für den Grundstückserwerber
Orientierungssatz
1. Die Anordnung einer Abwesenheitspflegschaft für einen Angehörigen eines fremden Staates kann wirksam nur durch einen Richter erfolgen; eine Bestellung durch den funktionell unzuständigen Rechtspfleger ist unwirksam.
2. Eine im Rahmen einer unwirksamen Abwesenheitspflegeschaft erteilte Genehmigung eines notariellen Kaufvertrages und inzidente Erklärung der Auflassung durch das Betreuungsgericht ist ebenfalls unwirksam.
3. Der Gutglaubensschutz nach § 892 BGB erstreckt sich nicht auf die Bestallungsurkunde eines für den Eigentümer handelnden Abwesenheitspflegers.
Die Beklagten werden verurteilt, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von Halle (Saale), Blatt …, Flur …, Flurstück … Liegenschaft … in …, Abteilung I, laufende Nummer 1a und b insofern zu erteilen, als nicht die Beklagten zu 1. und zu 2., sondern der Kläger Eigentümer des Grundstücks ist Zug um Zug
a)
gegen Freigabeerklärung des Klägers gegenüber der Hinterlegungsstelle bei dem Amtsgericht Halle (Saale) zur Geschäftsnummer 60 HI 49/11, nämlich die Freigabe des hinterlegten Betrages in Höhe von 191.035,72 Euro an den ehemaligen Abwesenheitspfleger …, der zugleich als Empfangsbevollmächtigter der Beklagten gilt, zu erklären,
und
b)
gegen Zahlung in Höhe von 6.583,66 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.08.2014.
Im Übrigen werden die Klage und die Hilfswiderklage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger zu 27 %, die Beklagten als Gesamtschuldner zu 73 %.
Das Urteil ist für den Kläger gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 350.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar. Für die Beklagten ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 210.000,00 Euro vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Der Kläger verfolgt einen Grundbuchberichtigungsanspruch, die Beklagten hilfswiderklagend Ansprüche auf geleistete Zahlungen im Zuge einer Eigentumsumschreibung.
Ob der Kläger existent ist, ist zwischen den Parteien umstritten.
Der Kläger hat hierzu eine beglaubigte Fotokopie eines britischen Passes vorgelegt. Nach dem Inhalt bezieht sich diese Unterlage auf einen britischen Staatsbürger, der in … geboren ist und dessen Vorname … und dessen Nachname lautet. Weiterhin ist darin eine Geltungsdauer des Passes vom 06. März 2006 bis 06. März 2016 angegeben.
Wegen der weitern Einzelheiten wird auf Blatt 117 bis 118, Bd. I der Akte verwiesen.
Ob der Kläger über seinen Vertreter namens … dem Klägervertreter eine Prozessvollmacht erteilt hat, ist umstritten. Hierzu wird auf die vorgelegten Vollmachtsunterlagen (Blatt 58 bis 65, Bd. I der Akte) verwiesen.
Die Parteien streiten über das im Tenor genannte 1.772 qm große, im P.-Viertel der Stadt gelegene unbebaute Grundstück. Der Bodenrichtwert im P.-Viertel beträgt 170 Euro/qm.
Ursprüngliche Eigentümerin des Grundstücks war die …. Diese verkaufte mit notariellem Vertrag vom 24. März 1997 einer Person mit Namen des Klägers das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis in Höhe von 700.000,00 DM, wobei die Verkäuferin zur Verschaffung näher bezeichneten lastenfreien Erwerbs verpflichtet war, insbesondere hinsichtlich der in Abteilung III eingetragenen Belastungen in Höhe von 1,3 Millionen DM.
Nach dem Inhalt des notariellen Vertrages war der Käufer zur Beurkundung des Vertrages unter Vorlage seines näher bezeichneten Reisepasses vor dem beurkundenden Notar erschienen. Als Adresse des Käufers wurde eine näher bezeichnete in … angegeben. Wegen der Einzelheiten wird auf den notariellen Vertrag (Blatt 112 bis 124 der beigezogenen Grundbuchakten II zu Blatt 11305) verwiesen. Infolge eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen der … als auch einer hiermit einhergehenden Sequesterbestellung verzögerte sich der Vollzug des notariellen Kaufvertrages. In diesem Zusammenhang gab der in dem notariellen Kaufvertrag bevollmächtigte Vertreter des Käufers, der damalige Notariatsmitarbeiter …, unter dem 03.05.2001 eine Löschungsbewilligung ab. Hierin heißt es unter anderem:
„Ich, der Unterzeichnende, …, bin gemäß … bevollmächtigt, Herrn …, …, … als künftigen Eigentümer“.
Wegen der Einzelheiten der Löschungsbewilligung wird auf Blatt 180 bis 181, Bd. II der vorgenannten Grundbuchakte verwiesen. In Vollzug des notariellen Vertrages wurde Herr … am 13.06.2011 sodann als Eigentümer des Grundstücks eingetragen. In dem Grundbuch wurde bei der Eintragung noch die in dem notariellen Kaufvertrag benannte Adresse des Käufers in … angegeben. Unter dem 02.04.2003 teilte das Grundbuchamt einer Drittperson auf deren Anfrage die vorgenannte Londoner Adresse des Herrn … als diejenige des Eigentümers mit. Unter dem 20.11.2009 beantragte die Kanzlei … und Kollegen aus … über den Rechtsanwalt … als Vertreter des Beklagten zu 2. wegen Beeinträchtigungen des dem streitgegenständlichen unmittelbar benachbarten Grundstücks der beiden Beklagten gegenüber dem Grundbuchamt die Bekanntgabe des Eigentümers des streitgegenständlichen Grundstücks. Wegen der Einzelheiten wird auf Blatt 203, Bd. II des vorgenannten Grundbuchs verwiesen. Mit Schreiben vom 26.11.2009 teilte das Grundbuchamt daraufhin der Kanzlei des Beklagtenvertreters die oben genannte … Adresse des eingetragenen Eigentümers mit. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 204, Bd. II der vorgenannten Akte verwiesen.
Zuvor hatte die Staat … das Grundbuchamt um Erteilung eines aktuellen Grundbuchauszuges wegen rückständiger Steuerschulden des Eigentümers gebeten. Daraufhin wurde ein Grundbuchauszug erteilt, der Stadtkasse aber nicht die veränderte Adresse des Eigentümers in … mitgeteilt, nach der sie auch nicht ausdrücklich nachgefragt hatte.
Mit Schreiben vom 13.09.2010 beantragte der Prozessvertreter des Beklagten, Herr Rechtsanwalt …, unter dem Briefkopf der Kanzlei … aus in Vollmacht des Beklagten zu 1. die Begründung einer Abwesenheitspflegschaft für den im Grundbuch eingetragenen Eigentümer … hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks. Zur Begründung wurde auf einen verwahrlosten Zustand des Grundstücks verwiesen. Weiter heißt es:
„Wir haben in der Vergangenheit mehrfach versucht, den Eigentümer ausfindig zu machen. Das diesbezügliche Schreiben der Botschaft und das Schreiben des Notariats erhalten Sie als Anlage zu dem Schreiben. Auch die Rücksprache mit dem zuständigen Grundsteueramt der Stadt … hat ergeben, dass man seitens der Stadt … seit über zehn Jahren vergeblich versucht, für das Grundstück einen Ansprechpartner zu finden, bzw. einen Eigentümer ausfindig zu machen.“
In dem Schreiben erbot sich der anwaltliche Vertreter des Beklagten zu 1. zugleich als Abwesenheitspfleger an.
Aus dem dem Antrag für das Betreuungsgericht beigefügten Grundbuchauszug war lediglich ein Wohnsitz des Eigentümers … in … ersichtlich. In dem vorgelegten Schreiben der Botschaft des Königreichs … ist unter anderem ausgeführt, man könne mit den genannten Angaben nicht behilflich sein, da diese nicht ausreichend seien. Wegen der Einzelheiten hierzu wird auf Blatt 1 bis 9 der beigezogenen Akte zur Abwesenheitspflegschaft zum Aktenzeichen 70 X A1/10 des Amtsgerichts Halle (im nachfolgenden als Betreuungsakte bezeichnet) verwiesen. In dem Antrag wie auch nachfolgend findet sich bis zum Abschluss der Abwesenheitspflegschaft kein Hinweis auf den möglichen Wohnsitz des Eigentümers … in …, als auch nichts zu etwaigen Nachforschungen hierzu.
Am 30.09.2010 ordnete eine in der Betreuungsabteilung des Amtsgerichts arbeitende Rechtspflegerin hinsichtlich des Eigentümers des Grundstücks, des Herrn …, eine Abwesenheitspflegschaft nach § 1911 BGB an und bestellte Herrn Rechtsanwalt … als Abwesenheitspfleger. Der Aufgabenkreis des Abwesenheitspflegers war zunächst auf Sicherheitsmaßnahmen begrenzt. Auf der Rückseite der Beschlussabschrift ist unter Angabe einer Handynummer eine Aufgabenerweiterung:
„-Veräußerung Empfang von Bescheiden“
vermerkt. Unter dem 30.09.2010 ist in der Betreuungsakte ein Ergänzungsbeschluss der Rechtspflegerin ergangen, wonach der Aufgabenkreis des Abwesenheitspflegers um die Veräußerung des Grundstückes einschließlich der Hinterlegung des Kaufpreises erweitert wurde und auf die Entgegennahme von Bescheiden. Der Beschluss wurde am 08.10.2010 abgesandt und entsprechende Bestallungsausweise erteilt. Der Abwesenheitspfleger legte den Betreuungsbericht anschließend Steuerbescheide für rückständige Grundsteuer des Eigentümers für die Jahre 2001 bis 2010 vor, wobei die Bescheide unter der Anschrift des Eigentümers in … ergangen waren. Darüber hinaus legte der Abwesenheitspfleger in der Zwischenzeit ein Schreiben des früheren Notariatsmitarbeiters … vor. Auf den Inhalt (Blatt 13 der Betreuungsakte) wird verwiesen.
Am 02.11.2010 nahm ein Vertreter des Abwesenheitspflegers unter Vollmachtsvorlage erneut Akteneinsicht in das Grundbuch. Nach dem Stand des Grundbuchs war zu jener Zeit die … Anschrift des Eigentümers aktuell. Unter dem 09.11.2010 teilte der Abwesenheitspfleger dem Betreuungsgericht mit, er habe ein Wertgutachten fertigen lassen und beabsichtige, das Grundstück zu dem darin angegebenen Wert von 201.000,00 Euro an die Beklagten zu veräußern. Die Rechtspflegerin teilte mit, dagegen beständen keine Bedenken. Daraufhin schloss der Abwesenheitspfleger unter dem 12.11.2010 für den Eigentümer als Verkäufer handelnd mit den Beklagten als Käufern handelnd, einen notariellen Kaufvertrag über den Verkauf des Grundstücks zu einem Kaufpreis in Höhe von 201.000,00 Euro. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 38 bis 47 der Betreuungsakte verwiesen. Unter dem 12.11.2010 beantragte der Notar beim Betreuungsgericht die Genehmigung dieses Kaufvertrages. Unter dem 30.11.2010 genehmigte eine Rechtspflegerin bei dem Betreuungsgericht im Beschlusswege den notariellen Kaufvertrag. Die Beklagten wurden daraufhin am 12.01.2011 als neue Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Von den von den Beklagten gezahlten Kaufpreis wurde auf Grundlage der Mitteilung des Betreuungsgerichts aus dem Verkaufserlös ein näher bezeichneter Teilbetrag zur Begleichung von geltend gemachten Kosten herausgenommen (Blatt 79 der Betreuungsakte). Unter dem 28.06.2011 hinterlegte der Abwesenheitspfleger unter Verzicht auf das Recht der Rücknahme daraufhin den insoweit verbliebenen Kaufpreisanteil in Höhe von 191.035,72 Euro für den früheren Eigentümer … als Kaufpreis. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Blatt 91 der Betreuungsakte verwiesen.
Mit Beschluss vom 07.11.2011 hob eine Rechtspflegerin bei dem Betreuungsgericht die Abwesenheitspflegschaft wegen Erfüllung auf.
Die Beklagten zahlten für das Grundstück Grundsteuern für die Jahre 2001 bis 2013 in Höhe von insgesamt 7.904,69 Euro. Dabei waren die Bescheide für die Jahre 2001 bis 2011 an den früheren Eigentümer (Herrn …) und für die Jahre 2012 und 2013 an die Beklagten gerichtet.
Unter dem 11.04.2013 beantragte der klägerische Prozessbevollmächtigte Akteneinsicht in die Betreuungsakte wegen Unstimmigkeiten. Nachfolgend wandte der klägerische Prozessbevollmächtigte hinsichtlich der Abwesenheitspflegerbestellung Inkorrektheiten ein. Der zunächst vom Betreuungsgericht daraufhin gestellte Antrag, einen Amtswiderspruch in das Grundbuch einzutragen, wurde zurückgewiesen. Am 02.05.2013 ist vom Amtsgericht Halle im dortigen einstweiligen Verfügungsverfahren der Parteien eine einstweilige Verfügung zur Eintragung eines Amtswiderspruchs gegen die Eintragung der Beklagten als Eigentümer ergangen. Der Amtswiderspruch ist am 08.05.2013 in das Grundbuch eingetragen worden.
Mit Schreiben vom 30.04.2013 und vom 14.05.2013 forderte der hiesige Prozessbevollmächtigte des Klägers namens des Klägers von den Beklagten vorgerichtlich erfolglos die Erteilung der Löschungsbewilligung.
Der Kläger trägt vor, es gebe keinen Grund, an seiner Existenz als auch an der Vollmacht zur Beauftragung seines Prozessbevollmächtigten zu zweifeln. Dies ergebe sich aus den überreichten Unterlagen über die amtlichen Dokumente und die vorgelegte Vollmacht. Insbesondere sei der Zeuge … sowohl dem Klägervertreter als auch den Bauamtsmitarbeitern der Stadt … persönlich bekannt. Im Übrigen sei der Stadt … der Wohnsitz des Klägers bekannt gewesen. Insbesondere habe der Kläger Korrespondenz mit dem örtlichen Bauamt geführt und habe dort die … Anschrift, unter der er erreichbar gewesen sei, vorgelegen. Hierüber sei Schriftverkehr mit dem örtlichen Bauamt geführt worden. Etwaige von dem klägerischen Grundstück ausgehende Störungen hätten unschwer über das Bauordnungsamt beseitigt werden können. Dazu habe es keiner Pflegschaftsanordnung bedurft. Ohnehin hätten die Voraussetzungen der Abwesenheitspflegschaft nicht vorgelegen: Er, der Kläger, sei ohne Weiteres über seine oben genannte … Anschrift erreichbar gewesen. Zudem habe er rechtsgeschäftlich einen Vertreter benannt. Die Beklagten und der Abwesenheitspfleger hätten so gut wie nichts unternommen, ihn, den Eigentümer des Grundstücks zu finden. Dies sei offensichtlich in der Absicht geschehen, das Grundstück im kollusiven Zusammenwirken unter Preis zu erwerben. Letztlich habe der Abwesenheitspfleger das Grundstück billig verscherbelt und das Betreuungsgericht schlicht getäuscht. Soweit sich die Beklagten auf Recherchebemühungen bezögen, hätten diese insbesondere deshalb nichts erbringen können, da er, der Kläger, kein Staatsbürger … sei. Auch die Auskunft des Herrn … sei infolge seines unstreitigen Arbeitsplatzwechsels ohnehin nur von eingeschränktem Aussagewert. Ohnehin habe keine Veräußerung des Grundstücks über eine Pflegschaft veranlasst werden dürfen. Die Abwesenheitspflegschaft habe maximal – wenn überhaupt – eine Sicherheitspflegschaft beinhalten dürfen. Hier habe es offensichtlich überein Telefonat eine Einwirkung auf das Betreuungsgericht zur Erweiterung gegeben. Der tatsächliche Wert des Grundstückes sei deutlich höher. Es handele sich um ein teilbares Grundstück in bester Lage. Der Wert betrage jedenfalls 190,00 Euro/qm. Dass es den Beklagten nicht um die Verhinderung von nachteiligen Einwirkungen des Grundstücks gegangen sei, ergebe sich schon aus dem Umstand, dass keine Maßnahmen getroffen worden seien zur Veränderung des Grundstückes.
Ihm, dem Kläger, stehe ein Rückübertragungsanspruch zu, da das Grundbuch unrichtig sei. Insoweit habe das Amtsgericht bei der Bestellung des Abwesenheitspflegers gegen das Gesetz verstoßen, da die ausschließliche Richterzuständigkeit hinsichtlich eines ausländischen Staatsbürgers nicht eingehalten worden sei. Nach § 8 Abs. 4 des Rechtspflegergesetzes sei die Pflegschaft damit unwirksam, wie auch der auf dieser Grundlage geschlossene notarielle Kaufvertrag als auch die Auflassung. Auf einen Gutglaubensschutz könnten sich die Beklagten nicht berufen. Insbesondere fehle der erforderliche Rechtsschein, der sich hier aus dem Grundbuch selbst ergeben müsse. Dazu genüge die Bestallungsurkunde des Abwesenheitspflegers nicht. § 2366 BGB finde keine analoge Anwendung, da seine Schutzrichtung eine völlig anders geartete sei. Soweit die Beklagten Zahlung von beglichenen Grundsteuern forderten, erkläre er die Aufrechnung mit den nicht festsetzbaren Kostenerstattungsansprüchen, die ihm im Wege des Schadensersatzes zuständen. Da er, der Kläger, sich regelmäßig in London aufhalte, sei die Beauftragung des Vertreters … notwendig geworden, damit dieser gegenüber dem Klägervertreter die Beauftragung habe veranlassen und die Korrespondenz in Deutschland habe führen können. Hierzu seien Reisen nach … erforderlich gewesen, um den Grundbesitz vor Ort zu besichtigen und Gespräche mit einem Immobilienberater zu führen sowie zur Vorbereitung und Nachbereitung der Schriftsätze des Klageverfahrens. Insoweit seien ihm, dem Kläger, Kosten in Höhe von 10.783,29 Euro entstanden. Wegen der Berechnung wird auf die Anlage K 6 verwiesen. Ein Stundensatz des Vertreters in Höhe von 250,00 Euro sei wegen der Dringlichkeit und des Auslandsbezuges erforderlich gewesen. Die geltend gemachten Flug- und Übernachtungskosten in Höhe von 1.044,35 Euro seien in diesem Zusammenhang ebenfalls erforderlich gewesen.
Der Kläger beantragt, die Beklagten zu verurteilen, ihre Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von …, Blatt Nr. …, Flur …, Flurstück …, Liegenschaft … in …, Abteilung I, Abteilung I, laufende Nummern 1a und b insofern zu erteilen, als nicht die Beklagten zu 1. und zu 2., sondern der Kläger der Kläger Eigentümer dieses Grundstücks ist.
Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.
Hilfswiderklagend beantragen die Beklagten,
1. den Kläger zu verurteilen, Zug um Zug gegen Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von …, Blatt Nr. …, Flur …, Flurstück …, Liegenschaft … in …, Abteilung I, laufende Nr. 1 a und b insofern zu erteilen, als nicht die Beklagten zu 1. und 2., sondern der Kläger Eigentümer dieses Grundstücks ist, der Hinterlegungsstelle beim Amtsgericht Halle (Saale) zur Geschäftsnummer 60 HI 49/11 die Freigabe des hinterlegten Betrages in Höhe von 191.035,72 Euro an den ehemaligen Abwesenheitspfleger Rechtsanwalt …, der zugleich als Empfangsbevollmächtigter der Beklagten gilt, zu erklären,
2. den Kläger zu verurteilen, an die Beklagten Zug um Zug gegen Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs von …, Blatt Nr. .., Flur …, Flurstück …, Liegenschaft … in Abteilung I, laufende Nr. 1 a und b insofern zu erteilen, als nicht die Beklagten zu 1. und 2., sondern der Kläger Eigentümer dieses Grundstücks ist, 7.904,69 Euro nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozent über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagten bestreiten die personale Existenz des Klägers. Die vorgelegten Passunterlagen enthielten keine arabischen Schriftzeichen, die zu erwarten wären. Die Unterschriften im Pass und auf der Bevollmächtigung stimmten nicht überein. Der Kläger wohne nicht unter der Anschrift in …. Es sei weder für die Beklagten noch für Dritte erkennbar gewesen, dass der Kläger sich in … aufgehalten haben solle. Der Beklagte habe mehrfach Briefe an die Adresse geschrieben, die entweder als unzustellbar zurückgekommen oder nicht beantwortet worden seien. Auch Dritte hätten keinen Zugriff auf den Kläger gehabt. … habe keine Antwort auf seine Erwerbsabsicht erhalten. Ohnehin habe nicht der Abwesenheitspfleger, sondern das Betreuungsgericht prüfen müssen, ob die Voraussetzungen der Pflegschaftsanordnung vorgelegen hätten.
Der Kläger sei nie persönlich in Erscheinung getreten. Auch bei der Beauftragung des Herrn S. als auch hinsichtlich der auf dieser Grundlage erfolgten Beauftragung des klägerischen Prozessbevollmächtigten habe kein Dokument vorgelegen, das auf die Existenz des Klägers schließen lasse. Es fehle damit an der Prozessermächtigung des klägerischen Prozessvertreters. Auch beim Grundstückserwerb im Namen des Klägers sei die Person nicht aufgetreten, weshalb der Verdacht der Geldwäsche bestehe. Es werde mit Nichtwissen bestritten, dass der Kläger ausländischer Staatsangehöriger sei. Die … habe den Kläger jahrelang nicht ausfindig machen können, wie die rückständigen Grundsteuerbescheide zeigten. Sämtliche Bemühungen der Beklagten, den Kläger aufzuspüren, seien erfolglos gewesen. Auch die Firma … habe auf Anfrage nicht geantwortet.
Der Kläger könne keine Grundbuchberichtigung verlangen, da das Grundbuch nicht falsch sei. Jedenfalls liege ein gutgläubiger Erwerb der Beklagten vor. Mindestens müsse insoweit der Rechtsgedanke des § 2366 BGB analoge Anwendung finden. Wenn überhaupt, liege allenfalls die Verfügung eines Nichtberechtigten vor, so dass nach § 816 BGB nur der Verkaufserlös herauszugeben sei. Im Übrigen sei davon auszugehen, dass das Amtsgericht die richterliche Zuständigkeit geprüft habe, da der Antrag zur Abwesenheitspflegschaft an das Amtsgericht gerichtet gewesen sei. Die §§ 15 und 8 des Rechtspflegergesetzes seien nicht mit Europarecht vereinbar, da ein Grund für eine andere Behandlung ausländischer Staatsbürger nicht ersichtlich sei.
Das Grundstück sei jedenfalls nicht wesentlich werthaltiger als der Kaufpreis. Jedenfalls habe der Kaufpreis auf Grundlage des Verkehrswertgutachtens als angemessener Kaufpreis angesehen werden müssen.
Die Hilfswiderklageanträge seien letztlich auf die Rückzahlung des gezahlten Kaufpreises und die Erstattung der Zahlung auf fremde Schuld gerichtet. Insoweit stehe ihnen, den Beklagten, infolge der Zahlung auf die Grundsteuerschulden ein Erstattungsbetrag in Höhe von 7.904,69 Euro zu. Die von dem Kläger zur Aufrechnung gestellten Positionen seien nicht erforderlich gewesen. Insoweit fehle ohnehin ein Anspruch des Klägers.
Der Kläger erkennt unter Verwahrung gegen die Kostenlast, den mit der Hilfswiderklage zu 1. geltend gemachten Anspruch auf Freigabe des bei der Hinterlegungsstelle beim Amtsgericht Halle (Saale) zur Geschäftsnummer 60 HI 49/11 hinterlegten Betrages in Höhe von 191.035,72 Euro mit der weiteren Maßgabe, dass der frühere Abwesenheitspfleger zugleich als Empfangsbevollmächtigter der Beklagten gilt, an und beantragt im Übrigen, die Hilfswiderklage abzuweisen.
Zur Begründung trägt er vor, es liege ein sofortiges Anerkenntnis hinsichtlich der Freigabe des hinterlegten Betrages vor, weshalb die Kostenlast der Beklagten bestehe. Ein weitergehender Anspruch der Beklagten bestehe nicht. Insbesondere könnten sie geltend gemachte Zahlung nicht verlangen, weil insoweit etwaig bestehende Forderungen infolge der oben genannten Aufrechnung erloschen seien.
Erwidernd tragen die Beklagten vor, es liege kein sofortiges Anerkenntnis vor. Letztlich sei der Hilfswiderklageantrag zu 1. jedenfalls nicht auf ein reines Zurückbehaltungsrecht bezogen, da hier eine eigenständige Hinterlegung vorgelegen habe. Im Übrigen beständen die im Wege der Hilfswiderklage geltend gemachten Ansprüche auch im behaupteten Umfang.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Schriftsätze nebst Anlagen, die gerichtlichen Hinweise, Protokolle und Beschlüsse sowie die beigezogenen Akten des Amtsgerichts Halle zum Aktenzeichen 105 C 1269/13, zum Aktenzeichen 70 X A1/10, die Grundbuchakten von … zu Blatt 5872, 1305 und 28052 sowie den Schriftsatz der Beklagten vom 18.02.2014 – hier vorab per Fax am 24.02.2014 – eingegangen, verwiesen.
Entscheidungsgründe
A Klage
Die zulässige Klage ist weitgehend begründet.
I.
Die Klage ist zulässig.
1.
Der Kläger ist parteifähig. Parteifähig ist, wer rechtsfähig ist (§ 50 ZPO). Dieses von Amts wegen im Freibeweis zu prüfende Tatsache (§ 56 ZPO) steht fest.
Die Existenz des Klägers unter dem in der Klageschrift angegebenen Personaldaten ergibt sich aus nachfolgendem:
Dass es sich bei dem seinerzeitigen Käufer und dem dann eingetragenen Eigentümer … um dieselbe Person handelt, ergibt sich zunächst daraus, dass bei notariellen Urkunden die Feststellung der Identität der erklärenden Person zu dem an der Beweiskraft teilnehmenden Inhalt der Urkunde zählt, soweit in ihr nicht nach § 10 Abs. 2 Satz 2 des Beurkundungsgesetzes vermerkt ist, dass der Notar sich keine Gewissheit über die Person verschaffen konnte (vgl. dazu BGH, Urteil vom 29.09.2010, Az.: XII ZR 41/09). Aus der in den Grundbuchakten enthaltenen notariell beglaubigten vollständigen Abschrift des notariellen Kaufvertrages vom 24. März 1997 ergibt sich, dass die darin angegebene Person des … zur notariellen Beurkundung dieses Notarvertrages persönlich erschienen ist und sich dabei durch einen näher bezeichneten Reisepass, ausgestellt von der iranischen Botschaft in … am 18.05.1992. ausgewiesen hat. Der Notar führte nach dem weiteren Inhalt des notariellen Kaufvertrages persönlich mit dem Käufer die Verhandlung in englischer Sprache. Der Notar hat sich danach Gewissheit von der Person des Käufers verschafft und dies inhaltlich in der notariellen Urkunde, die die Beweiskraft einer öffentlichen Urkunde hat (vgl. BGH a. a. O.), aufgenommen. Den nach § 415 Abs. 2 ZPO zulässigen Gegenbeweis haben die Beklagten nicht ansatzweise erbracht. Sie beschränken sich letztlich auf ein pauschales Bestreiten der Existenz des Klägers und berufen sich dazu ferner auf Nichtwissen. Dies ist nicht genügend. Denn der im Wege des Freibeweises zu führende Gegenbeweis erfordert die volle Überzeugung des Gerichts (vgl. dazu BGH a. a. O.). Hierfür sind keine genügenden Tatsachen vorhanden. Vielmehr ist das Gegenteil der Fall:
Nach dem notariellen Vertrag waren sowohl der Notariatsvorsteher als auch der Notargehilfe … ermächtigt, für den Kläger Erklärungen hinsichtlich des Vertrages abzugeben. Bereits unter dem 03.05.2001 hat der bevollmächtigte Vertreter, der Notariatsangestellte …, die Löschungsbewilligung abgegeben und im Rahmen dieser Erklärung hinsichtlich des Käufers konkret die hier in der hiesigen Klageschrift aufgeführte Adresse des Klägers als die aktuelle Adresse des Käufers angegeben. Die Unterschrift unter diese schriftliche Erklärung ist wiederum notariell beurkundet. In einem weiteren Schreiben hat der amtlich bestellte Vertreter des seinerzeitigen Notars … gegenüber dem Grundbuchamt zusätzlich das Geburtsdatum des Käufers mitgeteilt, nämlich den 01. Juli 1953. Diese Angaben korrespondieren wiederum mit den aktuellen Angaben zur Person des Klägers. Die vorgelegte beglaubigte Ablichtung des danach aktuell gültigen britischen Passes des Klägers weist als Person Herrn … aus, der am 01.07.1953 in … geboren sei. Zu der beglaubigten Fotokopie ist von der deutschen Botschaft in … unter dem 19.09.2013 bestätigt, dass das vorgelegte Original der Urkunde mit der Kopie identisch sei. Auch insoweit liegt wiederum eine öffentliche Urkunde mit entsprechender Beweiskraft vor. Soweit die deutsche Botschaft ausgeführt hat, sie könne hierbei nicht bestätigen, dass es sich bei dem Original um ein echtes und gültiges Dokument handele, ist daraus nicht der oben genannte Beweis des Gegenteils abzuleiten. Denn der Käufer hat sich unter den oben genannten Kernpersonalien gegenüber einem deutschen Notar zuvor ausweislich des notariellen Kaufvertrages ausgewiesen. Die Person war im Jahr 2013 wiederum in der Lage, jedenfalls ein Originaldokument über ihre Identität gegenüber der deutschen Botschaft in … vorzulegen. Darüber hinaus korrespondiert dies auch
mit der Erklärung des im notariellen Vertrag bevollmächtigten Vertreters …, der bereits im Jahr 2001 als maßgebliche Anschrift des Käufers diejenige Anschrift in … angegeben hat, die für den Kläger in der Klageschrift aufgeführt ist. Soweit sich die Beklagten im Prozess erst zuletzt auf behauptete erfolglose Korrespondenz mit dieser Anschrift bezogen haben, ist der bestrittene Vortrag hierzu schon nicht ansatzweise hinreichend substanziiert. Insbesondere ist schon nicht dargetan, wie, wann, wo dies im Einzelnen konkret der Fall gewesen sei. Auch fällt auf, dass derartiges insbesondere im Rahmen der Abwesenheitspflegschaft hier in keiner Weisen von dem damaligen Vertreter des Beklagten zu 1. als auch von den infolge Bestellung in amtlicher Funktion tätigen Abwesenheitspfleger überhaupt jemals dem Betreuungsgericht zur Kenntnis gebracht wurde. In gleicher Weise ist das pauschale Bestreiten der Beklagten, wonach der Kläger nicht unter der angegebenen … Adresse wohnhaft sei, nicht hinreichend substanziiert.
Mithin ist die fortbestehende personale Existenz des mit dem Kläger identischen früheren Eigentümers hinreichend belegt und der Beweis des Gegenteils insgesamt nicht erbracht.
Soweit die Beklagten ferner noch weitere Umstände gegen die Existenz des Klägers vorgebracht haben, stellen diese im Ergebnis keine aussagekräftigen Umstände dar, die dies erschüttern könnten:
Die Nicht-Reaktion der … auf die behauptete Anfrage der Beklagten zum Käufer stellt kein Indiz gegen die personale Existenz des Käufers dar. Denn die … konnte selbst vom Grundbuchamt schon vor der hier maßgeblichen Eigentumsumtragung hinsichtlich der Kostenrechnung nicht mehr postalisch erreicht werden. Darüber hinaus befand sich diese GmbH nach den beigezogenen Unterlagen jedenfalls in Auflösung, so dass die mangelnde Reaktion auf die Bitte einer Stellungnahme ohnehin keinen aussagekräftigen Erklärungswert hat.
Die Erklärung des Herrn … vom 19.07.2010 (Blatt 13 der Betreuungsakte) ist zur Person des Klägers nichts sagend, zumal Herr … darin erklärt hat, seinen Arbeitgeber gewechselt zu haben und zu aktuellen Vorgängen keine Auskunft erteilen zu können.
Die offene Grundsteuerbescheide der Stadt … sprechen ebenfalls nicht gegen die Existenz des Klägers. Denn die Stadtkasse der Stadt … hat ausweislich der beigezogenen Grundbuchakten in Bezug auf den Kläger lediglich um Übersendung eines Grundbuchauszuges gebeten und diesen auch erhalten. Aus jenem Grundbuchauszug war indes lediglich die frühere Adresse des Klägers in … ersichtlich, nicht aber die nach damaliger Aktenlage bereits geänderte Adresse des Klägers in …. Die Stadtkasse der Stadt … hat ihre Bescheide aufgrund dieser ihr übersandten Grundbuchunterlage sodann letztlich in der Folge immer wieder an die Adresse des Klägers in … gerichtet. Dies beruht letztendlich auf dem Verhalten der Stadtkasse als solcher, die hier nicht die Möglichkeit genutzt hat, bei dem Grundbuchamt nach der dort verzeichneten aktuellen Adresse des Eigentümers nachzufragen. Dies haben hingegen dritte Personen, u.a. nachfolgend die damaligen anwaltlichen Vertreter des Beklagten zu 1. genutzt und hierüber die englische Adresse in Erfahrung gebracht. Darüber hinaus hat das Bauordnungsamt der Stadt Halle ausweislich der vorgelegen Unterlagen der Anlage K 6 mit dem Kläger Schriftverkehr unter der in der Klageschrift aufgeführten Adresse in … geführt.
2.
Der Kläger ist prozessfähig (§§ 51, 53 ZPO), da er sich als Privatperson durch Verträge verpflichten kann. Entgegenstehende britische Regelungen sind insoweit ebenfalls nicht ersichtlich.
3.
Die gemäß § 56 ZPO von Amts wegen zu prüfende Ermächtigung zur Prozessführung liegt vor. Wie aus der vorgelegten Ablichtung der Vollmacht und der Ablichtung ihrer beglaubigten Übersetzung aus der englischen Sprache folgt, hat der Kläger Herrn … umfassend mit der Vertretung in der vorliegenden Grundstücksangelegenheit einschließlich der Ermächtigung einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung seiner Interessen zu beauftragen, erteilt.
Dass der Kläger existiert, folgt aus dem oben Dargelegten. Die Vollmacht (Bl. 58 bis 66, Bd. I der Akte) hat der Kläger unterzeichnet. Insoweit spricht hierfür wiederum die Beweiskraft der öffentlichen Urkunde nach § 415 Abs. 1 ZPO. Denn hierzu ist wiederum von einem näher bezeichneten deutschen Konsularbeamten in … die Unterschrift des Klägers vor diesem Konsularbeamten nach dem Konsulargesetz vollzogen worden. Dabei hat sich der Kläger wiederum durch den dort näher bezeichneten britischen Reisepass mit andauern Gültigkeit der bis 06.03.2016 ausgewiesen. Diese Beurkundung ist von dem deutschen Konsularbeamten nach dem Konsulargesetz beurkundet und unterzeichnet worden. Diese dabei enthaltenen Angaben korrespondieren insoweit mit dem zur Gerichtsakte in Ablichtung überreichten Pass des Klägers. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Übersetzung des in englischer Sprache abgefassten Schriftstücks ist von einem allgemein ermächtigten Übersetzer der englischen Sprache bestätigt.
Mithin liegt insoweit eine wirksam erteilte Vollmacht des Klägers an den darin benannten Vertreter, Herrin … vor.
Dieser Vertreter wiederum hat sich durch Vorlage einer Farblichtkopie seines deutschen Passes ausgewiesen (Anlage K 7). Diese Unterlage ist über den Klägervertreter eingereicht worden. Die schriftliche Vollmacht der Beauftragung des Vertreters des Klägers, des Herrn …, an den Prozessbevollmächtigten des Klägers ist bereits in dem Betreuungsverfahren (Blatt 99 a dort) vorgelegt worden. Zweifel an der insoweit belegten Vollmacht bestehen für das Gericht nicht. Die Beklagten haben hierzu schon nichts aussagekräftiges Gegenteiliges vorgetragen.
3.
Der Kläger hat ein Rechtsschutzbedürfnis. Das Verfahren nach § 22 Grundbuchordnung ist hier nicht vorrangig, da die Parteien gerade über die materielle Berechtigung des Klägers streiten. Zudem hat der Kläger ein Wahlrecht, ob er die Berichtigung des Grundbuchs im Wege der Zivilklage nach § 894 BGB verfolgt oder über das Grundbuchberichtigungsverfahren nach § 22 Grundbuchordnung (vgl. OLG Celle, Beschluss … 21.03.1997, Aktenzeichen 4 U 44/96).
II. Begründetheit
Die Klage ist im Wesentlichen begründet.
1.
Der Kläger hat gegen die Beklagten Anspruch auf die geltend gemachte Grundbuchberichtigung gemäß § 894 BGB.
a)
Das Grundbuch ist unrichtig, da die Beklagten zu Unrecht als Eigentümer des Grundstücks darin eingetragen sind.
Die Beklagten haben kein Eigentum an dem Grundstück erworben, da sowohl der zugrunde liegende notarielle Kaufvertrag als auch die für den Eigentumsübergang notwendige Auflassung (§ 873 Abs. 1 BGB) infolge der Unwirksamkeit der Bestellung des Abwesenheitspflegers nicht wirksam sind. Diese insoweit zunächst schwebend unwirksam gewesenen Rechtsgeschäfte sind infolge der abgelehnten Genehmigung des Klägers nicht wirksam.
aa)
Die Bestellung des Abwesenheitspflegers ist unwirksam, da die gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 5 Rechtspflegergesetz a. F. i. V. m. § 8 Abs. 4 Rechtspflegergesetz a. F. zwingenden Formvorschriften nicht eingehalten sind. Der Verstoß gegen diese Formvorschriften hat die Unwirksamkeit der Bestellung des Abwesenheitspflegers zur Folge (§ 8 Abs. 4 Rechtspflegergesetz a. F.).
Gemäß § 15 Abs. 1 Nr. 5 Rechtspflegergesetz a. F. bleiben dem Richter von den Angelegenheiten, die dem Betreuungsgericht übertragen sind, die Anordnung der Betreuung oder Pflegschaft über einen Angehörigen eines fremden Staates vorbehalten. Es handelt sich dabei um eine ausschließliche Zuständigkeit wie die Regelung in § 8 Abs. 4 Satz 1 Rechtspflegergesetz a. F. zeigt. Denn danach ist eine derartige von einem Rechtspfleger vorgenommene Handlung unwirksam.
aaa)
Vorliegend ist die Anordnung einer Pflegschaft, nämlich einer Abwesenheitspflegschaft (§ 1911 BGB) erfolgt.
bbb)
Die Pflegschaft betraf einen ausländischen Staatsbürger. Die Beklagten haben dies zwar pauschal in Abrede gestellt und mit Nichtwissen bestritten. Insoweit folgt indes aus der öffentlichen oben genannten notariellen Urkunde und ferner der Bestätigung des deutschen Konsularbeamten zum Unterschriftenvollzug des Klägers unter die Vollmacht jeweils, dass nach den vorgelegten Unterlagen der Kläger als ausländischer Staatsbürger unter Bezugnahme auf die jeweilige Ausweisunterlage eines fremden Staates eine derartige Erklärung abgab. Insoweit spricht gemäß § 415 Abs. 1 ZPO voller Beweis für die durch die Urkundsperson begründeten Vorgänge. Den Gegenbeweis nach § 415 Abs. 2 ZPO haben die Beklagten aus den oben genannten Gründen nicht ansatzweise angetreten, geschweige denn geführt.
Darüber hinaus hat der Kläger bestätigend eine Ablichtung seines aktuell bis März 2006 gültigen britischen Passes vorgelegt. Dies spricht vor dem Hintergrund der obigen Ausführung ebenfalls dafür, dass der Kläger bei der maßgeblichen Pflegschaftsbestellung ausländischer Staatsbürger war und es weiterhin ist.
ccc)
Die Pflegschaftsbestellung ist ausschließlich durch eine Rechtspflegerin vorgenommen und damit gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 Rechtspflegergesetz a. F. unwirksam.
Die Pflegschaftsbestellung war gemäß § 8 Abs. 4 Satz 2 Rechtspflegergesetz a. F. der Rechtspflegerin auch nicht durch eine Entscheidung eines Richters nach § 7 Rechtspflegergesetz a. F. zugewiesen worden. Danach hat bei Ungewissheit der Zuständigkeit der Richter durch unanfechtbaren Beschluss über die Zuständigkeit zu entscheiden. Ein derartiger Beschluss ist nicht erfolgt. Zudem ist die Betreuungsakte bis zur Beendigung der Pflegschaft ersichtlich nicht richterlich bearbeitet worden, wie aus den beigezogenen Unterlagen folgt.
Mithin verbleibt es gemäß § 8 Abs. 4 Satz 1 Rechtspflegergesetz a.F. bei der Unwirksamkeit der Pflegerbestellung.
Insoweit liegt in der Regelung auch kein Verstoß gegen Europarecht oder gegen deutsches Recht vor. Dem nationalen Gesetzgeber bleibt es unbenommen, weitergehende Prüfungs- und Entscheidungsregelungen bezüglich ausländischer Staatsbürger zu treffen, da derartige Maßnahmen zugleich in den innerstaatlichen Rechtsverkehr verschiedener Länder eingreifen und hier gravierende Auswirkungen haben können. Hinzu kommt im Hinblick auf die Regelungen, dass hierbei unter Umständen auch ausländisches und nationales Recht in die Bewertung einzubeziehen und zu prüfen ist. Insoweit begegnet es keinen Bedenken, diesen potentiell höheren Prüfungserfordernisse organtechnisch einem Richter und nicht einem Rechtspfleger zu übertragen. Zur Gewährleistung der Einhaltung derartiger Vorschriften bleibt es dem nationalen Gesetzgeber dabei unbenommen, hieran die Unwirksamkeit der Maßnahme zu knüpfen, wenn nicht das rechtstechnisch dafür vorgesehene Organ entschieden hat.
bb)
Mangels einer wirksamen Bestellung zum Abwesenheitspfleger hat dieser für den Kläger als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt (§§ 177, 179 BGB), und zwar sowohl hinsichtlich des Abschlusses des notariellen Kaufvertrages als auch hinsichtlich der Auflassungserklärung. Da die Genehmigung des Klägers als des Berechtigten zu diesen beiden Rechtsgeschäften zwischenzeitlich abschließend jeweils verweigert worden ist, sind beide Rechtsgeschäfte unwirksam.
Die Genehmigung des notariellen Kaufvertrages und inzident der Auflassungserklärung durch das Betreuungsgericht im Rahmen der Abwesenheitspflegschaft ist nicht wirksam. Denn die Genehmigung erfolgte jeweils auf der Grundlage der aus oben genannten Gründen bereits unwirksamen Abwesenheitspflegschaft. Mithin konnte das Betreuungsgericht insoweit schon nichts genehmigen. Zudem hat hierbei wiederum das unzuständige Organ in Form des Rechtspflegers gehandelt, so das auch insoweit nach § 8 Abs. 4 Rechtspflegergesetz a. F. die Handlung ohnehin nicht wirksam ist.
cc)
Mangels einer wirksamen Auflassung fehlt nach § 873 BGB ein wesentliches Element, das überhaupt erst zu Eigentumsübertragung führt. Mithin ist das Eigentum nicht wirksam an die Beklagten übertragen worden und das Grundbuch unrichtig.
dd)
Die Beklagten haben das Eigentum an dem Grundstück auch nicht gutgläubig erworben.
aaa)
Ein gutgläubiger Erwerb der Beklagten nach § 892 BGB liegt nicht vor. Geschützt ist insoweit lediglich der gute Glaube an die Eintragung im Grundbuch selbst, nicht aber hinsichtlich sonstiger Verfügungsmöglichkeiten ohne Bezug zur Grundbucheintragung (Münchener Kommentar, 6. Auflage, § 892 BGB, 15). Hier ist letztlich nicht das Grundbuch der Bezug für den guten Glauben, sondern die extern von dem Amtsgericht erstellte Bestallungsurkunde des Abwesenheitspflegers über die Abwesenheitspflegschaft. Darüber hinaus ist ein Gutglaubensschutz nach § 892 BGB hier ohnehin bereits deshalb ausgeschlossen, weil dieser die Wirksamkeit des zugrunde liegenden Rechtsgeschäftes voraussetzt (vgl. dazu Bassenge in Palandt, Kommentar zum BGB, § 892, Rn. 3). Dies ist indes nicht der Fall, da das Geschäft bereits aus den oben genannten Gründen unwirksam ist.
bbb)
Die Voraussetzungen des gutgläubigen Erwerbs nach § 893 BGB liegen ebenfalls nicht vor. § 893 BGB setzt voraus, dass es sich nicht um eine Verfügung handelt, die den Erwerb eines Grundstücks zum Gegenstand hat (Bassenge a. a. O., § 893 Rn. 3) bzw. in der anderen Variante, dass das eingetragene Recht nach dem Inhalt des Grundbuchs dem Inhaber zusteht. Dies ist jeweils nicht der Fall, weil der Kauf und damit der Eigentumserwerb gerade Gegenstand der g rundbuchrechtlichen Eintragung ist und die Beklagten nach dem Inhalt des Grundbuchs als solchen auch keinen Anspruch gegen den Kläger auf den Erwerb des Grundstücks haben.
ccc)
§ 2366 BGB findet insoweit ebenfalls keine analoge Anwendung. Insoweit besteht schon keine Vergleichbarkeit zwischen dem grundbuchlichen Gutglaubensschutz und dem eines Erbscheins. Der Erbschein als solcher ist lediglich mit eingeschränkter Gutglaubenswirkung ausgestattet, während das Grundbuch eine umfängliche Wirkung hat. Zudem zeigen die §§ 892 und 893 BGB gerade, dass es allein auf den Inhalt des Grundbuchs für den Gutglaubenserwerb ankommt. Demnach ist das Grundbuch allein die maßgebliche Grundlage hierfür.
b)
Der Kläger ist derjenige, dessen Recht infolge der Unrichtigkeit des Grundbuchs beeinträchtigt ist. Er war der frühere Eigentümer, der im Grundbuch ausgewiesen war und der das Eigentum an dem Grundstück infolge eines die Unrichtigkeit des Grundbuchs begründenden Vorgangs durch die Eintragung verloren hat.
c)
Der Anspruch ist gegen die – zu Unrecht – als Eigentümer eingetragenen Beklagten gerichtet.
Damit besteht der geltend gemacht Grundbuchberichtigungsanspruch dem Grunde nach. Einschränkungen des Anspruchs ergeben sich lediglich im Rahmen der Hilfswiderklage (vgl. dazu nachfolgend).
B) Hilfswiderklage
1. Hilfswiderklageantrag zu 1.
Hinsichtlich dieses Hilfswiderklageantrages ist entsprechendes Anerkenntnis auf der Grundlage des Berichtigungsanspruches gemäß § 307 ZPO durch den Kläger erfolgt, so dass es hier keiner weiteren Ausführungen mehr bedarf.
2. Hilfswiderklageantrag zu 2.
Hinsichtlich dieses Hilfswiderklageantrages ist der Anspruch lediglich im tenorierten Umfang begründet.
1.
Die Beklagten können insoweit von dem Kläger gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt. BGB Zahlung in Höhe von 6.583,66 Euro verlangen.
Der Kläger hat durch die Leistungen der Beklagten etwas, nämlich die Befreiung von seiner Schuld gegenüber der Stadt … erlangt, und zwar soweit die Bescheide an den Kläger adressiert waren, nämlich bis einschließlich 2011.
Demgegenüber hat der Kläger nichts erlangt, soweit Zahlung auf die an die Beklagten gerichteten Bescheide für die Jahre 2012 und 2013 erfolgt ist. Denn Schuldner dieser Bescheide waren nach deren Inhalt die Beklagten. Eine Aufhebung dieser Bescheide und auch eine Rechnungslegung der Stadt gegenüber dem Kläger ist insoweit bislang nicht erfolgt.
Ohnehin fehlt insoweit den Beklagten jedenfalls der Fremdgeschäftsführungswille, da sie infolge der Eigentumsumschreibung und der Bescheidadressierung auf eine vermeintlich eigene Schuld leisteten. In einem derartigen Fall richten sich die Bereicherungsansprüche vorbehaltlich einer nachträglichen anderen Willensbezeichnung gegenüber dem Gläubiger (vergleiche dazu Palandt, § 812, Rn. 59). Dies ist hier der Fall. Denn die Zahlung erfolgte aufgrund der vorgenannten Umstände allein aufgrund der Annahme der Begleichung einer eigenen Schuld. Eine andere Tilgungsbestimmung ist auch sonst nicht nach außen zum Ausdruck gekommen.
Der Kläger hat den tenorierten Betrag ohne Rechtsgrund erlangt, weil die Beklagten ihm gegenüber nicht zur Zahlung der rückständigen Schulden verpflichtet waren.
Soweit der Kläger gegen diese Forderung Aufrechnung mit Ersatzansprüchen gemäß §§ 823 ff. BGB, 311, 280 BGB i. V. m. § 387, 389 BGB einwendet, ist dies nicht erheblich denn er begehrt insoweit Ersatz eines nicht ersatzfähigen Schadens (§ 249 BGB). Letztlich begehrt er hier Ersatz für seinen Zeitaufwand als Geschädigter durch Beauftragung eines nicht anwaltlichen Bevollmächtigten bei der außergerichtlichen Abwicklung und der Abwehr von Ansprüchen in Prozessverfahren. Derartige Kosten sind indes nicht ersatzfähig (vgl. dazu Grüneberg in Palandt, § 249, Rn. 59; BGH VI ZR 98/75, Urteil vom 09.03.1973). Dies gilt auch für die Flug- und Übernachtungskosten, da sie ersichtlich hiermit in Verbindung stehen. Insoweit ist letztlich lediglich Ersatz der Rechtsanwaltskosten vorgesehen, um die es hier aber nicht geht. Der Ersatzanspruch steht den Beklagten im Wege eines Zurückbehaltungsrechtes gemäß § 273 Abs. 1 BGB zu. Beide Ansprüche, nämlich der Berichtigungsanspruch als auch der Ersatzanspruch sind fällig und beruhen auf demselben Rechtsverhältnis, nämlich der unwirksamen Übertragung des Eigentums an die Beklagten aufgrund unwirksamen notariellen Vertrages und unwirksame Auflassung. Insoweit können die Beklagten die geschuldete Leistung verweigern, bis die ihnen gebührende Leistung bewirkt ist. Insoweit ergibt sich hier aus dem Rechtsverhältnis auch nicht ein anderes, denn beide Ansprüche stehen in einer unmittelbaren Beziehung. Darüber hinaus wären die rückständigen Grundsteuern vom Kläger ohnehin zu entrichten gewesen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Die weiteren Nebenentscheidurigen folgen aus §§ 3, 92 Abs. 1 Satz 1 2. Alt., § 93, § 709 ZPO, 45 GKG. Die Klage als auch die Hilfswiderklage sind teilweise begründet. Hinsichtlich der Hilfswiderklage zu Ziffer 1. liegt in dem abgegebenen Umfang ein sofortiges Anerkenntnis nach § 93 ZPO vor, da dieses zuvor von den Beklagten gegenüber dem Kläger nicht verlangt worden ist. Ohnehin geht es hier nicht um ein reines Austauschverhältnis zwischen Kläger und Beklagten, sondern geht es hier um einen Anspruch in Bezug auf den Abwesenheitspfleger. Den insoweit geltend gemachten Anspruch hat der Kläger unverzüglich anerkannt. Die Gegenforderungen stehen den Beklagten im Wege eines Zurückbehaltungsrechtes zu. Soweit der Kläger die Aufrechnung mit diesen Forderungen erklärt hat, ist hierüber ebenfalls eine Entscheidung ergangen und insoweit über die Kosten nach § 45 Abs. 1 GKG mit zu entscheiden. Identität der Ansprüche besteht insoweit nicht.
