Ihr Ansprechpartner in allen
notariellen Angelegenheiten

Grundstücksübertragung – ideelle Miteigentumsanteile an dienenden Grundstück

OLG Düsseldorf – Az.: I-3 Wx 207/17 – Beschluss vom 23.03.2018

Die angefochtene Entscheidung wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Behandlung und Entscheidung über den Eintragungsantrag vom 03. August 2017 unter Berücksichtigung der Gründe dieses Beschlusses an das Grundbuchamt zurückverwiesen.

Gründe

I.

Die Beteiligten wurden am 11. Juli 2011 als Eigentümer zu je ½ Anteil des im Grundbuch von A Blatt …1 und Blatt …2 jeweils unter den laufenden Nummern 1 bis 10 aufgeführten Grundbesitzes eingetragen. Der Grundbesitz liegt in einem Gebiet, in welchem im Zuge eines größeren Bauvorhabens insgesamt 30 Ein- bzw. Mehrfamilienhäuser mit gemeinschaftlichen Wegen, Heiz- und anderen Gemeinschaftsanlagen errichtet wurden. Bei dem Grundbesitz der Beteiligten handelt es sich um zwei Eigentumswohnungen in einem als Zweifamilienhaus errichteten Gebäude; zu jeder Wohnung gehört jeweils das Miteigentum an den verschiedenen Grundstücken, auf denen sich die gemeinschaftlichen Wege und Anlagen befinden.

Unter dem 28. April 2017 schlossen die Beteiligten eine notariell beurkundete Scheidungsfolgenvereinbarung mit Übertragung des Grundbesitzes auf den Beteiligten zu 2 als Alleineigentümer. In dem notariellen Vertrag heißt es unter anderem:

“B.

Übertragungsvertrag

I.

Grundbuchangaben, Übertragung

1. Die Beteiligten sind zu je ein Halb Anteil Miteigentümer der in den Wohnungsgrundbüchern des Amtsgerichts Stadt 1 von A Blatt …1 und Blatt …2 wie folgt verzeichneten Grundbesitzes:

a) Blatt …1:

BV lfd. Nr. 1

Miteigentumsanteil von 725/1.000 stel an dem Grundstück, Gemarkung A Flur …, Flurstück …, Freifläche, X2, gross 3,78 Ar, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß und im Galeriegeschoß, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet.

2/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Freifläche, X3, gross 3,51 Ar,

3/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 1,77 Ar,

4/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Freifläche, X3, gross 6,59 Ar,

5/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 5,07 Ar,

6/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross, 0,13 Ar,

7/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 0,83 Ar,

8/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 0,97 Ar,

9/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 1,59 Ar,

10/zu 1

1/60 Miteigentumsanteil an dem Flurstück …, Weg, X, gross 0,36 Ar.

b) A Blatt …2:

BV lfd. Nr. 1

Miteigentumsanteil von 275/1.000 stel an dem vorstehend unter Buchstabe a) näher beschriebenen Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoß, im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichnet.”

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch beantragten die Beteiligten am 03. August 2017.

Mit Zwischenverfügung vom 10. August 2017 wies das Grundbuchamt darauf hin, dass hinsichtlich der Übertragung der in Blatt …2 eingetragenen Miteigentumsanteile die Auflassung der Beteiligten fehle. Mit ergänzender Verfügung vom 21. August 2017 konkretisierte das Grundbuchamt seinen Hinweis dahin, in der Übertragungsurkunde sei lediglich das Wohnungseigentum aufgeführt, die der Wohnung zugebuchten Miteigentumsanteile würden indes fehlen.

Nachdem der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten um Vollzug der Eintragung ersucht hatte, trug das Grundbuchamt den Beteiligten zu 2 am 30. August 2017 als alleinigen Eigentümer des auf Blatt …1 verzeichneten Grundbesitzes ein. Den Blatt …2 betreffenden Antrag wies das Grundbuchamt mit Beschluss vom 31. August 2017 zurück. Hinsichtlich der in diesem Blatt eingetragenen Miteigentumsanteile fehle es an der Auflassung der Beteiligten. Anders als zu den in Blatt …1 zugebuchten Miteigentumsanteilen fehle es in der notariellen Urkunde in Bezug auf Blatt …2 an einer Auflistung der einzelnen Miteigentumsanteile.

Gegen den Beschluss des Grundbuchamtes vom 31. August 2017 richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2, welcher das Grundbuchamt nicht abgeholfen und dem Oberlandesgericht Düsseldorf mit Beschluss vom 11. September 2017 zur Entscheidung vorgelegt hat.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Inhalt der Grundakten verwiesen.

II.

Das von den Beteiligten eingelegte Rechtsmittel ist nach der von dem Grundbuchamt ordnungsgemäß erklärten Nichtabhilfe dem Senat zur Entscheidung angefallen, § 75 GBO. Es ist als Beschwerde statthaft und insgesamt zulässig, §§ 71 ff. GBO.

Die Beschwerde erweist sich im Ergebnis auch als begründet. Das von dem Grundbuchamt gesehene Eintragungshindernis einer fehlenden Auflassung hinsichtlich der auf Blatt …2 eingetragenen Miteigentumsanteile besteht nicht.

Der Eintragungsantrag der Beteiligten geht dahin, in Vollziehung des notariellen Vertrages vom 28. April 2017 und der unter Ziffer VI. 1. des Vertrages enthaltenen Auflassung den Eigentumswechsel auch hinsichtlich des Miteigentumsanteils der Beteiligten zu 1 an den auf Blatt …2 aufgeführten zugebuchten Grundstücken auf den Beteiligten zu 2 einzutragen. Da für einen Eintragungsantrag nach § 13 GBO der Grundsatz gilt, dass sich der gegenüber dem Grundbuchamt gestellte Antrag mit der zwischen den Beteiligten bewilligten Eintragung (vgl. § 19 GBO) decken muss (vgl. Demharter, GBO, 30. Aufl., § 13 Rn. 19 m.w.N.), kommt es darauf an, ob der Eintragungsantrag der Beteiligten vom 03. August 2017 mit der von ihnen unter Ziffer VI. 1. des notariellen Vertrages erklärten Auflassung übereinstimmt (vgl. § 20 GBO). Für den Inhalt des gegenüber dem Grundbuchamt zu stellenden Antrages gelten die Vorgaben des § 28 GBO.

Diese Voraussetzungen sind hier auch in Bezug auf die auf Blatt …2 eingetragenen Miteigentumsanteile erfüllt.

Dies ergibt sich jedoch nicht bereits aus dem Inhalt der notariellen Vereinbarung vom 28. April 2017.

Unter Ziffer VI. 1. des notariellen Vertrages haben die Beteiligten erklärt, sich darüber einig zu sein, dass das Eigentum an dem Übertragungsgegenstand auf den Erwerber allein übergeht. Weiter haben sie erklärt, die Eintragung des jeweiligen Eigentumswechsels in die Grundbücher zu bewilligen und zu beantragen.

Den Übertragungsgegenstand haben sie unter Ziffer I. 1. des Vertrages festgelegt. In dem dortigen Einleitungssatz verweisen die Beteiligten in allgemeiner Weise auf ihre Miteigentümerstellung des auf den Blättern …1 und …2 verzeichneten Grundbesitzes. Unter Buchstabe a) finden sich die Angaben zu den auf Blatt …1 eingetragenen Miteigentumsanteilen. Neben dem im Grundbuch unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen und nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Adresse und Größe näher bezeichneten Miteigentumsanteil – das ist die Wohnung Nr. 1 – werden die unter den weiteren laufenden Nummern 2 bis 10 zugebuchten Miteigentumsanteile – das sind die zu der Wohnung gehörenden Anteile an den gemeinschaftlichen Anlagen – konkret aufgezählt.

Anders unter Buchstabe b): Dort finden sich nur die Angaben zu dem auf Blatt …2 unter der laufenden Nummer 1 eingetragenen Miteigentumsanteil. Dabei wird der eingetragene Miteigentumsanteil – wiederum die Wohnung – ausdrücklich benannt, ohne jedoch Gemarkung, Flur, Flurstück, Adresse und Größe zu nennen; insoweit wird auf die Beschreibung unter Buchstabe a) zu Blatt …1 verwiesen; weitere weitere Angaben, insbesondere zu zugebuchten Miteigentumsanteilen, finden sich nicht. Insofern ist der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten von seiner Handhabung in seinen früheren Urkunden vom 04. Februar 2011 (dort S. 3 und 4) und vom 26. April 2011 (dort S. 2 und 3) abgewichen.

Eine Auslegung der notariellen Urkunde vom 28. April 2017 führt zu keinem eindeutigen Ergebnis. Es verbleiben Zweifel, ob auch die auf Blatt …2 zugebuchten Miteigentumsanteile von den abgegebenen Übertragungserklärungen erfasst sind.

Auslegungsfähig sind die genannten Eintragungsunterlagen in den allgemeinen für Grundbucherklärungen geltenden Grenzen. Danach ist auf Wortlaut und Sinn der Erklärung abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt (statt aller: Demharter, aaO., § 19 Rn. 28 f. m.w.N.). Ein Rückgriff auf Umstände, die außerhalb der urkundlichen Eintragungsunterlagen liegen, ist nicht erlaubt, es sei denn, diese außerhalb der Urkunde liegenden Umstände sind für jedermann erkennbar (vgl. OLG des Landes Sachsen-Anhalt, Beschluss vom 06. November 2013, 12 Wx 26/13, FGPrax 2014, 56 ff.; OLG München, Beschluss vom 07. November 2014, 34 Wx 353/14, ErbR 2015, 97 f.; BGHZ 113, 374 ff. Rn. 16, zitiert nach juris).

Hier wird unter Ziffer I 1 Buchstabe b) auf das unter Buchstabe a) näher beschriebene Grundstück, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss, verwiesen. Dass mit diesem Verweis eine umfassende Bezugnahme der Aufzählung sämtlicher der auf Blatt …1 eingetragenen Miteigentumsanteile, mithin auch der der Wohnung zugebuchten Miteigentumsanteile, gemeint ist, geht aus dem Wortlaut des notariellen Vertrages gerade nicht hervor. Der Verweis unter Buchstabe b) bezieht sich allein auf die Grundstücksbeschreibung, mithin die Bezeichnung von Gemarkung, Flur, Flurstück pp., für das Grundstück, auf dem sich die beiden Eigentumswohnungen befinden.

Nicht zielführend in dem von den Beteiligten gewollten Sinne ist auch die Berücksichtigung des Einleitungssatzes unter Ziffer I 1. Dort wird in allgemeiner Weise auf die Eintragungen auf den beiden Grundbuchblättern Bezug genommen, verbunden mit dem Verweis auf die unter den nachfolgenden Buchstaben a) und b) getroffene nähere Beschreibung.

Bei der Auslegung ist aber nicht nur der Wortlaut und die Systematik des Notarvertrages zu berücksichtigen, sondern auch die hier zugrunde liegende Besonderheit bei der Buchung ideeller Miteigentumsanteile an Grundstücken, die den wirtschaftlichen Zwecken anderer Grundstücke zu dienen bestimmt sind.

§ 3 Abs. 1 GBO enthält den grundbuchrechtlichen allgemeinen Grundsatz, dass jedes einzelne Grundstück auf einem eigenen Grundbuchblatt zu buchen ist, sog. Realfolium (Buchungszwang). Von diesem Grundsatz kann unter anderem dann abgewichen werden, wenn die Voraussetzungen des § 3 Abs. 4 GBO erfüllt sind. Diese Vorschrift gilt für sog. dienende Grundstücke, nämlich für solche Grundstücke, die den wirtschaftlichen Zwecken mehrerer anderer Grundstücke zu dienen bestimmt sind, zu diesen Grundstücken in einem dieser Bestimmung entsprechenden räumlichen Verhältnis und im Miteigentum der Eigentümer dieser Grundstücke stehen. Sofern nicht die Gefahr besteht, dass eine Verwirrung oder eine wesentliche Erschwerung des Rechtsverkehrs eintritt, kann das Grundbuchamt von der Führung eines eigenen Grundbuchblatts für solche dienenden Grundstücke absehen (Buchungsfreiheit). Sieht das Grundbuchamt von der Buchung eines dienenden Grundstücks auf einem eigenen Grundbuchblatt ab, ist das dienende Grundstück statt dessen in der Weise im Grundbuch einzutragen, dass die den Eigentümern des dienenden Grundstücks zustehenden einzelnen Miteigentumsanteile jeweils auf dem Grundbuchblatt eingetragen werden, auf welchem das dem einzelnen Eigentümer gehörende Grundstück, sog. herrschendes Grundstück, eingetragen wird, § 3 Abs. 5 Satz 1 GBO (vgl. Keller/Munzig, Grundbuchrecht, 7. Aufl., § 3 Rn. 1, 3, 8 bis 10).

Unter den Anwendungsbereich des § 3 Abs. 4 GBO fallen solche Grundstücke, die im wirtschaftlichen Sinn als Zubehör mehrerer anderer Grundstücke (oder Wohnungseigentumsberechtigungen) angesehen werden können und im Miteigentum der Eigentümer dieser Grundstücke stehen. Gedacht ist an gemeinschaftliche Höfe, Garagenvorplätze, Zufahrtswege und ähnliches. Solche Grundstücke werden im Rechtsverkehr regelmäßig nicht als selbständige Einheit behandelt; vielmehr spielen nur die dem Anlieger zustehenden Anteile in Verbindung mit dem herrschenden Grundstück eine Rolle. Durch die Nutzung der sich aus § 3 Abs. 4, 5 Satz 1 GBO ergebenden Buchungsmöglichkeit wird zum einen dem Grundbuchamt Arbeit erspart. Zum andern verbessert diese Art und Weise der Buchung die Übersichtlichkeit des Grundbuchs und erleichtert den Rechtsverkehr insofern, als dass die in ihrer wirtschaftlichen Bedeutung untergeordneten Miteigentumsanteile bei einem Eigentumswechsel an dem herrschenden Grundstück nicht übersehen werden (vgl. Keller/Munzig, aaO., § 3 Rn. 8; Holzer-BeckOK GBO, 31. Edition, Stand 01. Februar 2018, § 3 Rn. 32, s. auch DNotI, Dokumentnr. 11239, Ziffer 2).

So liegen die Dinge hier.

Bei den der Wohnung, die auf Blatt …2 unter der laufenden Nummer 1 eingetragen ist, unter den laufenden Nummern 2 bis 10 zugebuchten Miteigentumsanteilen handelt es sich um das Miteigentum an solchen Grundstücken, auf denen Wege, Versorgungsleitungen und Gemeinschaftsanlagen in dem Gesamtgebiet errichtet wurden. Für andere Personen als die Eigentümer der jeweiligen Hauptgrundstücke ist das Miteigentum an diesen Grundstücken regelmäßig ohne Interesse, denn eine eigenständige, von den jeweiligen Hauptgrundstücken unabhängige Bedeutung haben diese Grundstücke nicht.

Das Grundbuchamt hat hinsichtlich der Grundstücke, auf denen die Wege und die Versorgungsleitungen in dem Gesamtgebiet liegen, von der Buchungsmöglichkeit gemäß § 3 Abs. 5 Satz 1 GBO Gebrauch gemacht. Das gilt nicht nur für die auf Blatt …2 eingetragene Wohnung, sondern auch für die auf Blatt …1 eingetragene Wohnung und überdies auch für sämtliche weiteren Hauptgrundstücke in dem in Rede stehenden Gebiet. Liegt aber hier ein Fall der Buchung von Miteigentumsanteilen an dienenden Grundstücken bei den jeweils herrschenden Grundstücken vor und wird weiter berücksichtigt, dass gemäß § 28 Satz 1 GBO in der Eintragungsbewilligung das Grundstück übereinstimmend mit dem Grundbuch oder durch Hinweis auf das Grundbuchblatt zu bezeichnen ist, kann der hier von den Beteiligten gestellte Eintragungsantrag dahin ausgelegt werden, dass sowohl das Miteigentum der Beteiligten zu 1 an der auf Blatt …2 unter der laufenden Nummer 1 erfassten Wohnung als auch an den unter den laufenden Nummern 2 bis 10 zugebuchten Miteigentumsanteilen an den übrigen Grundstücken mit den Gemeinschaftsanalgen auf den Beteiligten zu 2 übertragen werden soll.

Diesem Ergebnis steht in dem hier zu entscheidenden Einzelfall auch nicht die Vorschrift des § 3 Abs. 5 Satz 2 GBO entgegen.

Zwar folgt aus dieser Regelung, dass durch die Zubuchung eines dienenden Grundstücks bei einem herrschenden Grundstück nicht die materiell-rechtliche Selbständigkeit des zugebuchten Grundstücks verloren geht (Keller/Munzig, aaO., § 3 Rn. 10) und sie daher grundsätzlich selbst an mehrere Erwerber zu unterschiedlichen Bruchteilen veräußert werden können (DNotI, aaO.). In dem hier zu entscheidenden Fall einer Eigentumsübertragung im Rahmen einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung macht aber eine solche Veräußerung zu unterschiedlichen Bruchteilen – so sie überhaupt in Betracht kommt – keinen Sinn. Anderenfalls aber wäre dann eine ausdrückliche Klarstellung zu erwarten gewesen, wenn alle oder einzelne der zugebuchten Miteigentumsanteile von der Übertragung auf den Beteiligten zu 2 ausgenommen sein sollten. Ein Interesse der Beteiligten zu 1 an dem Fortbestand ihres Miteigentums an allen oder einzelnen der der Wohnung zugebuchten Miteigentumsanteile ist überdies auch nicht ersichtlich.

Wird schließlich bei der Auslegung der Grundbucherklärungen der Beteiligten der Inhalt auch des Grundbuchblatts …1 – dies ist ein zwar außerhalb der Urkunde liegender Umstand; er ist aber für jedermann erkennbar – berücksichtigt, zeigt sich, dass auf beiden Blättern jeweils unter den laufenden Nummern 1 die beiden im Miteigentum der Beteiligten stehenden Wohnungen erfasst werden. Unter den laufenden Nummern 2 bis 10 handelt es sich, auch das gilt für beide Grundbuchblätter, um Ergänzungen der laufenden Nummer 1. Die laufenden Nummern 2 bis 10 betreffen jeweils identische Grundstücke. Anhaltspunkte für eine unterschiedliche Handhabung der zugebuchten Miteigentumsanteile gibt es – wie gesagt – nicht.

Auf der Grundlage sämtlicher der vorstehend dargestellten Erwägungen ist es in dem hier zu entscheidenden Fall möglich, die Grundbucherklärungen der Beteiligten dahin auszulegen, dass sie neben dem Miteigentum der Beteiligten zu 1 an der auf Blatt …2 erfassten Wohnung auch die Miteigentumsanteile an den unter den laufenden Nummern 2 bis 10 gebuchten Grundstücken auf den Beteiligten zu 2 übertragen wollen.

III.

Eine Kostenentscheidung für das Beschwerdeverfahren ist infolge der Aufhebung und Zurückverweisung nicht veranlasst (vgl. Keidel-Zimmermann, FamFG, 17. Aufl., § 84 Rn. 9).

Gleiches gilt für eine Zulassung der Rechtsbeschwerde gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 GBO.

Gerne beantworten wir Ihre Fragen und Anliegen so schnell wie möglich.

Sie können uns Ihr Anliegen in einem persönlichen Gespräch in unseren Kanzleiräumen in Kreuztal, bei einem Hausbesuch bei Ihnen, in einem persönlichen Telefonat oder auch per E-Mail schildern.

Möchten Sie einen Termin mit Herrn Rechtsanwalt und Notar Dr. Gerd Christian Kotz vereinbaren? Sie können mit den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern in unserer Kanzlei Beurkundungstermine oder Besprechungstermine per Email, Telefon oder Telefax vereinbaren.

02732 791079

Ratgeber und Tipps

Interessante Urteile mit notarieller Relevanz