berechnung einer solchen Ablösung. Dies ist die häufigere Situation und macht die Angelegenheit komplexer.
Die Möglichkeit der Ablösung durch Vereinbarung
Auch wenn der Vertrag keine genauen Regeln enthält, ist eine Umwandlung in eine Geldzahlung grundsätzlich möglich, wenn sich beide Seiten – also der Inhaber des Wohnrechts und der Eigentümer der Immobilie – einvernehmlich darauf einigen. Dies wird als Ablösungsvereinbarung bezeichnet.
- Freiwillige Einigung: Die Umwandlung des Wohnrechts in eine Geldzahlung ist meist das Ergebnis einer freiwilligen Einigung zwischen Ihnen und dem Eigentümer der Immobilie. Diese Einigung sollte ebenfalls notariell beurkundet werden, um das Wohnrecht im Grundbuch löschen zu können und Rechtssicherheit für beide Seiten zu schaffen.
- Festlegung der Höhe: Die Höhe der Geldzahlung wird bei einer solchen Vereinbarung frei verhandelt. Dabei spielen mehrere Faktoren eine Rolle:
- Der Wert des Wohnrechts: Dieser berechnet sich oft aus der hypothetischen Miete, die für die genutzten Räume erzielt werden könnte, multipliziert mit der voraussichtlichen Restlebenszeit des Wohnrechtsinhabers. Steuerliche und wirtschaftliche Aspekte können diesen Wert beeinflussen.
- Beiderseitige Interessen: Für den Eigentümer bedeutet die Ablösung die Möglichkeit, die Immobilie uneingeschränkt zu nutzen oder zu verkaufen. Für den Inhaber des Wohnrechts bedeutet es eine Monetarisierung eines Rechts, das er nicht mehr persönlich nutzen kann.
Wenn keine Einigung erzielt wird
Sollte keine einvernehmliche Ablösungsvereinbarung zustande kommen, kann es in Ausnahmefällen notwendig sein, eine gerichtliche Entscheidung herbeizuführen. Gerichte können unter bestimmten, eng gefassten Voraussetzungen ein Wohnrecht aufheben oder eine Umwandlung in eine Geldzahlung anordnen, insbesondere wenn die Ausübung des Wohnrechts unmöglich geworden ist (wie bei dauerhafter Nutzungseinschränkung oder Umzug in ein Pflegeheim) und die Aufrechterhaltung des Rechts für eine der Parteien unzumutbar ist. Dies ist jedoch der seltenere und aufwendigere Weg.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Umwandlung eines Wohnrechts in eine Geldzahlung vor allem von den Regelungen im ursprünglichen Vertrag und der Bereitschaft der Beteiligten abhängt, eine gemeinsame Lösung zu finden.
Wie wird der Wert eines Wohnrechts berechnet, wenn es abgelöst werden soll?
Wenn ein Wohnrecht abgelöst werden soll, geht es darum, den finanziellen Wert dieses Rechts in eine einmalige Zahlung umzuwandeln. Die Berechnung ist darauf ausgelegt, den Barwert der zukünftigen Vorteile zu ermitteln, die der Wohnrechtsinhaber durch das Wohnrecht gehabt hätte. Stellen Sie sich vor, das Wohnrecht ist wie eine kostenlose Miete, die der Berechtigte bis zu seinem Lebensende erhalten würde. Der Wert der Ablösung ist dann der Wert dieser „Miete“ über die erwartete Restlaufzeit, auf heute abgezinst.
Die Grundlage: Der kalkulatorische Mietwert und die Dauer
Der Ausgangspunkt jeder Berechnung ist der sogenannte kalkulatorische Mietwert des Wohnrechts. Das ist die Miete, die man für die Nutzung der Immobilie oder des Teils der Immobilie, auf den sich das Wohnrecht bezieht, am freien Markt erzielen könnte. Typischerweise wird hierfür die ortsübliche Kaltmiete für eine vergleichbare Immobilie ohne Nebenkosten herangezogen.
Ein weiterer entscheidender Faktor ist die Dauer des Wohnrechts. Da ein Wohnrecht in der Regel auf Lebenszeit eingeräumt wird, hängt die Dauer von der statistischen Lebenserwartung des Wohnrechtsinhabers ab. Diese wird anhand amtlicher Sterbetafeln des Statistischen Bundesamtes ermittelt, die das Alter und Geschlecht des Berechtigten berücksichtigen. Je jünger der Berechtigte ist, desto länger ist die statistisch erwartete Restlebensdauer und desto höher ist der kalkulatorische Wert des Wohnrechts.
Der Vervielfältiger und das Bewertungsgesetz (BewG)
Um die Summe der zukünftigen Jahreswerte des Wohnrechts auf einen heutigen Barwert zu bringen, wird ein sogenannter Vervielfältiger genutzt. Dieser Vervielfältiger berücksichtigt sowohl die statistische Lebenserwartung als auch einen Abzinsungsfaktor, da eine Zahlung heute mehr wert ist als eine Zahlung in der Zukunft.
Oft wird zur Berechnung des Vervielfältigers und des gesamten Ablösewertes auf die Regelungen des Bewertungsgesetzes (BewG) zurückgegriffen, insbesondere auf dessen Anlage 9 und § 13 Abs. 2 BewG. Obwohl das Bewertungsgesetz primär für steuerliche Zwecke (z.B. Erbschaftsteuer) gedacht ist und nicht zwingend für private Vereinbarungen gilt, bietet es eine anerkannte und objektive Berechnungsgrundlage, die häufig auch in privaten Ablöseverhandlungen als Referenz dient. Das BewG legt einen festen Zinssatz von 5,5 % zur Berechnung des Vervielfältigers fest, der die Barwertumrechnung vornimmt. Die entsprechenden Tabellen des BewG liefern direkt den passenden Vervielfältiger für das Alter des Berechtigten.
Die grundlegende Formel zur Wertermittlung eines Wohnrechts lautet vereinfacht:
Ablösewert = Jahreswert des Wohnrechts × Vervielfältiger
Der Jahreswert des Wohnrechts entspricht hierbei in der Regel dem jährlichen kalkulatorischen Mietwert, abzüglich bestimmter Kosten, die der Berechtigte hätte tragen müssen.
Welche Kosten berücksichtigt werden
Bei der Bestimmung des Jahreswerts und damit des Ablösewertes können bestimmte Kosten berücksichtigt werden:
- Abzüge: Vom kalkulatorischen Mietwert werden in der Regel jene Kosten abgezogen, die der Wohnrechtsinhaber selbst hätte tragen müssen, wenn er das Wohnrecht weiterhin ausgeübt hätte. Dazu können beispielsweise die Betriebskosten (wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr) oder auch kleinere Instandhaltungskosten zählen, für die der Wohnrechtsinhaber laut der ursprünglichen Vereinbarung oder dem Gesetz verantwortlich gewesen wäre. Diese Abzüge mindern den Wert des Wohnrechts, da der Berechtigte diese Ausgaben bei Weiternutzung ohnehin gehabt hätte.
- Zuschläge: Zuschläge zum reinen Ablösewert sind bei der Berechnung des Wohnrechts selbst unüblich. Sie entstehen eher im Rahmen der Verhandlung zwischen den Parteien. So kann es sein, dass zusätzlich zum rechnerischen Wert des Wohnrechts eine weitere Summe vereinbart wird, etwa als Ausgleich für Umzugskosten, für den Verlust der gewohnten Umgebung oder als Entschädigung für die Aufgabe des Rechts. Solche Zuschläge sind aber keine Bestandteile der reinen Wertberechnung nach dem Bewertungsgesetz, sondern Ergebnis individueller Absprachen.
Was kann ich tun, wenn der Käufer kein oder ein zu niedriges Angebot zur Ablösung des Wohnrechts macht?
Wenn ein Grundstückseigentümer eine Immobilie verkaufen möchte, die mit einem Wohnrecht belastet ist, stellt dies oft eine Herausforderung dar. Der Käufer hat in der Regel Interesse daran, das Wohnrecht aufzuheben, um die Immobilie uneingeschränkt nutzen zu können. Dies geschieht häufig gegen eine finanzielle Gegenleistung, die sogenannte Ablösesumme. Wenn der Wohnberechtigte jedoch kein Angebot macht, ein zu niedriges Angebot des Käufers nicht akzeptiert oder selbst ein aus Sicht des Eigentümers zu hohes Ablöseangebot fordert, können rechtliche Wege beschritten werden.
Rechtliche Schritte bei fehlender Einigung zur Ablösung
Die Ablösung eines Wohnrechts basiert idealerweise auf einer einvernehmlichen Vereinbarung zwischen dem Wohnberechtigten und dem Eigentümer (oder dem Käufer). Ist eine solche Einigung nicht möglich, weil der Wohnberechtigte das Wohnrecht nicht aufgeben will oder kein oder ein aus Sicht des Eigentümers unangemessen niedriges Ablöseangebot akzeptiert, kann der Eigentümer unter bestimmten, engen Voraussetzungen rechtliche Schritte einleiten.
Ein erster Schritt könnte darin bestehen, den Wohnberechtigten schriftlich und unter Fristsetzung aufzufordern, einer Löschung des Wohnrechts gegen Zahlung einer bestimmten, als angemessen erachteten Ablösesumme zuzustimmen. Dies dient dazu, den Sachverhalt zu dokumentieren und eine klare Verhandlungsgrundlage zu schaffen.
Klage auf Abgabe der Willenserklärung
Sollte keine Einigung erzielt werden, kann in Ausnahmefällen eine sogenannte Klage auf Abgabe der Willenserklärung (auch „Klage auf Zustimmung“) vor Gericht erhoben werden. Diese Klage zielt darauf ab, dass das Gericht die fehlende Zustimmung des Wohnberechtigten zur Löschung des Wohnrechts im Grundbuch ersetzt. Eine solche Klage ist jedoch nur unter sehr spezifischen Voraussetzungen erfolgreich. Dies ist der Fall, wenn das Wohnrecht den Eigentümer unzumutbar belastet und ein berechtigtes Interesse an seiner Löschung besteht, beispielsweise wenn der Verkauf der Immobilie aufgrund des Wohnrechts faktisch ausgeschlossen ist oder der Eigentümer die Immobilie in einer Weise nutzen muss, die mit dem Wohnrecht nicht vereinbar ist. Das Gericht prüft dann, ob eine Ablösung gegen eine bestimmte Summe gerechtfertigt und notwendig ist.
Ermittlung der angemessenen Ablösesumme durch das Gericht
Im Rahmen eines solchen gerichtlichen Verfahrens, insbesondere bei einer Klage auf Abgabe der Willenserklärung, würde das Gericht die angemessene Höhe der Ablösesumme festlegen. Hierbei werden verschiedene Faktoren berücksichtigt, um den Wert des Wohnrechts objektiv zu bestimmen. Dazu gehören:
- Der aktuelle Mietwert der vom Wohnrecht erfassten Räume oder der gesamten Immobilie.
- Das Alter und die statistische Lebenserwartung des Wohnberechtigten.
- Ein angemessener Abzinsungsfaktor, da die Zahlung sofort erfolgt, das Wohnrecht aber über einen längeren Zeitraum gewährt wäre.
- Gegebenenfalls Besonderheiten des Wohnrechts (z.B. Umfang des Nutzungsrechts, Lastenfreiheit für den Berechtigten).
Oftmals wird zur genauen Bestimmung dieser Summe ein sachverständiges Gutachten eingeholt. Die Berechnungen orientieren sich dabei an versicherungsmathematischen Grundsätzen.
Beispiel: Stellt sich vor, ein Wohnrecht besteht für eine Person im Alter von 75 Jahren für eine Wohnung, deren Marktmiete 600 Euro pro Monat betragen würde. Das Gericht würde unter Hinzuziehung von Sterbetafeln und einem Kapitalisierungszinsfuß den Barwert dieser zukünftigen Mietzahlungen ermitteln. Diese Summe stellt dann den Kapitalwert des Wohnrechts dar, der als Ablösesumme dienen kann.
Gerichtliche Durchsetzung und Kostenfragen
Wird der Klage stattgegeben, ersetzt das Urteil die Zustimmung des Wohnberechtigten. Das bedeutet, dass die Löschung des Wohnrechts im Grundbuch erfolgen kann, sobald die vom Gericht festgesetzte Ablösesumme an den Wohnberechtigten gezahlt wurde.
Die Kosten, die im Zusammenhang mit der Durchsetzung eines Anspruchs entstehen, können unter bestimmten Voraussetzungen vom Gegner zu tragen sein. Dies betrifft auch die Kosten für außergerichtliche Maßnahmen zur Geltendmachung des Anspruchs, insbesondere wenn der Gegner sich im Verzug befand oder die Notwendigkeit des gerichtlichen Vorgehens von vornherein bestand. Die endgültige Entscheidung über die Verteilung der Prozesskosten trifft das Gericht nach Abschluss des Verfahrens.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Notarieller Kaufvertrag
Ein notarieller Kaufvertrag ist ein Vertrag über den Kauf oder Verkauf von Immobilien, der von einem Notar beurkundet werden muss. Die notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB) und sorgt dafür, dass beide Vertragspartner umfassend über ihre Rechte und Pflichten informiert werden und der Vertrag rechtlich verbindlich ist. Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag wirksam zustande kommt und trägt dazu bei, spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Beispiel: Wenn Sie ein Haus verkaufen, müssen Sie den Kaufvertrag vor einem Notar abschließen, damit der Eigentumswechsel rechtlich gültig wird und später im Grundbuch eingetragen werden kann.
Lebenslanges Wohnrecht
Ein lebenslanges Wohnrecht ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer Person erlaubt, eine Immobilie oder einen Teil davon bis zu ihrem Tod zu bewohnen, ohne selbst Eigentümer zu sein. Es ist ein sehr persönliches Recht, das nicht übertragbar oder vererbbar ist, und verpflichtet den Eigentümer, die Nutzung zu dulden. Das Wohnrecht schützt den Wohnberechtigten davor, zum Beispiel nach einem Hausverkauf aus der Immobilie ausziehen zu müssen.
Beispiel: Frau S. verkauft ihr Haus, behält aber das Recht, dort lebenslang zu wohnen, auch wenn der Eigentümer wechselt. Allerdings erlischt dieses Recht nicht, wenn sie freiwillig auszieht oder ins Pflegeheim geht — es bleibt bestehen, bis sie stirbt oder es abgelöst wird.
Leibrente
Die Leibrente ist eine vertraglich vereinbarte, regelmäßige Zahlung, die meist bis zum Tod des Berechtigten erfolgt. Im Zusammenhang mit einem Immobilienverkauf bedeutet das, dass der Käufer an den Verkäufer eine monatliche, lebenslange Zahlung leistet. Die Höhe der Leibrente wird unter anderem aufgrund von Wert der Immobilie, Alter und Lebenserwartung des Berechtigten berechnet. Die Leibrente sichert dem Verkäufer eine regelmäßige Einkunftsquelle, solange er lebt.
Beispiel: Nach dem Verkauf ihres Hauses an die Immobilienfirma erhält Frau S. eine monatliche Leibrente, die ihr Einkommen im Alter ergänzt, solange sie lebt.
Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB)
AGB sind vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (hier die Immobilienfirma) für eine Vielzahl von Verträgen stellt. Sie sind oft das „Kleingedruckte“ in Verträgen und werden im Wirtschaftsleben verwendet, um einheitliche Bedingungen zu schaffen. Im Recht werden AGB besonders geprüft, um sicherzustellen, dass sie klar formuliert und für den Vertragspartner verständlich sowie fair sind (§§ 305 ff. BGB). Im konkreten Fall wurde die Klausel im Kaufvertrag als AGB eingestuft, was die Auslegung der Verpflichtung zur Angebotserstellung beeinflusste.
Beispiel: Die Immobilienfirma schreibt einen Mustervertrag mit bestimmten Regelungen für alle Verkäufe vor. Frau S. unterzeichnet diesen Vertrag inklusive der AGB, die z. B. festlegen, wie das Wohnrecht abgelöst werden kann.
Erfüllung nach § 362 BGB
Erfüllung bedeutet im deutschen Recht, dass eine geschuldete Leistung richtig und vollständig erbracht wird, wodurch der Anspruch erlischt (§ 362 BGB). Das heißt, wenn der Schuldner (hier die Immobilienfirma) die vereinbarte Leistung (z.B. Ablösezahlung zum Wohnrecht) ordnungsgemäß erbringt, kann der Gläubiger (Frau S.) seinen Anspruch nicht mehr geltend machen. Im Fall war strittig, ob die bereits vorgelegten Angebote der Firma als Erfüllung gelten, was das Gericht verneinte, da die Beträge nicht den vertraglich geschuldeten Betrag erreichten.
Beispiel: Wenn die Firma Frau S. die volle Ablösesumme zahlt, ist ihre Verpflichtung erfüllt, und Frau S. kann keine weiteren Ansprüche auf Ablösung geltend machen.
Bewertungsgesetz (BewG), insbesondere § 14 BewG
Das Bewertungsgesetz regelt allgemein die Bewertung von Vermögensgegenständen, insbesondere für steuerliche Zwecke. § 14 BewG enthält Vorschriften zur Bewertung von Nutzungsrechten, etwa Wohnrechten, und legt Rechenmethoden sowie Tabellen fest, um den Wert solcher Rechte objektiv zu ermitteln. Im vorliegenden Fall diente das BewG als objektive Grundlage, um den Wert des abzuzahlenden Wohnrechts zu bestimmen, insbesondere anhand des Alters, der Lebenserwartung und eines kalkulatorischen Mietwerts mit einem festen Zinssatz.
Beispiel: Zur Berechnung der Ablösesumme für das Wohnrecht von Frau S. wird der Wert der fiktiven Miete für die Wohnfläche multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich nach der statistischen Lebenserwartung und einem festen Zinssatz (laut BewG) richtet.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 7 Absatz 9 des Kaufvertrags (AGB-Recht): Diese Vertragsklausel verpflichtet die Käuferin ausdrücklich, unter bestimmten Umständen ein verbindliches Angebot zur Ablösung des lebenslangen Wohnrechts zu machen. Eine solche Verpflichtung ist rechtlich bindend und unterscheidet sich von einer unverbindlichen Verhandlungspflicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht stützte die Klage darauf, dass die Immobilienfirma G. gesetzlich verpflichtet ist, Frau S. ein Angebot in einer nachprüfbaren Höhe vorzulegen.
- § 14 Bewertungsgesetz (BewG): Dieser Paragraph regelt die Bewertung lebenslanger Nutzungsrechte am Immobilienvermögen unter Berücksichtigung von Alter, Lebenserwartung und einem kalkulatorischen Mietwert. Er dient als standardisierte Bewertungsgrundlage für die finanzielle Bemessung solcher Rechte. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht wertete die vertragliche Bezugnahme auf Alter und Mietwert als Anwendungshinweis für § 14 BewG zur Berechnung der Ablösesumme.
- § 362 BGB (Erlöschen von Ansprüchen durch Erfüllung): Ein Anspruch erlischt rechtlich erst, wenn die geschuldete Leistung vertragsgemäß vollständig erbracht wurde. Unzureichende oder zu niedrige Angebote erfüllen diesen Erfüllungsgrund nicht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die bisherigen Angebote der Immobilienfirma G. waren zu niedrig und konnten deshalb den Anspruch von Frau S. auf ein korrekt berechnetes Angebot nicht erlöschen lassen.
- Betreuungsrecht (§§ 1896 ff. BGB): Im Falle einer Betreuung bleibt die Prozessfähigkeit der betreuten Person erhalten, sofern ein Betreuer bestellt wird, der deren Interessen im Rechtsverkehr wahrnimmt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Frau S. war trotz Betreuung klagefähig und konnte wirksam vertreten durch ihren Betreuer und Anwalt vor Gericht auftreten.
- Notarielle Beurkundung (§§ 311b BGB): Immobilienkaufverträge bedürfen der notariellen Beurkundung, damit sie rechtlich wirksam sind und besondere Bedeutung sowie Bindungswirkung entfalten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Kaufvertrag mit der Wohnrecht-Klausel wurde notariell beurkundet, was die rechtliche Wirksamkeit und Durchsetzbarkeit der Verpflichtung der Immobilienfirma G. zur Angebotsabgabe sicherstellt.
- AGB-Recht (§§ 305 ff. BGB): Allgemeine Geschäftsbedingungen sind Vertragsbestandteile, die vorformuliert von einer Partei gestellt werden; sie sind im Zweifel nach dem kundigen Verständnis eines durchschnittlichen Vertragspartners auszulegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht interpretierte die Klausel als verbindliche Verpflichtung mit klarer Berechnungsmethode und keine bloße Verhandlungsabsprache.
Das vorliegende Urteil
LG Frankfurt – Az.: 2-06 O 1/25 – Urteil vom 21.05.2025
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