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Grundstücksübertragungsvertrag –  Abschluss ohne konkludente Wiederkaufsabrede

OLG Naumburg – Az.: 12 U 100/19 – Urteil vom 26.11.2019

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 13. Juni 2019 verkündete Urteil der 4. Zivilkammer des Landgerichts Halle abgeändert:

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 v.H. des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Gründe

I.

Die Beklagte ist Eigentümerin des im Grundbuch von T.    des Amtsgerichts Eisleben, Blatt 2053, verzeichneten Grundstücks nebst aufstehendem Gebäude, einem Schloss. Der Kläger begehrt von der Beklagten die Rückauflassung und die Zustimmung zur Wiedereintragung in das Grundbuch, gestützt auf die Behauptung einer konkludenten Rückübertragungsvereinbarung.

Voreigentümer dieses Schlossgrundstückes war der Kläger, welcher es durch notariellen Kaufvertrag vom 3. September 2010 erworben hatte. Der Kläger wurde am 23. Januar 2011 als Eigentümer in Abteilung I des Grundbuchs eingetragen.

Der Kläger ist Vater des Kindes C.    F.    , geboren am 30. Januar 2012. Die Kindesmutter nahm den Kläger auf Zahlung von Unterhalt in Anspruch. Er zahlt nunmehr den gesetzlichen Unterhalt.

Am 28. November 2013 schlossen die Parteien einen notariellen Kaufvertrag zur UR.Nr. 2088/2013 der Notarin E.    in L.    zum Kaufpreis von 60.000 EUR und gleichzeitiger Übernahme der Restforderung des Abwasserzweckverbandes i.H.v. 11.500 EUR. Zugleich erklärten sie die Auflassung. Hinsichtlich der Kaufpreiszahlung vereinbarten die Parteien unter Ziff. III.:

“Der Kaufpreis beträgt 60.000 EUR.

Neben dem Kaufpreis übernimmt der Käufer ab heute die Begleichung der noch offenen Restforderung des AZV i.H.v. 11.500 EUR…. Beim Kauf der Immobilie durch den heutigen Verkäufer wurde diesem durch die Mutter der Käuferin, Frau A.    Sch.     … ein privates Darlehen i.H.v. 60.000 EUR gewährt, das nicht im Grundbuch durch Eintragung einer Grundschuld dinglich gesichert wurde.

Dieses Darlehen wird von der heutigen Käuferin übernommen und dadurch die Kaufpreisschuld getilgt.

Nach Angaben der Beteiligten ist das Darlehen i.H.v. 60.000 EUR valutiert.

Zu diesen Vereinbarungen ist jeweils die Zustimmung des Gläubigers und dessen Erklärung erforderlich, dass der Verkäufer für die vorgenannten Verbindlichkeiten nicht mehr haftet.

Bezüglich weiterer Nebenabreden vereinbarten die Parteien unter Ziff. XIII Nr. 5:

„Die Notarin hat die Beteiligten umfassend auf die rechtliche Tragweite hingewiesen, insbesondere auch darauf, dass…

5. diese Urkunde alle Vereinbarungen der Vertragsteile, insbesondere auch über den Kaufpreis richtig und vollständig enthalten muss und anderenfalls nichtig sein kann; hierzu versichern die Vertragspartner, dass keine Nebenabreden bestehen, ohne die dieser Vertrag nicht abgeschlossen würde.“

Wegen der weiteren Einzelheiten des notariellen Kaufvertrages wird auf Anl. K2, Bl. 10-18 Bd. 1 d.A. Bezug genommen.

Die Beklagte wurde am 3. Januar 2014 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Der Kläger betreibt über die Schloss T.    GmbH in dem Schloss ein Schlosscafé sowie eine Tagespflege, die M.    UG . Die Beklagte bewohnte in dem Schloss eine Wohnung und erledigte auch geschäftliche Fragen des Klägers, wobei der genaue Umfang streitig ist.

Die Beklagte leistete keine Zahlungen auf das Darlehen ihrer Mutter, E.    D.    , der Großmutter des Klägers. Am 7. Oktober 2017 teilte E.    D.     der Beklagten schriftlich mit, dass mit dem Kauf des verfahrensgegenständlichen Grundstückes das finanzielle Erbe der Beklagten „eingeflossen“ sei; sie befreie die Beklagte von der gesamten Summe des notariell geschlossenen Darlehensvertrages mit sofortiger Wirkung (Anl. B 1, Bl. 65 Bd. 1 d.A.).

Ab dem Jahr 2017 begehrte der Kläger von der Beklagten die Rückübertragung des Grundstückes. Er bot der Beklagten mit Schreiben vom 21. Februar 2018 die Rückübertragung des Grundstückes gegen Zahlung von 200.000 EUR bei Gesamtauseinandersetzung zwischen den Parteien an (Anl. B 2, Bl. 66 Bd. 1 d.A.). Die Beklagte lehnte das Angebot ab.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 14. März 2018 setzte der Kläger der Beklagten eine Frist bis zum 22. März 2018 zur Erfüllung der vertraglichen Verpflichtungen (Anl. K 4, Bl. 20 Bd. I d.A.).

Nach fruchtlosem Fristablauf trat der Kläger am 22. März 2018 vom Kaufvertrag zurück. Im selben Schreiben focht er den Kaufvertrag aus allen in Frage kommenden Rechtsgründen an (Anl. K5, Bl. 24 Bd. 1 d.A.). Zur Begründung ist ausgeführt, die Beklagte habe ihre Hauptleistungspflichten aus dem Kaufvertrag nicht erfüllt, insbesondere die Zahlung des Kaufpreises durch Rückführung des Darlehens bzw. eine Vorlage der Haftentlassung sei nicht erfolgt.

E.    D.     erklärte mit anwaltlichem Schreiben vom 11. April 2018, dass sie einer Schuldübernahme hinsichtlich des Darlehens i.H.v. 60.000 EUR durch die Beklagte nicht zustimme (Anl. K7, Bl. 79 Bd. 1 d.A.).

Am 22. Mai 2018 gab die Mutter der Beklagten und Großmutter des Klägers, E.    D.    , in dem einstweiligen Verfügungsverfahren vor dem Landgericht Halle, Geschäftsnummer 4 O 163/18, die Erklärung ab, dass sie den Kauf des Grundstücks durch den Kläger mit einem Darlehen i.H.v. 68.000 EUR unterstützt habe. Dass das Darlehen nicht zurückgezahlt werden müsse, sei nicht vereinbart gewesen. Dem stimme sie auch nicht zu (Anl. K6, Bl. 78 Bd. 1 d.A.).

Die Beklagte verkaufte mit notarieller Urkunde der Notarin S.    vom 23. Mai 2018 das Schlossgrundstück zu einem Kaufpreis i.H.v. 30.000 EUR an den Zeugen H.    . Die Stadt T.    übte am 1. August 2018 ihr gemeindliches Vorkaufsrecht zu Gunsten der Schloss T.    GmbH, deren Geschäftsführer der Kläger ist, aus.

Der Kläger hat im ersten Rechtszuge behauptet, er habe das Grundstück zum Schein an seine Mutter verkauft, um sich erb- und unterhaltsrechtlicher Ansprüche seines unehelichen Kindes zu entledigen. Die Eigentümerstellung der Antragsgegnerin habe eine rein formale sein sollen. Hierfür sprächen die Außendarstellung, insbesondere – insoweit unstreitig – die Initialien am Tor und die zahlreichen Internetauftritte, in denen er als Schlossherr und „Baron von T.    “ aufgetreten sei. Er hat insoweit die Ansicht vertreten, der Grundstücksübertragungsvertrag sei gemäß § 117 BGB nichtig.

Er hat die Ansicht vertreten, zum Rücktritt vom notariellen Kaufvertrag berechtigt gewesen zu sein, weil die Beklagte ihre Zahlungspflichten nicht erfüllt habe. Dass die Zeugin D.    auf die Bezahlung ihres Darlehens mit Erklärung vom 10. Oktober 2017 verzichtet habe, was er grundsätzlich bestreite, habe er erst nach seinem Rücktritt erfahren. Seiner Ansicht nach komme es jedoch auf den Nachweis der Zahlung nach dem notariellen Kaufvertrag an. Soweit die Beklagte behaupte, die Zahlungen an den Abwasserzweckverband in Raten beglichen zu haben, sei dies von seinen Konten erfolgt.

Die Beklagte hat behauptet, ihre Mutter, E.    D.    , habe zur Finanzierung der Immobilie anlässlich des Kaufes durch den Kläger diesem 60.000 EUR schenkweise überlassen. Insgesamt seien im Laufe der Jahre 126.640 EUR in die Immobilie geflossen, welche nach dem Willen der Mutter der Beklagten als vorweggenommenes Erbe betrachtet werden sollte.

Die Beklagte hat weiter behauptet, die Immobilie sei übertragen worden, weil sich der Kläger aufgrund seiner Künstlerkarriere nicht mehr habe um diese kümmern können und wollen. Das Grundstück habe jedoch in der Familie verbleiben sollen, weshalb ihr Sohn ihr das Grundstück übertragen habe. Außerdem habe ihr Sohn ihr eine finanzielle Sicherheit bieten wollen. Ihre Mutter, die Zeugin D.   , habe insgesamt 100.000 EUR in den Ausbau der Immobilie gesteckt. Hinsichtlich der von der Zeugin D.    gezahlten 60.000 EUR habe Einvernehmen dahin geherrscht, dass dies das vorweggenommene Erbe der Beklagten sei.

Weiter hat sie behauptet, auf die Forderungen des Abwasserzweckverbandes monatliche Ratenzahlungen i.H.v. 120 EUR zu leisten.

Sie hat die Ansicht vertreten, gerade der Umstand, dass der Kläger die Eigentumsübertragung zur Minimierung seines Vermögens im Hinblick auf seine uneheliche Tochter gewollt habe, lasse auf einen Rechtsbindungswillen schließen, so dass kein Scheingeschäft gemäß § 117 BGB vorliege. Der Rücktritt greife nicht, weil die Parteien schon tatsächlich keinen Zahlungs- oder Übernahmeanspruch im Hinblick auf das behauptete Darlehen hätten begründen wollen.

Das Landgericht hat der Klage nach Beweisaufnahme durch Einvernahme der Zeugen St.    , Hl.    , D.    , Sr.    , Fe.    , H.    ,Et.    , Eh.    und V.    stattgegeben und zur Begründung ausgeführt, nach der Beweisaufnahme stünde fest, dass die Parteien in dem Kaufvertrag konkludent ein jederzeitiges Recht des Klägers auf eine Rückübereignung rechtswirksam vereinbart hätten, und zwar auf dem Wege der Heilung der zunächst ohne Einhaltung der erforderlichen Form des § 311b Satz 1 BGB getroffenen Abrede durch Auflassung und Eintragung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB. Hintergrund der Grundstücksübereignung an die Beklagte sei gewesen, dass sich der Kläger unterhalts- und erbrechtlichen Verpflichtungen gegenüber seiner unehelichen Tochter habe entziehen wollen. Dies stehe nach den glaubwürdigen Aussagen der glaubhaften Zeugen St.    , Hl.    und D.    sowie V.    und Eh.    fest. Darüber hinaus habe die Zeugin D.    bekundet, dass sie 60.000 EUR für den Erwerb des Grundstückes durch den Kläger aufgebracht habe. Demgegenüber habe die Beklagte nicht beweisen können, dass die Zeugin D.     ihr das Geld geschenkt habe. Der Kaufvertrag stehe der Behauptung der Beklagten zur schenkweisen Geldübergabe an sie als vorweggenommenes Erbe im Übrigen entgegen, weil dort dieser Betrag ausdrücklich als Darlehen der Zeugin D.     an den Kläger ausgewiesen sei. Jedenfalls aber sollte der Kläger auch nach der Vorstellung der Beklagten mit dem Betrag i.H.v. 60.000 EUR das Schloss nach der Vorstellung sämtlicher Familienmitglieder erwerben. Darüber hinaus habe die insoweit beweisbelastete Beklagte nicht bewiesen, dass sie die Verbindlichkeiten gegenüber dem Abwasserzweckverband i.H.v. 11.500 EUR durch Raten begleiche. Soweit weitere Rechnungen durch die Steuerberaterin gestellt worden seien, sei dies kein Indiz für eine endgültige Eigentumsübertragung. Dass der Kläger im Hinblick auf seine Unternehmen mit der Beklagten Mietverträge abgeschlossen hat, spreche ebenfalls nicht dafür, dass eine endgültige Zuordnung des Schlosses in das Eigentum der Beklagten gewollt gewesen sei. Vielmehr seien diese Vorgänge steuerrechtlich erklärbar. Insgesamt ergebe sich nach der Beweisaufnahme und dem Vortrag der Parteien, dass der Kaufvertragsabschluss nur pro forma erfolgt sei, der Vermögensgegenstand aber weiter nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Kaufvertragsparteien dem Kläger wirtschaftlich zugeordnet sein sollte. Daraus ergebe sich die konkludente Abrede, dass es dem Kläger jederzeit freistehe, das Schlossgrundstück von seiner Mutter wieder herauszuverlangen, jedenfalls dann, wenn die Beklagte die abgesprochene wirtschaftliche Zuordnung in Zweifel ziehe. Dass eine Rückübertragungsklausel nicht in den Vertrag aufgenommen worden sei, stehe dem nicht entgegen, weil das Schloss gerade dem Zugriff des unehelichen Kindes entzogen werden sollte. Mit der Eintragung der Beklagten im Grundbuch sei die Unwirksamkeit des Kaufvertrages insoweit geheilt (§ 311b Abs. 1 BGB). Die Andeutungstheorie des Bundesgerichtshofs helfe der Beklagten nicht weiter, weil der Formfehler hinsichtlich der Absprache durch die Eintragung der Beklagten im Grundbuch geheilt sei.

Jedenfalls aber könne der Kläger von der Beklagten die Rückübereignung des Schlosses wegen eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage verlangen. Geschäftsgrundlage sei gewesen, dass das Schloss in der Familie verbleiben sollte. Die Beklagte habe das Schloss nunmehr an einen Dritten, den Zeugen H.    verkauft. Damit sei der Vertrag an die geänderten Umstände anzupassen. Dieser Verkauf stehe der Klage nicht entgegen, weil insoweit allenfalls subjektive Unmöglichkeit vorliege und der Kaufvertrag ohnehin gemäß § 138 BGB sittenwidrig sei.

Dem Rückübereignungsanspruch stehe auch die Rücktrittserklärung des Klägers nicht entgegen. Der Rücktritt sei vielmehr unwirksam, weil Frau D.    auf die Rückzahlung des Darlehens verzichtet habe, wie die Beweisaufnahme ergeben habe.

Mit der hiergegen gerichteten Berufung rügt die Beklagte die Verletzung materiellen Rechts. Sie meint im Wesentlichen, die vom Landgericht bemühte Konstruktion einer konkludenten Vereinbarung eines jederzeitigen Rechts des Klägers auf Rückübertragung sei rechtsfehlerhaft. Hintergrund der Grundstücksübertragung sei neben der Absicherung der Beklagten als Mutter des Klägers auch die Vermeidung von unterhalts- und erbrechtlichen Ansprüchen seiner unehelichen Tochter gewesen. Der Kaufpreis sei durch die Übernahme des Darlehens i.H.v. 60.000 EUR gegenüber der Zeugin D.    getilgt worden. Dies habe die Beweisaufnahme ergeben. Darüber hinaus zahle die Beklagte auf die Verbindlichkeiten gegenüber dem Abwasserverband ratenweise 120,00 EUR monatlich. Insoweit nehme sie Bezug auf die Anl. BK2, eine Bestätigung des Abwasserzweckverbandes. Dagegen entbehre die Auffassung des Landgerichts, das Schlossgrundstück habe wirtschaftlich weiter dem Kläger zugeordnet bleiben sollen, jeder Grundlage. Das Landgericht übersehe dabei, dass die Beklagte, die erheblich in das Schloss investiert habe, bei einer solchen Rückübertragung völlig leer ausgehe. Das sei lebensfremd. Jedenfalls stünden aber einer entsprechenden konkludenten Vereinbarung die Formerfordernisse des §§ 311 Buchst. b Abs. 1 BGB entgegen. Eine Heilung sei nicht möglich.

Der Kläger könne das Grundstück auch nicht nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB zurückverlangen. Insbesondere stelle der Kaufvertrag mit dem Zeugen H.    keinen entsprechenden Umstand gemäß § 313 BGB dar, weil der Beklagten ein lebenslanges Wohnrecht in dem Schloss eingeräumt worden sei. Mithin stelle gerade der Verkauf der Immobilie die zukünftige Nutzung durch die Beklagte sicher. Sie sei auch nicht an Vereinbarungen gebunden, wonach sie das Grundstück nicht habe weiterverkaufen dürfen. Auch eine Rückübertragung wegen Rücktritts oder Anfechtung greife nicht durch.

Die Beklagte beantragt, das am 13. Juni 2019 verkündete Urteil des Landgerichts Halle abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Er verteidigt die angefochtene Entscheidung unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vorbringens. Er rügt die Vorlage der Anlage BK 2 (Debitorenkonto des Abwasserzweckverbandes W.    ) als verspätet.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft (§ 511 ZPO) und auch im Übrigen zulässig, insbesondere in der gesetzlichen Form und Frist eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519, 520 ZPO). Sie ist auch begründet.

1.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückauflassung des streitgegenständlichen Grundstückes aufgrund einer anlässlich der Beurkundung des notariellen Kaufvertrages daneben konkludent abgeschlossenen Wiederkaufs- bzw. Rückforderungsabrede.

a)

Das Landgericht hat zunächst rechtsfehlerfrei erkannt, dass nach dem unstreitigen Sachverhalt allenfalls die konkludente Abrede eines jederzeit geltend zu machenden Rückübertragungsanspruchs in Betracht kommt, und zwar auf dem Wege der Heilung der zunächst ohne Einhaltung der erforderlichen Form des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB getroffenen Abrede durch Auflassung und Eintragung nach § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB, weil es an ausdrücklichen Erklärungen mangelt. Die gemäß den §§ 311b Abs. 1 Satz 1, 125 BGB zunächst nichtige, konkludente Wiederkaufsabrede sei somit durch die Auflassung zugunsten der Beklagten und deren Eintragung im Grundbuch geheilt worden (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 1974, V ZR 78/73, Rn. 21, juris). Die fehlende Beurkundung der behaupteten Rückübertragungsvereinbarung steht damit einem eventuellen Anspruch des Klägers nicht von vornherein entgegen. Denn wenn die Vereinbarung ein Teil der zwischen den Parteien am 28. November 2013 getroffenen Gesamtabrede ist, ist sie mit der Auflassung des Grundstücks an die Beklagte und ihrer Eintragung als Eigentümerin in das Grundbuch wirksam geworden. Die Heilung einer formnichtigen Wiederkaufsabrede (§ 311b Abs. 1 Satz 2 BGB) tritt nämlich schon mit der Auflassung und Eintragung des Eigentumswechsels in das Grundbuch zugunsten des Käufers und nicht erst mit der Rückauflassung an den Verkäufer und seiner Eintragung als Eigentümer ein (BGH, Urteil vom 15. November 1974, V ZR 78/73, Rn. 26; BGH, Urteil vom 3. Juli 2009, V ZR 58/08, Rn. 18, juris; Ludwig in: Herberger/Martinek/Rüßmann/Weth/ Würdinger, jurisPK-BGB, 8. Aufl. 2017, § 311b BGB, Rn. 324).

b)

Die Feststellungen des Landgerichts tragen die Schlussfolgerung, die Parteien hätten konkludent ein jederzeitiges Rückforderungsrecht mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart, jedoch nicht. Übereinstimmend haben die Parteien vorgetragen, Hintergrund der Übertragung sei gewesen, dass sich der Kläger Unterhaltsansprüchen seiner nichtehelichen Tochter ausgesetzt gesehen habe und auch im Wege der Erbfolge habe vermeiden wollen, dass diese Teil der Erbengemeinschaft wird, weil das Grundstück in der Familie habe bleiben sollen. Der Schluss des Landgerichts, das Schloss habe nach den übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien dem Kläger zugeordnet bleiben sollen, führt nicht zwingend zu dem Schluss, die Parteien hätten auch – konkludent – ein jederzeitiges Wiederkaufsrecht gemäß § 456 BGB oder gar ein unentgeltliches Rückforderungsrecht des Klägers vereinbart. Der Kläger trägt insoweit die Beweislast für seine Behauptung (Palandt-Ellenberger, BGB, 78. Aufl., § 147, Rn. 7; Baumgärtel/Laumen Handbuch der Beweislast, 4. Aufl., § 146, Rn. 1 und § 147, Rn. 1; MünchKommBGB/Busche 7. Aufl. § 147, Rn. 36; Staudinger/Bork BGB (2015) § 147, Rn. 16; BGH, Urteil vom 24. Februar 2016 – XII ZR 5/15 –, BGHZ 209, 105120, Rn. 24, juris).

aa) Die Vereinbarung eines Wiederkaufsrechts setzt eine Wiederkaufabrede voraus. Die Erklärungen können auch – wovon das Landgericht hier ausgeht – in schlüssigem Verhalten der Vertragsparteien enthalten sein, wenn das Verhalten des einen Teils von dem anderen bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt nach Treu und Glauben als eine auf den Abschluss eines Vertrags gerichtete Willenserklärung aufzufassen war und sein nachfolgendes Verhalten als Annahme gedeutet werden durfte. Dabei sind im Interesse der Rechtssicherheit strenge Anforderungen an einen Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten zu stellen. Insbesondere sind die Vertragserklärungen interessengerecht auszulegen (BGH, Urteil vom 10. Januar 2019, IX ZR 89/18, WM 2019, 728, Rn. 12 mwN; BGH, Urteil vom 14. Februar 2019,– IX ZR 203/18, Rn. 9, juris).

bb) Entgegen der Ansicht des Klägers lag in dem Einverständnis der Beklagten, das Schlossgrundstück wirtschaftlich weiter dem Kläger zuzuordnen, nicht gleichzeitig das konkludente Angebot eines Wiederkauf- oder Rückübertragungsrechts. Insoweit sind sämtliche Vertragserklärungen der Parteien hinzuzuziehen, nicht lediglich die zum Vertragsschluss führenden Überlegungen des Klägers.

(1) Bei der Ermittlung des Erklärungsinhalts finden vielmehr die Grundsätze zur Auslegung formbedürftiger Willenserklärungen und damit die hierzu entwickelte sog. Andeutungsformel oder -theorie (vgl. hierzu näher Staudinger/Singer (2017) § 133, Rn. 31 ff.) Anwendung. Hiernach sind auch Urkunden über formbedürftige Rechtsgeschäfte nach allgemeinen Grundsätzen (§§ 133, 157 BGB) auszulegen. Außerhalb der Urkunde liegende Umstände dürfen jedoch nur dann berücksichtigt werden, wenn der einschlägige rechtsgeschäftliche Wille der Parteien in der formgerechten Urkunde einen, wenn auch nur unvollkommenen oder andeutungsweisen, Ausdruck gefunden hat (BGH, Urteil vom 20. Dezember 1974, V ZR 132/73, Rn. 23, juris). Bei der Auslegung ist daher das Gesamtverhalten der Erklärenden einschließlich aller Nebenumstände, etwaiger Vorbesprechungen sowie der Zweck der Erklärung zu berücksichtigen, wobei in einem ersten Untersuchungsschritt festzustellen ist, wie die Erklärung unter Berücksichtigung aller maßgebenden Umstände auszulegen ist (BGH, Urteil vom 8. Dezember 1982, IVa ZR 94/81, Rn. 16, juris). Erst anschließend ist zu prüfen, ob die so ausgelegte Erklärung der Form genügt (BGH 17. Februar 2000 – IX ZR 32/99 -, Rn. 12, juris). Die Grenze der Berücksichtigung dieser Umstände ist allerdings überschritten, wenn die Urkunde die Richtung des rechtsgeschäftlichen Willens nicht einmal dem Grunde nach erkennen lässt (Palandt-Ellenberger, a.a.O., § 133, Rn. 19; BGH, Urteil vom 20. Dezember 1974, V ZR 132/73, a. a. O.; BGH, Urteil vom 11. Februar 2010, VII ZR 218/08, Rn. 12, juris).

(2) Der Annahme einer konkludenten Vereinbarung steht daher bereits entgegen, dass die Parteien in dem notariellen Kaufvertrag ausdrücklich erklärt haben, dass keine Nebenabreden bestünden, ohne die dieser Vertrag nicht abgeschlossen worden wäre (Ziff. XIII des Vertrages). Mit dieser Erklärung ist hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass weitere Nebenabreden, selbst wenn sie anlässlich des bevorstehenden Verkaufs in Rede gestanden haben sollten, nicht mehr Gegenstand des Kaufvertrages sein sollten und sie hiervon abgekommen sind. Irgendwelche Anhaltspunkte, die auf den vom Kläger vorgetragenen Erklärungsinhalt schließen liegen, liegen damit gerade nicht vor.

Dass entgegen dieser Erklärung und vor dem Hintergrund, dass nach dem Ergebnis der landgerichtlichen Beweisaufnahme, wonach das Schlossgrundstück dem Zugriff evtl. Gläubiger entzogen werden sollte, gleichzeitig ein konkludentes Wiederkaufsrecht oder Rückforderungsrecht vereinbart worden sein könnte, liegt fern.

(3) Darüber hinaus spricht auch der Umstand der Entziehung des Vermögens vor evtl. Gläubigern dafür, dass sich der Kläger endgültig von seinem Grundstück trennen wollte. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass der rechtliche Erfolg – Entziehung des Vermögens vor dem minderjährigen Kind – nur dann eintreten konnte, wenn das Grundstück tatsächlich aus dem Vermögen des Klägers ausschied. Darüber hinaus war mit dem Verkauf das weitere Ziel sichergestellt, dass das Schloss in der Familie verblieb.

(4) Der Umstand, dass dem Kläger von seiner Großmutter die 60.000,00 EUR zum Erwerb des Schlossgrundstückes zur Verfügung gestellt wurden, lässt allenfalls darauf schließen, dass im Jahr 2010 gewollt war, dass der Kläger das Grundstück erhalte. Die persönlichen Umstände des Klägers hatten sich jedoch bis zum Jahr 2013 geändert, so dass es auf die Frage, ob womöglich die Großmutter des Klägers auch ihrer Tochter, der Beklagten, dieses Geld im Wege der vorweggenommenen Erbfolge hat zukommen lassen, für die Entscheidung nicht relevant ist.

cc) Nach alledem sind Umstände, die für eine konkludente Erklärung der Beklagten zur Vereinbarung eines Wiederkaufs- oder unentgeltlichen Rückübertragungsrechtes des Klägers sprechen könnten, nicht ersichtlich. Vielmehr sprechen alle Umstände, nämlich die konkreten Vertragserklärungen, der gewollte Entzug des Vermögens vor dem Zugriff potentieller Gläubiger, der Abschluss der Mietverträge mit dem Kläger bzw. dessen Gesellschaft, der Schloss T.    GmbH, der Wille, das Schloss im Vermögen der Familie zu behalten sowie die finanzielle Beteiligung der Großmutter, der Zeugin D.    , die Beteiligung der Beklagten an der Bewirtschaftung des Schlosses gegen einen solchen konkludenten Willen der Beklagten. Auch der Umstand, dass die Beklagte die Verbindlichkeiten des Klägers gegenüber dem Abwasserzweckverband übernommen hat, spricht gegen einen konkludenten Willen der Beklagten zur jederzeitigen Rückauflassung. Die Zäsur, die insoweit in dem notariellen Kaufvertrag zu sehen ist, ist eindeutig. Dabei kann dahinstehen, ob – wie die Beweisaufnahme vor dem Landgericht ergeben hat – möglicherweise vor dem Notartermin weitere Motivationen für das Grundstücksgeschäft zwischen den Parteien diskutiert worden sind. Zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages deutet nichts darauf hin, dass die Parteien an möglicherweise zuvor geäußerten Motivationen oder Absichten festhalten wollten. Hierfür spricht insbesondere Ziff. XIII des notariellen Kaufvertrages. Dagegen sprechen keine Umstände klar für einen solchen Willen der Beklagten.

Auf den Willen des Klägers allein kommt es insoweit nicht an.

dd) Nachträgliche Umstände, aus denen womöglich auf den zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorliegenden Willen der Parteien geschlossen werden könnte, liegen nicht vor. Insbesondere der Umstand, dass die Beklagte die laufenden Rechnungen der Steuerberaterin beglichen hat, lassen keinen Rückschluss darauf zu, dass sie das Grundstück rückauflassen wollte.

ee) Dass die Wiederkaufabrede nachträglich, was grundsätzlich möglich wäre (Palandt-Weidenkaff, BGB, 78. Aufl., § 456, Rn. 9), abgeschlossen worden sein könnte, macht der Kläger – ungeachtet der hierfür erforderlichen Form – nicht geltend.

c)

Darüber hinaus scheitert der Anspruch daran, dass der Kläger nicht vorgetragen hat, dass die Parteien anlässlich der Beurkundung nicht nur den übereinstimmenden Willen hatten, ein jederzeitiges Wiederkaufsrecht zu vereinbaren, sondern auch den übereinstimmenden Willen, in diesem Punkt von der vorgeschriebenen Beurkundung abzusehen (Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht, Urteil vom 16. März 2000, 2 U 20/00, Rn. 2, juris).

2.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Rückauflassung des Grundstückes unter dem Gesichtspunkt des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB. Das Landgericht stützt seine Entscheidung darauf, dass die Beklagte das Schlossgrundstück mit notariellem Kaufvertrag vom 23. Mai 2018 an den Zeugen H.    verkauft habe. Eine Vertragsauflösung mit der Folge der Rückauflassung gemäß § 313 BGB kommt nur unter den Voraussetzungen des § 313 Abs. 3 BGB in Betracht, wenn die Fortsetzung des Vertrages unzumutbar ist, weil eine Vertragsanpassung undurchführbar oder sinnlos ist (Palandt-Grüneberg, a.a.O., § 313, Rn. 42).

a)

Zunächst hat sich der Kläger die ihm günstige erstinstanzliche Zeugenaussage des Zeugen H.    , er habe das Schlossgrundstück gekauft, nicht zu Eigen gemacht und Anhaltspunkte dafür, dass dies konkludent erfolgt sein könnte, liegen nicht vor (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 3. April 2001 – VI ZR 203/00 –, Rn. 9; Beschluss vom 10. November 2009, VI ZR 325/08, VersR 2010, 497, Rn. 5, juris).

b) Aber selbst wenn man davon ausgehen müsste, dass der Kläger sich die aus der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ergebenden neuen Tatsachen im Hinblick auf den Verkauf des Grundstückes jedenfalls konkludent zu Eigen gemacht hat (Zöller-Greger, ZPO, 32. Aufl., vor § 128, Rn. 10), wäre ein Anspruch auf Rückauflassung gemäß § 313 Abs. 3 BGB wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nicht gegeben.

An die Vertragsauflösung aufgrund eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage sind strenge Anforderungen zu stellen. Es kann dahinstehen, ob diese Anforderungen hier erfüllt sind, jedenfalls setzt § 313 Abs. 3 BGB voraus, dass eine rechtsgestaltende Erklärung insoweit abgegeben wird. Das ist bislang nicht der Fall. Die Erklärungen des Klägers vom März 2018 reichen nicht aus, weil sie vor dem notariellen Kaufvertragsabschluss abgegeben worden sind und sich daher hierauf nicht beziehen können. Wird die für die Auflösung des Vertragsverhältnisses notwendige Gestaltungserklärung nicht abgegeben, besteht das Vertragsverhältnis mit den dort begründeten Rechten und Pflichten in der Regel fort (BGH, Urteil vom 26. September 1996, I ZR 265/9, BGHZ 133, 316-330, Rn. 41 m.w.N, juris).

c) Zum anderen wäre auch eine Unzumutbarkeit der Aufrechterhaltung des notariellen Kaufvertrages zwischen den Parteien nicht ersichtlich. In Betracht käme hier, dass der Vertragszweck, nämlich die Nutzung des Schlosses durch den Kläger wegfallen könnte. Solches ist jedoch nicht ersichtlich. Die Beklagte hat mit der Berufungsbegründung in Anlage BK 4 das Schreiben der Stadt T.    vorgelegt, wonach die Stadt T.    zugunsten der Schloss T.    GmbH, deren Geschäftsführer und Gesellschafter – gemeinsam mit dem Zeugen F.    Wd.    der Kläger ist, vorgelegt. Dieses Schreiben ist gemäß § 531 Abs. 2 Nr. 3 ZPO vom Senat zuzulassen, weil das Landgericht die Parteien auf den Umstand, infolge des notariellen Kaufvertrages vom 23. Mai 2018 auch von einem Wegfall der Geschäftsgrundlage ausgehen zu wollen, nicht hingewiesen hatte.

Mit der Entscheidung der Stadt T.    bleibt es möglich, dass der Kläger das Schloss weiter für seine gewerblichen Zwecke nutzt. Des Weiteren bleibt nach dem bislang unwidersprochenen Vortrag der Beklagten dieser auch die Nutzung des Schlosses infolge eines lebenslangen Wohnrechts erhalten, so dass auch insoweit das Ziel des notariellen Kaufvertrages, das Schlossgrundstück möge wirtschaftlich in der Familie verbleiben, erreicht ist.

3.

Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf Rückauflassung unter dem Gesichtspunkt des Scheingeschäfts gemäß § 812 Abs. 1 BGB i.V.m. § 139 BGB.

Unabhängig von der Frage der Heilung des behauptetermaßen gemäß § 117 Abs. 1 BGB nichtigen Scheingeschäftes durch Eintragung der Antragsgegnerin als Eigentümerin gemäß § 311 b Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht ersichtlich, dass es sich bei dem notariellen Vertrag vom 28. November 2013 um ein Scheingeschäft handeln könnte und der Vertrag daher gemäß § 117 BGB nichtig wäre. Wer sich auf die Nichtigkeit einer Willenserklärung beruft, weil es sich um ein Scheingeschäft gehandelt habe, trägt für die Voraussetzungen des Scheingeschäfts die Darlegungs- und Beweislast (Palandt-Sprau, BGB, a.a.O., § 812, Rn. 76; BGH, Urteil vom 22. Februar 2011, XI ZR 261/09, Rn. 14; OLG Frankfurt, Urteil vom 9. Mai 2018, 4 U 145/17, Rn. 48 m.w.N., juris). Diesen Anforderungen wird der Vortrag des Klägers nicht gerecht. Ein bloßes Scheingeschäft liegt vor, wenn die Parteien einverständlich nur den äußeren Schein eines Rechtsgeschäfts hervorrufen, dagegen die mit dem Geschäft verbundenen Rechtsfolgen nicht eintreten lassen wollen (BGH, Urteil vom 18. Januar 2018, I ZR 150/ 15, Rn. 52 m.w.N., juris). Unerheblich ist dabei, wie die Parteien das Geschäft rechtlich bezeichnet haben bzw. aus welchen Beweggründen eine Zuwendung erfolgen sollte.

Hiervon kann nach den Feststellungen des Landgerichts nicht ausgegangen werden. Das Landgericht hat in den Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO bindender Weise festgestellt, dass beide Parteien die mit dem Vertrag verbundenen Rechtsfolgen – Auflassung und Eigentumseintragung – wollten, um das Grundstück dem Zugriff potentieller Gläubiger zu entziehen. Der Umstand, dass der Kläger das Schlossgrundstück weiter bewirtschaften wollte und sollte und auch nach außen als Schlossherr bzw. „Baron von T.    “ aufgetreten ist, steht der Wirksamkeit des Grundstücksgeschäftes nicht entgegen. Der Wille, die Talente des Klägers weiter zu vermarkten und daher das Schlossgrundstück hierfür nutzen zu wollen, steht dem weiter erklärten Willen, das Grundstück vor dem Zugriff der Gläubiger schützen zu wollen, gerade nicht entgegen. Vielmehr lassen sich beide Ziele mit dem notariellen Kaufvertrag erreichen. Zudem haben beide Parteien diese Folge nach umfänglicher rechtlicher und betriebswirtschaftlicher Beratung – gerade die Eigentumsübertragung zur Minimierung seines Vermögens – gewollt. Die Eigentumsübertragung war danach das tragende Motiv für den notariellen Kaufvertrag. Dies lässt gerade auf einen Rechtsbindungswillen mit der Folge schließen, dass die Beklagte Eigentümerin des Grundstückes werden sollte, um eventuellen Vollstreckungsmaßnahmen der Kindesmutter zu entgehen und gerade um die Schlagerkarriere des Klägers fortsetzen zu können, wie es in der Folgezeit auch geschah.

Dass der Kläger auch nach Eintragung der Beklagten nicht auf den Umstand eines Scheingeschäftes hingewiesen hat, spricht weiter gegen die Annahme eines solchen, weil bereits am 3. Januar 2014 dann mit einem entsprechenden Hinweis zu rechnen gewesen wäre (BGH, Urteil 29. Oktober 1996, XI ZR 319/95, Rn. 11; OLG Frankfurt, Urteil vom 9. Mai 2018, 4 U 145/17, Rn. 75, juris).

4.

Dass der Übertragungsvertrag wegen des Verstoßes gegen die guten Sitten gemäß § 138 BGB nichtig sein könnte, macht der Antragsteller nicht geltend. Dass er mit dem Übertragungsvertrag sein Vermögen derart ausgehöhlt hätte, dass er seinen gesetzlichen Unterhaltspflichten zum Nachteil seines unterhaltsberechtigten Kindes nicht nachkommen könnte, ist nicht ersichtlich. Eine solche Annahme liegt mit Blick auf § 170 StGB derzeit auch fern.

5.

Dem Kläger steht kein Rücktrittsgrund gemäß § 323 Abs. 1 BGB zur Seite. Soweit er sich auf die Nichterfüllung der Hauptpflicht – hier Übernahme der Darlehensschuld und Beibringung der Zustimmung der Gläubigerin zur Schuldübernahme – beruft, hat die Beweisaufnahme durch das Landgericht ergeben, dass die Zeugin D.    auf die Rückzahlung des Darlehens verzichtet hat. An dieses Beweisergebnis, das die Beklagte als ihr günstig nicht angreift, ist der Senat gemäß § 529 Abs. 1 ZPO gebunden.

Der Kläger hat auch nicht bewiesen, dass die Beklagte die weitere Pflicht, nämlich die Begleichung der Verbindlichkeiten gegenüber dem Abwasserzweckverband nicht erfülle. Aus den von der Beklagten vorgelegten Unterlagen ergibt sich vielmehr, dass sie diese in monatlichen Raten beglichen hat.

6.

Gründe für eine Anfechtung des Vertrages hat der Antragsteller nicht dargetan.

7.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Zulassung der Revision ist nicht veranlasst, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO nicht vorliegen.

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