OLG Köln – Beschluss vom 16.05.2019 – Az.: I-19 U 207/18
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 09.11.2018 – 8 O 168/18 – wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO als unbegründet zurückgewiesen, mit der Maßgabe, dass sich die vorläufige Vollstreckbarkeit nach diesem Beschluss richtet.
Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.
Dieser Beschluss und das angegriffene Urteil des Landgerichts Aachen vom 09.11.2018 – 8 O 168/18 – sind vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 Prozent des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 Prozent des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages leistet.
Gründe
I.
Die Parteien streiten darüber, ob die Klägerin einen – im Hinblick auf eine mögliche Verjährung durchsetzbaren – Übereignungsanspruch im Hinblick auf Grundstücke aus einem Grundstücksübertragungsvertrag hat. Dieser Grundstücksübertragungsvertrag steht im Zusammenhang mit einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan und einem Durchführungsvertrag zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1).
Mit notariellem Vertrag vor dem Notar A vom 11.09.2007 – UR.Nr. 1xx4 für 2007 – schlossen die Parteien einen Grundstücksübertragungsvertrag über zwei Teilflächen des im Grundbuch von B Blatt 4xx3 verzeichneten Grundbesitzes Flur 35 Nummer 222, Landwirtschaftsfläche, C, 12.664 qm groß (Vertrag K1, AH). Der Notar – der Streitverkündete – wurde beauftragt, alles Erforderliche zum Vollzug der Eigentumsübertragung in die Wege zu leiten. Unter § 2 Nr. 2 des Vertrages ist geregelt, dass der Vertrag aufschiebend bedingt geschlossen wird und „erst mit Rechtskraft“ des entsprechenden vorhabenbezogenen Bebauungsplans und „der Rechtskraft“ des Durchführungsvertrags (K3, AH) wirksam werden soll.
Der Durchführungsvertrag regelt insbesondere die Pflicht der Beklagten zu 1) zur Erschließung, Planung, Vermessung und Herstellung der Infrastruktur und wurde am 11.12.2007 geschlossen, jedoch nicht notariell beurkundet. § 1 Nr. 2 S. 1 des Vertrages bestimmt, dass die Beklagte zu 1) alle öffentlichen Grundstücksflächen innerhalb des Plangebietes auf die Gemeinde zu übertragen hat. Unter § 17 Nr. 1 dieses Vertrages ist geregelt, dass der Vertrag „mit Inkrafttreten der Satzung über den Vorhabenbezogenen Bebauungsplan wirksam“ werde.
Der Rat der Klägerin beschloss den vorhabenbezogenen Bebauungsplan in der Sitzung vom 11.12.2007. Die Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses erfolgte im Gemeindeblatt am 09.05.2008. Noch im Jahre 2007 begann die Beklagte zu 1) mit Erschließungsarbeiten. Später übertrug die Beklagte zu 1) einen Teil des ehemaligen Flurstücks 222 (jetzt Teilfläche von 274) auf die Beklagte zu 2), die Eintragung im Grundbuch erfolgte am 29.11.2012. Der Streitverkündete sorgte nicht für die Überschreibung des Eigentums auf die Klägerin. Als der Vorgang im Januar 2018 aufgegriffen wurde, erhoben die Beklagten die Einrede der Verjährung.
Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, der Anspruch auf Eigentumsverschaffung gegen die Beklagte zu 1) sei nicht verjährt, da die Rechtskraft des Bebauungsplans erst mit ortsüblicher Bekanntmachung eingetreten sei. Die Übertragung des Flurstücks an die Beklagte zu 2) sei eine anfechtbare vorsätzliche Benachteiligung im Sinne des § 3 Abs. 1 S. 1 AnfG.
Die Klägerin hat beantragt,
1. die Beklagte zu 1) zu verurteilen, der Klägerin folgende Grundstücke herauszugeben, diese an die Klägerin zu übereignen und die Eintragung der Klägerin als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen:
Grundbuch von B des Amtsgerichts Geilenkirchen, Bl. 4xx3, Bestandsverzeichnis lf. Nrn.
a) 9, Flur 35, Flurstück 256
b) 13, Flur 35, Flurstück 253
c) 14, Flur 35, Flurstück 254
d) 15, Flur 35, Flurstück 255
e) 21, Flur 35, Flurstück 263,
2. die Beklagte zu 1) sowie die Beklagte zu 2) wie Gesamtschuldner zu verurteilen, der Klägerin folgendes Grundstück herauszugeben, dieses an die Klägerin zu übereignen und die Eintragung der Klägerin als Eigentümer im Grundbuch zu bewilligen:
Grundbuch von B des Amtsgerichts Geilenkirchen, Bl. 4112, Bestandsverzeichnis lf. Nr. 3, Flur 35, ehemals Flurstück 262, jetzt Teilfläche aus Flurstück 274; Lage und Grenzen dieser Teilfläche ergeben sich aus dem Plan in der Anlage zur Klageschrift, Anlage K 10,
3. festzustellen, dass die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2) als Gesamtschuldner der Klägerin sämtlichen vergangenen, gegenwärtigen und zukünftigen Schaden einschließlich Vermessungskosten und Kosten für eine erneute Auflassungserklärung zu der im Antrag zu 2. beschriebenen Teilfläche zu ersetzen haben, der dieser entstanden ist, weil die Beklagte zu 1) und die Beklagte zu 2)
a) den Grundbesitz, der im Klageantrag zu 1. beschrieben ist, nicht an die Klägerin übereignet haben und
b) den Grundbesitz, der im Klageantrag zu 2. beschrieben ist, an die Beklagte zu 2) und nicht an die Klägerin übereignet haben,
4. festzustellen, dass der Schadensersatzanspruch gemäß Feststellungsantrag Ziffer 3 auf einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung beruht.
Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie haben behauptet, ein Teilbereich, der als private Grünfläche gekennzeichnet ist, habe nach dem Grundstücksübertragungsvertrag nicht an die Klägerin übertragen werden sollen. Die Verjährungsfrist habe bereits am 11.12.2007 begonnen. Mit der Wirksamkeit des Ratsbeschlusses sei die im Übertragungsvertrag missverständlich formulierte „Rechtskraft“ des vorhabenbezogenen Bebauungsplans eingetreten. Auch die Klägerin sei davon ausgegangen, dass der Satzungsbeschluss der maßgebliche Zeitpunkt gewesen sei. § 10 BauGB sei auf einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan nicht anwendbar.
Das Landgericht hat die Klage überwiegend als unbegründet und hinsichtlich des Feststellungsantrags als unzulässig abgewiesen. Zwar habe die Klägerin einen Übertragungsanspruch, dieser sei jedoch verjährt, so dass die Beklagte die Leistung gemäß § 214 BGB verweigern könne. Die Verjährungsfrist habe am 12.12.2007 begonnen. Die Frage, was unter „Rechtskraft“ bezogen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan und auf den Durchführungsvertrag im Sinne der vereinbarten aufschiebenden Bedingung zu verstehen sei, sei im Wege der Auslegung zu ermitteln. Der Wortlaut sei nicht eindeutig, da Bebauungspläne – genauso wie Durchführungsverträge als öffentlich-rechtliche Verträge – nicht in Rechtskraft erwachsen. Nach § 10 Abs. 2 BauGB sei die Bekanntmachung der Zeitpunkt des Inkrafttretens. Das Inkrafttreten der Satzung sei auch mit Blick auf die Begleitumstände – insbesondere der Regelung im Durchführungsvertrag und dem nachvertraglichen Verhalten der Parteien – der maßgebliche Zeitpunkt. Im Hinblick auf die Interessenlage der Parteien sei von Belang, dass die seitens der Parteien erstrebte Planungsreife und -sicherheit mit dem Satzungsbeschluss und der Unterzeichnung des Durchführungsvertrags eingetreten sei. Mit dem Satzungsbeschluss würde der Bebauungsplan zum Gesetz im materiellen Sinne. Das Inkrafttreten der Satzung diene lediglich dem Zweck, die Rechtsnorm der Allgemeinheit in förmlicher Weise zugänglich zu machen. Ein vertraglicher Anspruch gegen die Beklagte zu 2) sei überdies nicht ersichtlich. Auch ein Anspruch nach § 11 AnfG scheide aus, da gemäß § 2 AnfG kein vollstreckbarer Schuldtitel vorliege und der Anfechtungsgegner der Zwangsvollstreckung nicht stärker ausgesetzt sein dürfe als der Schuldner selbst. Ein Feststellungsinteresse der Klägerin bestehe nicht, weil zukünftige Schäden mangels Bestehens des Hauptanspruchs nicht in Frage kämen.
Dagegen wendet sich die Berufung der Klägerin, die ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt, vertieft und ergänzt. Das angefochtene Urteil sei schon aus formalen Gründen unwirksam, da es von einem unzuständigen Richter verkündet worden sei und nicht die Vorsitzende Richterin die Verfügung zu dem Urteil unterzeichnet habe, so dass es sich bei dem verkündeten Urteil offenbar nur um einen Entwurf gehandelt habe. Die Auslegung des Landgerichts sei rechtsfehlerhaft. In § 17 Nr. 1 des Durchführungsvertrags sei durch die Parteien definiert worden, was unter „Rechtskraft“ im Sinne des Übertragungsvertrags zu verstehen sei, nämlich das Inkrafttreten der Bebauungsplansatzung. Einer über diesen Wortlaut hinausgehenden Auslegung bedürfe es nicht. Es sei mehrfach über die Bedeutung des Wortes „rechtswirksam“ gesprochen worden, wobei die Gesprächsteilnehmer übereinstimmend davon ausgegangen seien, dass das Inkrafttreten im Sinne des § 10 Abs. 3 BauGB gemeint sei. Die Erschließungsarbeiten habe die Beklagte erst am 10.03.2008 begonnen. Der Baubeginn vor Inkrafttreten der Satzung sei üblich. Soweit das Landgericht im Zuge der Auslegung überprüft, wie juristische Laien die gewählte Begrifflichkeit verstehen, weist die Klägerin die Einordnung als juristische Laiin zurück.
Sie beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und im Sinne ihrer erstinstanzlich gestellten Anträge zu erkennen.
Die Beklagten beantragten, die Berufung zurückzuweisen.
Sie verteidigen das angefochtene Urteil.
Der Senat hat mit Beschluss vom 21.03.2019 darauf hingewiesen, dass er beabsichtigt, die Berufung der Klägerin gemäß § 522 Abs. 2 ZPO zurückzuweisen, und den Parteien hierzu Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien in beiden Instanzen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung in der ersten Instanz Bezug genommen.
II.
Die Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Auch die weiteren Voraussetzungen für eine Zurückweisung des Rechtsmittels durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, insbesondere erfolgt die Entscheidung des Senats einstimmig. Zur Begründung wird zur Vermeidung von Wiederholungen zunächst auf die nachstehend wiedergegebenen Hinweise im Beschluss des Senats vom 21.03.2019 verwiesen.
„Das Landgericht hat die Klage im Ergebnis zurecht abgewiesen. Der Klägerin stehen gegen die Beklagte zu 1) und ggf. in der Folge gegen die Beklagte zu 2) keine Übereignungsansprüche aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Grundstücksübertragungsvertrag vom 11.09.2007 zu, weshalb der Klägerin die mit ihren Berufungsanträgen zu 1.-4. weiterhin verfolgten Ansprüche nicht zustehen.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist das Urteil nicht bereits aus formalen Gründen aufzuheben, insbesondere handelt es sich offensichtlich nicht um einen Entwurf. Dies wird daraus ersichtlich, dass es für den Verkündungstermin erstellt wurde, zur Akte gelangt ist und von den Kammermitgliedern unterzeichnet wurde, wobei die Kammervorsitzende für einen verhinderten beisitzenden Richter unterschrieben hat. Darüber hinaus führt es nicht etwa zur Unwirksamkeit des Urteils, dass es nicht von der Vorsitzenden gem. § 136 Nr. 4 ZPO verkündet worden ist oder dass die Vorsitzende nicht die Verfügung zu dem Urteil unterzeichnet hat. Verkündungsmängel führen nämlich grundsätzlich nicht zur Unwirksamkeit des Urteils. Etwas anderes gilt nur, wenn elementare, zum Wesen der Verlautbarung gehörende Formerfordernisse nicht beachtet werden, so dass von einer Verlautbarung im Rechtssinne nicht mehr gesprochen werden kann. Zu den Mindestanforderungen, deren Verletzung die Entstehung eines wirksamen Urteils verhindert, gehört, dass die Verlautbarung von dem Gericht beabsichtigt war oder von den Parteien derart verstanden werden durfte und die Parteien von Erlass und Inhalt der Entscheidung förmlich unterrichtet wurden (MüKoZPO/Musielak, 5. Aufl. 2016, ZPO § 311 Rn. 7). Diese Mindestanforderungen sind hier eingehalten.
Der Grundstücksübertragungsvertrag bestimmt zwar in § 2 Nr. 1 die Pflicht der Beklagten zu 1), der Klägerin zwei noch zu vermessende Grundstücke, die im Grundbuch von B Blatt 4xx3, Flur 35 Nummer 22 verzeichnet sind, zu übereignen. Diese Übereignungspflicht ist jedoch nach § 2 Nr. 2 des Vertrages im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB zweifach aufschiebend bedingt, und zwar zum einen im Hinblick auf die „Rechtskraft“ des auf diese Grundstücke bezogenen vorhabenbezogenen Bebauungsplans der Klägerin und zum anderen im Hinblick auf die „Rechtskraft“ des zwischen den Parteien bzgl. des Vorhabens zu schließenden Durchführungsvertrags.
Die erstgenannte Bedingung ist mit dem formellen Inkrafttreten des entsprechenden Bebauungsplans im Mai 2008 eingetreten. Der Senat schließt sich insoweit nicht der Sichtweise des Landgerichts dahingehend an, dass für die „Rechtskraft“ des vorhabenbezogenen Bebauungsplans im Sinne des Grundstücksübertragungsvertrags der Ratsbeschluss der Klägerin ausreicht, vielmehr war hierzu das formelle Inkrafttreten des Bebauungsplans nach den Vorgaben des Baugesetzbuches (BauGB) erforderlich. Auch für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist insoweit § 10 BauGB maßgeblich (Battis/Krautzberger/Löhr/Mitschang, 13. Aufl. 2016, BauGB § 12 Rn. 40), sodass es für das Inkrafttreten gemäß § 10 Abs. 3 S. 4 BauGB nicht auf den Satzungsbeschluss des Gemeinderats, sondern auf die ortsübliche Bekanntmachung der Satzung ankommt.
Ausgehend hiervon greift die Verjährungseinrede demnach entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht. Die Verjährungsfrist von zehn Jahren (§ 196 BGB) begann nach dem Vorstehenden mit der Bekanntmachung der Satzung am 09.05.2008 und endete am 09.05.2018. Die am 07.05.2018 bei Gericht eingegangene, am 06.06.2018 und damit demnächst i.S.v. § 167 ZPO zugestellte Klage hat demnach die Verjährung gem. § 204 Abs. 1 Nr. 1 ZPO gehemmt.
Schon die gemäß §§ 133, 157 BGB zunächst gebotene Auslegung des Wortes „Rechtskraft“ in Bezug auf den Bebauungsplan führt zu dem genannten Auslegungsergebnis. Im Hinblick auf einen Bebauungsplan ist diese Begrifflichkeit schon deshalb nicht im technischen Sinne aufzufassen, weil das Gesetz eine Rechtskraft von Bebauungsplänen nicht kennt. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch wird eine Entscheidung oder Regelung dann als rechtskräftig bezeichnet, wenn sie gültig, endgültig, verbindlich und unanfechtbar ist. Gemäß § 10 Abs. 3 S. 4 BauGB wird der Bebauungsplan mit dem Erscheinungstag des Publikationsorgans, in dem die ortsübliche Bekanntmachung erfolgt, rechtsverbindlich (Battis/Krautzberger/Löhr/Reidt, 13. Aufl. 2016, BauGB § 10 Rn. 43 m.w.N.), also nicht schon vorher. Damit besteht ungeachtet der notariellen Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans (hierzu noch im Folgenden) erst mit der Bekanntmachung eine Verbindlichkeit, die im Wortsinne mit dem Begriff „Rechtskraft“ in Einklang zu bringen ist.
Dieses Auslegungsergebnis findet Bestätigung im Zuge der Betrachtung der äußeren Begleitumstände des Vertragsschlusses, der Interessenlage der Beteiligten und des verfolgten wirtschaftlichen Zwecks. Die in Rede stehende aufschiebende Bedingung ist im Kontext der rechtlichen Vorgaben des § 12 BauGB zu sehen, der in öffentlich-rechtlicher Hinsicht den Abschluss eines Durchführungsvertrags zur Voraussetzung für die Zulässigkeit eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans macht. Damit und mit der zweifachen aufschiebenden Bedingung der Grundstücksübertragung bestand für die Vertragsparteien im vorliegenden Fall ein Interesse an einem privatrechtlichen und wirtschaftlichen Gleichlauf von Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans, Wirksamkeit des Durchführungsvertrags und Wirksamkeit der Grundstücksübertragung. Denn nur das Zusammenspiel der drei genannten Bestandteile konnte dazu führen, dass das zwischen den Parteien gewünschte Vorhaben öffentlich-rechtlich und zivilrechtlich umzusetzen ist. Diese Sicht der Dinge findet Bestätigung in dem Wortlaut des Durchführungsvertrags, in dem es in § 17 Nr. 1 heißt, dass der Vertrag mit dem Inkrafttreten der Satzung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wirksam werde. Hier wurde exakt die Begrifflichkeit („Inkrafttreten“) verwendet, die auf § 10 Abs. 3 S. 4 BauGB und damit auf die ortsübliche Bekanntmachung als maßgeblichen Zeitpunkt hinweist. Ohne diesen Bedingungseintritt konnte der Ausführungsvertrag und in der Folge – aufgrund der entsprechenden aufschiebenden Bedingung – der Grundstücksübertragungsvertrag nicht wirksam werden.
Gleichwohl ist die Pflicht der Beklagten zu 1) zur Übereignung der im Vertrag bezeichneten Grundstücke nicht wirksam geworden, weil die zweite aufschiebende Bedingung, die unter § 2 Nr. 2 des Grundstücksübertragungsvertrages geregelt ist, nicht eingetreten ist und auch nicht mehr eintreten kann. Denn der zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 1) geschlossene Durchführungsvertrag ist wegen eines Formmangels gemäß § 125 S. 1 BGB nichtig.
Grundsätzlich unterliegt ein Durchführungsvertrag als öffentlich-rechtlicher Vertrag gem. § 57 VwVfG lediglich der Schriftform, die vorliegend eingehalten worden ist. Über § 62 S. 2 VwVfG greifen jedoch auch die Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs, unter anderem die Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB mit Blick auf Verträge, die die Verpflichtung zur Übertragung von Eigentum an Grundstücken zum Gegenstand haben (Stelkens/Bonk/Sachs/Bonk/Neumann/Siegel, 9. Aufl. 2018, VwVfG § 57 Rn. 23 ff. m.w.N.; Staudinger/Schumacher, Neubearbeitung 2018, BGB § 311b Rn. 72 f. m.w.N.). Maßgeblich für ein unmittelbares Eingreifen dieser Formvorschrift ist, dass sich aus dem öffentlich-rechtlichen Vertrag die rechtsgeschäftliche Grundstücksveräußerungspflicht ergibt und die Änderung der Eigentumszuordnung nicht kraft Gesetzes gemäß einer Sondervorschrift des öffentlichen Rechts erfolgt (OLG Schleswig, Beschl. v. 18.02.1981 – 2 W 107/80 – juris, m.w.N.). Vorliegend ist eine solche Sondervorschrift des öffentlichen Rechts im Hinblick auf den Eigentumsübergang nicht ersichtlich. In § 1 Nr. 2 des Durchführungsvertrages ist bestimmt, dass die Beklagte zu 1) die öffentlichen Grundstücksflächen des Plangebiets auf die Klägerin zu übertragen hat. Dem Wortlaut nach lässt sich diese Regelung ohne weiteres als rechtsgeschäftliche Verpflichtung, das Eigentum zu übertragen, auffassen.
Ob diese Vertragsklausel in der Zusammenschau mit dem bereits zeitlich zuvor notariell beurkundeten Grundstücksübertragungsvertrag lediglich deklaratorischen Charakter haben sollte, kann dahinstehen, denn zwischen dem Grundstücksübertragungsvertrag und dem Durchführungsvertrag besteht ohnedies eine rechtliche Einheit, die zu der Formbedürftigkeit des Durchführungsvertrags gem. § 311b Abs. 1 BGB führt. Eine solche rechtliche Einheit zwischen einem Grundstücksvertrag und anderen Verträgen besteht dann, wenn die Vertragsparteien den Willen haben, die Verträge in der Weise miteinander zu verknüpfen, dass sie miteinander stehen und fallen sollen, was auch dann der Fall sein kann, wenn – wie hier – die Verträge nicht in einer Urkunde, sondern nacheinander geschlossen werden (st. Rspr., vgl. BGH, Urt. v. 22.07.2010 – VII ZR 246/08 – juris, m.w.N.). Maßgeblich ist insoweit, ob der Grundstückserwerb abhängig von dem anderen Vertrag sein sollte (BGH, Urt. v. 26.11.1999 – V ZR 251/98 – juris; BGH, Urt. v. 13.06.2002 – VII ZR 321/00 – juris). So liegt es hier, denn der Grundstücksübertragungsvertrag sollte im Wege der aufschiebenden Bedingung unter anderem von der Wirksamkeit des Durchführungsvertrags abhängen.
Eine Heilung dieses Formmangels gemäß § 311b Abs. 1 S. 2 BGB liegt gerade nicht vor, weil der Eigentumswechsel nicht mit der Eintragung ins Grundbuch vollzogen worden ist.
Überdies ist die vereinbarte aufschiebende Bedingung eines rechtswirksamen vorhabenbezogenen Bebauungsplans mangels wirksamen Durchführungsvertrags (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 14.11.2002 -5 S 1635/00-, juris) ausgefallen, so dass eine nachträgliche Heilung des Mangels des Durchführungsvertrags, die lediglich ex nunc wirken könnte, nicht mehr dazu führen kann, dass die aufschiebende Bedingung hinsichtlich des Bebauungsplans eintreten könnte (vgl. Staudinger/Schumacher, Neubearbeitung 2018, BGB § 311b Rn. 326 m.w.N.). Im Falle einer ausgefallenen Bedingung entfallen ebenfalls etwaige Vorwirkungen zum Schutz desjenigen, zu dessen Gunsten die bedingte Erklärung erfolgt ist (MüKoBGB/Westermann, 8. Aufl. 2018, BGB § 158 Rn. 43 m.w.N.). Dies hat zur Folge, dass auch Schadensersatzansprüche oder andere aus dem Grundstücksübertragungsvertrag abgeleitete Ansprüche zugunsten der Klägerin nicht in Betracht kommen.“
Die ergänzende Stellungnahme der Klägerin vom 13.05.2019 veranlasst den Senat nicht, von seiner Auffassung abzurücken. Sie gibt lediglich zu folgenden Anmerkungen Anlass.
Es kann – wie bereits im Senatsbeschluss vom 21.03.2019 ausgeführt – dahinstehen, ob der Durchführungsvertrags selbst eine Verpflichtung, das streitgegenständliche Grundstück auf die Klägerin zu übertragen, regeln sollte, oder ob die entsprechenden Ausführungen hierzu in dem Vertragstext lediglich deklaratorischen Charakter haben sollten. Denn auch unter Berücksichtigung der ergänzenden Stellungnahme der Klägerin bleibt der Senat bei seiner Auffassung, dass der Grundstücksübertragungsvertrag und der Durchführungsvertrag unter Anwendung der Kriterien, die der Bundesgerichtshof aufgestellt hat, als rechtliche Einheit aufzufassen sind mit der Folge, dass auch der Durchführungsvertrag der Formvorschrift des § 311b Abs. 1 BGB unterliegt.
Soweit die Klägerin die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu der genannten Rechtsfrage dahingehend zusammenfasst, dass eine solche rechtliche Einheit nur dann vorliegt, wenn nach den Vorstellungen der Parteien des Grundstücksvertrags dieser geschlossen werde, um den weiteren Vertrag zu ermöglichen, ist dies zumindest insoweit missverständlich, als damit der Kernpunkt der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht hervorgehoben wird. Maßgeblich ist nämlich – wie bereits im Senatsbeschluss vom 21.03.2019 ausgeführt – die von den Parteien gewollte rechtliche Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem weiteren Vertrag (st. Rspr., vgl. BGH, Urteil vom 26.11.1999 – V ZR – 251/98 -, juris; BGH, Urteil vom 11.10.2000 – VIII ZR 321/99 -, juris; BGH, Urteil vom 13.06.2002 – VII ZR 321/00 -, juris; BGH Urteil vom 22.07.2010 – VII ZR 246/08 -, juris). Eine solche gewollte Abhängigkeit kann in dem Vertragstext des Grundstücksvertrags kaum deutlicher als – wie vorliegend – mittels einer aufschiebenden Bedingung zum Ausdruck gebracht werden. Denn der unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossene Vertrag – hier der Grundstücksübertragungsvertrag – wird gemäß § 158 Abs. 1 BGB erst dann wirksam, sobald die aufschiebende Bedingung – hier: wirksame Vereinbarung des Durchführungsvertrags – wirksam vereinbart wird. Eine Verknüpfung und Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem anderen Vertrag im Sinne einer rechtlichen Einheit beider Verträge liegt daher schon dem Wortlaut des Vertragstextes nach dann eindeutig vor, wenn der Grundstücksvertrag unter einer solchen aufschiebenden Bedingung steht. Soweit die Klägerin pauschal behauptet, eine solche aufschiebende Bedingung habe es hier nicht gegeben, belegt der Wortlaut des Textes des Grundstücksübertragungsvertrags unter § 2 Nr. 2 S. 1 2. HS eindeutig das Gegenteil, so dass er einer anderweitigen Auslegung nicht zugänglich ist.
Genau umgekehrt lag der Fall, der der seitens der Klägerin zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 13.06.2002 – VII ZR 321/00 -, juris) zugrunde lag, denn dort war – nach dem Wortlaut der Vertragstexte und den bisher getroffenen Feststellungen – der weitere Vertrag (ein Bauvertrag) von einem Grundstückskaufvertrag abhängig, nicht jedoch umgekehrt. Gerade die fehlenden Feststellungen hierzu rügt der Bundesgerichtshof in der zweiten seitens der Klägerin zitierten Passage (BGH a.a.O. Rn. 18). Weiter (Rn. 19) führt er dann wie folgt aus:
„Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts ergeben keine Abhängigkeit des Grundstückskaufvertrages vom Bauvertrag. Eine solche rechtliche Abhängigkeit ist weder im Grundstückskaufvertrag angedeutet noch ergibt sie sich aus dem bisher festgestellten Willen der Parteien. Das Berufungsgericht befasst sich allein mit der Abhängigkeit des Bauvertrages vom Grundstücksgeschäft.“
Diese Passage kennzeichnet den entscheidenden Unterschied des seitens des Bundesgerichtshofs zu beurteilenden Falles zu dem vorliegenden Streitfall. Denn in dem vorliegenden Streitfall ist die rechtliche Abhängigkeit des Grundstücksvertrags von dem weiteren Vertrag (Durchführungsvertrag) im Vertragstext nicht nur angedeutet, sondern – wie bereits ausgeführt – unmissverständlich und eindeutig in Form einer aufschiebenden Bedingung geregelt. Vor diesem Hintergrund bedarf es entgegen der Auffassung der Klägerin im Streitfall keiner weiteren Feststellungen zu der Frage, ob die Parteien eine Abhängigkeit des Grundstücksübertragungsvertrags von dem Durchführungsvertrag wollten. Die seitens der Klägerin insoweit angestellten hypothetischen Hilfserwägungen gehen aus diesem Grund und deshalb ins Leere, weil die Frage, ob der Durchführungsvertrag auch ohne die Übertragung der Grundstücke umsetzbar gewesen wäre, nicht maßgeblich ist für die Frage, ob die Parteien bei Vertragsschluss eine rechtliche Abhängigkeit in vorgenanntem Sinne wollten. Genauso wenig ist insoweit von Bedeutung, in wie vielen ähnlich gelagerten Fällen Grundstücksübertragungsverträge und Durchführungsverträge in derselben oder einer ähnlichen Weise miteinander verknüpft werden und ob in solchen Fällen in der Regel eine Beurkundung des Durchführungsvertrags erfolgt oder nicht.
Soweit sich die Klägerin darüber hinaus gegen die Einschätzung des Senats zu der Frage des Bedingungsausfalls wendet, ist dies für die vorstehende streitentscheidende rechtliche Fragestellung nicht von ausschlaggebender Bedeutung. Zutreffend stellt die Klägerin allerdings hierzu dar, dass dann, wenn ein Durchführungsvertrag fehlt oder fehlerhaft ist, grundsätzlich ein nichtiger vorhabenbezogener Bebauungsplan vorliegt. Für den Streitfall folgt – wie in dem Senatsbeschluss vom 21.03.2019 ausgeführt – daraus, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan infolge des wegen Formunwirksamkeit fehlenden Durchführungsvertrags unwirksam ist. Der Senat hat sich mit dieser Frage nur insoweit auseinandergesetzt, als der Grundstücksübertragungsvertrag auch mit Blick auf die Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aufschiebend bedingt geschlossen wurde und die Frage, ob die aufschiebenden Bedingungen endgültig ausgefallen sind, in dem Rechtsverhältnis der Parteien erwägenswert ist. Keineswegs hat der Senat damit eine darüber hinaus allgemein gültige Feststellung hinsichtlich der Wirksamkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans getroffen. Eine solche obliegt in der Tat gemäß § 47 VwGO einzig dem Oberverwaltungsgericht. Entgegen der Auffassung der Klägerin ist die Wirksamkeit dieses Bebauungsplans sehr wohl eine seitens des Senats in den Blick zu nehmende Rechtsfrage, soweit sie für die Beurteilung des zwischen den Parteien bestehenden zivilrechtlichen Verhältnisses von Bedeutung ist.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10 Satz 2, 711 ZPO.
Entgegen der Auffassung der Klägerin ist eine Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO nicht geboten.
Denn zum einen hat die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung im Sinne des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO. Hierzu muss nämlich – im Gegensatz zum Streitfall – eine klärungsbedürftige Rechtsfrage vorliegen. Diese Voraussetzung liegt vor, wenn die durch das Berufungsurteil aufgeworfene Rechtsfrage zweifelhaft ist, also über Umfang und Bedeutung einer Rechtsvorschrift oder über das Verhältnis mehrerer Bestimmungen zueinander Unklarheiten bestehen. Solche Zweifel sind insbesondere zu bejahen, wenn die Rechtsfrage seitens des Bundesgerichtshofs bisher nicht entschieden ist und ihre Beantwortung etwa in der obergerichtlichen Rechtsprechung auch nicht klar konturiert ist (MüKoZPO/Krüger, 5. Aufl. 2016, ZPO § 543 Rn. 7 m.w.N.). Maßgebliche Rechtsfrage ist hier, unter welchen Voraussetzungen eine rechtliche Einheit zwischen einem Grundstücksvertrag und einem anderen Vertrag vorliegt, die dazu führt, dass auch der andere Vertrag der Formbedürftigkeit nach § 311b Abs. 1 BGB unterliegt. Diese Rechtsfrage hat der Bundesgerichtshof jedoch – wie bereits in dem Senatsbeschluss vom 21.03.2019 und auch vorstehend erläutert – geklärt. Im Streitfall geht es lediglich um die Entscheidung des Einzelfalls unter Anwendung der Grundsätze, die der Bundesgerichtshof aufgestellt hat. Mangels klärungsbedürftiger Rechtsfrage kommt es vorliegend nicht darauf an, wie viele Einzelfälle in der Praxis hinsichtlich der Formbedürftigkeit eines Durchführungsvertrags ähnlich gelagert sind, zumal diese Formbedürftigkeit nicht ohne weiteres besteht, sondern nur dann, wenn eine rechtliche Einheit – etwa wie hier aufgrund einer aufschiebenden Bedingung – zwischen formbedürftigen Grundstücksvertrag und Durchführungsvertrag besteht.
Zum anderen ist die Zulassung der Revision nicht gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung geboten. Maßgeblich ist insoweit zunächst, dass die entscheidende Rechtsfrage durch den Bundesgerichtshof geklärt ist, so dass eine Fortbildung des Rechts nicht vonnöten ist. Zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung ist die Revision dann zuzulassen, wenn das Berufungsgericht von einer höherrangigen Entscheidung etwa des Bundesgerichtshofs, des Bundesverfassungsgerichts, des Europäischen Gerichtshofs oder eines anderen obersten Bundesgerichts abweicht. Dasselbe gilt, wenn es von einer gleichrangigen Entscheidung eines anderen Spruchkörpers desselben Gerichts („Innendivergenz“) oder eines anderen Berufungsgerichts abweicht (MüKoZPO/Krüger, 5. Aufl. 2016, ZPO § 543 Rn. 13 m.w.N.). Dies ist hier jedoch nicht der Fall, denn die Entscheidung des Senats ergeht im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. Abweichende Entscheidungen anderer Gerichte im vorgenannten Sinne sind – auch im Hinblick auf die konkrete Situation eines Durchführungsvertrags im Sinne des § 12 Abs. 1 S. 1 BauGB – nicht ersichtlich.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 45.000,00 EUR.
