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Grundstücksverkauf durch Auktion – Vollmachtsüberschreitung bei Kaufvertragsbeurkundung

Oberlandesgericht Brandenburg – Az.: 5 U 49/10 – Urteil vom 06.12.2012

Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 24. Juni 2010 – Az. 13 O 281/09 – wird zurückgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund dieses Urteils beizutreibenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gegenstandswert für das Berufungsverfahren: 140.000,00 €

Gründe

I.

Der Kläger war ursprünglich Eigentümer des im Grundbuch von W… Blatt 2654 eingetragenen Flurstücks 1378 der Flur 4. Im Jahr 1999 entschloss er sich, das Grundstück zu verkaufen und lieferte es mit notariellem Einlieferungsvertrag des Notars …, UR-Nr. 062/2000, vom 27. Januar 2000 bei der D… AG zur Versteigerung ein. Auf der Grundlage eines Grundstückskaufvertrages vom 25. März 2000 (UR-Nr. 197/2000 des Notar …) und der am 3. Mai 2000 beurkundeten Auflassungsbewilligung (UR-Nr. 266/2000 des Notars …) ist der Beklagte am 25. Januar 2001 als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen worden und hat das Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut. Der Kläger strebt an, wieder als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden, und begründet dies mit der Behauptung, bei Übertragung des Grundstücks geschäftsunfähig gewesen und zudem nicht wirksam vertreten worden zu sein.

Der Kläger hat behauptet, spätestens seit November 1999 und im Zeitraum der Grundstücksübertragung im Jahr 2000 auf Grund einer tiefgehenden Krise geschäftsunfähig gewesen zu sein. Er habe an einer paranoiden Psychose und schweren Depressionen gelitten, seine freie Willensentschließung sei ausgeschlossen gewesen. Dementsprechend seien die den Auktionatoren erteilten Vollmachten nichtig und diese hätten als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt. Zudem habe er keine Vollmacht zum Abschluss eines Kaufvertrages erteilt. Er hat mit Nichtwissen bestritten, dass die Bedingungen des Einlieferungsvertrages erfüllt waren, insbesondere sei nicht ersichtlich, dass zum Höchstgebot veräußert wurde.

Er hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an ihn das Grundstück, eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Bernau von W…, Blatt 2654, Flur 4, Flurstück 1378, gelegen in der …straße 79 in W…, rückaufzulassen und der Grundbuchberichtigung zuzustimmen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat behauptet, der Kläger habe vor Abschluss des Einlieferungsvertrages in den Geschäftsräumen der D… AG Gespräche und Verhandlungen mit dem Vorstand des Auktionshauses geführt und dabei seine Vorstellungen sehr professionell und präzise dargelegt. Auch im Notartermin vom 27. Januar 2000 habe der Kläger sich rational verhalten, was sich daraus ergebe, dass der Kläger die unübliche Bedingung ausgehandelte, das Grundstück vor der Versteigerung noch zur Zwischenfinanzierung mit einer Grundschuld über ca. 51.000,00 DM belasten zu dürfen. Auch nach dem Versteigerungstermin habe der Kläger fernmündlich mit dem Vater des Beklagten Fragen der Besitzübergabe etc. besprochen, ohne dass Anzeichen einer Geschäftsunfähigkeit erkennbar gewesen wären. Zur Frage der Geschäftsfähigkeit des Klägers hat der Beklagte ein Privatgutachten des Facharztes für Psychiatrie und Psychotherapie Dr. B… vorgelegt (Bl. 326 ff).

Wegen der Einzelheiten wird auf die Feststellungen in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der Kläger habe nicht hinreichend substantiiert dargelegt, dass seine freie Willensbildung im Zusammenhang mit der Übertragung des streitgegenständlichen Grundstücks ausgeschlossen war. Es fehle Vortrag dazu, inwieweit der Kläger im Hinblick auf die streitgegenständlichen Grundstücksverträge in seiner freien Willensbildung beeinträchtigt gewesen sein soll, zumal der Kläger sich unstreitig bereits Mitte 1999 zum Verkauf des Grundstücks entschlossen und in den Vertragsverhandlungen im Jahr 2000 rational gehandelt habe. Den Stellungnahmen der Psychologin F… und der Neurologin Dr. D… lasse sich nicht entnehmen, auf welcher Tatsachengrundlage die Einschätzungen getroffen wurden. In den Attesten der Hausärztin Do… werde weder die Diagnose noch die Einschätzung der Geschäftsunfähigkeit begründet; es bestünden auch Zweifel, ob eine Allgemeinmedizinerin die Geschäftsfähigkeit beurteilen könne. Die Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes belege lediglich den partnerschaftlichen Konflikt, eine Begründung für die Annahme, die freie Willensbestimmung sei krankheitsbedingt aufgehoben gewesen, fehle. Das Gutachten des Facharztes für Neurologie und Psychiatrie I… vom 28. Dezember 2009 beziehe sich auf ein von dem hier entscheidungserheblichen Zeitraum verschiedenes Datum. Die weiteren behaupteten Anhaltspunkte böten keine hinreichenden Anhaltspunkte für die Annahme fehlender Geschäftsfähigkeit. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens wäre auf eine unzulässige Ausforschung hinausgelaufen; es sei ausgeschlossen, dass ein Sachverständiger aufgrund des klägerischen Sachvortrags eine zuverlässige Aussage zur Geschäftsfähigkeit in den Jahren 1999/2000 treffen könne.

Die Grundstücksübertragung sei schließlich auch nicht wegen fehlender Vollmachten unwirksam. Die Vollmacht des Auktionators zur Erteilung des Zuschlags und Erklärung der Auflassung folge aus § 4 des Einlieferungsvertrages. Bei Abschluss des Kaufvertrages vom 25. März 2000 sei der Kläger aufgrund der notariellen Untervollmacht vom 8. Februar 2000 (UR-Nr. 92/2000 des Notars Dr. …) vertreten worden. Soweit der Kläger bestreite, dass dem Beklagten als Meistbietendem der Zuschlag erteilt wurde, sei diese ins Blaue hinein abgegebene Behauptung unerheblich; ein Handeln des Auktionshauses gegen die eigenen Interessen sei weder ersichtlich noch dargetan.

Gegen dieses ihm am 9. Juli 2010 zugestellte Urteil in der Fassung des Berichtigungsbeschlusses vom 5. Juli 2010 richtet sich die am 30. Juli 2010 eingelegte und begründete Berufung des Klägers.

Er beanstandet, das Landgericht habe den Sachverhalt nicht ausreichend aufgeklärt, da es überhöhte Anforderungen an die Substantiierung der behaupteten Geschäftsunfähigkeit stelle. Den vorgelegten schriftlichen Äußerungen der Zeuginnen Do…, F… und Dr. D… lasse sich entnehmen, dass diese Geschäftsunfähigkeit des Klägers angenommen hätten. Es sei unerheblich, dass er das Grundstück bereits Mitte 1999 zum Verkauf angeboten habe, gegenüber der Mutter des Beklagten allerdings zu dem weit überzogenen Preis von 1 Mio. DM, da die Feststellungen zur psychischen Erkrankung die Zeit ab Ende 1999 beträfen. Aus dem professionellen Auftreten des Klägers bei den Verhandlungen im Jahr 2000 folgere das Landgericht mangels eigenen Sachverstandes unzulässig auf Geschäftsfähigkeit, obgleich eine wahnhafte Störung ein dem äußeren Erscheinungsbild nach „normales“ Verhalten nicht ausschließe. Wenn das Landgericht die Stellungnahmen der Zeuginnen F…, Dr. D… und Do… für unzureichend begründet hielt, habe es die Zeuginnen vernehmen und nach entscheidungserheblichen Einzelheiten befragen müssen. Das Landgericht habe ferner die weiter geschilderten auffälligen Verhaltensmuster nicht zutreffend gewürdigt.

Der Kläger meint weiter, Frau A… N… sei nicht zum Abschluss des Grundstückskaufvertrages vom 25. März 2000 bevollmächtigt gewesen, da er im Einlieferungsvertrag zwar die näher bezeichneten Personen bevollmächtigt habe, die Auflassung zu erklären und Grundbuchanträge zu stellen, eine Vollmacht zum Abschluss von Kaufverträgen habe er indessen nicht erteilt. Die Untervollmacht, auf die sich Frau N… berief, könne nicht weiter gehen als die Hauptvollmacht. Unter Bezugnahme auf ein Kurzgutachten vom 3. September 2012 (Anl. BK 5, Bl. 530 ff) sowie ein Zusatzgutachten vom 6. November 2012 (Anl. BK 8, Bl. 634 ff) des Rechtsanwaltes Dr. S… vertritt er die Auffassung, dem Einlieferungsvertrag vom 27. Januar 2000 zufolge habe der Grundstückskaufvertrag gemäß § 156 BGB durch Zuschlag zustande kommen sollen, ein Abweichen hiervon sei nicht vereinbart worden. Durch Zuschlag sei aber – mangels notarieller Beurkundung der Versteigerung – ein gemäß § 311b Abs. 1 S. 1 BGB formunwirksamer und damit nichtiger Kaufvertrag geschlossen worden. Da er keine Vollmacht zum Abschluss eines Kaufvertrages außerhalb eines Versteigerungstermins erteilt habe, sei der am 25. März 2000 im Anschluss an die Versteigerung abgeschlossene Grundstückskaufvertrag mangels wirksamer Vertretung des Klägers nichtig. Eine Heilung des formnichtigen Vertragsschlusses durch Zuschlag gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB scheitere an einer wirksamen Auflassung, da die Auflassungsvollmacht nur für den Fall der Erfüllung des Versteigerungsauftrages durch notariell beurkundeten Zuschlag erteilt worden sei. Weder der ohne Vertretungsmacht abgeschlossene Kaufvertrag noch die Auflassung seien (konkludent) genehmigt worden, da dem Kläger das hierfür erforderliche Bewusstsein der Genehmigungsbedürftigkeit gefehlt habe. Sein Berufen hierauf sei nicht treuwidrig.

Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und den Beklagten zu verurteilen, seine Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs des Amtsgerichts Bernau von W…, Blatt 2654, Flur 4, Flurstücke 1759 und 1760, dahingehend zu erteilen, dass nicht der Beklagte, sondern der Kläger Eigentümer ist.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen, hilfsweise, ihn Zug um Zug gegen Zahlung von 220.000,00 € zu verurteilen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und hält die vom Kläger vorgelegten Atteste und Stellungnahmen zur behaupteten Geschäftsunfähigkeit schon deshalb für unzureichend, weil sie wesentlich auf den Angaben des Klägers beruhen. Der Kläger sei 1999 geregelten Tätigkeiten nachgegangen, ohne jemals wegen psychischer Erkrankungen stationär oder medikamentös behandelt worden zu sein. Seine Preisvorstellung habe der Kläger gegenüber der Mutter des Beklagten Mitte des Jahres 1999 mit 500.000,00 DM angegeben.

Mit Bezug auf das Privatgutachten des Dr. S… vom 3. September 2012 trägt der Beklagte vor, mit dem Kläger sei von dem Auktionator Fl… anlässlich der Einlieferung besprochen und abgestimmt worden, dass nicht der Zuschlag an sich beurkundet wird, sondern im Zuge der Versteigerung der Höchstbietende als Käufer ermittelt und unmittelbar im Anschluss hieran der notarielle Grundstückskaufvertrag geschlossen wird. Dies sei dem Kläger bei Beurkundung des Einlieferungsvertrages bekannt gewesen. Der notarielle Kaufvertrag sei auch nicht außerhalb des Versteigerungstermins beurkundet worden, sondern unmittelbar im Anschluss an den Zuschlag in einem Nebenraum des Auktionssaales. Sollte der Kläger nicht ordnungsgemäß vertreten gewesen sein, habe er den Vertragsschluss genehmigt und verhalte sich jedenfalls treuwidrig.

Der Beklagte verweist in der Berufungsinstanz auf einen ihm zwischenzeitlich bekannt gewordenen Rechtsstreit vor dem Landgericht Berlin (Az. 38 O 467/09), in dem der Kläger wegen behaupteter Geschäftsunfähigkeit die Rückabwicklung eines weiteren, am 17. November 1999 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag anstrebt. Der Beklagte behauptet, der Kläger habe in den vor Abschluss jenes Grundstückskaufvertrages geführten Verhandlungen ebenfalls einen professionellen und unbeeinträchtigten Eindruck gemacht. Auf dem den dortigen Beklagten verkauften Grundstück befinde sich ein Wohnhaus, in dem seinerzeit die Eheleute Kö… wohnten. Da der Kläger sich zur pacht- und mietfreien Übergabe des Grundstücks an die Erwerber verpflichtet hatte, habe er den Mietern Kö… 30.000,00 DM zur Aufgabe der Nutzung gezahlt; dies – und nicht unbegründete Ängste – sei der wahre Grund der Zahlung. Wegen der behaupteten Geschäftsunfähigkeit des Klägers legt der Beklagte das von dem Landgericht Berlin eingeholte Sachverständigengutachten des Facharztes für Neurologie und Psychiatrie Dr. Be… vom 12. April 2011 vor, demzufolge der Kläger am 17. November 1999 nicht geschäftsunfähig war.

Der Kläger vertritt hierzu die Auffassung, das allein nach Aktenlage erstellte Gutachten des Sachverständigen Dr. Be… sei nicht zu verwerten, da dieser Bedenken bezüglich der verwerteten Stellungnahmen der Zeuginnen F…, Dr. D…, Do… und Ko… äußere, ohne diesen Bedenken nachzugehen. Durch Befragung der benannten Zeuginnen hätten diese Zweifel ausgeräumt werden können. Die Befragung der Zeuginnen Do… und T… habe der vom Kläger beauftragte Facharzt für Neurologie und Psychiatrie I… nachgeholt. Ausweislich dessen fachärztlicher Stellungnahme vom 12. September 2011 sei die von den damaligen Behandlerinnen beschriebene Symptomatik derart gravierend gewesen, dass der Kläger für die Zeit von November 1999 bis März/April 2000 zur freien Willensbildung nicht in der Lage gewesen sei. Der Kläger legt ferner eine fachärztliche gutachterliche Stellungnahme des Sachverständigen I… vom 23. März 2012 vor, die er zum Inhalt seines Sachvortrages macht. Wegen der Einzelheiten dieser Privatgutachten wird auf die Anlagen BK 3 (Bl. 363 ff) und BK 4 (Bl. 484 ff) Bezug genommen.

Der Kläger hat eine zur Vorlage bei Gericht verfasste Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes des Bezirksamts … vom 22. November 2010 (Bl. 266) vorgelegt, derzufolge er sich nach Einschätzung der Fachärztin für Psychiatrie und Neurologie Dipl.-Med. Ko… bei Verfassung der Stellungnahme nicht in einem die freie Willensbildung ausschließenden Zustand befand.

Der Senat hat auf der Grundlage der Beschlüsse vom 12. April 2012 (Bl. 474 ff) und 23. April 2012 (Bl. 511) Beweis erhoben über die Behauptung des Klägers, er sei bei Übertragung des streitgegenständlichen Grundstücks geschäftsunfähig gewesen, durch Verwertung der in dem Rechtsstreit vor dem Landgericht Berlin zum Az. 38 O 467/09 erstellten schriftlichen Begutachtung des Sachverständigen Dr. Be… vom 12. April 2011 gemäß § 411a ZPO und ergänzende Anhörung des Sachverständigen. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Gutachten vom 12. April 2011 (Bl. 326 ff) und die Sitzungsniederschrift vom 18. Oktober 2012 (Bl. 563 ff) verwiesen. An der Berufungsverhandlung hat auf Seiten des Klägers der Facharzt für Neurologie und Psychiatrie I… teilgenommen, dem es gestattet worden ist, über den Klägervertreter an der Befragung des Sachverständigen Dr. Be… teilzunehmen.

Innerhalb der dem Kläger eingeräumten Frist zur Stellungnahme zum Ergebnis der Beweisaufnahme vertritt er mit Schriftsatz vom 12. November 2012 die Auffassung, es seien Widersprüche in den Ausführungen des Sachverständigen Dr. Be… aufzuklären. Darüber hinaus fehle es an einer Vorgabe des Sachverhaltes an den Gutachter, der nicht habe ausschließen können, dass eine ergänzende Vernehmung in Betracht kommender Zeugen zu anderen Ergebnissen führen könne, weshalb die Einholung eines neuen Gutachtens, hilfsweise einer ergänzenden Stellungnahme des Dr. Be…, äußerst hilfsweise eine erneute Anhörung des gerichtlich beauftragten Sachverständigen beantragt werde. Zudem habe das Gericht es fehlerhaft unterlassen, den Zeugen I… zu vernehmen und diesem Gelegenheit zu geben, sein Gutachten zu erläutern; ferner habe dieser dem gerichtlich bestellen Sachverständigen gegenübergestellt werden müssen. Einwände, die sich aus einem Privatgutachten gegen das Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen ergeben, müsse das Berufungsgericht ernst nehmen.

Die Akten des Landgerichts Berlin, Az. 38 O 467/09, waren beigezogen.

II.

Die Berufung des Beklagten ist zulässig, sie wurde insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet (§§ 517, 519, 520 ZPO). An der Prozessfähigkeit des Klägers (§ 51 Abs. 1 ZPO), der geltend macht, im Jahr 2000 an einer krankhafter Störung der Geistestätigkeit gelitten zu haben, bestehen keine Zweifel. Vom Vorhandensein der Prozessfähigkeit ist im Allgemeinen auszugehen; ihre Überprüfung ist nur angezeigt, wenn hinreichende Anhaltspunkte dafür gegeben sind, dass Prozessunfähigkeit vorliegen könnte (BGHZ 86, 184; 159, 94). Derartige Anhaltspunkte fehlen auch im Hinblick auf die fachärztliche Stellungnahme des Sozialpsychiatrischen Dienstes des Bezirksamts … vom 22. November 2010 (Bl. 266).

In der Sache bleibt die Berufung jedoch ohne Erfolg. Der Kläger hat gegen den Beklagten keinen Grundbuchberichtigungsanspruch gemäß § 894 BGB, weil der Inhalt des Grundbuchs mit der wirklichen Rechtslage in Einklang steht. Die Eintragung des Beklagten als Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks ist weder infolge Geschäftsunfähigkeit oder vorübergehender Störung der Geistestätigkeit des Klägers rechtsgrundlos erfolgt (1.), noch kann er mit Erfolg geltend machen, bei Übertragung und Auflassung nicht wirksam vertreten worden zu sein (2.).

1. Sofern der Kläger infolge Geschäftsunfähigkeit gemäß §§ 104 Nr. 2, 105 Abs. 1 BGB nicht wirksam über das Grundstück verfügen konnte, wäre das Grundbuch falsch. Ein gutgläubiger Erwerb des Beklagten wäre ausgeschlossen, da sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs nicht auf die Geschäftsfähigkeit des eingetragenen Eigentümers bezieht. § 892 BGB schützt nicht vor sonstigen Mängeln, die der Wirksamkeit einer Verfügung entgegenstehen, wie etwa vor solchen rechtsgeschäftlicher Art. Es kann jedoch nicht festgestellt werden, dass der Kläger im Zeitpunkt der Verfügung über das streitgegenständliche Grundstück gemäß § 104 Nr. 2 BGB geschäftsunfähig gewesen ist.

Ein Ausschluss der freien Willensbestimmung im Sinne dieser Vorschrift liegt vor, wenn jemand nicht imstande ist, seinen Willen frei und unbeeinflusst von der vorliegenden Geistesstörung zu bilden und nach zutreffend gewonnenen Einsichten zu handeln. Abzustellen ist dabei darauf, ob eine freie Entscheidung nach Abwägung des Für und Wider bei sachlicher Prüfung der in Betracht kommenden Gesichtspunkte möglich ist oder ob umgekehrt von einer freien Willensbildung nicht mehr gesprochen werden kann, etwa weil infolge der Geistesstörung Einflüsse dritter Personen den Willen übermäßig beherrschen. Da die Geschäftsfähigkeit eines volljährigen Menschen die Regel und ihr Fehlen die Ausnahme ist, trägt derjenige, der sich auf Geschäftsunfähigkeit beruft, hierfür die Beweislast (BVerfG Beschluss v. 28.11.2007, 1 BvR 68/07; BGH WM 1984, 1063).

Entgegen der vom Landgericht vertretenen Auffassung reicht der klägerische Sachvortrag zwar zur Beweisaufnahme über die behauptete Geschäftsunfähigkeit aus, weil ohne sachverständige Beratung nicht zuverlässig beurteilt werden konnte, ob die in den vorgelegten Unterlagen festgehaltenen Feststellungen der seinerzeitigen Behandlerinnen des Klägers den Schluss auf dessen Geschäftsunfähigkeit bei Übertragung des Grundstücks zulassen. Diesen Beweis hat der Kläger aber auch im Rahmen der vom Senat nachgeholten Beweisaufnahme nicht geführt.

Das Gutachten des Sachverständigen Dr. Be… vom 12. April 2011 aus dem Rechtsstreit des Landgerichts Berlin, Az. 38 O 467/09, ersetzt im vorliegenden Rechtsstreit gemäß § 411a ZPO die Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens. Dieses Gutachten des Facharztes für Neurologie und Psychiatrie Dr. Be… befasst sich mit der Frage der Geschäftsunfähigkeit des Klägers am 17. November 1999, mithin einem dem im Streitfall maßgeblichen Zeitraum nahe liegenden Datum. Dass unmittelbar nach dem 17. November 1999 eine Veränderung seines psychischen Zustandes eingetreten wäre, trägt auch der Kläger nicht vor.

Der Sachverständige Dr. Be… hat nur den Verlauf der psychischen Symptomatik bis ca. 2003 berücksichtigt, da die Zeit nach einer Inhaftierung in Russland und deren traumatische Verarbeitung gesondert bewertet werden müsse. Er kommt zu dem Ergebnis, dass der Beweis einer (vorübergehenden) Aufhebung der freien Willensbestimmung des Klägers bei Abschluss des in jenem Verfahren streitgegenständlichen Notarvertrages vom 17. November 1999 nicht zu erbringen ist. Als psychiatrische Symptomatik, die eine Geschäftsunfähigkeit bedingen könnte, komme zwar ein paranoides bzw. psychotisches Erleben in Betracht. Selbst wenn dies vorgelegen haben sollte, würde es jedoch für die sichere Feststellung des Ausschlusses der freien Willenbestimmung nicht ausreichen. Eine akute Psychose schließe die freie Willensbestimmung noch nicht andauernd und umfassend aus, es sei denn, der Wahn betreffe dezidiert die Voraussetzungen des Rechtsgeschäfts (sog. partielle Geschäftsunfähigkeit). Es könne keine psychotische oder wahnhafte Motivation beim Kläger erkannt werden, die seine Geschäftsfähigkeit in Frage stellen würde.

Dem Gutachten Dr. Be… beruht auf der auch für den vorliegenden Rechtsstreit maßgeblichen Beweisfrage; ihm liegen – neben einer Exploration des Klägers – auch die im Streitfall vorgetragenen Anknüpfungstatsachen, insbesondere die vom Kläger in Bezug genommenen Stellungnahmen und Atteste von Ärzten und Psychologen zugrunde, die der Sachverständige jeweils einer gesonderten Wertung unterzogen hat.

Die Angaben der Psychologin F… zum Zeitraum von November 1999 bis April 2000 in der Stellungnahme vom 22. Mai 2008 (Anlage K 2) enthalten danach zwar den Hinweis auf eine psychotische Wahrnehmungsstörung und sprunghaftes sowie irrationales Denken, reichen aber mangels weiterer Differenzierung zum Nachweis einer Geschäftsunfähigkeit nicht aus. Auf der Grundlage der Niederschrift der Neurologin Dr. D… vom 14. Mai 2007 (Anlage K3) zu einer Untersuchung des Klägers aus Januar 2000 gebe es Hinweise auf ein anklingendes Bedeutungserleben, magisches Denken und ein gewisses Misstrauen, ein Beweis für eine sicher ausgeprägte Psychose oder ein paranoides Erleben lasse sich dem indessen nicht entnehmen, zumal nicht einmal der Verdacht auf eine Psychose diagnostiziert wurde. Den den Zeitraum von November 1999 bis Ende 2000 betreffenden Angaben der Allgemeinärztin Do… vom 6. August 2007 und 6. April 2008 zufolge (Anlagen K4 und K5) lasse sich eine erhebliche psychische Veränderung des Klägers im Zeitraum Ende 1999/2000 ableiten, das beschriebene auffällige Verhalten reiche für den unzweifelhaften Beweis einer paranoid-halluzinatorischen Symptomatik oder einer schizophrenen Psychose aber nicht aus, sondern könne auch im Rahmen einer krisenhaften Zuspitzung einer Belastungsreaktion oder psychotischen Episode aufgetreten sein. In Bezug auf die Stellungnahme der Psychiaterin und Neurologin Ko… vom sozialpsychiatrischen Dienst vom 21. September 2009 (Anlage K 6) zum Zeitraum ab Januar 2000, die jene nach Aktenlage und Rücksprache mit der damals betreuenden Psychologin T… erstellt hatte, lasse sich der Beschreibung einer schwierigen Vorgeschichte und einer Trennungssituation mit traumatisierend erlebten Verlustängsten eine akute Belastungssituation bzw. depressive Anpassungsstörung mit beginnender suizidaler Einengung entnehmen, ein paranoides Erleben und eine paranoid-halluzinatorische oder schizophrene Symptomatik werde jedoch nicht berichtet. Es werde kein Kontext beschrieben, der eine umfassende Aufhebung der freien Willensbestimmung erkennen lasse. Insofern folge aus dem Umstand, dass eine Unterbringung nach PsychKG erwogen, aber nicht veranlasst wurde, dass dies letztlich doch nicht für zwingend erforderlich gehalten wurde, was die Wertigkeit der krankhaften seelischen Störung und den Ausschluss freier Willensbestimmung in Frage stelle.

Diesen widerspruchsfreien und überzeugend begründeten Feststellungen folgt der Senat. Soweit der Facharzt für Neurologie und Psychiatrie I… in Privatgutachten zu anderen Ergebnissen gelangt ist, rechtfertigen diese keine andere Bewertung. Das einen Zeitraum im Jahr 2005 betreffende Gutachten vom 28. Dezember 2009 ist hierfür schon deshalb nicht geeignet, weil dieses maßgeblich darauf beruht, dass der Kläger infolge einer Inhaftierung in Russland ab 2003 unter posttraumatischen Belastungsstörungen litt. Auch das weitere Gutachten vom 23. März 2012 (BK 4), welches den Zeitraum von November 1999 bis einschließlich Januar 2000 betrifft, begründet keine durchgreifenden Zweifel an den Festsstellungen des Sachverständigen Dr. Be…. Allerdings gelangt Herr I… in dieser fachärztlichen Stellungnahme zu dem Ergebnis, der Zustand des Klägers im Winter 1999/2000 sei von den damals aufgesuchten Behandlerinnen als hochgradig aggressiv, teils schwerdepressiv und dann wieder unerklärbar euphorisch, ideenflüchtig, “kopflos”, und getrieben beschrieben worden; es sei offensichtlich gewesen, dass er zur Realitätskontrolle nicht mehr in der Lage gewesen sei. Für den entscheidungserheblichen Zeitraum sei eine gedankliche Einengung auf die vermeintlichen oder auch tatsächlichen Bedrohungssituationen und andererseits Ideenflucht und Realitätsverkennung zu konstatieren, die zu einer mangelhaften Vergegenwärtigung des Für und Wider der getroffenen Entscheidungen geführt habe, was Erfordernis für eine geordnete Entscheidungsbildung gewesen wäre. Der Bezug der Grundstückskaufverträge zu dieser Symptomatik habe eine freie Willensbestimmung nicht zugelassen.

Wie ausgeführt, hat der gerichtlich beauftragte Sachverständige Dr. Be… überzeugend herausgearbeitet, weshalb den schriftlichen Stellungnahmen der einzelnen Behandlerinnen gerade keine ausreichenden Tatsachen entnommen werden können, die einen sicheren Schluss auf durchgängig fehlende Geschäftsunfähigkeit im Frühjahr des Jahres 2000 zulassen. Der Senat folgt dem Sachverständigen Dr. Be… auch insoweit, als dieser im Rahmen seiner mündlichen Befragung mit Bezug auf das Gutachten I… angegeben hat, die Gutachten I… nähmen eine selektive Bewertung der Anknüpfungstatsachen vor. Gegen die hinreichend sichere Diagnose einer akuten Manie mit psychotischen Symptomen spreche, dass im maßgeblichen Zeitraum weder ein Krankenhausaufenthalt noch eine Einweisung auf der Grundlage des PsychKG stattfand oder die Einrichtung einer Betreuung angeregt wurde; auch die von Frau Do… berichtete hochgradige Aggressivität habe keine Intensität erreicht, die zu einer Einschaltung der Polizei geführt hätte. Der Umstand, dass der Kläger sich den Empfehlungen des sozialpsychiatrischen Dienstes entsprechend vereinbarungsgemäß regelmäßig dort meldete, spreche ebenfalls für vorhandene Steuerungsfähigkeit. Darüber hinaus habe der Privatgutachter nicht berücksichtigt, dass es in dem begutachteten Zeitraum Schwankungen gegeben haben kann und nach den vorliegenden Erkenntnissen nicht von einem anhaltenden Zustand einer Manie oder einer psychotischen Störung über Monate hinweg ausgegangen werden könne.

Mit den von dem Privatgutachter I… wiedergegebenen Ergebnissen seiner ergänzenden Befragung der Allgemeinärztin Dr. Do… und der Psychotherapeutin T… (S. 6 bis 8 des Gutachtens vom 23. März 2012) hat der gerichtlich beauftragte Sachverständige sich auseinandergesetzt und im Rahmen seiner mündlichen Anhörung überzeugend mitgeteilt, es handele sich nicht um qualitativ andere Erkenntnisse, die Berichte schilderten vielmehr “mehr desselben”. Auch bei Zugrundelegung dieser Angaben sehe er keine Einschränkung des Klägers im Hinblick auf die Bewertung von Grundstücksfragen.

Der Senat folgt den Ausführungen des Sachverständigen Dr. Be… auch insoweit, als dieser sich – im Unterschied zu dem Gutachter I… – gerade nicht von einem Bezug zwischen der Trennungssituation des Klägers und der Einlieferung des streitgegenständlichen Grundstücks überzeugen konnte. Einen derartigen Bezug stellt der Gutachter I… erstmals in seinem Gutachten vom 23. März 2012 her, in dem er den Kläger auf Seite 13 unten – insoweit abweichend von den im Übrigen weitestgehend übereinstimmenden Ausführungen im Gutachten vom 28. Dezember 2011 (vgl. dort Seite 13) – zusätzlich mit der Angabe zitiert, er habe das Grundstück schon vor Anzeichen von Trennung für 1 Million DM weit unter dem eigentlichen Wert verkaufen wollen, habe aber Befürchtungen gehabt, bei einem Neubau wieder Opfer einer Brandstiftung werden zu können, ferner habe er eine persönliche Gefährdung und die Verhöre der Polizei sowie vor allem Verlustängste befürchtet. Den Umstand, dass dieser den streitgegenständlichen Kaufvertrag tangierende Vortrag im Rechtsstreit bisher nicht vorgebracht worden ist, konnte der hierzu gehörte Kläger in der Berufungsbehandlung nicht erklären. Ungeachtet dessen sind diese im Gutachten I… vage benannten Ängste vor etwaigen künftigen Verlustängsten (vgl. Anl. BK 4 S. 14; Bl. 497) nicht geeignet, die Einlieferung des Grundstücks bei einem Auktionshaus auf ein psychotischen Erlebens zurückzuführen. Sofern der Kläger tatsächlich gerade aufgrund wahnhaften Erlebens zum Verkauf des streitgegenständlichen Grundstücks motiviert gewesen sein sollte, hätte es nahegelegen, dies schriftsätzlich vorzutragen. Diese Annahme lässt sich aber auch nicht mit der Tatsache in Übereinstimmung bringen, dass er den Entschluss zum Grundstücksverkauf unstreitig bereits vor Beginn der Trennungssituation gefasst hatte, mithin zu einem Zeitpunkt, in dem er seinem eigenen Vortrag zufolge noch nicht geschäftsunfähig war. Schließlich verkennt der Senat nicht, dass Geschäftsunfähigkeit nicht zwingend auffälliges Verhalten voraussetzt; gleichwohl bildet der Umstand, dass der Kläger anlässlich der Grundstückseinlieferung noch eine Zwischenbelastung des Grundstücks ausgehandelt hat, ein Indiz gegen die Annahme, der Kläger habe das Für und Wider der in Betracht kommenden Gesichtspunkte nicht abwägen können.

Schließlich überzeugt das Privatgutachten I… vom 23. März 2012 auch insoweit nicht, als darin der Versuch unternommen wird, die psychische Situation des Klägers im Zusammenhang mit der Geburt seiner Tochter und Trennung von deren Mutter mit derjenigen gleichzusetzen, in der er sich nach Rückkehr aus russischer Haft befand und aufgrund derer er wegen Arbeitsunfähigkeit dauerhaft berentet wurde. Ausweislich der vorliegenden bzw. zitierten Gutachten ist der Kläger in der unter entbehrungsreichen Verhältnissen erlittenen, annähernd eineinhalbjährigen Haft in T… vielfach misshandelt und zu Schutzgeldzahlungen angehalten worden, die noch nach seiner Rückkehr nach Deutschland eingetrieben worden sein sollen. Bei dieser Sachlage ist nicht überzeugend dargetan, weshalb die Geburt des Kindes und das anschließende Trennungserleben den Kläger gleichermaßen aus der Bahn geworfen haben soll wie das zur Berentung führende traumatische Erleben in T….

Eine weitere Beweisaufnahme zur behaupteten Geschäftsunfähigkeit des Klägers war nicht veranlasst. Für die Vernehmung der vom Kläger als Zeuginnen benannten ehemaligen Behandlerinnen Dr. D…, Do…, T…, F… und Ko… bestand keine Veranlassung. Dem Kläger, der seine Geschäftsfähigkeit nachweisen will, oblag der Vortrag von Tatsachen, die diese Annahme rechtfertigten. Dem hat er entsprochen, indem er schriftliche Stellungnahmen seiner ehemaligen Behandlerinnen vorgelegt und sich zusätzlich zum Beweis der Richtigkeit der schriftlich dokumentierten Wahrnehmungen auf das Zeugnis der jeweiligen Verfasserin berufen hat. Die schriftlich dokumentierten Wahrnehmungen der Zeuginnen sind der Beweisaufnahme durch den Senat zugrunde gelegt worden. Das Gutachten des Sachverständigen Dr. Be… beruht wesentlich auf einer Auswertung dieser Stellungnahmen, deren Inhalt, soweit es um die Beschreibung des seinerzeitigen Verhaltens und Zustands des Klägers geht, nicht in Zweifel gezogen wird. Der Umstand, dass der Sachverständige auf dieser Tatsachengrundlage Geschäftsunfähigkeit des Klägers nicht als erwiesen ansieht, rechtfertigt es nicht, die Zeuginnen unter Umgehung des Beibringungssatzes ergänzend zu befragen, um gegebenenfalls weitere Informationen zu erlangen, die möglicherweise eine andere Beurteilung rechtfertigen würden; die Beschaffung und Vorlage etwaiger Ergänzungen hätte vielmehr dem darlegungs- und beweisbelasteten Kläger oblegen. Etwas anderes gilt auch nicht im Hinblick auf dessen Auffassung, es handele sich insoweit um die Beurteilung medizinischer Zusammenhänge, die eine – bei ihm nicht vorhandene – spezifische Sachkunde erforderten, er dürfe sich deshalb auf den Vortrag von ihm zunächst nur vermuteter Tatsachen beschränken. Bei den im Fall behaupteter Geschäftsunfähigkeit allein vorzutragenden Anknüpfungstatsachen handelt es sich nämlich grundsätzlich und auch im Streitfall nicht um medizinische Zusammenhänge, sondern um tatsächliche Handlungen und Äußerungen des Betroffenen im Beurteilungszeitraum, die Rückschlüsse auf dessen damaligen Geisteszustand zulassen.

Dass der Senat die sich aus den Privatgutachten I… ergebende Beurteilung sowie dessen Stellungnahme zum Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen berücksichtigt hat, ergibt sich bereits aus dem Umstand, dass die Anhörung des Sachverständigen Dr. Be… mit Beschluss vom 23. April 1012 ausdrücklich im Hinblick auf den Schriftsatz des Klägervertreters vom 11. April 2012, mit dem die fachärztliche Stellungnahme I… vom 23. März 2012 vorgelegt worden war, angeordnet wurde. Zur Vorbereitung der Anhörung sind dem Sachverständigen die Gerichtsakten, mithin auch die Privatgutachten, zugeleitet worden, zu denen der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung ausdrücklich befragt worden ist; an dieser Befragung hat auch der Privatgutachter I… teilgenommen.

Für eine Vernehmung bzw. Anhörung des Privatgutachters I… als Zeugen bestand indessen keine Veranlassung. Bei den schriftlichen Ausarbeitungen des Privatgutachters handelt es sich um Parteivortrag des Klägers, der nicht als Beweismittel verwendet werden durfte, dementsprechend findet § 411 Abs. 3 ZPO keine Anwendung. Für die vom Kläger unter Bezugnahme auf BGH VersR 1981, 576 für erforderlich gehaltene Gegenüberstellung des gerichtlich beauftragten Sachverständigen mit dem Privatgutachter bestand ebenfalls keine Veranlassung. Ein derartiges Vorgehen ist in der vorgenannten Entscheidung in einem Fall für zweckmäßig gehalten worden, in der das Gericht das vom gerichtlich bestellten Sachverständigen erstellte Gutachten für ungenügend hielt und der Entscheidung ohne weitere Beweisaufnahme ein Privatgutachten zugrunde gelegt hatte. So lag der Fall hier indessen nicht, da Bedenken gegen das Gutachten des Sachverständigen Dr. Be… auch unter Berücksichtigung des klägerischen Sachvortrags gerade nicht bestehen.

2. Der Kläger kann ferner nicht mit Erfolg geltend machen, der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 25. März 2000 sowie die Auflassung vom 3. Mai 2000 seien mangels wirksamer Vertretung unwirksam.

a) Allerdings hält der Senat nicht an der im Beschluss vom 21. Dezember 2011 geäußerten Rechtsauffassung fest, wonach der Kläger bei Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 25. März 2000 (UR-Nr. 197/2000 des Notar …) wirksam vertreten war. Die dem Auktionator im Einlieferungsvertrag erteilte Vollmacht – und entsprechend auf dieser Grundlage erteilte Untervollmachten – erstreckten sich vielmehr auf eine Veräußerung des Grundstücks durch Erteilung des Zuschlages gemäß § 156 BGB. Soweit der Beklagte erstmals mit Schriftsatz vom 9. Oktober 2012 (Bl. 543 ff) behauptet, mit dem Kläger sei anlässlich der Einlieferung besprochen worden, dass nicht der Zuschlag an sich beurkundet, sondern im Anschluss an die – der Ermittlung des Meistbietenden dienenden – Versteigerung ein notarieller Grundstückskaufvertrag geschlossen werde, kann dahinstehen, ob die Voraussetzungen für eine Zulassung dieses bestrittenen Vortrags nach § 531 Abs. 2 ZPO vorliegen. Selbst wenn Entsprechendes im Rahmen der Einlieferung seitens des Versteigerers geäußert worden sein sollte, hätte es jedenfalls in der maßgeblichen notariellen Urkunde vom 27. Januar 2000 keinen Niederschlag gefunden. In dem Einlieferungsvertrag bevollmächtigte der Kläger den Auktionator, das eingelieferte Grundstück zu versteigern und dem Meistbietenden den Zuschlag zu erteilen (§ 1 Abs. 2, § 4 Abs. 2 S. 1 des Einlieferungsvertrages). Auch im Hinblick auf den Umstand, dass der Abschluss eines notariellen Grundstückskaufvertrages außerhalb der Versteigerung im Einlieferungsvertrag nicht vorgesehen ist, erstreckte der Auftrag sich demnach auf die Veräußerung des Grundstücks im Wege der Versteigerung nach § 156 BGB, der Kaufvertrag sollte mithin durch Erteilung des Zuschlags geschlossen werden. Bei dieser Sachlage hält der Senat auch nicht daran fest, dass § 156 BGB im Streitfall abbedungen worden wäre; allein der in § 1 Abs. 2 S. 2 des Vertrages aufgenommenen Verpflichtung des Einlieferers, das Eigentum an den Ersteher zu übertragen, lässt sich dies nicht mit der erforderlichen Klarheit entnehmen.

Da der Zuschlag unstreitig nicht notariell beurkundet wurde, ist im Rahmen der Versteigerung kein den Formerfordernissen des § 311b Abs. 1 S. 1 BGB entsprechender Kaufvertrag abgeschlossen worden. Eine Heilung dieses gemäß § 125 S. 1 BGB nichtigen Vertrages nach § 311b Abs. 1 S. 2 BGB ist trotz Eintragung des Beklagten im Grundbuch nicht eingetreten, weil der – allerdings ausdrücklich erteilten – Auflassungsvollmacht im Wege der Auslegung (§§ 133, 157 BGB) entnommen werden kann, dass von ihr nicht losgelöst von dem Grundgeschäft, sondern nur in dem Fall Gebrauch gemacht werden sollte, dass zuvor das Verpflichtungsgeschäft vereinbarungsgemäß – hier: durch formwirksame Erteilung des Zuschlags – abgeschlossen wurde.

Bei Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 25. März 2000 war der Kläger demnach nicht wirksam vertreten, weil sich die von ihm erteilte Vollmacht zur Veräußerung des Grundstücks auf einen Verkauf nach § 156 BGB beschränkte.

b) Die Genehmigung dieses Vertrages hat der Kläger im Rechtsstreit ausdrücklich verweigert; sie ist auch zuvor nicht konkludent erklärt worden. Eine Genehmigung schwebend unwirksamer Geschäfte durch schlüssiges Verhalten setzt regelmäßig voraus, dass der Genehmigende die Unwirksamkeit kennt oder zumindest mit ihr rechnet und dass in seinem Verhalten der Ausdruck des Willens zu sehen ist, das bisher als unverbindlich angesehene Geschäft verbindlich zu machen (BGH NJW 2005, 1488, Rz. – jeweils zitiert nach juris – 24 m.w.N.; a.A.: Staudinger-Schumacher, BGB, Neubearbeitung 2011, § 311b Abs. 1 Rn 148, wonach es aus Gründen der Rechtssicherheit genügt, wenn aus später auf das Rechtsgeschäft bezogenen Erklärungen oder Verhaltensweisen ersichtlich wird, dass der Betreffende von der Rechtswirksamkeit des Rechtsgeschäfts ausgeht).

Für eine Genehmigung könnte zwar sprechen, dass der Kläger zuletzt mit Bezug auf das Zusatzgutachten des Dr. Si… vom 6. November 2012 vorgetragen hat, “die zur Versteigerung notwendigen Vollmachten bewusst in sachlich nur eingeschränktem Maße erteilt” zu haben (Bl. 609). Wenn es dem Kläger tatsächlich gerade auf einen Vertragsschluss nach § 156 BGB angekommen wäre und er die Vertragsdurchführung bewusst hiervon abhängig machen wollte, so hätte er nach Erhalt einer Abschrift des – ausdrücklich unter Abbedingung von § 156 BGB beurkundeten – Grundstückskaufvertrages UR-Nr. 197/2000 ohne weiteres erkennen können, dass von seinem Auftrag abgewichen worden war. Ein entsprechendes Bewusstsein des Klägers kann indessen nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden.

c) Der Kläger ist jedoch nach dem allgemeinen Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) daran gehindert, sich gegenüber dem Beklagten auf die Unwirksamkeit des Grundstückskaufvertrages und der Auflassung wegen mangelnder Vertretung zu berufen. Ob auch die weitergehenden Voraussetzungen vorliegen, unter denen ausnahmsweise das Berufen auf den Formmangel des durch Zuschlag geschlossenen Grundstückskaufvertrages treuwidrig wäre, kann deshalb offen bleiben.

Auch der Anspruch nach § 894 BGB unterliegt dem Vorbehalt von Treu und Glauben (BGH MDR 1999, 414). Das Verhalten des Beklagten, der aus der Abwicklung des Grundstückskaufvertrages erhebliche Vorteile gezogen hat, führt zu einem den Vorwurf treuwidrigen Verhaltens begründenden Selbstwiderspruch. Widersprüchliches Verhalten ist zwar grundsätzlich zulässig, wird jedoch dann rechtsmissbräuchlich, wenn dadurch für den anderen Teil ein Vertrauenstatbestand geschaffen worden ist, oder wenn andere besondere Umstände die Rechtsausübung als treuwidrig erscheinen lassen (BGH NJW 1997, 3377, Rz. 25 m.w.N.). Durch eine Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben darf allerdings der Schutzzweck der die Unwirksamkeit begründenden Vorschriften grundsätzlich nicht außer Kraft gesetzt werden. Vielmehr müssen besondere Gründe vorliegen, die es bei Abwägung aller Umstände des konkreten Einzelfalles sachlich rechtfertigen, die Interessen des redlichen Erwerbers für schutzwürdiger zu erachten als die des nur scheinbar wirksam vertretenen Veräußerers (vgl. BGH WM 2009, 1271 Rz. 29).

Nach diesen Maßstäben ist es dem Kläger im Streitfall nach Treu und Glauben verwehrt, sich gegenüber dem Beklagten auf eine fehlende Vollmacht zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrages außerhalb der Versteigerung und zur Auflassung zu berufen.

In dem notariell beurkundeten Einlieferungsvertrag vom 27. Januar 2000 (UR-Nr. 6215/2000) hat sich der Kläger unter § 1 Abs. 2 verpflichtet, das Eigentum an den Meistbietenden (Ersteher) zu übertragen, sofern die Bedingungen des Einlieferungsvertrages sowie die allgemeinen Versteigerungsbedingungen erfüllt sind. Aufgrund der unstreitigen Feststellungen im Tatbestand des angefochtenen Urteils steht gemäß § 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO fest, dass der Beklagte, vertreten durch seine Mutter Dr. E…, den Zuschlag bei einem Gebot von 260.000,00 DM erhielt. Der Umstand, dass der Kläger im Berufungsrechtszug erstmals Zweifel daran äußert, ob Frau Dr. E… sich vor Zuschlagserteilung als Vertreterin des Beklagten zu erkennen gegeben hat, begründet keine konkreten Anhaltspunkte für Zweifel an der Richtigkeit oder Vollständigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen, zumal ein Tatbestandsberichtigungsantrag nicht gestellt worden ist. Das klägerische Bestreiten in Bezug auf die Zuschlagserteilung an den Meistbietenden hat das Landgericht zutreffend für unerheblich gehalten. Auch in zweiter Instanz trägt der Kläger nicht hinreichend substantiiert vor, dass der vom Beklagten durch Vorlage des Bietungsbogens (Anl. B4, Bl. 84 ff) näher unterlegte Vortrag zum Höchstgebot in Höhe von 266.000,00 DM unzutreffend gewesen wäre, so dass der vom Beklagten für die Zuschlagserteilung an Dr. E… als Höchstbietender angebotene Beweis nicht zu erheben war.

Ist im Berufungsverfahren demnach davon auszugehen, dass der im Versteigerungstermin durch seine Mutter vertretene Beklagte das Höchstgebot abgegeben hat, so entspricht der notarielle Grundstückskaufvertrag vom 25. März 2000 (UR-Nr. 197/2000) jedenfalls im Ergebnis dem Willen des Klägers. Der Vertrag wäre mutmaßlich mit identischem Inhalt gemäß § 156 BGB zustande gekommen, sofern die Versteigerung notariell beurkundet worden wäre. Dementsprechend hat der Kläger im Anschluss an den notariellen Vertragsschluss – trotz der erkennbaren Abbedingung von § 156 BGB – nicht fehlende Vertretungsmacht eingewandt und auch sonst nichts unternommen, um die weitere Durchführung des Vertrages zu verhindern, etwa durch Widerruf der Auflassungsvollmacht. Er hat vielmehr in Kenntnis des von einer – vermeintlichen – Vertreterin abgeschlossenen Grundstückskaufvertrages Verhandlungen über die Kaufpreiszahlung geführt und den vereinbarten Kaufpreis vereinnahmt sowie verwendet.

Die Wirksamkeit der Eigentumsübertragung wegen Formmangels des Übertragungsvertrages bzw. fehlender Vertretungsmacht hat der Kläger erstmals nach über neun Jahren im Rahmen dieses Rechtsstreits in Frage gestellt, und zwar nicht deshalb, weil ihm nachträglich Bedenken bezüglich seiner wirksamen Vertretung bei Vertragsschluss gekommen wären, sondern weil er eine anwaltliche Überprüfung der Verträge wegen vermeintlicher Geschäftsunfähigkeit veranlasst hatte und aus diesem Anlass von seinem Bevollmächtigten auf Unstimmigkeiten im Zusammenhang mit der Einlieferung hingewiesen worden war. Den vereinnahmten Kaufpreis hatte der Kläger in diesem Zeitpunkt bereits verausgabt. Der Beklagte, der bis zu diesem Zeitpunkt keine Veranlassung zu Zweifeln an der Wirksamkeit des Eigentumswechsels hatte, hat demgegenüber im Vertrauen auf dessen Bestand erhebliche Investitionen in das Grundstück vorgenommen und dieses mit einem Einfamilienhaus bebaut.

Bei dieser Sachlage verhält sich der Kläger, der eine Erstattung des Kaufpreises zu keinem Zeitpunkt angeboten hat, widersprüchlich und damit treuwidrig. Wer das ihm ohne Rechtsgrund Geleistete behalten will, kann grundsätzlich nicht ohne Selbstwiderspruch wegen Unwirksamkeit des Geschäfts seine Gegenleistung zurückverlangen (Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 242 Rn 59; BGH LM § 154 (Nr. 2) zum Berufen auf einen offenen Einigungsmangel).

Aufgrund der besonderen Umstände des Einzelfalls setzt die Anwendung des allgemeinen Grundsatzes von Treu und Glauben auch nicht den Schutzzweck der Vertretungsregelungen außer Kraft, die verhindern sollen, dass ein ohne Kenntnis des Vertretenen abgeschlossenes Rechtsgeschäft für diesen Wirkungen entfaltet. Verpflichtungsgeschäft und Auflassung entsprachen im Streitfall jedenfalls im Grundsatz dem Willen des Klägers, der einen Verkauf des Grundstücks durch das Versteigerungsunternehmen an den Meistbietenden erreichen wollte und zu diesem Zweck eine Auflassungsvollmacht erteilt hatte. Allein die Tatsache, dass das Verpflichtungsgeschäft anders abgeschlossen worden ist, als im Einlieferungsvertrag vereinbart, stellt den Kläger bei Anwendung von § 242 BGB nicht rechtlos, da dieser Umstand der notariellen Urkunde 197/2000 hätte entnommen werden können, der Kläger aber gleichwohl an der Vertragsdurchführung mitgewirkt und diese über einen erheblichen Zeitraum als wirksam betrachtet hat.

Auch soweit der Kläger die Auffassung vertritt, die Anwendung des Grundsatzes von Treu und Glauben verbiete sich, weil der Grundstückskaufvertrag ohne weiteres bereicherungsrechtlich rückabgewickelt werden könne, kann ihm nicht gefolgt werden. Die sich im Fall einer Rückabwicklung nach Bereicherungsrecht ergebenden erheblichen Schwierigkeiten verdeutlichen vielmehr gerade die Treuwidrigkeit des klägerischen Verhaltens.

Eine bereicherungsrechtliche Rückabwicklung verpflichtet zur Herausgabe der ausgetauschten Leistungen. Der im Grundbuch fälschlich als Eigentümer Eingetragene kann – neben dem Kaufpreisrückzahlungsanspruchs – wegen seiner Grundstücksinvestitionen gegenüber dem Berichtigungsanspruch des wahren Eigentümers ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen (BGHZ 41, 30; RGZ 114, 266; Palandt-Bassenge, BGB, 71. Aufl. 2012, § 894 Rn 11). Hierauf zielt der Hilfsantrag des Beklagten ab, der eine Verurteilung zur Erfüllung Zug um Zug (§ 274 Abs. 1 BGB) bedingt hätte.

Da der Kläger ausweislich seines Antrages auf Bewilligung von Prozesskostenhilfe das Vorliegen der Voraussetzungen von § 114 S. 1 ZPO behauptet, mithin das Unvermögen, die Kosten der Prozessführung aufzubringen, ist schon im Hinblick auf den vereinnahmten Kaufpreis von 260.000,00 DM (entspricht rund 132.000,00 €) nicht erkennbar, dass im Fall des Obsiegens des Klägers in absehbarer Zeit eine Änderung der Eigentumslage herbeigeführt werden könnte. Der sich hieraus ergebende Schwebezustand hätte für den Beklagten die faktische Unverkäuflichkeit des Grundstücks zur Folge und würde zudem dessen anderweitige Nutzung erheblich einschränken, da nicht abgesehen werden könnte, ob – und ggf. wann – ein Eigentumswechsel noch eintreten wird. Die hiermit verbundene Unsicherheit sowie die erheblichen Einschränkungen für die künftige Nutzung des Grundstücks bekräftigen demnach die Notwendigkeit, im Streitfall die Interessen des redlichen Erwerbers für schutzwürdiger zu erachten als die des nur scheinbar wirksam vertretenen Veräußerers.

3. Gründe für eine Zulassung der Revision (§ 543 Abs. 2 S. 1 ZPO) liegen nicht vor. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch weicht der Senat von höchstrichterlicher Rechtsprechung ab. Die Annahme, dass es dem Kläger verwehrt ist, sich auf die fehlende Genehmigung von Grundstückskaufvertrag und Auflassung zu berufen, beruht auf den Besonderheiten des Einzelfalls.

4. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 709 S. 2 ZPO.

 

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